Rt-1965-140

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1965-02-13
Publisert:	Rt-1965-140
Stikkord:	Forkjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 11
Parter:	Kyrre Røsnes høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø) mot Ebba Reinhardt (advokat Jens Bugge - til prøve).
Forfatter:	Leivestad, Roll-Matthiesen, Helgesen, Mindretall: Endresen, Berger
Lovhenvisninger:	Arveloven (1854), Tvistemålsloven (1915) §146, §172, §180

Dommer Endresen: Salve Bech kjøpte i 1917 eiendommen Røsnes gnr. 51 bnr. 1 i Høvåg, nå gnr. 98 bnr. 1 i Lillesand av Gunder Olsen Røsnes. Ved skjøte av 3. januar 1923 overdrog Bech eiendommen til Gunders sønn, Einar Olsen Røsnes, men han beholdt selv en utskilt parsell - som nå har betegnelsen gnr. 98 bnr. 3 - hvor han hadde latt oppføre en villa. I skjøtet forbeholdt Bech seg forkjøpsrett til gnr. 98 bnr. 1 dersom denne eiendom skulle bli solgt, og videre en del rettigheter som ved skylddelingsforretningen var tillagt gnr. 98 bnr. 3. Bech overdrog i 1950 gnr. 98 bnr. 3 til datteren Ebba Reinhardt. Han døde i 1956. Einar Olsen Røsnes døde i mai 1961, og gnr. 98 bnr. 1 ble etter skiftetvist overdratt til den ene av de fire søsken som var arvinger i boet, Kyrre Røsnes, for 80.000 kroner. Ebba Reinhardt som var enearving etter Salve Bech, krevde ved overdragelsen av eiendommen til Kyrre Røsnes å få overta den for 80.000 kroner i henhold til den forkjøpsrett som var forbeholdt i skjøtet fra 1923. Da Kyrre Røsnes motsatte seg dette, reiste Ebba Reinhardt sak for å få sin rett fastslått og Røsnes tilpliktet å utferdige skjøte til henne. I dom av 1. desember 1962 kom Sand skifterett - dommerfullmektigen i henhold til spesiell fullmakt - til at forkjøpsretten måtte anses som en personlig rett for Salve Bech - en rett som ikke gikk i arv. Dommen har denne domsslutning:

«1. Kyrre Røsnes frifinnes.

2. Fru Ebba Reinhardt betaler til Kyrre Røsnes kr. 350 - kroner trehundreogfemti - i saksomkostninger innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Ebba Reinhardt påanket dommen til Agder lagmannsrett som 3. juni 1964 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Kyrre Røsnes dømmes til å overdra og utferdige skjøte til Ebba Reinhardt på eiendommen Røsnes, gnr. 98 bnr. 1 i Lillesand, mot betaling av kr. 80.000 - åttitusenkroner - med fradrag av mulige pengeheftelser.

Oppfyllelsesfristen er 14. oktober 1964.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Samtlige tre dommere kom til at forkjøpsretten var en reell rett som kunne gjøres gjeldende av enhver eier av gnr. 98 bnr. 3. Flertallet - lagmannen og en lagdommer - fant at forkjøpsretten

Side:141

kunne gjøres gjeldende også ved en overdragelse som her omhandlet, mens den dissenterende lagdommer derimot bygde på at det her forelå en overdragelse som var ledd i et arveoppgjør og derfor måtte falle utenfor de salgstilfelle som forkjøpsretten tok sikte på.

Saksforholdet for øvrig fremgår av skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Kyrre Røsnes har påanket lagmannsrettens dom. Som for de tidligere retter har han for Høyesterett gjort gjeldende at forkjøpsretten var en personlig rett for Salve Bech og derfor ikke kan gjøres gjeldende av Ebba Reinhardt, verken som eier av gnr. 98 bnr. 3 eller i kraft av arv. Subsidiært - for tilfelle av at forkjøpsretten ikke skulle anses bortfalt - har han anført at den iallfall ikke kan gjøres gjeldende overfor den ankende part som har overtatt eiendommen på skifte. Kyrre Røsnes har ikke for Høyesterett opprettholdt sin tidligere anførsel om at forkjøpsretten i hvert fall må anses bortfalt ved passivitet fra Ebba Reinhardts side. Han har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«Skifterettens dom stadfestes, dog slik at de tilkjente saksomkostninger vesentlig forhøyes.

Den ankende part tilkjennes saksomkostninger også for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ebba Reinhardt har tatt til gjenmæle og har for Høyesterett prinsipalt gjort gjeldende at forkjøpsretten må anses som en reell rett som tilligger enhver som er eier av gnr. 98 bnr. 3. Subsidiært har hun anført at forkjøpsretten i hvert fall må tilkomme henne som arving etter Salve Bech så lenge hun eier gnr. 98 bnr. 3. Overfor den ankende parts subsidiære anførsel har hun hevdet at Kyrre Røsnes' erverv av gnr. 98 bnr. 1 ikke faller utenfor forkjøpsrettsklausulens virkeområde. Men om Høyesterett skulle komme til at forkjøpsretten er en reell rett som imidlertid ikke kan gjøres gjeldende overfor Kyrre Røsnes fordi overdragelsen til ham ikke kan betraktes som «salg» i klausulens forstand, ønsker hun fastslått at klausulen i tilfelle av fremtidig salg fortsatt gjelder så lenge hun eier gnr. 98 bnr. 3. Hun har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Lagmannsrettens dom stadfestes, dog så at ny oppfyllelsesfrist fastsettes av Høyesterett.

Subsidiært: Det fastslås at Ebba Reinhardt som eier av gnr. 98 bnr. 3 i Lillesand har forkjøpsrett til Røsnes, gnr. 98 bnr. 1 i Lillesand, i tilfelle salg av eiendommen.

2. Ebba Reinhardt tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er det ved Kristiansand byrett holdt bevisopptak, hvor Kyrre Røsnes og Ebba Reinhardt har forklart seg som parter og Kyrre Røsnes' sønn Gunnar som vitne.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsrettens flertall og kan på vesentlige punkter tiltre dets begrunnelse. Da mitt syn på enkelte punkter avviker fra lagmannsrettens flertalls, finner jeg imidlertid grunn til å presisere det nærmere.

Som det fremgår av de tidligere retters domsgrunner, foreligger

Side:142

det i saken intet om forkjøpsretten utover den omtvistede passus i skjøtet fra 1923: «Selgeren forbeholder seg i tilfelle salg, forkjøpsretten til eiendommen.» Holder man seg utelukkende til ordlyden i denne passus, kan denne trekke i retning av at det var en personlig rett Bech forbeholdt seg. Som nevnt i lagmannsrettens dom inneholdt imidlertid skjøtet umiddelbart forut bestemmelser om at «selgeren» forbeholdt seg visse bruksrettigheter som utvilsomt må anses som reelle servitutter til fordel for gnr. 98 bnr. 3. Jeg vil ikke som lagmannsretten derav slutte at ordet «selgeren» begge steder må anses brukt ensbetydende med «eieren av bnr. 3». Men forholdet viser at uttrykkene i skjøtet ikke er valgt med slik omhu at det vil være riktig å la ordvalget være avgjørende når forbeholdsklausulenes juridiske innhold skal fastslås.

Det kan også reises spørsmål om man ikke her hvor det er så få opplysninger, må falle tilbake på det tolkingsprinsipp at en kontraktsbestemmelse i tvilstilfelle tolkes mot den som etter forholdene burde ha uttalt seg tydeligere. Etter min mening er dette imidlertid en nødutvei som bare kan brukes i tilfelle hvor det ikke er mulig å finne frem til partenes mening med kontraktsbestemmelsen. På samme måte som behovet i mange tilfelle tillegges avgjørende vekt når spørsmålet er om en bruksrettighet er ment å skulle være reell eller personlig, finner jeg for mitt vedkommende at behovet sammen med den situasjon som forelå ved overdragelsen i 1923, i det foreliggende tilfelle gir tilstrekkelige holdepunkter for hva der har vært partenes mening med forkjøpsrettsklausulen.

Som anført i lagmannsrettens dom ligger husene på bnr. 3 og bnr. 1 tett opp til hverandre; det er for Høyesterett opplyst at det er 36 meter mellom våningshusene på de to eiendommer, og at haven på bnr. 3 og tunet på bnr. 1 flyter over i hinannen. Den vanlige atkomst til bnr. 3 går tett forbi husene på bnr. 1. I betraktning av de muligheter et dårlig naboforhold under slike omstendigheter gir for å ødelegge trivselen, er det forståelig at Salve Bech - når han tenkte på å avhende bnr. 1 fordi villaen på bnr. 3 nå tilfredsstilte hans behov for sommerhus - søkte å gardere seg mot å få uønskede naboer på bnr. 1. Etter hva Kyrre Røsnes har forklart under bevisopptaket, var det visstnok Bech som tilbød Einar kjøp av bnr. 1. Einar hadde i de forløpne år drevet gården for Bech, han hadde i denne tid bodd på gården sammen med familien Bech om sommeren og også om vinteren vært i Bechs tjeneste. Det er på det rene at det var et ualminnelig godt forhold mellom disse to, og dette sammen med at Bech var interessert i fortsatt å knytte Einar til seg, var vel grunnen til at Bech valgte ham som kjøper av bnr. 1. Prisen i 1923 var 12.000 kroner hvorav 800 for løsøre, mens Bech selv i 1917 hadde gitt 23.000 kroner. Selv om Bech nok i 1917 hadde gitt usedvanlig god pris for i det hele tatt å få kjøpt gården, og dennes areal på ca. 200 mål, hvorav 34 mål dyrket mark, var redusert med de 6-7 mål som bnr. 3 omfattet, må man kunne legge til grunn at prisen

Side:143

i 1923 var meget rimelig. På bakgrunn av dette og det hele forhold mellom partene må det etter min mening trygt kunne antas at Einar ville stille seg imøtekommende overfor rimelige ønsker fra Bech med hensyn til ordningen dem imellom.

Det må etter min mening videre være klart at også forkjøpsrettsklausulen tok sikte på å sikre Bech mot uønskede naboer; noe ønske om å betinge seg forkjøpsrett løsrevet fra tilknytningen til bnr. 3 kan jeg vanskelig tro han har hatt. Skal man søke å finne den ordning som best ville tilgodese begge parters berettigede interesser, vil resultatet etter min mening bli følgende: Bech forbeholdt en forkjøpsrett til bnr. 1 som kunne gjøres gjeldende av ham selv eller slektsarvinger i nedstigende linje forutsatt at vedkommende var eier av bnr. 3. Forkjøpsretten skulle ikke kunne gjøres gjeldende hvis bnr. 1 - i tilfelle av at Einar giftet seg - senere skulle bli overdratt til hans kone eller livsarvinger, jfr. uttrykket «i tilfelle salg» i klausulen. Derimot kan jeg vanskelig tenke meg at Bech ville godta at han selv eller nedstigende arvinger - og forholdet må bedømmes ens uansett om det ble aktuelt for ham selv eller slike arvinger - skulle være avskåret fra å bruke forkjøpsretten om en av Einars søsken eller fjernere slektninger fikk seg overdratt eiendomsretten til bnr. 1, de være arvinger i et dødsbo etter Einar eller ikke. Om forkjøpsretten etter en slik ordning karakteriseres som en begrenset reell rett eller som en arvelig personlig rett betinget av eiendomsrett til bnr. 3 er likegyldig. Det er imidlertid i denne sak ikke nødvendig å ta stilling til annet enn de aktuelle problemer. Og her er jeg lite i tvil om at Bechs interesser i forkjøpsretten også omfattet det tilfelle at datteren Ebba - som den gang var 11-12 år gammel - senere kunne komme til å overta bnr. 3, og videre at det heller ikke forelå tilstrekkelig grunn for ham til å avstå fra det vern forkjøpsretten tok sikte på å gi, for det tilfelle at Einar eller hans dødsbo skulle selge bnr. 1 til Einars søsken eller en fjernere slektning av ham, personer som han muligens slett ikke ønsket som naboer eller overhodet ikke kjente; på den annen side forelå det ikke berettigede interesser hos Einar som skulle bevirke at han ville motsette seg Bechs ønsker på disse punkter. Og når dette ut fra begge parters interesser synes å være den fornuftige og rimelige løsning, må det så vidt jeg kan skjønne også være berettiget å legge til grunn at det også dekker partenes mening.

Etter den tvil saken har voldt, finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen retter.

Da jeg etter domskonferansen vet at jeg er i mindretall, former jeg ingen domskonklusjon.

Dommer Leivestad: Jeg er kommet til samme resultat som skifteretten, og kan i stor utstrekning slutte meg til dens domsgrunner.

Det man her skal tolke, er en klausul om forkjøpsrett i et skjøte undertegnet for mer enn 40 år siden. De to kontrahenter er døde, og tvisten står mellom arvinger etter dem. Det er ingen

Side:144

som har kunnet forklare noe nærmere om hva som ble avtalt i forbindelse med skjøtningen, eller hvordan partene selv har oppfattet innholdet av forkjøpsretten. Etter min mening gir de forholdsvis sparsomme opplysninger som er meddelt om forholdene på stedet og situasjonen på kontraktstiden svakt grunnlag for noe større av utfyllende tolking av den meget enkle forkjøpsklausul i skjøtet. Under disse omstendigheter står det for meg slik at man her har særlig grunn til å legge vekt på det alminnelige prinsipp når det gjelder tolking av en klausul om forkjøpsrett, at man skal være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for, eller som det også uttrykkes, at en bestemmelse om forkjøpsrett i tvilstilfelle bør tolkes innskrenkende.

En omstendighet som også taler for en restriktiv tolking i dette tilfelle, er den at skjøtet utvilsomt er skrevet av selgeren Salve Bech, eller hans sakfører. Salve Bech var en velsituert forretningsmann; han betegnes i et skjøte av 1917 som generalagent, i testamentet av 1944 kaller han seg konsul, og i testament et av 1950 disponent. Hans medkontrahent Einar Olsen var en yngre mann som var vokst opp på det gårdsbruk skjøtet gjaldt, og som hadde arbeidet for Bech. Bech var den økonomisk og sosialt sterkere part i forholdet, han var selgeren, han bestemte skjøtets ordlyd, og kunne øve overveiende innflytelse på dets innhold. Også dette må tale for at man bør være varsom med å legge mer i forkjøpsklausulen enn ordene sier, og for at tvil om innholdet må gå i disfavør av den part som formet skjøtet, og som i tilfelle det hadde vært hans mening kunne og burde gjort en videre rekkevidde av forbeholdet klar.

Etter ordlyden gjelder forkjøpsretten bare selgeren, Salve Bech personlig, og ingen annen. Den er ikke knyttet til hans sommervilla, bnr. 3, og hans hustru og datter er ikke nevnt. Det ville vært meget enkelt å uttrykke det, hvis meningen hadde vært at forkjøpsretten skulle følge bnr. 3, eller gå over på arvinger.

Jeg er enig med førstvoterende at man ikke kan stole på at ordlyden er veloverveid. Det viser den foregående setning hvor Bech forbeholder brygge med vei og bruk av gårdsveier og brønn på kjøperens grunn for selgeren. Her er partene enige om at meningen må være å forbeholde disse rettigheter for bnr. 3 og ikke bare for selgeren personlig. Men her er dette den eneste mulige fornuftige tolking. Ved skylddelingsforretning et halvt år tidligere var også disse rettigheter blitt forbeholdt og tinglyst på eiendommen.

Denne unøyaktige bruk av ordet «selgeren» i skjøtet viser imidlertid ikke mer enn at man ikke kan utelukke at Bech kan ha ment at forkjøpsretten ikke bare skulle være en rett for ham personlig, men følge bnr. 3, eller gå over på hans arvinger, i det minste hvis de var eiere av bnr. 3. Gode grunner kan anføres for at det kunne være nærliggende for Bech å tilsikte noe slikt.

Om han virkelig har hatt noen slik tanke, kan man imidlertid

Side:145

ikke vite. Det er vel mulig at han ikke har tenkt på mer enn at så lenge han levde og satt med bnr. 3, ville han ha forkjøpsrett til Røsnes. Etter det som er opplyst om det gode forhold og vennskap som hersket mellom Bech og Einar Olsen, er det intet i veien for at det slett ikke ville stemt med Bechs ønske at forkjøpsretten skulle følge bnr. 3, uansett hvem som var eier. Man kan neppe heller uten videre ta det for gitt at Bech ville ansett det for riktig at forkjøpsretten etter hans død skulle gjelde for hans arvinger i forhold til Einar Olsens nærmeste familie, hans mulige hustru og barn, eller hans nære slekt som i generasjoner hadde vært knyttet til Røsnes, og som ville drive gårdsbruket som næring, mens det for Bech og hans familie bare var et sommersted. De spekulasjoner man her kan innlate seg på, må med det sparsomme materiale man har, bli høyst usikre og løse.

Og enda mindre grunnlag har man for å gå ut fra at den annen part i forholdet, kjøperen Einar Olsen, har lagt noe mer i forkjøpsklausulen enn det ordene klart sier, at Bech personlig skulle ha forkjøpsrett. Hans arvinger har også hatt rimelig grunn til å oppfatte klausulen slik. Einar Olsen har ikke etterlatt seg testament, og det foreligger like lite fra ham som fra Salve Bech noen opptegnelse, eller forklaring om noen uttalelse som kan vise hvordan han har oppfattet forkjøpsretten. - At det er forklart at både Bech og Einar Olsen for atskillige år siden skulle ha gitt uttrykk for at de regnet med at den da meget unge Gunnar Røsnes skulle komme til å overta eiendommen, kan etter min mening ikke gi grunnlag for noen slutning om forkjøpsretten; det kan i høyden, om det opplyste er riktig, gi grunn for en formodning om at Bech den gang ikke tenkte på i tilfelle å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende til fortrengsel for Gunnar Røsnes.

Under de foreliggende omstendigheter mener jeg at man ikke har tilstrekkelig grunnlag for å legge mer i forkjøpsklausulen enn det som klart går fram av ordlyden, nemlig at den har vært en rett for Bech personlig, og ingen annen. Den er etter de ord som er brukt ikke knyttet til bnr. 3, og ikke forbeholdt Bechs arvinger. Jeg mener derfor at det riktigste må være å anse forkjøpsretten for å være falt bort ved Bechs død.

Etter dette må Kyrre Røsnes frifinnes i samsvar med skifterettens dom.

Anken har ført fram. Saken har imidlertid vært så tvilsom at ankemotparten har hatt grunn til å ville se Høyesteretts dom. Jeg finner derfor på samme måte som førstvoterende at saksomkostninger bør oppheves for alle instanser.

Jeg stemmer for denne

dom:

Kyrre Røsnes frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Leivestad.

Side:146

Dommer Helgesen: Likeså.

Dommer Berger: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Endresen.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av skifterettens dom (dommerfullmektig Ragnar Eide):

I henhold til skjøte datert 3. jan. 1923, tgl. 5. feb. s.å. ble gnr. 51 bnr. 1 i Høvåg herred, nå gnr. 98, bnr. 1 i Lillesand herred, overdratt fra Salve Bech til Einar Olsen (Røsnes).

Skjøte har følgende innhold:

«Jeg underskrevne Salve Bech, Kristiansand erkjender herved at ha solgt, hvorfor jeg herved skjøter og overdrar til Einar Olsen mit eiende gaardsbruk gr. 51 br.1 skyld mrk. 2,58 av gaarden Røisnes i Høivaag herred med de paa dette bruksnr. staaende husebygninger for kjøpesum 12000,- tolv tusen kroner. Kjøpesummen er betalt. Sælgeren forbeholder den ved Naudesund beliggende brygge og vei til denne fra sin eiendom på Røsnes og ret til de anlagte gaardsveie og benyttelse av brønd paa kjøperens eiendom. Sælgeren forbeholder sig i tilfælde salg, forkjøpsretten til eiendommen. Med i handelen og indbefattet i den nævnte kjøpesum følger en del gaardsredskaper og kjøretøier. Disse kan værdsættes til 800 - otte hundrede - kroner. I henhold til det ovenfor anførte skal den solgte eiendom tilhøre Einar Olsen som en retmæssig eiendom og forblir jeg hans hjemmelsmand efter loven.

Kristiansand den 3. januar 1923

Salve Bech

Til vitterlighet:

J.S. Tangvald o.r.sakf. et uleselig navn.»

Ifølge utskrift av skylddelingsforretning tgl. 19/6 1922 fremgår det at salget hadde funnet sted noe tidligere. Skylddelingsforretningen var foranlediget av at Salve Bech i forbindelse med salget av gnr. 98, bnr. 1 til Einar Olsen hadde forbeholdt seg en parsell til hustomt.

Fra skylddelingsforretningen hitsettes:

«Aar 1922 den 6. juni avholdt undertegnede av lenssnannen oppnevnte menn skylddelingsforretning over gården Roseskjær g.-nr. 51 br.-nr. 1 av skyld mark 2,88 i Høgvaag herred tilhørende hr. Salve Bech i anledning av at han har solgt gaarden til hrr. Einar Olsen Røsnes, men forbeholdt sig en parcel til hustomt.»

Under punkt 2. Grensebeskrivelse står:

«Endvidere har Bech forbeholdt sig vei med brygge ved Naudesund samt rett til de anlagte gaardsveie og benyttelse av brønd paa kjøperens eiendom.»

Salve Bech ble eier av gnr. 98, bnr. 1 i omkring 1917-18. Tidligere hadde eiendommen tilhørt Einar Olsens slekt. Salve Bech døde i 1956, han etterlot seg en datter, fru Ebba Reinhardt, som eneste arving. Arv og gjeld ble overtatt av henne. Herunder også gnr. 98, bnr. 3 i Lillesand, hustomten som i 1922 ble fraskilt gnr. 98, bnr. 1.

Einar Olsen Røsnes døde den 14/5 1961. Han etterlot seg 4 søsken: 1. Olga Benneche, 2. Kyrre Røsnes, 3. Johanne Abrahamsen, 4. Daniel

Side:147

Røsnes. Dødsboet ble skiftet offentlig ved Sand skifterett, skifte har betegnelsen 10/61. Boet ble sluttet den 29/10-1962.

I brev av 23. juni 1961 til skifteretten gjorde o.r.sakf. Per Spieler p.v.a. fru Ebba Reinhardt skifteretten oppmerksom på at hun mente å ha forkjøpsrett til boets eiendom, og at hun aktet å gjøre denne gjeldende. - - -

Det ble så holdt skiftesamling i boet den 31/10 1961. Herunder meddelte samtlige arvinger unntatt Daniel Røsnes at Kyrre Røsnes skulle få eiendommen for kr. 80.000,-. Daniel Røsnes mente at fru Ebba Reinhardt skulle ha eiendommen, prinsipalt for kr. 80.000,-, subsidiært for kr. 100.000,-.

Skifteretten avgjorde spørsmålet i kjennelse av 29/11 1961. Kjennelsen hadde denne slutning:

«Eiendommen Røsnes, g.nr. 51, br.nr. 1 i Høvåg, tilhørende boet etter Einar Røsnes, overdras til Kyrre Røsnes for kr. 80.000,- på vilkår som vedtatt i skiftesamling 31/10 1961.» - - -

Retten skal bemerke:

Spørsmalet om forkjøpsretten er en reell servitutt.

Det kan med rette hevdes at Salve Bech kan ha hatt interesse av å knytte forkjøpsretten til selve den eiendommen som ble fraskilt, jfr. skylddelingsforretning av 6. juni 1922. Tatt i betraktning de to eiendommers nære beliggenhet ville en forkjøpsrett av denne art være av stor betydning for hans eiendom. Men etter rettens mening kan en slik interesse ikke gi holdepunkt for å anta at partene med uttrykket «selgeren» har ment selgerens eiendom. Salve Bech's interesse korresponderte med en sannsynlig motinteresse hos Einar Røsnes, det er naturlig å anta at sistnevnte ville knytte minst mulige byrder til sin egen eiendom. På dette grunnlag er det derfor umulig for retten å fastslå hva partene virkelig kan ha ment med uttrykket «selgeren». Salgssummen gir heller ingen veiledning til løsning av spørsmålet.

Heller ikke de øvrige rettigheter som er inntatt i skjøtet kan etter rettens mening gi noen veiledning om partenes mening. Etter rettens syn må disse rettigheter sees isolert, det er ingen nødvendig sammenheng mellom disse og forkjøpsretten. Derimot mener retten at kontraktens ordlyd viser hva partene virkelig har ment. O.r.sakf. J. S. Tangvald, som nu er død, har undertegnet kontrakten som vitterlighetsvitne. Selv om man ikke med absolutt sikkerhet kan si at o.r.sakf. Tangvald har opprettet kontrakten, må man ihvertfall kunne legge til grunn at han har lest igjennom den, og herunder gitt Salve Bech en orientering om konsekvensen av ordvalget. Salve Bech selv hadde også god forståelse av kontraktskrivning som følge av sin stilling.

Retten mener derfor at ordet «selger» er valgt med omhu, hvis partene hadde ment at forkjøpsretten skulle gjelde selgerens eiendom ville dette ha vært skrevet.

Retten finner derfor å kunne fastslå at partene ikke har ment å knytte forkjøpsretten til eiendommen gnr. 98, bnr. 3 i Lillesand.

I tillegg vil retten anføre at en kontrakt av denne art under alle omstendigheter må tolkes innskrenkende. Dette er i samsvar med vanlige tolkningsregler. Det vises til Rt-1944-387.

Spørsmålet om forkjøpsretten går i arv.

Side:148

Saksøkeren har anført at forkjøpsretten utgjør en formuesverdi, og at den som sådan går i arv. At en formuesverdi skal gå i arv er hovedregelen, det må derfor ifølge saksøkeren være saksøkte som har bevisbyrden for at så ikke er skjedd i dette tilfelle.

Retten mener å kunne fastslå at det har vært Salve Bech's og Einar Olsen Røsnes's virkelige mening at forkjøpsretten bare skulle gjelde for Salve Bech personlig. De samme betraktninger som retten tidligere har gjort gjeldende vedrørende o.r.sakf. J. S. Tangvalds og Salve Bech's fagkunnskap i kontraktsskrivning får også anvendelse på dette spørsmålet. Hvis det hadde vært meningen at Salve Bech's arving skulle arve forkjøpsretten ville dette vært uttrykt i skjøtet.

I tillegg vil retten tilføye at en kontrakt av denne art i alle tilfelle må tolkes innskrenkende. Saksøkerens syn på bevisbyrdespørsmålet kan ikke deles av retten. Hvis kontrakten skulle vært tolket i en tvist mellom Salve Bech og Einar Olsen Røsnes personlig, ville det etter rettens mening være klart at kontrakten måtte bli å tolke innskrenkende, jfr. Rt-1944-387. Dette tolkningsprinsipp forrykkes ikke ved at det nu er de nevntes arvinger som strides om forkjøpsretten.

Kyrre Røsnes må etter dette bli å frifinne. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann L. Z. Backer og lagdommerne Knut Løken og T. Krog):

- - -

For lagmannsretten står saken i alt vesentlig i samme stilling som for skifteretten. Lagmannsretten, dens flertall, lagmann Backer og lagdommer Løken, er kommet til et annet resultat.

Begge parter har trukket frem en rekke rettsavgjørelser om forkjøpsrett, men begge parter har vært enige om at en avtale om forkjøpsrett må fortolkes konkret på bakgrunn av forholdene da avtalen ble inngått, således at de nevnte rettsavgjørelser gir liten vegledning. Lagmannsretten er enig heri, og finner det ikke nødvendig å drøfte disse rettsavgjørelser.

Lagmannsretten har lagt adskillig vekt på det åstedet viste: Villaen på bnr. 3 lå tett opp til husene på bnr. 1. Den vanlige adkomst til bnr. 3 gikk tett forbi de samme hus. Likeså måtte man gå i forskjellige retninger fra bnr. 3 over jordene til bar. 1 for å komme til vannkilden eller til bryggen. Skulle eieren av bnr. 3 ha nytte av eiendommen til sommeropphold var et godt naboskap nødvendig. Det er derfor naturlig at eieren av bnr. 3, ved salg av bar. 1, søkte å sikre seg en kontroll med hvem som ble eier av bnr. 1.

Begrensningen er foretatt på den måten at selgeren forbeholdt seg forkjøpsrett ved salg av bnr. 1. Ordet salg må her antas benyttet som motsetning til annen berettiget overtagelse av eiendommen uten grunnlag i frivillige disposisjoner fra Einar Røsnes eller senere hans bo's side. I slike forhold er det i våre dager ikke ualminnelig at forkjøpsretten blir begrenset slik at den ikke gjelder ved overdragelse til gjenlevende ektefelle eller barn. Disse vil oftest ha en rett til å overta boets faste eiendom på skiftet. Det er også lite trolig at en kjøper vil la forkjøpsretten være til hinder for overdragelse til hustru og barn.

Side:149

Overfor fjernere slektninger eller overfor ubeslektede arvinger vil slike hensyn som oftest ikke gjøre seg gjeldende.

Kyrre Røsnes er en av de fire gjenlevende søsken til Einar Røsnes. Han hadde ingen rett til å kreve eiendommen utlagt seg på skiftet. Han har i alle fall formelt kjøpt eiendommen av boet. Det må vel være ytterst tvilsomt om Einar Røsnes og Salve Bech skulle ha unntatt overdragelser til Einar Røsnes' søsken fra forkjøpsretten. Lagmannsretten kan ikke finne at så må være tilfelle.

Det var som eier av bnr. 3 at Salve Bech hadde interesse av forkjøpsretten. Solgte han bnr. 3, hadde han personlig ingen interesse av forkjøpsretten, men det ville kjøperen ha, i dette tilfelle Ebba Reinhardt. Dette tyder på at forkjøpsretten er ment som en rett som tillå eieren av bnr. 3.

Det ville vært ønskelig om partene hadde uttrykt seg tydeligere i skylddelingsforretningen og skjøtet.

Men når det står i skjøtet «Selgeren forbeholdes den ved Naudesund beliggende brygge og vei til denne fra sin eiendom på Røsnes og ret til de anlagte gaardsveie og benyttelse av brønd på kjøperens eiendom.», så er hverken noen av partene eller lagmannsretten i tvil om at dette er bruksrettigheter som tilligger bnr. 3. Ordet «Selgeren» er her brukt i betydningen: Eieren av bnr. 3.

Når det så i direkte fortsettelse står i skjøtet: «Sælgeren forbeholder seg i tilfelle salg, forkjøpsretten til eiendommen.», er det vanskelig da å legge noen annen betydning i ordet «Sælgeren.».

Ved en samlet vurdering av ordlyden i skjøtet, sammenholdt med forholdene på åstedet og forholdet mellem selger og kjøper i 1923, er lagmannsretten kommet til det resultat at forkjøpsretten er en rettighet som tilligger eieren av bnr. 3 og at den kan gjøres gjeldende overfor overdragelsen av bnr. 1 fra boet etter Einar Røsnes til Kyrre Røsnes. Det er ikke opplyst noe for lagmannsretten om slik passivitet fra fru Reinhardts side at det skulle ha noen betydning for dette resultat.

Dom vil derfor bli gitt overensstemmende med den ankende parts prinsipale påstand.

Da dommen gjelder overdragelse av fast eiendom finner lagmannsretten at det ut fra årstiden og saksøktes personlige forhold må fastsettes en såvidt lang frist for oppfyllelse som til 14. oktober 1964, jfr. tvistemålslovens §146.

Lagmannsretten finner at saken har frembudt så stor tvil om forståelsen av forkjøpsretten etter skjøtet av 1923 at Kyrre Røsnes har hatt fyldestgjørende grunn til å la saken komme for retten og til etter å ha fått medhold i skifteretten til å ta til gjenmæle for lagmannsretten. Saksomkostninger vil derfor ikke bli pålagt for noen av instansene i medhold av tvistemålslovens §172, 2net ledd og §180, 2net ledd, jfr. §172, 2net ledd.

Lagdommer Krog er enig med lagmannsrettens flertall i at forkjøpsretten ikke bare ga en personlig rett for Salve Bech, men er ment som en rett for eieren av bnr. 3. Jeg finner det herom tilstrekkelig å vise til det som er uttalt av flertallet. I motsetning til flertallet er jeg imidlertid kommet til at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende overfor Kyrre Røsnes. Einar Røsnes var ugift og etterlot seg intet testament. I medhold

Side:150

av arvelovens arvetavle var Kyrre arveberettiget på like linje med de øvrige 3 søsken i boet og er ved skifterettens kjennelse av 29.11.1961 i henhold til arvingenes tidligere vedtak på skifte kjent berettiget til å overta eiendommen for kr. 80000. Jeg ser Kyrres overtagelse av eiendommen som et naturlig ledd i arveoppgjøret etter Einar og kan ved en konkret vurdering av forholdet ikke se at det derved foreligger «et tilfelde av salg» som skulle berettige til å gjøre bruk av forkjøpsretten. Jeg legger i denne forbindelse vekt på at Kyrre tilhørte Einars nærmeste arveberettigede og at det ikke er fremkommet noen opplysninger som skulle tyde på at Salve Bech som selger av bnr. 1 hadde ment å reservere seg mot at noen av Einars søsken fikk overta eiendommen ved Einars død. Det er under saken ikke fremkommet noen opplysninger som skulle tyde på at forholdet mellom Salve Bech og Einars søsken ikke var godt. Tvertimot er det opplyst at såvel Daniel som Kyrre har hatt arbeide for Salve Bech og det er ingenting som tyder på at de ikke er kommet godt utav det med hverandre. - - -