Rt-1971-1049

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1971-10-07
Publisert:	Rt-1971-1049
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 148B/1971
Parter:	Carl Salvesen, Arthur Salvesen og Kjell Salvesen (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø) mot Ingebjørg Melberg (advokat Erik Ova - til prøve)
Forfatter:	Heiberg, Stabel, Hiorthøy, Bahr Mindretall: Leivestad
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §28, Tvistemålsloven (1915) §180

Dommer Heiberg: Saken gjelder spørsmål om rett til heving av kontrakt om kjøp av fast eiendom, og i den forbindelse om rett til brannforsikringserstatning.

Mandal herredsrett - sorenskriveren - avsa 27. juni 1969 dom med domsslutning:

«1. Ingebjørg Melbergs krav om at kjøpekontrakt av 13/12-65 mellom henne og Carl Harry, Arthur og Kjell Salvesen er bortfalt samt at kjøjerne plikter å fravike den kjøpte del av Havsyn, gnr. 133, bnr. 12 i Lindesnes, tas ikke til følge.

2. Forsikringssummen i henhold til polise nr. 299001 i Norges Brannkasse tilkommer Carl Harry, Arthur og Kjell Salvesen med fradrag av kr. 100.000,00 - et hundre tusen kroner - med 7 - syv - prosent renter av kr. 20.000,- fra 1/10-66 til 1/10-67 og av kr. 40.000,- fra 1/10-67 til 1/10-68 og av kr. 60.000,- fra 1/10-68 til utbetaling finner sted som tilkommer Ingebjørg Melberg og blir å utbetale henne direkte fra forsikringsselskapet.

3. De saksøkte har intet ansvar for utpantningene i eiendommen for saksøktes skatter.

4. Innen 2 - to - uker betaler Carl Harry, Arthur og Kjell Salvesen til Ingebjørg Melberg kr. 1.500,00 - femten hundre kroner - i saksomkostninger.»

Etter anke fra fru Melberg avsa Agder lagmannsrett 26. august 1970 dom med domsslutning:

«1. Kjøpekontrakt av 13.12.1965 mellom Ingebjørg Melberg og brødrene Carl Harry, Arthur og Kjell Salvesen er bortfalt.

2. Brødrene Carl Harry, Arthur og Kjell Salvesen tilpliktes å fraflytte eiendommen.

3. Forsikringssummen i henhold til polise nr. 299001 for den faste eiendom gnr. 133 bnr. 12 i Lindesnes, samt det løsøre som omfattes av kjøpekontrakten, tilkommer Ingebjørg Melberg og utbetales henne direkte av Norges Brannkasse.

4. Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Ett av rettens medlemmer dissenterte og stemte for stadfestelse av herredsrettens dom.

Side:1050

Brødrene Salvesen har med Justisdepartementets bevilling til fri sakførsel påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Partene har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler også for Høyesterett.

For Høyesterett er fremlagt en rekke nye dokumenter, blant annet en omfattende korrespondanse mellom partene og deres representanter. Ved bevisopptak for Halden byrett og Mandal herredsrett er avhørt 4 parter og 13 vitner - av vitnene er 6 nye for Høyesterett.

Brødrene Salvesen har nedlagt påstand:

«1. Ankemotpartens krav om at kjøpekontrakten av 13/12-1965 mellom henne og de ankende parter er bortfalt, samt at de ankende parter plikter å fravike den kjøpte del av gnr. 133 bnr. 12 i Lindesnes, tas ikke til følge.

2. Brannforsikringserstatningen i Norges Brannkasse for bygningen på den faste eiendom gnr. 133 bnr. 12 i Lindesnes samt for løsøret i bygningen tilkommer i sin helhet de ankende parter og utbetales dem av Norges Brannkasse med fradrag av kr. 123.700,- som utbetales ankemotparten direkte når skylddelingsforretning er holdt over den del av eiendommen hun har solgt til de ankende parter, disse har fått tinglyst skjøte på denne del av eiendommen og alle utpantninger for skatt til Oslo kommune er avlyst.

3. Påløpne renter av brannforsikringserstatningen i Norges Brannkasse tilfaller i sin helhet de ankende parter frem til 1/10-1969 og deretter de ankende parter og ankemotparten hver av de beløp de får utbetalt.

4. Ankemotparten tilpliktes å erstatte de ankende parter sakens omkostninger for herredsrett, lagmannsrett og det offentlige sakens omkostninger for Høyesterett.»

Fru Melbergs påstand lyder:

«1. Lagmannsrettens dom pkt. 1, 2 og 3 stadfestes.

2. I forhold til de ankende parters påstand pkt. 2 nedlegges følgende subsidiære påstand:

Brannforsikringserstatningen i Norges Brannkasse for bygningen på den faste eiendom, gnr. 133, bnr. 12 i Lindesnes samt for løsøret i bygningen tilkommer i sin helhet de ankende parter og utbetales dem av Norges Brannkasse med fradrag av kr. 123.700,- som utbetales ankemotparten direkte, med kr. 103.700,- når alle utpantninger for skatt til Oslo kommune er avlyst, og kr. 20.000,- når skylddelingsforretning er holdt over den del av eiendommen hun har solgt de ankende parter og disse har fått tinglyst skjøte på denne.

3. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Som de tidligere instanser finner jeg at brødrene Salvesen

Side:1051

har misligholdt avtalen, og at misligholdelsen var vesentlig. Selv om man ser bort fra den forsinkede betaling av kontantbeløpet som ikke for Høyesterett påberopes som grunnlag for å heve kontrakten - stod to nye terminer à kr. 20.000 ubetalt 11. mars 1968 da kontrakten ble hevet, likesom renter og avdrag til Den norske Creditbank ikke var betalt etter avtalen. Heller ikke de senere forfalne terminer av kjøpesummen er blitt betalt eller deponert.

Brødrene Salvesen har gjort gjeldende at det også foreligger misligholdelse fra fru Melbergs side, og at en samlet vurdering av begge parters forhold må føre til at deres egen misligholdelse ikke kan anses som vesentlig.

I denne sammenheng har særlig vært anført at etter muntlig avtale mellom partene pliktet fru Melberg å medvirke ved skylddeling og skjøting i forbindelse med utskillelse av hyttetomter for å skaffe penger til senere avdrag. At en slik forutsetning forelå, har også lagmannsretten - i motsetning til herredsretten - lagt til grunn. Den korrespondanse som nå er fremlagt for Høyesterett, viser imidlertid klart at det forut for kontraktslutningen bare var tale om bruk av eiendommen til pensjonatdrift og muligens camping. Først i et brev av 25. mars 1967 til Odd Rogan, ansatt hos advokat Fløttre som hadde formidlet salget, ber brødrene Salvesen om medvirkning til skjøting av hyttetomter, og Rogan reagerer da umiddelbart. På dette tidspunkt var iallfall én hytte allerede oppført uten fru Melbergs tillatelse.

Videre anfører brødrene Salvesen at det var et brudd på kontrakten fra fru Melbergs side at hun ikke sørget for oppmerking av grensen mellom de to deler av eiendommen. Jeg er enig i at dette burde ha vært gjort - noe jeg senere kommer tilbake til. - Men ansvaret for at det ble forsømt kan ikke ensidig legges på selgeren, og under ingen omstendighet berettiget det brødrene Salvesen til å ta seg til rette ved å oppføre hytter hvor de selv ønsket.

Det er også påberopt som et brudd på kontrakten at det på kontrakttiden hvilte på eiendommen en utpantning for Melbergs skatt til Oppegård kommune, uten at dette var blitt opplyst. Senere er også en utpantning for skatt til Oslo kommet til. Det må imidlertid anses godtgjort at hvis kontantbeløpet var blitt betalt etter avtalen, ville megleren i samsvar med kontrakten ha sørget for at heftelsen for skatt til Oppegård samtidig ble slettet. Noen reell betydning for brødrene Salvesen har forholdet ikke hatt, og det samme gjelder den senere utpantning for skatt til Oslo.

Et par andre momenter som også er blitt påberopt fra kjøpernes side er åpenbart betydningsløse, og jeg finner ikke grunn til å gå inn på dem.

Jeg anser det etter dette klart at brødrene Salvesen har gjort seg skyldig i vesentlig misligholdelse av kontrakten. Spørsmålet blir da om heving er avskåret etter de prinsipper som for løsørekjøp er kommet til uttrykk i kjøpslovens §28 annet ledd, fordi

Side:1052

salgsgjenstanden er overgitt til kjøperen, og selgeren ikke må anses for å ha tatt forbehold om å kunne heve.

I denne forbindelse har brødrene Salvesen sterkt fremhevet at kjøpekontrakten er uklar og ensidig begunstiger selgeren. Den var utformet av fru Melbergs advokat, og de hadde ikke selv juridisk bistand og ikke forutsetninger for å vurdere rekkevidden av de bestemmelser kontrakten inneholdt. Den må derfor tolkes slik at mulige mangler ved den ikke går ut over kjøperen. Jeg er enig i at kontrakten på flere punkter ikke er klar, uten at jeg kan se at det er grunnlag for å si at den ensidig tilgodeser selgerens interesser.

Etter kjøpekontrakten skal kjøpesummen betales i avdrag over 5 år. Om overtagelsen heter det: «Eiendommen overtaes pr. 15/121965 forsåvidt angår inntekter og utgifter. Dog forblir hjemmelen til eiendommen hos selger til kjøpesummen er betalt i sin helhet.»

Kontrakten inneholder ikke noen beskrivelse av den solgte del av den samlede eiendom, men angir bare at den solgte del er ca. 10 dekar, mens ca. 9 dekar utskilles og beholdes av selgeren. Det påhviler denne å rekvirere skylddelings- og oppmålingsforretning «slik at skylddelingen er klar i god tid før skjøtet tinglyses». Etter dette kan det således gå nærmere 5 år før skylddeling og oppmåling kan kreves.

Det må imidlertid ha vært meningen at det allerede før denne tid skal foretas en oppdeling i terrenget, uten at kontrakten bestemmer noe om hvordan grensen skal trekkes, bortsett fra at det sies at brønnen ligger på den del av eiendommen som selgeren skal beholde.

Bestemmelsen om overtagelse av inntekter og utgifter må forutsette at kjøperen skal ha adgang til straks å disponere over sin del av eiendommen på inntektsgivende måte, og det fremgår av korrespondansen mellom partene at det har vært kjøpernes mening å gå i gang med pensjonatdrift den følgende sommer. Det er også på det rene at de foretok påkostninger på huset og atkomstveien dit, og selv flyttet inn i huset uten noen innvending fra selgerens side.

For så vidt angår hovedbygningen med nærmeste omgivelser finner jeg etter dette at den må anses for å være overgitt til kjøperen. Resten av det område kontrakten omfattet er derimot ikke individualisert, og fru Melberg har ikke overført besittelsen til brødrene Salvesen. Hvordan delingen skulle foretas, fremgikk ikke av forholdene på stedet og krevde en nærmere avtale. Den omstendighet at kjøperne på egen hånd oppførte to hytter, innebærer ingen overføring av noen del av grunnen. Som anført av lagmannsretten, ble hyttene tvert imot lagt på steder som nærmest må sies å ligge utenfor den del av eiendommen som det ville være naturlig for kjøperne å overta i henhold til kontrakten. Heller ikke er det godtgjort at plasseringen senere er godtatt av fru Melberg.

Til dette kommer så at skjøte etter kjøpekontrakten først

Side:1053

skulle overleveres og tinglyses når hele kjøpesummen var betalt, og at det også i forbindelse med spørsmålet om tidspunktet for overtagelsen særskilt var bestemt: «Dog forblir hjemmelen til eiendommen hos selger til kjøpesummen er betalt i sin helhet.» Jeg er tilbøyelig til som lagmannsretten å se dette som et forbehold fra selgerens side om å kunne heve kontrakten i tilfelle av kjøpernes misligholdelse av plikten til å betale de avtalte avdrag. For Høyesterett er som nytt dokument fremlagt et brev fra brødrene Salvesen til advokat Fløttre av 14. november 1965 - altså ca. 1 måned før kontrakten ble undertegnet. I brevet skriver kjøperne blant annet: «Vi har tilbudt ham følgende betingelser- - - Samtidig skal Hrr. Melberg fortsatt beholde Skjøte på Eiendommen som (sikkerhet) intill det før omtalte beløp Kr. 125.000,- er ham fult utbetalt efter de 3. år.» Uttalelsen synes å trekke i retning av at det også fra kjøpernes side har vært forutsetningen at uansett om de faktisk overtok bruken av eiendommen, skulle selgeren ha i behold sin rett til å gjøre handelen om hvis kjøperne ikke oppfylte sin betalingsplikt. Den omstendighet at selgeren ikke hadde noe nærmere kjennskap til kjøperne og deres økonomiske stilling, gjør også at det ikke var unaturlig å treffe en avtale av et slikt innhold.

Det er imidlertid ikke nødvendig for meg å ta endelig standpunkt til avtalens rekkevidde på dette punkt, og heller ikke til det generelle spørsmål om vilkårene for at retten til å heve avtale om kjøp av fast eiendom må anses avskåret. I den foreliggende sak finner jeg det avgjørende at verken hjemmelen eller den eksklusive besittelse er overført til kjøperne, og forholdet kan da etter min mening ikke likestilles med det forhold at en løsøregjenstand er «overgitt til kjøperen» etter kjøpslovens §28 annet ledd. At brannforsikringen av bygningen med inventar etter kjøpekontrakten skulle skje for kjøpernes interesse, og slik at fullt oppgjør i tilfelle av brann skulle skje ved hjelp av erstatningen, anser jeg for å være uten betydning i denne forbindelse.

Heller ikke kan jeg se at de rimelighetsgrunner som har vært påberopt, på avgjørende måte taler imot at kontrakten heves. Verdien av de påkostninger kjøperne har foretatt på huset ble etter brannen taksert til kr. 11.000, og det skyldes kjøpernes egen forsømmelse overfor forsikringsselskapet at de ikke fikk den erstattet av forsikringen. På den annen side har de hatt fri bolig på eiendommen. Sine vesentligste utgifter har de hatt til de to hytter som er oppført uten selgerens medvirkning, et forhold som under ingen omstendighet kan trekke i deres favør ved avgjørelsen av spørsmålet om heving. Da hyttene ble oppført, var for øvrig kontrakten allerede misligholdt, og etter korrespondansen mellom partene måtte kjøperne på et tidlig tidspunkt være klar over at selgeren ville kreve handelen omgjort hvis de ikke oppfylte sine forpliktelser.

Mot adgangen til å heve har også vært anført at selgeren ikke har tilbudt å restituere kontantbeløpet, kr. 20.000,- som er betalt.

Side:1054

Kjøperne motsatte seg imidlertid at kontrakten ble hevet, og kunne da selvsagt heller ikke kreve restitusjon.

Jeg finner for øvrig grunn til å presisere at spørsmålet om restitusjon ikke foreligger til avgjørelse i vår sak. Det samme gjelder de spørsmål som kan melde seg i forbindelse med de hytter som er satt opp.

Brødrene Salvesen har endelig gjort gjeldende at etter brannen 19. mars 1969 ville de ved hjelp av brannforsikringssummen ha vært i stand til å betale hele kjøpesummen med renter. Fru Melberg ville da ha fått sitt og bør ikke kunne gå fra kjøpet. Jeg finner det klart at den etterfølgende brann og forsikringsoppgjøret i den forbindelse ikke kan trekkes inn i spørsmålet om adgangen til å heve kontrakten. Men jeg finner grunn til å tilføye at jeg ville finne det lite rimelig om kjøperne som grovt har misligholdt sine plikter etter avtalen, skulle få en upåregnet fortjeneste ved en brann som fant sted lenge etter at misligholdelse forelå og var påberopt av selgeren.

Jeg er etter dette kommet til at fru Melbergs prinsipale påstand må tas til følge. Jeg føyer til at ved avgjørelsen legger jeg i motsetning til lagmannsretten ingen vekt på at brødrene Salvesens daværende prosessfullmektig i sitt tilsvar for herredsretten påstod sine parter frifunnet for enhver forpliktelse etter kontrakten.

Jeg finner ikke grunn til å endre lagmannsrettens avgjørelse i spørsmålet om saksomkostninger. Derimot må brødrene Salvesen betale saksomkostninger for Høyesterett etter regelen i tvistemålslovens §180 første ledd.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Carl Harry Salvesen, Arthur Salvesen og Kjell Salvesen én for alle og alle for én til Ingebjørg Melberg 12.000 - tolv tusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Leivestad: Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og den dissenterende lagdommer, og kan i stor utstrekning slutte meg til herredsrettens domsgrunner.

Som herredsretten ser jeg det slik at fru Melberg ved kjøpekontrakten av 13. desember 1965 overdrog eiendomsrett til en del av Havsyn til brødrene Salvesen. Delen var angitt å være ca. 10 dekar av eiendommens ca. 19 dekar. Til det solgte areal hørte den eneste bygning på eiendommen med terrenget omkring, og etter hva brev viser antar jeg at det også skulle omfatte et område med grunnmurer fra tyske bygninger som hadde stått der. Fru Melberg skulle ha eiendommens brønn på sin del; for øvrig var bestemt grense ikke angitt.

Side:1055

Som førstvoterende finner jeg at brødrene Salvesen har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, mens det ikke er tilfelle for fru Melbergs vedkommende, selv om det er ting å bebreide henne. Jeg antar imidlertid at hun ikke kan heve kjøpet.

Som herredsretten kan jeg ikke se at fru Melberg har forbeholdt seg eiendomsrett til det solgte, inntil kjøpesummen i sin helhet var betalt.

Når det i kontrakten heter at i tilfelle brannskade skal kjøper ha erstatningen, taler det nærmest imot at selgeren fortsatt skulle være eier. Eiendomsforbehold i forbindelse med salg av fast eiendom er så uvanlig at det må være rimelig å forlange at den selger som vil ta det, må gjøre det helt klart i salgsavtalen. Brødrene Salvesen har ikke oppfattet forholdet slik, og jeg kan ikke se at de skulle kunne slutte seg til det av kontrakten. Hvis fru Melberg har hatt til hensikt å ta forbehold om eiendoms- og hevningsrett, må det gå ut over henne at det ikke er kommet klart til uttrykk i salgsavtalen, og brakt til full forståelse for kjøperne.

I det foreliggende tilfelle måtte det på forhånd være klart at hevning ville være lite hensiktsmessig, og kunne virke ubillig overfor kjøperne. Salget gjaldt en eiendom som omfattet et utmarksområde med bare et stort tyskoppført forsamlingslokale og noen rom i tilknytning til det. Bygningen var mindre godt vedlikeholdt og trengte til reparasjoner. Skulle den kunne nyttes til pensjonatdrift, måtte det betydelige påkostninger til. Campingplass som det også hadde vært tale om, har lagmannsretten funnet at det etter de stedlige forhold ikke kunne være tale om; under enhver omstendighet ville også det ha forutsatt betydelig innsats.

Under slike forhold ville eiendomsforbehold og hevningsrett fremstille seg som lite praktisk, og naturlig forutsette at det ikke bare ble uttrykkelig uttalt, men også ledsaget av noen ord om hvordan oppgjør i tilfelle skulle skje. Noe slikt finnes ikke i kontrakten.

Jeg må anta at det er riktig når lagmannsretten gir uttrykk for at i virkeligheten hadde brødrene Salvesen neppe noen annen mulighet for å kunne klare å oppfylle kjøpekontrakten enn å bygge hytter på den grunn de hadde kjøpt, og så selge hyttene med tomt. Å oppta lån på eiendommen var de avskåret fra så lenge fru Melberg satt med hjemmelen. Kjøpesummen var høy, og fru Melberg var klar over at kjøpernes økonomiske stilling var usikker.

Å innrømme adgang til hevning mener jeg vil virke lite rimelig. Brødrene Salvesen flyttet til eiendommen og tok den i bruk som sitt hjem, noe de måtte ha full rett til. De har reparert og påkostet bygningen en god del, og også veien til eiendommen. De har ført opp to hytter som de ville ha solgt om fru Melberg hadde medvirket, og dermed betalt en del. Selv om brødrene har forsømt å betale avdrag på kjøpesummen og på pantegjelden, og å innhente samtykke i forbindelse med plasseringen av de to

Side:1056

hyttebygg, ville det være hårdt om de nå skulle miste utbyttet av sin innsats.

For min del finner jeg også at brannen har endret situasjonen. Før den ville det nok kunne være høyst tvilsomt om brødrene Salvesen ville kunne betale kjøpesummen for Havsyn innen fastsatt tid. Ved brannen kunne fru Melberg få hele sitt tilgodehavende med skyldige renter med en gang, før den tid da kjøpesummen etter kontrakten i sin helhet skulle vært betalt. Hun trengte fra da av ikke hevning for å sikre seg mot tap. Hevning vil føre til et videre oppgjør partene er høyst uenige om, og hvor en må regne med at brødrene Salvesen vil stå i en vanskelig stilling og kunne påføres betydelige tap, mens fru Melberg både vil få en brannforsikring langt over salgssummen, og dertil fordelen ved en verdistigning av grunnen.

Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Heiberg.

Dommerne Hiorthøy og Bahr: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Petter Wildhagen): - - -

Saksøkersken har gitt følgende fremstilling av saken: - - -

Ved kontrakt av 13/12-65 solgte de «et område på ca. 10 dekar» av eiendommen med påstående hus til brødrene Carl Harry, Arthur og Kjell Salvesen for en kjøpesum kr. 135.000,-. Med i salget fulgte det tilstedeværende inventar og utstyr. Kjøpesummen skulle avgjøres slik:

1. Kjøperen skulle overta pantegjelden i Den norske Creditbank kr. 15.000,-

2. Kjøperen skulle betale kontant » 20.000,-

3. Restbeløpet skulle han betale terminvis over et tidsrum av 5 år med » 100.000,-

Tilsammen kr. 135.000,- - - -

Det er anført i kontrakten at hele eiendommen er på ca. 19 dekar og at av denne skulle selgeren beholde ca. 9 dekar som skulle utskilles.

Skjøte på den solgte del skulle utstedes straks og deponeres hos eiendomsmegleren til hele kjøpesummen var betalt.

Kjøperen fikk rett til vann fra brønn beliggende på den del av eiendommen som selgeren skulle beholde.

Eiendommen skulle overtas pr. 15/12-65 forsåvidt angikk inntekter og utgifter. Dog skulle hjemmelen være hos selgeren til kjøpesummen var betalt i sin helhet.

Videre inneholdt kontrakten bestemmelse om at bygningen var brannforsikret i Norges Brannkasse for kr. 260.000,- og inventaret for kr. 80.000,-. Disse forsikringer skulle fra første forfall 24/4-66 overtas av Vesta. I tilfelle brannskade skulle kjøperen ha erstatningen. Eventuell ubetalt del av kjøpesummen skulle i såfall betales direkte fra forsikringsselskapet til selgeren.

Side:1057

Skylddeling ble ikke holdt ved salget og grensene for det solgte område ble ikke angitt i kontrakten, men det var på det rene at den oppførte bygning skulle ligge på det solgte område og at brønnen skulle ligge på det område som selgeren skulle beholde.

Et grensekart opptatt av ing. Becks oppmåling, Kristiansand, i mai 1969 viser at eiendommen ikke er ca. 19 mål, men 25.825 m2.

Helt fra begynnelsen av misligholdt kjøperne kontrakten. Kontantbeløpet kr. 20.000,- som skulle vært betalt ved kontraktens underskrift, ble tross purringer ikke betalt før i april 1966. - - -

Til dette kom at kjøperne heller ikke hadde betalt rentene på det pantelån de hadde overtatt i Den norske Creditbank. - - -

Den 19. mars 1969 brendte hovedbygningen på Havsyn.

Saksøkersken hevder at hun hevet kjøpet ved forliksklagen av 11. mars 1968, som er forkynt for de saksøkte den 28. s.md. Det er utvilsomt at hun hadde rett til dette på grunn av saksøktes misligholdelse av kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten falt dermed bort og det er saksøkersken som er eier av eiendommen. Assuransesummen tilfaller derfor henne. - - -

Retten bemerker:

Retten vil først konstatere at kjøpekontrakten av 13/12-65 er misligholdt av kjøperne. Kontantbeløpet kr. 20.000,- som skulle vært erlagt samtidig med kontraktens underskrift ble først betalt i april 1966. Av de etterfølgende avdrag på kr. 20.000,- som skulle vært erlagt den 1/10-66, 1/10-67 og 1/10-68 er ingen betalt. Dessuten har kjøperne ikke betalt rentene for lånet til Den norske Creditbank. Retten finner å måtte karakterisere misligholdelsen som vesentlig.

Retten kan ikke gi de saksøkte medhold i at de måtte være fritatt for å betale på grunn av de utpantninger som var tinglest på eiendommen. Retten anser det godtgjort at når de saksøkte ikke betalte så skyldtes det utelukkende at de ikke kunne skaffe pengene. De har aldri tilbudt å betale mot at utpantningene ble avlest. Retten legger til grunn det som saksøkersken har opplyst at dette lettvint kunne latt seg ordne hvis de saksøkte hadde kunnet skaffe pengene. Tvertimot må retten anta at det var de saksøktes unnlatelse av å betale som satte selgeren i vanskeligheter og førte til at utpantningen foretatt etter forlangende av Oslo kommune ble avholdt.

At pantelånet til Den norske Creditbank er forhøyet anser retten ikke godtgjort.

Heller ikke kan retten finne det bevist at det var en muntlig avtale mellom Sam. Melberg og Sverre Salvesen om at saksøkeren skulle samtykke i skylddeling og salg av tomter til hyttebygg og derved sette de saksøkte istand til å skaffe midler til å betale avdragene.

Angående spørsmålet om saksøkersken har rett til å heve kjøpet på grunn av kjøpernes misligholdelse bemerker retten:

Ved kontrakt av 13/12-65 er full eiendomsrett overdratt til de saksøkte og de har fått rett til å tiltre eiendommen den 15. s.md. Skjøte skulle etter kontrakten utstedes straks og deponeres hos eiendomsmegleren.

Det er deretter bestemt at hjemmelen skal være hos selgeren til kjøpesummen er betalt i sin helhet. Etter hva det er opplyst om

Side:1058

forholdet mellom partene går retten ut fra at det er ordnet således utelukkende fordi saksøkersken skulle ha sikkerhet i eiendommen for sitt resttilgodehavende. Det er av rent sikkerhetsmessige grunner og forholdet må nærmest bli å anse og bedømme som om saksøkersken hadde forbeholdt seg panterett i eiendommen.

Kjøperne har i dette tilfelle tiltrådt eiendommen. Den faktiske rådighet er gått over til dem og et utstedt skjøte til dem skulle ha ligget deponert hos eiendomsmegleren såvidt forståes til utlevering til dem når hele kjøpesummen var betalt uten at saksøkersken hadde rett til å hindre dette. I den tid de saksøkte har sittet med eiendommen har de innrettet seg på å sitte med den og har gått igang med å utnytte den økonomisk etter en på forhånd lagt plan om å bebygge den med hytter. Med saksøkerskens vitende og uten protest fra henne, har de allerede oppført 2 hytter til en betraktelig verdi. Å gi saksøkersken rett til å heve vil da gripe så forstyrrende inn i de disposisjoner som de saksøkte har foretatt at det vil virke urimelig å kreve at de skal gi eiendommen fra seg. Retten finner at kjøpslovens §28 annet ledd her må få analogisk anvendelse, idet bemerkes at selgeren ikke kan antas å ha tatt forbehold om hevning om hun av sikkerhetsmessige grunner har beholdt hjemmelen.

Særlig ubetenkelig synes det i dette tilfelle å gi dom for dette resultat. Det er etter rettens syn på kontrakten bare av rent sikkerhetsmessige grunner at selgeren skulle sitte med hjemmelen. Når hun da tilbys full dekning har hun ikke mer å kreve. Når saksøkersken avslår å motta betaling og i stedet krever å få eiendommen tilbake krever hun mere enn partene ved kontraktsavslutningen var enig om slik retten forstår kontrakten.

Det er strid mellom partene om hyttene er bygget på den del av eiendommen «Havsyn» som er solgt til de saksøkte eller om det er på saksøkerskens del. Dette kan det være vanskelig å avgjøre da grensene ikke på forhånd var oppgått og avmerket. Men etter et forevist kart synes det ikke å være uforenlig med den oppfatning at de kan være oppført på de saksøktes grunn. En uklarhet om dette punkt synes etter forholdene rettest å burde gå ut over saksøkersken når hun tar det standpunkt at hun vil heve. Retten finner ikke at en løsning av dette spørsmål i den ene eller annen retning kan innvirke på resultatet.

Retten kan derfor ikke gi saksøkersken medhold i kravet på heving.

Retten viser til Brækhus og Hærem: Norsk Tingsrett side 488 flg.

De saksøktes påstand om at de skal dømmes til å betale kr. 100.000,- med 7 % renter fra forfall tas derfor til følge. Renten blir å tilkjenne av kr. 20.000,- fra 1/10-66, av kr. 20.000,- fra 1/10-67 og av kr. 20.000,- fra 1/10-68.

Hva angår erstatningen for den faste eiendom bemerkes at det følger av rettens standpunkt at de saksøkte må bli tilkjent den. Erstatningen for løsøret kan ikke sees å stå i noen særstilling. Innboet var solgt og overlatt til de saksøkte. Også erstatningen for det må tilfalle de saksøkte idet saksøkersken ikke kan gis rett til å heve handelen for løsørets vedkommende. Det bemerkes at kontrakten av 13/12-65 inneholder den uttrykkelige bestemmelse at i tilfelle brann skal kjøperen ha erstatningen og at eventuell ubetalt del av kjøpesummen isåfall skal fratrekkes

Side:1059

erstatningsbeløpet og betales av forsikringsselskapet direkte til selgeren. Resultatet er således bare en direkte anvendelse av kontraktens bestemmelser.

I .h.t. denne bestemmelse vil domskonklusjonen gå ut på at hele forsikringssummen tilfaller de saksøkte med fradrag av saksøkerens tilgodehavende. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Helge Haslev og Oddvar Berrefjord og ekstraordinær lagdommer, sorenskriver Paul Johnsrud): - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten, men under dissens.

Den samlede rett bemerker først at den finner at brødrene Salvesen har misligholdt kjøpekontrakten, og det på vesentlig måte. Kontantbeløpet efter kontrakten ble, som herredsretten nevner, betalt omkring 5 måneder for sent, og brødrene Salvesen har intet gjort for å forrente og avdra det overtatte lån i Creditbanken.

Når det gjelder de senere avdrag, ser den samlede rett slik på forholdet: Å utnytte den solgte parsell til campingvirksomhet kan det efter de stedlige forhold og særlig de problematiske adkomstforhold ikke være tale om. Man må derfor legge til grunn som en forutsetning for kontrakten mellom partene at brødrene Salvesen skulle ha adgang til og få fru Melbergs medvirkning til å utskille hyttetomter som brødrene Salvesen så kunne bebygge med hytter og selge for å få penger til å betale avdragene med. Noen annen utvei hertil har de neppe hatt.

Imidiertid har brødrene Salvesen intet gjort for å få avklaret med fru Melberg hvilken del av eiendommen de skulle ha, og hvor de skulle påbegynne oppføring av hytter. Istedenfor har de på egen hånd oppført to hytter på steder som nærmest må sies å ligge utenfor den del av eiendommen som det ville være naturlig for dem å overta efter kontrakten. Når fru Melberg har inntatt det standpunkt at brødrene Salvesen måtte vente med oppføring av hytter til den hele kjøpesum var betalt, og de hadde fått sitt skjøte tinglyst, har de ikke protestert mot dette som stridende mot kontrakten, men har slått seg til ro med at de derved er satt ute av stand til å oppfylle kontrakten. Og hva mere er: De ganske betydelige leiebeløp som de har innkassert ved utleie av den ene hytte - efter det i saken opplyste 27.000 kroner for 8 år - har de ikke benyttet til avdrag til fru Melberg, men disponert selv på annen måte. Selvom fru Melberg ikke hadde rett til å nekte å medvirke til brødrene Salvesens hyttebygging, finner man derfor efter brødrene Salvesens egen opptreden på dette punkt å måtte anse deres manglende avdragsbetaling som selvforskyldt og mislighold av kontrakten.

Angående spørsmålet om fru Melberg har rett til å heve kjøpet på grunn av brødrene Salvesens mislighold, er rettens flertall, lagdommerne Haslev og Berrefjord, kommet til det resultat at hun må ha slik rett. Flertallet bemerker herom at det er et noe uvisst spørsmål hvorledes man skal anvende kjøpslovens §28 annet ledd, analogisk på kjøp av fast eiendom. For løsørekjøp er hevning utelukket når salgsgjenstanden er overlevert til kjøperen, men slik at hevningsretten has i behold hvis

Side:1060

selgeren «må ansees å ha tatt forbehold i denne henseende». Heidenreich nevner i sin kommentar til kjøpsloven på dette punkt: F.eks. ved et pactum reservati dominii.

I det foreliggende tilfelle har brødrene Salvesen visstnok overtatt den kjøpte eiendom rent faktisk. Men de har ikke fått skjøte. Og dertil kommer at det i kjøpekontrakten er bestemt at de ikke skal få skjøte. Bestemmelsen går ut på at skjøte fra fru Melberg skal utstedes straks, d.v.s. samtidig med kjøpekontrakten, men det skal deponeres hos megleren, advokat Fløttre, for å tinglyses når hele kjøpesummen er betalt.

Med denne ordning er det visstnok så at fru Melberg har avskåret seg fra adgangen til å disponere juridisk over eiendommen. Hun har hverken rett til å selge eller pantsette den. Men på den annen side har brødrene Salvesen ikke fått skjøte på eiendommen. Det ligger bare ferdig til utlevering til dem hos megleren når hele kjøpesummen er betalt. Noen mulighet for juridisk disposisjon over den har de ikke, og det er også dette som er meningen med ordningen: De skal ikke være eiere før hele kjøpesummen er betalt, og de skal ikke ha noen mulighet for å disponere juridisk over eiendommen før da.

Flertallet finner at den ordning som her er istandbrakt, ikke kan sidestilles med overgivelse til kjøperen av en løsøregjenstand til full eiendom, og det blir da ikke plass for noen analogisk anvendelse av kjøpslovens §28 annet ledd, med avskjæring av fru Melbergs hevningsrett som sin følge.

Flertallet finner støtte for sitt resultat også deri at brødrene Salvesen i sitt tilsvar til herredsretten har påstått seg frifunnet for enhver forpliktelse efter kontrakten til å betale noesomhelst. Dette kom som et svar på et krav i stevningen på at kjøpekontrakten var å anse som bortfalt. Når således brødrene Salvesen ved sin påstand i tilsvaret nekter enhver oppfyllelse av kjøpekontrakten, må fru Melberg være berettiget til, selvom hun ellers savnet rett til å heve kjøpekontrakten, å ta dem på ordet og nå kreve seg ansett løst fra kontraktsforholdet. - - -

Lagmannsrettens mindretall, konstituert lagdommer, sorenskriver Johnsrud, er enig med herredsretten i spørsmålet om fru Melbergs rett til å heve kjøpet, og henviser i alt vesentlig til herredsrettens bemerkninger på dette punkt som han er enig i.

Mindretallet stemmer efter dette for stadfestelse av herredsrettens dom, men slik at herredsrettens domsslutning punkt 2 utformes i overensstemmelse med fru Melbergs subsidiære påstand punkt 1 og 2, som partene i saken i dag er enige om. - - -

Side:1061