Rt-1964-467
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1964-05-09 |
| Publisert: | Rt-1964-467 |
| Stikkord: | Næringslovgivning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 52 B |
| Parter: | Statsadvokat Haakon Faanes, aktor mot A (forsvarer høyesterettsadvokat Leif Bendiksen). |
| Forfatter: | Heiberg, Stabel, Bendiksby, Gaarder, Bahr |
| Lovhenvisninger: | LOV-1887-07-22-5, Elevsamskipnadsloven (1957)0-§28, Elevsamskipnadsloven (1957)0-§4, Straffeprosessloven (1887) §377, Husleieloven (1939), Prisloven (1953) |
Dommer Heiberg: Ved leiekontrakt av 1. august 1958 leiet B for 5 år av A forretningslokaler og inventar i hennes gård på Dokka i Nordre Land hvor hennes far som eiet gården, og senere hennes onkel, hadde drevet forretning. Leien ble satt til kr. 750 pr. måned under forutsetning av at leietageren
Side:468
oppnådde en nettoomsetning på kr. 250 000, med tilsvarende prosentvis reduksjon hvis nettoomsetningen kom under dette beløp. Distriktskontoret for Statens pristilsyn fastsatte 15. mars 1960 «basisleien» til kr. 310 pr. måned. På grunnlag av denne basisleie med lovlige tillegg er lovlig leie beregnet til kr. 15 145,87 pr. 3. januar 1963. Inntil samme tidspunkt har A mottatt kr. 18 000. Den beregnede merpris, kr. 2854,13, ble ved forelegg av 15. februar 1963, utferdiget av politimesteren i Vestoppland, krevet inndradd med hjemmel i midlertidig lov av 28. juni 1957 om regulering av leie for husrom m.v. §28, jfr. §4.
Forelegget ble ikke vedtatt, og saken ble sendt Hadeland og Land herredsrett i medhold av straffeprosesslovens §377 fjerde ledd. Ved denne retts dom av 29. august 1963, avsagt av den konstituerte sorenskriver med domsmenn, ble A frifunnet og tilkjent kr. 300 i saksomkostninger.
Om saksforholdet viser jeg til herredsrettens dom.
Statsadvokaten for prissaker m.v. for Østlandsområdet har påanket dommen til Høyesterett. Anken gjelder lovanvendelsen og saksbehandlingen - mangelfulle domsgrunner. I ankeerklæringen uttales om lovanvendelsen bl.a.:
«Det fremgår av Prisdirektoratets påskrifter at direktoratet antar at det i dette tilfelle foreligger utleie av lokaler og ikke overdragelse eller bortleie av forretning, og at vederlaget i sin helhet reguleres av husleiereguleringsloven. - At partene er blitt enige om å beregne vederlaget etter forretningens nettoavkastning, kan ikke begrunne noe annet resultat. Etter det som foreligger, kan det ikke antas at A har hatt rådighet over onkelens forretning og har overdratt eller utleid denne til B. Videre kan det ikke antas at det foreligger overdragelse av farens forretning. Som nevnt overtok jo onkelen forretningen - med eventuell goodwill - og drev denne i flere år frem til 1958 da han avviklet sin forretningsdrift. Retten har da heller ikke bygd på disse forhold, men på at tiltaltes far gjennom mange år hadde opparbeidet en «goodwill knyttet til forretningslokalene», og at denne er noe som tiltalte har stilt til leietakerens disposisjon ut over selve lokalene. En fordel ved lokalene av denne art, kan imidlertid ikke føre til at leieforholdet faller utenfor husleiereguleringsloven, slik at det kan regnes høyere leie enn det som følger av loven. - - - Det dreier seg i dette tilfelle om lokaler i et hus oppført før 9. april 1940. Basisleien skal da etter husleiereguleringsloven fastsettes på grunnlag av gjengs basisleie i strøket for tilsvarende husrom. Den verdi lokalene har på grunn av sin beliggenhet, må således forutsettes å ha kommet til uttrykk i basisleien.»
Jeg finner at dommen må oppheves, da det ikke fremgår av domsgrunnene om retten har lagt en riktig forståelse av loven til grunn.
I herredsrettens domsgrunner heter det bl.a.:
«Etter de opplysninger som foreligger må det ansees på det rene at avtalen mellom partene gikk ut på at tiltalte skule ha en
Side:469
viss andel i forretningens avkastning. En slik avtale må det være adgang til å inngå, og den kan ikke rammes av husleiereguleringsloven.»
Den kategoriske form som her er brukt, kan synes å gi uttrykk for at herredsretten har ment at avtalen faller utenfor husleiereguleringslovens herredømme allerede av den grunn at leien kan variere etter avkastningens størrelse. Jeg finner det i og for seg klart at loven ikke kan forståes på denne måte.
I dommen uttales det imidlertid videre bl.a.: «B har opplyst at han nå har en årlig omsetning på ca. 400 000, og retten finner det ikke urimelig at differansen mellom lovlig leie og den avtalte leie er en passende andel av forretningens avkastning.» Senere anføres det: «Slik retten ser det, var det av tiltaltes far gjennom mange år opparbeidet en goodwill knyttet til forretningslokalene, og denne goodwill kommer gjennom kontrakten med B frøken A til gode. Retten finner grunn til å bemerke dette for å slå fast at også frk. A yter noe som vederlag for det av det månedlige beløp som overstiger lovlig leie.»
Jeg vil ikke utelukke at forholdene i enkelte tilfelle kan ligge slik an at det til forretningslokaler kan være knyttet en spesiell økonomisk verdi utover de alminnelige fordeler som følger av lokalenes beliggenhet. Det vil i så fall dreie seg om verdier som er opparbeidet ved tidligere forretningsdrift i lokalene, og som den senere bruker av disse kan dra fordel av i form av øket avkastning. Jeg viser i denne forbindelse til side 60 flg. i Husleielovkomitéens innstilling III, inntatt som forarbeid til husleieloven av 16. juni 1939. I den utstrekning verdier av denne art ikke er tatt i betraktning ved fastsettelsen av basisleien, kan det prinsipielt ikke være noe til hinder for at utleieren tar seg betalt for dem innenfor rammen av prislovens alminnelige forbud mot urimelig vederlag, og heller ikke for at det skjer i form av et tillegg til den ordinære leie, fastsatt særskilt eller under ett. Herredsrettens dom inneholder imidlertid ikke materiale til å bedømme hvorvidt det er en verdi av den nevnte art som her er funnet å foreligge, og heller ikke i hvilken grad den i tilfelle har vært bestemmende ved fastsettelsen av det samlede vederlag.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
Herredsrettens dom med hovedforhandling oppheves.
Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Bendiksby, Gaarder og Bahr: Likeså.
Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver Stein Grahm med domsmenn):
- - -
Tiltalte har til sin frifinnelse hevdet at leieforholdet med B ikke er noe rent leieforhold, men at det også i kontrakten er tatt
Side:470
bestemmelse om et visst utbytte av fortjenesten, jfr. leiekontraktens p. 3. Leien er her i en viss utstrekning gjort avhengig av omsetningens størrelse. I henhold til Bs og tiltaltes forklaring var det en forutsetning for hele kontrakten at tiltalte skulle ha en viss andel i forretningens overskudd. Det månedlige vederlag ble satt slik at begge kontraktparter skulle kunne klare seg. Det bemerkes at tiltalte på dette tidspunkt ikke hadde andre inntekter bortsett fra leieinntekter i et par andre leieforhold.
Retten har etter dette kommet til at kontrakten mellom tiltalte og B ikke kan sees bare som en kontrakt angående utleie av forretningslokale. Etter de opplysninger som foreligger må det ansees på det rene at avtalen mellom partene gikk ut på at tiltalte skulle ha en viss andel i forretningens avkastning. En slik avtale må det være adgang til å inngå, og den kan ikke rammes av husleiereguleringsloven. Retten er enig i at det ikke fremgår klart av kontrakten at det dreier seg om en avtale om en viss andel av forretningens avkastning. B har opplyst at han nå har en årlig omsetning på ca. kr. 400 000, og retten finner det ikke urimelig at differansen mellom lovlig leie og den avtalte leie er en passende andel av forretningens avkastning.
Prismyndighetene har hele tiden bygget på at kontrakten mellom tiltalte og B er en ren leieavtale, og har bestemt den lovlige pris ut fra dette. Slik retten ser det, var det av tiltaltes far gjennom mange år opparbeidet en goodwill knyttet til forretningslokalene, og denne goodwill kommer gjennom kontrakten med B frøken A til gode. Retten finner grunn til å bemerke dette for å slå fast at også frk. A yter noe som vederlag for det av det månedlige beløp som overstiger lovlig leie. Retten skal også bemerke at det også visstnok er inngått avtale mellom B og frk. A om at frk. A ikke skal begynne forretning i kolonialbransjen på Dokka. - - -