Rt-1969-1278

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1969-11-29
Publisert:	Rt-1969-1278
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 156/1969
Parter:	Molde kommune (advokat Helge Vinje - til prøve) mot Alf Henry Kjellevold høyesterettsadvokat Erik Aandahl).
Forfatter:	Hiorthøy, Gundersen, Mellbye, Anker, Nygaard
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §4, Grunnloven (1814) §105, §53, §57, LOV-1953-07-03-8, Bygningsloven (1965) §35

Dommer Hiorthøy. I anledning av at eiendommen Sandveien 4 i Molde, tilhørende sokneprest Alf Henry Kjellevold, Odda, i et foreliggende reguleringsforslag var foreslått bortregulert til offentlige formål, inngikk kommunen 14. juni 1968 overenskomst med eieren om avholdelse av skjønn i medhold av skjønnslovens §4 over eiendommen med bebyggelse. Underskjønn ble holdt ved Romsdal herredsrett 30. september 1968 og har denne slutning:

«Molde kommune betaler til Alf Kjellevold kr. 160.000,- etthundreogsekstitusenkroner i erstatning ved overtagelse av Sandveien 4 i Molde. Molde kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet og dessuten saksomkostninger til Alf Kjellevold med kr. 3.000,- tretusenkroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.»

Begge parter begjærte overskjønn, og overskjønn ble avgitt 23. januar 1969 med sorenskriver Richard Tønnessen som settedommer. Overskjønnet har slik slutning:

«Molde kommune betaler til Alf Kjellevold kr 185.000,- kroner etthundreogåttifemtusen - i erstatning for overtagelse av Sandveien 4 i Molde. Videre betaler kommunen kr. 1.000,- kroner ettusen for utgifter for flytting. I saksomkostninger til Alf

Side:1279

Kjellevold, til juridisk og teknisk bistand betaler Molde kommune til Alf Kjellevold kr. 2.100,- kroner totusenetthundre -. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.»

Skjønnet er avgitt under dissens, idet et mindretall, rettens formann og to av skjønnsmennene, i motsetning til flertallet fant at omsetningsverdien og ikke gjenanskaffelsesverdien måtte legges til grunn. I samsvar med dette stemte mindretallet for en erstatning på kr. 155.000.

Molde kommune har påanket overskjønnet til opphevelse på grunn av feilaktig rettsanvendelse, idet det hevdes at overskjønnsretten (flertallet) uriktig har lagt gjenanskaffelsesverdien til grunn for erstatningsfastsettelsen.

Den ankende part har for Høyesterett nedlagt denne påstand:

«Romsdal herredsretts overskjønn av 23. januar 1969 oppheves og hjemvises til ny behandling ved Romsdal herredsrett med ny sammensetning av skjønnsretten.

Ankemotparten dømmes til å betale den ankende part saksomkostninger for Høyesterett.»

Alf Henry Kjellevold har tatt til gjenmæle i ankesaken og har påstått overskjønnet stadfestet og Molde kommune dømt til å betale saksomkostninger.

De nærmere omstendigheter i saken og partenes tidligere anførsler fremgår av under- og overskjønnets skjønnsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Romsdal herredsrett 16. juli 1969 med avhør av ankemotparten, Alf Henry Kjellevold, samt to vitner. Det er videre fremlagt en del nye bevisdokumenter som jeg ikke finner grunn til å gjøre særskilt rede for.

Den ankende part har gjort gjeldende at utmåling av erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet verken kan bygges på avtalemessig grunnlag, - forutsetningene for overenskomsten av 14. juni 1968, - eller på alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. - I førstnevnte henseende er fremholdt at kommunens brev av 20. mars 1968, der det sies at gjenanskaffelsesverdi ikke kan komme på tale for annet enn hovedleiligheten, samtidig gir uttrykk for at «hvis det i det hele tatt skal tas inn noe i overenskomsten om hvilken verdi som skal legges til grunn, må «den annen leilighet» unntas fra bestemmelse om gjenanskaffelsesverdi». I dette lå at det måtte bli et enten-eller: enten en avtale som antydet eller en skjønnsforutsetning som stilte skjønnsretten fritt. I det forslag til overenskomst av 22. april 1968 som deretter fremkom fra ankemotpartens prosessfullmektig, er det imidlertid ikke tatt med noe om gjenanskaffelsesverdi, idet det, på samme måte som i den endelige overenskomst, bare sies at «skjønnet skal baseres på vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper». Begge disse dokumenter er uten forbehold underskrevet av ankemotparten, og da det ikke er godtgjort noen avtale eller for kommunen bindende forutsetning i annen retning, må i samsvar med overenskomstens avsnitt I nr. 1 vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper bli å legge til grunn. Slik som saken hadde utviklet seg,

Side:1280

var ankemotparten nærmest til å gi klart uttrykk for at han gjorde krav på en gunstigere stilling enn det som fulgte av alminnelige regler. - Når det gjelder spørsmålet om det etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler er grunnlag for erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet, bestrider ikke den ankende part det som er lagt til grunn av den samlede overskjønnsrett: «at når saksøkte har beholdt eiendommen er det fordi han når han slutter som sogneprest akter å flytte tilbake til Molde og bosette seg der med sin familie.» Men det bestrides at dette er tilstrekkelig til å hjemle det ytterste maksimum som gjenanskaffelsesverdien i det foreliggende tilfelle er antatt å representere. Den ankende part har henvist til det som er anført av mindretallet i overskjønnsretten, og har fremhevet at det må være en forutsetning at eieren berøves en aktuell boligfunksjon. Dette behøver ikke å innebære at eieren og hans husstand til enhver tid bor i huset. Det avgjørende må være om eieren på ekspropriasjonstiden rettslig har disponert på en slik måte at han har reservert eiendommen for sitt eller sin husstands boligbehov. I den foreliggende sak har ankemotparten ved utleie satt seg i den stilling at han ikke fullt ut hadde herredømme over forholdet hvis han ville flytte tilbake, og motstykket til dette er at han har oppebåret inntekt av den formuesverdi huset representerer. Ankemotpartens tilknytning til boligen er ikke en aktuell brukerinteresse, men en forventning eller påregnelighet med hensyn til å bo i eget hus og nyte godt av den egenverdi dette betegner. Det knytter seg imidlertid mange usikkerhetsmomenter til denne fremtidsverdi, og ankemotparten, som har flere år til å områ seg, står for så vidt i en annen stilling enn en eier som bor i huset og er nødt til å finne en straks-løsning, - i alminnelighet ved nybygg.

Ankemotparten har prinsipalt gjort gjeldende at erstatning etter gjenanskaffelsesverdi følger av alminnelige ekspropriasjonsrettslige regler; subsidiært har han anført at et slikt krav må kunne utledes av avtalen med kommunen. - For så vidt angår anvendelsen av gjenanskaffelsesprinsippet, har ankemotparten henvist til overskjønnsrettens flertallsbegrunnelse. I tilknytning til det som her er sagt har han blant annet anført at det kan være mange grunner til at en ekspropriat ikke på ekspropriasjonstiden bor i huset: embetsmenn kan være forflyttet, sjøfolk i utenriks fart, eller en huseier kan ha tatt midlertidig arbeid utenfor hjemstedet i inn- eller utland. Det finnes ingen støtte i teori eller rettspraksis for et krav om at eieren må bo i huset. Han kan ha faste planer om å flytte inn og har da en subjektiv interesse i å få dekket et fremtidig behov. Det oppstår ofte et prekært boligproblem for avgåtte embetsmenn. De søker å sikre seg i god tid, og det er helt ordinært at en mann som ankemotparten gjerne vil være gardert. Han vil ikke være like godt stillet som før med mindre han kan skaffe seg en like god bolig, og det er rimelig og naturlig at det blir tatt hensyn til den ideelle bruksverdi som består i trygghet for hans alderdom. Ankemotparten er enig i at spørsmålet må avgjøres etter en konkret vurdering, men mener

Side:1281

at denne må falle ut i ankemotpartens favør. Det dreier seg ikke om noe langt tidsrom, 7-8 år, muligens mindre, og ankemotparten har arrangert seg slik at muligheten for at han ikke i sin tid kunne ha flyttet inn igjen, må betegnes som fjerntliggende. - Med hensyn til avtalen med kommunen har ankemotparten særlig påberopt seg det førnevnte brev av 20. mars 1968. En ordfortolkning av overenskomsten må visstnok føre til at skjønnsretten står fritt, men overenskomsten kan ikke tolkes isolert, men må ses på bakgrunn av de forhandlinger som var gått forut. Kommunen måtte være klar over ankemotpartens syn med hensyn til spørsmålet om gjenanskaffelsesverdi og burde uttrykkelig ha gjort ham oppmerksom på at den ikke kunne godta hans standpunkt.

Jeg er kommet til det resultat at den ankende parts påstand må gis medhold for så vidt angår utmålingen av erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet. Når det gjelder det av ankemotparten påberopte avtalemessige grunnlag, kan jeg innskrenke meg til å vise til det jeg har gjengitt av den ankende parts anførsler. Etter ordlyden i overenskomsten av 14. juni 1968 sammenholdt med den forutgående skriftveksling m.v. finner jeg det klart at en ikke kan innfortolke en forutsetning om at noen del av eiendommen skulle takseres etter gjenanskaffelsesverdi.

Hvordan valget mellom omsetningsverdi og gjenanskaffelsesverdi etter alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper bør falle ut i dette temmelig egenartede forhold, frembyr noe større tvil. Det er liten eller ingen veiledning å finne i rettspraksis, og i teorien synes man heller ikke å ha hatt en situasjon som den foreliggende for øye. Jeg er imidlertid blitt stående ved at erstatning etter gjenanskaffelsesverdi ikke er på sin plass, og viser til mindretallet i overskjønnsretten, hvis begrunnelse jeg i hovedsaken kan tiltre. Jeg antar for mitt vedkommende at spørsmålet må avgjøres konkret, og utelukker ikke muligheten av at krav om erstatning etter gjenanskaffelsesverdi i visse tilfelle kan være begrunnet selv om eieren på ekspropriasjonstiden ikke selv bor i huset. Forut. setningen synes imidlertid i så fall å måtte være at han har en sterk og nærliggende brukerinteresse knyttet til boligen. Dette er etter min mening ikke tilfellet i den foreliggende sak, der det dreier seg om en fremtidig og uviss interesse som først ville kunne tilgodeses etter flere års forløp, - om overhodet. Det særskilte behov som i visse tilfelle har ledet til erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, er ikke til stede i en situasjon som den foreliggende. Ekspropriatens individuelle interesse i å sikre seg en passende bolig når han om noen år forlater sitt embete, må anses behøring tilgodesett ved at han får erstatning etter eiendommens omsetningsverdi.

Jeg stemmer etter dette for at overskjønnet oppheves og saken hjemvises til nytt overskjønn. Etter ankesakens art antar jeg at det ikke er tilstrekkelig grunn til å påby en annen sammensetning av skjønnsretten ved det nye skjønn. Da saken har frembudt en viss tvil og angår et spørsmål av prinsipiell interesse, antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Side:1282

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til ny behandling ved Romsdal herredsrett,

Påstanden om ny sammensetning av skjønnsretten ved det nye skjønn tas ikke til følge.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Gundersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Mellbye, Anker og Nygaard: Likeså.

Av overskjønnet (sorenskriver Rich. Tønnessen, settedommer, med skjønnsmenn):

Den 14. juni 1968 ble det mellom Molde kommune og sogneprest Alf Kjellevold som eier av Sandveien 4 i Molde, gjort avtale om rettslig skjønn over eiendommen. Avtalen lyder slik:

«I forbindelse med at eiendommen Sandveien 4 etter reguleringsforslag for Reknesområdet er foreslått bortregulert til offentlige formål (fylkesadministrasjonsbygg), jfr. bygnl. §35 er partene enige om avholdelse av skjønn i medhold av skjønnsl. §4 over Sandv. 4 med påstående bebyggelse. Skønnet påstevnes i Romsdal herredsrett av Molde kommune, og partene er enige om følgende:

Skjønnsforutsetninger:

1. Skjønnet skal baseres på vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper.

2. Ved overtagelse av eiendommen trer kommunen inn i de løpende leieforhold.

3. I medhold av skjønnslovens §53 avsier skjønnsretten kjennelse for fravikelse. Fristen for begjæringen om fullbyrdelsen skal være 6 måneder og ikke ett år som bestemt i skjønnslovens §57.

4. Kommunen innestår for at sogneprest Kjellevold oppnår betinget fritak for gevinstbeskatning i samsvar med lov av 3.7.1953.

5. Kommunen skal bære alle omkostninger i skjønnet herunder sogneprest Kjellevolds utlegg til juridisk bistand.

- - -

Overskjønn ble holdt den 22. januar 1969. - - -

H.r.advokat Aandahl har på vegne av sin part nedlagt sålydende påstand:

«Saksøkte tilkjennes full erstatning for avståelse av Sandveien 4, Molde, og for ethvert tap og ulemper.

Herunder tilkjennes:

1. Erstatning for tomtegrunn etter høyeste verdi. Det tas i betraktning at tomten er fri for refusjoner for vei, vann og kloakk.

2. Erstatning for våningshus og garasje, basert på gjenanskaffelsesverdi.

3. Erstatning for havegjerde med port, flaggstang, planering av tomt, opparbeidelse av haven med beplantninger, tørkeplass m.v.

Side:1283

4. Erstatning for teknisk og juridisk bistand i forbindelse med gjenanskaffelse av ny eiendom, gebyrer og provisjoner m.v.

5. Erstatning for reiser, flytningsomkostninger og ulemper som følge av ekspropriasjonen.

6. Erstatning for utlegg til teknisk og juridisk bistand.» Det er foretatt åstedsbefaring.

Før retten går over til å referere partenes anførsler nevner en: Saksøkte var tidligere sogneprest på Smøla. I slutten av 50-årene tok han så en stilling som lektor i Molde. I begynnelsen av 1961 kjøpte han eiendommen Sandveien 4 og bodde der inntil han - visstnok i 1965 - flyttet til Odda idet han ble utnevnt til sogneprest der. Etter den tid har han leiet ut huset (som egentlig er en enebolig, men utleiet som 2 leiligheter idet der er innredet en mindre, mer provisorisk leilighet i 2. etasje). Total leiesum er oppgitt kr. 5.820.- pr år. Det synes ikke å være opprettet skriftlige leiekontrakter. En nevner videre at saksøkte kjøpte eiendommen for kr. 68.000,- men har etter det som er blitt opplyst foretatt ganske vesentlige forbedringer på huset. Saksøktes prosessfullmektig har opplyst - og det legger retten til grunn - at når saksøkte har beholdt eiendommen er det fordi han når han slutter som sogneprest akter å flytte tilbake til Molde og bosette seg der med sin familie. Han er født xx.xx.1906, og har således snaue 8 år igjen til han faller for aldersgrensen. Det er imidlertid opplyst at han har under overveielse å slutte noe tidligere - når han kan gå av med pensjon.

Sandveien 4 er en eiendom på brutto 921,5 m2. Huset, en trebygning i 1 1/2 etasje er bygget omkring 1910 (nøyaktig byggeår er ikke kjent). Dets brutto grunnflate er oppgitt til 172,1 m2 med samlet brutto boligflate på 293 m2. Taket er dekket dels med glaserte teglsten, dels med takpapp. Huset er tilsluttet det kommunale vann- og kloakknett. Det har badeværelse og wc i begge etasjer. Det synes ganske bra vedlikeholdt, men må i enkelte henseender sies å Være ganske gammeldags. Det er de fleste steder utstyrt med dobbelte vinduer. Huset har kun ovnsfyring (pluss panelovner) men det er innlangt varmtvannstilbereder i kjelleren til bad og kjøkken. - - -

Overskjønnsretten vil innledningsvis bemerke at etter det som fremgår av underskjønnet, synes det som om det da ble hevdet at det da den foran siterte avtale ble inngått, var en forutsetning at gjenanskaffelsesverdien skulle legges til grunn (forutsatt at retten fant at det var det gunstigste alternativet for saksøkte). For overskjønnsretten har h.r. advokat Aandahl på forespørsel fra rettens formann klart gitt uttrykk for at slik som avtalen er formet, står retten fritt i så måte.

Generelt nevnes at man ved fastsettelsen av erstatningen har 3 mulige beregningsalternativer: 1. bruksverdien av ekspropriasjonsobjektet. 2. Dets omsetningsverd. 3. Erstatning til gjenanskaffelse. Etter prinsippet i grl. §105 skal det alternativ som er det gunstigste for saksøkte legges til grunn (for alternativ 3 med det forbehold at man finner at det er rettslig adgang til å tilstå erstatning etter dette alternativ.)

Som foran nevnt er det av saksøkeren hevdet at alternativ 3 bare vil kunne komme på tale å legge til grunn når eiendommen faktisk tjener som bolig for saksøkte. Overskjønnsrettens flertall, skjønnsmennene Krohn, Langseth, Tokle og Kavli ser det slik at det ikke kan antas at dette

Side:1284

er en absolutt betingelse. Det antas at spørsmålet må avgjøres konkret fra tilfelle til tilfelle idet utgangspunktet må være at det er saksøktes individuelle tap som skal erstattes. Underskjønnet har anført om dette:

«Ekspropriatens tilknytning til huset kan variere fra det tilfelle der huset bare representerer et formuesobjekt for ham til det han faktisk bebor huset og hvor ekspropriaten ved siden av å få fraekspropriert et formuesobjekt også mister selve husets boligfunksjon. Imellom disse to ytterpunktene kan det forekomme en rekke overgangsformer med sterkere tilknytning til det ene eller det andre av ytterpunktene.

I den aktuelle sak er det på det rene at Kjellevold idag ikke har bruk for huset som privatbolig i det han bebor sin embetsbolig i Odda. Huset vil derfor inntil Kjellevold går av ved sin nåværende stilling ikke ha noen annen funksjon enn som formuesobjekt. Imidlertid er det klart at Kjellevold ved oppnådd pensjon om ikke fullt 10 år vil måtte fraflytte sin embetsbolig og skaffe seg egen bolig. Han ville da hatt den mulighet å flytte tilbake til Sandveien 4 i Molde. Fra Kjellevolds side er det opplyst at dette var grunnen for at han beholdt huset og også foretatt til dels store reparasjoner på det. I og med ekspropriasjonen fra kommunens side er han avskåret fra å flytte tilbake til huset og vil måtte bygge seg nytt når han går av med pensjon. Skjønnsretten har etter omstendighetene kommet frem til at det må sees som godtgjort at Kjellevold hadde konkrete planer om å ta huset i bruk for seg selv igjen. Disse planer kan heller ikke sies å være for et tidspunkt så langt fremme i tiden at de kan karakteriseres som «ut i det blå». Ut fra de ovenfor anførte bemerkninger er derfor skjønnsretten kommet fil at saksøkte må ha krav på erstatning etter gjenanskaffelsesalternativet, om dette blir det gunstigste for ham.»

Flertallet er enig i disse betraktninger, og stemmer derfor for at saksøkte skal gis erstatning etter gjenanskaffelsesalternativet i det det finner at dette vil gi det beste resultat for saksøkte. Til underskjønnets bemerkninger tilføyer flertallet at det nå er snaue 8 år til saksøkte faller for aldersgrensen.

Erstatningen til saksøkte settes til kr. 185.000,-. Dette beløp inkluderer erstatning for samtlige poster nevnt under påstandens punkter 1-4. Ved erstatningsfastsettelsen er det tatt i betraktning at et nytt hus vil få betydelig mindre utgifter til vedlikehold og oppvarming og således vil være mer tidsmessig. Det er også lagt noe vekt på at det nye hus må antas å ville få en lengre levetid enn det andre. Flertallet nevner til slutt at det betrakter huset på Sandveien 4 som en enebolig.

Rettens mindretall, skjønnsmennene Kristisæter og Brevik samt rettens formann, finner ikke grunn til å ta standpunkt til om det kan sies å være en absolutt forutsetning at en ekspropriat skal bo i huset, for at gjenanskaffelsesalternativet skal kunne legges til grunn. Det kan vel ha noe for seg at forholdet må bedømmes konkret slik som flertallet antar. Mindretallet er imidlertid av den oppfatning at når det ikke has noenlunde visshet for om saksøkte ville komme til å flytte tilbake til huset - han kan jo skifte mening i så henseende og når man tar hensyn til at han i all fall ikke hadde planer om å flytte tilbake til huset på adskillige år og derfor har gått til regulær utleie av det, vil det være uriktig å legge gjenanskaffelsesalternativet til grunn. Saksøkte mister ikke noen bolig slik at han har et akutt behov for å skaffe seg et annet sted å bo,

Side:1285

og selv om «Sandbu-dommen» ikke direkte uttaler det, synes det dog naturlig å utlede av dennes premisser at det ved H.R.s' avgjørelse er lagt adskillig vekt på om så er tilfelle. Mindretallet finner etter dette at det ved fastsettelse av erstatningen kun kan bli tale om å erstatte bruksverdien eller omsetningsverdien. Det antas ikke tvilsomt at omsetningsverdien er høyere enn bruksverdien og idet mindretallet legger sistnevnte alternativ til grunn stemmer det for en erstatning på kr. 155.000,-. En nevner at en pristakst fra 1960 var på kr. 72.000,- (arealet var da Ca. 153 m2 større enn det arealet som ble solgt til saksøkte). Når en ser hen til alle de utbedringer som er foretatt av saksøkte i hans eiertid, og til den alminnelige prisstigning, finner en at et beløp på 155,000 kroner er en realistisk omsetningsverdi i dag. Taksten i 1960 finner en stort sett å måtte se bort fra.

Overskjønnsrettens resultat blir da - i samsvar med flertallets syn - at erstatningen til saksøkte settes til kr. 185.000.

Saksøkte har en del inventar stående i huset. Han vil få utgifter med flytting av dette. Overskjønnsretten finner enstemmig at han bør til kjennes kr. 1.000,- til dekning av utgifter. - - -