Rt-1965-1069

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1965-10-23
Publisert:	Rt-1965-1069
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 141 B
Parter:	Olav Breistøl Berge (høyesterettsadvokat T. Buttingsrud) mot A/S Breistølen Fjellstue (advokat Ragnar Haugland - til prøve).
Forfatter:	Gaarder, Rode, Kristen Andersen, Ryssdal, Bahr
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §19, Skjønnsprosessloven (1917), Skjønnsprosessloven (1917) §62, Oreigningsloven (1959) §2

Dommer Gaarder: Den 9.-10. august 1961 ble det etter begjæring av Olav Breistøl Berge holdt odelstakst over gnr. 35 bnr. 1, 2, 3 og 4 i Borgund, som tilhører A/S Breistølen Fjellstue. Den Norske Industribank opptrådte som hjelpeintervenient for saksøkte. Taksten gav dette resultat:

«1. De fire eiendommer som taksten omfatter, gnr. 35, bnr. 1, 2, 3 og 4 i Borgund, medregnet fallrettighetene i Lærdalsvassdraget, fiskerettighetene, fjellstuegodtgjørelsen og reinbeitegodtgjørelsen, verdsettes under ett til kr. 278 500.- kronertohundreogsyttiåttetusenogfemhundre.

2. De fire eiendommene gnr. 35, bnr. 1, 2, 3 og 4 verdsatt under ett uten hensyntagen til fallrettighetene i Lærdalsvassdraget, men ellers som etter de under pkt. 1 nevnte forutsetninger, takseres til kr. 253 500.- kronertohundreogfemtitretusenogfemhundre.

3. Gnr. 35, bnr. 1, Breistøl, taksert for seg verdsettes til kr. 38 000,- kronertrettiåttetusen. Heri er medregnet fiskerettigheter i Store og Lille Svartetjern, Eldervatn og Juklevatn som ble verdsatt til kr. 900.- kronernihundre.

4. Gnr. 35, bnr. 2, Fjellstova, ble taksert til kr. 215 000.- kronertohundreogfemtentusen. Heri er medregnet fjellstuegodtgjørelsen og reinbeitegodtgjørelsen som utgjør kr. 1 000 - kronerettusen pr. år.

5. Gnr. 35, bnr. 3, Solvang, ble taksert til kr. 250.- kronertohundreogfemti.

6. Gnr. 35, bnr. 4, Olebu, ble verdsatt til kr. 250.- kronertohundreogfemti.

Da det ikke er opplyst til hvilket bruksnr. fallrettighetene i Lærdalsvassdraget hører, eller hvordan fallrettighetene i tilfelle fordeler seg på de enkelte bruksnr., er verdien av fallrettighetene ikke medtatt i de særskilte takster over de enkelte bruksnummer.»

A/S Breistølen Fjellstue og hjelpeintervenienten begjærte overtakst. Denne ble avhjemlet 3. juli 1964 og hadde slik slutning:

Side:1070

«Eiendommene, gnr. 35, bnr. 1-4 i Borgund takseres til en samlet verdi stor kr. 497 476.- firehundreognittisjutusenfirehundreogsyttisekskroner, heri iberegnet alle rettigheter.

Eiendommens fiskerett i Eldrevann og Store- og Lille Jøkulvann takseres til en verdi stor kr. 20 000.- tjuetusenkroner.

Gnr. 35, bnr. 2 - Breistølen fjellstue - takseres til en verdi stor kr. 310 000.- trehundreogtitusenkroner.

Gnr. 35, bnr. 1 - Breistølen - takseres til en verdi stor kr. 163 476.- etthundresekstitretusenfirehundresyttisekskroner.

Gnr. 35, bnr. 3 - Solvang - takseres til kr. 1 000.- ettusenkroner.

Gnr. 35, bnr. 4 - Olabu - takseres til kr. 3 000.- tretusenkroner.

Det omtvistede areal verdsettes til kr. 800.- åttehundrekroner.

De omtvistede fallrettigheter settes til kr. 30 366.- trettitusentrehundreogsekstisekskroner.

Hver av partene betaler en halvdel av de lovbestemte utgifter ved taksten etter oppgave fra rettens kontor.»

Det henvises for øvrig til skjønnsgrunnene.

Etter ervervet oppreisning mot oversittelse av ankefristen har Olav Breistøl Berge påanket overskjønnet til Høyesterett. I ankeerklæringen og under prosedyren er det i det vesentlige gjort gjeldende:

1) Det er anført i skjønnsgrunnene for overskjønnet - og det samme gjelder for øvrig underskjønnet - at partene var enige om at det skulle gis én takst for samtlige bruksnummer under ett, og dessuten særskilt takst for hvert enkelt av bruksnumrene. Dette har overskjønnet ikke rettet seg etter, idet bnr. 2 er verdsatt til kr. 310 000 «under forutsetning av at bnr. 1 og 2 drives samlet».

2) Overskjønnet har - som den ankende uttrykker det - «taksert en eiendom som ikke eksisterer», idet nemlig bnr. 3 Solvang er verdsatt til kr. 1 000.- under forutsetning av at rett til atkomstvei og atkomst til vann følger parsellen, mens det i dokumentene ikke står noe om at den har slike rettigheter.

3) Det er videre gjort feil ved verdiansettelsen av fallrettighetene. Om disse heter det i taksten at de er «medtatt... med sitt fulle beløp kr. 67 821» (samt at kr. 30 366.- blir å trekke fra hvis naboeiendommen får rett i en tvist om grensen ved elva). Dette tyder etter den ankendes mening på at det overhodet ikke er foretatt noen verdsettelse under overskjønnet, men at skjønnet bare har lagt til grunn beløpet fra den voldgiftsdom som fordelte det årlige beløp kr. 200 000.- mellom grunneierne. Den riktige måten å vurdere fallrettighetene på, er etter hva den ankende har fremholdt under prosedyren, å skjønne over hvilket beløp de vil øke eiendommens verdi med i handel og vandel. Som nevnt betaler A/S Hafslund en årlig godtgjørelse på kr. 200 000.-. Ifølge den nevnte voldgiftsdom om fordelingen mellom grunneierne

Side:1071

faller det herav kr. 2 712.84 pr. år på eieren av bnr. 1. Spørsmålsstillingen for overskjønnet burde da vært hvor meget en kjøper vil legge på prisen på eiendommen for å kunne oppebære dette årlige inntektsbeløp. Slik kan imidlertid overskjønnet ikke ha sett problemet. Det synes å ha forutsatt at eieren av bnr. 1 har rett til å kreve engangsinnløsning, men overenskomsten med A/S Hafslund gir ikke rett til dette. Og det er også etter dagens forhold uriktig å regne med en så lav rentefot ved kapitaliseringen som 4 %.

4) Det er også gjort feil ved verdsettelsen av fiskerettighetene. I ankeerklæringen heter det herom, etterat det først er nevnt at fiskeretten er omtvistet: «Forutsatt at Breistølen skulle få tilkjent fiskeretten i de nevnte vann så vil fisket bli forlangt delt etter gjeldende delingsgrunnlag, nemlig den gamle skyld. Av fisket i de nevnte vann eier odelsløseren 5/7 parter med en skyld på ca. 9 skyldmark mens skylden på gnr. 35 bnr. 1-4 samlet utgjør 0.98 skyldmark, og Breistølens andel er derfor bare en brøkdel av den samlede rett. Selv om man eide fiskeretten i de nevnte vann alene så ville man ikke kunne oppnå en forrentning som tilsvarer en verdi av kr. 20 000.-.» Det her siterte er sagt i forbindelse med en anførsel om at taksten er vilkårlig. Under prosedyren er ytterligere anført at skjønnsgrunnene ikke gir opplysning om hvilket rettighetsforhold som er lagt til grunn, skjønt det var omtvistet hvilket omfang rettighetene hadde. Mens nemlig den ankende part mente fordelingsgrunnlaget måtte være den gamle skyld, holdt motparten på at man måtte dele etter utstrekningen av den bruk som faktisk var utøvet fra hver av rettighetshaverne.

5) Endelig har den ankende anført at taksten er vilkårlig. Til støtte for dette har han dels anført det jeg har referert under nr. 3 og 4, dels har han fremholdt at de verdier som er satt, ligger langt over hva man kan få for eiendommen i handel. Taksten er direkte prohibitiv, idet driften ikke har kunnet forrente pantegjelden. Som illustrasjon til den påståtte vilkårlighet er særskilt nevnt at et omtvistet område på 5-600 mål under bnr. 1 er satt til kr. 800.-, et tall som står i åpenbart misforhold til verdsettelsen av dette bruksnummer for øvrig.

I ankeerklæringen var ytterligere påberopt et forhold med fordeling av pantegjeld mellom bruksnumrene, men denne innsigelse er frafalt for Høyesterett.

Den ankende har nedlagt denne påstand:

«1. Indre Sogn herredsretts odelsovertakst av 3. juli 1964 oppheves og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

2. A/S Breistølen Fjellstue v/styrets formann dømmes til å betale saksomkostninger til Olav Breistøl Berge.»

A/S Breistølen Fjellstue har påstått odelsovertaksten stadfestet og Olav Breistøl Berge tilpliktet å betale saksomkostninger for Høyesterett.

Side:1072

Jeg finner at anken må bli å ta til følge, slik at overtaksten oppheves og saken hjemvises til ny behandling.

Når det gjelder den førstnevnte ankegrunn, er det en feil av overskjønnet at taksten er avgitt i strid med forutsetninger som begge parter var enige om. Det var full adgang for partene til å be om takst samlet for alle bruksnumre og for hvert bruksnummer for seg. Når overskjønnet har verdsatt bnr. 2 under forutsetning av at det drives sammen med bnr. 1, er grunnen antagelig den at skjønnet har funnet det upraktisk å drive bnr. 2 særskilt. Ankemotparten har i den forbindelse bl.a. anført at aggregatet for det elektriske anlegg på bnr. 2 ligger på bnr. 1 og likeledes dets vannreservoar. I en tidligere odelssak om de samme eiendommer (mellom andre parter) kom Indre Sogn herredsrett ved dom av 18. juni 1958 til det resultat at det ikke var adgang til å løse bnr. 1, 3 og 4 særskilt uten å ta med også bnr. 2 på grunn av dette bruks nære sammenheng med den øvrige eiendom eller rettere med bnr. 1. Jeg vil hertil si at spørsmålet om det er adgang til odelsløsning av enkelte bruksnumre av en eiendom som består av flere bruksnumre som hevdes å utgjøre en driftsteknisk eller driftsøkonomisk enhet, er et spørsmål som ikke kan løses under taksten, jfr. skjønnslovens §62 første ledd. At det er mangler ved bnr. 2, isolert sett, er ingen hindring for at bnr. 2 takseres, men ved den særskilte verdsettelse av dette bruksnummer må skjønnet selvsagt ta hensyn til bl.a. forholdet med strømkilden og vanntilførselen og eventuelt utgiftene ved å sikre seg de fornødne rettigheter, jfr. således oreigningslovens §2 nr. 33.

Når det gjelder ankegrunn nr. 2, som angår et moment av liten betydning, finner jeg at den isolert sett ikke kan føre fram. Når det utskilles til hyttetomt en liten parsell i utmark, og den blir liggende omgitt av selgerens mark på alle kanter, synes det å være den naturlige forståelse at det skal være adgang til fotsti - det er så vidt skjønnes heller ikke benektet - og rett til å hente vann på selgerens eiendom, hvis det er et bekvemt hentningssted i nærheten. Jeg finner derfor ikke at det er noen feil av overskjønnet at det har lagt denne oppfatning til grunn.

Derimot finner jeg at anken fører fram for så vidt angår den ankegrunn som knytter seg til fallrettighetene. Sammenhengen med disse er - som jeg også har vært inne på tidligere - at grunneierne ved elven Mørkdøla har håndgitt sine rettigheter til A/S Hafslund for en samlet årlig godtgjørelse som så er fordelt mellom grunneierne ved det voldgiftsskjønn som jeg tidligere har nevnt. Ved overenskomsten med A/S Hafslund tok noen grunneiere følgende reservasjon: «Hvor spesielle forhold er til stede kan selgerne kreve kontant utbetaling for sine fallrettigheter mot skjøte.» Det er imidlertid på det rene at slikt forbehold ikke ble tatt av eieren av Breistølen, som altså ikke kan kreve kontantinnløsning. Da odelsgods skal verdsettes «efter gangbar Priis i Egnen», jfr. odelslovens §19, er jeg enig i at problemstillingen må være hvor meget den årlige utbetaling

Side:1073

influerer på eiendommens omsetningsverdi. Eventuelt kan vel også sjansene for engangsinnløsning være en faktor ved verdsettelsen. Etter skjønnsgrunnene ser det imidlertid nærmest ut til at overskjønnet uten videre har lagt til grunn den kapitaliserte verdi av det årlige avgiftsbeløp etter en rentefot av 4 %. Helt klart fremgår imidlertid dette ikke, og da det således i ethvert fall er tvil om hvordan skjønnsresultatet er vunnet, idet skjønnsgrunnene ikke gir tilstrekkelig opplysning, antar jeg det her foreligger en feil som må føre til opphevelse. Jeg tilføyer at det i skjønnsgrunnene ikke er nevnt om den årlige godtgjørelse skal kunne reguleres under endrede prisforhold.

På tilsvarende måte forholder det seg også med takseringen av fiskerettene. Jeg finner det her tilstrekkelig å henvise til den ankendes anførsel om at det burde vært gitt opplysning om hvilket forhold m. h. t. rettighetenes utstrekning som skjønnet har lagt til grunn, all den stund forholdet var omtvistet, og i tilfelle gitt alternative takster.

Det jeg her har anført, er etter min mening tilstrekkelig til at skjønnet oppheves i sin helhet. Når det gjelder ankegrunn nr. 2, som særskilt knytter seg til en bagatellmessig parsell, har den ganske visst ikke ført fram, men denne lille del av overskjønnet bør etter min mening dele skjebne med skjønnet for øvrig. For ankegrunn nr. 1 kunne det være et spørsmål om det ikke var tilstrekkelig å hjemvise skjønnet til fortsatt behandling og avgjørelse ved tilleggsskjønn for bnr. 2 etter de retningslinjer jeg har antydet. Men når skjønnet likevel må oppheves, ville dette iallfall være en upraktisk fremgangsmåte, som for øvrig heller ikke er berørt under prosedyren.

Det blir overflødig å ga inn på anførslene om at skjønnet er vilkårlig. Men jeg finner å burde nevne at verken takstsummen absolutt sett eller relasjonen mellom de beløp man er kommet til ved de forskjellige salg og verdsettelser, gir tilstrekkelig holdepunkt for å uttale at taksten er vilkårlig, eller at takstbeløpet står i misforhold til verdien.

Jeg finner at påstanden om at overskjønnsretten ved det nye skjønn blir satt med nye skjønnsmenn, etter omstendighetene bør tas til følge.

Spørsmålet om saksomkostninger under skjønnene blir å avgjøre ved det nye overskjønn. For Høyesterett bør ankemotparten betale saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. Indre Sogn herredsretts odelsovertakst av 3. juli 1964 oppheves og saken hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

2. A/S Breistølen Fjellstue v/styrets formann dømmes til å betale saksomkostninger til Olav Breistøl Berge med 4 000 - fire tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.

Side:1074

Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Kristen Andersen og dommerne Ryssdal og Bahr: Likeså.

Av odelsovertaksten (dommerfullmektig Helge Strømsnes med domsmenn):

- - -

Partene ble under sakens behandling enige om at det avgis:

1) Takst for hele eiendommen (samtlige brnr) samlet,

2) Takst for hvert av bruksnummerne,

3) alternative takster i anledning de omtvistede eiendomsgrenser, herunder fallrettighetene,

4) takst for den omtvistede fiskerett.

Saksøkte har lagt fram skylddelingsforretningene i anledning utskillelse av bnr. 2, 3 og 4. Av disse dokumenter fremgår at bnr. 2 er tomten som Breistøl Fjellstue står på. «Gamle stuen» og de øvrige bygninger tilhører ikke dette bruk men står på bnr. 1, bnr. 3 og 4 er mindre tomter som er utskilt. - - -

Partene gjorde under forhandlingen rede for de tviste- og grensespørsmål som ennå ikke er rettskraftig avgjort. Skjønnsmennene har i sine nedenstående takster tatt hensyn til disse spørsmål, hvilket vil fremgå av de alternative takster. - - -

Etter beste skjønn og overbevisning og under iakttagelse av Odelslovens §19 og skjønnslovens §62, er de kommet til nedenstående takster som alle er enstemmige:

I. Den samlede eiendom - gnr. 35 bnr. 1-4 i Borgund, med fallrettigheter, fiskerett, reinbeitegodtgjørelse og fjellstuegodtgjørelse og innen for de grenser som er fastsatt av Indre Sogn Jordskifterett ved kjennelse av 18-19. juli 1963, takseres til en samlet verdi stor kr. 497.476.

II. Gnr. 35, bnr. 1 - Breistølen - takseres til en verdi av kr. 163.476.-. Hertil kommer verdien av fiskeretten i Eldrevann, Store- og Lille Jøkulvann - som ligger utenfor eiendommen - og som takseres til kr. 20.000.-. Verdien av det omtvistede området er tatt med i ovenstående takst. Får naboeiendommen ved endelig dom eiendomsretten til dette område, reduseres taksten med kr. 800,- ottehundrekroner. Fallrettighetene er medtatt i denne takst over eiendommen med sitt fulle beløp kr. 67.821.-. Får naboeiendommen medhold i sin påstand om grensen ved elven - blir i tilfelle kr. 30.366.- å trekke fra i taksten. Gnr. 35, bnr. 2 - Breistølen Fjellstue takseres til en verdi stor kr. 310.000.- trehundreogtitusenkroner. (Denne takst er gitt under forutsetning av at bnr. 1 og 2 drives samlet.)

III. Gnr. 35, bnr. 3 - Solvang - takseres til en verdi stor kr. 1.000.- ettusenkroner. Skjønnsmennene skal her bemerke at dette bruk er utskilt uten å ha adkomstvei og adkomst til vann. Taksten er avgitt under forutsetning av at slike rettigheter følger med bruket.

IV. Gnr. 35, bnr. 4 - Olabu - takseres til en verdi av kr. 3.000.- tretusen kroner. - - -

Side:1075