Rt-1967-1407

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-11-25
Publisert:	Rt-1967-1407
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 114B/1967
Parter:	Jon Sætrenes (advokat Einar Dahl - til prøve) mot 1. Ragnvald Osnes A/S, 2. Einar Støvreide (høyesterettsadvokat Jan Einar Greve).
Forfatter:	Stabel, Gundersen, Bendiksby, Helgesen, Bahr
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §31, Tvistemålsloven (1915) §192, §27

Dommer Stabel: Saken gjelder spørsmål om hvorvidt det i medhold av klausul i skjøte tinglyst 5. juni 1901 på eiendommen «Austheim» gnr. 46 bnr. 7 i Vanylven hviler en heftelse på denne eiendom og på parseller og bruk utgått fra den, slik at det på eiendommene ikke kan drives handel som betinger handelsbrev eller hotellvirksomhet.

I søksmål anlagt av Ragnvald Osnes A/S og Einar Støvreide mot 1) Peder Lefdal, 2) Olav Kroken og 3) Jon Sætrenes avsa Søre Sunnmøre herredsrett - sorenskriveren med domsmenn - den 6. februar 1965 dom med slik domsslutning:

«I hovudsøksmålet:

1. Det tinglyste hefte på skøyta frå 5. juni 1901 på eigedomen «Austheim», gnr. 46, bnr. 7, og dei tomtene og parsellane som måtte vere utskilt og/eller bortfesta frå denne og som lyder slik:

«I øvrigt bemerkes efter kjøbekontrakten at kjøberen ikke har ret til på det kjøbte brug at drive handel, som betinger handelsbrev, eller hotellbedrift - - -» er binande for desse eigedomane.

2. Olav Kroken betaler i skadebot til Ragnvald Osnes A/S 2.000,00 totusen-kroner og Jon Sætrenes betalar til den same skadebot med 5.000,00 - femtusen-kroner. Dette innan 2 - to - veker frå tilseiinga om domen.

Side:1408

I motsøksmålet:

Ragnvald Osnes A/S v/formannen i styret og Einar Støvreide blir frifunne.

I båe søksmåla:

Partane ber kvar sine kostnader med saka.»

Alle tre saksøkte anket over dommen til Frostating lagmannsrett, som den 10. september 1966 avsa dom med denne domsslutning:

«I. 1. Punkt 2 i herredsrettens domsslutning endres til å lyde slik:

Olav Kroken betaler skade-erstatning til Ragnvald Osnes A/S med 2.500 - totusenfemhundre - kroner, og Jon Sætrenes skadeerstatning til den samme med 15.000 - femtentusen - kroner.

2. Forøvrig stadfestes herredsrettens dom.

II. 1. I erstatning for saksomkostninger for lagmannsrett i hovedanken betaler Jon Sætrenes, Peder Lefdal og Olav Kroken en for alle og alle for en til Ragnvald Osnes A/S og Einar Støvreide i fellesskap 2.500 - totusenfemhundre - kroner.

2. I erstatning for saksomkostninger for lagmannsrett i motanken betaler Jon Sætrenes og Olav Kroken en for begge og begge for en til Ragnvald Osnes A/S 500 - femhundre - kroner.

III. Oppfyllelsesfristen for pengebetalinger er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten og lagmannsretten fremgår av disse retters domsgrunner.

Lagmannsrettens dom er rettskraftig for så vidt angår Peder Lefdal og Olav Kroken.

Jon Sætrenes har imidlertid erklært anke til Høyesterett, og nedlagt påstand om at han frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for alle retter. Han bygger anken i alt vesentlig på de samme anførsler som han gjorde gjeldende for lagmannsretten.

Ankemotpartene, Ragnvald Osnes A/S og Einar Støvreide, har tatt til gjenmæle og i alt vesentlig sluttet seg til de synspunkter som lagmannsrettens dom bygger på. De har erklært motanke for så vidt angår størrelsen av den tilkjente erstatning. Deres påstand lyder slik:

«1. Frostating Lagmannsretts dom av 10. september 1966 stadfestes, dog således at John Sætrenes, Åheim i Sunnmøre, dømmes til å betale erstatning til Ragnvald Osnes A/S, Åheim i Sunnmøre, v/styrets formann, begrenset oppad etter rettens skjønn til kr. 50.000,-.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ved bevisopptak for Søre Sunnmøre herredsrett er innhentet forklaring fra partene og 9 vitner hvorav 7 er nye for Høyesterett. Det er lagt frem noen nye dokumenter som det ikke er grunn til å spesifisere. Det er opplyst at det av Sætrenes tidligere

Side:1409

påberopte reguleringsforslag nå er ferdigbehandlet av bygningsrådet og vedtatt av formannskapet, samtidig som planens betegnelse på vedkommende strøk er endret fra «kjøpesenter» til «service». For øvrig står saken i alt vesentlig i samme stilling som for lagmannsretten.

Hovedspørsmålet i anken går ut på om skjøteklausulen etter sitt innhold er en reell og stedsevarende servitutt og om den fremdeles hviler som heftelse på den eiendom, utgått fra bnr. 7, hvor Sætrenes driver sin handelsvirksomhet. Jeg er for så vidt kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten, og er i alt vesentlig enig i deres begrunnelse. Etter prosedyren finner jeg likevel grunn til å komme med noen tilføyelser:

Både klausulens ordlyd og det man må tro var formålet med den, taler etter min mening imot at den var ment begrenset til kjøperens levetid. Jeg nevner her at kjøperen, Edvard Liljedahl, var klokker og kirkesanger i en annen bygd, Hornindal i Nordfjord, og bosatt der til han døde. Selgeren kan ikke ha hatt noen nærliggende grunn til å frykte handelskonkurranse nettopp fra Liljedahl. Av hensyn til den gamle handelsvirksomhet på den gjenværende eiendom, bnr. 1, kunne han derimot ha god grunn til å hefte klausulen som en reell servitutt på det nyutskilte bruk. Dette så meget mer som bnr. 1 mistet størstedelen av sin jordvei ved salget til Liljedahl og det samtidige salg av bnr. 6.

Heller ikke når det gjelder betydningen av den senere utvikling på stedet har jeg stort å tilføye til herredsrettens og lagmannsretten begrunnelse. Naturlig nok er forholdene endret, særlig derved at sjøveiskommunikasjonene har tapt i betydning til fordel for landeveistransport. Dette kan ha ført til forskyvninger av betydning for handelsvirksomheten på bnr. 1. Men det må fortsatt være en fordel for denne virksomhet - eller rettere sagt for den handel som nå drives av Ragnvald Osnes A/S på grunn utgått fra bnr. 1 - å være vernet mot konkurranse fra det nærmestliggende område langs veien mot syd. Det kan i denne forbindelse ikke være avgjørende at Osnes må konkurrere også med to andre forretninger, hvorav den ene - samvirkelaget - ikke var etablert i 1901. For Høyesterett har Sætrenes lagt stor vekt på det synspunkt at hans motparter ikke har noen beskyttelsesverdig interesse i å påberope seg handelsklausulen fordi de under enhver omstendighet ville måtte finne seg i at han begynner handel utenfor området for bnr. 7, og det vil han kunne gjøre bare ved å flytte forretningen til en tomt han allerede har bygslet like sønnenfor det sted hvor huset hans nå står. Etter min mening kan han ikke høres med denne argumentasjon; den ting at konkurransevernet har en geografisk grense, kan ikke være til hinder for at vernet ble påberopt så langt grensen rekker.

Jeg går så over til spørsmålet om Støvreide og Osnes ved passivitet har tapt sin rett til å påberope seg handelsklausulen overfor Sætrenes. Dette spørsmålet har jeg funnet noe tvilsomt.

Side:1410

Det synes ikke å være grunn til å tvile på at Sætrenes mente å være i sin gode rett når han ikke ville bøye seg for klausulen. Han holdt seg til hva han hadde hørt av sin hjemmelsmann, Peder Lefdal, om at klausulen ikke hadde noen virkning etter at første kjøper, Edvard Liljedahl, var død. Trolig ble det her bygget på en tradisjon med utgangspunkt i auksjonsprotokollen fra 1916 som viser at sorenskriveren i Nordfjord på vegne av Liljedahls dødsbo gav uttrykk for samme oppfatning da eiendommen skulle selges ved tvangsauksjon. På denne bakgrunn - som må ha vært kjent for Støvreide og Osnes - ville det ha vært rimelig om disse to hadde markert sitt standpunkt klart og entydig da Sætrenes i 1958-59 begynte å bygget eget hus etter å ha drevet handel en kort tid i leiet kjellerlokale like ved. Det måtte ligge nær for dem å tenke seg at Sætrenes tok sikte på å etablere sin handelsvirksomhet permanent i det nye hus. Etter at handelsvirksomheten var flyttet over til det nye huset i mai 1961, hadde det iallfall vært grunn til å reagere forholdsvis raskt, men Sætrenes hørte intet fra dem før ved overrettssakfører Greves brev av 28. november 1963, altså ca. 2 1/2 år etterpå. Imidlertid er jeg blitt stående ved at rettighetshavernes noe passive holdning etter omstendighetene ikke kan være avgjørende for spørsmålet om servituttens eksistens. Støvreides oppfatning om at klausulen var til hinder for handelsvirksomhet var jo gjort kjent for Sætrenes på et tidligere stadium, nemlig gjennom brevet av 25. september 1958 den gang forretningen skulle åpnes i det leiede lokale. Og i likhet med lagmannsretten må jeg legge til grunn at det samme kom til uttrykk i en samtale mellom de to året etter mens tomten til det nye huset var under utgravning. Det er videre på det rene at Sætrenes en gang i løpet av byggeperioden bad Støvreide om å gå med på å slette klausulen, men fikk utvetydig avslag. Da Sætrenes således hele tiden må ha vært klar over den risiko han tok ved å gå i gang med investeringene i tillit til sin egen oppfatning om at klausulen var bortfalt, er jeg enig med herredsretten og lagmannsretten i at han hva dette spørsmål angår ikke kan påberope seg passivitet fra rettighetshavernes side.

Som lagmannsretten antar jeg at den foreliggende reguleringsplan er uten betydning for spørsmålet om klausulens gyldighet. Planen er fremdeles ikke stadfestet av departementet, og den er således ikke bindende, jfr. bygningslovens §31 og bemerkningene til denne bestemmelse i Ot. prp. nr. 1 ( 1964-65). Fra ankemotpartenes side er gjort gjeldende at planen vil være uten avgjørende betydning selv om den skulle bli stadfestet med sitt nåværende innhold, men dette spørsmål finner jeg det ikke nødvendig å gå inn på.

Til slutt behandler jeg erstatningskravet mot Sætrenes fra Ragnvald Osnes A/S. Mot denne del av lagmannsrettens dom er der erklært både anke og motanke.

Erstatningskravet gjelder bare påstått inntektstap i tidsrommet fra Sætrenes begynte sin handelsvirksomhet i det nye hus i mai 1961. Lagmannsretten tilkjente erstatning til og med

Side:1411

1965. Det er nå påstått erstatning for tidsrommet frem til Høyesteretts dom, altså ytterligere ca. 2 år.

Som tidligere nevnt må det anses på det rene at Sætrenes kjente til klausulen da han gikk i gang med sin handelsvirksomhet; han var også klar over at iallfall Støvreide, eieren av bnr. 1, mente den var til hinder for virksomheten. Sætrenes tok da en sjanse ved å gå i gang med virksomheten uten å få forholdet avklaret, og han kan ikke unngå å bli erstatningsansvarlig når det nå viser seg at hans forutsetning svikter.

Slik forholdene lå an, må jeg imidlertid se det slik at Støvreide og Osnes kunne og burde ha medvirket til å hindre utbyggingen av Sætrenes' handelsvirksomhet ved å innta en mer aktiv og energisk holdning da de så det nye huset bli oppført og - særlig - etter at handelsvirksomheten var blitt overført til nybygget i 1961. Om dette viser jeg til hva jeg tidligere har sagt i forbindelse med spørsmålet om klausulens bortfall som følge av passivitet. Jeg antar at dette forhold etter omstendighetene ikke kan være uten betydning ved erstatningsutmålingen. Særlig vil jeg finne det lite rimelig å tilkjenne erstatning for forretningstap i det tidsrom på mer enn to år som gikk fra handelsvirksomheten ble åpnet i det nye huset og frem til overrettssakfører Greves brev av 28. november 1963. I dette tidsrommet hørte Sætrenes ikke noe som helst fra hverken Støvreide eller Osnes, og han hadde således en viss grunn til å gå ut fra at det iallfall foreløpig ikke ville bli aktuelt å skride inn mot virksomheten.

For øvrig må erstatningsutmålingen også for Høyesterett bero på et rent skjønn. Om grunnlaget for skjønnet viser jeg til lagmannsrettens domsgrunner. For Høyesterett er fremlagt ajourførte oppgaver over hvor stor omsetningen har vært i de senere år både hos Sætrenes og Osnes og hos de to andre handelsbedrifter på stedet, men det foreligger fremdeles ikke sikre holdepunkter til vurdering av i hvilken grad konkurransen fra Sætrenes har påvirket nettoresultatet av forretningsdriften hos Osnes. Jeg antar at erstatningen passende kan settes til kr. 15.000 for forretningstap frem til Høyesteretts dom, altså samme beløp som lagmannsretten fastsatte til utgangen av 1965.

Det følger av mitt syn at lagmannsrettens dom må stadfestes i den utstrekning den er påanket.

Hva saksomkostningene angår viser jeg imidlertid til den tvil som har gjort seg gjeldende i forbindelse med spørsmålet om servituttens bortfall ved passivitet. Det foreligger etter min mening særlige grunner som tilsier at saksomkostninger ikke blir tilkjent for noen av de retter som har behandlet saken.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

Oppfyllelsesfristen for erstatningsbetalingen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Jon Sætrenes fritas for å betale saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Side:1412

Dommer Gundersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bendiksby, Helgesen og Bahr: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Per Longva med domsmenn):

Eigedomen Åheim, gnr. 46 bnr. 1 i Vanylven var eige bruk alt før år 1520. Eigedomen ligg i sentrum av Åheim og det har frå gamal tid vore drive landhandel og dampskipsekspedisjon der. Frå 1847 til 1880 var Tollev Ravn eigar. Etter han kom Mathias Ravn og i 1899 fekk Lars Støvreide skøyte på eigedomen. Han var ungkar. Systra hans, Malene, var gift med Bent Bøe, og det var, etter det opplyste, serleg han som dreiv forretningsverksemnda for Lars Støvreide frå 1900. Ved «Testamente» frå 15. oktober 1901 «overdrar» Lars J. Støvreide til Malene Jonsdatter Bøe mellom anna denne eigedomen. Fostersonen hennar, Rasmus Støvreide, var gift med datter til Ravn. Son deira er Einar Støvreide.

Ved skyldskifte, tgl. 4. febr. 1901, er bnr. 6 og bnr. 7 utskilt frå bnr. 1. Bnr. 7 fekk namnet «Austheim» og hadde skyldmark 2,99 og vart overdratt til lærar og klokkar Edvard Liljedal, Horindal, ved skøyte tgl. same dagen. Br.nr. 6 som fekk namnet «Helgheim», er ved skøyte, tgl. same dagen, overdratt til B. H. Thue, som ved skøyte, tgl. 21. juni 1905, overdrog eigedomen til landhandlar J. A. Grubse.

I skøyta på bnr. 7, som etter fullmakt frå L. Støvreide, er underskriva av Bent Bøe, heiter det m.a.:

«Med i salget følger, hvad der i kjøbekontrakt mellom L. Støvreide og Lars Nordbø m.fl. af 13/11 1899 er bestemt, forsåvidt angår dette brug, og hvad iøvrigt angår parsellens grændser og dens tilliggender henvises til skyldsetningsforretningen. Udenfor hvad der i kjøbekontrakten er bestemt, skal kjøberen desuden have ret til tangtag efter skylden på sælgerens gjenhavende del. Selvfølgelig må ved sådan benyttelse skade ikke påføres sælgerens brug ved kjørsel e.l. løvrigt bemærkes efter kjøbekontrakten, at kjøberen ikke har ret til på det kjøbte bruk at drive handel, som betinger handelsbrev, eller hotellbedrift, ligesom kjøberen forbindes til ikke at give enkefru Ravn ret til at erholde kjøbt eller bygslet nogen andel af den solgte eiendom eller til at drive forretning eller bo på samme. Denne sidste klausul indtages også i eventuelle senere adkomstdokumenter, sålenge fru Ravn lever. Den Støvereide samlede eiendom påhvilende jordavgift overtages av kjøberen efter hans skyld ...»

Kjøpekontrakten er ikkje lagt fram. Tvisten gjeld tolkinga av klausulen «iøvrigt bemerkes efter kjøbekontrakten at kjøberen ikke har ret til på det kjøbte brug at drive handel, som betinger handelsbrev, eller hotellbedrift...»

Det er semje mellom partane om at det var tilsvarende klausul i skøyta til Thue på gnr. 6, men dette er ikkje dokumentert.

Ved skøyte, tls. 10.2.1939, overdrog Malene Bøe og mannen, Bent Bøe, gnr. 46 bnr. 1 til Einar Støvreide, som eig han framleis. Grubse, som hadde drive landhandel på eit bygsla jordstykke under gnr. 46, bnr. 4 i Vanylven, flytta i 1924 over til bnr. 6 og har drive landhandel der siden.

Side:1413

I 1908 vart det frå bnr. 1 skilt ut eit tomteareal som fekk bnr. 11. Arealet vart selt til Johan Ravn, som dreiv brennevinshandel. Tomtearealet vart ved skøyte, tgl. 23. og 24. oktober 1925, overdratt til A/S Vanylven Handelslag som i 1953 overdrog det til Åheim Samvirkelag. På dette bruket var det ikkje tilsvarande klausul som på bnr. 7.

Edvard Liljedal sat med bnr. 7 til han døydde i 1915. På dei faste eigedomane til Liljedal på Åheim vart det av Nordfjord skifterett den 24. oktober 1916 skrive ut dette skøytet:

«Efter bemyndigelse i Skiftesamling i Edvard Liljedahl og gjenlevende hustru Randi's Fællesbo, har jeg solgt, likesom jeg herved skjøter og overdrager til Hr. Johan Ravn, Åhjem, Boets Eiendomme i Aahjem i Vanelven, Austheim og Ekremyr, GN. 46 BN 7 og 9 i Vanelvens Tinglag, av skyld henholdsvis M 2,99 og 0,90 for en kjøpesum av kr. 16.000,00.

Da kjøpesummen er ordnet, dels ved overtagelse av heftelser dels ved kontant indbetaling, skal nævnte Eiendomme herefter følge og tilhøre Hr. Johan Ravn og Arvinger som retmessig Eiendom.

Dette til Bekræftelse under min Haand og Embededts Segl.»

Mellom merknadene på skøyta er tatt inn den klausulen som er sitert ovanfor. I 1920 overdrog enkja etter Johan Ravn gnr. 46 bnr. 7 og 9 i Vanylven til Anders P. Lefdal, far til saksøkte Peder Lefdal, som fekk skøyte på dei i 1935.

I 1950 overdrog Peder Lefdal ei tomt av eigedomen sin til Olav J. Kroken. Tomta fikk bnr. 34 og namnet «Bakkelund» og skyld 2 øre. Olav Kroken hadde arbeidd på skofabrikk i 11 år. Han tok til å bygge på tomta si på Åheim i 1953 og han innreidde halve kjellaren til skomakarverkstad. I 1958 innreidde Jon Sætrenes, etter avtale, resten av kjellertasjen i huset åt Kroken og tok til med landhandel der i oktober.

Den 14. august same året hadde Sætrenes bygsla eit tomteareal av eigedomen til Peder Lefdal. Bygslekontrakten er tgl. den 5. november 1958. Sætrenes har bygt på tomta og flytta inn i forretningslokalet der i 1961. Han driv vanleg landhandel og bensinstasjon.

I 1962 vart det skipa eit aksjeselskap, Åheim Skotøy og Handel A/S, som tok til med sal av sko i det lokalet som Jon Sætrenes hadde flytta frå i huset til Olav Kroken. Aksjonærar i dette selskapet er foruten Olav Kroken, Harald Kroken, Torgeir Kroken og Per Thue, og i styret er Per Thue formann. Olav Kroken og Harald Kroken har prokura. Olav Kroken har meldt frå at han har fullmakt frå styret til å ivareta selskapets interesser i denne saka og selskapet godtar ein dom mot Olav Kroken som bindande for seg. Aksjeselskapet er difor ikkje dratt inn i saka.

Saksøkjarane hadde og opphaveleg saksøkt Åheim Samvirkelag, men Samvirkelaget har lagt fram ei fråsegn der det seier at det respekterar den klausulen som saka gjeld til den er avlyst, og etter det er saka mellom saksøkjarane og Åheim Samvirkelag lagt bort.

Som nemnt tok Jon Sætrenes til med assortert landhandel i huset til Olav Kroken i oktober 1958. Den 25. september s.å. hadde Einar Støvreide skrive brev til Peder Lefdal, Olav Kroken og Jon Sætrenes, der han gjorde merksam på klausulen i skøyta frå 1901 og hevda at det

Side:1414

ikkje var høve til å drive handel eller hotell på bnr. 7 eller på ein parsell frå denne. På dette fekk han ikkje noko svar.

I 1937 hadde Malene Bøe overdratt til Ragnvald Osnes ein del av bnr. 1, som fekk bnr. 22 og skyld 15 øre. På denne har Ragnvald Osnes a/s drive assortert landhandel.

Støvreide og Osnes vende seg til advokat Greve, som den 28. november 1963 skreiv til dei same og gjorde merksam på at Einar Støvreide og Ragnvald Osnes ville ta rettslege steg om det framleis vart handla i strid med klausulen.

Heller ikkje nå kom det noko svar. - - -

Retten ser saka slik:

Det er på det reine at ordet «kjøberen» i skøyta frå 1901 på bnr. 7 i alle fall i 2 relasjonar, når det gjeld retten til «tangtak» og når det gjeld «Den Støvreides samlede eiendom påhvilende jordavgift...» er brukt om reelle, alltidvarande servitutter. Når det same uttrykket er brukt om retten til «på det kjøbte brug at drive handel, som betinger handelsbrev, eller hotellbedrift...» er det grunn til å tru at det her er brukt i same meining, om ikkje noko særskilt skulle tala imot det. Frå dei saksøkte er det gjort gjeldande at det som fylgjer «ligesom kjøberen forbindes til ikke at give enkefru Ravn ret til at erholde kjøbt eller bygslet nogen andel af den solgte eiendom eller til at drive forretning eller bo på samme. Den siste klausul indtages også i eventuelle senere adkomstdokumenter sålenge fru Ravn lever...» skulle tale for at den først nemnde klausulen og er avgrensa til levetida åt «kjøberen».

Retten kan ikkje gi dei saksøkte medhald i det. For det første er det slik at ordet «kjøberen» i mange gamle dokumenter frå den seinare tida og, er brukt i staden for eigedomen. Dessuten kan den siterte klausulen vedkomande «enkefru Ravn» lesast på fleire måtar. For det første kan den siste setninga i denne klausulen lesast slik at ho ikkje peikar tilbake på den først nemnde klausulen i det heile, og dessutan kan ho lesast slik at den sist nemnde klausulen og skal takast inn i eventuelle seinare «adkomstdokumenter» så lenge fru Ravn lever.

Retten ser det difor slik at når det gjeld klausulen vedkomande enkefru Ravn, så gir han ikkje noko rettleiing for tolkinga av klausulen «at kjøberen ikke har ret til på det kjøbte brug at drive handel, som betinger handelsbrev, eller hotellbedrift...»

Så er det opplyst at sorenskriveren i Nordfjord, Nordang, under ein auksjon i buet etter Edvard Liljedal skal ha sagt at det nemnde forbodet mot å drive handel på bnr. 7 ikkje galdt lenger. Retten kan ikkje legge noko avgjerande vekt på det.

Det er i alle fall på det reine at klausulen er påhefta den skøyta som Johan Ravn den 24. oktober 1916 fekk på gnr. 46, bnr. 6 og 9 i Vanylven frå Nordfjord skifterett.

Retten kan heller ikkje sjå at grunnlaget for servitutten eller formålet med den er bortfalie p.g.a. endra faktiske tilhøve. Noko prov for dette er ikkje ført.

Klausulen vart, meiner retten, pålagt bnr. 7 med det formål å verne eigaren av bnr. 1 mot at det på det utskilde bruket, eller parsellar utskilt frå det, vart drive handel eller hotellverksemd i konkurranse med slik verksemd på bnr. 1 eller parsellar utskilt frå det. Slikt vern kan

Side:1415

det framleis vere grunnlag for, og etter tilhøva hindrar det ikkje ei tilfredsstillande utvikling på det området som det gjeld.

Det er hevda at Grubse, som har same klausulen på sitt bruk, bnr. 6, har drive handel der sidan 1924 utan at eigaren av bnr. 1 har tatt til motmæle. For det første er ikkje dette avgjerande for denne saka, og for det andre er det av Støvreide forklart slik at eigarane av hans eigedom i fleire år hadde lege i sak med Grubse om eit anna forhold før dette hende, ei sak som gjekk heilt til Høgsteretten, og at dei difor kvidde seg med å gå i gang med ei ny sak av den grunn.

Retten er difor, men under tvil, komen til at den klausulen som det her er tvist om, er ein reell alltidvarande negativ servitutt på gnr. 46, bnr. 1, og med det og på parsellar som er skilde ut frå den.

Saksøkjarane må såleis få medhald i hovudsøksmålet og bli å frifinne i motsøksmålet frå Peder Lefdal.

Når det gjeld spørsmålet om skadebot hos dei saksøkte Olav Kroken og Jon Sætrenes, er det etter det som er sagt ovanfor, på det reine at dei pliktar å svare det, men det grunnlag som retten her har å bygge på er mykje uklårt. Ragnvald Osnes a/s har ikkje gitt opplysningar om kva omsetninga til firmaet har vore og korleis ho har vore delt på dei ymse vareslag dei 3-4 åra som det er spørsmål om. Det er såleis ikkje ført prov for at selskapet har lide eit tap svarande til nettoen av 60 % av avansen til dei saksøkte nr. 2 og 3. Noko nettotap har vel Ragnvald Osnes a/s likevel lide p.g.a. denne ulovlege verksemda til Kroken og Sætrenes, og retten set skadebotkravet mot Kroken til kr. 2.000,00, til Sætrenes kr. 5.000,00. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Otto Huitfeldt, Harald Diesen og sorenskriver Rich. Tønnesen):

- - -

Jon Sætrenes gjør gjeldende:

1. at herredsretten har tatt feil når den har funnet at den klausul som er sitert i domsslutningen er en reell evigvarende negativ servitutt på gnr. 46 bnr. 7. Det riktige er at klausulens varighet er begrenset til levetiden for Edvard Liljedahl, som var kjøper ifølge skjøtet av 5. juni 1901,

2. at klausulen subsidiært er bortfalt ved den passivitet som Einar Støvreide og Ragnvald Osnes A/S har utvist. Sætrenes ble i brev av 25. september 1958 fra Støvreide varslet om at hvis klausulen ikke ble overholdt, ville det bli gjort innsigelse, men de har latt ham drive sin handelsvirksomhet uanfektet helt til høsten 1963. - - -

3. at forholdene på Åheim i løpet av den tid som er gått siden klausulen ble påheftet har forandret seg i den grad at klausulen nå må ansees bortfalt. - - -

4. at det for Åheim foreligger et reguleringsforslag som regulerer strøket rundt Sætrenes' forretningsbygg til et butikksentrum. Uansett at reguleringen ikke er vedtatt og stadfestet, må den private servitutt under de foreliggende omstendigheter ansees bortfalt. Det er ingen grunn til å anta at den endelige regulering på dette punkt vil avvike fra forslaget,

5. at rettighetshaverne ikke har noen reell interesse i å påberope seg

Side:1416

klausulen. Det er på det rene at Sætrenes om han ønsker det kan få kjøpt tomt av Støvreide, dvs. av hovedbruket, bnr. 1 i nærheten av Osnes' forretning, tomter som det ikke hviler noen klausul på. - - -

6. at uansett om klausulen ikke blir bindende, har Ragnvald Osnes A/S ikke krav på noen erstatning. Sætrenes kan ikke bebreides for å ha begynt landhandel. Hans oppfatning av klausulens betydning var fullt forsvarlig. - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Man er enig med herredsretten i at bestemmelsen i skjøtet av 5. juni 1901 om «at kjøberen ikke har ret til på det kjøbte brug at drive handel, som betinger handelsbrev, eller hotelbedrift...», er en alltidvarende servitutt. Man kan i det vesentlige tiltre herredsrettens begrunnelse, og skal tilføye:

De ankende parter hevder at forbudet gjelder bare for kjøperens levetid. Dette henger nok sammen med at kjøperen, Edvard Liljedahl, satt med eiendommen til sin død i 1914. Det er intet holdepunkt i skjøtet eller i kjøpekontrakten av 13/11 1899 for den oppfatning at klausulen skulle gjelde for kjøperens levetid. Tatt på ordet innebærer klausulen at forbudet bare gjaldt for kjøperen, eventuelt muligens for hans eiertid. Med denne oppfatning av klausulen måtte man komme til at kjøperen - med den unntakelse som gjaldt for fru Ravn - uhindret av forbudet kunne fraselge parseller eller bygsle bort tomter til andre som fritt kunne drive handel som betinget handelsbrev eller hotellbedrift, eventuelt at forbudet bortfalt hvis Liljedahl solgte bnr. 7.

I skjøtet er det henvist til kjøpekontrakt av 13/11 1899. Denne kjøpekontrakt omfattet både det senere bnr. 6 og bnr. 7 og var til B. H. Thue, Iver O. Kassen og Lars Nordbø. Den førstnevnte kjøpte senere bnr. 6, som ble påheftet den samme klausul som bnr. 7. I den nevnte kjøpekontrakt lyder klausulen slik:

«Handel, som betinger handelsbrev og hotelbedrift skal være kjøberne forbudt at drive fra den solgte og af dem kjøbte eiendom.»

Bestemmelsen om fru Ravn kommer adskilt fra den siterte bestemmelse og helt til slutt i kontrakten med denne ordlyd:

«Sluttelig vedtager kjøberne, at der ikke af dem maa gives fru Ravn ret til at erholde kjøbt eller bygslet nogen andel af den frasolgte eiendom og maa disse heller ikke tilstede hende ret til at bo eller drive forretning paa denne del og forbinder også kjøberne sig ved mulige afhændelser til at indtage denne klausul i nye kontrakter».

Lagmannsretten finner ikke at de siterte bestemmelser slik de lyder i kjøpekontrakten gir holdepunkt for å forstå klausulen i skjøtet om forbud mot handel m.v. på den måte som de ankende parter hevder er riktig.

Fra auksjonsprotokollen for Vanelvens tinglag hitsettes:

«Aar 1914 den 7. august blev auktionsret sat paa Aahjem i Liljedahls hus administreret paa sorenskriverens vegne av lensmand Hole ... Administrator fremla:

1. Rekvisition av 18. juni 1914 fra sorenskriveren i Nordfjord, paategnet Søndre Søndmør sorenskriveris bemyndigelse av 29. s.m. ... Rekvirenten mødte ved sorenskriver Nordang og bad forretningen fremmet i henhold til de fremlagte konditioner. Han opplyste, at der ved

Side:1417

salget til Liljedahl var gjort forbehold om at kjøberen ikke skulle kunne drive handel som betinget handelsbrev paa den solgte eiendom Austheim og heller ikke hotelbedrift, likesom der var forbeholdt, at enkefru Ravn ikke skulde ha ret til at erholde kjøpt eller bygslet nogen del av eiendommen eller til at drive forretning eller bo paa samme. Den første del, at der ikke skulde være ret til at drive handel paa eiendommen eller hoteldrift maa efter dokumentet kun gjælde den første kjøper, Liljedahl. I saa henseende maa derfor eiendommen nu ansees at være fri. Derimot gjælder den andre del om enkefru Ravns forhold til eiendommen saalænge denne lever...»

Sorenskriver Nordang i Nordfjord var skifteforvalter i Edvard Liljedahls bo og det var som sådan han møtte på auksjonen. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke kan legges avgjørende vekt på hva sorenskriver Nordang mente. Hans uttalelse har ikke fått virkning ved tinglysningen av det skifteskjøte som han den 24. oktober 1916 utstedte til Johan Ravn på eiendommen. Skjøtet ble tinglyst 11. november 1916 og klausulen er sitert som anmerkning nr. 13 på skjøtet.

Sorenskriver Nordangs oppfatning stemmer ikke med den oppfatning som underskriveren av skjøtet av 5. juni 1901, Bent Bøe hadde. Da Ragnvald Osnes i 1937 kjøpte eiendommen Nes, gnr. 46 bnr. 22, det vil si den eiendom som det gamle handelssted lå på, ga Bent Bøe ifølge Ragnvald Osnes' forklaring klart uttrykk for at forbudet mot handel fremdeles hvilte på de to bruk som tidligere var frasolgt bnr. 1, nemlig bnr. 6 og bnr. 7.

Lagmannsretten kan heller ikke finne at klausulen er falt bort overfor Jon Sætrenes og Olav Kroken som følge av utvist passivitet fra Einar Støvreide og Ragnvald Osnes. Da disse i 1958 kom undervær med at Jon Sætrenes ville åpne landhandel i Olav Krokens eiendom, ble de enige om å tilskrive Jon Sætrenes, Olav Kroken og Peder Lefdal om klausulen. Einar Støvreide skrev den 25. september 1958 likelydende brev til Sætrenes og Kroken:

«Da gården Austheim, Peder Lefdals eiendom, ble frasolgt Åheim gnr. 46 bnr. 1 er der i skjøtet bestemt at der på den frasolgte del ikke kan drives handel eller hotel. Dette for å gi beskjed om at hvis ovenfor nevnte bestemmelse ikke blir overholdt kommer der til å bli gjort innsigelse imot det.»

Både Sætrenes og Kroken var på forhånd klar over klausulens forbud. Man finner det bevist at Peder Lefdal, da han solgte Bakkelund, gnr. 46, bnr. 34 til Kroken høsten 1950 og bygslet bort tomt til Sætrenes i august 1958 nevnte klausulen til disse, men ga uttrykk for at den etter hans mening ikke lenger hadde betydning. Han ga uttrykk for den oppfatning av klausulen som sorenskriver Nordang hadde gjort gjeldende.

Lagmannsretten finner det videre bevist at Einar Støvreide overfor Sætrenes ga uttrykk for at han ikke burde bygge på tomten, men heller burde se seg om etter en annen tomt hvor klausulen ikke gjaldt. Dette skjedde mens utgravningen av tomten foregikk. Noen tid senere henvendte Sætrenes seg til Støvreide for å få hans underskrift på et dokument hvoretter Støvreide frafalt klausulen på Sætrenes' tomt, men Støvreide avslo å undertegne. I brever av 28. november 1963 fra

Side:1418

overrettssakfører Greve ble Sætrenes og Kroken varslet om at ansvar ville bli gjort gjeldende overfor dem hvis de ikke respekterte klausulen.

Olav Kroken begynte skoreparasjonsverksted på sin eiendom og i forbindelse med det, produksjon av herrestøvletter. I 1958 leiet han bort halve kjelleren til Jon Sætrenes som åpnet landhandel der 1. oktober 1958. I 1962 stiftet Kroken m.fl. Åheim Skotøy og Handel A/S. Firmaet begynte handel med skotøy i november 1962.

Brevet til Peder Lefdal lyder slik:

«Da Deres eiendom Austheim ble frasolgt Åheim gnr. 46 bnr. 1 blev der på skjøtet påført at der på den frasolgte del ikke kan drives handel eller hotellvirksomhet.

Dette for å gi beskjed om at hvis ovenfor nevnte bestemmelse ikke blir overholdt også for de parseller som De fraselger Deres eiendom, så kommer der til å bli gjort innsigelser imot det.»

Etter dette har Støvreide (og Osnes) reagert så snart de kom undervær med at det ville bli åpnet handel i strid med klausulen, og man finner ikke at det kan tillegges betydning at forligsklage under de foreliggende omstendigheter først ble uttatt 28. januar 1964.

Lagmannsretten finner ikke at de endrede forhold på Åheim kan tillegges den betydning at klausulen må ansees bortfalt. Det er ikke skjedd noen realitetsendring i behovet for klausulen siden den ble påheftet. Man finner heller ikke at det kan tillegges betydning at det nå er i gang arbeide for å få en reguleringsplan for Åheim. Reguleringsforslaget er under behandling i bygningsrådet, men arbeidet er ennu ikke kommet så langt at bygningsrådet har lagt forslaget ut til offentlig ettersyn, jfr. bygningslovens §27 nr. 3. Forslaget har vært forevist i retten. Det innebærer at strøket omkring Jon Sætrenes' forretning vil bli regulert til et kjøpesentrum. Hvorvidt reguleringsplanen vil få betydning for klausulen - som for øvrig ikke er noen byggeservitutt - hvis planen i sin tid blir vedtatt overensstemmende med forslaget, finner lagmannsretten ikke grunn til å gå inn på. Reguleringsforslaget er for tiden bare på et forberedende stadium. Først når forslaget er vedtatt av bygningsrådet for å legges ut til offentlig ettersyn er det bindende, jfr. bygningslovens §31 nr. 1 annet ledd.

Lagmannsretten finner det heller ikke av betydning for forbudets bindende kraft at det er mulig å få kjøpt tomter i nærheten av Osnes' og Krokens forretninger som det kan drives handel på uberørt av forbudet. Erstatningsspørsmålet.

Lagmannsretten finner at Jon Sætrenes og Olav Kroken ikke har vært i aktsom god tro med hensyn til sin rett til på eiendommene å drive handelsvirksomhet som betinger handelsbrev da de henholdsvis 1958 og 1962 begynte sin næringsdrift. Ingen av de tilskrevne svarte på brevene av 25. september 1958.

De reagerte heller ikke på annen måte, søkte således ikke kontakt med Støvreide. Sætrenes åpnet sin forretning 1. oktober 1958. Han fortrøstet seg til sin forståelse av klausulen. Det samme gjorde Olav Kroken da han åpnet forretning i 1962. Fra den dag av da de mottok brevene fra Støvreide var de klar over at de berettigede ifølge klausulen hadde en annen oppfatning av dens innhold enn Peder Lefdal og de selv.

Side:1419

Lagmannsretten finner at det under de foreliggende omstendigheter må bebreides dem som uaktsomt at de begynte sine virksomheter. De burde etter lagmannsrettens mening ha inn sett at denne annen oppfatning meget vel lot seg høre.

Lagmannsretten henviser også til at Sætrenes og Kroken for herredsretten erkjente at de subjektive vilkår for skadeserstatning var tilstede hvis retten fant at klausulen måtte ansees å være stedsevarende. Det heter under disse parters anførsler i herredsrettens dom: «Når det gjeld spørsmålet om skadebot, er det på det rene at dei subjektive vilkåra for det er tilstades om klausulen skal tolkast slik som saksøkjarane har hevda.» Man henviser også til at det i ankeerklæringen fra Olav Kroken er anført: «Den ankende parten, Olav Kroken, angriper ikke gjennom nærværende anke, herredsrettens erstatningsfastsettelse såfremt anken i hovedsøksmålet mot klausulens fortsatte eksistens ikke fører frem.»

Disse erkjennelser har Sætrenes og Kroken fragått i lagmannsretten.

Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at Ragnvald Osnes A/S er blitt påført tap av omsetning og nettofortjeneste på grunn av Sætrenes og Krokens rettsstridige handelsvirksomhet. Man finner ikke noe holdepunkt for å anta at Osnes' nettofortjeneste ikke ville ha blitt større om han hadde hatt en større omsetning.

Kroken driver ikke personlig handelsvirksomhet. Virksomheten drives under firma Åheim Skotøy og Handel A/S, men Kroken har såvel for herredsretten som for lagmannsretten med fullmakt fra firmaet erklært at han vedtar dommen som bindende for selskapet.

For Jon Sætrenes' forretning er omsetningen oppgitt slik:

1961: kr. 213.194 herav bensin ca. kr. 75.000

1962: » 288.104 - » - » 100.000

1963: » 336.807 - » - » 100.000

1964: » 363.121 - » - » 100.000

1965: » 350.000 (ca.) - » - » 100.000

For Skotøy og Handel A/S er omsetningen oppgitt slik:

1962: kr. 7.448

1963: » 42.172

1964: » 42.000 (ca.)

1965: » 52.000 (ca.)

For Ragnvald Osnes A/S er omsetningen oppgitt slik:

1961: ca. kr. 745.000 herav bensin ca. kr. 150.000

1962: » » 952.000 - » - » 150.000

1963: » » 1.041.000 - » - » 200.000

1964: » » 1.091.000 - » - » 200.000

1965: » » 1.161.000 - » - » 250.000

Omsetningen hos Sætrenes og Ragnvald Osnes A/S omfatter stort sett det samme vareutvalg. Osnes har et bedre utvalg i skotøy enn Sætrenes. Skotøy og Handel A/S omsetter bare skotøy og hva dermed står i forbindelse. Omsetningen av bensin er ikke betinget av handelsbrev. Osnes har ikke krevet erstatning for så vidt denne omsetning angår. Det er opplyst at Ragnvald Osnes A/S har hatt omtrent

Side:1420

halvdelen av den omsetning som Åheim Samvirkelag, Johan Grubses forretning og Osnes har hatt tilsammen i de senere år.

Osnes' erstatningskrav gjelder til og med året 1965. Størrelsen av erstatningen må fastsettes skjønnsmessig. Det lar seg ikke gjøre å føre eksakt bevis for det tap som er påført Ragnvald Osnes A/S. Under henvisning til tvistemålslovens §192, fastsettes erstatningsbeløpet for Olav Kroken vedkommende Åheim Skotøy og Handel A/S til kr. 2.500, og for Jon Sætrenes til kr. 15.000. - - -