Rt-1970-1340

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1970-11-21
Publisert:	Rt-1970-1340
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 143/1970
Parter:	Sigurd Johansen (høyesterettsadvokat Per Odberg) mot Finn Bryde (høyesterettsadvokat Kjeld Hansen-Just).
Forfatter:	Leivestad, Hiorthøy, Stabel, Mellbye, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §392

Dommer Leivestad: Saken gjelder spørsmål om en festekontrakt fra 1923 til en hyttetomt nå er falt bort, om det samme gjelder en tilleggskontrakt av 1940 for et område omkring hyttetomten, og om grunneieren kan forlange forhøyet festeavgift fra 1962 da han reiste krav om det.

Subsidiært, dersom festekontrakten fortsatt gjelder med rett

Side:1341

til løpende fornyelser, er det spørsmål om eieren kan kreve regulering av festeavgiften ved fornyelse, i tilfelle ved lovlig skjønn, og med virkning fra 1963.

Sandar herredsrett avsa 13. november 1968 dom med denne domsslutning:

«1. Ved fornyelsen av sin festerett på Sigurd Johansens eiendom, Langeby østre, gnr. 105, bnr. 21 i Sandefjord tilpliktes Finn Bryde for tiden fra 23. mai 1963 til 23. mai 1968 å betale en årlig festeavgift av Hr. 600, - - kroner sekshundrede og for tiden fra 23. mai 1968 til 23. mai 1973 en årlig festeavgift av Kr. 750, - - kroner sjuhundreogfemti.

Festeavgiften kan for fremtiden av hver av partene hvert femte år kreves regulert etter levekostnadsindeksen.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

Sigurd Johansen anket, og Finn Bryde motanket.

Agder lagmannsrett avsa 21. november 1969 dom med slik domsslutning:

«1. I hovedanken: Finn Bryde frifinnes.

2. I motanken: Festeavgiften for tomten «Steinrøys» (nu «Finnbu», gnr. 105 bnr. 46 i Sandefjord) skal fortsatt være kr. 100,- pr. år, med rett for festeren til løpende fornyelser på 10 år av gangen, første gang med virkning fra 23/5.1973.

3. I saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett betaler Sigurd Johansen til Finn Bryde kr. 3000, - - tretusen kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.»

Saksforholdene går i det vesentlige fram av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Sigurd Johansen har anket på grunn av feil ved lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. I det vesentlige gjør han gjeldende de samme anførsler som overfor de tidligere instanser. Etter hans syn fører objektiv tolking av ordlyden i festekontrakten til at festet gjelder for 10 år, med rett til fornyelse en gang. Slik har både Albert Johansen og Bryde forstått kontrakten. Derfor forsøkte Bryde i 1943 og 1953 å få den fornyet. Albert Johansen har aldri fornyet kontrakten; forholdet til familien Bryde var i de senere år ikke godt, men idet Albert Johansen har tatt imot leien, er festet blitt gjeldende for 1 år videre, på samme måte som i husleieforhold.

Skylddelingen av Finnbu i 1934 ble foretatt uten medvirkning av Albert Johansen, og den er ikke blitt fulgt opp.

I 1940 regnet nok Albert Johansen med fornyelse av festekontrakten da han sluttet den såkalte forfestekontrakt. Men det kom ikke til fornyelse av festekontrakten i 1943, så senere har Bryde sittet med tomten for ett år ad gangen.

Avtalen av 1940 gjaldt for 10 år, og falt bort etter sin egen ordlyd i 1950 da kontrakten ikke ble fornyet. I ethvert fall må den falle bort med hovedavtalen av 1923, idet den klart er knyttet til forutsetningen om at Bryde fester hyttetomten Steinrøys.

Når avtalen av 1923 er løpt ut, er det klart at eieren som vilkår for å forlenge festet kan kreve forhøyet leie.

Side:1342

Subsidiært hevder Sigurd Johansen at dersom festekontrakten av 1923 gir løpende rett til 10-årlige fornyelser fra festerens side, må eieren etter avtalen ha rett til regulering av avgiften ved fornyelse. Ellers har 10-årsklausulen ingen fornuftig mening.

Da det ikke er gitt Høyesterett materiale for å fastsette en rimelig festeavgift, må denne fastsettes ved lovlig skjønn.

Også om den gamle festekontrakt gjelder, må forfestekontrakten av 1940 etter egen ordlyd være falt bort.

Sigurd Johansen har lagt ned slik påstand:

«Prinsipalt:

1. Enhver festerett for Finn Bryde over arealer av Langeby østre, gnr. 105, bnr. 21 i Sandefjord eller over arealer utskilt fra denne eiendom er bortfalt. Likeså er enhver forfesterett i henhold til kontrakt av 30/9-1940 for Finn Bryde over samme eiendom bortfaldt.

2. Finn Bryde tilpliktes å etterbetale festeavgift til Sigurd Johansen fra 2/5-1962 frem til fraflytting finner sted med kr. 500,- pr. år med tillegg av lovlig rente.

Subsidiært:

Sigurd Johansen kjennes som eier av Langeby østre, gnr. 105, bnr. 21 og 46 i Sandefjord berettiget til å kreve festeavgiften for Finn Brydes festerett over denne eiendom, regulert ved eventuelle kontraktsfornyelser hvert 10. år, første gang med tilbakevirkende kraft fra 2/5-1963. I mangel av minnelighet blir ny festeavgift å fastsette ved lovlig skjønn.

I begge tilfeller:

Sigurd Johansen tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett og for de underordnede retter.»

Finn Bryde har i det vesentlige vist til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner for så vidt angår spørsmålet om hvorvidt festekontrakten av 1923 fortsatt gjelder, og til lagmannsrettens domsgrunner for så vidt angår forfestekontrakten av 1940 og adgangen til å kreve forhøyet festeavgift.

Dersom man skulle finne at det er adgang til å kreve forhøyet festeavgift fra 1962, må saken hjemvises til lagmannsrett til fastsettelse av avgiften, jfr. tvistemålslovens §392.

Dersom slik forhøyelse kan kreves ved fremtidige fornyelser, må dette fastslås, men avgiftens fastsettelse overlates til partene, eventuelt til nytt søksmål.

Ved Agder lagmannsretts dom av 21. mars 1961 ble rettskraftig avgjort at Sigurd Johansen ikke hadde rett til å leie ut noen del av det område som var omfattet av forfestekontrakten av 1940. Lagmannsretten bygde også på at festekontrakten av 1923 bestod. Det kan ikke nå gjøres gjeldende anførsler som det ble tatt standpunkt til ved dommen av 1961, eller anførsler som da kunne vært gjort gjeldende, som den at festekontrakten av 1923 var falt bort i 1943.

Lagmannsrettens dom må defor oppheves for så vidt angår festeretten under henvisning til den eldre rettskraftige dom, og den ankendes domskrav på dette punkt avvises.

Side:1343

Finn Bryde har lagt ned slik påstand:

«1. Agder lagmannsretts dom av 21/11.69 oppheves for så vidt angår Sigurd Johansens krav om at Finn Brydes forfesterett i følge kontrakt av 30/9 1940 over arealer av Langeby Østre gnr. 105 bnr. 21 i Sandefjord eller over arealer utskilt fra denne eiendom er bortfalt og kravet avvises fra domstolene. Subsidiært: Agder lagmannsretts dom stadfestes på dette punkt.

2. For øvrig stadfestes lagmannsrettens dom, og Sigurd Johansen tilpliktes å betale Finn Bryde saksomkostninger for Høyesterett.»

Sigurd Johansen har imøtegått avvisningspåstanden og hevder at den mangler grunnlag. Dommen av 1961 uttaler bare at Sigurd Johansen ikke kan feste bort til Hansine Haukebø og Arnt Foldvik noen del av det areal som var omfattet av tilleggskontrakten av 1940. Hva lagmannsretten prejudisielt måtte ha bygd på, er ikke rettskraftig avgjort. At festekontrakten av 1923 var bortfalt, var ikke gjort gjeldende, og ikke prøvet.

Til bruk for Høyesterett har Sigurd Johansen og fru Ingebjørg Bryde gitt forklaring ved bevisopptak, og 4 vitner. Vitnene er nye. Det er lagt fram en del korrespondanse mellom partenes advokater og noen festekontrakter.

Partenes påstander er blitt noe endret under sakens gang. I det vesentlige står saken i samme stilling som for de tidligere instanser.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i stor utstrekning slutte meg til dens domsgrunner. I tilknytning til enkelte nye opplysninger og anførsler vil jeg redegjøre noe nærmere for mitt syn.

I likhet med herredsrett og lagmannsrett finner jeg at ordlyden i festekontrakten av 2. mai 1923 er meget knapp, og ikke gir klart uttrykk for hvorvidt det har vært partenes mening at festeren skulle ha rett til å fornye kontrakten mer enn en gang. Jeg finner det imidlertid med utgangspunkt i forholdet på kontraktstiden og det som senere har hendt, å måtte anta at ikke bare festerne har oppfattet det slik at de hadde rett til løpende fornyelse, men også Albert Johansen.

Da tomten ble festet bort, var det på det rene at det skulle bygges hytte på den, som skulle brukes til sommersted. Tomten lå langt fra hovedvei, og det måtte bygges vei ca. 1,5 km fram til den. Finn Brydes far bygde veien i 1928, og det kostet den gang kr. 4 500. Han holdt senere veien ved like. Den ble brukt av Albert Johansen og av nye festere.

I 1934 ble tomten til hytten Steinrøys skylddelt «i anledning av at det er fraskilt og festet en parsell av gården til Finn Bryde». Parsellen ble gitt navnet Finnbu. Sigurd Johansen har hevdet at Albert Johansen ikke var til stede og ikke har medvirket til skylddelingen, og at den ikke er fulgt opp, idet Bryde ikke har fått noen festekontrakt på tomten. I forretningen er imidlertid oppgitt at Magnus Olsen møtte for eieren, og jeg

Side:1344

finner ingen grunn til å tvile på at skylddelingen er skjedd med Albert Johansens tilslutning.

Som lagmannsretten mener jeg at skylddelingen tyder på at Albert Johansen har oppfattet festeforholdet som varig. På samme måte må det oppfattes at Albert Johansen i 1940 opprettet festekontrakt for 10 år for «en utvidelse av festerens tidligere festede tomt «Steinrøys».»

Når Albert Johansen 27. mai 1953 undertegnet en kvittering for kr. 100 «Mottatt av Finn Bryde for fornyet bygsling på Steinrøys», må dette naturlig forstås slik at han godtok fornyelse av festet.

Jeg nevner også at det i 1958 kom til prosess mellom Finn Bryde og Albert Johansen og to festere fordi Albert Johansen hadde festet bort deler av det område som var omfattet av kontrakten av 1940. Albert Johansen døde etter at herredsrettens dom var påanket av Bryde, og Sigurd Johansen trådte da inn i hans sted.

Dersom Albert Johansen hadde kunnet si opp festekontrakten av 1923, ville han ved det kunnet berøve Bryde hans prosessgrunnlag, og sikre seg og sine to nye festere. Når Albert Johansen likevel ikke gjorde det, verken da eller ved noe annet høve, til tross for at han angivelig stod på dårlig fot med Bryde i de senere år, må jeg se også det som uttrykk for at han ikke regnet med at han kunne si avtalen opp, eller at den var utløpt.

Jeg finner således i likhet med de tidligere instanser at festekontrakten av 1923 etter partenes forståelse av den gir festeren rett til løpende fornyelser, og at den ikke er falt bort. Det er etter min oppfatning ikke nødvendig å drøfte andre festekontrakter Albert Johansen har sluttet og om de regelmessig har vært tidsbegrenset. Steinrøys var den første hyttetomt Albert Johansen festet bort, og forholdet her var i forskjellige henseender særeget.

Når det gjelder kontrakten av 1940, synes lagmannsrettens dom av 23. mars 1961 å bygge på at den ikke er falt bort når den fastslår at Sigurd Johansen er uberettiget til å feste bort, og Arnt Foldvik er uberettiget til å feste noen del av det areal som omfattes av Brydes festekontrakt av 1940. Domsslutningen inneholder imidlertid ikke noe direkte om festekontraktens varighet, og det er for Høyesterett ikke gjort nærmere rede for hva som fra Albert og Sigurd Johansens side har vært anført om dens innhold og gyldighet under saken. I allfall antar jeg at Sigurd Johansen ikke kan være avskåret fra å gjøre gjeldende - som han har gjort - at festekontrakten av 1923 nå er falt bort, og avtalen av 1940 med den. Jeg finner det derfor naturlig som lagmannsretten å avgjøre spørsmålet om forfesteretten i realiteten. Jeg ser det da slik at festeretten etter kontrakten av 1923 fremdeles gjelder, og at denne forutsetning for at forfesteretten kan bestå, er til stede. Festeretten etter kontrakten av 1940 gjaldt for 10 år, og denne er ikke fornyet. Men ifølge avtalens punkt 5 har festeren fortrinnsrett til festets forlengelse til den pris eieren

Side:1345

kan få av andre om eieren ønsker å bortfeste arealet. Denne forfesterett gjelder etter 1. oktober 1950, og den er ikke tidsbegrenset; den må derfor være i behold for Bryde.

Når det gjelder spørsmålet om eieren har rett til å regulere avgiften ved de 10-årlige fornyelser av festet, ser jeg saken i det vesentlige som lagmannsretten. Det kunne nok være rimelighetsgrunner som kunne tale for adgang til slik regulering. Men jeg kan ikke se at noen tanke om regulering er kommet til uttrykk i kontrakten. Tiårsfornyelsene har mening også uten slik tanke, idet de sikrer både eier og fester for lengre perioder. Noe annet kan jeg ikke se har vært tilsiktet. Som lagmannsretten mener jeg at skulle man godta en rett til regulering av festeavgiften på grunnlag av festekontrakten, måtte det være kommet klart til uttrykk. Noe annet grunnlag er ikke blitt påberopt i saken. At Albert Johansen aldri har forsøkt å få festeavgiften forhøyet, tyder på at han heller ikke har trodd at han hadde hjemmel for å kreve regulering.

Jeg er for øvrig enig med lagmannsretten i at de særlige forhold gjør at det ikke virker så urimelig om avgiften i dette tilfelle er blitt uendret. Brydes far opparbeidet som nevnt i 1928 en vei til kr. 4 500, og den har Bryde senere holdt ved like. Veien har Albert Johansen brukt og nye festere, slik at han har hatt stor fordel av den. Anleggsutgiftene må jeg anta langt overskred verdien av hyttetomten etter datidens priser.

Jeg finner etter dette at lagmannsrettens dom må stadfestes i sin helhet.

Anken har ikke ført fram, og Sigurd Johansen må erstatte Bryde saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sigurd Johansen til Finn Bryde 4 000 - fire tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Mellbye og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver H. Th. Knudtzon): - - -

Bakgrunnen for søksmålet er denne:

Den 2. mai 1923 inngikk daværende eier av gnr. 105, bnr. 21, Maren Engebretsen v/sønnen Albert Johansen, slik kontrakt med provisor C. Bruun:

«Maren Engebretsen, Østre Langeby og provisor C. Bruun har idag inngått følgende leiekontrakt: Maren Engebretsen bortleier søndre

Side:1346

tangodde fra stenbryggen nordover til en med B merket birk og østover i ret linje til sjøen. Eiendommen er leiet for 10 år. Årlig avgift Kr. 80,00. Adgang til fornødent vandbruk. Leieren har ret til at fornye kontrakten.»

Som det vil ses er gårds- og bruksnummer ikke anført i kontrakten. Det er imidlertid på det rene at kontrakten gjalt et areal av gnr. 105, bnr. 21. Av betydning for nærværende tvist er forøvrig siste passus i leiekontrakten: «Leieren har ret til at fornye kontrakten.»

Provisor Bruun lot oppføre en sommerhytte på tomten, som ble gitt det - hevdes det av saksøkte - meget betegnende navn «Steinrøys». I 1929 overdro Bruun sommerstedet til sin slektning Ingvald Bryde. Sistnevntes enke, fru Nanna Bryde, overdro i 1933 «Stenrøys» til sin sønn, saksøkte Finn Bryde - angivelig med samtykke av Maren Engebretsens sønn, Albert Johansen, som ved skifteskjøte av 6. mars 1928 hadde overtatt bl.a. gnr. 105, bnr. 21 etter sine foreldre.

Den 28. september 1934 ble det holdt en skylddelingsforretning hvorved fra bnr. 21 ble fraskilt en parsell «i anledning av at det er fraskilt og festet en parsel til Finn Bryde.» Finn Bryde var til stede ved forretningen. Den utskilte parsell, som fikk bnr. 46, fikk bruksnavnet «Finnbu». Efter beskrivelsen er Finnbu identisk med Steinrøys.

Albert Johansen døde i 1959. Ved skifteskjøte av 8. juni 1960 ble eiendommen overdratt hans bror, saksøkeren Sigurd Johansen. - - -

Når det gjelder den i påstanden nevnte «forfesterett», som likeså hevdes å være bortfalt, er sammenhengen denne:

Den 30. september 1940 inngikk Albert Johansen og Finn Bryde v/ hustruen fru Ingebjørg Bryde en festekontrakt vedkommende et areal som «er en utvidelse av festerens tidligere festede tomt «Steinrøys» nordover og delvis vestover og begrenset således - - -». Festetiden var 10 år fra 1. oktober 1940. Festeaviften var Kr. 130,-pr. år. Festeren skulle ikke ha rett til å overdra festeretten til andre - eller å la oppføre huser (hytter) på arealet. I pkt. 5 heter det:

«Etter festetidens utløp 1/10-1950 har festeren fortrinnsrett til festets forlengelse til den pris eieren kan få av andre og eieren ønsker å bortfeste området...»- - -

Når det gjelder festet av «Steinrøys», er det på det rene at Bryde kort tid etterat han hadde overtatt hytteeiendommen, ubedt forhøyet festeavgiften til Kr. 100,-pr. år. - - -

Her skal retten omtale hva som er passert mellom sakens parter i forbindelse med festeforholdet: - - -

Retten skal bemerke:

Utgangspunktet for rettens overveielser er den innledningsvis siterte leiekontrakt mellom Maren Engebretsen og provisor Bruun, datert 2. mai 1923. Kontrakten er svært kortfattet.

I de senere decennier har det vært en rivende utvikling med feste av hyttetomter bl.a. langs Vestfolds strender - i de senere år også stadig lenger innover i de bakenforliggende områder. Den økte pengerikelighet blant folk flest - kombinert med og sterkt foranlediget av den raskt fallende pengeverdi - har ført til en stigning i festeavgiftsnivået som ingen tenkte seg muligheten av for endel år siden. Ikke få er de som idag angrer på disposisjoner i forbindelse med hytteeiendommer som da

Side:1347

de ble foretatt, syntes gunstige, men som sett i lys av prisutviklingen må anses for å ha vært særdeles uheldige.

Forholdet idag er at de fleste festekontrakter på hytteeiendommer, som kommer inn til tinglysing, inneholder detaljerte bestemmelser bl.a. om deres løpetid - supplert med bestemmelser om regulering av festeavgiften etter prisnivået, levekostnadsindeksen eller annet kriterium.

Skal man forsøke å finne frem til leiekontraktens varighet, d.v.s. avgjøre spørsmålet om leietiden var maksimert til 10+10 år- altså tilsammen 20 år- på grunnlag av selve ordlyden i kontrakten er man på sviktende grunn.

På den ene siden kan man nok som Bryde hevde at det uttrykkelig står at kontrakten kan fornyes - eller med andre ord at den med tilføyelsen om rett for leieren til å fornye kontrakten, ikke er tidsbegrenset.

På den annen side har Sigurd Johansens argument: at en 10-års kontrakt som ifølge sin ordlyd kan fornyes, fornuftigvis bare kan fornyes for en tilsvarende periode, adskillig for seg.

I moderne festekontrakter heter det gjerne at kontrakten gjelder for så og så mange år fra da og da og med rett til fornyelse eller fornyelser. For beregningen av stempelavgiften er det avgjørende om entalls-eller flertallsformen er benyttet. I sistnevnte tilfelle regnes nemlig kontrakten å være stedsevarig, slik at dokumentet stemples for en verdi av 25 ganger den årlige avgift. Kommer festetiden, om den fordobles, ikke over 50 år, regnes stemplingsverdien til ett års avgift. Dette spesielle forhold gir neppe anledning til analogislutninger i andre relasjoner. Forøvrig spiller det - når man skal forsøke med en rent sproglig fortolkning - formentlig en viss rolle at det først heter: «Eiendommen er leiet for 10 år.» og deretter helt til slutt: «Leieren har rett til å fornye kontrakten.» og ikke: «Eiendommen er leiet for 10 år med rett til fornyelse.»

Retten lar det isolerte fortolkningsspørsmål ligge. Etter det som senere passerte mellom Finn Bryde og Albert Johansen i de vel 30 år sistnevnte var grunneier, må det anses som godtgjort at Albert Johansen har akseptert Finn Bryde som værende berettiget til å fornye leiekontrakten ved utløpet av hver 10-års periode, og likeså: at sistnevnte hver gang har benyttet seg av denne rett. Retten viser for så vidt til det som ovenfor er gjengitt av Brydes anførsler.

Den omstendighet at den overfor familien Bryde mindre velvillig innstilte Sigurd Johansen nå er eier av hovedbruket kan etter omstendighetene ikke endre noe i det etablerte rettsforhold.

Etter dette kan Sigurd Johansens prinsipale påstand ikke føre frem.

Når det gjelder den subsidiære påstand, viser det som ovenfor er gjengitt av den mellom partenes juridiske rådgivere førte korrespondanse, at partene gjennom flere år har forsøkt å bli enige om en forhøyet festeavgift. Når forhandlingene ikke har ført frem - hva de etter rettens oppfatning burde gjort - skyldes det dels at Bryde har krevet i tilfelle også å få feste det ovenfor omhandlede «forfesteområde», og i all fall ikke har villet gi avkall på sin forfesterett, dels at Sigurd Johansen har vært for stri i sitt forlangende.

Når man først aksepterer at Bryde har rett til fornyelse av festekontrakten ved utløpet av hver 10-års periode, eller med andre ord at

Side:1348

det i realiteten dreier seg om en stedsevarig festekontrakt, taler de beste grunner for at bortfesteren må ha adgang til å kreve festeavgiften regulert oppover. Dette har Bryde for så vidt også innrømmet både gjennom de førte forhandlinger og under hovedforhandlingen i denne sak. Spørsmålet som retten må avgjøre, er hvor stor forhøyelsen bør være. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Oddvar Berrefjord og J. Endresen og sorenskriver Karl Borge): - - -

Lagmannsretten skal bemerke at saken reiser 3 spørsmål: 1) om Finn Brydes festerett til tomten «Steinrøys» - i 1934 utskilt som «Finnbu», gnr. 105 bnr. 46 - fremdeles består, og om Finn Bryde har rett til løpende fornyelser ved utløpet av hver 10-årsperiode. 2) Om Finn Brydes forfesterett etter festekontrakten av 30/9 1940 fremdeles består, og 3) om grunneieren i tilfelle festeretten til «Steinrøys» består, er berettiget til å fastsette ny leie eller regulere festeavgiften ved utløpet av hver 10-årsperiode.

Av herredsrettens domsgrunner fremgår - uten at dette har fått uttrykk i domsslutningen som frifinnelse av Finn Bryde i Sigurd Johansens prinsipale krav - at herredsretten fant at festeretten fremdeles besto og kunne fornyes. Det fremgår ellers ikke klart av dommen at herredsretten har tatt standpunkt til forfesteretten etter kontrakten av 1940.

Lagmannsretten finner som herredsretten at Finn Bryde fremdeles er fester av tomten «Steinrøys» - eller «Finnbu» som den ble benevnt ved fraskylddeling i 1934 da den fikk gnr. 105 bnr. 46. Det må være den opprinnelige festekontrakt av 2. mai 1923 som danner grunnlaget for innholdet av Finn Brydes festerett. Ordlyden i festekontrakten er svært knapp. Når det imidlertid er anført at «Leieren har ret til at fornye kontrakten», må dette etter lagmannsrettens mening trekke i retning av fornyelse av kontrakten for nye 10-årsperioder. Det synes sikkert at kontrakten har vært oppfattet slik av den senere eier av Langeby østre, Albert Johansen. Da Finn Bryde i 1933 overtok fra sin mor, skjedde dette klart med Albert Johansens samtykke og for en ny 10-årsperiode. Albert Johansen må ha regnet med at dette var et varig leieforhold som Finn Bryde hadde rett til å fornye for nye 10 år ved utløpet av hver 10-årsperiode. Dette fremgår etter lagmannsrettens mening av skylddelingen av tomten i 1934 som fant sted etter rekvisisjon av Albert Johansen og hvor det heter «i anledning av at det er fraskilt og festet en parsell av gården til Finn Bryde». Det ville neppe ha noen hensikt med skylddeling dersom det, som hevdet av Sigurd Johansen bare skulle være rett til fornyelse for 10 år - d.v.s. til 1943. At Albert Johansen har oppfattet det slik, fremgår også av at han ved festekontrakt av 30/9 1940 for en årlig festeavgift kr. 130,- bortfestet for 10 år et areal som er «en utvidelse av festerens tidligere festede tomt «Steinrøys»». Videre fremgår det av at grunnleien, som siden 1933 da Finn Bryde overtok ble forhøyet av Finn Bryde fra 80,- til 100,- kroner pr. år, senere var uforandret til Albert Johansens død i 1959. Når det i kvittering fra Albert Johansen 27/5 1953 heter «kr. 100,-Mottatt av Finn Bryde for fornyet bygsling på Steinrøys»

Side:1349

kan dette ikke bety annet enn at festet derved ble fornyet for den nye 10-årsperiode 1953-1963. Det er etter lagmannsrettens mening ikke grunn til tvil om at Albert Johansen oppfattet festeforholdet som varig og som en rett for Finn Bryde til fornyelse ved utløpet av hver 10-årsperiode.

Det kan i den forbindelse nevnes at man ikke, som hevdet av Johansen, kan slutte det motsatte av senere festekontrakter Albert Johansen inngikk. Riktignok inneholder noen av disse, fremlagt av Johansen, bestemmelser om rett til forlengelser for «ytterligere 10 år». Men det synes underforstått rett til ytterligere forlengelse. Det er ihvertfall ikke påvist at disse er brakt til opphør etter 20 år. De gjelder tvertimot fortsatt med samme leie som opprinnelig fastsatt. I 2 kontrakter av 1958 har dessuten Albert Johansen uttrykkelig sagt at festetiden er 10 år med løpende rett til fornyelse.

Finn Bryde må etter dette frifinnes for Sigurd Johansens prinsipale påstand om at festeretten til «Steinrøys» er bortfalt.

Det neste spørsmål lagmannsretten må ta stilling til er forfesteretten etter kontrakten av 1940. Lagmannsretten har vært inne på spørsmålet om ikke Sigurd Johansens påstand herom egentlig bør avvises som rettskraftig avgjort ved Agder lagmannsretts dom av 23/3 1961. Da Finn Bryde ikke har påstått avvisning finner lagmannsretten å kunne ta standpunkt til realiteten. Etter lagmannsrettens mening må punkt 5 i festekontrakten av 1940 bety at festeren av «Steinrøys» kan kreve forfesterett på de anførte vilkår om eieren av Langeby østre senere skulle ønske å bortfeste arealet. Lagmannsretten finner derfor at Finn Bryde også må frifinnes for Sigurd Johansens påstand om at forfesteretten er bortfalt.

Med hensyn til spørsmålet om Sigurd Johansen ved fornyelse av festet for «Steinrøys» ved utløpet av hver 10-årsperiode, har rett til å fastsette ny leie eller kreve avgiften regulert, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Det er intet i festekontrakten av 1923 som gir antydning om at grunneieren ved fornyelse har rett til regulering av festeavgiften. Fornyelse av kontrakten må, når intet annet er sagt, forstås som fornyelse på samme vilkår. Det har formodningen mot seg at man på den tid festeavtalen ble inngått, ville ha i tankene regulering av avgiften. Under enhver omstendighet må det kreves at dersom en grunneier ved inngåelse av festekontrakt vil forbeholde seg rett til regulering av festeavgiften, må dette i tilfelle klart fremgå av festekontrakten. Hvis taushet herom i festekontrakten skulle medføre at grunneieren skulle stå fritt til å regulere avgiften nærmest etter eget forgodtbefinnende, ville festeren komme i en svært vanskelig stilling. Det dreier seg vanligvis om ikke ubetydelige investeringer festeren har på tomten. I nærværende sak foruten hytte, også omfattende arbeider på tomten. Hertil kommer også anlegg av vei i 1928 til kr. 4.500,-, et på den tid ikke ubetydelig beløp. Det vil være risikabelt for en fester å foreta slike investeringer om grunneieren ved fornyelse skulle stå fritt med hensyn til fastsettelse av festeavgiften.

Man kan i det hele ikke fra andre festekontrakter fra den senere tid som måtte ha bestemmelser om regulering av grunnleien slutte noe som helst om at tilsvarende skal gjelde for en festekontrakt fra 1923 som ikke sier noe herom.

Side:1350

Forøvrig har leien fra 1933 - da Finn Bryde ved overtakelse av festet forhøyet avgiften til kr. 100,- stått fast ved senere fornyelser, senest i 1953. Albert Johansen må åpenbart selv ha ment at han ikke hadde adgang til å regulere festeavgiften og han må ha forstått kontrakten av 1923 slik.

I og med at lagmannsretten har funnet at det ikke er rettslig grunnlag for Sigurd Johansen til å regulere festeavgiften ved fornyelse, finner man enn mindre at Johansen på fritt grunnlag kan fastsette helt ny leie, slik hans påstand gir uttrykk for. - - -