Rt-1964-346

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1964-04-11
Publisert:	Rt-1964-346
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 42 B
Parter:	Egil. A. Engebretsen (høyesterettsadvokat Johan Hjort) mot Skedsmo kommune (høyesterettsadvokat Carl Kaas).
Forfatter:	Rode, Ryssdal, Anker, Heiberg, Bahr
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, §48, Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1924) §40, §55, §68, §132, §133, §139, §23a, §46

Dommer Rode: Etter begjæring fra Lillestrøm kommune, fremsatt med hjemmel i bygningslovens §40 og §46, avga Lillestrøm skjønnskommisjon den 24. februar 1961 ekspropriasjons- og repartisjonsskjønn vedkommende eiendommen Sørumsgaten 65, Lillestrøm, som eies av Egil Alfred Engebretsen. Ekspropriasjonsskjønnet har slik slutning:

«Grunnerstatning for ekspropriasjonsarealet

kr. 12 x 76 m2 kr. 912

erstatning for plen og 1 grantre (kr. 250 + kr. 25) » 275

ulempeerstatning » 8 500

Samlet erstatning kr. 9 687»

For repartisjonsskjønnets vedkommende lyder slutningen:

«Saksøkte Egil Alfred Engebretsen frifinnes for refusjonsplikt.»

Lillestrøm kommune, som senere er slått sammen med nabokommunen Skedsmo under navnet Skedsmo kommune, påanket ekspropriasjonsskjønnet til Eidsivating lagmannsrett for så vidt rettsanvendelsen i forbindelse med den fastsatte ulempeerstatning angikk. Lagmannsretten avsa den 1. november 1962 dom med slik domslutning:

«1. Lillestrøm skjønnskommisjons skjønn av 24. februar 1961 oppheves for så vidt angår ulempeerstatningen og hjemvises til nytt skjønn.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Angående saksforholdet viser jeg til skjønns- og domsgrunnene.

Egil A. Engebretsen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han gjør prinsipalt gjeldende at kommunens angrep på skjønnskommisjonens avgjørelse i virkeligheten ikke gjelder rettsanvendelsen, men avgjørelsens skjønnsmessige side. Skjønnskommisjonen fant at Engebretsens gjenværende eiendom ved ekspropriasjonen undergikk en erstatningsbegrunnende verdiforringelse. Dette er et rent skjønn. Skjønnskommisjonen har funnet at kommunens innvending mot erstatningskravet - at Engebretsen selv er ansvarlig for at huset er uheldig plasert i

Side:347

forhold til den på byggetiden gjeldende, men ennå ikke gjennomførte reguleringsplan - ikke fører frem. Dette er dels bevisvurdering ved skjønn, dels skjønn, men ikke rettsanvendelse.

Subsidiært gjør Engebretsen gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den ikke har funnet at kommunen er ansvarlig for at huset er blitt uheldig plasert. Kommunens ansvar for så vidt bygges også på et kontraktmessig grunnlag, idet det er betalt gebyr for kommunens behandling av byggeanmeldelsen og kontroll med byggearbeidet.

Jeg henviser for øvrig til den redegjørelse for Engebretsens anførsler som er gitt i lagmannsrettens domsgrunner og som i det vesentlige også dekker det han har gjort gjeldende for Høyesterett. Engebretsen har nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnskommisjonens skjønn stadfestes.

2. Skedsmo kommune tilpliktes å betale det offentlige saksomkostninger for Lagmannsretten og for Høyesterett.»

Skedsmo kommune har for Høyesterett anført at spørsmålet om kommunen på grunn av uaktsomt forhold ved behandlingen av Engebretsens byggeanmeldelse er erstatningspliktig for en ulempe som Engebretsen ellers ikke kunne krevet erstatning for, faller utenfor skjønnskommisjonens saklige kompetanse. Kommunen mener derfor at kravet om ulempeerstatning ex officio må avvises fra skjønnskommisjonen.

Når det gjelder realiteten har kommunen henholdt seg til lagmannsrettens dom som ansees riktig så vel i resultat som begrunnelse. Også fra kommunens side er for så vidt anført i det vesentlige det samme for Høyesterett som for lagmannsretten.

Kommunens prosessfullmektig har under hovedforhandlingen for Høyesterett uttalt at når fortauet - i forbindelse med gateutvidelsen - er senket ca. 20 cm bl.a. foran Engebretsens eiendom, så ligger dette utenfor reguleringsplanen av 1947. Kommunen medgir at i den utstrekning denne senkning berører trappen, som ligger på regulert gategrunn, har Engebretsen krav på ulempeerstatning for en mulig verdiforringelse. En eventuell erstatning må dog fastsettes ut fra den forutsetning at trappen bare var blitt bygget ut i den bredde som er oppgitt i byggeanmeldelsen. Kommunen er enig i at skjønnet blir hjemvist til skjønnskommisjonen selv om kommunen får medhold i realiteten, og har i samsvar hermed nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom av 1. november 1962 opprettholdes.

Saksomkostninger for lagmannsrett, kjæremålsutvalg og Høyesterett tilkjennes Skedsmo kommune hos Egil A. Engebretsen, Lillestrøm.»

Jeg tar først standpunkt til det av kommunen reiste spørsmål om kravet om ulempeerstatning etter sitt grunnlag ex officio skulle vært avvist fra skjønnskommisjonen som liggende utenfor dens kompetanse. Etter min oppfatning foreligger ikke slik avvisningsgrunn. Det dreier seg her om et ekspropriasjonsskjønn, dvs. en fastsettelse av den erstatning som ekspropriaten tilkommer og eksproprianten plikter å utrede i anledning av

Side:348

ekspropriasjonstiltakets gjennomføring. For en mulig ulempeerstatnings vedkommende er denne oppgave ikke uten videre løst ved at skjønnsretten avgjør om ekspropriasjonstiltaket rent faktisk medfører en takserbar ulempe for ekspropriatene. Det må også, for så vidt det er tvist herom, tas standpunkt til i hvilket omfang eksproprianten er forpliktet til å erstatte den faktisk konstaterte ulempe. Etter bygningslovens §55 jfr. skjønnslovens §48 og §28 hører også denne avgjørelse under skjønnskommisjonen. Etter min oppfatning ligger det derfor innenfor skjønnskommisjonens kompetanse å ta standpunkt til ekspropriatens anførsel om at det er gjort feil fra bygningsrådets side ved behandlingen av hans byggeanmeldelse, og at dette har betydning for spørsmålet om ulempen kan kreves erstattet av kommunen som ekspropriant. Skjønnskommisjonen har tatt standpunkt til anførselen på et grunnlag som etter skjønnsgrunnene ikke innebærer noen avgjørelse av om det etter ekspropriasjonsrettslige regler skal ytes ulempeerstatning, men pålegger kommunen et vanlig erstatningsansvar for en grovt uaktsom, skadevoldende handling. Anførselen kan dog ikke av den grunn falle utenfor skjønnskommisjonens kompetanse.

Som før nevnt gjør også Engebretsen prinsipalt en formell betraktning gjeldende, nemlig at kommunen i virkeligheten ikke angriper skjønnskommisjonens rettsanvendelse, men dens skjønn. Dette er jeg ikke enig i. Når skjønnskommisjonen har funnet at Engebretsens eiendom ved gateutvidelsen blir påført ulemper til en verdi av ca. kr. 8500, er dens avgjørelse for så vidt av rent skjønnsmessig art. Men når skjønnskommisjonen videre, som ledd i erstatningsfastsettelsen, har funnet at kommunen er rettslig forpliktet til å erstatte den konstaterte ulempe, er dette en avgjørelse av rettslig art. Det er bare dette ledd i erstatningsfastsettelsen som er angrepet.

Når det gjelder realiteten - spørsmålet om kommunen plikter å betale erstatning for den ulempe som på grunn av husets plasering blir påført Engebretsens eiendom ved reguleringens gjennomføring - er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten og stort sett enig i det som lagmannsretten har uttalt. Jeg understreker at Engebretsens hus ble oppført etter at det forelå en stadfestet og lovlig kunngjort reguleringsplan for strøket. Bygningsrådets vedkommende må være fullt berettiget til å gå ut fra at den som skal bebygge en tomt i regulert strøk har gjort seg kjent med den for strøket gjeldende reguleringsplan. Etter den situasjonsplan som fulgte med byggeanmeldelsen og som ble lagt til grunn ved bygningsrådets etterfølgende oppmerking på tomten, var huset ikke plasert i strid med reguleringsplanen. En unntagelse gjelder for trappen. Denne gikk ca. 40 cm lenger inn på den regulerte gategrunn enn lovlig uten særskilt tillatelse etter bygningslovens §68 nr. 4. Slik tillatelse var ikke søkt. Etter min oppfatning kan det ikke med rimelighet kreves at bygningsrådets vedkommende skulle oppfatte dette som utslag av at anmelderen var ukjent med reguleringen.

Side:349

Lagmannsretten uttaler at bygningsrådets godkjennelse av bygningsanmeldelsen uten bemerkning angående trappen, kan ansees å innebære en dispensasjon vedkommende denne. Dette anser jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til, idet jeg mener at Engebretsen etter det som foreligger må stå i samme stilling som om det hadde vært gitt dispensasjon for trappen, dersom det blir krevet flytning eller forandring av denne.

Jeg kommer således til at det ved ekspropriasjonsskjønnet for så vidt erstatning for ulemper angår må legges til grunn at Engebretsen er bundet av reguleringen av 1947 med den nettopp nevnte reservasjon når det gjelder trappen. Angående mulig virkning av at gatenivået er senket ca. 20 cm, viser jeg til de uttalelser fra kommunens side som jeg tidligere har gjengitt.

Saksomkostninger for lagmannsretten er ikke tilkjent. Dette er jeg enig i, og jeg finner etter sakens art at det heller ikke bør idømmes saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer da for slik

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Ryssdal: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Anker, Heiberg og Bahr: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (konsulent H. Sandaker med skjønnsmenn):

- - -

Ved stevning av 30. mai 1960 har Lillestrøm kommune begjært ekspropriasjonsskjønn med repartisjonsskjønn over grunn til utvidelse av en del av Sørumsgaten etter Lillestrøm herredsstyres reguleringsvedtak av 21. mai 1947, stadfestet av Forsynings- og Gjenreisningsdepartementet den 26. september 1947. Utvidelsen gjelder Sørumsgatens søndre side og berører en rekke eiendommer. Når bortsees fra eieren av Sørumsgaten 65, Egil Alfred Engebretsen, er grunn avstått i henhold til minnelig overenskomst mellom kommunen og grunneierne.

For Sørumsgaten 65 gjelder avståelse av grunnareal på 76-79 m2. Nøyaktig oppmåling av omhandlede areal forutsettes foretatt senere. - - -

Ulempeerstatning:

Grunneieren har påstått seg tilkjent erstatning for ulempe og verdiforringelse på grunn av at hans bolig er kommet helt ut til gatelinjen etter veiutvidelsen.

Saksforholdet er følgende:

Grunneieren Egil Alfred Engebretsen sendte 26. september 1955 inn byggeanmeldelse på oppføring av 1 1/2 etasjes tomannsvilla på matr.nr. g.nr. 2 b.nr. 62, Sørumsgaten 65. Ifølge den med byggeanmeldelsen vedliggende situasjonsplan var villaen plasert i byggelinje og i en avstand av om lag 3 meter fra gatelinje.

Side:350

Byggeanmeldelsen ble godkjent av Lillestrøm bygningsråd i møte den 17. november 1955 med bl.a. følgende bemerkning: «Situasjonsplan som viser målsatt plasering av drenskom og septiktank må sendes inn.»

Bygningssjefen i Lillestrøm har i skriv av 8. januar 1958 til grunneieren meddelt midlertidig innflyttingsattest. Det uttales her:

«Etter kontroll den 5. januar 1958 og etter at situasjonsplan, som viser målsatt plasering av drenskom og septiktank, er sendt inn, meddeles herved midlertidig innflytningsattest for begge leiligheter i 1 1/2 etasje tomannsbolig Sørumsgt. 65».

Spørsmålet om utvidelsen av Sørumsgaten ble tatt opp etter foranledning av Statens veivesen, som 29. januar 1959 skrev til Lillestrøm kommune således: - - -

Lillestrøm herredsstyre vedtok deretter å gå til nødvendig grunnervervelse for utvidelse av Sørumsgaten.

Nittedalsgatens forlengelse frem til Sørumsgaten fant sted 1958-1959.

Utvidelsen av gatebredden har medført at gatelinjen faller sammen med byggelinjen. Dette medfører igjen en langt ugunstigere beliggenhet for saksøkte Egil Engebretsens villa. Istedenfor et mellomrom på ca. 2 1/2 à 3 m mellom utgangstrapp og gatelinjen kommer trappen et langt stykke ut i selve fortausgrunnen, og uten adgang til å få gjerde foran inngangspartiet. Dreneringskum og septiktanken er blitt liggende i selve fortauet. For å komme ut kjøkkenutgangen og inn på eiendommen for øvrig til avfalls- og søppeldunker, klesstativer m.v. er beboerne henvist til først å gå ut på gaten for så litt nedenfor å gå inn en port til eiendommen. Istedenfor en liten gårdsplass foran inngangspartiet blir nå en del av fortauet benyttet som sådan med derav følgende rengjøringsplikter m.v., holde unna for takras m.v. Grunneieren får større ansvar enn vanlig for villaeiere. Eventuelle takras og lignende vil kunne gå ut over forbipasserende på fortauet. Villaens bruksverdi er betydelig forringet. Likeledes er eiendommens verdi for øvrig redusert, og husets fasade er på langt nær så tiltalende som opprinnelig.

Lillestrøm kommune har ikke bestridt påstanden om at saksøktes eiendom er redusert på grunn av den beliggenhet den nå får ved utvidelsen av Sørumsgaten. Kommunen bestrider imidlertid å ha noen erstatningsplikt i den anledning. Eiendommen er blitt bebygget etter at det forelå bindende reguleringsvedtak om bl.a. Sørumsgatens utvidelse. Saksøkte har selv søkt om den beliggenhet huset har i dag og fått godkjent denne. Saksøkte pliktet selv å holde seg underrettet om gatelinje og byggelinje og må selv bære ansvaret for at gatelinjen og byggelinjen falt sammen. Fra bygningsvesenets side er det ikke begått noen feil og huset er oppført i samsvar med den vedtatte byggelinje. Den omstendighet at trappen strekker seg utover fortauet er saksøktes egen skyld. Kommunen har subsidiært påstått at saksøkte ved sin forsømmelse av ikke å bringe gatelinje og byggelinje på det rene må bære en del av ansvaret herfor.

Skjønnskommisjonen skal bemerke at bygningssjefen har opplyst under saksbehandlingen at saksøkte ved å henvende seg til bygningssjefens kontor ville ha fått oppgitt den regulerte gatelinje. Noen plikt for bygningssjefen til uten videre under behandlingen av byggeanmeldelsen

Side:351

i bygningsrådet å underrette byggherren om gatelinjen var det ikke. Skjønnskommisjonen kan ikke dele dette syn. Det fremgikk med all tydelighet av den situasjonsplan som lå ved byggeanmeldelsen, at byggherren regnet med oppføring av huset i vanlig byggelinje, men i en avstand av ca. 3 m fra gatelinje. Det fremgikk videre tydelig klart at trappen etter situasjonsplanen ville komme ut i fortauet når den regulerte gatelinje ble lagt til grunn. Etter skjønnskommisjonens mening burde bygningsmyndighetene ha gjort byggherren merksam på dette forhold under anvisningen av bygningens beliggenhet.

Skjønnskommisjonen finner det for sin del litt merkelig at bygningsanmeldelsen ble godkjent med utgangstrapp stikkende langt ut i fortausgrunnen.

Etter skjønnskommisjonens oppfatning har bygningsmyndighetene i dette tilfelle vist grov uaktsomhet ved plasering av huset og må være ansvarlig for det tap som oppstår som følge herav. Etter kommisjonens mening kan byggherren ikke legges noe til last. Det blir derfor ikke spørsmål om noen skyldfordeling og deling av ansvaret.

Erstatning for ulempe og verdiforringelse fastsettes til kr. 8500. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arne Jahren og Erling Haugen og tilkalt dommer, byrettsdommer Kaare Schumann Andersen):

- - -

Om realiteten har kommunen fremholdt at den av departementet stadfestede reguleringsplan av 1947 var utlagt og kunngjort på lovbestemt måte. Den er senere ikke endret. Engebretsen, som kjøpte Sørumsgaten 65 i 1955, var bundet av reguleringsplanen. Etter denne plan faller gatelinjen og byggelinjen sammen (bygningslovens §23a). Noen motsatt bestemmelse er ikke truffet. Engebretsen har selv - med sakkyndig bistand - valgt plaseringen av huset. Plaseringen ble godkjent av bygningsmyndighetene, idet den ikke var i strid med gjeldende regulering. Reposet på toppen av utgangstrappen ligger med forreste kant i byggelinjen, mens huset er trukket noe tilbake slik at grunnmuren ligger 1,07 m innenfor byggelinjen, Trappen går 0,97 m frem over byggelinjen. På grunn av at gatenivået i forbindelse med utvidelsen ble senket 20 cm har trappen fått et trinn mer enn opprinnelig forutsatt, og er derved kommet noe lenger frem. Etter bygningslovens §68 skal trapp ikke springe lenger utenfor gatelinjen enn 60 cm. Bygningsrådet kan imidlertid dispensere fra denne bestemmelse (§68 nr. 4), og det har bygningsrådet gjort i og med godkjennelsen av den innsendte byggeanmeldelse.

Det som bygningsmyndighetene har plikt til å kontrollere er «arbeidets lovlighet», bygningslovens §132 og «anmeldelsens lovlighet» §133. Dette har bygningsmyndighetene gjort. Noen plikt til å gi råd angående hensiktsmessigheten av husets plasering har bygningsmyndighetene ikke. Kommunen hevder således at det ikke er begått noen feil som kan gi grunnlag for krav om erstatning. Kommunen har for øvrig i denne forbindelse sterkt fremhevet bestemmelsen i bygningslovens §139 som setter meget snevre grenser for en kommunes erstatningsplikt, selv når byggherren blir tilpliktet å foreta rettelser av et byggearbeid som er

Side:352

godkjent i strid med loven. Slikt pålegg er ikke gitt i nærværende tilfelle, og byggherren har ikke vært i aktsom god tro.

I anledning av at det fra Engebretsens side er påberopt at kommunen har gjort en feil ved å godkjenne at septik- og drenskummer er lagt i gategrunnen, bemerker kommunen at situasjonsplan som viser målsatt plasering av drenskum og septiktank tross anmodning ikke ble innsendt før i januar 1958, da bygget var ferdig. Bygningsmyndighetene fant da at det ikke var tilstrekkelig grunn til å gi Engebretsen pålegg om flytning, hvilket ville ha medført store vanskeligheter for Engebretsen. Det er i dette tilfelle Engebretsen som uten godkjennelse har plasert kummene i gategrunnen: - - -

Egil Alfred Engebretsen gjør prinsipalt gjeldende at anken i dette tilfelle ikke gjelder rettsanvendelsen. - - -

Subsidiært hevder Engebretsen at huset ikke er blitt liggende slik som det skal. Utgangstrappen går ut i fortauet og septik- og drenskummer ligger i gategrunnen. Hvis kommunen hadde vært oppmerksom på reguleringsplanen av 1947, ville byggeanmeldelsen med den plasering som den medsendte situasjonsplan viste, ikke blitt godkjent. Trappearrangementet og plaseringen av kummene er i strid med reguleringsplanen. Dispensasjon etter §68 punkt 4 for trappens vedkommende er ikke søkt og ikke gitt.

Det er dertil ikke riktig at bygningsmyndighetene bare skal kontrollere anmeldelsens lovlighet. Kommunen har også plikt til å si fra hvis den foreslåtte plasering er uheldig. Dette gjelder i særlig grad i et tilfelle som nærværende hvor det måtte være åpenbart for bygningsmyndighetene at anmeldelsen ikke bygget på reguleringsplanen av 1947, men på den faktiske gatesituasjon, altså en uriktig forutsetning. Ved å unnlate å gi beskjed til Engebretsen om den foreliggende reguleringsplan, er det fra kommunens side utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet. - - -

Lagmannsretten ser saken slik:

Som fremholdt fra kommunens side er reguleringsplanen istandbrakt og kunngjort på lovlig måte. Den skal da legges til grunn i alle forhold. Det må forutsettes at den som vil gå i gang med et bygg gjør seg kjent med eksisterende reguleringsplan. Engebretsen hadde bistand av en fagmann, en arkitekt som undertegnet anmeldelsen sammen med ham. Bygningsmyndighetene måtte da kunne gå ut fra at reguleringsplanen var kjent. På den innsendte situasjonsplan var byggelinje ikke angitt, hvilket heller ikke kreves. At bygningssjefen var klar over den eksisterende reguleringsplan kan ikke betviles.

Lagmannsretten er enig med kommunen i at det bygningsmyndighetene plikter etter bygningsloven er å kontrollere anmeldelsens lovlighet, og at det ligger utenfor kommunens rettslige plikt å øve kontroll med hensyn til hensiktsmessigheten av plaseringen av det hus som byggeanmeldelsen gjelder. Efter de foreliggende opplysninger antar lagmannsretten at husets plasering ikke er i strid med reguleringsplanen. Forholdet med trappen er noe tvilsomt, men retten antar at bygningsrådets godkjennelse kan ansees å innebære en dispensasjon, som bygningsrådet var berettiget til å gi etter bygningslovens §68 punkt 4.

Engebretsens nedsetting av kummene, foretatt uten innsendelse av

Side:353

situasjonsplan som viste plaseringen, kan ikke med rette påberopes av Engebretsen.

Lagmannsretten er enig med skjønnskommisjonen i at det hadde vært ønskelig om bygningssjefen hadde gjort Engebretsen oppmerksom på gatelinjen etter reguleringsplanen, og at husets plasering overensstemmende med Engebretsens forslag kunne bli uhensiktsmessig. Men lagmannsretten kan ikke finne det godtgjort at bygningssjefen måtte forstå at anmeldelsen bygget på noen uriktig forutsetning. Unnlatelsen av å gi underretning og godkjennelsen av anmeldelsen kan under disse omstendigheter ikke medføre erstatningsansvar. Skjønnskommisjonen har her etter lagmannsrettens syn bygget på uriktig rettsanvendelse, hvorfor det er grunnlag for opphevelse av skjønnet for så vidt angår avgjørelsen om ulempeerstatning.

Lagmannsretten er ikke enig med Engebretsen i at den omstendighet at det betales gebyr etablerer noe kontraktforhold som pålegger kommunen videregående plikter enn de bygningsloven fastsetter. Noe kontraktmessig grunnlag for erstatning er således ikke til stede.

Lagmannsretten vil tilføye at byggherren og hans arkitekt etter lagmannsrettens syn har utvist uaktsomhet ved ikke å foreta noen undersøkelser. Etter det som foreligger opplyst tviler lagmannsretten ikke på at de har vært uvitende om reguleringsplanen av 1947, men det må på den annen side ansees utvilsomt at de for så vidt ikke har vært i forsvarlig god tro. - - -