Rt-1966-1327

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1966-11-19
Publisert:	Rt-1966-1327
Stikkord:	Kjøp
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 118 B
Parter:	Agda og Henning Tørnfeldt (advokat Einar Joys til prøve) mot Aslaug Jensen (høyesterettsadvokat Knut Beverfeldt).
Forfatter:	Eckhoff, Bahr, Hiorthøy, Ryssdal, Thrap
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §42, Kjøpsloven (1907)

Dommer Eckhoff: I oktober 1954 ble en enebolig som byggmester Henning Tørnfeldt oppførte på hustruen Agda Tørnfeldts eiendom gnr. 6 bnr. 259 på Bestun utlyst til salg. Ektefellene disponent Reidar H. Jensen og Aslaug Jensen meldte seg som kjøpere, og etterat det var foretatt oppmåling 24. november 1954 overdro Agda Tørnfeldt parsellen bnr. 307 Tingstuveien 9 b til Aslaug Jensen mot oppgjør av avtalt kjøpesum kr. 110 000.

Fru Aslaug Jensen ble i begynnelsen av januar 1955 kjent med oppmålingsforretningens innhold og brakte i erfaring at parsellen var målt til å være 562,5 m2. Som kjøper mente hun å ha krav på 3/4 dekar eller nærmere bestemt 740,8 m2, og hun gjorde umiddelbart selgeren oppmerksom på at det var tildelt henne et mindre areal. Da forhandlinger ikke førte frem, tok Aslaug Jensen 10. januar 1964 ut stevning til Oslo byrett med påstand om at Agda og Henning Tørnfeldt skulle dømmes til å overdra henne 178,3 m2 av deres tilstøtende eiendom bnr. 259.

Oslo byrett avsa 21. oktober 1964 dom med denne domsslutning: Agda Tørnfeldt og Henning Tørnfeldt frifinnes. Sakens omkostninger oppheves.»

Aslaug Jensen påanket avgjørelsen til Eidsivating lagmannsrett, og krevet for lagmannsretten dom for å få seg tilskjøtet et areal på 178,3 m2. Hun fikk ved lagmannsrettens dom av 23. april 1965 i alt vesentlig medhold. Lagmannsretten antok dog at hun etter kjøpekontrakten hadde krav på 700 m2, og reduserte påstanden fra 178,3 m2 til 137,5 m2. Domsslutningen lyder: «Agda og Henning Tørnfeldt dømmes til å tilskjøte Aslaug Jensen 137,5 kvadratmeter av sin eiendom gnr. 6, bnr. 259 som tillegg til gnr. 6, bnr. 307, begge i Oslo, ved parallellforskyvning av den nåværende delelinje mellom eiendommene. - Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Agda og Henning Tørnfeldt har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, og Aslaug Jensen har på sin side motanket.

De ankende parter hevder at byrettsdommen er riktig i begrunnelse og resultat. De har gjort gjeldende at Aslaug Jensen har kjøpt en villa med en bestemt angitt tomt, og at hun har betalt kr. 10 000 for tomten og kr. 100 000 for hus med garasje. Før det kom til endelig avtale ble det foretatt befaring av tomten hvor partene og deres meglere var til stede, og det måtte stille seg klart for kjøperen at grensen ble trukket i en rett linje 10 m fra østveggen på Jensens bolig. Dette bekreftet også fru Jensens megler i et brev til selgerens megler av 5. november 1954. Det er riktig at det etter dette tidspunkt oppstod uklarhet, idet partene og

Side:1328

meglerne har gått ut fra at parsellen var 1/3 av hovedbruket, og at det i enkelte senere dokumenter også er anført at fru Jensens tomt var på 740,8 m2. Men når den følgende oppmåling viste at parsellen innenfor den grense som det var enighet om ikke var større enn 562,5 m2, må kjøperen bøye seg for det. Det forelå en villfarelse som begge parter kan lastes for, og lagmannsretten har tatt feil når den har antatt at selgeren har garantert et større areal enn det målingen viste at tomten hadde.

Det er riktig at Aslaug Jensen da hun i januar 1955 var blitt kjent med målebrevets innhold gav uttrykk for sin skuffelse, og at Tørnfeldt for lagmannsretten uttalte at han oppfattet dette «som en slags reklamasjon». Men dermed hadde ikke Tørnfeldt erkjent at det i rettslig forstand forelå en reklamasjon. Han oppfattet det som en besværing, og svarte at for hans del var det intet i veien for at handelen kunne gå om. Kjøperen gjorde ikke videre opphevelser, men fulgte sin meglers råd i brev av 13. januar 1955 om å medvirke til gjennomføring av salget, og gav 1. februar s. å. oppgjør uten forbehold om arealsvikt.

Det er endelig hevdet at det savnes rettslig hjemmel for lagmannsrettens løsning om overdragelse av et tilleggsareal. Det gjelder kjøp av en bestemt ting, og etter analogi fra kjøpsloven §42 kan det bare bli tale om hevping, prisavslag, eventuelt erstatning, men det er ikke påstått i saken.

De ankende parter har lagt ned påstand:

«I. I anken: Oslo byretts dom av 21. oktober 1964 stadfestes og de ankende parter tilkjennes saksomkostninger for alle 3 retter.

II. I motanken: Agda og Henning Tørnfeldt frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Den motankende part Aslaug Jensen har i alt vesentlig holdt seg til lagmannsrettens begrunnelse, dog slik at hun mener at lagmannsretten har tatt feil når retten har redusert tillegget fra 178,3 til 137,5 m2.

Fru Jensen hevder støttet til kjøpekontrakt datert 15. januar 1954, men i virkeligheten opprettet i tiden mellom 6. og 11. november s. å. at hun har kjøpt 1/3 av hovedbrukets areal eller 740,8 m2, og at hun så lenge selgerne fremdeles sitter med hovedbruket må ha adgang til å kreve kontrakten oppfylt med en tilleggsoverdragelse av 178,3 m2.

I den sammenheng har fru Jensen som nytt for Høyesterett fremlagt dokumenter som viser at Tørnfeldt året før - i 1953 - hadde oppnådd byplanrådets godkjennelse av en deling mellom hovedbruket og parsellen, som faktisk sikret parsellen et areal på ca. 750 m2. Den delelinje fru Jensen krever i saken, faller i virkeligheten sammen med den linje Tørnfeldt selv hadde tenkt å gjennomføre et år tidligere i forbindelse med et annet byggeprojekt. Jeg forstår den motankende part slik at hun ikke mener at Tørnfeldt har opptrådt svikaktig under forhandlingene, men at han kan klandres for at han ikke gav beskjed om at den linje som ble påvist overfor Jensens bare gav kjøperen en tomt på ca. 1/2 dekar. Derfor var det også viktig at kjøperen hadde hatt anledning til å

Side:1329

møte under oppmålingsforretningen hvor misforståelsen kunne ha vært oppklart, men kjøperen mottok ikke noe varsel til forretningen. Under disse forhold bør Tørnfeldts som antatt av lagmannsretten anses som garantister for at tomten hadde et areal på ca. 3/4 dekar.

Aslaug Jensen hevder endelig at det ble reklamert i tide og at reklamasjonen ble opprettholdt som nærmere fremstillet av lagmannsretten.

Aslaug Jensen har lagt ned påstand:

«Prinsipalt (motanken): Agda og Henning Tørnfeldt dømmes til å tilskjøte Aslaug Jensen 178,3 kvm av sin eiendom gnr. 6, bnr. 259 som tillegg til gnr. 6, bnr. 307, begge Oslo, ved paralellforskyvning av den nåværende delelinje mellom eiendommene.

Subsidiært (hovedanken): Lagmannsrettens dom stadfestes. I begge tilfelle: Aslaug Jensen tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett. Under bevisopptaket har ektefellene Tørnfeldt, deres sønn ingeniør Tørnfeldt, og ektefellene Jensen gitt forklaring. Dessuten har de to eiendomsmeglere og to representanter for oppmålingsvesenet forklart seg om sitt kjennskap til saken. Som tidligere nevnt har ankemotparten Aslaug Jensen fremlagt nye opplysninger om en foregående delingsplan, men ellers foreligger saken i alt vesentlig i samme skikkelse for Høyesterett som for byretten og lagmannsretten.

Jeg er kommet til det samme resultat som byretten, og jeg kan i alt vesentlig slutte meg til byrettens begrunnelse.

Som byretten ser jeg det da så at kjøpet gjaldt en enebolig med tomt, og at partene under flere befaringer hadde drøftet hvor grenselinjen skulle gå. Først har Tørnfeldt ikke villet selge mer av hovedbruket enn et området som lå innenfor en 6-meters grense regnet fra østveggen på nybygget, men han har senere gått med på å strekke seg til en linje 10 meter fra huset. Dette er bekreftet ved de forklaringer som Henning Tørnfeldt og Reidar H. Jensen har gitt under bevisopptaket og av meglerne Ole Kjenne for selgeren og Per Aarsland for kjøperen. Som nevnt av byretten er denne grense stadfestet i Aarslands brev til Kjenne av 5. november 1954 som en linje «det er enighet om».

Det er ikke opplyst noe som tyder på at partene i de følgende kontrakter, opprettet i tiden mellom 6. og 11. november 1954, har ment å ville fravike den grense som ble trukket opp, og som oppmålingsforretningen for så vidt korrekt bygget på. Det er riktig at det ved de følgende dokumenter er skapt uklarhet idet meglerne og Jensens har trodd at arealet innenfor den oppgåtte grense var 1/3 av hovedbruket eller ca. 3/4 dekar, og at denne opplysning må tilbakeføres til en uttalelse fra Tørnfeldt. Men jeg kan ikke anta at opplysningen er gitt i ond tro eller at den bor anses som en garanti. Kjøperne så jo i marken hva de hadde kjøpt, og var størrelsen av interesse for dem hadde de adgang til selv å foreta en nøyaktigere beregning.

Side:1330

Jeg er derfor som allerede nevnt kommet til det resultat at avtalen om grensen må ha vært klar for kjøperen, og at de ankende parter må frifinnes. Etter min mening bringer ikke de nye dokumenter om delingsplanen av 1953 saken i noen annen stilling.

På bakgrunn av min forståelse av avtalen har jeg ikke grunn til å gå inn på reklamasjonsspørsmålet men tilføyer at det er vanskelig å godta en reklamasjon når kjøperen, etter 13. januar 1955 å være blitt kjent med at hun fikk 1/2 istedenfor 3/4 dekar, unnlot å ta forbehold ved oppgjøret to uker senere.

Jeg antar at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen av rettene på grunn av den tvil saken har frembudt.

Jeg stemmer for denne

dom:

Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Bahr: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Hiorthøy, Ryssdal og Thrap: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Jens Trampe Broch):

- - -

Retten bygger sin avgjørelse på følgende faktiske forhold:

Byggmester Henning Tørnfeldt (eller muligens formelt hans hustru) kjøpte i 1953 tomten gnr. 6 bnr. 259 på Bestum. Tomten som ligger mellom Drammensveien og Tingstuveien, er smal og langstrakt og tilnærmet rektangelformet. Etter et foreliggende målebrev med kart fra 1937/38 er tomtens bredde vestligst mot Tingstuveien 22.46 meter og østligst mot Drammensveien 28,70 meter, mens tomtens lengde er ca. 80 meter. Ifølge samme målebrev er arealet i alt 2.222,5 kvadratmeter. Den østligste del av tomten - anslagsvis omkring 1/3 av det samlede areal - skråner meget bratt ned mot Drammensveien og må regnes som praktisk talt ubebyggelig.

Byggmester Tørnfeldt tok opp arbeidet med å få bygget to villaer på tomten. Den ene skulle ligge østvendt akkurat på kanten av den foran nevnte bratte skråning. Den annen skulle plaseres vestligst på tomten mot Tingstuveien.

Oppførelsen av begge hus ble foretatt i løpet av 1954.

Det østligste bygg er en tomannsbolig (med garasjer innover tomten). Byggmester Tørnfeldt og hans hustru, fru Agda Marie Tørnfeldt, flyttet i august 1954 inn i den ene bolig, mens den annen er leiet bort. - - -

Det annet bygg er en enebolig. Den ble ferdigbygget senere enn tomannsboligen og var utover høsten 1954 fremdeles under oppførelse, da byggmester Tørnfeldt overlot arbeidet med salg av eneboligen til firmaet Hansen & Kjenne. Dette rykket inn i «Aftenposten» for 4. oktober 1954 en annonse «Ledig bungalow - Skøyen». Og som liebhaber hertil meldte seg fru Aslaug Kristine Jensen, gift med disponent Reidar Harry Jensen (med hvem hun har særeie). Det kom til forhandlinger, hvorunder fru Jensen søkte bistand hos statsautorisert eiendomsmegler Per Aarsland.

Side:1331

Det ble, såvidt skjønnes, snart klarlagt at forhandlingene ville resultere i handel. Og etter at enighet var oppnådd, ble det utferdiget en rekke dokumenter. I disse nevnes arealer, grenser, priser o.m.m.

En rekke av dokumentene er datert 15. januar 1954 - hva nå enn den virkelig grunn til denne antedatering kan være. Det gjelder:

Kjøpekontrakt hvorved Agda Tørnfeldt for kr. 10 000,- overdrar til Aslaug Jensen «en ideell tredjepart av sin tomt gnr. 6, bnr. 259 i Oslo», og hvori det bl.a. sies: «Hele eiendommen er på 2 222,5 kvm., og en ideell tredjepart utgjør således 740,8 kvm.»

Skjøte hvorved Agda Tørnfeldt i h. t. kjøpekontrakt av 15.1.1954 overdrar til Aslaug Jensen en ideell tredjepart av sin tomt gnr. 6, bnr. 259 for kr. 10 000,- som er avgjort på omforent måte.

Sameiekontrakten mellom Agda Tørnfeldt og Aslaug Jensen der som eiere av henholdsvis 2/3 og 1/3 av gnr. 6 bnr. 259 treffer avtale om eiendommens bebyggelse og benyttelse m.v. og hvori det i p. 4 bl.a. heter: «Partene er enig om å oppløse sameiet så snart det er foretatt skylddeling og oppmåling. Tomten skal da deles slik at delelinjen trekkes 10 m. fra østveggen til den prosjekterte enebolig, som skal oppføres på den vestlige halvpart av tomten. Efter delingen skal fru Agda Tørnfeldt alene være eier av den østlige parsell, som blir på ca. 1 481.7 kvm., og fru Aslaug Jensen den vestlige parsell, som blir på ca. 740,8 kvm.»

Erklæring hvorved Agda Tørnfeldt «som idag har solgt en parsell på ca. 740.8 kvm. av min eiendom gnr. 6, bnr. 259 til Aslaug Jensen» forplikter seg til å medvirke til at den solgte parsell blir skylddelt og oppmålt snarest mulig.

Byggekontrakt mellom Aslaug Jensen og Henning Tørnfeldt, hvorved sistnevnte påtar seg å oppføre en enebolig for Aslaug Jensen på hennes tomt, den vestligste del av gnr. 6 bnr. 259 - med detaljerte bestemmelser om bygget, pris for dette kr. 100 000,-, og avtale om at huset leveres ferdig innen 1. desember 1954 m.m.

Samtlige her nevnte dokumenter er opprettet etter at det var blitt enighet om kjøpet mellom Tørnfeldts og fru Aslaug Jensen. Dette siste skjedde i begynnelsen av november 1954, idet Aarsland 5. november skrev til Hansen & Kjenne og ba satt opp de nødvendige dokumenter etter at Tørnfeldt og fru Jensen var blitt enige, i hvilken anledning Aarsland bl.a. skrev:

«Det forslag det er enighet om, går i korthet ut på:

1. Byggmester Tørnfeldt, som har særeie med sin hustru, inngår en bygselkontrakt med hustruen, hvoretter Tørnfeldt bygsler av henne det areal av gnr. 6, bnr. 259 som det er enighet om (10 meter fra husvegg på baksiden av nybygget). - - -

2. Der opprettes en byggekontrakt, hvoretter byggmester Tørnfeldt påtar seg å oppføre for fru Aslaug Jensen et bygg på tomten for kr. 100 000,-.»

12. november 1954 skrev forøvrig Aarsland påny i sakens anledning til Hansen & Kjenne, oversendte en pantobligasjon fra fru Jensen i hennes «Ideelle 3.-part av eiendommen gnr. 6, bnr. 259 i Oslo, Aker distrikt» til byggmester Tørnfeldt, og bl.a. ba påsett at huset ble ferdig til innflytting 1. desember.

Villaen ble da også ferdig ved de nevnte tider. Og fru Aslaug Jensen

Side:1332

og hennes mann flyttet inn. I mellomtiden var 24. november 1954 holdt kart- og oppmålingsforretning vedrørende fru Jensens eiendom, en forretning som forøvrig først ble sluttet 16. desember s. å.

Det er tvist mellom partene i nærværende sak om hvorvidt Jensens overhodet ble varslet til forretningen, hvorved den utskilte parsell av tomtens vestligste del fikk gnr. 6, bnr. 307.

Sikkert er iallfall at ifølge teksten i selve dokumentet for oppmålingen møtte bare fru Agda Tørnfeldt og byggmester Tørnfeldt.

Grensene for det utskilte område ble oppmålt i meter, hvoretter det mot slutten av dokumentet het: «Arealet utgjør 562,5 kvadratmeter - - -».

Skjønt det ikke uttrykkelig framgår hverken av oppmålingsdokumentet eller av det samme medfølgende kart, er det på det rene at grensen mellom Tørnfeldts del av tomten (gnr. 6 bnr. 259) og Jensens del av tomten (gnr. 6 bnr. 307) ble trukket som en rett linje i en avstand av 10 meter fra den østlige vegg på Jensens villa.

I forbindelse med den her omtalte oppmålingsforretning ble det foran nevnte målebrev fra 1937/38 ved en eller annen anledning innlevert til Oslo oppmålingsvesen som 6. januar 1955 ga det en påtegning av følgende innhold:

«Herved attesteres at det ved kart- og oppmålingsforretning 24/11-54 er framålt nærværende eiendom 562.5 kvadratmeter. - Restarealet av gnr. 6, bnr. 259 utgjør etter dette 1660.0 kvadratmeter.»

For øvrig var det av ektefellene Tørnfeldt og ektefellene Jensen mellomtiden undertegnet et dokument, datert 29. desember 1954 og overskrevet «Oppløsning av sameie», hvor ble sagt at fru Agda Tørnfeldt og fru Aslaug Jensen som sammen eier henholdsvis 2/3 og 1/3 av gnr. bnr. 259, er blitt enige om å oppløse sameiet etter at tomten er delt, således at Agda Tørnfeldt heretter alene eier gnr. 6 bnr. 259 og Aslau Jensen alene eier gnr. 6 bnr. 307 (likesom det til sist het at det salede sameies verdi av omsyn til gebyrberegningen ansees verd kr. 33 000,-).

Formelt var hermed alt i orden. Tørnfeldts eiendom har fått betegnelsen Drammensveien 181 og fru Jensens eiendom betegnelsen Tingstuveien 9 B.

Og grensen mellom de to eiendommer var, som foran nevnt, trukket ved en rett linje i avstand 10 meter fra østveggen på Jensens villa - slik som det alt var nevnt i et par av de dokumenter som er omtalt i det foregående.

Men det var samtidig klart at det område Jensens hadde erverve ikke utgjorde en tredjedel av den tidligere tomts areal (2222.5 kvadratmeter), nemlig 740,5 kvadratmeter, men betydelig mindre, nemlig 562,5 kvadratmeter.

Fru Aslaug Jensen og hennes mann mente etter dette at de hadd fått mindre enn de hadde krav på. Fru Jensen vendte seg i den anledning til statsautorisert eiendomsmegler Aarsland. Og denne skrev 13. januar 1955 et brev til henne, hvori han bl.a. anførte: «I anledning av den oppståtte uoverensstemmelse med hensyn til tomtearealet på Tingstuveien 9 b har jeg i dag foretatt undersøkelser i panteregistret. Det viser seg at målebrevet er godtatt til tinglesning, - - - men det meddeles at

Side:1333

fullmakten for byggmester Tørnfeldt til å begjære målingen ikke er kommet inn - - - Under disse omstendigheter - - - synes jeg at jeg må råde Dem til å underskrive fullmakten til byggmester Tørnfeldt - - - Jeg foreslår derfor at De oppsøker byggmester Tørnfeldt, som påskudd har De jo at De må ha hans underskrift på den vekselobligasjon som jeg har sendt Dem - - - og at Dere - - - finner en slik form og et slikt foreløpig resultat at fru Aslaug Jensen underskriver på fullmakten. Så får man eventuelt senere ta opp spørsmålet om arealet, hvis det er så at det er nødvendig». Et par uker senere 1. februar 1955, sendte Aarsland videre fru Jensen et lengre brev angående det økonomiske oppgjør med Tørnfeldt m.v. og oversendte samtidig noen originale dokumenter, hvoriblant kjøpekontrakten «om kjøp av en tredjepart av gnr. 6, bnr. 259» og skjøtet «på samme tredjepart». Senere hadde Aarsland, forsåvidt forståes, ingen befatning med mellomværendet mellom Aslaug Jensen og Tørnfeldts.

Imidlertid kom fru Jensen overfor Tørnfeldts (eller en av disse) fra januar 1955 av og utover i de følgende år ved atskillige anledninger tilbake til dette at hun mente hun hadde fått et for lite areal. Tørnfeldt har ikke villet foreta noen beriktigelse. Det er forsåvidt blitt med snakk mellom partene. Men for et par års tid siden eller deromkring ga Tørnfeldt klar beskjed om at han ikke mente seg forpliktet til å avstå noe areal til fru Jensen. Resultatet er blitt nærværende søksmål, hvori fru Jensen påstår seg tilkjent differansen mellom 740,8 kvadratmeter og 562.5 kvadratmeter, altså 178.3 kvadratmeter, beliggende inntil fru Jensens eiendom på østsiden (sydøstsiden) av denne. - - -

Retten skal bemerke:

Som allerede nevnt foran, er en rekke av dokumentene vedrørende eiendomsoverdragelsen m.v. datert 15. januar 1954, uaktet overdragelsen først skjedde langt på høsten 1954. Det her nevnte gjelder således byggekontrakten mellom fru Aslaug Jensen og byggmester Tørnfeldt. Etter denne kontrakt kunne det se ut som man nå skulle gå i gang med et bygg. Og så var dette i virkeligheten langt på vei til å være ferdig. Huset sto der, da partene ble enige om salget!

Det kan ikke herske ringeste tvil om at grensen mellom de to parseller, gnr. 6 bnr. 259 og gnr. 6 bnr. 307, ble fastlagt å skulle gå 10 meter fra østveggen på det allerede oppførte villabygg som fru Aslaug Jensen skulle overta.

Fru Jensen har med andre ord vært fullstendig klar over hvilket område det var hun kjøpte.

Og annet og mer enn det kjøpte område skjønnes hun ikke å ha krav på - selv om det senere viste seg at det hadde foreligget uriktig oppgave over størrelsen av det kjøpte stykke.

Retten er enig med de saksøkte i at hva fru Jensen i tilfelle fikk gjort da hun ble klar over at det område hun hadde kjøpt - ikke var på 740.8 kvadratmeter, men bare på 562.5 kvadratmeter, var å forlange et prisavslag, hvis hun mente at arealangivelsen overhodet spilte noen rolle. Retten er også enig med de saksøkte i at det er for sent nå å komme med noe sådant krav (som forøvrig heller ikke er satt fram, idet saksøkeren utelukkende har krevd overdragelse av et areal).

Etter dette mener retten at de saksøkte må frifinnes. - - -

Side:1334

Av lagmannsrettens dom (lagmann G. Sverdrup-Thygeson og lagdommerne Jens Fagereng og Hans Østgaard):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og sk bemerke:

Det var Hansen & Kjenne, Statsaut. Eiendomsforretning, som formidlet salget av en del av Tørnfeldts tomt med hus til fru Jensen. Det er ikke legitimert at Hansen & Kjenne hadde fått skriftlig salgsoppdrag og det er noe uklart hva oppdraget nøyaktig gikk ut på. Når fru Jensen hennes mann har forklart at de fikk oppgitt av Hansen & Kjenne at tomten var på 3/4 mål bestyrkes dette av følgende omstendigheter:

Henning Tørnfeldt har forklart at han oppga til meglerforretningen at tomten skulle bli på ca. 1/3 av hele arealet, og at han videre formentlig oppga størrelsen av det totale areal som var 2 222.5 kvadratmeter.

Eiendomsmegler Ole Kjenne, 3. vitne, har forklart at det er mulig at kjøperen fikk oppgitt tomtens størrelse til 3/4 mål.

Eiendomsmegler Per Aarsland, 1. vitne, som ble engasjert av fru Jensen, kom inn i saken på et noe senere tidspunkt, men før dokumentene om salget m.v. ble satt opp. Han har også forklart at så vel Tørnfeldt som Hansen & Kjenne oppga at tomten skulle utgjøre 1/3 av hele arealet og bli på 750 kvadratmeter.

De dokumenter som ble utferdiget i forbindelse med salget og datert 15. januar 1954, må være opprettet etter 5. november 1954, jfr. Aarslands brev av samme dato til firma Hansen & Kjenne. Dette forhold er imidlertid uten betydning for avgjørelsen av de spørsmål som foreligger saken. I disse dokumenter er tomten angitt dels som en «ideell tredjepart» av hele arealet og at denne vil utgjøre «740.8 kvm», (kjøpekontrakten), dels som 1/3 av eiendommen, og at en grense trukket «10 i fra østveggen til den prosjekterte enebolig - - -» skulle tilsvare tomt på «ca. 740.8 kvm.» (sameiekontrakten). Skjøtet, som viser til kjøpekontrakten, gjelder «en ideell tredjepart», mens selgerne i en erklæring bekrefter å ha solgt en parsell på ca. «740.8 kvm.». Dette viser, etter lagmannsrettens oppfatning, at det ikke kan ha vært meningen at salg skulle gjelde en økonomisk tredjedel av arealet. Parsellen er utregnet og angitt som en fysisk tredjedel av det hele. Tørnfeldts har sterkt fremholdt at partene under befaring i marken ble enige om en delelinje 10 m. fra den påbegynte eneboligs østvegg. Det er uklart hvordan spørsmål om denne delelinje kom opp, idet det også skal ha vært på tale å trekke delelinjen 6 m. fra østveggen. Det kan imidlertid ikke antas at man ved å fastlegge delelinjen slik har ment å endre det forhold at tomten skulle utgjøre 1/3 av hele arealet. Tvert imot presiseres det i sameiekontraktens punkt 4, som omhandler fastsettelse av delelinjen, at fru Jensens parsell etter delingen blir på «ca. 740, 8 kvm.» Retten antar at man må se dette slik at selgerne her har tilsiktet at tomtens areal blir ca. 3/4 mål. Det var Tørnfeldts som hadde målebrev på hele arealet og som var de nærmeste til å vurdere om parsellen, med en delelinje som fastlagt, ville bli på ca. 3/4 mål. Under de foreliggende omstendigheter må selgerne hvert fall bære risikoen for at dette ble oppfylt. Aarsland har om dette forklart at ingen av partene under befaringen hadde nøyaktig oversikt over hva parsellen ville utgjøre i areal, men Aarsland regnet med at den

Side:1335

påviste grense på 10 m. fra østveggen ville gi et areal på ca. 3/4 mål slik som avtalen var. Dette areal har Aarsland også oppgitt i et brev av 13. desember 1954 til Spareskillingsbanken i forbindelse med søknad fra fru Jensen om et lån.

Fru Jensen må etter dette ha vært berettiget til å gå ut fra at det til den eiendom hun hadde kjøpt hørte en tomt på ca. 3/4 mål.

Det er uklart om fru Jensen gjennom sin mann fikk varsel om oppmålingsforretningen til den 24. november 1954. I tilfelle av at varsel har vært forsømt, eller om fru Jensen har unnlatt å avgi møte, kan dette ikke skjønnes å få noen avgjørende betydning i saken. I denne forbindelse bemerkes at det ikke er berettiget å se en eventuell unnlatelse av å varsle fru Jensen som ledd i en plan fra Henning Tørnfeldts side på å føre henne bak lyset. Det foreligger heller ikke forøvrig, etter det opplyste, omstendigheter som gir grunnlag for å karakterisere Henning Tørnfeldts opptreden i forbindelse med salget som svikaktig.

Det neste spørsmål er om fru Jensen på et senere tidspunkt kan ansees for å ha godtatt den parsell som ble oppmålt til 562.5 kvadratmeter. I en overenskomst av 29. desember 1954 (i byrettens dom angitt 1959) mellom Agda Tørnfeldt og Aslaug Jensen om oppløsning av sameiet er det blant annet anført at sistnevnte eier 1/3 av eiendommen og at hun etter oppløsningen alene skal eie gnr. 6, bnr. 307, som er den fraskilte parsell. Videre heter det «Vi betrakter begge deler like verdifulle i forhold til våre sameieandeler, og oppløsningen skjer således uten vederlag.» Den omstendighet at parsellens bnr. er nevnt kan tyde på at resultatet av oppmålingsforretningen var kjent, og at fru Jensen således visste at hennes tomt bare var på 562.5 kvadratmeter. Det har imidlertid ikke kunnet bekreftes at målebrevet var tilstede eller at resultatet av oppmålingen var kjent av partene på dette tidspunkt, i hvert fall ikke av fru Jensen. Målebrevet var således den 13. januar 1955 fremdeles hos byskriveren til tinglysning, og man må legge til grunn at det bare var parsellens bnr. som var kjent da dokumentet om oppløsning av sameiet ble satt opp. Den vurdering av sameieandelens verdi etter delingen som er gjengitt fra overenskomsten, sier ikke mere eller annet enn det som tidligere var tatt inn i sameiekontrakten under punkt 4 i direkte tilknytning til opplysning om de to parsellers størrelse, respektive ca. 1 481.7 og ca. 740. 8 kvadratmeter. Under disse omstendigheter kan det ikke ved overenskomsten om oppløsning av sameiet ansees å være foretatt noen endring i tidligere avtale om størrelsen av den del av det samlede areal som fru Jensen hadde kjøpt.

Det foreligger ikke nøyaktig opplysninger om når fru Jensen ble kjent med at hennes tomt bare var på 562.5 kvadratmeter. Det må imidlertid ha skjedd ved mottakelsen av målebrevet en gang i januar 1955. Henning Tørnfeldt har forklart at han ved nyttårstid 1954/55 første gang hørte en klage fra Jensen som mente at tomten var blitt for liten i forhold til det som var avtalt ved kjøpet, og Tørnfeldt oppfattet dette «som en slags reklamasjon». Dette er tilstrekkelig til å konstatere at reklamasjon er skjedd så tidlig som mulig.

Om det videre forløp er det noen uenighet mellom partene.

Tørnfeldt, som har anført at reklamasjonen ble avvist, idet han tilbød å gjøre om handelen, har innrømmet at fru Jensen senere «av og til

Side:1336

ymtet om at hun hadde fått for lite», og Jensens på sin side har forklart at Tørnfeldt til å begynne med lovet å ordne saken, og at de senere stadig ble oppholdt med dette inntil 1959-1960 da fru Tørnfeldt tilbød å kjøpe igjen huset.

Det fremgår av dette at spørsmålet om tomtearealet fra tid til annen har vært drøftet mellom partene uten at det er kommet til noen løsning av tvisten. Saken var således senest oppe høsten 1963. Selv om det her er gått lang tid og selv om endelig oppgjør er foretatt uten at noe forbehold ble tatt, finner man ikke å kunne anse den foretatte reklamasjon for oppgitt. Under de spesielle omstendigheter som foreligger, særlig hensynet til ønsket om så vidt mulig å bevare et godt naboforhold, finner man heller ikke å kunne anse kravet bortfalt ved passivitet.

Etter dette må det konstateres at fru Jensen ikke har fått det tomteareal som var avtalt, og at hun nå har krav på å få et tillegg. Under de foreliggende omstendigheter kan hun imidlertid ikke ha krav på nøyaktig 3/4 mål, idet arealangivelsen både i sameiekontrakten og erklæringen er angitt med et «ca.» tall. Under henvisning hertil finner man skjønnsmessig å kunne sette tomtens areal til 700 kvadratmeter. Dette medfører at det skal tillegges den nåværende tomt 137.5 kvadratmeter av Agda Tørnfeldts eiendom gnr. 6, bnr. 259 ved parallellforskyvning i sydøstlig retning av den nåværende delelinje mellom eiendommene mot øst. Etter avtale har fru Agda Tørnfeldt bruksrett til den del av arealet som er atkomstvei til hennes eiendom. - - -