Rt-1964-1260

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1964-11-20
Publisert:	Rt-1964-1260
Stikkord:	Inngåelse av avtale, Tilbud og aksept
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 147
Parter:	Gunnvor Mikkelsen (overrettssakfører Olav T. Laake - til prøve) mot Arne Seglem (høyesterettsadvokat Reidar Helliesen).
Forfatter:	Stabel, Anker, Gaarder, Rode, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §33, Tvistemålsloven (1915) §105, §180, §39

Dommer Stabel: Saken gjelder spørsmål om hvorvidt fru Gunvor Mikkelsen ved muntlig avtale inngått den 3. eller 4. januar 1961 har gyldig forpliktet seg til å selge sin eiendom Kirkegt. 6 i Egersund til kjøpmann Arne Seglem. Etter søksmål

Side:1261

fra Arne Seglem avsa Hafrsfjord herredsrett - dommerfullmektigen med domsmenn - den 17. oktober 1961 dom med slik domsslutning: «1. Gunvor Mikkelsen dømmes til å overdra eiendommen Kirkegt. 6, Egersund, til Arne Seglem, med virkning fra 1. februar 1961. 2. Gunvor Mikkelsen dømmes til å betale til Arne Seglem saksomkostninger med kr. 900 innen 2 uker fra dommens forkynnelse.» Etter anke fra fru Mikkelsen ble dommen den 21. desember 1962 stadfestet av Gulating lagmannsrett, hvis dom har følgende domsslutning: «Herredsrettens dom stadfestes. Fru Gunvor Mikkelsen tilpliktes å betale til Arne Seglem saksomkostninger for lagmannsrett med 1800 kroner. Oppfyllelsesfristen for saksomkostninger er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Lagmannsrettens dom ble avsagt under dissens. Et av rettens medlemmer stemte for å frifinne fru Mikkelsen, idet han anså henne ubundet av avtalen i medhold av avtalelovens §33.

Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten og lagmannsretten henvises til de tidligere dommer.

Fru Mikkelsen har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Som for de tidligere retter gjøres prinsipalt gjeldende at salgsforhandlingene mellom Seglem og fru Mikkelsen var av foreløpig art og ikke ble ført frem til noen endelig avtale. Subsidiært hevdes - som for lagmannsretten - at det iallfall er i strid med redelighet og god tro, jfr. avtalelovens §33 sammenholdt med §39, når Seglem gjør avtalen gjeldende mot fru Mikkelsen skjønt hun allerede den 4. januar i telefonsamtale med overrettssakfører Rolland hadde gjort det klart at hun ikke anså seg bundet. I denne forbindelse henvises særlig til fruens sykdom og labile psykiske tilstand, som Seglem må ha kjent og som burde vakt tvil hos ham om hvorvidt salget fra hennes side var tilstrekkelig overveiet. Anførselen for lagmannsretten om at fru Mikkelsen var sinnssyk på tidspunktet for den påståtte avtale er ikke opprettholdt for Høyesterett. Og i motsetning til for lagmannsretten er det nå erkjent at Seglem etter den annen telefonsamtale mellom fru Mikkelsen og overrettssakfører Rolland den 4. januar sa fra seg det tilbud han hadde på leie av forretningslokaler annetsteds. Den ankende part har nedlagt påstand om at hun frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Ankemotparten, Arne Seglem, har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes og om at han tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Han har i alt vesentlig sluttet seg til de synspunkter som ligger til grunn for lagmannsrettens dom.

Under bevisopptak ved Hafrsfjord herredsrett, Dalane herredsrett og Oslo byrett er det til bruk for Høyesterett gitt forklaring av fru Mikkelsen, ekteparet Seglem og i alt 17 vitner, deriblant 4 leger som til forskjellig tid har behandlet fru Mikkelsen for nervøse og andre lidelser.

Blant de avhørte vitner er overrettssakfører Herman Rolland, som i ca. 20 år har vært fru Mikkelsens juridiske rådgiver, og som bisto henne under de kontraktforhandlinger saken gjelder.

Side:1262

Rolland ga forklaring for herredsretten med samtykke av fru Mikkelsen. Under saksbehandlingen for lagmansretten protesterte fru Mikkelsen mot at Rolland ga vitneforklaring under henvisning til hans taushetsplikt som sakfører, jfr. tvistemålslovens §105, men lagmannsretten avsa beslutning om at forklaringen skulle tillates. Tilsvarende beslutning ble truffet av Hafrsfjord herredsrett under bevisopptaket.

Bevismessig står saken stort sett i samme stilling som for lagmannsretten.

Som sakkyndig for Høyesterett har vært oppnevnt helseinspektør T. Ramsfjell, Stavanger. Denne har gitt en skriftlig erklæring om fru Mikkelsens sinnstilstand. I erklæringen er gitt uttrykk for at fru Mikkelsen ikke kan antas å ha vært sinnssyk på det tidspunkt da salgsforhandlingene fant sted, men den inneholder så vidt jeg kan se intet av vesentlig betydning for avgjørelsen av saken slik denne foreligger for Høyesterett.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Det er riktignok så at det må kreves et sterkt bevis av den som påstår at det er kommet i stand salg av fast eiendom ved muntlig avtale. I dette tilfelle har lagmannsretten imidlertid etter umiddelbar bevisførsel funnet det godtgjort at salgsforhandlingene var ført frem til en avtale som, skjønt den ennå ikke hadde fått skriftlig uttrykk, ble oppfattet som endelig og bindende av begge parter. Jeg finner intet grunnlag for å fravike lagmannsrettens bevisvurdering når den har lagt til grunn, at fru Mikkelsen den 3. januar 1961 på overrettssakfører Rollands kontor bestemte seg for å gi Seglem et bindende salgstilbud, og bemyndiget Rolland til på hennes vegne å fremsette dette for Seglem, hvoretter tilbudet ble akseptert av denne overfor Rolland om morgenen dagen etter. Som lagmannsretten må jeg legge til grunn at forhandlingene dermed var ført frem til en endelig avtale. Jeg må også, på samme måte som lagmannsretten, gå ut fra at fru Mikkelsen senere samme dag, altså den 4. januar, i telefonsamtale med overrettssakfører Rolland litt før kl. 12 uttrykkelig vedsto seg avtalen etter at hun i en tidligere telefonsamtale samme formiddag hadde gitt uttrykk for at hun ikke ville være bundet. Fra fru Mikkelsens side er under prosedyren gjort gjeldende at det har sannsynligheten mot seg at hun har villet binde seg til en avtale av det påståtte innhold gjennom de forhandlinger som ble ført omkring årsskiftet 1960 -61. Det er således anført at avtalen ikke var fordelaktig for henne i hennes spesielle situasjon, at hun ikke hadde noe motiv til å selge på det daværende tidspunkt, og at hun iallfall ikke kunne ha noe ønske om å selge til Seglem, som hun sto på dårlig fot med. Jeg er ikke enig i dette, og peker særlig på at fru Mikkelsen gjennom flere år hadde hatt planer om å selge eiendommen og arbeidet aktivt for det, dels på egen hånd, dels gjennom overrettssakfører Rolland. I årene 1957-58 forhandlet hun om salg med Egersund kommune, men forhandlingene førte ikke frem fordi kommunen bare ville betale kr. 50 000. Da hun kort

Side:1263

tid senere - i 1959 - trengte penger til innskudd i svigersønnens hus i Hillevåg, henvendte hun seg personlig til Seglem angående salg av eiendommen og fikk bud fra ham. Også i forbindelse med salgsforhandlingene i 1960-61 hadde hun personlig kontakt med ektefellene Seglem og drøftet spørsmålet i deres hjem under vennskapelige forhold. At fru Mikkelsen skulle ønske å selge eiendommen er i og for seg naturlig når hensyn tas til hennes sykdom og vanskelighetene for henne med å ta vare på huset etter at hun var flyttet fra Egersund. I denne forbindelse har det betydning at eiendommen - etter hva begge parter er enige om - var dårlig vedlikeholdt og trengte oppussing. Det må videre antas at den pris Seglem var villig til å betale, tilsammen kr. 70000, ikke var mindre enn eiendommens verdi og snarere lå i overkant av hva som kunne ventes oppnådd ved salg til andre. De avtalte avdragsvilkår var også fordelaktige for henne, bl.a. av skattemessige grunner. I forbindelse med kjøpesummens størrelse legger jeg liten vekt på den forskyvning som i forhandlingenes sluttfase fant sted, derved at kr. 10 000 av den avtalte pris ble holdt formelt utenfor kjøpekontrakten slik utkast til denne ble utformet av overrettssakfører Rolland etter at forhandlingene var avsluttet. Hensikten med endringen er ikke klarlagt, men etter parts- og vitneforklaringene må det ansees helt på det rene at de kr. 10 000 skulle betales i tillegg til det beløp på kr. 60 000 som var angitt som kjøpesum i utkastet. Også for øvrig var det enighet om alle vesentlige vilkår for salget.

Også når det gjelder spørsmålet om anvendelsen av avtalelovens §33 jfr. §39 er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten, og jeg kan i alt vesentlig henvise til den begrunnelse som dens flertall har gitt. Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til i hvilken grad Seglem og frue kjente til fru Mikkelsens labile sinnstilstand og de nervøse vanskeligheter hun led under i tillegg til sine fysiske plager. For meg er det av vesentlig betydning at Seglem mottok salgstilbudet gjennom fru Mikkelsens mangeårige juridiske rådgiver, overrettssakfører Rolland, og derfor måtte ha grunn til å regne med at tilbudet var betryggende overveiet og i samsvar med hennes interesser. Jeg har tidligere nevnt at avtalen etter sitt innhold ikke på noen måte bar preg av utnyttelse overfor fru Mikkelsen, men tvert imot måtte fremstille seg som fordelaktig sett fra hennes synspunkt. Etter det opplyste må jeg videre gå ut fra at fru Mikkelsen gjennom mange år - tross sykdom og nervøse lidelser - hadde varetatt sine økonomiske interesser på fullt betryggende måte, blant annet overfor Seglems som leieboere i gården. På denne bakgrunn er det etter min mening ikke grunnlag for den karakteristikk, at Seglem handlet i strid med redelighet og god tro når han ikke avfant seg med at fru Mikkelsen fragikk avtalen i sin første telefonsamtale med overrettssakfører Rolland den 4. januar. Etter den annen telefonsamtale noe senere samme dag, hvorunder fru Mikkelsen vedsto avtalen overfor Rolland, mener jeg at Seglem iallfall hadde grunn til å slå seg til ro og til å si

Side:1264

fra seg tilbudet på leie av lokaler i Bjelland-gården, slik som han gjorde umiddelbart etterpå. I og med at dette var gjort, hadde han en tungtveiende interesse i å holde fast ved avtalen med fru Mikkelsen uansett de protester som deretter kom fra hennes side.

Under sakens behandling for Høyesterett er fra fru Mikkelsens side påberopt en ny anførsel til støtte for at forholdet rammes av avtalelovens §33, nemlig den at hun under konferansene med Seglems og senere overrettssakfører Rolland, den 3. januar var merkbart sløvet av meprobantabletter, som hun hadde tatt samme dag og som virket sammen med likør som var servert hos Seglem. Dette kan hun etter min mening ikke høres med. Det foreligger ingen sikre opplysninger om at hun hadde tatt meproban den dagen det her gjelder, og påstanden om at hun skulle være merkbart sløvet under de to konferanser er i strid både med ektefellene Seglems forklaring og med forklaringen fra overrettssakfører Rolland. Sistnevnte har gitt uttrykk for at hun virket helt klar og vel orientert under konferansen med ham.

Jeg er enig i de tidligere retters avgjørelser av spørsmålet om saksomkostninger.

Etter mitt resultat må lagmannsrettens dom stadfestes.

Etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 må fru Mikkelsen tilpliktes å erstatte Seglem dennes saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Gunvor Mikkelsen dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til Arne Seglem med 5000 - fem tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Gaarder, Rode og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Anne Cathrine Høeg med domsmenn):

- - -

Retten har lagt følgende saksforhold til grunn:

Saksøkeren leiet 1. etasje hos saksøkte fra 1942, og leiekontrakten ble forlenget i 1946. Saksøktes avdøde mann hadde tidligere drevet bl.a. urmakerforretning i de samme lokaler, og saksøkeren benyttet også rommene til forretningslokaler, idet han bl.a. drev med fotografartikler o. l. I 1958 ble det en tvist om leieforholdet, og det ble da mellom partene inngått et forlik som gikk ut på at saksøkeren fortsatt skulle få leie lokalene til 1. juli 1963, for en månedlig leie av kr. 250.

Før jul 1960 kontaktet fru Seglem saksøkte, som på det tidspunkt bodde i Hetland hos sin datter og svigersønn, for å bringe på det rene mulighetene for enten å få forlenget leiekontrakten eller få oppsagt den,

Side:1265

slik at de kunne leie inn annetsteds uten å måtte betale dobbelt leie. Saksøkte var ikke villig til å la dem gå fra leiekontrakten, og heller ikke var hun interessert i å forlenge den fast utover 1. juli 1963. Imidlertid tilbød hun dem å få leie den etter den tid for 1 år ad gangen. Dette ville ikke Seglems gå med på, da det var en lite heldig løsning for dem som forretningsdrivende.

Vitne nr. 1 overrettssakfører Herman Rolland, som i mange år hadde vært saksøktes juridiske konsulent, forklarte i sitt vitneprov at da saksøkte var i Egersund før jul for å diskutere spørsmålet om leiekontrakten med saksøkeren, kontaktet hun også ham og sa at hun hadde begynt å spekulere på å selge huset. Vitnet uttalte da at han mente dette var fornuftig. Huset var i relativt dårlig forfatning, det måtte males og repareres, og dessuten lå det i et strøk som allerede var regulert, slik at hele tomten ville bli benyttet til gategrunn. Saksøkte ba da vitnet snakke med saksøkeren og høre hvor meget saksøkeren var villig til å betale for huset. Den 16. desember 1960 kontaktet så overrettssakfører Rolland saksøkeren for å bringe på det rene hvor meget saksøkeren var villig til å betale. Saksøkte hadde da sagt at hun ville ha kr. 70 000. Dette var saksøkeren villig til å gå med på, men han opplyste vitnet om at han måtte ha svar om hvorvidt saksøkte var villig til å selge innen 31. desember da han hadde mulighet for å få andre lokaler, og fristen til å benytte seg av det tilbud utløp ved nyttårstider.

Den 2. januar ringte saksøkeren til overrettssakfører Rolland og opplyste at han ikke hadde hørt fra saksøkte. Rolland kontaktet da saksøkte i Stavanger, og snakket med dennes datter. Om ettermiddagen den 3. januar kom saksøkte til Seglems og de diskuterte frem og tilbake om salget. Ved 5-tiden gikk saksøkte til overrettssakfører Rolland og sa at hun hadde snakket med Seglems, særlig fru Seglem. Hun opplyste at de var blitt enige om at det skulle betales kr. 70 000, som skulle avgjøres slik at kr. 60 000 skulle betales for huset, mens kr. 10 000 skulle være godtgjørelse for goodwill for den tidligere forretning og forretningslokaler. Av disse kr. 10 000 skulle kr. 5000 betales med en gang kjøpekontrakten ble undertegnet, mens kr. 5000 skulle betales i april, når Seglems fikk utbetalt en livspolise. Overrettssakfører Rolland og saksøkte diskuterte nærmere betingelsene i kjøpekontrakten, og overrettssakfører Rolland mente at saksøkte bl.a. burde be om å få et gjeldsbrev for restbeløpet på kr. 5000. Ca kl. 19.00 om aftenen ringte så Rolland til Seglem og opplyste om at saksøkte nå hadde stillet noen nye betingelser. Avtalen ble så at saksøkte skulle komme opp på Rollands kontor dagen etter, den 4. januar. Saksøkeren aksepterte de nye vilkår saksøkte hadde stillet, så som krav om gjeldsbrev, 4 % rente osv., og overrettssakfører Rolland ringte til saksøkte og opplyste om dette. Saksøkte hadde da fått betenkeligheter, og disse lot til å gå ut på at sikkerheten for kjøpesummen ikke var god nok. Rolland hevdet at den etter hans skjønn var mer enn god nok, og at hun neppe burde gå fra den avtalen som var inngått med saksøkeren. Saksøkeren måtte ha beskjed før kl. 12.00, idet han måtte ha akseptert tilbud om andre forretningslokaler innen den tid, og overrettssakfører Rolland ga saksøkte beskjed om dette. Ca. 20 minutters tid senere ringte saksøkeren saksøkte og sa at kjøpekontrakten var i orden. Kjøpekontrakten ble ikke skrevet, da overrettssakfører Rolland

Side:1266

var opptatt med annet arbeid. Den 5. januar om aftenen fikk han beskjed om å ringe til saksøkeren som opplyste ham om at saksøkte hadde ringt og sagt at det ikke ville bli noe av salget.

Den 6. januar 1961 kom vitne nr. 3, Clyde Andersen, som er saksøktes svigersønn, og sa at det ikke var tale om salg, og at det heller ikke var inngått noen bindende avtale, da det ikke var opprettet noen skriftlig kontrakt.

Den 23. desember 1960 hadde overrettssakfører Rolland skrevet et brev til saksøkte, hvor det vedlå momenter til en eventuell kjøpekontrakt vedrørende Kirkegt. 6. Der fremgikk det bl.a. at kjøpesummen skulle være kr. 70000, og at den på eiendommen hvilende pantegjeld skulle overtas, og restbeløpet betales i årlige terminer på ca. kr. 5000. Det var meningen at selgeren skulle ha panterett i eiendommen for den gjenstående del av kjøpesummen.

Den 24. januar 1961 skrev overrettssakfører Rolland et brev til saksøkte, hvor han bl.a. refererte den samtale han hadde hatt med hennes svigersønn, murmester Andersen, og vedla et renskrevet eksemplar av det konsept til kjøpekontrakten som han hadde satt opp allerede da Andersen kom den 6. januar. I denne kjøpekontrakten er kjøpesummen saft til kr. 60 000, som avgjøres ved at kjøperen overtar pantegjelden på huset og betaler restsummen i avdrag på kr. 1500 pr. kvartal, som utgjør både renter og avdrag. For den gjenstående del av kjøpesummen skulle selgeren både få pant i Kirkgt. 6 og i Seglems privatbolig. - - -

Retten skal bemerke:

Det er i det foreliggende tilfelle to hovedspørsmål som er forelagt retten til avgjørelse. Det ene er hvorvidt man kan si at de forhandlinger som er pågått mellom saksøkte og Seglems med overrettssakfører Rolland som mellommann, kan sies å ha ført til en bindende avtale. Dernest oppstår spørsmålet om hvorvidt overrettssakfører Rolland inngikk avtale på saksøktes vegne, og om han hadde anledning til å gjøre det med bindende virkning for henne. Videre er det reist spørsmål om saksøktes mentale tilstand er slik at hun har vært i stand til å inngå en eventuell avtale om salg av huset.

Retten anser det godtgjort at det den 4. januar 1961 ble inngått en bindende avtale mellom saksøkeren og saksøkte, til tross for at det ikke foreligger noen skriftlig avtale. Forhandlingene mellom Seglems og saksøkte før jul 1960 la grunnlaget for avtalen, og under saksøktes opphold i Egersund den 3. januar 1961, både under samtalen mellom saksøkeren og saksøkte, og mellom saksøkte og overrettssakfører Rolland, ble de nærmere retningslinjer for kjøpekontrakten trukket opp. Overrettssakfører Rolland har i sitt vitneprov forklart at han oppfattet situasjonen slik at han skulle meddele saksøkeren de nye betingelser saksøkte og han var kommet frem til, og at det deretter var hans oppgave å skrive kjøpekontrakt, skjøte og gjeldsbrev. Da overrettssakfører Rolland meddelte saksøkte i en telefonsamtale den 4. januar at saksøkeren godtok de nye betingelser hun hadde satt, fikk hun riktignok igjen anfektelser, men i sin telefonsamtale til overrettssakfører Rolland kort tid senere må hun antas å ha godtatt en kjøpekontrakt. Hennes uttalelser ble oppfattet slik av overrettssakfører Rolland, som straks meddelte dette til saksøkeren, og denne sa i tillit til disse opplysninger fra seg den mulighet han hadde

Side:1267

fått til å leie lokaler annetsteds. Når saksøkte hevder at det ble gitt uriktige opplysninger i telefonsamtalene den 4. januar, idet tilbudet fra vitne nr. 2 Erling Bjelland om leie av lokaler ikke var rettet til saksøkeren, kan ikke dette sies å medføre riktighet. Bjelland har forklart at det var saksøkerens svoger Bowitz som forhandlet på vegne av Fotohuset, og det er helt klart at det er saksøkeren som i alle år har vært innehaver av denne forretning. Hva angår de nye betingelser i kjøpekontrakten, om at det skulle betales kr. 60 000 for huset og kr. 10 000 for goodwill, er det noe uklart hvorledes denne ordning egentlig kom i stand, men det kan ikke sies å ha noen betydning for utfallet av denne sak.

Saksøkte har gjort gjeldende at overrettssakfører Rolland ikke hadde noen bemyndigelse til å handle på hennes vegne. Om sin stilling i saken har overrettssakfører Rolland forklart at han selv betraktet seg som en mellommann, idet han meddelte Seglems hva saksøkte hadde bestemt seg til, og formidlet svaret tilbake til saksøkte. Det var således ikke tale om noe fullmaktsforhold, idet saksøkte selv inngikk avtalen. Imidlertid hadde overrettssakfører Rolland vært hennes juridiske rådgiver i mange år, og det var derfor naturlig at hun spurte ham til råds før hun traff noen bestemmelse, og at hun overlot til ham å ordne med formalitetene, såsom kjøpekontrakt, skjøte o. l. Retten har fått det inntrykk at overrettssakfører Rollands oppfatning av forholdet er den riktige, og det antas derfor unødvendig å ta standpunkt til hvorvidt det forelå noen fullmakt eller ikke.

Det er ikke tvilsomt at saksøktes følelsesmessige tilstand er meget labil. Hun er psykisk meget ubalansert, men overrettssakfører Rolland har forklart at i den tid hun var hans klient, og også under de siste forhandlinger, har hun vært fullt ut i stand til å ivareta sine Økonomiske interesser. Retten har også det inntrykk at hun under forhandlingene var klar over kontraktens betingelser, og salgets konsekvenser. Imidlertid later det til at hun i sin nåværende tilstand kvier seg for å ta det avgjørende skritt og overdra eiendommen. Saksøkeren må for øvrig gis medhold når han hevder at handelen må betraktes som meget fordelaktig for saksøkte, når man tar eiendommens forfatning og den planlagte regulering i betraktning.

Retten kommer da til det resultat at avtale ble inngått mellom saksøkeren og saksøkte den 4. januar 1961, og at saksøktes mentale tilstand, selv om den utvilsomt er svært labil, ikke er slik at den fører til at avtalen blir ugyldig. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Otto Maalstad og Jonas Madsø og kst. sorenskriver Torjus Lundevall):

- - -

Lagmannsretten er kommet til at herredsrettens dom må bli å stadfeste, og tiltrer i det vesentlige herredsrettens begrunnelse.

I spørsmålet om det er kommet i stand en avtale om salg, er lagmannsretten kommet til samme resultat som herredsretten har uttalt om dette. Lagmannsretten er kommet til at avtalen er kommet i stand allerede ved det tilbud som fru Mikkelsen fremsatte gjennom overrettssakfører Rolland etter konferansen mellom henne og Rolland på dennes kontor om ettermiddagen 3. januar 1961, og ved den aksept som Seglem

Side:1268

ga på dette tilbud på Rollands kontor i 10-tiden 4. januar 1961. Det finnes ikke godtgjort at fru Mikkelsen allerede under samtalen med Seglem og fru Seglem 16. desember 1960, eller under samtalen senere samme dag med Rolland på dennes kontor, hadde gitt uttrykk for at hun gikk med på noen avtale om salg, og heller ikke finnes det bevist at hun under samtalen med Seglem og fru Seglem i deres hjem 3. januar 1961 før hun gikk til Rollands kontor, hadde gått med på noen endelig avtale. Det var først etter at hun og Rolland hadde drøftet de nærmere vilkår for salg og endret noen av punktene i det tidligere forslag til salgsavtale, at hun gjennom Rolland fremsatte et endelig tilbud. Dette tilbud var overensstemmende med det utkast til kjøpekontrakt som Rolland senere utarbeidet, og som er sålydende:

«Mellom Gunvor Mikkelsen som selger og Arne Seglem som kjøper er inngått sådan

Kjøpekontrakt:

Gunvor Mikkelsen forplikter seg til å overdra til Arne Seglem eiendommen Kirkegaten 6 i Egersund for kr. 60 000 - sekstitusen kroner.

Kjøpsummen avgjøres ved at kjøperen overtar den på eiendommen hvilende pantegjeld til Den Vestenfjeldske Bykredittforening kr. 6521,14, Egersunds Landsogns Sparebank kr. 1135,- og til Egersund kommune ca. kr. 3000,-. Restkjøpesummen skal betales i avdrag. Den til en hver tid gjenstående del av kjøpesummen forrentes med 4 % p.a., avdragene betales hvert kvartal, slik at avdrag og renter tilsammen utgjør kr. 1.500.- pr. kvartal.

For den til en hver tid gjenstående del av kjøpesummen forbeholder selgeren seg panterett i eiendommen med prioritet etter kr. 25.000.-. Dessuten forbeholder selgeren seg panterett i kjøperens eiendom gnr. 47 bnr. 119 i Eigersund herred med prioritet etter ca. kr. 27.000.-.

Eiendommen overtas av kjøperen den 1. februar 1961, fra hvilken dag inntekter og utgifter vedr. eiendommen fordeles.

Kjøperen bærer omkostningene ved tinglysing og stempling.

Nærværende kjøpekontrakt er utferdiget i 2 eksemplarer hvorav partene beholder ett hver.»

I tillegg til den kjøpekontrakt som er nevnt i det skriftlige utkast, skulle det betales kontant 10.000 kroner.

Siden det ved Seglems aksept om morgenen 4/11961 var kommet i stand en avtale, hadde de telefonsamtalene Rolland etterpå hadde med fru Mikkelsen ikke noen betydning for spørsmålet om det var inngått noen avtale. Fru Mikkelsen hevder imidlertid at hun hverken på Rollands kontor 3/1 eller i samtalene 4/1 gikk med på noen endelig avtale, men bare gikk med på at Rolland skulle sette opp forslag til kjøpekontrakt som hun skulle se nærmere på. Men det finnes som nevnt bevist at hun på Rollands kontor 311 bestemte seg for å gi Seglem bindende tilbud, og bemyndiget Rolland til på hennes vegne å fremsette dette for Seglem. Og når det gjelder hennes telefonsamtaler med Rolland 4/1, finner lagmannsretten at hun riktignok under de to første vegret seg for å vedstå salget, men at hun under den siste erklærte seg enig i dette.

I anledning av blant annet spørsmålet om fru Mikkelsen da salgsforhandlingene foregikk, på grunn av sinnssykdom var ute av stand til

Side:1269

å ta vare på seg og sine økonomiske interesser, er det for lagmannsretten gitt vitneforklaring av 3 leger.

Fru Mikkelsen har selv opplyst om sin helsetilstand at hun har vært syk nesten hele sitt liv, men særlig meget de siste 30 år. - - -

Fru Mikkelsens forklaring om sine sykdommer er bekreftet av legenes vitneforklaringer. - - -

Overrettssakfører Herman Rolland, som har vært fru Mikkelsens juridiske konsulent i 20 år, fru Seglem som har kjent fru Mikkelsen fra ungdommen av, og Seglem som har kjent henne fra han leiet lokale i Kirkegt. 6 i 1942, har visst om hennes sykdommer, men de har forklart at hun virket normal og godt skikket til å ta vare på seg og sitt.

Ingen av legene som har forklart seg har uttalt at fru Mikkelsen er sinnssyk eller var sinnssyk i det tidsrom salgsforhandlingene foregikk, og lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å tro at hun har vært sinnssyk på den tid hussalget foregikk.

Tilbake står da spørsmålet om fru Mikkelsens sykelige tilstand likevel har medvirket til at hun gikk med på avtalen om hussalget, om Seglem handler i strid med redelighet og god tro når han nå gjør avtalen gjeldende, og om hvorvidt avtalen, som er sitert foran, er ufornuftig. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at avtalen objektivt sett ikke er ufornuftig. Fru Mikkelsen kunne neppe ha oppnådd pris for eiendommen, da den etter eksisterende regulering skulle fjernes og det ikke var adgang til å føre opp nytt hus på tomten.

I 1957 hadde Egersund kommune, som da var interessert i å kjøpe eiendommen, ikke villet gi de 70.000 kroner som hun krevet, men tilbudt 50.000 kroner. Sikkerheten skulle også være tilstrekkelig, idet Seglems privatbolig, som det var gitt annen prioritets sikkerhet i ved siden av pantesikkerheten i Kirkegt. 6, har en fullverdiforsikring på over 100.000 kroner, og er opplyst å være verdt i ethvert fall 75.000 kroner. Overrettssakfører Rolland har også forklart at han fant det fornuftig av fru Mikkelsen å selge, fordi det på eiendommen trengtes omfattende reparasjoner, som det slik som forholdene lå an med regulering, var ulønnsomt for fru Mikkelsen å foreta, og fordi det var en fordel for henne å få utbetalt renter og avdrag kvartalsvis på den måten som regulert i kontrakten. På den måten ville fru Mikkelsen, som nå er 61 år, ha tilstrekkelig å leve av i lang tid fremover. Hun ville derved også være sikret mot at den verdien som lå i huset, ikke ble brukt til andre formål. Det er opplyst at fru Mikkelsens svigersønn murmester Andersen fikk som innskudd i det huset han har bygget, og som fru Mikkelsen også nå har leilighet i, 25.000 kroner, det som fru Mikkelsen fikk ved salget av den enebolig hun hadde i Egersund. Etter at den foreliggende sak kom opp, har hun belånt Kirkegt. 6 med 5.000 kroner som svigersønnen fikk låne til sin murmesterforretning. Selv om det i og for seg ikke er noe å si på dette, er det et eksempel på at det er bedre å ha faste kvartalsvise inntekter, enn verdier som har lett for å bli brukt opp hurtigere, hevder Seglems prosessfullmektig. Lagmannsretten er enig i det som her er fremholdt av overrettssakfører Rolland og Seglems prosessfullmektig, og lagmannsretten mener at Rolland ikke har ment å gjøre annet enn det som var til det beste for fru Mikkelsen.

Selv om det etter overrettssakfører Rollands forklaring må antas at

Side:1270

det var fru Mikkelsen som brakte på bane spørsmålet om salg da hun var hos Rolland 16/12 1960, skal fru Mikkelsen både før salgsforhandlingene begynte, under dem og etterpå ha gitt uttrykk for overfor flere, at hun ikke ville selge. Etter at hun 4/11961 først hadde sagt at hun ikke ville selge, og deretter samme dag hadde gått med på avtalen, telefonerte hun 5/1 1961 til Seglem og sa at hun ikke ville selge. Hun ble syk etterpå, tok for meget brom, ble liggende i bromrus i flere dager, og lå etterpå på sykehus i lang tid, og det er ikke tvilsomt at dette skyldtes påkjenningen som følge av hussalget. Hun har forklart at når hun ikke ville selge Kirkegaten 6, var det fordi hun, selv om hun i 1960 var flyttet til svigersønnens hus, følte så sterk tilknytning til Egersund at hun ikke ville bryte enhver forbindelse. Hun hadde heller ikke noen interesse av å selge til Seglems, som hun hadde vært i rettssak med tidligere og ikke sto på noen god fot med. Etter det kjennskap hun hadde til Seglems gjennom mange år, anså hun ikke dem for å være slik økonomisk stillet at hun ville ha noe utestående hos dem, idet hun regnet med vanskeligheter med oppfyllelse fra deres side av de konfraktforpliktelser som var foreslått. Dessuten hadde hun tidligere lovet tannlege Tørnquist som leiet annen etasje i huset, og som hun sto på meget god fot med og som hun anså som økonomisk sikker, førsterett til kjøp hvis hun kom til å selge. Hun hevder at hun ikke vet hva som foregikk under siste samtale på Rollands kontor 3/1 1961, men hvis hun da har gått med på salg, er hun blitt presset til det.

Det er på det rene at hun har vært utsatt for påvirkning i motsatt retning av svigersønnen, som har forklart som vitne at han på forhånd hadde sagt til henne at hun ikke måtte selge. Han hadde innskjerpet at hun ikke måtte la seg overtale av Rolland eller forlede til å ta imot noe kontantbeløp eller gi noen underskrift. Han hadde vært til stede da fru Mikkelsen snakket med Rolland i telefonen første gang 4/1 1961 og hadde da gjentatt at hun ikke måtte selge. Men han måtte gå og var ikke til stede siste gang fru Mikkelsen snakket med Rolland den dagen. Fru Mikkelsen har forklart at før hun telefonerte 5/1 til Seglem og sa at det ikke ble noe av salg, hadde hun snakket med svigersønnen.

Fru Seglem har før konferansene 16/12 1960 og 3/1 1961 gjort henvendelse til henne for å få i stand konferanse, og begge gangene var hun blitt grepet av angst og måtte vite snarest hva fru Seglems henvendelser gjaldt, hevder fru Mikkelsen. Overrettssakfører Rolland har forklart at det var 3 telefonsamtaler mellom ham og fru Mikkelsen 4/1 1961. Etter at Seglem ved 10-tiden på hans kontor hadde akseptert tilbudet av 3/1 fra fru Mikkelsen, telefonerte han fru Mikkelsen om at aksepten var i orden. Fru Mikkelsen sa da at hun ikke ville selge. Rolland underrettet Seglem om dette, og Seglem sa da at han ville fastholde kjøpet, og han måtte ha det klart innen kl. 1200 samme dag da han hadde lokale hos Bjelland på hånden til da. Rolland telefonerte fru Mikkelsen og fortalte hva Seglem hadde sagt, og han overbrakte muligens også da en uttalelse fra Seglem om at han om nødvendig ville gå til rettssak for å få kjøpet gjennomført. Fru Mikkelsen fastholdt fremdeles at hun ikke ville selge, men litt før kl. 1200 telefonerte hun at hun sto ved kjøpet.

Lagmannsrettens flertall, lagdommer Maalstad og kst. sorenskriver Lundevall, er kommet til at fru Mikkelsen må være bundet av avtalen.

Side:1271

Hun hadde tidligere villet selge eiendommen, og det finnes godtgjort at salgsforhandlingene nå var kommet i stand etter hennes eget Initiativ. Avtalen var objektivt sett fornuftig. Da hun 3/11961 var i Egersund til konferanse med Seglems og med Rolland, hadde hun datteren Bjørg Andersen med seg til Egersund, da datteren var nedfor som følge av nervøs lidelse, og fru Mikkelsen av den grunn ikke turde la henne være alene. Den dag sa fru Mikkelsen både til Seglems og til Rolland, at hun følte seg frisk og kjekk, og at hun spesielt var glad for det fordi hun måtte ta seg av datteren. Fru Mikkelsen er etter det som er opplyst meget intelligent, og det er ikke noe som tyder på at hun ikke var klar over at hun ved tilbudet hun 3/1 1961 fremsatte gjennom overrettssakfører Rolland bandt seg til salg, hvis Seglem aksepterte tilbudet. At det ikke før 4/1 var kommet til avtale, hadde åpenbart sin grunn i utformingen av salgsvilkårene, og ikke i spørsmålet om hun skulle selge eller ikke selge.

Vilkårene ble da også slik hun ville ha dem. Det må således regnes med at hun inngikk avtalen fordi hun mente den tjente hennes interesse, og det kan ikke legges noen vekt på at hun etterpå angret på salget og ville gå fra avtalen, kanskje etter påvirkning fra svigersønnen.

Etter det som foreligger opplyst kan det ikke antas at Seglem og/eller fru Seglem hadde noe rimelig grunnlag for å tro at fru Mikkelsen i virkeligheten ikke ønsket å selge, og at når hun likevel fremsatte et bindende salgstilbud, så var det under slike omstendigheter, at det ville være utilbørlig av dem å forlange salget opprettholdt. De hadde nok et visst kjennskap til fru Mikkelsens sykehistorier, kanskje også til at hun en tid hadde vært til behandling ved sykehus. Men det tilbud de aksepterte ble fremsatt gjennom overrettssakfører Rolland, som de visste hadde vært fru Mikkelsens juridiske rådgiver gjennom mange ar. - - -

Lagdommer Madsø er enig med lagmannsrettens flertall i at det er inngått en salgsavtale mellom fru Mikkelsen og Seglem, og at avtalen ikke er ugyldig som følge av sinnssykdom hos fru Mikkelsen, men finner at fru Mikkelsen er ubundet av avtalen i medhold av avtalelovens §33.

Etter de foreliggende opplysninger må det ansees på det rene at hun hele tiden har vært i tvil om hun skulle selge eller ikke, og dette kan ikke ha vært ukjent for Seglem og fru Seglem etter de forhandlinger de hadde hatt med henne. Det må etter legenes uttalelser regnes med at hennes sykelige tilstand øket usikkerheten og gjorde det meget vanskelig for henne å ta noe klart standpunkt. Lagdommer Madsø har også oppfattet dr. Bøes forklaring, og ikke bare de andre legenes forklaring, slik at fru Mikkelsen på grunn av sin sykelige tilstand lett kunne komme til å gjøre noe hun egentlig ikke ønsket å gjøre. Seglem og frue, som hadde kjent fru Mikkelsen i mange år og visste om hennes sykdommer, måtte også være klar over at fru Mikkelsens usikkerhet sammen med hennes sykelige tilstand, lett kunne føre til at hun foretok noe som hun ville angre på straks etterpå.

Under disse forhold, og da avtalen var inngått i former som ikke ga særlig sikkerhet for at fru Mikkelsen var klar over at hun hadde innlatt seg på noe som hun ikke kunne komme fra, må det sies å være i strid med redelighet og god tro når Seglem påberoper seg avtalen som

Side:1272

bindende etter at fru Mikkelsen allerede like etter avtalen sa fra at hun ikke ville selge. Avtale om salg av eiendommer foregår vanligvis skriftlig, men den sikkerhet for at salget er vel gjennomtenkt, som skriftlige avtaler gir, foreligger ikke her. Dessuten ble avtalen ikke endelig ved at fru Mikkelsen ga sitt tilbud av 3/1, og det må regnes med at dette forhold sammen med det forhold at hun, etter det som foreligger ikke har fått direkte opplyst at hun ikke kunne gå tilbake på sitt tilbud hvis Seglem aksepterte det, har medført at hun ikke var helt klar over konsekvensene av tilbudet. Når Seglem derfor allerede dagen etter at tilbudet var fremsatt, og før han hadde sagt fra seg det lokalet han hadde på hånden hos Bjelland, fikk vite at fru Mikkelsen ikke ville selge, burde han ikke påberopt seg at fru Mikkelsen var bundet av avtalen. - Det må også ansees for å være i strid med redelighet og god tro når Seglem påberoper seg det samtykke til salg som fru Mikkelsen ga i den senere telefonsamtale med Rolland samme dag, når fru Mikkelsen allerede dagen etter - 5/1 - sa fra igjen at hun ikke ville selge, idet Seglem måtte skjønne at det fru Mikkelsen sa under en slik telefonsamtale var lite å regne med etter det press hun i sin sykelige tilstand var kommet under etter meddelelsen fra Rolland om at Seglem forlangte avtalen gjennomført. At han da hadde sagt fra seg det lokalet hos Bjelland, kan ikke tillegges vekt. Etter at han hadde fått den første meddelelsen 4/1 1961 om at fru Mikkelsen ikke ville selge, burde han ha forstått at han ikke kunne innrette seg etter uttalelser fra fru Mikkelsen, uten at det kom i stand avtale i former som ga mer betryggelse for at hun virkelig mente å binde seg ved en avtale. Så usikker som fru Mikkelsen var med hensyn til salget, var det ikke riktig å påberope seg at bordet fanger straks det ble gitt en muntlig uttalelse av det syke menneske under slike forhold som de som foreligger her. - Det kan for øvrig tilføyes at et par måneder etterpå fikk Seglem igjen lokalet på hånden og leiet det en tid, så han behøvet ikke å bli skadelidende fordi om han 4/1 1961 sa fra seg lokalet. - - -