Rt-1971-1297

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1971-12-02
Publisert:	Rt-1971-1297
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 164/1971.
Parter:	Magnus Mikkelsen (advokat Harald Arnkværn - til prøve) mot Gunder Egge (høyesterettsadvokat Alf Nordhus).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Tønseth, Bølviken, Heiberg, Gaarder
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §36, Avtaleloven (1918), §38

Dommer Roll-Matthiesen: Gunder Egge inngikk den 19. mars 1956 kontrakt med Gina Larsson om leie av annen etasje i hennes eiendom Gamle Drammensvei 53 i Østre Bærum. Hun bodde selv i første etasje i huset, som også har en mindre leilighet i kjelleretasjen. I 1967 solgte Gina Larsson eiendommen til Magnus Mikkelsen, og han overtok leiligheten i første etasje. Det oppstod uoverenstemmelser mellom Mikkelsen og Egge, og Egge ble oppsagt fra leiligheten. Han reiste sak om gyldigheten av oppsigelsen, men saken ble hevet etter at Egge hadde skaffet seg ny leilighet, som han tilflyttet den 1. juli 1969. Egge ville imidlertid ikke oppgi sin rett etter kontrakten av 19. mars 1956 til å overdra leiligheten med pantobligasjon til ny leietager på samme vilkår som han selv hadde. Ved stevning av 7. juli 1969 reiste han sak mot Mikkelsen, som på sin side fremmet krav om å bli tilkjent den fastsatte husleie fra og med juni 1969. I denne sak avsa Østre Bærum herredsrett den 3. juni 1970 dom med denne domsslutning:

«1. Obligasjonen, pålydende kr. 10.000,- i Gamle Drammensvn. 53, er uoppsigelig på Gunder Egges hånd så lenge sistnevnte er leietaker i Gamle Drammensvn. 53, Stabekk, og ikke misligholder sine forpliktelser i henhold til kontrakt av 19. mars 1956 med fru Gina Larsson. Samme obligasjon kan av eieren av Gamle Drammensvn. 53 oppsies til innfrielse ved fremtidig transport av obligasjonen.

2. Til leiligheten i 2. etasje i Gamle Drammensvn. 53 hører adgang til rimelig benyttelse av felles garderoberom i kjelleren.

3. Saksøkte plikter å anvise innehaveren av saksøkerens leilighet et ytre rom for anbringelse av sykkel m.v.

4. Saksøkeren frifinnes for så vidt angår saksøktes påstand nr. 3.

5. Magnus G. Mikkelsen har rett til å få utbetalt leie for juni måned 1969, som er deponert i Norges Bank.

6. Partene bærer selv sine saksomkostninger.»

Frifinnelsen i domsslutningens punkt 4 refererer seg til

Side:1298

Mikkelsens krav om at Egge skulle dømmes til å betale husleie fra 1. juli 1969.

Gunder Egge påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett for så vidt angikk domsslutningens punkt 1. Magnus Mikkelsen motanket for punktene 2, 3 og 4. Lagmannsrettens dom av 18. februar 1971 har denne domsslutning:

«1. Gunder Egges leilighet i Gamle Drammensvei 53, Stabekk, er en familieleilighet som sammen med uoppsigelig obligasjon stor kr. 10.000,- er gjenstand for overdragelse fra Egges side.

2. Herredsrettens dom stadfestes for så vidt angår domsslutningens punkter 2, 3 og 4.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten og for herredsretten skal Magnus Mikkelsen betale i alt kr. 3.500 - tretusenfemhundre kroner - til Gunder Egge innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Magnus Mikkelsen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett for så vidt angår domsslutningens punkt 1, samt punkt 2 i den utstrekning dette punkt gjelder frifinnelsen av Gunder Egge for plikten til å betale løpende husleie for tiden etter 1. juli 1969. I ankeerklæringen ble som for de tidligere retter også hevdet at kontrakten av 19. mars 1956 etter en riktig fortolkning må forstås slik at Egges rettsetterfølger må finne seg i at pantobligasjonen blir oppsagt til innfrielse, hvis eieren av Gamle Drammensvei 53 måtte ønske det. Den nye leieboer ville i så fall få det vern som husleieloven gir. Under prosedyren for Høyesterett er denne anførsel frafalt, idet det erkjennes at etter kontrakten har Egge rett til å overdra leieretten med pantobligasjonen på uforandrede vilkår. Det som derfor nå foreligger til avgjørelse av Høyesterett, er spørsmålet om leieboerobligasjonens bestemmelse om uoppsigelighet skal kjennes ugyldig etter husleielovens §36 i forhold til ny leietaker, samt spørsmålet om Egge plikter å betale husleie for tiden etter 1. juli 1969.

Magnus Mikkelsen har i det vesentlige anført det samme som for de tidligere retter, og jeg henviser herom til lagmannsrettens domsgrunner. Han har fremhevet at vurderingen etter husleielovens §36 må skje på grunnlag av en konkret interesseavveiing. Etter at Egge er fraflyttet leiligheten, går hans interesse ikke lenger enn til å få dekning for obligasjonen med rimelig tillegg for påkostninger på leiligheten. Og slik dekning vil han uten vanskelighet kunne få, selv om den nye leietaker må finne seg i at obligasjonen innfris. For Mikkelsen derimot betyr det meget at han blir fri den uoppsigelige leieboerobligasjon. Hva leien angår, mener Mikkelsen at Egge i alle tilfelle må betale fra 1. juli 1969. Hvis husleielovens §36 bringes til anvendelse, må ugyldigheten regnes fra det tidspunkt betingelsene herfor forelå og kravet ble fremsatt, hvilket skjedde før 1. juli 1969. Og selv om

Side:1299

kontraktsbestemmelsen opprettholdes, skyldes det Egges forhold og passivitet at leiligheten har stått tom. Dette må han selv bære følgene av.

Magnus Mikkelsen har nedlagt slik påstand:

«1. Pkt. 5 i leiekontrakt av 19. mars 1956 om at den på eiendommen Gl. Drammensvei 53, gnr. 15 bnr. 17 i Bærum hvilende leieboerobligasjon stor kr. 10.000,- er uoppsigelig er ugyldig i forhold til Gunder Egges suksessorer.

2. Gunder Egge dømmes til å betale husleie for leiligheten i Gl. Drammensvei 53 fra 1. juli 1969 til gyldig overdragelse av leieretten finner sted.

3. Magnus Mikkelsen tilkjennes hos Gunder Egge saksomkostninger for alle retter.»

Gunder Egges anførsler er i det vesentlige de samme som for de tidligere retter, og jeg henviser herom til lagmannsrettens domsgrunner. Han har blant annet fremhevet at det ikke er tale om en stedsevarende leierett. Leieavtalen kan oppsis ved misligholdelse, og det kan inntre ekstraordinære forhold eller omstendigheter som kan gjøre det berettiget å bringe husleielovens §36 til anvendelse. Det avgjørende nå er imidlertid at Mikkelsen ikke på noen måte har legitimert at det for ham foreligger en annen situasjon enn den som var til stede da han i 1967 kjøpte eiendommen med fullt kjennskap til kontrakten av 19. mars 1956.

Gunder Egge har nedlagt denne påstand:

«1. Eidsivating lagmannsretts dom av 18. februar 1971 stadfestes i den utstrekning den er påanket.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Østre Bærum herredsrett til avhør av partene og 4 vitner.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om et kontraktsvilkår må kjennes ugyldig etter husleielovens §36, skal retten ta hensyn til begge parters interesser. Men avgjørelsen skal ikke tas ut fra en vanlig interesseavveiing. Loven krever noe mer, ugyldighet kan bare dekreteres når retten finner at det vil være «åpenbart ubillig» mot vedkommende part at kontraktsvilkåret opprettholdes. Jeg er enig med lagmannsretten i at noen slik åpenbar ubillighet mot Mikkelsen ikke foreligger, og jeg slutter meg i det vesentlige til det lagmannsretten har anført herom.

Jeg er videre enig med lagmannsretten i at Mikkelsen må ta ansvaret for at husleie ikke er betalt etter 1. juli 1969, og at Egge derfor må frifinnes for kravet om leiebetaling. Jeg slutter meg også her til lagmannsrettens begrunnelse.

Mitt resultat blir etter dette at lagmannsrettens dom må stadfestes i den utstrekning den er påanket.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av spørsmålet om saksomkostninger. Etter resultatet må Mikkelsen også betale saksomkostninger for Høyesterett.

Side:1300

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes i den utstrekning den er påanket.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Magnus Mikkelsen 4.000 - fire tusen - kroner til Gunder Egge.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Tønseth: Jeg er enig med førstvoterende.

Dommerne Bølviken, Heiberg og Gaarder: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Anne Margrete Hareide m. spes. bem.):

Mellom fru Gina Larsson og saksøkeren ble det den 19. mars 1956 inngått en kontrakt om leie av 2. etasje i Gamle Drammensvn. 53. Stabekk (som Gina Larsson eide). Kontrakten ble utformet av saksøkeren selv, jfr. dok. 1, bilag 1. Et innskudd på kr. 10.000.- som saksøkeren hadde i leiligheten ble sikret ved pantobligasjon i huset. I kontraktens punkt 5 står det: «Lånet og pantobligasjonen er uoppsigelig fra begge sider og blir ikke å belaste med renter.» Kontraktens punkt 6 lyder slik: «Pantobligasjonen og lånet blir for fremtiden knyttet til leieretten, som sammen med pantobligasjonen kan overdras av leietageren til ny leietager. Overdragelsen skjer i tilfelle for leietagerens regning og risiko. Eieren har forbeholdt seg rett til å godkjenne ny leietager, men kan ikke uten på saklig grunnlag nekte slik godkjennelse.»

I 1967 ble huset overdratt av Gina Larsson til saksøkte, Magnus G. Mikkelsen. Mellom saksøkeren og saksøkte oppsto det en del uenighet om hvilke rettigheter til ytre rom (garderobe, uthus) leietakeren hadde.

I mai 1969 hadde saksøkeren kontakt med lektor Øvereng for å overdra leieretten og obligasjonen til ham. Saksøkte gjorde det da klart at han overfor den nye leietaker ville si opp pantobligasjonen. Det ble imidlertid ikke noe av overdragelsen til Øvereng, da han fikk tilbud om et annet sted å bo som han aksepterte.

I juli 1969 flyttet saksøkeren fra Gamle Drammensvn. 53, og har fra den dato ikke betalt leie for leiligheten. Leien for juni måned er deponert i Norges Bank.

Ved stevning datert 7. juli 1969 har saksøkeren reist sak mot saksøkte vedrørende pantobligasjonens uoppsigelighet og rett til å benytte «ytre rom».

I august 1969 hadde saksøkeren kontakt med en hollandsk statsborger, Dirk Westerveld, som det var meningen skulle bo i leiligheten ett år, inntil tvistighetene var avgjort. Heller ikke dette kom i orden. - Siden saksøkeren fraflyttet leiligheten, har det altså ikke bodd noen i den. - - -

Retten skal for det første presisere at det er enighet mellom partene om at obligasjonen ikke kan sies opp overfor saksøkeren, så lenge han er leietaker og ikke misligholder sine forpliktelser. Det er også enighet

Side:1301

om at leierett og pantobligasjon kan overdras sammen. Det partene er uenige om, «er altså» saksøktes adgang til å si opp obligasjonen overfor nye erververe av leieretten.

At kontrakten av 1956 inneholdt et pkt. 5 om uoppsigelighet av obligasjonen, er helt på det rene. Dette kjente også saksøkte til da han overtok huset i 1967; han var altså i og for seg klar over hva han innlot seg på.

Husleiel. §36 gir imidlertid adgang til å sette til side vilkår i en leieavtale dersom de «skjønnes å være åpenbart ubillige» mot en av partene. Retten finner det ganske klart at §36 er satt til vern både for utleier og leier, jfr. selve ordlyden («partene») og dessuten Kobbes kommentar utgave av 1969 136. Spørsmålet blir da om passusen om uoppsigelig obligasjon er «åpenbart ubillig» for saksøkte: saksøkte lider i første omgang ikke økonomisk tap ved å leie ut 2. etasje i Gamle Drammensvn. 53. Husleien er ikke fastlåst, men kan reguleres etter prisnemndas takster. Ved eventuell senere overdragelse av huset vil saksøkte imidlertid kunne oppnå en noe redusert pris med uoppsigelighetsklausulen enn han ellers ville ha oppnådd. Med denne klausulen vil han heller aldri få muligheten til å disponere 2. etasje til eget bruk (for eksempel for sine egne barn), med mindre den eventuelle nye leieboer går med på å endre vilkåret i avtalen.

I forhold til husets verdi, som ved overdragelsen i 1967 ble satt til kr. 250.000.- (hus + grunn), er kr. 10.000.- (obligasjonens størrelse) et forholdsvis lite beløp. Obligasjonsinnehaveren vil, med uoppsigelighetsklausulen, få en rådighet over 2. etasje som er lik den rådighet en eier har.

Det er anført fra partene at det vesentlig var for å skape et trygt leieforhold for saksøkeren at pantobligasjonen ble avtalt uoppsigelig. Saksøkers behov for dette er ikke lenger til stede, all den stund han har har funnet et annet sted å bo selv; dette uten å ha måttet bruke leiligheten i Gamle Drammensvn. 53 som byttemiddel. At eventuelle nye leieboere også har interesse i at obligasjonen er uoppsigelig er klart.

Hvis vilkåret om uoppsigelighet settes til side, vil imidlertid disse nye leieboere være fullt klar over utstrekningen av sin rett ved inngåelsen av leieforholdet. Det vern de dessuten har i husleiel. §38, vil dessuten være meget godt vern for deres leierett. Noen vanskelighet med å få omsatt sin leierett hvis pantobligasjonen gjøres oppsigelig, antar retten at saksøkeren ikke får. Etter å ha vurdert partenes interesser opp mot hverandre, finner retten at det vil virke «åpenbart urimelig» om ikke saksøkte overfor nye leietakere og saksøkeren (når han ikke lenger bor i huset) skulle kunne si opp obligasjonen. Saksøkte får med dette medhold i sin påstand nr. 1. - - -

3) Ad betaling av husleie. - - -

Retten skal først bemerke at så lenge saksøkeren bodde i Gamle Drammensvn. 53, er han selvfølgelig forpliktet til å betale husleie. - -

Saksøkeren hadde altså i mai 1969 kontakt med en potensiell overtaker av leieretten (Øvereng). Allerede i første brev fra saksøkte til saksøker i den anledning, gjør førstnevnte oppmerksom på at han ikke ville godta Øvereng som leieboer med mindre obligasjonen til saksøker kunne bli innfridd.

Side:1302

Spørsmålet blir da om saksøkte hadde rett til å komme med slike betingelser på dette tidspunkt: Saksøkte har her påberopt seg at kontrakten av 1956 måtte tolkes til ikke å inneholde passus om uoppsigelighet, da partenes hensikter ved kontraktsinngåelse må legges til grunn for fortolkningen. Saksøkte mener at det opprinnelige behov for å avtale uoppsigelighet, ikke lenger var til stede. Retten finner imidlertid at kontraktens ordlyd i punkt 5 er såpass klar og uomtvistelig at det ikke kan være tvil om at obligasjonen ble avtalt uoppsigelig. Det må stå partene fritt å gi avtalen et slikt innhold som de ønsker, selv om det senere skulle vise seg at den gir den ene part større vern enn han hadde behov for.

Retten finner heller ikke at avtalelovens ugyldighetsregler kan komme til anvendelse på forholdet mellom fru Larsson og saksøkeren - slik anført av saksøkte.

At kontraktens innhold vedrørende punkt 5 er i overensstemmelse med dens ordlyd, har da også retten lagt til grunn ved avgjørelsen under 1) angående husleiel. §36. Så lenge ikke partene har avtalt endrede vilkår, eller vilkår ikke er satt til side av domstolene, er partene forpliktet til å respektere kontraktens innhold. Dette har imidlertid ikke saksøkte gjort ved sine brev til saksøkeren i mai måned 1969. Han stiller opp som betingelse for godtakelse av Øvereng (brev 12/5) at lånet innfris, - dette er ikke slik saklig grunnlag som punkt 6 i kontrakten angir som grunnlag for nektelse. I brev av 23/5 ble Øvereng godtatt, men det ble gitt beskjed om at lånet ville bli innfridd; dette hadde saksøkte heller ikke anledning til på det tidspunkt.

Saksøkeren gis rett i det at det for ham ville være ganske uholdbart å overdra en leierett som hadde et såpass uklart omfang (det var jo også uklarheter med hensyn til leierettens aksessoriske rettigheter). Saksøkte bærer selv ansvaret for det økonomiske tap han ble utsatt for gjennom at han skapte uklarheter angående leierettens innhold. Han gis derfor ikke medhold i sin påstand nr. 3. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Odd Galtung Eskeland, Anton Hiorth og kst. lagdommer Smit): - - -

Lagmannsretten skal bemerke: Ad hovedanken.

Punkt 5 i kontrakten av 19. mars 1956 mellom Gunder Egge og Gina Larsson er helt klar og bestemmer at lånet fra Egge og pantobligasjonen er uoppsigelige fra begge sider. Av kontraktens punkt 6 fremgår like klart at leieretten til leiligheten sammen med pantobligasjonen kan overdras av leietakeren til ny leietaker, og at overdragelsen i tilfelle skjer for leietakerens regning og risiko. Den eneste rettighet eieren har forbeholdt seg i denne forbindelse er adgangen til å godkjenne ny leietaker, dog slik at han ikke uten saklig grunn kan nekte godkjennelse. Kontrakten må da etter rettens oppfatning innebære at Egge kan overdra de rettigheter han selv har etter kontrakten til ny leietaker, som da gjennom overdragelsen får den samme stilling - de samme rettigheter og forpliktelser - overfor huseieren som Egge har hatt, og følgelig den samme rett til å overdra leiligheten videre sammen med den uoppsigelige obligasjon. I dette ligger at huseieren ikke har noen rett til å

Side:1303

innfri obligasjonen overfor ny leietaker da det ville eliminere vedkommendes rett til videre overdragelse av leiligheten.

Gunder Egge og Gina Larsson har i sine forklaringer for retten under ankeforhandlingen bekreftet at de har ment at kontrakten skulle ha dette innhold.

Av kjøpekontrakten av 3. mai 1967 mellom Gina Larsson og ankemotparten Magnus Mikkelsen fremgår at Mikkelsen «har gjennomlest leiekontrakten og gjort seg bekjent med dens bestemmelser». Det er på det rene at det er leiekontrakten mellom Egge og Gina Larsson det her siktes til. Mikkelsen har i sin partsforklaring under ankeforhandlingen fremholdt at det først var da kjøpekontrakten skulle underskrives på eiendomsmeglerens kontor at han fikk anledning til å lese leiekontrakten, og at han da ikke oppfattet den som så vidtgående med hensyn til leietakerens overdragelsesrett som Egge senere har hevdet. Gina Larsson har som vitne forklart at Mikkelsen ble gjort kjent med obligasjonen og fikk se papirene. Hun mente at Mikkelsen må ha sett leiekontrakten på et tidligere tidspunkt enn da selve undertegningen av kjøpekontrakten fant sted.

Lagmannsretten legger til grunn at Mikkelsen før han undertegnet kjøpekontrakten var blitt gjort kjent med innholdet av Egges leiekontrakt. Dessuten var pantobligasjonen tinglyst på eiendommen, og i obligasjonens tekst er uttrykkelig anført at obligasjonen og låneforholdet er knyttet til leierett vedkommende annen etasje og «underkastet nærmere vilkår i leiekontrakt mellom Gina Larsson og Gunder Egge». På dette grunnlag finner retten det utvilsomt at Mikkelsen har overtatt de samme rettigheter og forpliktelser i egenskap av huseier overfor Egge og senere leietagere, som Gina Larsson hadde etter leiekontrakten av 19. mars 1956. Dette følger av vanlige avtalerettslige regler. Mikkelsen har da ikke rett til å innfri obligasjonen overfor nye leietakere og dermed eliminere disses rett til å overdra leiligheten.

Når det videre gjelder spørsmålet om kontraktsvilkåret om leieboerobligasjonens uoppsigelighet i forhold til ny leietaker skal kjennes ugyldig etter husleielovens §36, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn herredsretten. Etter nevnte bestemmelse kan et leievilkår som skjønnes å være «åpenbart ubillig» mot den ene av partene kjennes ugyldig av retten. Herunder skal retten ta hensyn både til den ulempe vilkåret pålegger den ene part og til den interesse den annen part har av å kreve vilkåret opprettholdt.

Det omstridte leievilkår i nærværende sak innvirker ikke på husleien. Mikkelsen har adgang til å forhøye husleien etter vanlige regler, og således også belaste leietakeren med en forholdsmessig del av renten av den kapital som er anbragt i eiendommen. Den ulempe av økonomisk art som leieboerobligasjonens uoppsigelighet medfører for Mikkelsen, består i at han ved salg av eiendommen må regne med noe redusert pris i forhold til den omsetningsverdi huset ellers ville hatt. Mikkelsen har imidlertid selv kjøpt eiendommen med denne heftelse og har godtatt kjøpesummen under denne forutsetning. På den annen side har Egge ytet sitt obligasjonsinnskudd nettopp for å oppnå de fordeler som adgangen til å overdra leieretten betyr for en leietaker. Bedømt på bakgrunn av prisnivået for slike leiligheter på den tid innskuddet ble gjort,

Side:1304

finner retten å måtte karakterisere størrelsen av Egges innskudd som helt alminnelig. Mikkelsen har ellers pekt på det etter hans oppfatning urimelige i at han som huseier aldri vil få noen mulighet for å disponere annen etasje for egne behov, f. eks. til beste for egne barn, slik situasjonen vil være dersom klausulen om uoppsigelighet ikke kjennes ugyldig. På den annen side har også Egge fremhevet sin interesse i eventuelt å kunne disponere leiligheten for sine barn. Han har også pekt på behovet for kompensasjon for påkostninger på leiligheten, et behov som sikres best ved at leietakeren får adgang til å overdra leiligheten til ny leietaker med rett til videre overdragelse. Leietakeren har også stor interesse av å beholde den ekstra beskyttelse overfor huseieren som uoppsigelighetsklausulen gir.

Etter en samlet vurdering av partenes mostridende interesser i forbindelse med kontraklsvilkåret om obligasjonens uoppsigelighet i forholdet til ny leietaker, er retten kommet til at de ulemper Mikkelsen påføres ved vilkåret ikke kan anses mer betydelige enn den interesse Egge har i å kreve vilkåret opprettholdt. Vilkåret kan da ikke betegnes som åpenbart ubillig mot Mikkelsen i hans egenskap av huseier. Betingelsen etter husleielovens §36 for å kjenne vilkåret ugyldig foreligger således ikke. - -

Ad motanken. - -

Når det gjelder ankemotpartens påstand om å få fastslått berettigelsen av hans krav på at Egge betaler husleie i tiden etter 1. juli 1969, bemerkes at retten er enig med den ankende part i at Mikkelsen må ta ansvaret for at husleie ikke er blitt betalt på grunn av den tvist som oppsto mellom partene. Mikkelsens klare tilkjennegivende av at han overfor ny leietaker ville si opp leieboerobligasjonen til innfrielse, gjorde det nødvendig for Egge å vente med overdragelsen av leiligheten til hans rettigheter etter kontrakten var blitt fastslått ved bindende rettsavgjørelse. Etter det resultat lagmannsretten er kommet til hvorved Egge helt ut har fått medhold i sin oppfatning av kontraktens innhold, må Mikkelsen bære det tap som hans uberettigede holdning har forårsaket ved at husleie ikke er blitt betalt etter at Egge fraflyttet. - -