Rt-1969-1171

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1969-11-07
Publisert:	Rt-1969-1171
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 126B/1969
Parter:	Thorbjørn Thorsen (høyesterettsadvokat F. B. Sigmond) mot Hammerfest kommune (høyesterettsadvokat Andreas Arntzen).
Forfatter:	Bølviken, Roll-Matthiesen, Leivestad, Anker, Bahr
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §41, Skjønnsprosessloven (1917) §42

Dommer Bølviken: Etter at Hammerfest kommune hadde vedtatt reguleringsplan for området Baksalen i Hammerfest, et område som blant annet omfatter Thorbjørn Thorsens eiendom matr. nr. 408 «Fjellheim», begjærte kommunen den 9. august 1967 forsøkstakst etter bygningslovens §41 med sikte på ekspropriasjon av Thorsens eiendom. Underskjønn ble avhjemlet den 22. september 1967 og overskjønn den 24. juli 1968. Overskjønnet hadde denne slutning:

«1. Erstatningen for 450 kvm av matr.nr. 408 i Hammerfest som er brukt til utvidelse av Skytterveien, fastsettes til kr. 1.800,- - kronerettusenottehundre -.

2. Erstatningen for resten av matr.nr. 408 i Hammerfest fastsettes til kr. 177.056,- - kroneretthundreogsyttisyvtusenogfemtiseks -.

3. Hammerfest kommune betaler de lovlig omkostninger ved overskjønnet.

4. I saksomkostninger ved overskjønnet betaler Hammerfest kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet til Torbjørn Thorsen kr. 2.680,- - kronertotusensekshundreogotti -.»

Overskjønnets resultat er det samme som det underskjønnet var kommet til, bortsett fra at det ved underskjønnet var avgitt alternativ takst over den del av matr.nr. 408 som vil medgå til en innregulert hovedvei gjennom området, et alternativ som ble frafalt under overskjønnet.

Saksforholdet fremgår av skjønnsrettenes skjønnsgrunner.

Side:1172

Thorbjørn Thorsen har påanket overskjønnet til Høyesterett på grunn av lovanvendelsen og saksbehandlingen. Anken gjelder følgende hovedpunkter:

1. Overskjønnet har ved erstatningsutmålingen feilaktig bygget på kommunens reguleringsplan, hvilket for så vidt tiden for utbyggingen angår, fører til et for den ankende part ugunstig resultat. Det er klar rettspraksis for at det er den utbyggingsplan som er påregnelig og naturlig for området, som skal legges til grunn for erstatningsberegningen, jfr. den grunnleggende avgjørelse for så vidt i Rt-1925-47, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1926-559. I det utbyggingsområde det her gjelder, er den ankende parts tomteareal det mest sentrale, og det som først vil bli byggeklart. Den feil i rettsanvendelsen som foreligger, må føre til opphevelse av skjønnet.

Subsidiært i denne forbindelse påstås overskjønnet opphevet på grunn av uklare og delvis selvmotsigende skjønnsgrunner. Skjønnsretten har dels bygget på den foreliggende, dels på den påregnelige reguleringsplan, og således anvendt forskjellige normer for utmålingen av erstatningen.

2. Det er videre en feil at overskjønnsretten har fratrukket 15 % for veier og basert dette på avtale mellom partene. Noen slik avtale forelå ikke, og skjønnsretten skulle selv ha vurdert hvor meget som naturlig vil gå med til veier. Det foreligger her en feil i rettsanvendelsen og i saksbehandlingen som må føre til opphevelse av skjønnet.

3. Overskjønnsretten har utelukkende taksert arealet som boligtomter og ikke tatt i betraktning den høyere verdi av en delvis utnyttelse til forretninger og annen sentral bebyggelse. Dette er feil i rettsanvendelsen og feil i saksbehandlingen for så vidt det ikke kan sees om retten har vurdert en tilleggsverdi som nevnt.

4. Som rene saksbehandlingsfeil påberopes følgende mangler ved skjønnsgrunnene når det gjelder vurderingen av opparbeidelsesomkostninger og refusjonskrav vedrørende den ankende parts eiendom:

a. Overskjønnsretten har bygget på en omkostningsberegning fremlagt av kommunen over utgiftene for hele utbyggingsområdet. Utgiftene skulle ha vært vurdert spesielt for den ankende parts areal, som er lett å opparbeide.

b. De av kommunen påberopte omkostninger ligger langt over påregnelige refusjonskrav for den ankende parts eiendom også av den grunn at kommunen har tatt med utgifter som etter reglene i bygningsloven ikke kan belastes grunneierne.

c. Overskjønnsretten har ikke tatt stilling til en rekke problemer som reiser seg i forbindelse med at kommunen, som eier det vesentlige av tomtegrunnen i Hammerfest, fester bort tomter til kr. 0,10 pr. m2 pr år. Når det regnes med full refusjon ved salg av tomter av den ankende parts eiendom, kommer han i en ugunstig særstilling. Og det foreligger på grunn av kommunens subsidiering intet naturlig tomteprisnivå, slik at skjønnet er henvist til å regne med et konstruert naturlig og rimelig prisnivå.

Side:1173

Disse spørsmål vedrørende markedsprisen for tomter i Hammerfest er så mangelfullt behandlet i overskjønnet at det også av disse grunner må oppheves.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. Hammerfest byretts overskjønn av 24. juli 1968 oppheves, og henvises til fornyet behandling for skjønnsrett med ny sammensetning.

2. Ved det nye overskjønn oppnevnes sakkyndige skjønnsmenn utenfor Hammerfest kommune.

3. Thorbjørn Thorsen tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten har lagt ned denne påstand:

«1. Hammerfest byretts overskjønn av 24. juli 1968 stadfestes.

2. Hammerfest kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Det anføres fra ankemotpartens side at skjønnsgrunnene når de leses i sammenheng, ikke lider av slike feil at de gir grunnlag for opphevelse av skjønnet. Dersom overskjønnsretten hadde lagt til grunn en lengre utbyggingsperiode etter kommunens reguleringsplan, skulle dette ha kommet til uttrykk i en neddiskontering av den beregnede verdi av tomtearealet. I skjønnet er intet sagt om noen slik neddiskontering. Skulle neddiskontering være foretatt, blir dette mer enn oppveid av at skjønnsretten på den annen side i den ankende parts favør uriktig har tatt hensyn til en ventesjanse ved fremtidig fall i pengeverdien og øket etterspørsel av tomter. Det er videre etter ankemotpartens oppfatning intet grunnlag for å anta at overskjønnsretten under sin helhetsvurdering av tomtearealet ikke har tatt hensyn til en mulig forretningsverdi av enkelte tomter. Reguleringsplanen forelå, og det ble prosedert på arealets sentrale beliggenhet. Det var enighet om at det var vanlig å regne med 15 % fradrag for veigrunn. Vurderingen av omkostningene ved opparbeidelsen og kommunens refusjonskrav beror på skjønn som Høyesterett ikke kan prøve.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Ankepunkt 1.

Grunnlaget for dette ankepunkt er følgende uttalelser i overskjønnet:

«Det er på det rene at den foreliggende disposisjonsplan foruten den nevnte innfartsvei, omfatter boligstrøk, skole, butikksenter og parkeringsplasser. Det foreligger intet om når disposisjonsplanen blir gjennomført i sin helhet og det er således heller ikke mulig å si når den eiendom som eksproprieres vil bli utnyttet. Retten finner at det vil ta atskillig tid før eiendommen blir disponert ved tomtesalg og det er sannsynlig at andre områder innenfor de arealer disposisjonsplanen omfatter vil bli utnyttet og bebygget først.»

Det er i den av den ankende part påberopte avgjørelse i Rt-1925-47, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1926-559, fastslått at det er den utnyttelse av et tomteareal som det etter arealets beliggenhet og andre forhold er naturlig å regne

Side:1174

med, som skal være grunnlag for erstatningsberegningen. Ekspropriantens aktuelle planer for området, enten de fører til en øket eller en redusert verdi i forhold til den anvendelse som det har vært naturlig å regne med, kommer ikke i betraktning. Dette gjelder også tidspunktet for utnyttelsen av arealet. Dersom ekspropriantens utbyggingsplaner fører til et senere utbyggingstidspunkt enn det påregnelige og naturlige utbyggingstidspunkt om grunneieren selv skulle ha utnyttet eiendommen, kan den senere utbygging ikke belastes ekspropriaten ved erstatningsutmålingen.

Overskjønnsretten har hverken når det gjelder tiden for utbyggingen eller erstatningsutmålingen ellers sagt uttrykkelig at det er den påregnelige utbygging, ikke kommunens aktuelle utbyggingsplan, som skjønnsretten bygger sin erstatningsutmåling på. Men det kan etter min mening ikke være tvilsomt at det er den utbygging som ville ha vært naturlig for den ankende part om ikke ekspropriasjonen var kommet, som skjønnsretten har vurdert ved erstatningsberegningen. Jeg viser blant annet til at skjønnsretten har regnet med 15 % fradrag for veier, mens det som faktisk vil gå med etter kommunens plan er 19,16 %. Også når det gjelder tidsmomentet må jeg anta at skjønnsretten har vurdert situasjonen for den ankende part slik den ville ha vært om han selv skulle ha utnyttet arealet.

De uttalelser som den ankende part bygger denne del av anken på, kan ikke leses isolert, men må sees i sammenheng med uttalelsene for øvrige i skjønnet.

Overskjønnsretten innleder erstatningsvurderingen med at det dreier seg om et areal som er skikket som tomtegrunn, men som - slik arealet i dag ligger - er uten vei eller gate, og at utnyttelsen til tomter forutsetter at det blir anlagt gater og adkomstveier innen eiendommen, likesom det før eiendommen kan legges ut til byggetomter, vil påløpe store utgifter til vann og kloakk. I forbindelse med den innfartsvei som skal gå gjennom området, uttaler skjønnsretten at det intet foreligger om når denne vei vil bli anlagt, men at kommunen med den ankende parts samtykke har overtatt en del av eiendommen for å gjøre forberedende arbeider.

Når de angrepne uttalelser i overskjønnet leses på denne bakgrunn, må jeg oppfatte uttalelsene som et ledd i vurderingen av den tid det ville ha tatt før den ankende part kunne ha solgt byggeklare tomter. Den ankende part ville om han selv skulle ha utparsellert arealet, vært avhengig av kommunens tempoplan. Blant annet måtte han ha avventet kommunens fremføring av hovedkloakk.

Det er etter det som nå er opplyst om kommunens arbeider etter overskjønnet mulig at skjønnsretten har vurdert noe feil med hensyn til den tid det vil ta å gjøre området byggeklart, og også med hensyn til den rekkefølge hvori de enkelte områder av det samlede utbyggingsfelt vil bli klare for bygging. Men det dreier seg i tilfelle om mindre forskyvninger innenfor en relativ kort

Side:1175

samlet utbyggingsperiode. Og under enhver omstendighet dreier det seg om faktiske forutsetninger og en vurdering av disse som Høyesterett ikke kan prøve.

Ankepunkt 2.

Jeg forstår den ankende part slik at han erkjenner under overskjønnet å ha erklært seg enig i at 15 % er den normale fradragsprosent for veier, men at han bestrider å ha erklært seg enig i at 15 % er det normale for bolig felter.

Jeg må legge til grunn at det er et resultat av overskjønnsrettens egen vurdering når fradraget for veier er satt til 15 %. Noen feil i rettsanvendelsen kan ikke sees å foreligge. Heller ikke foreligger det noen saksbehandlingsfeil som kan lede til opphevelse av skjønnet, idet en mulig misforståelse av hva partene egentlig var enige om, ikke kan ha hatt noen betydning.

Ankepunkt 3.

Det er fra den ankende parts side ikke bestridt at tomtearealet skal vurderes ut fra den forutsetning at det skal nyttes til boligtomter. Men det gjøres gjeldende at det i dette sentrale strøk var naturlig å regne med at enkelte tomter kunne anvendes til forretninger eller annen sentral bebyggelse som gir bedre avkastning enn rene boligtomter.

Det er etter min mening ikke grunnlag for å anta at skjønnsretten når den har basert erstatningen på en gjennomsnittspris pr. m2, herunder ikke også har vurdert muligheten av at enkelte tomter kunne ha vært brukt til butikker eller annen sentral bebyggelse med den meravkastning utover gjennomsnittsverdien som dette måtte innebære.

Prosedyren under skjønnene har - etter det som er opplyst - vært konsentrert om arealets sentrale beliggenhet, uten at det har vært påstått at enkelte tomter eller deler av arealet skulle ha noen spesiell forretningsverdi. Noen feil i saksbehandlingen kan det da ikke være at skjønnsretten ikke har uttalt noe spesielt om dette.

Ankepunkt 4.

Jeg kan heller ikke se at overskjønnsretten for så vidt angår vurderingen av opparbeidelsesomkostningene og kommunens refusjonskrav har gjort seg skyldig i feil som kan lede til opphevelse av skjønnet.

Skjønnsretten har uttrykkelig uttalt at den finner de av kommunen påberopte omkostninger, kr. 15.000 pr. tomt à 3 til 400 m2, vesentlig for høye. På den annen side har retten funnet at omkostningene vil ligge vesentlig over det refusjonsbeløp, kr. 5.000 pr. tomt, som tidligere har vært krevet. Det dreier seg her om en skjønnsmessig vurdering, og det kan ikke forlanges at skjønnsretten skal angi et bestemt beløp for de omkostninger retten regner med.

Jeg finner heller ikke grunnlag for å anta at ikke vurderingen er skjedd i relasjon til den ankende parts tomteareal. Det var fra den ankende parts side prosedert på at hans areal var lett å opparbeide. Jeg finner videre ikke grunnlag for å anta at

Side:1176

skjønnsretten har regnet med annen refusjon enn den bygningsloven hjemler.

Endelig finner jeg ikke at det er noen feil at skjønnsretten ikke har uttalt seg om hvilken betydning det har for tomteprisnivået at kommunen som den største grunneier fester bort tomter til en avgift som er meget rimelig, og som ikke gir dekning for opparbeidelsesomkostningene. Skjønnsretten har vurdert arealet under hensyn til de priser som den ankende part selv har oppnådd ved tidligere salg av enkelte tomter som lå slik til at de straks kunne få tilknytning til vann og kloakk. De spørsmål som den ankende part nå har reist om betydningen av kommunens monopolstilling og subsidiering av boligbyggingen gjennom rimelige festeavgifter, ble ikke tatt opp for skjønnsretten, og en drøftelse av disse spørsmål kan heller ikke antas å ville ha fått noen betydning for skjønnsrettens resultat.

Anken har ikke på noe punkt ført frem, og jeg finner at den ankende part må betale ankemotparten saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnsrettens skjønn stadfestes.

Thorbjørn Thorsen betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom til Hammerfest kommune saksomkostninger for Høyesterett med 6.000 - seks tusen - kroner.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Anker og Bahr: Likeså.

Av overskjønnet (sorenskriver Gunnar Aarvold med skjønnsmenn):

- - -

Matr.nr. 408 hadde opprinnelig et areal på 46207 kvm. I løpet av de siste 10-12 år har Torbjørn Thorsen solgt en del tomter langs Skytterveien, ialt 7885 kvm. Til utvidelse av Skytterveien er det gått med 450 kvm slik at eiendommens areal nu er 37872 kvm. Det er ingen tvist mellom partene om eiendommens utstrekning og de nevnte arealer.

For det areal på 450 kvm som kommunen har overtatt til utvidelse av Skytterveien, er det ikke betalt noen erstatning og partene er enige om at det ved skjønnet skal fastsettes erstatning også for dette areal.

Forøvrig er det enighet om at det skal fastsettes erstatning for avståelse av hele eiendommen og det er for overskjønnet ikke fra kommunens side fremsatt begjæring om alternativt skjønn slik som for underskjønnet. Saksøkte har ikke hatt noe å bemerke til dette.

Eiendommen ligger i byens utkant. Den er ubebygget og består dels av tidligere oppdyrket, gressbevokst mark, dels av at noe myrlendt område, dels og for den største dels vedkommende av skråninger dekket med torv, lyng og stein. Det renner en bekk gjennom eiendommen. Eiendommen er i sin helhet skikket som byggegrunn. Som eiendommen ligger

Side:1177

i dag, er den uten tilknytning til vei eller gate. Utnyttelsen som tomtegrunn forutsetter at det blir anlagt gater og adkomstveier innen eiendommen.

Retten finner det klart og det er ikke omtvistet mellom partene at erstatningen bør fastsettes på grunnlag av eiendommens verdi som tomtegrunn. Dette vil være fordelaktigst for saksøkte. Det ansees forøvrig for lite sannsynlig at eiendommen kan utnyttes på annen måte enn til byggetomter. Retten fastsetter erstatningen på grunnlag av en gjennomsnittlig kvadratmeter pris for hele det areal som eksproprieres, bortsett fra det areal som alt er avstått til vei, 450 kvm. Dette er partene forøvrig enige om.

Før eiendommen kan legges ut til byggetomter, vil det påløpe store utgifter til veier og kloakk. Vanlig refusjonskrav for en tomt på 300-400 kvm er i dag i Hammerfest kr. 5.000.-. Fra kommunens side er det hevdet at utgiftene for det område denne sak gjelder vil bli vesentlig høyere, ca. kr. 15.000.-. Saksøkte hevder i denne forbindelse at utgiftene til teknisk opparbeidelse av denne størrelsesorden er usedvanlig høye og at refusjonskravet ikke i noe tilfelle skal kunne overstige verdiøkningen. Retten finner at de nevnte utgifter slik arealet ligger, vil bli forholdsvis høye og at de må påregnes å bli betydelig høyere enn det som nu kreves, kr. 5.000.-, selv om de ikke antas å bli så høye som de nevnte kr. 15.000.- i overskuelig fremtid.

Ved salg av tomter fra eiendommen i tiden 1956 til 1963 er det betalt fra kr. 3,50 pr. kvm stigende til kr. 8.- pr. kvm. En enkelt tomt er i 1958 solgt for kr. 2.80. Saksøkte har forklart at det her forelå spesielle forhold mellom kjøper og selger. Saksøkte har videre forklart at når det ikke er solgt tomter siden 1963, er årsaken at han ikke har villet selge siden kommunen åpenbart har vært interessert i å overta eiendommen. Det er på det rene at alle de tomter som ble solgt i det nevnte tidsrom, ble knyttet direkte til vei- og kloakknett uten utgift for kjøper eller selger.

Det er etter reguleringsplanen på det rene at det gjennom eiendommen skal gå ny innfartsvei til Hammerfest. Det foreligger imidlertid intet om når denne vei blir anlagt.

Det bemerkes forøvrig at kommunen med saksøktes samtykke siden underskjønnet har overtatt en del av eiendommen for å gjøre forberedende arbeider.

Det er på det rene at den foreliggende disposisjonsplan foruten den nevnte innfartsvei, omfatter boligstrøk, skole, butikksenter og parkeringplasser. Det foreligger intet om når disposisjonsplanen blir gjennomført i sin helhet og det er således heller ikke mulig å si når den eiendom som eksproprieres vil bli utnyttet. Retten finner at det vil ta atskillig tid før eiendommen blir disponert ved tomtesalg og det er sannsynlig at andre områder innenfor de arealer disposisjonsplanen omfatter vil bli utnyttet og bebygget først.

Bortsett fra de 450 kvm som er overtatt til utvidelse av vei, må eiendommens totale areal skjønnsmessig fratrekkes 15 % til veier slik at det areal tomtegrunn som skal legges til grunn for erstatningen vil utgjøre 32192 kvm. Dette er partene enige om.

Retten finner at erstatningen i et hvert fall ikke er satt for lavt når

Side:1178

erstatningen er satt til kr. 5.50 pr. kvm som underskjønnet er kommet til og som kommunen nu har påstått. Retten legger denne pris til grunn.

Overskjønnet har da også tatt hensyn til den såkalte ventesjangse - muligheten for at grunnens verdi i fremtiden vil stige på grunn av fall i pengeverdien og at etterspørselen etter tomter vil stige etter hvert som byen utvikler seg.

Erstatningen for 32192 kvm settes således til kr. 177.056.-.

Det areal som er overtatt til veigrunn utgjør en stripe på ca. 2.5 m bredde mellom de frasolgte tomter og Skytterveiens tidligere trase. Dette areal finner retten at eieren vanskelig kunne nyttiggjort seg på annen måte enn å selge den til eierne av de tilstøtende tomter og da til samme kvadratmeterpris som han fikk for tomtene. Erstatningen settes til et skjønnsmessig gjennomsnitt på kr. 4.- pr. kvm, i alt kr. 1.800.-.

Retten finner at saksøkte, selv om underskjønnets erstatningsfastsettelse ikke er forhøyet, hadde rimelig grunn til å forlange overskjønn. Retten legger her bl.a. vekt på at det gjelder betydelige verdier. I medhold av skjønnslovens §42, siste ledd, pålegges det derfor kommunen å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Retten finner på samme måte at saksøkte bør tilkjennes saksomkostninger, jfr. Altens kommentar til skjønnsloven 61 og Schjødt: Ekspropriasjonsprosessen 218. - - -