Rt-1967-286

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-03-11
Publisert:	Rt-1967-286
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 26/1967
Parter:	A/S Re-ho-ca (advokat Pål Kraby - til prøve) mot Rolf W. Johanson (høyesterettsadvokat Knut Beverfelt).
Forfatter:	Gaarder, Bendiksby, justitiarius Terje Wold, Mindretall: Bahr, Heiberg
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §10, §37, §38, §7, Husleieloven (1939), §1, §31, §36, §39, §41, §46, §4, Lov om fagskulane i landbruket (1964) §10, §37, §38, §3, §7, §8

Dommer Gaarder: Om denne saks gjenstand og nærmere sammenheng henvises til Oslo husleieretts dom av 28. november 1966. Som det fremgår, gjelder den spørsmålet om husleielovens regler for tidsbestemte avtaler kommer til anvendelse når en arbeidstaker med tjenesteleilighet har forpliktet seg til å fraflytte ved arbeidsforholdets opphør. Saken er reist av restaurantselskapet A/S Re-ho-ca mot Rolf W. Johanson, som var ansatt på prøve som kokk ved selskapets restaurant Arena i Oslo, men som ikke ble fast ansatt og fratrådte sin stilling 8. juli 1966 etter oppsigelse fra selskapet. Selskapet nedla for husleieretten påstand om at leieavtalen mellom Johanson og selskapet vedrørende leilighet i Nissens gate 3, Oslo, en gård som eies av A/S Re-ho-ca, opphørte 8. juli 1966, og at Johanson skulle tilpliktes å fraflytte leiligheten. Ved husleierettens dom av 28. november 1966 ble Johanson frifunnet. Saksomkostninger var ikke påstått. Dommen er avsagt under dissens, idet en av domsmennene stemte for å ta til følge utleierens - arbeidsgiverens - påstand.

A/S Re-ho-ca har påanket dommen, og anken er av kjæremålsutvalget tillatt innbrakt direkte for Høyesterett.

Anken gjelder husleierettens rettsanvendelse. Det hevdes prinsipalt at retten har oppfattet uttrykket «leieavtale for en viss tid» i husleieloven for snevert. Uttrykket omfatter ikke bare de tilfelle der leietiden er «fullt tidsbestemt», altså der det er fiksert en bestemt dato eller et bestemt tidsrom, men også tilfelle hvor leietiden er «relativt bestemt», dvs. knyttet til en viss begivenhets inntreden, m.a.o. leieforhold som er avtalt å skulle opphøre uten oppsigelse. Uttrykket «tidsbestemt» hadde i husleielovgivningen før 1939 en slik fastlagt vid betydning, og

Side:287

det er intet i forarbeidene til loven av 1939 som tyder på at «viss tid» skulle ha et annet innhold i den nye lov. Husleielovens §38, 2. ledd, angår etter den ankendes mening bare de «fullt tidsbestemte» leieavtaler. Samme paragrafs femte ledd nr. 2 angår de kombinerte leie- og arbeidsavtaler der det ikke er uttalt i leiekontrakten at den skal opphøre når arbeidsforholdet opphører. Dersom uttrykket «viss tid» skal oppfattes så snevert som husleieretten gjør, ville ikrafttredelsesreglene i lovens §46 ikke ha noen bestemmelse om de «relativt tidsbestemte» avtaler, og også dette viser etter den ankendes mening at husleieretten tar feil. - Subsidiært har den ankende hevdet at uansett hvordan man tolker uttrykket «viss tid», er loven - som i prinsippet er deklaratorisk - ikke til hinder for at man gyldig kan avtale at et leieforhold skal opphøre samtidig med et arbeidsforhold. Man har for så vidt her for seg en opphørsgrunn som loven ikke omhandler, og heller ikke forbyr.

Den ankende har nedlagt slik påstand:

«1) Leieavtale inngått 20. april 1966 mellom Rolf W. Johanson og A/S Re-ho-ca vedrørende leilighet i Nissensgt. 3, Oslo, opphørte 8. juli 1966.

2) Rolf W. Johanson dømmes til å fraflytte den i punkt 1) nevnte leilighet.»

Rolf W. Johanson har påstått husleierettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for Høyesterett.

Det er for Høyesterett fremlagt en rekke nye dokumenter, således utskrifter av namsretts- og andre rettsavgjørelser, og kontraktsformularer som viser at klausuler som den omtvistede er alminnelige i kontrakter om tjenesteleiligheter, og dessuten forekommer i arbeidsreglementer godkjent av Arbeidstilsynsrådet.

Jeg er kommet til samme resultat som husleieretten og kan i alt vesentlig tiltre dens begrunnelse. Jeg kan ikke se at den eldre husleielovgivning gir noe bidrag til tolkingen av uttrykket «viss tid» i loven av 1939, og jeg forstår uttrykket på samme måten som husleieretten. Jeg legger som den en vesentlig vekt på husleielovens §38 annet ledd, som tydelig forutsetter at leietakeren på forhånd er klar over når leietiden er slutt. Ellers kan han jo ikke innen 6 måneder før dette tidspunkt gå til saksanlegg. Den ankende part undergir utrykket «viss tid» i §38 annet ledd en annen tolking enn i de andre bestemmelser i husleieloven, men det kan ikke skjønnes at lovens tekst eller motiver gir støtte for den oppfatning at uttrykket i §38 annet ledd har et annet innhold enn i loven for øvrig.

Når det gjelder den ankendes subsidiære anførsler, er jeg enig med husleieretten i at avtaler som ikke er inngått på en viss tid, bare kan bringes til opphør ved oppsigelse etter lovens §7, jfr. §10 og §37, bortsett fra tilfelle av vesentlig mislighold. Dette må også gjelde om leieavtalen er kombinert med et arbeidsforhold. Med husleieretten ser jeg det slik at denne oppfatning har en vesentlig støtte i husleielovens §38 femte ledd

Side:288

nr. 2, som gir leietakeren rett til å få oppsigelse av leieavtale rettslig prøvet - riktignok i begrenset utstrekning - også når han har leid leiligheten «i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift». Når den ankende part har anført at dette lovsted handler om prøvelse av oppsigelse, og derfor ikke angår tilfelle da oppsigelse etter avtalen er unødvendig, kan jeg ikke være enig. Lovstedet forutsetter etter mitt syn at oppsigelse er nødvendig også i de såkalte kombinerte leieforhold. Reelt sett kan det ikke skjønnes å være grunn til en vesentlig forskjellig behandling av på den ene side leiekontrakter som uttaler eller klart forutsetter at leieren har leid leiligheten «i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift», og på den annen side leiekontrakter som inneholder en uttrykkelig uttalelse om at leieforholdet skal opphøre samtidig med arbeidsforholdet. I realiteten er interessene i begge tilfelle de samme, og det kan være tilfeldig om den ene eller annen uttrykksmåte er valgt. Den - riktignok innskrenkede - beskyttelse som lovens §38 femte ledd nr. 2 gir en leietaker som har fått leiligheten i egenskap av arbeidstaker, ville bli vesentlig svekket og ville formentlig få liten praktisk betydning, dersom det skulle være anledning til å unngå bestemmelsen ved å velge en kontraktsform som den det her gjelder. Dette ville etter mitt syn ikke være i samsvar med lovens intensjoner. Husleieloven er jo en sterkt sosialt preget lov. Dens vesentlige formål har vært å verne leietakere i den vanskelige boligsituasjon som i lang tid har foreligget, og dette formål har utvilsomt også bestemmelsen i §38 femte ledd nr. 2. - Jeg tilføyer til slutt at jeg ikke i lovens §46 - se særlig annet ledds annet punktum - kan se noen støtte for den ankendes oppfatning, snarere tvert imot.

Den ankende part må etter vanlige prosessregler ilegges saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Husleierettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Re-ho-ca til Rolf W. Johanson 3.000 - tre tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bahr: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende.

Etter leiekontrakten er leieforholdet «opprettet i forbindelse med leierens stilling som kokk på restaurant Arena. Det opphører samtidig med at han fratrer denne stilling». Avtalen er i samsvar med gjeldende tariffavtale for hoteller og restauranter - «Oslo-overenskomsten» - hvis §4 punkt 6 bestemmer: «En arbeider som fratrer sin stilling ved bedriften, er forpliktet til (hvis ikke annen avtale treffes) fratredelsesdagen å fraflytte det

Side:289

losji bedriften har skaffet ham», jfr. punkt 1, som viser at «losji» også omfatter «bygninger som bedriften eier eller leier med innkvartering som formål». Det var under prosedyren for Høyesterett enighet mellom partene om at bestemmelsen omfatter også et forhold som det foreliggende.

Det er for Høyesterett fremlagt et omfattende materiale til belysning av praksis i bedrifts- og næringslivet vedkommende det spørsmål det her er tale om. Av dette materiale fremgår - som også nevnt av førstvoterende - at leieavtaler for «tjenesteboliger», med samme slags opphørsklausul som den foreliggende er meget utbredt og regulert ved bestemmelser i tariffavtaler og arbeidsreglementer. Det forekommer meg også klart at det - ikke minst under de nåværende vanskelige forhold på boligmarkedet - vil kunne være av stor betydning for en bedrift som søker arbeidskraft, at den kan tilby arbeidstakeren bolig i hus den eier eller disponerer. Det er videre klart at bedriften ved senere opphør av arbeidsforholdet vil ha bruk for så snart som mulig å kunne få leiligheten disponibel til bruk for ny arbeidstaker. Det er på den annen side ikke rimelig at den fratrådte arbeidstaker - som i regelen vil ha tatt arbeid ved en annen bedrift - skal kunne bli sittende i leiligheten i lengre tid etter at det tidligere arbeidsforhold er opphørt. Må leieavtaler av denne art gjøres oppsigelige, vil dette i de fleste tilfelle få den konsekvens, at arbeids- og leieforhold utløper til forskjellig tid.

Slike leieavtaler, knyttet til arbeidsforhold og beregnet på å opphøre sammen med dette, tjener etter min mening utvilsomt et berettiget behov. Etter det som foreligger, må jeg gå ut fra at vedkommende leietakere i det store antall tilfelle finner det naturlig og rimelig at de må flytte når arbeidsforholdet er slutt, og også gjør det. Jeg ser det slik at den oppfatning som førstvoterende gjør seg til talsmann for, vil rive bort grunnlaget for en omfattende, innarbeidet og etter mitt syn velgrunnet praksis, som har støtte av organisasjonene på begge sider i arbeidslivet.

Når det gjelder leietakerens interesser, er jeg klar over at det kan forekomme tilfelle hvor det vil virke hårdt for ham og i tilfelle hans familie om utflytting etter krav fra bedriften må finne sted når arbeidsforholdet er opphørt. Særlig vil dette gjøre seg gjeldende hvor det er bedriften som har sagt opp arbeidsavtalen. Det dreier seg imidlertid om en konsekvens arbeidstakeren må overveie når han går inn i arbeids- og leieforholdet. I hotell- og restaurantfaget, som vi her har med å gjøre, er opphørsklausulen - som tidligere nevnt - akseptert av fagorganisasjonen, idet den er tatt inn i tariffoverenskomsten, noe jeg legger ikke liten vekt på. For øvrig vil leietakeren her, som ved andre leieforhold, ha adgang til gjennom saksanlegg å søke vilkåret kjent ugyldig etter husleielovens §36 hvis han mener det virker urimelig. Jeg tilføyer at i det foreliggende tilfelle må leietakerens interesser - hans behov for en viss overgangstid til å se seg om etter nytt husvær - etter min mening være

Side:290

tilstrekkelig varetatt ved arbeidsgiverens tilbud om å forlenge leietiden med to måneder.

Jeg skal så gjøre nærmere rede for mitt syn på de rettslige spørsmål saken reiser.

På samme måte som førstvoterende og husleieretten legger jeg til grunn at det er et virkelig leieforhold vi står overfor, noe som også er erkjent av den ankende part. Men jeg vil i denne forbindelse nevne at det etter min mening ikke er noen skarp grense mellom de tilfelle hvor leieforholdet mellom arbeidstaker og arbeidsgiver har karakteren av et virkelig leieforhold, og de tilfelle hvor arbeidsforholdet er det dominerende og leieforholdet av den grunn anses å falle utenfor husleieloven. I tilfelle av den sistnevnte art vil det være klart at arbeidstakeren må flytte når arbeidsforholdet er opphørt, uten å kunne påberope noen av husleielovens verneregler.

Jeg er videre enig med førstvoterende i at leieavtalen i dette tilfelle ikke kan anses inngått «for en viss tid» i den betydning hvori uttrykket er brukt i husleieloven, spesielt i dens §7, §10 og §38 annet ledd. Jeg tiltrer det førstvoterende har sagt om dette spørsmål.

Derimot kan jeg ikke være enig med førstvoterende når han antar at avtalen, i og med at den ikke er tidsbegrenset, bare kan bringes til opphør ved oppsigelse etter lovens §7, med den følge at bestemmelsene i §38 om prøving av gyldigheten av oppsigelse og spesielt paragrafens femte ledd nr. 2 kommer til anvendelse. Jeg bygger da - i samsvar med den ankende parts subsidiære betraktning - på den forståelse av loven, at bestemmelsene i §7 og §10 om opphørsmåten er fravikelige, at de m.a.o. gir plass også for avtale om annen opphørsmåte, f.eks, ved en fremtidig inntredende, ikke tidsbestemt begivenhet som det her er tale om. Jeg viser i denne sammenheng til lovens §4. Videre peker jeg på at loven klart forutsetter en opphørsmåte som hverken faller inn under en «viss tid» eller er betinget av oppsigelse, nemlig mislighold av leiekontrakten, f.eks, ved manglende leiebetaling, jfr. lovens §39 som her etablerer en egen beskyttelsesordning i form av en regel om påkrav. Også bestemmelsen i §31 om leierens død kan nevnes i denne forbindelse. Jeg tilføyer at husleielovens forarbeider, så vidt jeg kan se, ikke gir holdepunkt for at bestemmelsene i §7 og §10 er ment å skulle gi en uttømmende og ufravikelig regulering av opphørsmåten. Det finnes i forarbeidene heller ikke noe om det spesielle spørsmål denne sak reiser, nemlig hvorvidt bestemmelsen i §7 om at ikke tidsbestemte leieforhold kan sies opp, er til hinder for at det med rettsvirkning treffes avtale om fraflytting av tjenesteleilighet samtidig med at arbeidsforholdet opphører. Jeg oppfatter forarbeidenes taushet på dette punkt slik, at lovgiverne ikke har gjort dette spørsmål til gjenstand for særskilt overveielse eller i hvert fall funnet ikke å burde ta stilling til det.

Jeg kan i motsetning til husleieretten ikke finne grunnlag for at spørsmålet om fravikeligheten av lovens §7 og §10 skulle

Side:291

stå i noen særstilling for kommuner hvor lovens kap. 7 er gjort gjeldende (jfr. §1 og §41 nr. 1).

Jeg ser det altså slik at husleieloven ikke er til hinder for at det avtales leieforhold med opphørsklausul som den det her gjelder. Og klausulen må da etter min mening kunne gjøres gjeldende av den ankende part etter sitt innhold. Det er på det rene at ankemotparten ikke har tatt noe skritt for å få klausulen satt til side etter lovens §36.

For så vidt bestemmelsen i lovens §38 femte ledd og spesielt dets punkt 2 har vært påberopt for flertallets oppfatning, bemerker jeg:

Det er ganske visst så, at denne bestemmelse fremtrer som direkte myntet på leieavtaler om «tjenestebolig». Men bestemmelsen forutsetter - som de øvrige regler i §38 første, fjerde og følgende ledd - at det foreligger et oppsigelig leieforhold og en oppsigelse av leieforholdet fra utleierens side; det er gyldigheten av en slik oppsigelse som i tilfelle skal prøves. Som allerede nevnt finner jeg imidlertid at det ikke etter lovens regler for øvrig kreves oppsigelse ved et leieforhold som det vi har med å gjøre i saken. Og bestemmelsen i §38 femte ledd nr. 2 sier selv ikke noe om i hvilke tilfelle leieforholdet er å anse som oppsigelig. Jeg tilføyer at denne bestemmelse vil ha sin selvstendige praktiske betydning også om man anser den begrenset til leieavtaler som etter sitt innhold ikke opphører uten videre ved opphør av arbeidsforholdet, men først etter oppsigelse. Av det tidligere nevnte materiale fremgår, at også denne type leieavtaler er vel kjent i praksis, selv om de kanskje ikke er så vanlige som avtaler med bestemmelser om automatisk opphør.

Jeg stemmer etter dette for at den ankende parts påstand tas til følge.

Den ankende part har heller ikke for Høyesterett påstått seg tilkjent saksomkostninger.

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Bahr.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Gaarder.

Justitiarius Terje Wold: Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende, dommer Gaarder.

I anledning av de mer alminnelige bemerkninger i annenvoterende dommer Bahrs votum viser jeg til at de kombinerte leie- og arbeidsforhold - som også nevnt av husleieretten - ikke er noen nydannelse. De har vært i bruk før husleieloven, og det fremgår både av loven og dens forarbeider at man var fullt oppmerksom på disse kontraktsforhold. De faller i to grupper: En gruppe hvor arbeidsforholdet er det vesentlige og hvor ordningen av boligspørsmålet uten videre følger arbeidsforholdet. I disse tilfelle kommer husleieloven ikke til anvendelse. Jeg viser til Innst. O. XIII fra Stortingets sosialkomité, komitéens bemerkninger til lovens §3, hvor det bl.a. heter: «Efter komitéens opfatning vil således et kombinert leie- og arbeidsforhold

Side:292

falle utenfor loven når arbeidsforholdet fremtrer som det vesentlige ved forholdet sett under ett.» - Det er etter min mening kontraktsforhold av denne art som «Oslo-overenskomsten» §4.6 gjelder for. Det dreier seg om «losji» bedriften har skaffet arbeideren. Jeg viser også til overenskomstens §4.1-5, som punkt 6 slutter seg til. - Oslo-overenskomstens §4.6 har samme opphørsbestemmelse som kontrakten av 20. april 1966 mellom Rolf W. Johanson og restaurant Arena, men den sistnevnte kontrakt gjelder et virkelig husleieforhold, og faller inn under den annen gruppe av kombinerte leie- og arbeidskontrakter, den gruppe som husleieloven gjelder for. Kontrakten i sin helhet er sålydende:

«Dags dato er inngått følgende avtale mellom kokk Rolf W. Johanson og restaurant Arena angående leieforhold i Nissensgt. 3.

Leieforholdet er opprettet i forbindelse med leierens stilling som kokk på restaurant Arena. Det opphører samtidig med at han fratrer denne stilling.

I tilknytning til leieforholdet i Nissensgt. 3 forplikter Rolf W. Johanson seg til vederlagsfritt å utføre vaktmesterarbeide i gården, heri inkludert feiing av gården og snømåking av gård og fortau.

Husleien er kr. 137,50 ethundreogtrettisju 50/100 - pr. måned og betales i forbindelse med avlønning på restaurant Arena.»

Husleieforhold av denne type var man også fullt oppmerksom på da husleieloven av 1939 ble gitt, og man inntok en særskilt bestemmelse om disse husleieforhold i lovens §38: Oppsigelse skulle ikke av retten kunne kjennes ugyldig «når leieren har leid leiligheten eller rummet i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift, men skal tre ut av arbeidsforholdet, likevel så at retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i arbeidstvist». Her forutsettes således uten videre at oppsigelse skulle skje også i slike forhold. Leietakeren skulle ha det varsel som oppsigelsen gir, men oppsigelsen skulle ikke kunne kjennes ugyldig av retten. Denne bestemmelse i loven av 1939 ble endret i 1946. - Det hadde vist seg i praksis (se Ot.prp. nr. 131 (1945-46) «å forekomme tilfelle av oppsiinger av den art som er omhandlet hvor særlige grunner kunne gjøre det rimelig, at oppsiinga blir kjent ugyldig av husleieretten og leieboeren gitt adgang til å fortsette leieforholdet. - - -

Loven har siden 1946 hatt sin nåværende lydelse, og det synes ikke å være falt lovgiveren inn at leietakeren ikke også i disse husleieforhold skulle ha krav på oppsigelse. Det finnes heller intet om dette i lovens forarbeider. Jeg må anta etter det som er opplyst for Høyesterett, at loven har vært praktisert i samsvar med denne forståelse av loven, selv om leietakerne i det store antall tilfelle ikke har påberopt seg bestemmelsen i §38 femte ledd punkt 2, men flyttet ved arbeidsforholdets opphør. Det kreves jo også «særlige grunner» dersom leieforhold skal fortsette etter arbeidsforholdets opphør. Jeg viser i denne

Side:293

sammenheng til Norges Industriforbunds brev av 11. januar 1960, hvor det bl.a. heter: «Utviklingen innen boligsektoren i årene etter krigen har medført en betydelig økning i den boligbygging som er foretatt av bedriftene til fordel for arbeidere og funksjonærer. Ved utleie av disse boliger er det helt klart at husrommet er stillet til den ansattes disposisjon i egenskap av at han er arbeidstager ved bedriften. Foruten arbeidsforholdet og sideordnet det foreligger der således også et leieforhold mellom partene som husleieloven får anvendelse på.» Industriforbundet foreslo at leieforhold vedrørende tjenesteboliger skulle utelukkes fra husleieloven. Komitéen til revisjon av husleieloven, som Industriforbundets skrivelse var rettet til, drøftet i sin innstilling av 26. juni 1964 - også nevnt av husleieretten - om oppsigelsesvernet i lovens §38 femte ledd punkt 2 for leietakere i kombinerte leie- og arbeidsforhold skulle utvides slik at disse leietakere fikk samme beskyttelse mot oppsigelse som andre leieboere, og uttalte bl.a.: «Komitéen har funnet det meget vanskelig å foreta en rettferdig interesseavveiing i disse tilfelle, men er blitt stående ved at den mulighet domstolene har til å gripe inn i de mest urimelige forhold etter lovendringen i 1946, gir en så vidt stor garanti for at avgjørelsene kan bli rettferdige, at man ikke har villet bringe i forslag noen realitetsforandring i bestemmelsen. - Komitéen kan på den annen side heller ikke bifalle et forslag som er innkommet fra Norges Industriforbund, og som går ut på at leieforhold vedrørende tjenesteboliger utelukkes fra lovens saklige virkeområde og blir å betrakte som et tillegg til arbeidsavtalen. - - -» Det jeg her har nevnt, viser at husleierettens og Høyesteretts flertalls syn i denne sak ikke er i strid med, men i samsvar med oppfatningen i praksis. Etter min mening er det heller ikke grunnlag for å hevde at et annet syn når det gjelder slike virkelige leieforhold, som vi behandler i denne sak, har støtte fra organisasjonene på begge sider i arbeidslivet.

Når det så gjelder den rettslige vurdering, tiltrer jeg husleierettens begrunnelse, som jeg er enig i. Jeg kan også i det vesentlige tiltre førstvoterendes merknader.

Høyesteretts mindretall (to dommere) har gitt den ankende part medhold i det subsidiære søksmålsgrunnlag. - Idet jeg henviser til det husleieretten har anført om dette, finner jeg grunn til å tilføye følgende:

Det oppsigelsesvern som en leietaker har etter §37 §38 i husleieloven, kan ikke fravikes ved avtale til skade for leietakeren. Har en leietaker en oppsigelig leiekontrakt, kan han ikke tvinges til å fraflytte leiligheten uten oppsigelse, og han har krav på å få oppsigelsens gyldighet prøvet. Dette må gjelde selv om noen uttrykkelig oppsigelsesfrist ikke er avtalt, ja endog selv om det i leiekontrakten uttrykkelig er sagt at leietakeren skal ha plikt til å flytte uten oppsigelse. I så fall kommer lovens frister til anvendelse. Oppsigelsesvernet følger av det reelle innhold leieavtalen har. Dersom en leieavtale etter sitt innhold er

Side:294

oppsigelig i husleielovens forstand, gjelder oppsigelsesvernet uten videre og kan ikke rokkes ved avtale til skade for leietakeren. - Det er nok så at lovens §7 og §10 ikke er ufravikelige, men dette har intet med oppsigelsesvernet å gjøre. Har en leieavtale det innhold at den faller inn under §7, så bestemmer lovens preseptoriske regler at leietakeren skal ha det oppsigelsesvern som følger av §37 §38.

Det leieforhold saken gjelder, er ikke inngått «for en viss tid», lovens §10. - Etter lovens §7 kan da «hver av partene si opp leieforholdet med avtalt eller lovlig varsel, jfr. §8». Det følger herav at leieforholdet er oppsigelig. Leiligheten er på 2 rom og kjøkken, og oppsigelsesfristen er da minst én måned. Jfr. lovens §8 punkt 1.

Det sier seg selv at det er full adgang til å avtale at en leiekontrakt skal opphøre ved en fremtidig inntredende, ikke tidsbestemt begivenhet. De kombinerte leie- og arbeidsforhold er et godt eksempel på dette. Vi har også andre eksempler fra praksis: avtaler om at leieforholdet skal opphøre når eiendommen selges, at det skal vare til utleierens sønn eller datter gifter seg osv. Men dette betyr ikke at leietakeren ikke skal ha krav på oppsigelse. Når det gjelder kombinerte husleie- og arbeidsforhold, synes lovens §38 femte ledd punkt 2 tvert imot å gå ut fra det motsatte syn. I lovens forarbeider er det også uttrykkelig forutsatt at slike leietakere «må ha krav på samme rettsbeskyttelse som andre leiere av hus», jfr. departementets merknader til lovens §3 - Ot.prp. nr. 1 - 1939. Kontrakten mellom partene i den sak vi behandler sier heller intet om oppsigelse. Det kunne derfor i og for seg være et spørsmål om kontrakten klart gir uttrykk for at leietakeren ikke skal ha oppsigelse. Jeg viser til at den ankende part selv har tilbudt leietakeren å beholde leiligheten i ytterligere 2 måneder slik at han ville få en rimelig frist for å skaffe seg en ny leilighet. Jeg går imidlertid ikke nærmere inn på dette spørsmål, som ikke er særskilt behandlet under prosedyren, og som det etter mitt syn heller ikke er nødvendig å ta standpunkt til. Jeg nevner dog til slutt at det ikke synes helt adekvat å betegne en avtale om at et leieforhold skal opphøre ved arbeidsforholdets opphør eller ved andre fremtidige, ikke tidsbestemte begivenheters inntreden som en avtale om leieforholdets «opphørsmåte». I virkeligheten er det vel i alle disse tilfelle «opphørsgrunner» som avtales, og som har selvstendig betydning for rettsforholdet. Opphørsmåten sies det i grunnen intet om.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av husleierettens dom (byrettsdommer Harald Elstad med domsmenn):

- - -

Side:295

De faktiske forhold som danner bakgrunnen for den konkrete saken, er kort følgende:

Firma A/S Re-ho-ca driver bl.a. Arena restaurant i Oslo. I 1961 kjøpte selskapet Nissensgate 3 i Oslo. Formålet var å skaffe husrom til arbeidstakere ved restauranten. Det er 10 leiligheter i gården. Foreløpig har selskapet til sitt formål bare greid å frigjøre 3 leiligheter. Den leiligheten saken gjelder, er en av dem. Den er på 2 rom og kjøkken.

Rolf W. Johanson ble 17. april 1966 ansatt som kokk på Arena Restaurant på prøvetidskontrakt. Hans forgjenger i arbeidet hadde hatt leilighet i Nissensgate 3, og hadde flyttet ved arbeidsforholdets opphør. Johanson fikk overta forgjengerens leilighet. Den 20. april 1966 ble det opprettet leiekontrakt med bl.a. følgende avsnitt:

«Leieforholdet er opprettet i forbindelse med leierens stilling som kokk på restaurant Arena. Det opphører samtidig med at han fratrer denne stilling.»

Johanson flyttet inn i leiligheten med kone og ett barn. Den 21. juni 1966 fikk Johanson brev fra arbeidsgiveren hvor det ble vist til prøvetidskontrakten, og meddelt Johanson at han ikke kunne få (fast) ansettelse, og at han måtte slutte med siste arbeidsdag 8. juli s.å. Brevet endte med følgende avsnitt:

«I denne forbindelse henvises til leiforholdet i Nissensgate 3 og for å hjelpe Dem med boligspørsmålet opprettes en leiekontrakt på 2 måneder mellom Dem og restaurant Arena.»

Johanson ville ikke anerkjenne en plikt til å fraflytte fordi om arbeidsforholdet skulle opphøre. Som en konsekvens av det ville han heller ikke gå med på den utsettelse med fraflytningen som lå i å få en ny, klart tidsbegrenset leieavtale på 2 måneder.

Den 11. juli 1966 sendte A/S Re-ho-ca begjæring til Oslo namsrett om å få Johanson utkastet. I det rettsmøte som ble holdt i namsretten, ble det omtalt en dom fra Oslo husleierett av 28. april 1965. Prosessfullmektigen for A/S Re-ho-ca hadde ikke vært oppmerksom på denne dommen tidligere. Den førte til at utkastelsesbegjæringen ble trukket tilbake.

Johanson bor fremdeles i leiligheten i Nissensgate 3 og vegrer seg fortsatt for å fraflytte. Han er nå i arbeid som kokk ved restaurant «Den Gyldne Elefant» på Grorud i Oslo. Hans kone venter snart sitt annet barn. Han er medlem av OBOS, men har bare vel 3 års ansiennitet.

Som det skjønnes ble ikke Johanson særskilt sagt opp fra leieforholdet ved en skriftlig oppsigelse som fyllte formkravene i husleielovens §37. Han har således ikke hatt noen anledning til selv å reise husleiesak etter lovens §38. Johanson mener at han i en slik tenkt sak ville fått medhold i at det foreligger «særlige grunner» for å la leieforholdet fortsette, jfr. husleielovens §38 femte ledd.

A/S Re-ho-ca har valgt å reise søksmål selv for å få dom for at Johansons leieforhold opphørte uten særskilt oppsigelse ved arbeidsforholdets avslutning, jfr. husleielovens §7 §10. Hvis selskapet får medhold, må Johanson fraflytte. I motsatt fall må selskapet (eventuelt) sende Johanson en skriftlig oppsigelse i samsvar med husleielovens §37. Den vil i tilfelle kunne avføde en ny husleiesak reist av Johanson, som først ved en slik (eventuell) sak får anledning til å komme

Side:296

frem med alt det han har å si om «særlige grunner» for å kjenne oppsigelsen ugyldig.

Til slutt i denne del av fremstillingen kan nevnes at Norsk Arbeidsgiverforening står bakom søksmålet. En lang rekke av foreningens medlemmer har hus og leiligheter som stilles til disposisjon for arbeidstakere på presis samme vilkår som A/S Re-ho-ca har anvendt. Det har stor betydning å få klarlagt om bedriftseiersynspunktet er rettslig holdbart. Så vidt skjønnes er tvisttilfellet A/S Re-ho-ca mot Johanson plukket ut med sikte på å få en prøvesak som kan kjøres til topps. Men selvsagt har utfallet av saken også den største betydning for de to som konkret er part og motpart. - - -

Retten viser til saksfremstillingen og til gjengivelsen av hovedtrekkene i partenes anførsler. Ved den rettslige vurderingen av saken har det vist seg å være meningsforskjell innen retten.

Flertallet, byrettsdommer Harald Elstad og montør Kåre Hansen, mener at A/S Re-ho-ca ikke kan gis medhold. Begrunnelsen for det er følgende:

Husleieloven gjelder for alle slags leieforhold. Den gjelder således også for leiesiden i de kombinerte leie- og arbeidsforhold. Forutsetningen er imidlertid at det foreligger et virkelig leieforhold. Loven gjelder ikke for de tilfelle hvor arbeidsforholdet er det vesentlige, og hvor ordningen av boligspørsmålet fremtrer som et uvesentlig appendiks. Johansons adgang til å disponere leiligheten i Nissensgate 3 hadde karakteren av et virkelig leieforhold. Det er i det hele tatt ikke bestridt av A/S Re-ho-ca.

Husleieloven opererer med to hovedgrupper av leieforhold. Det er de oppsigelige og de som opphører uten oppsigelse. Til den første gruppen hører alle leieforhold som ikke er inngått for «en viss tid», - lovens §7. Paragraf 7 hører ikke til de ufravikelige bestemmelser i loven. Det gjør heller ikke §10 som særskilt omhandler leieavtaler inngått for «en viss tid». Adgangen til fravik er imidlertid begrenset av ufravikelige bestemmelser ellers i loven. Det utelukker muligheten for rettsgyldig å anvende kontraktstyper som f.eks. går ut på at leieforholdet opphører uten oppsigelse selv om det ikke er inngått for «en viss tid». I hvert fall antas det å være tilfelle i Oslo og andre steder hvor lovens kapitel 7 gjelder. En slik kontraktstype vil representere et forsøk på å komme klar av vernereglene i bl.a. §38 som ikke kan fravikes til skade for leietakeren.

Det vesentlige spørsmål i denne saken blir således om kontrakten mellom A/S Re-ho-ca og Johanson kan oppfattes som en avtale inngått for «en viss tid», - i den mening husleieloven bruker dette uttrykket.

Flertallet mener at uttrykksmåten «leieavtaler for en viss tid» må være myntet på de klart tidsavgrensede avtaler. Det behøver ikke nødvendigvis å bety bare de avtalene som skal vare til en bestemt dag, eller i et eksakt angitt tidsrom. En kan godt tenke seg avtaler som skal opphøre f.eks. ved avslutningen av en sesong. Poenget er at partene ved inngåelsen av avtalen har klart for seg hvor lenge den skal vare, - innenfor snevre grenser. Flertallet mener at dette både følger av lovteksten og har støtte i forarbeidene til loven. Den vil spesielt feste oppmerksomheten ved regelen i §38 annet ledd. Den ville henge

Side:297

i luften om uttrykket «en viss tid» blir oppfattet annerledes enn nevnt. Nå hevder A/S Re-ho-ca at særregelen i §38 annet ledd bare gjelder for de klart tidsavgrensede avtalene, mens avtaler for «en viss tid» er en meget videre gruppe. Hvis det skulle være riktig, måtte en forutsette at regelen hadde fått en klosset utforming. En slik forutsetning kan en ikke basere seg på uten solid støtte i forarbeidene. De gir imidlertid ingen støtte for den oppfatning A/S Re-ho-ca hevder. - Om en tar for seg de første kommentarutgavene til husleieloven, synes det heller ikke å ha hersket noen tvil om at avtaler for «en viss tid» var de i tid bestemt avgrensede. Flertallet viser til Sørensens kommentar (utg. 1939) 45-46. Den viser videre til Knudsens kommentar (utg. 1939) 26. Det kan være grunn til å nevne at Knudsen hadde vært sekretær for husleielovkomitéen, hadde deltatt ved utarbeidelsen av proposisjonen til lov, og endelig også hadde vært sekretær for Stortingets Sosialkomité ved dens behandling av lovforslaget.

Når det gjelder de kombinerte leie- og arbeidsforhold, antas også regelen i lovens §38 femte ledd å gi støtte for den oppfatning av uttrykket «en viss tid» som flertallet mener er riktig. Regelen er direkte myntet på disse kombinerte forhold. Den kan ikke fravikes til skade for leietakeren. Hvis det var så enkelt å komme klar av regelen som bare å anvende kontrakter av den typen Johanson hadde, skulle en ventet å finne forholdet omtalt i forarbeidene. Denne kontraktstypen er jo ingen nydannelse, - så vidt flertallet kan skjønne. Lignende kontrakter har sikkert vært brukt i årrekker ved forskjellige bedrifter. I forarbeidene finner en imidlertid intet om det. Det gjelder både forarbeidene til loven i den opprinnelige form, og forarbeidene til lovendringen av 13. desember 1946 som førte til at §38 femte ledd fikk sin nåværende form. I denne forbindelse kan også nevnes en komitéinnstilling om revisjon av husleieloven som ble avgitt 27. juni 1964. På 46-48 er omtalt problemene i forbindelse med tjenesteboliger. Det er bl.a. nevnt et forslag fra Norges Industriforbund om å unnta tjenesteboliger fra lovens saklige virkeområde. En finner ingen antydning om at kontrakter av den typen som Johanson hadde, faller utenfor regelen i §38 femte ledd. Tydeligvis har den tanke ikke falt noen inn. Det kan heller ikke være en riktig tanke. For i så fall kunne en ufravikelig verneregel gjøres illusorisk ved et pennestrøk.

Flertallet slutter seg således helt ut til den oppfatning som tidligere er kommet til uttrykk i Oslo husleieretts dom av 28. april 1965 (R.G. 1965 638). Det er oppmerksom på at Eidsivating lagmannsrett synes å ha bygget på en annen oppfatning av det aktuelle rettsspørsmål i en kjennelse av 22. juni 1963 og kanskje også i en kjennelse av 30. juli 1966. Det som ellers er lagt frem av eksempler fra rettspraksis, anser flertallet det for unødvendig å gå inn på.

Foranlediget av mindretallets bemerkninger skal nevnes at flertallet er klar over de motargumenter som fra bedriftslivets side kan reises mot lovens ordning - slik flertallet mener at den er. Interessekonflikten mellom arbeidsgiver og arbeidstaker i forbindelse med tjenesteleiligheter er imidlertid ikke av ny dato. Den må antas å være vurdert og løst da husleieloven ble laget. Hvis utviklingen senere skulle ha ført til at det må anses hensiktsmessig å få en annen ordning enn

Side:298

den loven har, må det bli en sak for den lovgivende myndighet, og ikke for domstolene.

Mindretallet, murmester Egil Taugbøl, mener at Johansons leieavtale var tidsbestemt, at leietiden var bestemt ved arbeidets varighet, og at en slik leieavtale ikke behøver å sies opp særskilt. Mindretallets begrunnelse er følgende:

Hvis en arbeidstaker med tjenesteleilighet skulle ha anledning til å få prøvet for retten om det foreligger «særlige grunner», ville slike leieavtaler bli helt illusoriske. Selv om retten finner at «særlige grunner» ikke foreligger, har arbeidstakeren ved å nekte å flytte, hindret bedriften i å benytte leiligheten til det den var beregnet til i så lang tid som rettssaken pågår. Det kan i første omgang bli et halvår eller mer, og ved bruk av ankeadgangen kanskje den dobbelte tid. Det vil være til stor sjene for bedriften som ofte vil ha ofret store summer og meget arbeid på å skaffe seg de nødvendige tjenesteleiligheter. Etter mindretallets oppfatning bør det primære i slike avtaler ligge i arbeidet, og det sekundære i leiligheten. En arbeidstaker må ikke tre inn i et arbeidsforhold først og fremst for å få leilighet. - - -