Rt-1965-625

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1965-06-08
Publisert:	Rt-1965-625
Stikkord:	Husleie
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 72
Parter:	Trondhjemsveien 21 A/S (høyesterettsadvokat Chr. Haneborg) mot Viktoria Pettersen m.fl. (høyesterettsadvokat Per H. Friis).
Forfatter:	Anker, Heiberg, Roll-Matthiesen, Helgesen, Gaarder
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Husleieloven (1939) §38, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §2, §37, §41, §8, §9

Dommer Anker: I utkastelsessak mellom Trondhjemsveien 21 A/S og 43 leieboere avsa Oslo namsrett 21. mai 1962 kjennelse for at utkastelsesforretningene skulle fremmes. Kjennelsen ble påkjært til Eidsivating lagmannsrett, som i kjennelse den 26. oktober 1962 kom til et annet resultat og ikke tok begjæringen om utkastelse til følge. Lagmannsretten fant ikke at spørsmålet om rekkevidden av husleielovens bestemmelser om «enkelt beboelsesrom» «under de foreliggende, særlige omstendigheter fremtrer som såvidt utvilsomt at det kan være riktig å fremme utkastelse etter bestemmelsen om «åpenbart uholdbar hjemmel» i tvangsfullbyrdelseslovens §234 tredje ledd». Et videre kjæremål til Høyesteretts kjæremålsutvalg ble forkastet ved kjennelse av 22. mars 1963, idet Utvalget fant «ikke å kunne utelukke den forståelse av husleielovens §37 fjerde ledd (jfr. §38) at tilliggende felles aksessorier etter omstendighetene kan få betydning for spørsmålet om det foreligger et «enkelt beboelsesrom».

Trondhjemsveien 21 A/S reiste deretter sak ved Oslo husleierett mot 33 av de samme leieboerne med påstand om at de skulle kastes ut, idet det ble hevdet at leieforholdene gjelder «enkelt beboelsesrom» i husleielovens forstand og at leieboerne derfor var lovlig oppsagt, jfr. §37, fjerde ledd, og §38, tredje ledd. Husleieretten avsa dom i saken 6. desember 1963 med slik domsslutning:

Side:626

«De saksøkte frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Trondhjemsveien 21 A/S påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som 25. mai 1964 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Husleierettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Om saksforholdet viser jeg til husleierettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Da lagmannsretten pådømte saken, var to av leieboerne flyttet og derfor gått ut av saken. For deres vedkommende ble saken hevet ved kjennelse. Mot de øvrige 31 leieboere anket Trondhjemsveien 21 A/S til Høyesterett. Anken angis å gjelde rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Prinsipalt gjøres gjeldende at aksessorier til et enkeltrom ikke kan føre med seg at forholdet blir å behandle etter reglene for leiligheter. Med aksessorier menes i denne forbindelse slike rettigheter som adgang kjøkken, bad, kjeller, loft osv. Lagmannsrettens rettsoppfatning hevdes å være i strid med lovens ord slik disse etter vanlig språkbruk kan oppfattes. Oppfatningen samsvarer heller ikke med ordbruken i lovens §2 nr. 3 og §41 nr. 4, og den er i strid med lovens forarbeider og forhistorie. Videre avviker den fra tidligere rettspraksis. Begrepet «selvstendig boenhet» eller «selvstendig leieobjekt» er ikke noe egnet kriterium til å sette grense for aksessorier som skal ha betydning for rettsforholdet. Det er uriktig og uheldig å blande disse begrepene sammen.

Subsidiært hevdes at de eksisterende leieforhold heller ikke er av den art at de bortleide rom med aksessorier med rette kan sies å være egnet som selvstendige boenheter. I denne sammenheng peker den ankende part på hvor sparsomt huset er utstyrt med kjøkken og andre aksessorier i forhold til antall beboelsesrom og leieboere.

Det gjøres videre gjeldende at husleierettens og lagmannsrettens beskrivelse av faktum ikke er riktig på alle punkter. Jeg finner det ikke nødvendig å gjengi hva den ankende part anfører for så vidt, da det gjelder uvesentlige detaljer.

Det er opplyst at ytterligere 5 leieboere har fraflyttet gården etter at ankeerklæringen ble uttatt, nemlig Gudrun Nordtvedt, Astrid Hoffshagen, Helga Årkvisla, Bergljot Bratraak og Ella Sørlie. Partene er enig om at disse går ut av saken, idet denne for så vidt begjæres hevet uten tilkjennelse av saksomkostninger.

Trondhjemsveien 21 A/S har nedlagt denne påstand:

«I. Saken heves forsåvidt angår:

Nr. 3: Gudrun Nordtvedt,

» 20: Astrid Hoffshagen,

» 22: Helga Årkvisla,

» 25: Bergljot Bratraak og

» 30: Ella Sørlie.

II.1. Ankemotpartene kastes ut fra de rom de i dag disponerer.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Side:627

De gjenværende 26 ankemotparter har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Trondhjemsveien 21 A/S dømmes til å betale sakens omkostninger for alle retter.»

Ankemotpartene hevder at lagmannsrettens begrunnelse er riktig og fastholder ellers sine tidligere anførsler.

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak ved Oslo byrett, hvor partsforklaring er gitt av Kaare Eikenes som representant for gårdaksjeselskapet og av 7 ankemotparter. Videre er avhørt 3 vitner, hvorav 1 er nytt i saken.

Jeg kommer til samme resultat som de tidligere retter, hvis begrunnelse jeg i det vesentlige tiltrer. Liksom lagmannsretten finner jeg det ikke nødvendig å gå inn på ordlyden i husleielovens §8 nr. 1 og 2 og §9 nr. 1 og 2. Ellers vil jeg i anledning av lagmannsrettens henvisning til rettspraksis om å nekte utkastelse bemerke at denne praksis har noe begrenset betydning fordi den stort sett gjelder utkastelsessaker etter tvangsfullbyrdelseslovens §234 tredje ledd, hvor bevistemaet er om besitteren av husrom mangler hjemmel eller hjemmelen er åpenbart uholdbar.

Prosedyren for Høyesterett gir meg foranledning til kort å summere opp det som for meg har vært avgjørende i saken. Det dreier seg om leieforhold som er beregnet på varighet. Når det gjelder beboelsesrom, må det være avgjørende at leieboerne samlet, i forhold til huseieren, er enerådende over de tillegg til rommene det gjelder, kjøkken, loftsrom m.v. Under slike særegne forhold synes det lite naturlig - og kan neppe være i samsvar med lovgivernes siktepunkt - å se beboelsesrommene under en annen synsvinkel i forhold til husleielovens §38 enn leiligheter som uomtvistet omfattes av lovens beskyttelsesvern. Jeg er således ikke enig med den ankende part i at det er riktig å se bort fra at man står overfor selvstendige boenheter. I denne sammenheng finner jeg å burde nevne at husleielovkomiteen av 1956 i sin innstilling av 27. juni 1964 til revisjon av husleieloven foreslår §38 endret slik at enkelt beboelsesrom uttrykkelig bare unntas fra beskyttelsesvernet når det er møblert eller når leieren har adgang til en annens leilighet, se innstillingen 40-43.

For så vidt angår de 5 leieboere som nå er flyttet fra gården blir saken å heve ved kjennelse uten tilkjennelse av saksomkostninger. For de øvriges vedkommende mener jeg at lagmannsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående ved makt, men at de bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for slik

kjennelse og dom:

1. Saken heves i forholdet mellom Trondhjemsveien 21 A/S på den ene side og Gudrun Nordtvedt, Astrid Hoffshagen, Helga Årkvisla, Bergljot Bratraak og Ella Sørlie på den annen side.

2. For øvrig stadfestes lagmannsrettens dom.

3. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Trondhjemsveien

Side:628

21 A/S 3500 - tre tusen fem hundre - kroner til Viktoria Pettersen, Harald Fjeld, Emma Lønhøi, Frida Holmen-Hagen, Gunda Martinsen, Lisa Sjøtting Arne Bjørnholt, Dagmar Jarhus, Johnny Frydenberg, Henrik Hansen, Margit Hansen-Lind, Josef Hansen, Liv Schulze, Karl Nilsen, Asta Øren, Ruth Henriksen, Magda Andersen, Ragnhild Greiner, Lisbeth Nyborg, Inga Hansen, Kåre Mellum, Tore Stensberg, Even Bolstad, Olai Johannessen, Ulf Worm-Petersen og Helge Gaptjern i fellesskap.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Roll-Matthiesen, Helgesen og Gaarder: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer Harald Elstad, E. B. Taugbøl og Rolf Olsen):

Trondheimsveien 21 i Oslo er en større gård hvor de tre øverste etasjene er innredet for bortleie i små enheter til sammenlagt ca. 58 leieboere. Den 29. desember 1961 ble de daværende leieboere sagt opp til fraflytning. Da gårdeieren mente at hver leieboer bare hadde et enkelt beboelsesrom, ble oppsigelsesbrevene ikke gitt den form som er påbudt i husleielovens §37, annet og tredje ledd. En flerhet av leieboerne unnlot å flytte. - - -

Etter det som er kommet frem under hovedforhandlingen, legger retten følgende faktum til grunn:

Trondheimsveien 21 er en murgård i fem etasjer som ble oppført i slutten av 1930-årene. Den var ferdig til innflytning omkring årsskiftet 1939/40. Gården ble bygget med sikte på at i hvert fall de tre øverste etasjene skulle brukes som et slags losjihus. Det er lagt frem brever fra Bygningskontrollen hvor gården er gitt en slik betegnelse. I de leiekontrakter som etter hvert ble opprettet, er gården kalt «Trondhjemsveien 21 (Gilje Hospits)». Siden oktober 1947 har gårdeieren hatt såkalt herbergebevilling, omenn med avbrudd for årene 1959, 60, 61 og 62. Likegyldig hva gårdeieren kan ha hatt av planer, er det imidlertid ubestridt og på det rene at gården aldri har vært disponert for herbergevirksomhet. Det er foregått ordinær bortleie av husrom i henhold til kontrakter betegnet som leiekontrakt

De første leieboerne ble avkrevet et innskudd på kr. 500,-. Innskuddene hadde ikke pantesikkerhet i gården. Etter sine kontrakter hadde leieboerne uoppsigelig leierett sålenge de hadde innskudd, men gårdeieren var berettiget til når som helst å innfri det. Det er uklart hvor lenge og i hvilket omfang slike innskudd ble krevet. En vet blandt annet at saksøkte nr. 20, Ragnhild Greiner, kom inn i 1941 og slapp med å deponere et beløp tilsvarende to måneders husleie. Like etterpå ble gården forøvrig rekvirert av okkupasjonsmyndighetene og samtlige leieboere måtte flytte ut. I forbindelse med utflytningen fikk de igjen det de hadde skutt inn eller deponert. Ved senere bortleie har det aldri vært krevet innskudd. Derimot er det konsekvent blitt krevet deponering av to måneders husleie.

Side:629

Ved frigjøringen i 1945 ble gården rekvirert av norske myndigheter til plassering av flyktninger. Såvidt opplyst ble det generelle beslag opphevet senhøstes 1945. Fortsatt var det imidlertid i flere år rom som var belagt med innrekvirerte familier. Det er blandt annet opplyst at saksøkte nr. 30, Olai Johannessen, kom inn i 1947 ved å bytte med en innrekvirert familie med barn som istedet fikk hans leilighet på to rom og kjøkken. Det er ikke opplyst når de siste familiehusholdningene forsvant fra gården. I senere år og fortsatt idag er det bare enkeltpersoner som er leieboere.

Leiekontraktene har med ett unntak hatt samme form fra første stund. Den eneste forandringen fra de opprinnelige og til de som brukes nå, består i at regelen om innskudd og uoppsigelig leierett er blitt sløyfet. Det er lagt frem en fotostatkopi av den standard leiekontrakt som anvendes. En skal ta for seg endel punkter i den:

1) Det som leies bort, er betegnet som «hybelværelse» med adgang til felles hall, tekjøkken og toalettrom. Det kan bare benyttes til beboelse og «av den person som har leiet det».

2) Leien er fastsatt pr. måned. Den varierer litt etter størrelsen av de enkelte rom. Det er opplyst at leien opp gjennom årene er blitt økt med de tillegg som reguleringslovgivningen etterhvert har gitt adgang til.

3) I leien er inkludert vederlag for renhold av fellesrom og for elektrisk kraft som går med til dem, - således også på felleskjøkken. Leien inkluderer også 75 watt strøm for hvert «hybelværelse». Det kan søkes om adgang til å bruke opp til 500 watt, men det har ikke noen gang kommet på tale å gi samtykke til det. En nevner i denne forbindelse at samtlige leieboere er tilknyttet fellesanlegget, og at ingen er selvstendige abonnenter på strøm med egen måler.

4) Leien inkluderer ikke utgiftene til fyring. Leieboerne betaler i syv av årets måneder et forskudd på kr. 30,-. Når fyringssesongen er slutt, blir det foretatt et + v oppgjør slik det er vanlig i sentralfyrte leiegårder. Så vidt skjønnes går utgiftene til oppvarming av fellesrom og til varmt vann også inn i oppgjøret og utligningen.

5) Etter punkt 3 i leiekontrakten skal leieboerne bekoste det innvendige vedlikehold av sine rom. Gårdeieren kan kontrollere at vedlikeholdsplikten blir oppfylt, og om nødvendig la vedlikeholdsarbeider bli utført for leieboernes regning. Under hovedforhandlingen har gårdeierens prosessfullmektig åpent erkjent at dette er en rettslig uholdbar bestemmelse. Det er ikke helt klart hvordan den faktisk er blitt praktisert opp gjennom årene. Det er nevnt at gårdeieren har pleid å sørge for oppussing før ny utleie ved ledighet. Derimot later det til at leieboerne selv har sørget for det vedlikehold hver især måtte finne ønskelig i løpet av leietiden.

6) I leieforholdet gjelder en gjensidig oppsigelsesfrist på en måned. Når oppsigelse foreligger, plikter leieboeren «selv om værelset las ubebodd» å sørge for fremvisning av det.

Retten har foretatt befaring av Trondheimsveien 21. Den skal blandt annet på det grunnlag søke å gi en beskrivelse av hvordan leieboerne har det:

7) Like innenfor hovedinngangen i første etasje er det en tavle med

Side:630

leieboernes navn og værelsesnummer. Samme sted er det også postkasser, - en for hver leieboer. Det er opplyst at utgiftene til postkassene ble lignet ut på leieboerne etter reglene i Kronprinsregentens resolusjon av 9. august 1957. Tidligere mens postbudene leverte posten oppover i etasjene, ble den avgitt samlet på bestyrerinnens kontor i tredje etasje. Hun plasserte den i et hyllearrangement i hallen utenfor kontoret.

8) Fra trapperepos i tredje etasje (f. eks.) er det dør inn til et kjøkken. Det kan bare brukes av leieboerne i vedkommende etasje. Døren er låst og den enkelte leieboer har nøkkel. Kjøkkenet er ca. 8 kvm. Det har oppvaskkum med varmt og kalt vann, to kokeplater hver på 2000 watt og kjøkkenbenker. Dels i benkene og dels over dem er det innrettet skaper. Opprinnelig var det ett skap til hver enkelt av de ca. 20 leieboere i etasjen. Da gården skulle pusses opp etter frigjøringen, ble det av ukjent årsak anvendt større skapdører enn før. Resultatet ble i stort monn at to og to leieboere fikk et skap sammen, men uten at de ved det fikk mindre hylleplass. Ved innflytningen er leieboerne blitt anvist det skap og den hylleplass som er deres. Det er en sak for seg at flere leieboere ikke gjør bruk av sin skapplass, og har overlatt den til en medleieboer. Skapdørene er ikke laget med sikte på å kunne avlåses. I alle fall et par skapdører syntes imidlertid å være fikset til så de var låsbare.

9) Fra trappereposet er det videre dør inn til et toalettrom. Ifølge leiekontraktene skal det være til bruk bare for leieboerne i vedkommende etasje. I praksis er det anderledes. Toalettrommene i tredje og femte etasje er reservert for damer og det i fjerde etasje for menn, uansett hvilken etasje de bor i. Det skyldes at det for tiden er langt flere damer enn menn blandt leieboerne. Tidligere skal forholdet ha vært motsatt. Da var ett toalettrom reservert for damer og to for menn. I toalettrommet er det tre avlukker for vannklosetter, et dusjbad, en fotvaskkum og en servant.

10) Fra trappereposet er det videre to dører inn til korridor med hall. Dørene skal stå avlåst til enhver tid. Hver enkelt leieboer har nøkkel. Det er samme nøkkel som går til korridordørene i alle tre etasjene.

11) Hallen er et rom uten dagslys rundt 25 kvm. stort. Tidligere var hallene møblert med sofa, to stoler og et bord. Det er ikke helt klart hvem som holdt møbleringen. De siste restene av den er blitt borte for noen tid tilbake. Nå står det bare igjen en sofa i hallen i tredje etasje. Denne sofaen skal være etterlatt av en fraflyttet leieboer. Tidligere var det i hallen også en telefon til felles avbenyttelse for leieboerne. Den ble fjernet for noen år siden på grunn av misbruk. Det er nå ingen fellestelefon som leieboerne har rett til å bruke. Bestyrerinnen har imidlertid telefon på sitt kontor. Rent faktisk tar hun mot telefonbeskjeder til leieboerne, og lar dem også få låne telefonen til utgående samtaler. Så vidt skjønnes beror dette imidlertid på hennes velvilje. Det bør tilføyes i denne forbindelse at det opp gjennom årene har vært flere leieboere med selvstendig telefonabonnement og egen telefon på sine rom. Det er fortsatt i alle fall minst en leieboer som har det. Det er saksøkte nr. 25 Inga Hansen.

12) Fra korridoren er det dører inn til de enkelte rom. Dørene er

Side:631

selvsagt låsbare og med særskilt nøkkel til hver. Bestyrerinnen har imidlertid generalnøkkel så hun kan komme inn overalt. Rommene varierer i størrelse fra ca. 11 til 19 kvm. De er utstyrt med vaskeservant med varmt og kalt vann og et innebygget garderobeskap. Det er alt som finnes av utstyr. Langs fronten av gården er det lange verandaer i tredje, fjerde og femte etasje. De er avdelt med markiseduk (som leieboerne selv holder) slik at leieboerne på rom 310-14, 410-14 og 510-14 har balkonger. Når det gjelder bruken av rommene er det grunn til å venne litt tilbake til leiekontraktene. Der er inntatt forbud mot å ha andre apparater for elektrisk tilknytning enn radio. Det vil antakelig praktisk utelukke muligheten for matlagning på rommene. Noe direkte forbud mot det finnes imidlertid ikke.

13) Over femte etasje er det et stort åpent loftsrom. Der er det avsatt plass til tøytørk. Videre har hver enkelt leieboer fått seg tilvist en bestemt plass hvor hun (han) kan henge opp og sette bort det som ønskes satt på loftet. I sin tid skal det ha vært snakk om å lage til gitterboder for å isolere den enkeltes plass, men det ble med snakket. Døren til loftsrommet er låst. I hver etasje er det blandt leieboerne en «tillitskvinne» som har nøkkel og som de andre må henvende seg til for å komme inn. En nevner til slutt at det utenfor loftsdøren står en maskinrulle til felles avbenyttelse.

14) I kjelleren og like ved foten av kjellertrappen er det to rom hvor leieboerne kan plassere ski og sykler. Kjellerdøren er også avlåst. Tillitskvinnene har nøkkel til den. Leieboerne har ingen annen kjellerplass. De har således ikke egne kjellerboder og heller ikke felles bryggerhus eller vaskeri.

15) Glasstaket over endel av annen etasje i gården danner «gulvet» i et slags indre gårdsrom. Det benyttes blandt annet til banking og rensing av tepper. Mot denne «gårdsplassen» er det forøvrig lufteverandaer i alle de tre øverste etasjene. De er til felles avbenyttelse. Mellom disse verandaene er det permanente klessnorer med taljefester.

Til slutt i denne del av fremstillingen kan nevnes at de saksøkte er spurt om hvordan de praktisk innretter seg når ca. 20 stykker skal være sammen om et kjøkken på ca. 8 kvm. Det blir svart at det ikke er satt opp noe program for når og hvor lenge den enkelte kan bruke kjøkkenet. Det sies også at mange lager alle sine måltider der. Likevel skal det ikke ha forekommet innbyrdes gnisninger. - - -

Retten viser til saksfremstillingen og til gjengivelsen av hovedtrekkene i partenes anførsler. Ved rettens vurdering av saksforholdet har det vist seg å være meningsforskjell.

Flertallet, byrettsdommer Elstad og brann formann Olsen, mener at leieboerne har oppsigelsesvern. De begrunner sitt standpunkt slik:

Husleielovens §38 er formet slik at oppsigelsesvernet gjelder for alle leieforhold som ikke særskilt er unntatt. Blandt unntakene finner en bortleie av «enkelt beboelsesrom». Uttrykket kan ikke tas strengt bokstavelig. Forutsetningen for å kunne bruke et rom til beboelse, vil normalt være at leieboeren har visse rettigheter utenom, - adgang til et klosett, et sted å plassere brensel osv. I praksis vil disse aksessoriene kunne variere fra det strengt nødtørftige og oppover. Spørsmålet er om det ikke finnes en øvre grense hvor utenomrettighetenes antall og

Side:632

omfang er blitt så stort at leieforholdet fanges opp av hovedregelen i §38, første ledd. Flertallet mener at det er tilfelle. Det mener også å kunne finne støtte for dette syn i husleielovens §8.

I §8, punkt 1 og 2 opereres det med begrepene «beboelsesleilighet» kontra «enkelt beboelsesrom». Det er brukt ord som synes å forutsette at det kan finnes leieforhold som bare omfatter ett rom, uten kjøkken eller adgang til kjøkken, og som likevel fortjener å kalles leilighet. - Under prosedyren har gårdeierens prosessfullmektig hevdet at ordvalget i punkt 1 er historisk bestemt, og at det neppe har vært meningen å gi uttrykk for det ordene tyder på. Det er forståelig at en slik tvil blir fremkastet. Det finnes uttalelser i forarbeidene som kan gi grunn til det. Etter flertallets oppfatning må en imidlertid holde seg til lovteksten slik den er. Det er desto større grunn til å gjøre det, fordi det ved forberedelsen av loven ikke synes å være ofret noen oppmerksomhet på de særlige problemer som knytter seg til bortleie i forskjellige former for kollektivhus. - Flertallet går ut fra at uttrykket «enkelt beboelsesrom» er brukt i samme mening overalt i husleieloven og således også i §38, tredje ledd. Det skulle gi rett til å trekke den slutning at det kan tenkes ett-roms bekvemmeligheter som faller utenfor begrepet «enkelt beboelsesrom», og som har oppsigelsesvern etter §38, første ledd. Med dette er ringen sluttet til det som er nevnt i foregående avsnitt.

For flertallet står det slik. Hvis en først godtar som riktige de resonnementer som er gjengitt foran, er det liten tvil om at leieboerne i denne konkrete saken har oppsigelsesvern. Det er tidligere gitt en forholdsvis bred fremstilling av de forhold de lever under. Det antas unødvendig påny å dra frem enkeltheter. Hver for seg er de med på å forme det totalbillede som danner grunnlaget for vurderingen. Likevel er det ett forhold som flertallet særskilt vil feste oppmerksomheten ved. Leieforholdene ble både fra gårdeierens og fra leieboernes side etablert med sikte på å være varige. De er også blitt det. Det gir grunn til å tro at en står overfor en bo-form som er velegnet for varige leieforhold når det gjelder enslige mennesker. Når flertallet spesielt drar frem dette, er det fordi det kan tenkes at en nettopp her står overfor de forhold som vil danne den naturlige skillelinjen mellom ett-roms bekvemmeligheter som skal ha oppsigelsesvern, og de som ikke skal ha det.

Mindretallet, murmester Taugbøl, mener at leieboerne ikke har oppsigelsesvern. Han begrunner sitt standpunkt slik:

Husleielovens §8, punkt 1 og 2 antas å ha fått en uheldig form, og å gi uttrykk for noe mer enn det har vært meningen å si. Derfor kan det ikke trekkes slutninger fra de ordene som er anvendt der. Det vises i denne forbindelse til Ot.prp. nr. 1/1939 13 og til Sørensens kommentar til husleieloven (utg. 1939) 37.

Etter mindretallets oppfatning må en leieboer ha eksklusiv rådighet over noe mer enn ett enkelt beboelsesrom for å kunne gis oppsigelsesvern etter husleielovens §38. Dette standpunkt synes også å ha støtte i den foreliggende rettspraksis. Det er et skjønnsspørsmål hvor meget mer enn et enkelt rom, den eksklusive rådigheten må omfatte. For å komme frem til en avgjørelse i den konkrete saken, er det nok å nevne at det ikke kan antas tilstrekkelig med litt hylleplass på et felleskjøkken og noen kvadratmeter med lagringsplass på et åpent loftsrom.

Side:633

Mindretallet vil ellers føye til at det sikkert kan anføres gode grunner for at det burde gjelde et oppsigelsesvern i leieforhold som de aktuelle. Men etter hans mening svarer det ikke til gjeldende rett idag. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Kristian Strømsted og T. Brun Fretheim og tilkalt dommer, sorenskriver Ola Hagen):

- - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten og er i det vesentlige også enig i den begrunnelse som husleierettens flertall har gitt.

De faktiske forhold er stort sett på det rene i saken. Lagmannsretten viser til husleierettens utførlige beskrivelse. Det er imidlertid på det rene at kjøkkenet i hver etasje er på ca. 7 m2 og at hallen uten tilstøtende gang er på ca. 22 m2. Gårdselskapet har også rett i at de to rom i kjelleren som leieboerne kan sette noe i, er gjennomgangsrom og forholdsvis små. Maskinrullen tilhører bestyrerinnen. I 3. etasje er det 18 leieboere som sokner til felleskjøkkenet, idet denne etasje også inneholder bestyrerinnens kontor og bestyrerinnens leilighet på 2 rom og kjøkken. Til felleskjøkkenet i 4. etasje sokner 22 leieboere, mens 5. etasje bare rommer 14 leieboere, da etasjen ikke er fullt utbygd. Her er det da ikke tatt hensyn til at det kan være flere beboere på rom som nå blir leid ut med møbler og renhold.

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålet om hva som kan sluttes av ordlyden i §8 og §9 husleieloven, nr. 1 og 2 i begge. Verken lovens ordlyd eller departementets uttalelser i Ot.prp. nr. 1 for 1939 13 har vært til hinder for at domstolene i en rekke tilfelle har godtatt som leilighet et leieobjekt som ikke har omfattet eget kjøkken eller tekjøkken og som heller ikke har omfattet flere enn ett beboelsesrom. Denne forståelse av loven er således festnet gjennom flere års praksis.

Det som har vært og er mindre sikkert, er hva vilkårene bør være for at et slikt leieobjekt skal regnes som beboelsesleilighet etter husleieloven. Ved en lang rekke avgjørelser har domstolene her på den ene siden krevd eksklusiv rådighet for leieren over et rom (f.eks. en bod) utenfor beboelsesrommet, men på den andre siden satt meget små krav til dette rommet utenfor. Lagmannsretten er enig i at det fører til urimelige konsekvenser å trekke grensen etter et slikt kriterium alene. En viser for øvrig til gjennomgåelsen av rettspraksis i Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 26. oktober 1962. Og retten kan heller ikke se at husleielovens ordlyd eller uttalelser i forarbeidene er til hinder for at en også kan legge vekt på andre omstendigheter.

Lagmannsretten er blitt stående ved den forståelse av husleielovens §37, fjerde ledd (jfr. §38), som Høyesteretts kjæremålsutvalg i kjennelsen av 22. mars 1963 ikke fant å kunne utelukke, nemlig at tilliggende felles aksessorier etter omstendighetene kan få betydning for spørsmålet om det foreligger et «enkelt beboelsesrom». En kan ikke se at uttalelsene i Ot.prp. nr. 1 for 1939 13 er uforenlig med at dette synet gjøres gjeldende også for felles kjøkken. Med uttrykkene «adgang kjøkken» og «delvis adgang kjøkken» synes det mest naturlig å tenke på

Side:634

tilfelle der leieren har fått en positiv begrenset bruksrett til en annens kjøkken.

Leieboerne i denne saken har rett til og eksklusiv rådighet over et skap eller del av et skap hver i kjøkkenet. De har også rett til å sette ting på loftet, og de har hver fått anvist en plass til dette som det må ha vært forutsetningen at verken gårdeieren eller andre leieboere skal ha rett til å bruke eller legge beslag på. Videre har de i hver av de tre etasjer «en hall, tekjøkken og toalettrom med dusj og fotvask til felles bruk». Det synes klart at disse rommene, sammen med tilstøtende ganger og lufteverandaer med klessnorer, står til eksklusiv rådighet for leieboerne i de tre etasjer. En tilføyer at hall og w.c. i 3. etasje selvsagt også er til bruk for bestyrerinnens kontor og leilighet der.

Ved siden av dette legger lagmannsretten avgjørende vekt på at det, slik gården er innrettet og har vært drevet, dreier seg om helt selvstendige boenheter og at de rettigheter som leieboerne har utenfor sine værelser, etter rettens mening er fullt tilstrekkelige til å gjøre de enkelte leieobjekter egnet for permanent utleie og beboelse.

At disse leieobjektene også gjennom mange år virkelig har tjent til varig beboelse for enslige leiere med full eller delvis egen husholdning, kan vel ikke få direkte betydning for spørsmålet om en har å gjøre med leiligheter eller enkelte beboelsesrom i husleielovens forstand. Men det støtter rettens oppfatning av aksessorienes omfang og betydning. En peker på at tanken om å drive egentlig hospitsvirksomhet åpenbart ble endelig oppgitt før eller like etter at gården var ferdig oppført i 1939- 40, idet de første leieforhold ble opprettet med obligasjonsinnskudd og uoppsigelighet inntil innskuddet var tilbakebetalt. Utleieren har tatt sikte på varige leieforhold og det er naturlig at han da også har så vidt mulig søkt å tilpasse aksessoriene til denne utleieformen. Også etter krigen har øyensynlig både leieboerne og gårdens eier sett på disse leieobjektene som hybelleiligheter til permanent utleie. Det er for lagmannsretten opplyst om to tilfelle av at en leieboer med godkjenning fra gårdens eier har byttet seg inn mot å avstå en større leilighet. Det er nok så at de leieboerne som har bodd lenge i gården, kan sies å være folk som setter forholdsvis beskjedne krav til hvordan deres bolig skal være utstyrt. Men som flere av ankemotpartene har forklart for lagmannsretten, har det vært av stor betydning for trivselen at de har vært «sine egne herrer», og retten tviler ikke på at det har vært og er et marked nettopp for denne art av rimelige leieobjekter til varig beboelse. I det hele tatt er behovet for oppsigelsesvern det samme som for hybelleiligheter på mere enn ett beboelsesrom. Også når en ser på oppsigelsesvernet fra utleiersynspunkt, står disse leieobjektene mere på linje med større hybelleiligheter enn med de mest vanlige former for utleie av enkelte rom til beboelse, således ved utleie av hybel i utleierens leilighet.

Lagmannsretten er etter dette på samme måte som husleierettens flertall, kommet til at leieobjektene i saken ikke går inn under unntaksreglene for «enkelt beboelsesrom» i husleielovens §37, fjerde ledd, og §38, tredje ledd. - - -

Side:635