Rt-1970-1308

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1970-11-14
Publisert:	Rt-1970-1308
Stikkord:	Renter
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 170B/1970
Parter:	Norinvest A/S (høyesterettsadvokat Finn Eriksrud) mot Jan Eilertsen (advokat Ragnar Eide - til prøve).
Forfatter:	Kst. dommer Fagereng, Bølviken, Heiberg, Leivestad, Bendiksby
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §5, Tvistemålsloven (1915) §172, §180

Kst. dommer Fagereng: Ved leiekontrakt av 9. august 1965 leide Norinvest A/S bort sin eiendom Skåtøy Bruk, gnr. 12 bnr. 73 i Kragerø, til Jan Eilertsen. Leietiden var 2 år regnet fra 15. august 1965, men med adgang for Eilertsen til å forlenge den i ytterligere 3 år. Kontrakten inneholder forskjellige bestemmelser om leieforholdet. Det heter deretter under punkt 6:

«Jan Eilertsen skal i leietiden ha rett til å få kjøpt eiendommen for en pris av kr. 120.000,00. Kontant skal det da betales kr. 15.000,00 og restbeløpet kr. 105.000,00 skal avdrages med minst 5% pr.år.»

I november 1966 meddelte Eilertsen gjennom advokat Egil Midgaard at han ønsket å kjøpe eiendommen i henhold til kontraktens punkt 6. Det oppstod uenighet om det skulle betales renter. Norinvest anla ved stevning av 13. desember 1967 sak for å få fastslått at Eilertsens rett til å overta eiendommen er betinget av at han betaler renter av restkjøpesummen.

Kragerø herredsrett avsa 19. april 1968 dom med denne domsslutning:

«Jan Eilertsen, Kragerø, frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Norinvest A/S anket, og Agder lagmannsrett avsa 15. november 1969 dom med denne domsslutning:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

En av dommerne i lagmannsretten stemte for å ta Norinvest's påstand til følge.

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Norinvest A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, og har nedlagt denne påstand:

«1. Jan Eilertsen kjennes uberettiget til overtagelse av eiendommen Skåtøy Bruk, gnr. 12 bnr. 73 i Kragerø i medhold av pkt. 6 i leiekontrakt av 9/8 1965 mellom ham og Norinvest A/S, uten å betale en omforenet rente av restkjøöpesummen.

2. Norinvest A/S tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Norinvest har gjort gjeldende at kontrakten av 9. august 1965

Side:1309

i første rekke tar sikte på å regulere leieforholdet mellom partene. Når det gjelder det fremtidige kjøp av eiendommen foreligger bare en rammeavtale. Det eneste som nevnes i punkt 6 om et fremtidig kjøp, er kjøpesummen kr. 120.000, og at den del av kjøpesummen som ikke blir betalt kontant skal avdras over 20 år. Forutsetningen må klarligvis være at det, hvis kjøp blir aktuelt, settes opp en avtale med nærmere bestemmelser om overtakelsen, sikkerhet for kjøpesummen og om renter. Det var oppnådd enighet om selve prisen. Renter er ikke noen del av prisen, men vederlag for den kreditt som selgeren skal yte. Norinvest har hele tiden regnet med som selvsagt at det skulle betales renter, men det var ingen grunn til å ta opp dette spørsmål ved inngåelsen av leiekontrakten. Uten renter ville det bli et markert misforhold mellom prisen og eiendommens verdi. Også Eilertsen må på grunnlag av prisen og den langvarige avdragstid ha vært klar over at det skulle betales renter. - Lagmannsretten har tatt feil når det gjelder eiendommens verdi. Man må legge til grunn at verdien i august 1965 var kr. 120.000. Norinvest hevder at renteplikt i et forhold av den art det her gjelder - man står i virkeligheten overfor et pantelån - er hjemlet ved sedvane. Når Eilertsen ville gjøre unntak fra det som er vanlig, burde han sagt fra. - Norinvest har ikke opprettholdt anførselen om at rentekravet også er begrunnet etter en analogisk anvendelse av kjøpslovens §5. - Subsidiært har Norinvest gjort gjeldende, at hvis man skulle finne at selskapet og Eilertsen hver har hatt sin objektivt begrunnede forståelse av kontraktens punkt 6, må selskapet være ubundet på grunn av manglende konsens.

Jan Eilertsen har nedlagt denne påstand:

«1. Agder lagmannsretts dom av 15. november 1969 stadfestes.

2. Norinvest A/S dømmes til å betale saksomkostninger for alle retter.»

Eilertsen har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten og lagmannsretten. Han hevder at kontrakten av 9. august 1965 er uttømmende for så vidt vederlaget angår. Under de forutgående forhandlinger ble prisen diskutert. Eilertsen syntes at den var høy, men fant likevel å kunne akseptere den på grunn av den lange avdragstid. Renter var ikke på tale, og han ville ikke ha kunnet gå med på å betale renter i tillegg til kjøpesummen kr. 120.000. - Lagmannsretten har vurdert verdien av eiendommen helt riktig. Verdien oversteg i 1965 ikke kr. 60-80.000. Etter den klare avtale mellom partene kan det for øvrig ikke være avgjørende om eiendommen har hatt større eller mindre verdi. - Utgangspunktet etter norsk rett er at renter må særskilt betinges. Spørsmålet kan kanskje stille seg annerledes når det gjelder rene gjelds- og pantebrev. Her står vi overfor en vanlig kjøpekontrakt, og hovedregelen må da komme til anvendelse.

Det er til bruk for Høyesterett holdt bevisopptak ved Kragerø herredsrett og Oslo byrett med avhør av Jan Eilertsen og

Side:1310

direktør Andreas Melander som parter og tre vitner. Ett vitne er nytt for Høyesterett. Det er for Høyesterett lagt frem en del nye skriftlige bevis. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten og kan på vesentlige punkter slutte meg til den begrunnelse som er gitt i de tidligere dommer. I tilknytning til bevisførselen og prosedyren for Høyesterett vil jeg redegjøre noe nærmere for mitt syn.

Avgjørende for saken er forståelsen av «leiekontrakten» av 9. august 1965. Kontrakten etablerer et leieforhold. Samtidig gir den Eilertsen en kjøperett etter punkt 6 og en forkjøpsrett etter punkt 7. Eilertsen var interessert i å kjøpe eiendommen. Når han valgte formen leie var det for å stå fritt slik at han kunne skaffe seg oversikt. Han måtte, som han har forklart, vite hvor han stod, og ha full klarhet over vilkårene for et eventuelt fremtidig kjøp før han gikk i gang med investeringer. Medkontrahenten Norinvest må ha vært klar over Eilertsens forutsetninger for inngåelsen av kontrakten.

På den annen side var eiendommen for Norinvest og Norske Merkantile et lite ønskelig investeringsobjekt. Norinvest hadde overtatt eiendommen i 1961 av Norske Merkantile Forsikringsaktieselskap, som i 1959 hadde fått seg tilslått den på tvangsauksjon for kr. 74.000. Norinvest og Norske Merkantile Forsikringsaktieselskap må på grunn av den nære forbindelse mellom de to selskaper ses under ett. Norinvest hadde i 1965 sittet med eiendommen i 5 år uten at den hadde gitt inntekter. Vedlikeholdet hadde vært høyst nødtørftig, og eiendommen var i temmelig dårlig forfatning. Norinvest var derfor interessert i å bli kvitt eiendommen. Assisterende direktør Frithjof Knoph, som medvirket ved forhandlingene med Eilertsen, har klart gitt uttrykk for dette i sin forklaring for Oslo byrett.

Når det gjelder eiendommens verdi foreligger i alt tre takster, avholdt henholdsvis 1952, 1957 og 1969. Ved den siste takst er salgsverdien i 1969 satt til kr. 200.000. Jeg kan ikke legge noen avgjørende vekt på noen av disse takster. Eiendommen ble i 1959 solgt på tvangsauksj on for kr. 74.000. Norske Merkantile hadde i 1960 kommet med et prisforlangende på kr. 130.000. Omsetningsverdien for en eiendom av den art det her gjelder vil imidlertid være avhengig av at man finner en kjøper og hva han i tilfelle er villig til å betale. Direktør Melander har i sin forklaring for Oslo byrett uttalt: «Såvidt det erindres var det liten interesse for eiendommen hos kjøpere som var villig til å betale den prisen som selgeren ville ha for eiendommen. Eiendommen ble betraktet som litt vrien med sikte på salg til industrielt formål.» Jeg finner det vanskelig å fastslå den alminnelige omsetningsverdi for denne eiendom. Det må ha fortont seg som meget usikkert hva som kunne oppnås for eiendommen. Jeg tilføyer i denne sammenheng at partene er enige om at det ble gitt uttrykk overfor Eilertsen at han skulle få eiendommen rimelig.

Side:1311

Når man på denne bakgrunn skal vurdere kontrakten av 9. august 1965 står det fast at den ikke inneholder noen bestemmelse om renter av restkjøpesummen. Jeg antar at Norinvest heller ikke kan høres med at plikten til å betale renter er hjemlet ved sedvane. Uten hensyn til om det måtte gjelde en presumsjon for at det skal betales renter ved gjeldsbrev eller pantobligasj oner, kan man i ethvert fall ikke bygge på en slik presumsjon i det foreliggende tilfelle. Det er ikke naturlig å se restkjøpesummen som et lån. Etter de opplysninger som foreligger kan jeg heller ikke finne at det består et slikt misforhold mellom eiendommens verdi og kjøpesummen at det av denne grunn må anses selvsagt og underforstått at renter skal betales.

Direktør Melander og assisterende direktør Knoph har begge gitt uttrykk for at de regnet med at det skulle betales renter av restkjøpesummen. Dette er i ethvert fall ikke gjort klart for Eilertsen. Det er på det rene mellom partene at rentespørsmålet ikke har vært omtalt. Norinvest må derfor selv svare for følgene av at rentespørsmålet ikke ble tatt opp. Jeg tilføyer at det etter mitt syn ikke er grunnlag for å bebreide Eilertsen at han ikke tok opp rentespørsmålet.

Etter dette finner jeg at lagmannsrettens dom bør stadfestes. Jeg finner at den ankende part må erstatte motparten saksomkostninger for alle retter, jfr. tvistemålslovens §180 første ledd og annet ledd, sammenholdt med §172 første ledd.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Jan Eilertsen frifinnes.

2. I saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler Norinvest A/S til Jan Eilertsen 10.000 - ti tusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Leivestad og Bendiksby: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Nils Onsrud): - - -

Saksøkeren er et selskap, som i sin tid i alt vesentlig ble startet av de 3 forsikringsselskaper: Norske Merkantile Forsikringsselskap, A/S Pallas og Norske Kjøpmends Forsikringsselskap. Norske Merkantile Forsikringsselskap ble i sin tid engasjert i en kredittforsikring for et lån i Skåtøy bruk gnr. 12 bnr. 73 i Kragerø, som er en eiendom beliggende på Tåtøy på ca. 7 mål med strandlinje og ca. 100 m kai samt fabrikkbygning på ca. 1400 m2 grunnflate. Denne eiendom har en skattetakst på kr. 97.000, - og bygningen er oppgitt til å være brannforsikret for kr. 150.000,-. På grunn av misligholdelse måtte Norske Merkantile i 1960 slå til seg eiendommen ved tvangsauksjon og fikk skjøte 4.11.1960

Side:1312

for kr. 76.000,-. Imidlertid måtte Norske Merkantile dekke en 1. prioritet og kredittforsikringen måtte innløses slik at eiendommen kom på kr. 95.000,-. Eiendommen ligger på mange måter uheldig til som industritomt fordi den ligger på en øy og farvannet omkring kan være sperret av is opp til 4 måneder i året. Av tekniske grunner ble eiendommen av Norske Merkantile overdradd til saksøkeren for en bokført pris av kr. 112.000,-. Det er uenighet mellom partene hva eiendommen kan være verd i handel og vandel. Sikkert er det imidlertid at saksøkeren ble sittende med eiendommen år etter år hvilket førte til vedlikeholdsmessig mere eller mindre forfall og var sterkt interessert i å få den avhendet og tatt i bruk. I 1965, altså ca. 5 år etter at eiendommen var overtatt kom nåværende assisterende direktør Knoph i forbindelse med saksøktes prosessfullmektig og forespurte ham om han kunne tenke seg noen kunne overta eiendommen. Saksøktes prosessfullmektig visste tilfeldigvis at saksøkte, som da var en ung mann på 22-23 år og nylig utdannet som båtbygger muligens kunne være interessert. Stedet egnet seg best for den slags bruk p.g.a. isforholdene. Saksøkte var interessert, men ville først leie bruket for å se om det skulle være behov for båtopplag og båtbyggeri og hvis behovet viste seg å være der, ville han ha rett til å kjøpe stedet. Under forhandlingene kom det frem at saksøkte måtte vite hvor han sto med hensyn til mulig kjøpesum for eiendommen og betalingsvilkår da det naturligvis var bestemmende for om han ville makte å overta det hele. Leietiden skulle således være en prøvetid før mulig kjøp. Forhandlingene dreiet seg i første rekke om kjøpesummen og etter forskjellige forslag fra saksøkte, ble den fastsatt av saksøkeren til kr. 120.000, - med betaling kr. 15.000, - kontant og resten i avdrag på ca. 5 % - altså ca. over 20 år. Leiesummen i de første 2 år ble ansett som mindre vesentlig. Det ble under disse forhandlinger overhodet intet nevnt om det gjenstående beløp på kjøpesummen kr. 105.000, - skulle være rentebærende og forøvrig heller ikke om sikkerhet for beløpet. På denne bakgrunn oppsatte saksøktes prosessfullmektig en «Leiekontrakt» i 8 punkter inneholdende bestemmelser om leietiden, leiesum, om forsikring av bygninger og rett for leieren til å gjøre visse forandringer med bygningen og om fraflytning og ryddiggjøring hvis det ble aktuelt. Videre har kontrakten følgende bestemmelse i punkt 6:

«Jan Eilertsen skal i leietiden ha rett til å få kjøpt eiendommen for en pris av kr. 120.000.00. Kontant skal det da betales kr. 15.000,00 og restbeløpet kr. 105.000.00 skal avdrages med minst 5 % pr. år.»

Denne kontrakt ble sendt saksøkeren, som uten kommentar underskrev den 9.8.1965 og saksøkte tiltrådte eiendommen som leier. 4.11. 1966 skrev saksøktes prosessfullmektig til saksøkeren og krevet kjøp av eiendommen. Etter en tid fikk saksøktes prosessfullmektig beskjed om å utferdige kjøpekontrakt hvilket ble gjort. I kjøpekontrakten er bl.a. anført:

«For restbeløpet kr. 105.000.00 skal det utstedes en 1. prioritets pantobligasjon med pant i Skåtøy Bruk, gnr. 12 bnr. 73 i Kragerø og skal denne pantobligasjon avdrages med minst 5 % pr. år.»

22.12.1966 ble denne kjøpekontrakt underskrevet av saksøkeren og oversendt ved brev av samme dag, men samtidig ble medsendt til

Side:1313

underskrift av saksøkte en pantobligasjon (trykt skjema) på kr. 105.000, - til Norske Merkantile Forsikringsselskap med anførsel om 6 måneders oppsigelse, avdrag pr. år kr. 6000, - i halvårlige avdrag og med 6 % årlig rente. I brev av 27.12.1965 ble kjøpekontrakten returnert med underskrift av saksøkte, men det ble påpekt at pantobligasjonen ikke var overensstemmende med kontrakten bl.a. p.g.a. bestemmelsen om 6 mndrs. oppsigelse og avdrag på kr. 6.000,-. Saksøktes prosessfullmektig anfører i brevet også følgende:

«Videre er det anført 6 % årlig rente, men er det i kontrakten ikke avtalt at det skal betales noen rente.»

Etter den tid har saksøke så deponert kontantbeløpet og de etterhvert påløpende avdrag i bank, idet saksøkeren har opprettholdt sitt krav om renter for restbeløpet for så endelig 13. desember 1967 å ha reist stevning mot saksøkte for å få fastslått at saksøkeren kun er forpliktet til å utstede skjøte hvis renter betales av restkjøpesummen. - - -

Retten skal bemerke:

På bakgrunn av de foreliggende opplysninger synes det klart for retten at saksøkeren eller rettere sagt Norske Merkantile var kommet opp i et noe uheldig engasjement som førte til at saksøkeren ble sittende med en eiendom, som var lite omsettelig hvorfor saksøkeren var meget interessert i å få solgt eiendommen gjerne på rimelig vilkår før tidens tann tæret for meget på eiendommen og bygningene. Like klart synes det å ha vært at saksøkte gjerne ville overta eiendommen, men ikke turde gå inn i et kjøp før han hadde prøvet om det ville gi eksistensmuligheter. Interessen mellom partene synes således sammenfallende hvilket også førte til opprettelsen av «leiekontrakten», som i virkeligheten og i overenstemmelse med partenes intensjoner var en kontrakt om forkjøpsrett med forutgående prøvetid i form av leie for saksøkte. Som følge herav ser retten det som naturlig og riktig at vilkårene for det mulige og forventede kjøp måtte bli en vesentlig del av kontrakten og utformes hva kjøpsbetingelser angår såvidt nøyaktig at saksøkeren hadde klart for seg hva han forpliktet seg til å selge for og saksøkte i særlig grad hva han gikk til. Denne leiekontrakt av august 1965 finner derfor retten er selve grunnlagsdokumentet for det på det tidspunkt forventede kjøp og salg mellom partene og derfor forpliktende for partene med hensyn til salgsbetingelsene. Kontrakten inneholder således også nøyaktig angivelse av kjøpesummen og hvordan den skal betales kontant og i avdrag. Derimot inneholder kontrakten ikke et ord om avdragsbeløpet skal være rentebærende for selgeren eller om restbeløpet skal være sikret ved en rentebærende pantobligasjon. Heller ikke i de forutgående muntlige forhandlinger har det vært nevnt et ord om renter av restkjøpesummen. Spørsmålet blir da om saksøkeren allikevel kan forlange renter av restkjøpesummen ut fra det syn at renter i et slikt tilfelle er et sedvanemessig soleklart aksessorium, som ikke trengtes inntatt som kontraktsvilkår eller fordi kontrakten på dette punkt i seg selv ikke var utformet som en detaljert kjøpekontrakt. Det kan også være et spørsmål om et salg på de vilkår som står i kontrakten ville gjøre handelen så urimelig for selgeren at selgeren i analogi med kjøpslovens §5 må kunne fremsette kravet som ikke ubilligt.

Side:1314

Retten må her ved sin avgjørelse bygge på at det er en sikker norsk regel at renter ikke kan beregnes medmindre det er avtalt eller hjemlet i lov. Imidlertid må det sees i øynene at denne regel i stor utstrekning er uthulet særlig i bestemte låneforhold hvor rentebetaling bent frem er en condictio sine qua non for utlån av penger og hvorfor man må innfortolke renteplikt selvom det ikke er uttrykkelig uttalt. Saksøkeren som et finansinstitutt vil naturlig nok også stort (sett?) ha den innstilling fordi de vanligvis driver med utlån av penger. Det kan da også være forklaringen på at saksøkeren ikke rettet opp leiekontraktens punkt 6 f.eks. med en tilføyelse om at avdragsbeløpet skal «være rentebærende etter dagens rente» eller lignende. Imidlertid dreier det seg i denne sak ikke om et låneforhold, men om kjøp og salg av fast eiendom riktignok med langsiktige avdragsvilkår, men samtidig med betingelser om hvordan det skal forholdes med betalingen eller avdragene. I et slikt forhold kan man ikke uten videre fravike gjeldende regel og innfortolke sedvanemessig renteplikt, men må følge gjeldende generelle regel hvoretter det måtte være krevet eller avtalt forat renter skal kunne beregnes. Retten kan riktignok være enig med saksøkeren i at punkt 6 i kontrakten om kjøpsbetingelsene ikke er detaljrikt utformet og derfor ville nødvendiggjøre et utfyllende dokument senere bl.a. med hensyn til avbetalingsterminer og hvordan den helt selvfølgelige sikkerhet for avdragsbeløpet skulle ordnes. Men retten mener at de økonomiske konsekvenser av kjøpet var tilstrekkelig utformet og var ment å skulle være fyldestgjørende nok. En mulig renteforpliktelse ville være så betydningsfull at den åpenbart tillike ville ha innvirket på vurderingen av hele kjøpesummen og det at renter ikke var nevnt i forbindelse med spesifiseringen av kjøpesummen og avbetalingsmåten gir etter rettens oppfatning et klart uttrykk for at rentebelastning ikke var forutsatt av saksøkte. Retten må her være enig med saksøkte i at ville selgeren kreve renter av avdragsbeløpet, måtte det være hans sak å påpeke det og ta opp forhandling om det før kontraktinngåelse. Dette så meget mere som det under de forutgående muntlige forhandlinger overhodet ikke har vært nevnt med et ord at renter av avdragsbeløpet var en soleklar forutsetning fra saksøkerens side.

Selvom kjøpslovens §5 i prinsippet vil kunne være anvendelig på salg av fast eiendom, finner retten - som påpekt ovenfor - at så stor forpliktelse som et rentekrav vil innebære, ville det være ubilligt å godta selgerens etterfølgende krav herom, og i virkeligheten endre hele salgsavtalen. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Helge Haslev, kst. lagdommer Paul Johnsrud og hjelpedommer Reidar H. Andersen): - - -

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Haslev og Johnsrud, er kommet til samme resultat som herredsretten.

Flertallet, som henviser til de opplysninger av faktisk art som herredsretten har nevnt i sine avgjørelsesgrunner, vil bemerke at verdien av eiendommen Skåtøy Bruk må være av betydning for sakens avgjørelse. Det er opplyst at tomten nå er på 5,8 mål. Bygning for sagbruk ble oppført i 1892.

Side:1315

Eiendommen var gjenstand for flere overdragelser. En eier gikk konkurs i 1920 årene. Senere var en malermester eier, og eiendommen ble i 1940 solgt til et sagbruk for 12.000 kroner. I 1951 ble den kjøpt av Midling Jensen for 23.000 kroner. Han oppførte et tilbygg av betong. Eiendommen ble taksert i 1952 av en Palm som satte grunnen den var da 18 mål - til 25.000 kroner, mens bygningen ble satt til 210.000 kroner. Efter taksten gjaldt dette bygningene i ferdig stand, men det er opplyst at det var de ikke.

Det var økonomiske transaksjoner med Midling Jensen som brakte Norske Merkantile og Norinvest inn i bildet. Som nevnt av herredsretten endte det med tvangsauksjon. Norske Merkantile fikk i 1960 tilslaget for 74.000 kroner, mens Midling Jensen hadde budt 73.900 kroner.

Når man skal danne seg en mening om eiendommens verdi, bemerker flertallet at lagmannsretten ikke har befaret eiendommen og således ikke kan bygge på selvsyn. Palms takst i 1952 er lite å bygge på nå. Tomten var den gang 2 1/2 ganger så stor som i dag. Heller ikke vet man noe om formålet med taksten. Og siden da er bygningene dårlig vedlikeholdt. De var i 1965, da Eilertsen flyttet inn som leietager, fulle av maur. Takene lekket. Alt elektrisk anlegg, lamper og pumpeaggregater var fjernet. De bud som ble avgitt på tvangsauksjon i 1960, gir heller ikke noen veiledning. Midling Jensen som saksøkt ved auksjonen kunne ikke ventes å vurdere forretningsmessig, og for Norske Merkantile som panthaver var tilslagssummen likegyldig, så lenge man holdt seg innenfor dets eget pant.

Efter de opplysninger som foreligger om eiendommen, bygningenes tilstand, tomtens beliggenhet, adkomst, utnyttbarhet, m.m., må man regne med at bare en meget begrenset krets av personer kunne være interessert i den. Norske Merkantile og senere Norinvest ble sittende med eiendommen uten inntekter til 1965 før leiekontrakten med Eilertsen ble opprettet. Advokat Midgaard har som vidne forklart at daværende akkvisisjonssjef Knoph sa til ham at «nå må vi bli kvitt dette ruklet». Noen annen alvorlig reflektant er det ikke gitt opplysning om.

Efter en samlet vurdering av alle opplysninger som foreligger til belysning av eiendommens salgsverdi i 1965, finner flertallet at salgsverdien den gang må ha ligget meget betydelig under det beløp på 120.000 kroner som er fastsatt i kjøpekontrakten. Selve den langsiktige avdragsordning viser hvor svakt selgeren sto, og hvor langt man måtte strekke seg for å få salg i stand. Legger man til grunn at renter ikke skulle betales av restkjøpesummen, og beregner man verdien pr. kontraktsdagen av alle de avdrag som skulle betales i de følgende 20 år, kommer man til et beløp som sammen med den kontante del av kjøpesummen ligger meget nærmere den virkelige salgsverdi den gang.

Dette må Norinvest ha vært klart over da leiekontrakten ble inngått. At man skulle oppnå en kjøpesum på 120.000 kroner med full forrentning av restkjøpesummen, måtte ligge langt utover de forventninger som man stillet seg selv med den langsiktige avdragsordning. Det ville, efter hva Melander har forklart, ha gitt full dekning endog for tapte renter i tiden før bortleien i 1965. Når derfor leiekontraktens punkt 6 intet inneholdt om renter, måtte dette gjøre det klart for Norinvest at renter ikke skulle betales. Under enhver omstendighet

Side:1316

gav forholdet Norinvest all oppfordring til å si fra om renter dersom det mente at slike skulle betales. Melander har forklart at han i forbindelse med punkt 6 tenkte på renter. Han har anført at det burde bli ordnet med et 1. prioritets lån for anbringelse i sparebank, mens Norinvest selv kunne sitte med en 2. prioritet. Men han underskrev leiekontrakten uten bemerkninger om renten, idet han mente at rentespørsmålet måtte bli å ordne om kjøp ble aktuelt. Flertallet finner at dette innebærer en forsømmelse fra Norinvests side som må bli avgjørende for saken.

Norinvest har gjort gjeldende at Eilertsen og hans advokat under forhandlingene om leiekontrakten var dem som hadde oppfordring til å si fra, nemlig om at renter ikke var forutsatt. Flertallet mener at det nok kunne ha vært grunn for Eilertsen og hans advokat til klargjøring av leiekontrakten og å medvirke til å bringe klarhet i rentespørsmålet. Man må imidlertid efter sakens opplysninger legge til grunn at Eilertsen og hans advokat i det hele tatt ikke har tenkt seg at det kunne bli tale om renter. To kontraktsutkast på henholdsvis 100.000 og 110.000 kroner ble utformet med en passus tilsvarende punkt 6 i den endelige leiekontrakt. l ingen av dem er renter nevnt, og det er full enighet om at renter overhodet ikke har vært bragt på bane under forhandlingene. Eilertsen har fremholdt at dersom det under forhandlingene var blitt krevet renter av restkjøpesummen, ville han ikke ha inngått noen leiekontrakt. Idet man henviser til det som er anført foran om eiendommens antagelige salgsverdi, antar flertallet at dette er riktig. Efter det her anførte antar man at det ikke kan rettes noen bebreidelse mot Eilertsen for at han ikke sa fra om sitt standpunkt i rentespørsmålet. Og under enhver omstendighet kan en bebreidelse mot Eilertsen ikke bli tilnærmelsesvis av den styrke som den bebreidelse som må rettes mot Norinvest.

Norinvest har anført at med den forståelse av leiekontraktens punkt 6 som Eilertsen gjør gjeldende, blir det meningsløst med ordet «minst». Dette kan sies med noen rett, men flertallet finner efter advokat Midgaards forklaring at ordet er et uoverveiet Iedd i setningen som ikke kan medføre et endret syn på saken.

Norinvest har videre anført at leiekontraktens punkt 6 heller ikke inneholder noe om sikkerhet for restkjøpesummen, men slik sikkerhet har Eilertsen allikevel godtatt som en selvfølge i motsetning til rentekravet. TiI dette må flertallet si at leiekontraktens punkt 6 er så knapp at den som en «rammeavtale» nok kan trenge utfylling. Men om slik utfylling antas å omfatte sikkerhet for en så stor restkjøpesum som 105.000 kroner for så lang tid som 20 år, er dette ikke ensbetydende med at også en rentebestemmelse nødvendigvis må komme med ved utfylling. Som det fremgår av det foran anførte, mener flertallet tvertimot at en bestemmelse om renter ikke kunne kreves inntatt. Det samme gjelder selvsagt oppsigelsesadgang for det pantesikrede beløp, som Norinvest forsøkte å sikre seg, men som åpenbart var i strid med bestemmelsen i leiekontraktens punkt 6, og som Eilertsen derfor straks motsatte seg.

Efter det anførte finner flertallet at Eilertsen må gis medhold i sin forståelse av kontraktsforholdet mellom partene og det blir da

Side:1317

unødvendig for flertallet å ta standpunkt til de øvrige spørsmål som er stillet i saken.

Efter dette blir herredsrettens dom å stadfeste i realiteten.

Når det gjelder saksomkostninger, finner flertallet at avgjørelsen, slik som det fremgår av det foranstående, har frembudt noen tvil. Man peker i den forbindelse på at også Eilertsen, som foran påpekt, har hatt noen foranledning til å forebygge den ufullstendighet i kontraktsforholdet som rentespørsmålet har frembudt. Man finner på dette grunnlag at saksomkostninger ikke bør tilkjennes Eilertsen hverken for herredsrett eller for lagmannsrett. Det henvises til tvistemålslovens §172, 2. ledd, og unntaksregelen i §180 første ledd. Herredsrettens dom blir efter dette å stadfeste fullt ut.

Lagmannsrettens mindretall - hjelpedommer Andersen - bemerker:

Advokat E. Midgaard, som hele tiden har opptrådt på vegne av Jan Eilertsen formulerte leiekontrakten av 9/8-1965, herunder også kjøpsklausulen i kontraktens pkt. 6, som ble gjenstand for endringer tre ganger; endringene gjaldt imidlertid bare kjøpesummens størrelse. Begge var av den bestemte oppfatning at 120.000, - kroner var det høyeste beløp man kunne betale for eiendommen, og videre at hvis renter var blitt krevet, ville kontrakt ikke blitt opprettet. Tilbudssummen ble fiksert både på grunnlag av eiendommens dårlige tilstand og ut fra at kjøpesummen skulle avbetales gjennom tyve år, altså et slags avbetalingskjøp, hvori renter var inkludert i prisen. En høyere pris ville heller ikke ha vært forretningsmessig forsvarlig ut fra det formål Eilertsen hadde med kjøpet.

Norinvest A/S betraktet leiekontraktens kjøpstilbud bare som en rammeavtale, som nødvendigvis måtte utfylles nærmere både med hensyn til pantesikkerhet, renter, in.v., alt selvsagte ting for en kredittinstitusjon og som den derfor ikke fant tilstrekkelig grunn til å nevne uttrykkelig under leiekontraktsforhandlingene.

Da der ikke foreligger opplysninger om eiendommens virkelige verdi ved kontraktsinngåelsen, kan derfor partene ikke bli bundet i større utstrekning enn de har ment å binde seg; det forligger med andre ord ikke konsens ved leiekontraktens inngåelse når det gjelder kjøpsklausulen. I samsvar hermed må derfor Norinvest A/S's påstand tas til følge. Da jeg utgjør lagmannsrettens mindretall, former jeg ingen konklusjon. - - -

Side:1318