Rt-1966-241

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1966-02-18
Publisert:	Rt-1966-241
Stikkord:	Kjøp
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 36
Parter:	Gerd Tofdahl og Leiv S. Tofdahl (høyesterettsadvokat Arne Bech) mot Aagot Pettersen (advokat Arne Kobbe - til prøve).
Forfatter:	Heiberg, Roll-Matthiesen, Rode, Eckhoff, Berger
Lovhenvisninger:

Dommer Heiberg: Denne sak gjelder krav om prisavslag i forbindelse med kjøp av en villaeiendom i Oslo hvis tomteareal ved etterfølgende oppmåling viste seg å utgjøre 4.154,4 m2, mens det under de forutgående forhandlinger hadde vært oppgitt til «ca. 5 mål».

Side:242

Oslo byrett avsa 12. juni 1964 dom i saken med domsslutning:

«Fru Helena Toftdahl, fru Gerd Toftdahl og disponent Leiv S. Toftdahl frifinnes.

Som erstatning for saksomkostninger betaler fru Aagot Pettersen til fru Helena Toftdahl og fru Gerd Toftdahl in solidum 600 - seks hundre - kroner og til disponent Leiv S. Toftdahl 600 - seks hundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelsen av dommen.»

Etter anke fra fru Aagot Pettersen avsa Eidsivating lagmannsrett 23. januar 1965 dom med domsslutning:

«1. Fru Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl dømmes til in solidum å betale til fru Aagot Pettersen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom 12 000 - tolv tusen - kroner med 4 % rente p. å. fra 20/6 1962 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Fru Helena Toftdahl døde mens saken stod for lagmannsretten, og hennes bo ble overtatt av hennes to barn, Gerd og Leiv Toftdahl.

Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl har erklært anke til Høyesterett over lagmannsrettens dom.

Aagot Pettersen har erklært motanke for så vidt angår størrelsen av det beløp hun ble tilkjent som prisavslag.

Om sakens sammenheng og partenes anførsler viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

De ankende parter Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl har henholdt seg til byrettens dom og har ellers i det vesentlige gjort gjeldende de samme faktiske og rettslige anførsler som for de tidligere instanser.

Angående spørsmålet om kjøperen har vist passivitet eller unnlatt å reklamere i tide, anføres i ankeerklæringen:

«De springende data er følgende:

Eiendommen ble overtatt av kjøperen pr. 15/7 1959.

Oppmålingsforretning ble rekvirert av kjøperen 16/7 1959, og målebrevet ble utferdiget 9/5 1960.

En undersøkelse som nå er gjort i Oppmålingsvesenet har gitt de opplysninger at kjøperen 5/1 1960 sendte inn begjæring om utskillelse av 2 tomter av eiendommens hovedareal. Det er meget lite tenkelig at kjøperens mann - som var den der foresto det hele og selv er bygningskyndig - skulle være ukjent med størrelsen av det areal som han i desember/januar 1959/60 var i ferd med å dele opp i tilsammen 4 selvstendige tomter, hvorav kjøperen senere har bebygget 2.

Det er opplyst å være utarbeidet et situasjonskart datert 15/3 1960 med angivelse av grenser for hvor ny bebyggelse kan plaseres og med nøyaktig angivelse av samlet areal 4154,4 m2. Dette situasjonskart er den 22/3 1960 gitt påtegning av Byplankontoret og sendt kjøperen som rekvirent.

Bebyggelse av en av de nye parseller ble anmeldt av kjøperen 9/4 1960 og godkjent 18/5 1960.

- - - -

Side:243

Det ovenfor anførte vil vise at lagmannsretten har bygget på et uriktig faktisk grunnlag når man har antatt at kjøperen først i begynnelsen av juli 1960 fikk kjennskap til arealets nøyaktige størrelse.

Da kjøperens ektefelle 14/7 1960 betalte renter til advokat Hennum på obligasjonen til selgerne, ble differansen mellom målebrevets areal-oppgave og arkitektens areal-anslag nevnt. Noe krav ble ikke reist av kjøperen, og forholdet kan ikke anses som noen reklamasjon. Advokat Hennum kontaktet arkitekt Brott, og kjøperen ble omgående av advokat Hennum muntlig orientert om hvori differansen stakk.

Advokat Hennum og kjøperen hadde i september 1960 korrespondert om andre forhold vedrørende kjøpsoppgjøret uten at arealspørsmålet overhodet ble nevnt.

- - - -

Først i brev av 14/1 1961 kom kjøperen tilbake til arealspørsmålet. Selv i dette brev gjøres intet krav gjeldende.

Det vil fortsatt bli hevdet at reklamasjonen er fremsatt for sent. Videre viser det refererte at kjøperen selv ikke la noen vesentlig vekt på den areal-svikt tvisten nu dreier seg om.»

De ankende parter har nedlagt påstand:

«Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl frifinnes.

Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Den motankende part Aagot Pettersen har henholdt seg til lagmannsrettens dom, unntatt i spørsmålet om størrelsen av prisavslaget. Også hun har for øvrig i alt vesentlig anført det samme som for de tidligere instanser. Hennes mann har i sin partsforklaring bekreftet at han har sett situasjonskartet vedkommende delings- og bebyggelsesplanen før byggeanmeldelse ble innsendt 8. april 1960, og han mener også å ha sett arealangivelsen på kartet. Hun fastholder imidlertid at hun ikke har forspilt sin rett ved passivitet eller for sen reklamasjon, også av den grunn at selgerne har innlatt seg i realitetsforhandlinger om kravet.

Den motankende part har nedlagt påstand:

«Prinsipalt:

Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl dømmes til in solidum å betale til Aagot Pettersen prisavslag, begrenset oppad til kr. 22 500,-, med 4 % årlig rente fra 20/6 1962 og til betaling skjer.

Subsidiært:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I begge tilfelle:

Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl dømmes til in solidum å betale til Aagot Pettersen sakens omkostninger for alle retter.»

Ved bevisopptak for Oslo byrett til bruk for Høyesterett har Gerd Toftdahl, Leiv S. Toftdahl og Egil Oskar Pettersen gitt partsforklaring, og 5 vitner er avhørt - derav to som ikke tidligere har avgitt forklaring i saken. Det er fremlagt en del nye dokumenter, bl.a. til belysning av reklamasjonsspørsmålet og tomteprisene i strøket.

Side:244

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og kan også i vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse.

Den oppgave som ble gitt over tomtearealets størrelse, «ca 5 mål», avviker i seg selv så vidt meget fra det resultat man senere ved nøyaktig oppmåling kom fram til, 4.154.4 m2, at det objektivt sett foreligger en uoverensstemmelse som etter min mening ikke fullt ut dekkes av det forhold som ligger i tilføyelsen «ca.». Jeg finner det imidlertid uten videre klart at selgerne ikke har påtatt seg noen garanti for oppgavens riktighet, noe som også fremgår av forbeholdet i kjøpekontrakten - hvor størrelsen av arealet ikke var nevnt - om at «eiendommen er besiktiget og leveres uten ansvar for feil eller mangler». Det er ikke hevdet at selgerne har gjort seg skyldige i svik, eller at de har visst at arealoppgaven ikke var riktig. For så vidt lagmannsretten måtte ha ment noe annet med sin uttalelse om at «selgerne i mange år hadde vært eiere av eiendommen og måtte antas å ha godt kjennskap til størrelsen», kan jeg ikke være enig i dette. Heller ikke kan jeg finne at det kan bebreides selgerne eller deres advokater som uaktsomhet at de under de foreliggende forhold gav arkitekt Brotts arealoppgaver videre uten selv å anstille nærmere undersøkelser.

På den annen side er det på det rene at den feil som er innløpt, skyldes at arkitekt Brott som bistod selgerne, hadde beregnet arealet til midten av den tilstøtende vei, uten at dette fremgikk av den situasjonsplan han utarbeidet for selgerne. Spørsmålet blir da om selger eller kjøper under disse omstendigheter bør bære risikoen i forhold til spørsmålet om prisavslag.

Her legger jeg i første rekke vekt på at Pettersen som varetok sin hustrus interesser ved kjøpet, fra sin lange praksis som ingeniør, rørlegger og delvis også som entreprenør for egen og andres regning, i høy grad var sakkyndig når det gjaldt å bedømme eiendommen og dens utnyttelsesmuligheter. Han hadde selv ved tre anledninger vært på stedet og besiktiget eiendommen. Han var også fullt klar over at oppmåling ikke var foretatt. Når han da fikk seg forelagt arealangivelsen, først i salgsoppgaven og deretter på arkitekt Brotts situasjonsplan, måtte han ha all oppfordring til å anstille nærmere undersøkelser dersom han tilla arealets størrelse avgjørende betydning. Planen fremstilte seg etter min oppfatning klart som en skisse, selv om målestokken var angitt og var den samme som på Oslo oppmålingsvesens kartverk. Også angivelsen «ca. 5 mål» var så løs og ubestemt at han ikke uten videre kunne bygge på at den var basert på en selvstendig måling. En enkel beregning foretatt av Pettersen selv, en forespørsel i oppmålingsvesenet eller endog et spørsmål til selgerne eller deres representanter ville etter all sannsynlighet ha brakt grunnen til misforståelsen på det rene. Når han intet foretok, synes forklaringen å måtte være at han selv hadde vurdert eiendommen og dens muligheter og ikke tilla det oppgitte areal avgjørende betydning.

En sterk støtte for dette syn finner jeg i at Pettersen etter de nye opplysninger som er kommet fram for Høyesterett, må være

Side:245

blitt klar over arealets nøyaktige størrelse senest et par dager etter 23. mars 1960, uten at han overhodet fant grunn til å ta spørsmålet opp overfor selgernes advokat før 14. juli 1960, og da bare i en helt ubestemt form.

Jeg mener etter dette at fru Pettersen har kjøpt eiendommen som den var, og at hun ikke kan kreve prisavslag, selv om arealet etter oppmåling viste seg å være mindre enn angitt.

Spørsmålet om det er reklamert i tide og om mulige passivitetsvirkninger finner jeg, slik saken ellers ligger an, ikke grunn til å gå inn på.

Selv om selgerne har fått medhold, kan saken føres tilbake til at den arealoppgave selgerne hadde meddelt, viste seg å bygge på et uriktig grunnlag. Jeg finner derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Gerd Toftdahl og Leiv S. Toftdahl frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Rode, Eckhoff og Berger: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Alf W. Østensen):

- - -

I 1959 ønsket de 3 saksøkte, grosserer L. S. Toftdahls arvinger, å selge sin eiendom Hellarhus, Solveien 143, Ljan. Eiendommen bestod av to deler. Den største, sørøstre del lå øverst og var bebygget med to hus mens den minste, nordvestre del - som har vist seg å være på ca. 550 m2 - var ubebygget. Delene lå inne i hver sin sving av Solveien.

For at selgerne skulle kunne gi mulige liebhabere orientering ble arkitekt Carl Brott bedt om å måle opp og tegne en plan over bebyggelsen og om å lage en plan over hele eiendommen. Arkitekten gjorde dette. Den plan han tegnet over tomten ble laget direkte etter Oslo bys kart i målestokk 1:1000. Han tegnet imidlertid bare opp konturene av Solveien ved og nær nr. 143 og denne eiendoms grense mot nord. Høydekotene og de angivelser av murer og gjerder som finnes på det originale kart tok han ikke med. Derimot antydet han uten holdepunkt i bykartet tilstedeværelsen av nåletrær og løvtrær ved alminnelig brukte symboler. Han hadde ikke fått direkte anmodning om å måle størrelsen av eiendommen, men på eget initiativ foretok han en tilnærmet beregning på grunning av at grensene for eiendommen gikk til midten av Solveien der hvor ikke de to deler lå overfor hverandre og hvor arkitekten forutsatte at eiendommen var sammenhengende. Han kom til at eiendommen var på ca. 5000 m2 og satte på sin plan: «Ca. 5 mål». Planen var angitt å være i målestokk 1:1000. Den ble datert Oslo, swn 23. (eller 28.) januar 1959. Kopi av planen ble etter anmodning av arkitekten sendt til disponent Toftdahl direkte fra det kopieringsbyrå som foretok kopieringen. Den ble ikke ledsaget av noe følgeskriv eller noen nærmere forklaring.

Side:246

Eiendommen ble først utbudt til salg gjennom Sakførerforeningens Eiendomsmeglerkontor A/S. Deretter ble salgsoppdrag gitt høyesterettsadvokat Erling M. Torkildsen og overrettssakfører Torbjørn Hennum.

Lørdag 6. juni 1959 fikk fru Aagot Pettersen kjennskap til at Solveien 143 var til salgs. Hun og hennes mann, ingeniør Egil Pettersen så på eiendommen. De ble interessert. Mandag 8. juni henvendte Egil Pettersen seg til advokat Erling M. Torkildsen og fikk en salgsoppgave. I denne var under stikkordet «tomt» angitt: «Ca. 5 mål, vesentlig opparbeidet parkmessig. Herlig, fri utsikt over Oslofjorden». Prisforlangende var kr. 225 000.-. Nederst på oppgaven var anført: «Uten forbindtlighet». Ektefellene Pettersen så nærmere på eiendommen samme dag og bestemte seg i prinsippet for kjøp. Neste dag henvendte Egil Pettersen seg på advokat Erling M. Torkildsens kontor. Han fikk da han reiste spørsmål om størrelsen av eiendommen av advokaten overlatt arkitekt Brotts plan over tomten. Pettersen var klar over at det ikke forelå noe målebrev fra Oslo oppmålingsvesen vedkommende eiendommen. Han visste at eiendommen måtte være inntegnet på Oslo oppmålingsvesens kart i målestokk 1:1000.

Pettersen ga uttrykk for at han etter eventuelt kjøp ville ta opp spørsmålet om deling av eiendommen i flere tomter. Advokat Torkildsen gjorde i den forbindelse oppmerksom på at eierne tidligere hadde undersøkt muligheten av å få tillatelse til å bebygge den nedre del av eiendommen, men hadde fått beskjed om at de ikke måtte regne med det. Advokaten nevnte at etter en vedtatt regulering ville veien skjære en del inn i eiendommen.

Betalingsbetingelser ble drøftet. Pettersen - som ved denne anledning og under de senere forhandlinger opptrådte på vegne av sin hustru - erklærte at ektefellene var kjøpere hvis det ikke var sopp eller råte i husene.

Advokat Torkildsen kjente Pettersen fra tidligere forretninger og var på det rene med at Pettersen tidligere hadde drevet byggevirksomhet i Oslo.

Neste dag foretok Pettersen personlig undersøkelse i panteregisteret vedkommende heftelser på Solveien 143. Han undersøkte også personlig bebyggelsen på eiendommen med henblikk på sopp og råte og foretok i den forbindelse utboring av prøver av trevirket. Torsdag 11. juni møtte han med fullmakt fra hustruen på advokat Torkildsens kontor. Advokaten dikterte et utkast til kjøpekontrakt. Overrettssakfører Torbjørn Hennum ble tilkalt, leste igjennom utkastet og foreslo etpar endringer som ble innarbeidet. Størrelsen av eiendommens grunn ble ikke omtalt ved denne anledning, og arealet ble ikke angitt i kjøpekontrakten. Prisen ble den som var forlangt av selgerne ved frembydelsen av eiendommen. Selgerne sa seg villige til å overta en obligasjon i eiendommen på kr. 45 000.- forrentet med 6 % pro anno. I kontrakten heter det forøvrig blandt annet: «Hvis kjøperen fraskylder noe areal av eiendommen, er selgerne forpliktet til å frafalle pant i dette mot at 80 % av en eventuell salgssum betales til avdrag på denne eller foranstående panteheftelser.

Eiendommen er besiktiget og leveres uten ansvar for feil og mangler herunder sopp.»

Side:247

Aagot Pettersen overtok Solveien 143 pr. 15. juli 1959 og utstedte en 6 % pantobligasjon til grosserer L. S. Toftdahls arvinger for en del av kjøpesummen.

Pettersen rekvirerte etter overtakelsen oppmålingsforretning hos Oslo kommune. Måling ble foretatt i desember samme år. Resultatet av målingen forelå sommeren 1960 og målebrev ble sendt saksøkeren i begynnelsen av juli. I det dokument som oppmålingsvesenet utferdiget heter det at eiendommens grense mot Solveien ble påvist av de møtende parter. Den øvre del av eiendommen ble funnet å være 3602 m2, den nedre del 552,4 m2 slik at det samlede areal ble 4154,4 m2.

I forbindelse med betaling av renter og avdrag og pantobligasjonen til de saksøkte i midten av juli 1960 nevnte Egil Pettersen for overrettssakfører Hennum resultatet av oppmålingsforretningen og avvikelsen fra målangivelsen i arkitekt Brotts plan over tomten. Overrettssakfører Hennum lovet å undersøke saken. Han henvendte seg til arkitekten og fikk opplyst at denne hadde målt til midt i vei. Dette meddelte Hennum kort etter Egil Pettersen.

Med brev av 14. januar 1961 til overrettssakfører Hennum sendte fru Pettersen renter og avdrag på obligasjonen til L. S. Toftdahls arvinger og anførte videre:

«Da jeg betalte renter 14/7-60 drøftet min mann med Dem spørsmålet om kjøpekontraktens oppfyldelse forsåvidt angår det leverte areal, etter målebrevet 4154,4 m2, istedet for som forutsatt ca. 5 mål.

De ville undersøke nærmere hvad den store differanse skrev sig fra, og meddelte senere at veien er inkludert i beregningen ca. 5 mål.

Jeg ber Dem godhetsfullt meddele hvad hjemmelen her støtter sig til.»

I Hennums svarbrev av 18. s. m. heter det bl.a.:

«Vedrørende arealet kan jeg kun meddele at arkitekten som hadde laget plan over tomten, i mangel av beskjed om tomten gikk til vei eller midt i vei, målte tomten på kartet til midt i vei, slik han oppgir er vanlig for villatomter.

Hvorvidt Toftdahl har hatt hjemmelen til veigrunnen til midt i vei vil i tilfelle måtte fremgå av de opprinnelige skylddelingsforretninger. I betraktning av at veien opprinnelig skal være anlagt av daværende eier av også den tomt De har kjøpt, er det antagelig mest sannsynlig at veigrunnen aldri er utskilt.»

I brev av 21. s. m. til overrettssakfører Hennum uttalte fru Pettersen:

«I besiddelse av Deres brev av 18. ds. bes De godhetsfullt påvise at vei grunnen tilhører eiendommen inntil midt i vei. Det må være selgernes sak å påvise dette.

Lar det seg ikke gjøre, må selvsagt kjøpesummen reguleres med hensyn på det manglende areal.

I anledning Deres siste bemerkning skal opplyses at det ikke forholder seg så at min mann har målt eiendommen før kjøpet. Jeg har stolt på det, som det synes, kvalifiserte kart.»

Hennum sendte dette brev til advokat Torkildsen til besvarelse. Denne skrev den 31. s. m. til fru Pettersen et brev hvori han fremholdt at det ikke var gitt noen garanti for størrelsen av eiendommen. Videre uttalte han bl.a.:

Side:248

«Jeg er noe forbauset over at De i Deres brev til overrettssakfører Hennum anfører at kjøpesummen må reguleres p. g. a. for lite areal. Deres mann meddelte meg i forbindelse med kontraktsavslutningen - jeg er ikke sikker på om det var rett før eller rett etter underskrift av kjøpekontrakten - at han var kommet til at arealet kun var ca. 3 600 m2. Han presiserte imidlertid uttrykkelig at dette ikke hadde noen betydning for Deres kjøp, da De ved besiktigelse hele tiden hadde vært fullt oppmerksom på den faktiske størrelse og de eksisterende utnyttelsesmuligheter.»

I svarbrev av 6. februar 1961 fra fru Pettersen heter det bl.a.:

«De kommer ikke nærmere inn på påvisning av at tomten går til midt vei, hvilket er det grunnlag herr arkitekt Carl Brott har benyttet ved sin måling.

Igjen må jeg derfor be om å få vite hvorav det fremgår at selgerne eiet til midt vei.

Jeg må reservere meg mot Deres fortolkning av kontrakten og hvad De forøvrig skriver. Her skal jeg foreløbig nevne: Min mann har ikke, som De hevder, målt arealet og drøftet størrelsen med Dem i forbindelse hermed. Han forespurte Dem før kontraktsunderskrift nærmere om eiendommens størrelse, og De påviste denne ved å gi ham arkitekt Carl Brotts kart.

Jeg fastholder at såfremt det skulle vise at selgerne har latt oppmåle og tilby et areal som ikke tilhører eiendommen, må kjøpesummen forholdsvis nedsettes.»

Advokat Torkildsen uttalte så i brev av 8. mars 1961 at han hadde foranlediget Oslo oppmålingsvesen tilskrevet for å få bragt klarhet i om eiendommen er målt til veikant eller til midt av vei. Fru Pettersen svarte i brev av 9. mars 1961:

«Det er på det rene at oppmålingsvesenet har målt tomten til vei, likesom det er på det rene at selgerne har målt til midt vei.

I brev av 21/1-64 til o.r.sakf. Torbjørn Hennum ber jeg om at det må bli påvist hjemmel til veigrunnen, i brev til Dem av 6/2-61 likeså.

Slik påvisning er ikke skjedd, og jeg må derfor ennu en gang anmode om dette samme.

For å undgå senere misforståelser må jeg bemerke at slik påvisning ikke uten videre betyr ansvarsfrihet for selgerne, idet jeg jo etter selgernes kart må vente å få ca. 5 mål innenfor gjerdene, men jeg ser anderledes på slik skuffelse, enn på den ting å måle og i henhold hertil selge et betydelig større areal enn det eiendomshjemmelen dekker.

I sistnevnte tilfelle må det da være en kurant sak at der gis full erstatning.»

I brev av 15. juli 1961 til overrettssakfører Hennum sendt på foranledning av betaling av renter og avdrag på pantobligasjonen til de saksøkte uttalte Egil Pettersen at reklamasjonen over tomtens størrelse ble fastholdt. I svarbrev av 25. august 1961 meddelte Hennum at selgeren ikke fant grunn til å forhandle. Den 8. juni 1962 leverte så fru Pettersen forliksklage.

Fru Pettersen har fått bygningsmyndighetenes tillatelse til å skille ut to tomter av den øvre parsell av Solveien 143 og har bebygget disse. Hun har også fått tillatelse til å bebygge den nedre del av eiendommen.

Side:249

Dette henger sammen med en endring av reguleringen av Solveien på dette sted. - - -

Rettens syn:

En finner det meget sannsynlig at det er så at Egil Pettersen allerede før eller umiddelbart etter at salget av Solveien 143 var avsluttet - med holdepunkt i Oslo oppmålingsvesens kart eller i arkitekt Brotts plan - overfor advokat Torkildsen ga uttrykk for at han var klar over at arealet av Solveien 143 var betydelig mindre enn 5 mål, men en finner ikke å behøve å ta standpunkt til om det virkelig er slik. En finner nemlig at kravet om prisavslag ikke kan føre fram selv om en legger til grunn at Pettersen ikke foretok noen kontrollberegning av arealet i forbindelse med salgsforhandlingene og at en uttrykkelig godtakelse ikke foreligger.

Det foreligger ikke noen garanti fra selgernes side av arealets størrelse, og det er ikke påstått at selgerne har oppgitt ca. 5 mål vitende om at i den beregning som lå til grunn for dette tall var tatt med et område som lå utenfor eiendommens grense. En finner heller ikke at det kan tillegges dem ansvarsbetingende uaktsomhet med hensyn til arealangivelsen. For at kravet om prisavslag skal være begrunnet antar en da at angivelsen av arealets størrelse må ha vært bestemmende for fru Pettersens beslutning om kjøp til den avtalte kjøpesum og også at selgerne måtte være klar over dette, jfr. Karsten Gaarder: Forelesninger over kjøfødt xx.xx.119.

Det som ble solgt var eiendommen Solveien 143 slik den lå i terrenget og slik fru Pettersen hadde sett den ved besiktelse ved to anledninger og Egil Pettersen ved tre. Noe spørsmål om pris pr. m2 var ikke fremme under salgsforhandlingene, og arealets størrelse er ikke oppført hverken i kjøpekontrakten eller i skjøtet. Det var i salgsoppgaven og i den plan som ble utlevert Pettersen angitt at eiendommen var ca. 5 mål, men det var på det rene at det ikke forelå noe målebrev vedkommende eiendommen, og en kan ikke se at Pettersen etter omstendighetene hadde tilstrekkelig grunn til å regne med at angivelsen i salgsoppgaven og i arkitekt Brotts plan var vesentlig nøyaktigere enn den har vist seg å være. Tallet 5 fremtrer selv som et avrundingstall, og usikkerheten om det var understreket ved tilføyelsen av «ca.». Arkitektens plan stemmer meget godt overens med Oslo oppmålingsvesens kart i målestokk 1: 1000, men at den hadde et så nøyaktig forbilde og var tegnet så korrekt som den er, fremtrer ikke av planen selv. Pettersen har selv fremholdt at slik tomten var, kunne et nøyaktig kart ikke tas opp uten bruk av instrumenter, og i betraktning av at arkitektens plan ikke inneholder angivelse av noen målepunkter, kunne han ikke gå ut fra at den bygget på en nøyaktig oppmåling. Nøyaktigheten av planen kan etter dette ikke sies å gi en berettiget forventning om nøyaktighet i arealangivelsen på den. Hvis tomtens omfang i kvadratmeter på grunn av utparseleringsplanen var av slik vesentlig betydning for kjøperen som hun nå har fremholdt, ville det vært nærliggende å søke å bringe arealets størrelse mer presist på det rene. Pettersen har under hovedforhandlingen innrømmet det i og for seg selvsagte at betegnelsen ca. må åpne adgang til et visst avvik fra 5000 m2, og dette viser at kjøperen har akseptert at ca.-betegnelsen innebar en advarsel om usikkerhet. Pettersen var erfaren i byggesaker og hadde

Side:250

godt kjennskap til Oslo oppmålingsvesens kart i målestokk 1:1000. Han kunne uten vanskelighet ha foretatt en kontroll i dette kart. Slik eiendommens grenser er, byr en tilnærmet beregning av arealet ikke på noen problemer for en person med selv bare elementære kunnskaper i flateberegning, og allerede en tilnærmet beregning ville ha vist at arealets størrelse måtte ligge nær det antall kvadratmeter det viste seg å dekke ved Oslo oppmålingsvesens måling, når man la bykartets angivelse av murer og gjerder rundt eiendommen til grunn. Det at Pettersen kontrollerte hvilke heftelser som hvilte på eiendommen, men ikke arealoppgaven til tross for den uvisshet ca. betegnelsen måtte gi, taler sterkt for at kjøperen la større vekt på hvorledes eiendommen fremtrådte i terrenget enn på arealets størrelse i kvadratmeter.

Så alminnelig som det er i mange strøk i Oslo at eiendommens grense går midt i vei, synes det også rimelig om en erfaren bygningsmann som Pettersen hadde reist spørsmålet om hvor grensen gikk hvis antall kvadratmeter innenfor gjerdet var av avgjørende betydning for ham. Noe positivt kjennskap til at grunnen i Solveien ikke tilhørte de tilstøtende eiendommer hadde han ikke.

Under den samme forutsetning synes det også rimelig at han hadde sørget for å få arealangivelsen inn i kjøpekontrakten.

Etter dette finner retten det meget tvilsomt om den arealoppgave som selgerne har gitt har vært bestemmende for kjøperen slik at hun ikke ville ha kjøpt til den avtalte pris om hun hadde kjent den virkelige størrelse, og en finner under enhver omstendighet ikke grunnlag for å fastslå at selgerne måtte være klare over at deres oppgave over arealet var bestemmende for kjøperens villighet til å betale den forlangte pris.

Retten kommer således til at fru Aagot Pettersen ikke kan gis medhold i sitt krav om prisavslag. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Erling Rikheim og Otter Boberg og tilkalt dommer, sorenskriver Arne Wang):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:

Etter det opplyste fikk fru Pettersen kjennskap til resultatet av kommunens oppmåling av tomten, 4,154,4 m2, i begynnelsen av juli 1960, og det ble reklamert muntlig til advokat Hennum ved betalingen av renter 14/7 1960. Det er senere korrespondert om spørsmålet i skrivelser mellom fru Pettersen på den ene side og advokat Hennum og høyesterettsadvokat Torkildsen på den annen. Forliksklage ble uttatt 8/6 og behandlet i forliksrådet 26/6 1962. Stevning er uttatt 21/6 1963. Det er opplyst at det i tiden mellom forliksklagen og stevningen ble forsøkt å få saken ordnet i minnelighet. Etter dette kan kravet ikke ansees å være bortfalt ved passivitet.

Lagmannsretten finner det godtgjort at det så vel fra selgernes som fra kjøpernes side har vært lagt stor vekt på størrelsen av tomten ved salget av denne eiendom. Størrelsen, ca. 5 mål, har vært nevnt både i annonsene og i salgsoppgaven. Dette finnes også rimelig, idet tomter i dette område er meget verdifulle, likesom bebyggelsen på denne spesielle tomt var gammel. Det er opplyst at den skriver seg fra ca. 1900. Man må

Side:251

derfor gå ut fra at det var selve tomtearealet som var det mest verdifulle ved denne eiendom.

Kjøperen hadde eiendom på Voksenlia hvor hun hadde bodd siden 1954. Denne eiendom var ikke helt fullført og det var ikke gitt ferdigattest, men man må gå ut fra at det ikke var boligmangel som motiverte fru Pettersens kjøp av eiendommen på Ljan. Det finnes tvert imot rimelig at det var den store tomt med muligheter for utskillelse og bebyggelse som var motivet for kjøpet. Det er da også på det rene at ingeniør Pettersen under forhandlingene med høyesterettsadvokat Torkildsen tok opp spørsmålet om størrelsen av tomten og at Torkildsen herunder la frem det av arkitekt Brott utarbeidede kart, datert 23/1 1959. Lagmannsretten er enig med ingeniør Pettersen i at dette kart fremtrer som en kopi av et nøyaktig utarbeidet kart i målestokk 1:1000, og at grunnlaget for kartet måtte antas å være kommunens kartverk som Pettersen kjente til var utarbeidet i denne målestokk. Lagmannsretten er videre enig med Pettersen i at eiendommen etter kartet måtte antas målt til vei og således ikke omfattet noe av veigrunnen. Arkitekt Brott har da også som vitne bekreftet at det ikke av kartet fremgår at eiendommen er målt til midten av veien, slik som han faktisk hadde gjort. Pettersen måtte derfor være berettiget til å gå ut fra at de på kartet angitte «ca. 5 mål» måtte ansees å ligge innenfor linjen mot veien. Det er på det rene at det fra Torkildsens side ikke ble tatt noe forbehold om riktigheten av kartet eller det oppgitte areal.

Pettersen har i sin forklaring for retten bestemt benektet at han overfor Torkildsen har gitt uttrykk for at han var klar over at arealet var betydelig mindre enn 5 mål og lagmannsretten finner ikke godtgjort at han har fremkommet med noen slik uttalelse. Heller ikke kan Pettersen bebreides at han - etter å ha fått dette kart - ikke foretok nærmere undersøkelser om riktigheten av det og det der oppgitte areal. Han hadde ingen grunn til å tro at det på noe punkt var uriktig. Han fant det naturlig - da han som nevnt antok at det var en kopi av kommunens kartverk - at arealet ikke var nøyaktigere angitt idet det er umulig ved planimeter eller på annen måte å fastslå størrelsen helt nøyaktig.

Etter lagmannsrettens mening må selgerne bære ansvaret for riktigheten av arkitekt Brotts kart. Dette var istandbragt i anledning salget av eiendommen og etter selgernes initiativ og det ble - uten forbehold - fremlagt for kjøperen som grunnlag for opplysningene om størrelsen av tomten. Det legges også vekt på at selgerne i mange år hadde vært eiere av eiendommen og måtte antas å ha godt kjennskap til størrelsen. Under disse omstendigheter kan påtegningen «uten forbindtlighet» på salgsoppgaven og den foran nevnte ansvarsfraskrivelse i kjøpekontrakten ikke frita selgerne for ansvar.

Etter dette finner lagmannsretten at fru Pettersen har krav på prisavslag. - - -

Side:252