Rt-1965-933

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1965-09-25
Publisert:	Rt-1965-933
Stikkord:	Naboforhold
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 128 B
Parter:	Gunnar Lundgaard (høyesterettsadvokat Wilhelm Mordt) mot Elsa Andersen (høyesterettsadvokat Johan Hjort).
Forfatter:	Gaarder, Nygaard, Kristen Andersen, Ryssdal, Berger
Lovhenvisninger:	Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Granneloven (1887) §12, Fylkeskommuneloven (1961)5-§18, Fylkeskommuneloven (1961)5-§7

Dommer Gaarder: Saken gjelder anke over et overskjønn etter granneloven av 16. juni 1961 §7 jfr. §18. Onsøy herredsrett avgav 2. juli 1964 skjønn med denne slutning:

«1. Gunnar Lundgaard tillates på tomt nr. 80 av gnr. 33, bnr. 9 i Kråkerøy å sette i verk en mindre slipp og småbåtverksted, samt bunkerstasjon for bensin og olje samt salg av propangass.

2. Tiltaket må oppføres og drives i samsvar med forutsetninger inntatt i skjønnet.

3. Gunnar Lundgaard tilpliktes å erstatte nabo Henry Svendsen de utlegg han måtte få til forhøyet forsikringspremie som følge av anlegget.

4. Anlegget kan iverksettes før avgjørelsen er endelig.

5. Gunnar Lundgaard tilpliktes å erstatte Elsa Andersen 600 - sekshundre - kroner i saksomkostninger innen to uker fra forkynnelsen av skjønnet.»

Naboen Elsa Andersen begjærte overskjønn. Dette ble satt med

Side:934

sorenskriver Hj. Neiden, Moss, som settedommer og med 6 skjønnsmenn. Retten avgav 3. oktober 1964 skjønn med slik slutning:

«1. Gunnar Lundgaard gis ikke tillatelse til den virksomhet han har planlagt på tomt nr. 80 av gnr. 33, bnr. 9 i Kråkerøy.

2. Gunnar Lundgaard tilpliktes innen 14 dager fra skjønnets forkynnelse å betale fru Elsa Andersen saksomkostninger for overskjønnsretten med 800 - åttehundre - kroner. Underskjønnsrettens saksomkostningsavgjørelse står fortsatt ved makt.»

Begge skjønn var enstemmige. Om sakens nærmere sammenheng henvises til de to skjønns avgjørelsesgrunner.

Gunnar Lundgaard har påanket overskjønnet til Høyesterett på grunn av rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Han gjør i det vesentlige gjeldende:

1) Overskjønnet har bygd på en feilaktig oppfatning av uttrykket «tilhøva på staden» i grannelovens §2 annet ledd. Overskjønnet har sett hen til den spesielle tomts beskaffenhet og beliggenhet og har funnet at det på grunn av tomtens egenskaper ikke var rimelig å vente noen bunkerstasjon «akkurat her». Men det er ikke tomtens egenskaper som skal vurderes, men hva som er ventelig «etter tilhøva på staden», dvs. i strøket. Er en bunkerstasjon «venteleg etter tilhøva på staden» - det siste ord forstått som omfattende et større område enn den spesielle tomt - så kan ikke en nabo motsette seg anlegget og henvise til at det ville være hensiktsmessigere om det ble plassert ved siden av en annen nabo.

Subsidiært er det anført at skjønnsgrunnene iallfall er for knappe til at man kan se om overskjønnet har bygd på en riktig forståelse av loven.

2) Det er videre uriktig at størrelsen av de mulige fremtidige inntekter av det omstridte anlegg er gjort til skjønnstema, og at overskjønnsretten har lagt vekt på det resultat den er kommet til ved vurderingen av dette tema. Subsidiært er det også her anført at skjønnsgrunnene er for knappe til at man kan se om en riktig rettsoppfatning er lagt til grunn.

3) Saksbehandlingen er feil fordi overskjønnet helt har unnlatt å drøfte hvorledes tiltaket burde settes i verk, så det ikke kommer i strid med loven. Etter grannelovens §7, er det skjønnets prinsipale oppgave å behandle dette spørsmål. Det er av den ankende part pekt på at en tank som nå er godt synlig fra fru Andersens hus, eventuelt kunne plasseres noe annerledes slik at den ble mindre fremtredende. Den ankendes prosessfullmektig har i denne forbindelse anført at spørsmålet om «hvorledes anlegget må utføres og drives for ikke å komme i strid med samme bestemmelse», dvs. grannelovens §2, var uttrykkelig nevnt i skjønnsbegjæringen, men han erindrer ikke om spørsmålet ble omhandlet i prosedyren for overskjønnet.

4) Endelig har den ankende anført at skjønnet er vilkårlig.

Den ankende har nedlagt slik påstand:

«1. Onsøy herredsretts overskjønn av 3. oktober 1964 oppheves

Side:935

og hjemvises til ny behandling med ny dommer og nye skjønnsmenn.

2. Elsa Andersen tilpliktes å betale Gunnar Lundgaard saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten Elsa Andersen har nedlagt slik påstand:

«Overskjønnet stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at ankegrunn nr. 1 og nr. 2 må føre til at overskjønnet blir å oppheve og skal bemerke:

Overskjønnet uttaler at man ikke alltid kan kreve å få fortsette med å bo idyllisk når utviklingen gjør dette stadig vanskeligere å gjennomføre. Den som har bodd i landlig ro, må i utviklingens medfør finne seg i at denne forsvinner. Derpå heter det i overskjønnet:

«Men her er forholdene ikke naturlig lagt tilrette for noen endring i strøkets karakter. Det var slett ikke rimelig å vente noen bunkerstasjon akkurat her, selv om utviklingen kanskje kunne ha gjort det rimelig å vente en sådan lagt et eller annet sted på Kjøkøen. Adkomsten er meget besværlig fra landsiden, og den plass som står til disposisjon på land er meget begrenset. Retten har ingen tro på at Lundgaards bunkerstasjon m.v. vil kunne bli en så god forretning at den vil kunne forrente den nedlagte kapital og gi et noenlunde rimelig overskudd. Omsetningstallene for juli-september er meget beskjedne, særlig når hensyn tas til at en ikke liten del av parafinen og oljen efter det opplyste er levert helt utenom bunkerstasjonen. Det er ikke gjort noe forsøk på å påvise at der har vært nevneverdig nettoinntekt i den tid stasjonen har vært i drift. At nettoinntekten har vært tilnærmelsesvis kr. 4 000,- som Lundgaard har ment, er aldeles usannsynlig. Et regnestykke som viser et slikt resultat, må være uriktig.»

Jeg er enig med den ankende part i at overskjønnet har lagt et for snevert innhold i uttrykket «tilhøva på staden» slik dette er brukt i grannelovens §2 annet ledd, og jeg kan i det vesentlige tiltre hans anførsler gjengitt under omtalen av hans første ankegrunn. Slik skjønnet uttrykker seg, er det bare forholdene på den ankendes egen lille tomt og på nabotomten, Elsa Andersens, som skjønnet har hatt for øye. At det innledningsvis har en bemerkning om «strøkets karakter», endrer ikke dette, idet strøkets karakter ikke kan ses å være tatt med i rettens vurdering. Etter §12 i den tidligere nabolov av 27. mai 1887 skulle det bl.a. tas hensyn til «stedets og omgivelsenes beskaffenhet», og det har ikke vært meningen med den nye lov å gjøre noen endring i dette, jfr. således Ot.prp. 24 for 1960/61 22. Man må derfor bedømme «staden» ut fra en videre synsvinkel enn overskjønnet har gjort. At en tomt i seg selv - isolert sett - på grunn av sin ringe størrelse eller på grunn av besværlig atkomst fra landsiden menes å være mindre skikket som plass for et anlegg, gir ikke i og for seg naboen noe grannerettslig krav.

Jeg mener videre at overskjønnet har lagt vekt på et irrelevant moment når det ut fra sin vurdering av forholdene mener at den

Side:936

ankende parts anlegg ikke vil bli lønnsomt og anfører denne betraktning som støtte for sitt resultat. Jeg vil ikke utelukke muligheten av at en lignende betraktning under særlige omstendigheter kan ha vekt. Hvis det således i utrengsmål startes en bedrift som helt åpenbart vil måtte bryte sammen av økonomiske grunner, er det mulig man kan si at det var urimelig og unødvendig å starte den. Jeg nevner dette, men går ikke nærmere inn på det, fordi det ikke er en slik situasjon som foreligger her. Det kan i denne forbindelse pekes på at overskjønnsretten selv regner med at en bunkerstasjon kan bli lagt «et eller annet sted på Kjøkøen», om enn ikke «akkurat her», uten at det er nærmere forklart hva dette siste har med lønnsomheten å gjøre.

Etter det jeg her har anført, er det overflødig for mitt standpunkt å gå inn på ankegrunner nr. 3 og 4. Jeg finner dog å burde nevne at jeg ikke ser noe holdepunkt for å anta at overskjønnet er vilkårlig.

Jeg antar at det i en sak som den foreliggende er grunn til å ta til følge den ankendes påstand om at det nye overskjønn blir å behandle av ny administrator og med nye skjønnsmenn.

Spørsmålet om saksomkostninger ved det overskjønn som nå oppheves, antar jeg bør finne sin avgjørelse ved det nye overskjønn. Etter omstendighetene og etter sakens art, finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Onsøy herredsretts overskjønn av 3. oktober 1964 oppheves og hjemvises til ny behandling med ny dommer og nye skjønnsmenn.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Nygaard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Kristen Andersen og dommerne Ryssdal og Berger: Likeså.

Av overskjønnet (sorenskriver Hj. Neiden med skjønnsmenn):

Kjøkøy er skilt fra fastlandet ved et nord sydgående sund som er et av innløpene til Fredrikstad/Sarpsborg, dog ikke noe hovedinnløp. Ved sundet, med strandlinje til dette, har Elsa Andersen en ca. 3,6 dekar stor tomt hvorpå er oppført et eldre hus som f. t. brukes som sommerbolig, men er vel anvendelig også til helårsbolig. Tomten er pent beplantet med frodig frukthave. Syd for denne eiendomstomt ligger tre tomtearealer - festetomter tilhørende A/S Granit som eier en stor del av øen og har bortfestet en rekke tomter. Disse tre tomter ligger ved siden av hverandre oppover fra sjøen. Nederst ligger et areal på ca. ett dekar hvor der fra gammelt av har vært brygge og stått en liten sjøbod. Ovenfor denne strandtomt ligger en nokså smal tomt hvorpå er oppført en helårsbolig tilhørende Henry Svendsen, og øverst - med veirett over Svendsens tomt

Side:937

ad en sti til sjøtomten - har man en tomt på ca. ett dekar hvorpå abonnementsjef Gunnar Lundgaard har en helårsbolig.

Høsten 1963 traff Lundgaard avtale med advokat Mordt som er overdradd arbeidet med bortfesting av A/S Granits tomter, om leie også av den nederstliggende sjøtomt, med tanke på der å opprette et mindre småbåtverksted med slipp og bunkerstasjon for salg av bensin, olje og propangass. - - -

Retten skal bemerke:

Man er i en annen situasjon enn granneloven forutsetter at skjønnsretten skal være, idet det anlegg som egentlig skulle ha vært forhåndsvurdert, nu er på det nærmeste ferdig. Men retten må siden det nu er begjært et forsinket naboskjønn, bedømme forholdene slik det skulle ha vært, altså slik de var før noe arbeide var blitt igangsatt.

Andersens eiendom har ligget idyllisk og fredelig til. Det er riktignok ikke liten trafikk i sundet, selv om dette ikke er noen hovedinnseiling til Fredrikstad/Sarpsborg. Og det er sikkert her som andre steder en plagsom trafikk med passbåter. Men dog må det nok sies å ha vært så forholdsvis fredelig her at denne omstendighet har gitt seg utslag i en øket verdi for landstedet.

Når det i nærheten av Andersens eiendom, og i dennes umiddelbare nærhet, legges en bunkerstasjon med slipp osv., er det aldeles utvilsomt at dette vil nedsette eiendommens verdi i ganske vesentlig grad, og dette hva enten den skal benyttes som landsted eller som helårsbolig. Støyen av passbåter og andre som vil legge til ved bunkersstasjonens brygge blir langt mer generende enn støyen av den dog noe fjernere passerende trafikk, og utsikten fra Andersens hus til den store oljetank, og utsikten fra hans eiendom og særlig fra hans tidligere så fredelige strandbredd til anlegget like ved, er egnet til sterkt å ødelegge inntrykket av idyll.

Nu er det nok så at vannet i Kjøkøysundet ofte ikke er egnet som badevann. Til sine tider består det efter det opplyste vesentlig av sterkt kloakkoppblandet elvevann. Men retten anser det meget sannsynlig at det til andre tider er ganske brukbart, alt efter vind- og strømforholdene. En bunkerstasjon vil neppe bety stort fra eller til for vannets kvalitet. Lundgaard har såvidt forståes ganske effektivt gardert seg mot at der tilføres sjøen nevneværdig oljesøl fra hans anlegg. Men det er ikke så at Andersen - som av Lundgaard hevdet - ikke har stort å gjøre nede på stranden under noen omstendighet, slik at det skulle være forholdsvis likegyldig for ham hvorledes utsikten derfra blir.

Det er naturligvis riktig, som underskjønnsretten har gjort oppmerksom på, at man ikke alltid kan kreve å få fortsette med å bo idyllisk når utviklingen gjør dette stadig vanskeligere å gjennomføre. Den som har bodd i landlig ro, må finne seg i at denne forsvinner efterhvert fullstendig, med fremrykkende bebyggelse i eiendommens naboskap, og dette vel også om utviklingen ikke alltid vil medføre at eiendommen tilføres andre verdier som gjør at den kanskje ikke alene beholder sin verdi, men til og med får denne øket. I det lange løp vil nok regelmessig en verdiforøkelse bli resultatet.

Men her er forholdene ikke naturlig lagt til rette for noen endring i strøkets karakter. Det var slett ikke rimelig å vente noen bunkersstasjon akkurat her, selv om utviklingen kanskje kunne ha gjort det rimelig å

Side:938

vente en sådan lagt et eller annet sted på Kjøkøen. Adkomsten er meget besværlig fra landsiden, og den plass som står til disposisjon på land er meget begrenset. Retten har ingen tro på at Lundgaards bunkersstasjon m.v. vil kunne bli en så god forretning at den vil kunne forrente den nedlagte kapital og gi et noenlunde rimelig overskudd. Omsetningstallene for juli/september er meget beskjedne, særlig når hensyn tas til at en ikke liten del av parafinen og oljen efter det opplyste er levert helt utenom bunkersstasjonen. Det er ikke gjort noe forsøk på å påvise at der har vært nevneverdig nettoinntekt i den tid stasjonen har vært i drift. At nettoinntekten har vært tilnærmelsesvis kr. 4 000,- som Lundgaard har ment, er aldeles usannsynlig. Et regnestykke som viser et slikt resultat, må være uriktig.

Retten er altså kommet til at bunkersstasjonen m.v. vil medføre en betydelig verdiforringelse på Andersens eiendom på grunn av de ulemper den vil føre med seg for ham. Det var ikke naturlig å legge en slik stasjon akkurat der, og det kan ikke antas at den vil ha nevneværdig fremtid for seg. Lundgaards interesse av å få ha den der, er derfor beskjeden. Man finner efter dette ikke å burde gi Lundgaard tillatelse til å drive den påtenkte virksomhet.

Det har fra Lundgaards side vært anført at ikke bare er han interessert i at han får drive stasjonen, men også naboene er interessert i å ha kort vei til et sted hvor de kan få kjøpt drivstoff og få foretatt mindre reparasjoner. Det er nok mulig at enkelte naboer kan ha en slik interesse. Men de fleste som er påregnet å ville avlegge Lundgaards anlegg et besøk, vil like lett kunne oppsøke et av de lignende anlegg som er i nærheten og som kanskje ligger vel så praktisk til. Det mulige servicearbeidet som kan utføres hos Lundgaard i motsetning til andre steder - herom er lite opplyst - er neppe av sådan betydning for almenheten at det bør gi noe utslag til fordel for Lundgaard.

Man har som det vil sees lagt vekt på at Lundgaards bunkersstasjon må formodes aldri å ville bli noen særlig forretning og neppe under noen omstendighet vil kunne komme til å gi et skikkelig levebrød for noen. Man har ikke lagt vekt på at den tross alt må formodes å få noen omsetning, som da vil berøvet andre bunkersstasjoner, slik at disse, som til dels drives med liten fortjeneste, kommer til å gi sine innehavere ennu mindre inntekter enn før. Bensinforhandlerne har pekt på det samfunnsskadelige i at det blir for mange små bunkersstasjoner som hver især ikke gir levebrød for noen. Det er meget mulig at dette kunne ha vært anført som en ytterligere begrunnelse for resultatet, men skjønnsretten har funnet at en interesseavveining partene imellom gir fullt tilstrekkelig begrunnelse.

Lundgaard er dypt å beklage når han nu faktisk har satt opp hele sitt lille anlegg, og derved allerede har anvendt en for ham sikkert ikke ubetydelig kapital som må formodes å være delvis bortkastet. Men det ville være uriktig å tillegge dette noen vekt. - - -

Side:939