Rt-1971-730

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1971-06-16
Publisert:	Rt-1971-730
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 105/1971
Parter:	Arild Dag Kjeseth (høyesterettsadvokat Njål Sæveraas) mot Jenny Hodne (advokat Kristian Roll - til prøve).
Forfatter:	Tønseth, Schweigaard Selmer, justitiarius Ryssdal, Mindretall: Leivestad, Nygaard
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §11, §1, Tvistemålsloven (1915) §339, §10, LOV-1965-07-18-6-§11

Dommer Tønseth: I tvist om rett til å innløse en ideell sameieandel i en tomanns boligeiendom, jfr. lov om sameie av 18. juni 1965 nr. 6 §11, avsa Bergen byrett 15. november 1968 dom med slik domsslutning:

«1. Arild Dag Kjeseth dømmes til innen 2 - to - uker fra dommen er forkynt å utstede skjøte på en ideell halvpart av Bjørnsonsgt. 50, Bergen til Jenny Hodne, mot et vederlag av kr. 30.500 - trettitusenfemhundre - kroner.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Etter anke fra Arild Dag Kjeseth kom Gulating lagmannsrett til samme resultat og avsa 30. januar 1970 dom med denne domsslutning:

«Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Om saksforholdet viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Arild Dag Kjeseth har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Som for lagmannsretten er Kjeseth enig i at det i tilfelle vil være lov om sameie av 18. juni 1965 §11 som får anvendelse på forholdet. Imidlertid foreligger det - anfører han - omstendigheter som nevnt i lovens §1 og som bevirker at dens §11 om adgang for en sameier til innløsning av en avhendet sameieandel, ikke får anvendelse her. At det ikke kan påvises uttrykkelig avtale som utelukker innløsning erkjennes. Derimot foreligger det slike «serlege rettshøve» som nevnt i §1. For det første var det Seims og Kvinges - de opprinnelige sameieres - forutsetning at hver av dem skulle ha full rådighet, faktisk som juridisk, over sin sameieandel, slik det også er forholdt. At løsning her ikke kan kreves, følger videre av den særegne karakter som dette boligsameie har hatt og som gjør det lite naturlig at det er undergitt sameielovens regler om innløsning.

Som et grunnlag nr. 2 for sin påstand om frifinnelse anfører Kjeseth at hans arverettslige stilling vis-à-vis hans hjemmelsmann Evald Kvinge utelukker løsningsrett for fru Hodne. Han er nemlig Kvinges nærmeste «lovarving», jfr. sameielovens §11,

Side:731

første ledds annet punktum. Det pekes her på at Kjeseth i ektefellenes gjensidige testament er innsatt som enearving til deres andel av eiendommen. Hvis Kjeseth hadde overtatt deres andel på skifte i kraft av testamentet, er det klart at innløsning ikke kunne kreves. Her har riktignok skjøtning funnet sted mens Kvinges ennå lever, men det som er skjedd er kun at testamentet er realisert. Det vil si at det er etablert en situasjon som er nøyaktig lik den som ville blitt resultatet av testamentet og som da ville latt ham gå fri innløsning. Det er således bare en formalitet når Kvinge av praktiske grunner valgte å skjøte til sin testaments- og lovarving, Kjeseth kaller det en formell glipp, som ikke bør etablere innløsningsrett for fru Hodne.

Den tredje frifinnelsesgrunn som Kjeseth påberoper seg, er knyttet til innholdet av det løsningstilbud som fru Hodne satte frem. Kjeseth bestrider ikke at løsningskravet er fremsatt i tide, «utan tarvlaus drying», jfr. lovens §11 fjerde ledd. Heller ikke bestrides det at hennes søksmål er betimelig reist. Derimot har fru Hodne forsømt i tide å tilby «vanleg pris», jfr. §11 annet ledd, hvilket er en forutsetning for lovlig tilbud. Den pris hun tilbød, kr. 12.000 + eventuell overtagelse av Kvinges borett, var ikke reell pris sett i forhold til andelenes virkelige verdi, og dette visste fru Hodne. Hennes forsømmelse på dette punkt må ha til følge at hun har forspilt sin eventuelle løsningsrett.

Til støtte for sin subsidiære påstand har Kjeseth anført at løsningsrett ikke kan gjøres gjeldende dersom han skjøter tilbake til Kvinge. Det avgjørende er her ikke om tilbakeskjøtning faktisk har funnet sted, men at han har erklært seg villig til å gjøre dette dersom han ikke får medhold i sin prinsipale påstand om frifinnelse for løsningskravet.

Kjeseths anførsler for Høyesterett er for øvrig stort sett de samme som for de tidligere retter.

Kjeseth - som har fri sakførsel for Høyesterett - har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt:

Arild Dag Kjeseth frifinnes.

Subsidiært:

Arild Dag Kjeseth frifinnes mot å tilbakeskjøte sin halvpart av Bjørnsonsgate 50 i Bergen til Evald Kvinge.

I begge tilfeller:

Jenny Hodne dømmes til å betale saksomkostninger for alle retter, for Høyesterett til det offentlige.»

Jenny Hodne har tatt til gjenmæle. Overfor lagmannsrettens gjengivelse av sakens faktum tar hun den reservasjon at det ikke er riktig at høyesterettsadvokat Wiig gav til kjenne, at så lenge Kjeseth ikke godtgjorde noe annet, måtte det legges til grunn at den sum som var nevnt i skjøtet til ham, svarte til vanlig pris. Det som ble hevdet, var at det var lovlig tilbud når den i skjøtet nevnte sum ble tilbudt, ikke at dette svarte til vanlig pris i forhold til sameielovens §11. Så vel høyesterettsadvokat Wiig som fru Hodne var klar over at dette ikke var tilfellet.

Side:732

Utover dette og bortsett fra avgjørelsen av spørsmålet om saksomkostninger hevder fru Hodne at lagmannsrettens dom er korrekt både når det gjelder dens faktiske og dens rettslige side, og hun henholder seg til dommen. Hennes anførsler for Høyesterett er også i det alt vesentlige de samme som for lagmannsretten og for så vidt også for byretten. Hun hevder således fortsatt at hun har løsningsrett med hjemmel i sameielovens §11, at Kjeseths arverettslige stilling i forhold til Kvinge er uten betydning når hans atkomst ikke er arv, men et regulært skjøte, at hennes løsningstilbud er i samsvar med lovens §11 fjerde ledd, og at Kjeseth ikke kan hindre løsning ved å tilby eller iverksette tilbakeskjøtning. - Utover dette finner jeg det tilstrekkelig å vise til den gjengivelse av fru Hodnes anførsler som finnes i lagmannsrettens dom.

Fru Hodne - som også har fri sakførsel for Høyesterett - har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Jenny Hodne tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten og det offentlige tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak ved Bergen byrett med avhør av partene Dag Arild Kjeseth og Jenny Hodne samt 3 vitner. Det er fremlagt en del dokumenter, hvorav noen er nye for Høyesterett. Etter min oppfatning er det ikke kommet frem noe nytt som setter saken i en annen stilling enn for de tidligere retter.

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som i første rekke lagmannsretten har gitt for sitt resultat.

Hva angår det Kjeseth har kalt sin ankegrunn nr. 1, at dette sameieforhold faller utenfor sameielovens bestemmelser, så kan jeg for det første ikke se at det er slike særegne trekk ved forholdet at lovens bestemmelser om innløsning ikke «passer». Etter de opplysninger man har, har det vært et ordinært sameie i en tomannsbolig, og at boligsameie generelt omfattes av sameieloven, er uttrykkelig presisert i forarbeidene, jfr. Ot.prp. nr. 13 for 1964-65 side 19-21. Det er videre av Evald Kvinge bekreftet at det mellom ham og Hans Seim - partenes rettsforgjengere - ikke forelå noen avtale om at innløsningsrett ikke skulle kunne gjøres gjeldende om en av dem overdrog sin andel. Heller ikke er det påvist noe holdepunkt for at dette skulle være stilltiende forutsatt. Dette er imidlertid - som uttalt av byretten - nettopp den situasjon som sameieloven tar sikte på å regulere, jfr. dens § . At lovens bestemmelser om rett til innløsning gjelder i dette tilfelle, kan jeg derfor ikke finne tvilsomt.

Det neste spørsmål er om Kjeseth som Kvinges kombinerte testamentsarving og «lovarving» er beskyttet mot innløsning også under de omstendigheter som her foreligger: at det som forutsetningsvis ville fulgt arvefall er foregrepet mens den potensielle arvelater ennå lever. Jeg kan også her slutte meg til det de

Side:733

tidligere retter har uttalt. Etter lovens klare ord, §11, første ledds første punktum, er det kun overdragerens ektefelle og livsarvinger som er beskyttet i et slikt tilfelle. Kjeseth er ikke livsarving, og om hans forhold til Kvinges rent faktisk har vært mer eller mindre likt en livsarvings, kan ikke hjelpe ham. Det er her hans formelle stilling som er avgjørende. Verken lovens ord eller dens forarbeider gir plass for en utvidet anvendelse på dette punkt, og det ville skape en uklar rettstilstand.

Jeg finner for ordens skyld å burde nevne at byretten synes å ha misforstått Kjeseths stilling etter Kvinges gjensidige testament av 5. april 1962 og tilleggstestament av 19. mars 1965. Det har hele tiden vært ham alene som var arving til Kvinges andel av eiendommen. Dette er imidlertid uten betydning for avgjørelsen av det spørsmål som her behandles.

Ved spørsmålet om fru Hodne har forspilt sin innløsningsrett ved ikke i tide å gi et «reelt» innløsningstilbud, er jeg - som de tidligere retter - kommet til at så ikke er tilfellet. Jeg er i og for seg enig med lagmannsretten i at det på et langt tidligere tidspunkt enn det skjedde, burde vært gitt klart til kjenne at fru Hodne var villig til å betale vanlig pris. Men etter min mening hadde Kjeseth fått atskillig foranledning til å forstå dette eller i hvert fall skaffe seg denne forståelse, jfr. den korrespondanse som fant sted mellom høyesterettsadvokat Wiig og ham i juli-august 1967, og som lagmannsretten har gjort rede for. Han ble her uttrykkelig gjort oppmerksom på sameielovens §11, som angir også den pris som skal betales ved innløsning. Jeg kan heller ikke se at en uklarhet her kan ha voldt Kjeseth nevneverdige vanskeligheter. Jeg tiltrer for øvrig lagmannsrettens bemerkninger ved dette spørsmål, og jeg finner etter omstendighetene at det tilbud som fru Hodne gav, tilfredsstiller lovens krav.

Tilbake står da spørsmålet om Kjeseth kan fri seg fra innløsning ved å skjøte tilbake til Kvinge. Jeg anser det utvilsomt at han ikke det kan, og jeg finner det her tilstrekkelig å vise til de tidligere retters uttalelser På dette punkt, som jeg slutter meg til.

Lagmannsrettens dom må etter dette stadfestes.

Etter omstendighetene antar jeg at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Leivestad: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende, idet jeg finner at anken bør tas til følge.

Som førstvoterende ser jeg det slik at sameieloven må gjelde for forholdet mellom partene.

Jeg er også enig i at Kjeseths stilling som lov- og testamentsarving ikke kan sidestille ham med livsarving, og at han derfor

Side:734

ikke etter §11 i sameieloven er vernet mot innløsningsrett. Men jeg bemerker at jeg mener at han ville være det om han hadde ervervet andelen på skifte etter Kvinge og frue.

Som førstvoterende mener jeg at Kjeseth ikke nå kan fri seg fra innløsning ved å skjøte tilbake til Kvinge, og slett ikke på den måte som er angitt i hans prosesskriv av 23. mars 1968, at han ville skjøte tilbake dersom dommen gikk ham imot. Saken ville stått i en annen stilling hvis Kjeseth straks innløsningskravet ble fremmet hadde foretatt tilbakeskjøtning, uten at det for meg er nødvendig å ta standpunkt til hvordan løsningen da ville blitt.

I motsetning til førstvoterende finner jeg at fru Hodne for sent har satt frem et tilfredsstillende innløsningstilbud. Hun har i tide sagt fra om at hun krevde innløsning ved sitt brev av 29. juli 1967. Her gjør hun innløsningsrett gjeldende for den halvdel som er skjøtet fra Kvinge til Kjeseth for kr. 12.500, og stiller kjøpesummen til disposisjon i kontanter. Det vises til sameielovens §11 og bes snarest meddelt om Kjeseth er villig til å skjøte eiendommen til henne for denne sum.

Kr. 12.500 - senere rettet til kr. 12.000 - var åpenbart ingen rimelig pris, og det var heller ikke kjøpesum. I skjøtet, som fru Hodne hadde, stod det at Kvinge overdrog sin ideelle andel som gave mot overtagelse av pantegjeld kr. 12.000. I det lå klart at det dreiet seg om et gavesalg, og at eiendommen var antatt å være vesentlig mer verd.

Dette var fru Hodne fullt klar over. Hun hadde selv som brordatter fått overta sin halvdel i 1960 for kr. 15.000 etter bestemmelse truffet av hennes farbror Seim i testament av 21. april 1959. Hun har også opplyst at hun hele tiden var klar over at det tilbudte beløp ville være for lite som innløsningssum, og at hun tenkte at noe slikt som kr. 25.000 kunne komme på tale.

Da Kjeseth i sitt svar på innløsningskravet erklærte at han verken ville eller kunne selge eiendommen til fru Hodne for det tilbudte beløp, fremkalte ikke dette noen reaksjon i det nye brev til ham av 15. august 1967.

I stevning av 23. desember 1967, etter forliksmegling, la fru Hodne ned påstand om skjøte på den ideelle halvpart av eiendommen mot overtagelse av pantegjelden kr. 12.0§.00.

I tilsvar av 23. mars 1968 gjorde Kjeseth gjeldende at kr. 12.000 lå langt under vanlig pris, at løsningssummen var for lav og uriktig og at lovlig tilbud ikke hadde funnet sted. Fru Hodne hevdet ved prosesskriv av 16. april 1968 at den tilbudte pris kr. 12.000 måtte anses som rimelig og riktig på bakgrunn av at hun ikke hadde fått opplysninger vedrørende salget.

Først ved prosesskriv av 14. juni 1968, hvor hun fastholdt at det forelå lovlig tilbud, erklærte hun at hun var villig til å betale vanlig Pris etter rettens fastsettelse, og at hun ville endre sin påstand overensstemmende med det.

Dette må imidlertid være for sent.

I begge de nevnte prosesskriv bebreider fru Hodne Kjeseth

Side:735

at han har forsømt å gi de nødvendige opplysninger. Det er imidlertid vanskelig å se at Kjeseth kunne gi fru Hodne opplysninger. Hun fremsatte sitt innløsningskrav overfor Kjeseth, som hun visste var en ganske ung mann som ikke hadde hatt noe med eiendommen å gjøre. Han var da 20 år, i militærtjeneste i garden. Selv hadde hun vært eier av den ideelle halvpart i 7 år. Hun kjente Kjeseths skjøte, og hun måtte ha langt bedre forutsetninger enn ham for å vite eiendommens verdi.

Når fru Hodne under disse forhold tilbyr som innløsningssum kr. 12.000, og fastholder dette i stevningen, mens hun selv regnet med at det kunne bli tale om noe slikt som kr. 25.000, noe som også lå betydelig under den senere pristakst, kan jeg ikke finne at det kan godtas som et tilbud i samsvar med sameielovens §11. I virkeligheten var det et krav om å overta gavemottakeren Kjeseths stilling uten noe som helst vederlag til denne. Dette var intet rimelig innløsningstilbud.

Jeg bemerker at fru Hodne valgte å gjøre sin innløsningsrett gjeldende, uten hensyn til ekteparet Kvinges ønske, og til at Kjeseth var en slektning som stod dem særlig nær. Hun har avvist en omgjøring av handelen mellom Kvinge og Kjeseth. Selv hadde hun som niese fått overta den ideelle halvdel som arving uten at spørsmål om innløsning var blitt reist. Når hun under slike forhold insisterer På sin rett, er det ingen urett mot henne at det stilles det krav til henne at hun fremsetter et tilbud som også i den henseende er reelt at det ikke ligger under halvdelen av den pris hun selv regnet med, og enda lavere i forhold til den senere pristakst. Først 14. juni 1968 har hun sagt seg villig til å betale vanlig pris, et halvår etter at hun hadde reist sak, og 10 1/2 måned etter at innløsning ble krevd, og det må etter mitt syn være for sent.

Jeg stemmer etter dette for at Kjeseth frifinnes.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Tønseth.

Annenvoterende har funnet at Jenny Hodne har forspilt den innløsningsrett hun etter sameielovens §11 fikk da Evald Kvinge i 1967 overdrog sin halvpart av eiendommen til Arild Dag Kjeseth. Dette er jeg ikke enig i.

En parthaver som vil nytte sin innløsningsrett, må etter sameielovens §11 fjerde ledd «setja fram skriftleg krav om det utan tarvlaus drying og seinast 6 veker etter at han har fått skriftleg melding om rettsovergangen med opplysning om denne fristen». Innen samme tid må han tilby innløsningssummen eller - om denne ennå ikke er på det rene - kjøpesummen i rede penger eller på annen måte som gir fullgod sikkerhet for dekning. Endelig foreskriver §11 fjerde ledd at sak må reises «utan tarvlaus drying» dersom det blir nødvendig å gjennomføre innløsningsretten ved søksmål.

I dette tilfelle fikk Jenny Hodne ingen skriftlig eller muntlig melding om rettsovergangen fra Kvinge til Kjeseth. Hun fikk ingen underretning om at innløsningsretten måtte gjøres

Side:736

gjeldende innen en bestemt frist og heller ikke noen antydning om størrelsen av den innløsningssum som hun i tilfelle måtte betale.

Umiddelbart etter at Jenny Hodne gjennom en avisnotis var blitt oppmerksom på rettsovergangen, henvendte hun seg til høyesterettsadvokat Claus Wiig, som skriftlig underrettet henne om at en sameier uten grunnløst opphold må tilby å betale den kjøpesum som er avtalt ved salg til utenforstående, men at innløsningsretten etter sameielovens §11 annet ledd gjelder «etter vanleg pris» som kan være høyere enn en avtalt kjøpesum.

Jenny Hodne bestemte seg for å gjøre bruk av innløsningsretten, og advokat Wiig skrev 29. juli 1967 følgende brev til Arild Dag Kjeseth:

«På vegne av Jenny Hodne gjør jeg herved gjeldende innløsningsrett til den halvdel av Bjørnsonsgate 50 som er skjøtet til Dem fra Evald J. Kvinge for kr. 12.500,-. Jeg henviser til lov av 18. juli 1965 om sameige, dens §11. Kjøpesummen kr. 12.500,-, står til disposisjon hos meg i kontanter.

Jeg imøteser Deres snarlige meddelelse om De er villig til å skjøte eiendommen til fru Hodne for ovennevnte sum.»

Etter at Kjeseth i brev av 14. august 1967 hadde meddelt at han ikke ville selge sin halvpart av eiendommen til fru Hodne for kr. 12.500, skrev advokat Wiig 15. august 1967 et nytt brev til Kjeseth hvor han, uten å komme nærmere inn på innløsningssummen, fremholdt at retten til å kreve innløsning etter sameielovens §11 var helt klar.

Det er enighet om at Jenny Hodne ved dette reiste krav om innløsning i rett tid, og at søksmål senere ble reist «utan tarvlaus drying». Spørsmålet må derfor bli om hun - uten å sette seg ut over de forskrifter sameieloven inneholder om hva en parthaver må foreta når han vil gjøre bruk av sin innløsningsrett - likevel har opptrådt på en slik måte at hun har forspilt innløsningsretten.

Jeg kan ikke finne at Jenny Hodne har gjort det. Gjennom advokat Wiigs brev av 29. juli og 15. august 1967 har hun fra første stund gjort det helt klart overfor Kjeseth at hun ville gjøre bruk av sin innløsningsrett, og det er i begge brev uttrykkelig vist til sameielovens §11. Det ville ha vært en fordel om advokat Wiig i de to brev hadde presisert at Jenny Hodne var klar over at innløsning etter §11 må skje «etter vanleg pris», eventuelt med en tilføyelse om at hun i mangel av annen avtale var villig til å betale pristakst. Men som førstvoterende har nevnt, fikk Kjeseth gjennom korrespondansen iallfall god foranledning til å skaffe seg kjennskap til lovens regel om den pris som skal betales ved innløsning. Også etter at sak ble reist, var det i første rekke tvist om hvorvidt Jenny Hodne i det hele hadde noen innløsningsrett. Det hadde hun, og jeg kan ikke finne at hun forspilte sin rett ved at hennes prosessfullmektig først i prosesskrift av 14. juni 1968 avgav uttrykkelig erklæring om at hun «er selvfølgelig villig til å betale vanlig pris og overlater det til retten å fastsette denne». Jeg tilføyer at jeg ikke er enig med

Side:737

annenvoterende i at det tidligere prosesskrift av 16. april 1968 kan oppfattes derhen at Jenny Hodne mente å ha krav på å overta Kjeseths halvpart av eiendommen for kr. 12.000.

Dommer Nygaard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Leivestad.

Justitiarius Ryssdal: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Tønseth, og tiltrer også det som er uttalt av tredjevoterende, dommer Schweigaard Selmer.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av byrettens dom (dommer Per Lorentzen):

Saken gjelder krav om innløsning av sameiers ideelle andel av eiendommen Bjørnsonsgt. 50, Bergen, i .h.t. lov om sameie av 18. juni 1965 nr. 6 §11.

Bjørnsonsgt. 50 ble kjøpt av Hans Seim og Evald Kvinge i fellesskap ved skjøte i 1921. Huset er på 2 etasjer, kjeller og loft. Seim har hatt leiligheten i første etasje og Kvinge leiligheten i annen etasje. De har holdt hver sin leilighet ved like uavhengig, men har i fellesskap delt alle utgifter til utvendig vedlikehold, renter og avdrag av pantegjeld, skatter m.v.

Hans Seim døde i 1960. Seims andel ble av testamentsfullbyrderen tilskjøtet Seims brordatter, fru Jenny Hodne, i .h.t. testament av 21/4- 1959,- - -

Fru Hodne har anført: - - -

Som bevis for eiendommens verdi har saksøkeren foranlediget avholdt pristakst, bil. 1 til dok. 14. Pristaksten, som ikke er påklaget til overtakst, danner overgrensen av beregningsgrunnlaget av andelens verdi. Det må trekkes fra felles pantegjeld, som er kr. 14.000. Saksøkeren vil respektere Kvinges borett, og har etter omstendighetene intet å bemerke til at denne settes til kr. 5.000, som i skjøtet, bil. 2 til dok. 1. Forutsetningen er da at Kvinge svarer «de på parten fallende utgifter og avgifter». - Innløsningssummens overgrense blir da: kr. 85.000 v kr. 14.000 : 2 = kr. 35.500 v kr. 5.000 = kr. 30.500. - - -

Retten skal bemerke: Lovgivningens regler om innløsning får først anvendelse, dersom det ikke foreligger noen avtale om disposisjonsretten. Dette har nå fått uttrykk i sameielovens §1, annet ledd.

Kvinge, som er den eneste gjenlevende av de opprinnelige sameiere, har som vitne bekreftet at det på dette punkt ikke var noen avtale, selv om han har trodd at han fritt kunne disponere til en i slekten. - Etter rettens mening er det klart at det nettopp er i et tilfelle som det foreliggende, at lovgivningen kommer inn med sine forskrifter.

Retten er enig med fru Hodne i at det neppe spiller noen rolle om N.L. 5-3-51 eller sameielovens §11 legges til grunn, fordi Kjeseth i alle fall ikke står svakere etter den siste lovbestemmelse. - Mens det tidligere vel var tvilsomt om fjernere arvinger enn livsarvinger var beskyttet mot innløsningsretten, se Brækhus og Hærem, Tingsrett 340, er spørsmålet nå klart i sameieloven, som taler om «lovarvinger». I Ot.prp. nr. 13 1964-65 42 spalte 1 er det uttalt at innløsningsretten (på skifte) ikke kan gjøres gjeldende overfor en som likevel ville fått arv etter

Side:738

loven. Kvinge etterlater seg ikke livsarvinger. Uten testamente ville arven gå til søsken og disses etterkommere. Og Kjeseth er arveberettiget også som «lovarving».

Retten er da av den oppfatning at hvis Kjeseth ervervet andelen ved testament etter Kvinges død, kunne innløsningskravet ikke gjøres gjeldende mot ham.

Spørsmålet er så om saken står i en annen stilling når andelen er overført i levende live. Ved frivillig salg er det bare ektemake og livsarving som er beskyttet mot innløsning, jfr. §11 første ledd pkt. 1. - Det er ikke opplyst i saken hvorfor skjøtingen av 3/5-1967 er foretatt, etter at det var bestemt ved testament at andelen skulle tilfalle Harda Kjeseths arvinger. Det er spørsmål om den omstendighet at eiendommen er tilskjøtet Kjeseth før arvefallet, endrer hans stilling. Av forarbeidene til sameieloven fremgår det at man har vært oppmerksom på «at somme slag avhendingar til skyldfolk står så nær arvetilfelle at det er grunn til å spørja om det ikkje også her bør vere unntak frå innløysingsretten», se Ot.prp. nr. 13 1964-65 41 sp. 1. Det begrunner unntaksregelen for livsarvinger i §11 første punktum. Retten forstår forarbeidene slik at man ved overdragelse i levende live har valgt å sette livsarving i en annen stilling enn lovarving, selv om overdragelsen står nær arvetilfelle.

Sitatet fra forarbeidene viser dessuten at det er arvingens formelle stilling som er avgjørende. - Saksøkte har opplyst at Kvinges ønsket å adoptere fru Harda Kjeseth, men at det ikke ble gjort av hensyn til hennes egne foreldre, og slutter herav at hun og hennes sønn må betraktes som livsarvinger etter Kvinges. Som nevnt antas det imidlertid at den formelle stilling må være avgjørende.

Saksøkte hevder dessuten at innløsningsretten er forspilt fordi fru Hodne ikke har handlet «uten tarvlaus drying» og fordi den tilbudte innløsningssum ikke har vært reell.

Etter sameielovens §11, fjerde ledd, forutsettes som den normale ordning at andelen skriftlig tilbys sameier. Det er reaksjonen på dette tilbud som er knyttet til fristen på 6 uker. Men retten oppfatter §11 4. ledds siste punktum så at den sameier som - uten skriftlig tilbud - vil gjøre innløsningskravet gjeldende, har å handle «utan tarvlaus drying». Retten legger til grunn at fru Hodne fikk kjennskap til skjøtingen i slutten av juni. H.r.advokat Wiigs brev - der kravet gjøres gjeldende - er datert 29/7-1967. Deretter følger Kjeseths svar 14/8, hvor hans standpunkt holdes åpent. Advokat Wiig svarte dagen etter. Saksøkte har fremlagt gjenpart av brev 21/8 til advokat Wiig, bil. 1 til dok. 15, som advokat Wiig mener ikke er kommet frem til ham. Dette har neppe stor betydning, fordi Kjeseth fortsatt holder spørsmålet åpent i brevet. Dernest kommer forliksklagen 12/10 og 31/10. - Etter rettens mening har fru Hodne handlet uten unødvendig forsinkelse. Det gjelder i tiden fra fru Hodne fikk kjennskap om skjøtingen og frem til brevet av 29/7, men også for tiden mellom 29/7 og forliksklagen. Det var naturlig å avvente Kjeseths standpunkt, og Kjeseth har selv holdt spørsmålet åpent.

Adskillig tvilsommere finner retten spørsmålet om fru Hodnes krav på innløsning er tapt fordi den tilbudte innløsningssummen ikke har vært reell. Saksøkeren har anført at fru Hodne ikke hadde annet å holde seg til enn den verdi skjøtet anga, og dermed er lovens krav oppfylt

Side:739

forsåvidt som «kjøpesummen» er tilbudt. Det må da bli saksøktes oppgave å godtgjøre at innløsningssummen er høyere, hevdes det. - Hertil har saksøkte anført at det måtte være klart at kjøpesummen ikke var reell, fordi det dreiet seg om en gavetransaksjon. At summen ikke var reell, fremgår klart av den pristakst som nå er holdt.

Under tvil er retten blitt stående ved at lovens krav er oppfylt ved tilbudet i brevet av 29/7. Lovens ordning forutsetter at innløsningssummen kan bli en annen enn «kjøpesummen». Det er da også forutsatt forhandling om innløsningssummen. Her har saksøkte forholdt seg fullstendig passiv.

Retten er således - om enn under tvil hva det siste spørsmål angår - kommet til at innløsningsretten er i behold.

Saksøktes subsidiære påstand går ut på tilbakeskjøting hvis innløsningskravet er i behold. I den påberopte uttalelse hos Brækhus og Hærem, Tingsrett 340 sies det at tilbakeskjøting må kunne finne sted, «så snart retten gjøres gjeldende». - Hvis man følger denne oppfatning, kunne Kjeseth ha skjøtet tilbake umiddelbart etter advokat Wiigs brev av 29/7-1967. - Retten finner derimot ikke at adgangen i tilfelle kan stå åpen når saken er reist og kommet så langt som til hovedforhandling. Da må adgangen til tilbakeskjøting være forspilt.

Saken var opprinnelig anlagt med sikte på at verdien skulle avgjøres ved skjønn. Etter Ot.prp. nr. 13 1964-65 43 er det imidlertid klart at retten skal fastsette innløsningssummen, med mindre partene var enige om å bruke skjønn. Da slik enighet ikke forelå og retten ikke var satt med sakkyndige domsmenn, påla retten saksøkeren å fremskaffe bevis med sikte på rettens fastsettelse av innløsningssummen. Saksøkeren har foranlediget avholdt pristakst.

Saksøkte hevder at pristaksten ikke er bindende og heller ikke veiledende. Saksøkte har imidlertid ikke bidradd med opplysninger til fastsettelse av verdien på annet grunnlag, eller i det hele søkt å påvise at pristaksten er for lav.

Det er enighet mellom partene om at saÅgssummen i skjøtet, bil. 2 til dok. 1, ikke svarer til verdigrunnlaget ved beregning av innløsningssummen.

Partene har ikke uttalt seg om andelen omfattes av bestemmelser i Kgl. res. av 15/10-1954 med senere endringer §2, jfr. §3. - Hvis andelen ikke omfattes av pristakst, kan det legges til grunn en omsetningsverdi som er høyere enn pristaksten. Det kan også tenkes at omsetningsverdien er lavere enn pristaksten. Det er visstnok eksempler på at pristakst på fast eiendom ikke har kunnet oppnåes ved salg.

Retten savner opplysninger om verdien er høyere eller lavere enn pristaksten. Saksøkeren har henvist til pristaksten, og saksøkte, som hevder at pristaksten ikke svarer til verdigrunnlaget, har ikke kunnet meddele opplysninger til bedømmelse av verdien på annen måte. - Etter dette finner retten å måtte legge pristaksten til grunn.

Det er ikke tvist om pantegjelden eller verdien av Kvinges borett. Innløsningssummen fastsettes slik saksøkeren har beregnet til kr. 30.500,-. - Det er en forutsetning at Evald Kvinge og hustruen har boretten i behold, og at de skal «svare de på parten fallende utgifter og avgifter» i sin botid. - - -

Side:740

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne J. P. Madsø og Arnt Haarberg og ekstraordinær dommer, lagmann E. T. Eftestø§1): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse, bortsett fra at lagmannsretten ikke finner det nødvendig å ta standpunkt til hvorvidt innløsningsretten kunne vært gjort gjeldende mot Arild Kjeseth hvis han som testamentsarving ervervet andelen av eiendommen ved Kvinges død.

Da innløsningsretten gjøres gjeldende i forbindelse med en overdragelse som fant sted i 1967, finner lagmannsretten at spørsmålet om innløsningsrett må avgjøres etter sameieloven av 18/6 1965, trådt i kraft 1/7 1966, i den utstrekning det ikke kommer i strid med bestemmelsen i §1 om at lovens bestemmelser gjelder så langt ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Partene er enige i dette.

Den eiendom saken gjelder, er et våningshus med tomt. Kvinge bor i annen etasje, og Seims bodde tidligere i første etasje. Fru Hodne har nå leiet ut første etasje. Det er felles kjeller og loft til leilighetene. Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at det foreligger sameie, og at forholdet ikke er slik at hver av eierne eier hver sin fysiske del av eiendommen

Som nevnt i byrettens dom, forelå det ikke noen avtale mellom sameierne om at innløsningsrett ikke kunne gjøres gjeldende. lagmannsretten finner heller ikke at det har vært stilltiende forutsatt mellom dem, slik som hevdet av den ankende. Denne har i denne forbindelse vist til at det ikke var tale om innløsningsrett den gangen fru Hodne overtok eiendomsparten etter Hans Johannessen Seim. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge vekt på dette, blant annet av den grunn at fru Hodne ervervet andelen først ved onkelens død, og da hørte til dem som sto i nærmest slektskapsforhold til ham og derfor var nærmeste lovarving, slik at innÅøsningsrett ikke kunne gjøres gjeldende overfor henne. Dette må også antas å følge av de rettsregler som gjaldt før sameieloven av 1965, som kom etter at fru Hodne ervervet sin del av eiendommen.

Om de slektskaps- og familieforhold som er av betydning i saken, er det opplyst:

Evald Kvinge, som nå er 82 år, har hatt 6 søsken, hvorav noen lever og noen er døde. Alle har barn. Hans hustru, Julie Kvinge, som nå er 80 år og som har felleseie med sin mann, har en søster som lever, og en bror som er død. Broren hadde flere barn, hvorav noen lever. Datteren Harda Kjeseth, som døde i tidsrommet mellom Evald og Julie Kvinges gjensidige testament av 5/4 1962 og tilleggstestamentet av 19/3 1965, er mor til Arild Dag Kjeseth og hans yngre bror.

Evald og Julie Kvinge, som selv ikke har hatt barn, har tatt seg meget av Arild Kjeseth, og han har betraktet dem som besteforeldre, men noe adopsjonsforhold foreligger ikke.

I Evald og Julie Kvinges gjensidige testament av 5/4 1962 er det sagt:

«Undertegnede ektefeller Evald J. Kvinge, f. 3/10 1887 og hustru Julie Kvinge, f. 27/9 1889 - som ingen livsarvinger etterlater oss, - bestemmer og tilkjennegir herved som vår siste vilje at når en av oss avgår ved døden skal lengstlevende beholde det hele bo som sin eiendom - med full disposisjonsrett i levende live. -

Side:741

Ved lengstlevendes død skal 1/2 part av eiendommen Bjørnsonsgaten 50 i Bergen tilfalle Arild Kjeseth. Hva lengstlevende iøvrig måtte etterlate seg skal tilfalle fru Harda Kjeseth.

Ved dette testament, er testament av 24. mai 1934 opphevet og satt ut av kraft.»

Innholdet av tilleggstestamentet av 19/3 1965 er: «Da fru Harda Kjeseth nå er avgått ved døden, innsettes hennes livsarvinger som arvinger i hennes sted.»

Skjøtet av 3/5 1967 fra Evald Kvinge til Arild Kjeseth er sålydende:

«Undertegnede Evald J. Kvinge, født xx.xx.1887, skjøter og overdrar herved til Arild Dag Kjeseth, adr. Balderveg 15, født xx.xx.1946, Nesttun, min ideelle halvpart i Bjørnsonsgate 50, Bergen, som gave mot overtagelse av påhvilende pantegjeld kr. 12.000.-. Selger (giver) og selgers (givers) hustru skal ha borett til sin nåværende leilighet så lenge en av dem ønsker å bo der mot å svare de på partens fallende utgifter og avgifter.

Verdi av boretten settes skjønnsmessig til kr. 5.000,-. Eiendommens, d.v.s. den ideelle halvparts skattetakst er kr. 14.000.-.»

Skjøtet er underskrevet av Evald J. Kvinge, og Julie Kvinge har underskrevet påført samtykke til skjøtningen. Skjøtet er tinglyst 5/5 1967.

Under forutsetning av at arveforholdene forble uforandret til arvefallet, ville Arild og hans bror være blant lovarvingene etter Julie Kvinge. I henhold til testamentet ville de bli de eneste arvinger, og Kvinges andel av eiendommen skulle tilfalle Arild Kjeseth som arv.

Det er uklart hva som ligger i uttrykket «næraste» lovarving i sameielovens §11 annet punktum, om det menes den som står færrest slektsledd fra arvelateren, eller om det menes enhver som inntrer som arving i henhold til lovens arvegangsregler. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig for avgjørelsen å ta standpunkt til dette spørsmål. Bestemmelsen i lovens §11 annet punktum gjelder bare i de tilfeller at en eiendom blir overført ved arvelaterens død. I det foreliggende tilfelle er imidlertid Kvinges andel av eiendommen skjøtet til Arild Kjeseth allerede mens Kvinge og hustru lever, og når Arild Kjeseth ikke er livsarving etter dem, har fru Hodne innløsningsrett etter sameielovens §11 første punktum.

Lagmannsretten finner at det kunne være sterke grunner for at innløsningsrett ikke kunne gjøres gjeldende i et slikt tilfelle som dette, hvor Arild Kjeseth etter situasjonen nå vil være lovarving etter fru Kvinge og arving til eiendommen etter ektefellenes testament. Det fremgår imidlertid av forarbeidene til loven at det er etter nøye overveielser man er kommet frem til i hvilke tilfeller innløsningsrett skal kunne gjøres gjeldende ved overdragelse i levende live og ved arvefall, og lagmannsretten finner derfor at lovens bestemmelser ikke kan fortolkes på annen måte enn det som fremgår av ordlyden. Den ankende har hevdet at bestemmelsen må fortolkes på bakgrunn av det som i §10 er sagt om at sameieren kan overdra sin andel til hvem han vil. Lagmannsretten vil til dette bemerke at når §10 leses i sammenheng med §11, er det klart at meningen er at sameieren bare kan selge til hvem han viL hvis innløsningsrett ikke gjøres gjeldende.

Side:742

I anledning av det den ankende har gjort gjeldende om at fru Hodne ikke har oppfylt vilkårene i sameielovens §11 om å gjøre innløsningsretten gjeldende og eventuelt fremme sak «utan tarvlaus drying», og i anledning av den ankendes anførsel om at fru Hodhe heller ikke har oppfylt lovens krav om tilbud av innløsningssummen, finner lagmannsretten det nødvendig å gjennomgå nærmere hva som er foregått. Etter det som er fremkommet av opplysninger under ankeforhandlingen legges til grunn følgende:

Skjøtet av 3/5 1967 har det innhold som fremgår av sitatet foran.

Fru Hodne visste ikke noe om skjøtningen før en venninde fortalte henne at hun hadde lest om skjøtningen i avisen. Dette må gjelde opplysningen om eiendomsoverdragelser i Bergens Tidende 6/7 1967, hvorav det fremgikk at Evald J. Kvinge hadde skjøtet til Arild Dag Kjeseth en halvpart av Bjørnsonsgt. 50 mot overtakelse av pantegjeld.

Fru Hodne henvendte seg med en gang til høyesterettsadvokat Claus Wiig, som 13/7 1967 fikk avskrift av skjøtet fra byskriveren i Bergen, og 19/7 1967 skrev til prisnemnda i Bergen og ba opplyst om det forelå pristakst. Det forelå ikke noen pristakst.

29/7 1967 skrev høyesterettsadvokat Wiig til Arild Kjeseth:

«På vegne av Jenny Hodne gjør jeg herved gjeldende innløsningsrett til den halvdel av Bjørnsonsgate 50 som er skjøtet til Dem fra Evald J. Kvinge for kr. 12.500,-. Jeg henviser til lov av 18. juli 1965 om sameige, dens §11. Kjøpesummen kr. 12.500,- står til disposisjon hos meg i kontanter.

Jeg imøteser Deres snarlige meddelelse om De er villig til å skjøte eiendommen til fru Hodne for ovennevnte sum.»

Arild Kjeseth fikk brevet da han var hjemme på permisjon fra militærtjeneste. Han visste før den tid hverken om bestemmelsen i det gjensidige testament om at han skulle ha andelen i eiendommen, eller om skjøtet, men hans far visste om dette. Arild Kjeseth skrev 14/8 1967 til høyesterettsadvokat Wiig, brev, hvorfra siteres:

«Det eneste som i øyeblikket står klart for meg er at jeg verken kan eller vil selge (skjøte) eiendommen til fru Hodne for den tilbudte sum kr. 12.500,-».

Etter et nytt brev av 15/8 1967 fra høyesterettsadvokat Wiig til Arild Kjeseth skrev Kjeseth til Wiig 21/8 1967 et brev, hvori det sies at han foreløbig er sterk t i tvil om fru Hodnes innløsningsrett. Advokat Roll som fullmektig for høyesterettsadvokat Wiig har opplyst at det ikke kan sees at Wiig har fått dette brev.

12/10 1967 uttok høyesterettsadvokat Wiig forliksklage mot Arild Kjeseth. I klagen er ikke sagt noe om hvilken kjøpesum fru Hodne er villig til å betale i forbindelse med den innløsning hun krevet. Innkallelsen til forliksrådsmøtet ble sendt til høyesterettsadvokat Wiig ,som sendte den til fru Hodne under adresse Bjørnsonsgate 50, hvor han trodde hun bodde. Hun bodde og bor imidlertid i Bendixensvei 1 og fikk ikke innkallelsen, og partene har opplyst at Klagen derfor ble avvist fra forliksrådet. Høyesterettsadvokat Wiig sendte ny klage, av 31/10 1967 som ble behandlet i forliksrådsmøte 10/11 1967 og der henvist til retten.

Høyesterettsadvokat Wiig sendte stevning av 23/12 1967, hvori er nedlagt påstand om at Arild Kjeseth «dømmes til å utstede skjøte på en

Side:743

ideel halvpart av Bjørnsonsgate 50 i Bergen mot overtagelse av påhvilende pantegjeld kr. 12.000,- ...». Det er i stevningen ikke nevnt noe om eventuell annen innløsningssum.

På vegne av Arild Kjeseth sendte høyesterettsadvokat A. Grimelund tilsvar av 23/3 1968 etter å ha fått tilsvarsfristen forlenget. I tilsvaret er er det bl.a. sagt:

«Etter lovens §11 skal innløsningssummen settes efter vanlig pris. Den av saksøkeren i skrivelsen av 29/7 1967 tilbudte pris kr. 12.500,-, i stevningen forandret til kr. 12.000,- ligger langt under vanlig pris. Skattetakst er kr. 14.000,- ligningsverdien + 20 % = 16.800,-. I tillegg hertil kommer at Evald Kvinge og hustru Julie iflg. skjøte av 3/5 1967 har rett til å bo i eiendommen så lenge de ønsker det mot å svare «de på parten fallende utgifter og avgifter».

I øvrig var pantegjelden på Kvinges andel av eiendommen pr. 26/6 1967 kr. 7.000,-.

Den tilbudte innløsningssum er således både for lav og uriktig, - og lovlig tilbud har ikke funnet sted. ......

Hvis imidlertid dommen mot formodning måtte gå saksøkte imot, vil saksøktes andel av eiendommen bli skjøtet tilbake til Evald Kvinge, - hva Evald Kvinge under de givne forhold har full anledning til.»

I prosesskrift av 16/4 1968 skriver så høyesterettsadvokat Wiig blant annet:

«Når det gjelder den tilbudte innløsningssum, så må også denne sees på bakgrunn av at saksøkeren ikke var blitt meddelt noen opplysninger vedrørende salget. Den tilbudte pris på kr. 12.000,- må ansees som rimelig og riktig på bakgrunn av dette og i hvertfall kan saksøkte ikke vinne frem med at lovlig tilbud ikke har funnet sted så lenge saksøkte selv har forsømt å gi de nødvendige opplysninger. ......

Når det blir avsagt dom mot saksøkte, har han ikke anledning til å skjøte eiendommen tilbake til selger.»

Etter nytt prosesskrift av 29/5 1968 fra høyesterettsadvokat Grimelund, sendte høyesterettsadvokat Wiig prosesskrift av 14/6 1968, hvori det blant annet sies:

«Saksøkeren fastholder at der foreligger lovlig tilbud: Da saksøkte har forsømt å gi de nødvendige opplysninger vedrørende salget, er beløpet kr. 12.000.- det eneste saksøkeren har hatt å holde seg til. Saksøkeren er selvfølgelig villig til å betale vaniig pris og overlater det til retten å fastsette denne. Saksøkeren vil endre sin påstand overensstemmende med dette. ......»

Det ble så holdt hovedforhandling ved byretten 25/9 1969. Under denne nedla advokat Kristian Roll på vegne av fru Hodne påstand om at Arild Kjeseth: «dømmes til å utstede skjøte på en ideell halvpart av Bjørnsonsgt. 50, Bergen, mot vederlag, fastsatt etter rettens skjønn.» - Dette ble ved prosedyren endret til: «Arild Dag Kjeseth dømmes til å utstede skjøte på en ideell halvpart av Bjørnsonsgate 50, Bergen, mot vederlag, fastsatt ved takst av menn oppnevnt av byfogden i Bergen».

Etter at saken var tatt opp til domsavsigelse, skrev byretten 30/9 1968 til prosessfullmektigene og meddelte at det ikke var adgang for

Side:744

retten til å beslutte at innløsningssummen fastsettes ved etterfølgende takst, men at det er retten som skal fastsette den, og at hovedforhandlingen derfor ble å gjenoppta i medhold av tvistemålslovens §339 for å supplere bevisene med sikte på rettens fastsettelse av innløsningssummen. Partene ble bedt overveie om andelen i eiendommen omfattes av pliktig pristakst.

H.r.advokat Wiig sendte prosesskrift av 4/10 1968 hvori han hevdet at det var motparten som skulle skaffe bevis for innløsningssummens størrelse, men at pristakst skulle være avholdt i medhold av kgl. res. av 15/10 1954 da andelen ble overdratt til Arild Kjeseth. Da slik pristakst ikke var blitt holdt, hadde saksøkeren begjært pristakst.

I prosesskrift av 12/10 1968 fra høyesterettsadvokat Grimelund ble det spurt om hva saksøkeren egentlig har ment å tilby som innløsningssum. Det ble protestert mot at det var avholdt pristakst.

Pristaksten som var avholdt 10/10 1968 ble fremlagt under fortsettelsen av hovedforhandlingen 15/11 1969. Taksten var på 85.000 kroner for hele eiendommen.

Under hovedforhandlingen ble saksøkerens påstand endret slik at den ble overensstemmende med den påstand som var nedlagt først under hovedforhandlingen 25/9 1969.

Etter det som således foreligger, finner retten det ikke tvilsomt at fru Hodne har oppfylt kravet i sameielovens §11 tredje ledd: «Den som vil nytta innløysningsretten, lyt setja fram skriftleg krav om det utan tarvlaus drying, og seinast 6 veker etter at han har fått skriftleg melding om rettsovergangen med opplysning om denne fristen.» Hun hadde ikke mottatt noen underretning fra Kvinge eller Kjeseth om overdragelsen, og det gikk bare vel 3 uker fra hun fikk vite om overdragelsen, til innløsningskravet ble gjort gjeldende i høyesterettsadvokat Wiigs brev av 29/7 1967. - Det er da også selvsagt at bestemmelsen om maksimumsfrist på 6 uker er overholdt.

Spørsmålet er da videre om fru Hodne har oppfylt vilkårene i det som §11 tredje ledd fortsetter med:

«Innan same tid lyt han by fram innløysingssummen, eller om denne ennå ikkje er på det reine, kjøpesummen i reie pengar ...». Denne bestemmelse må leses i sammenheng med annet ledd hvoretter «Innløysingssummen skal setjast etter vanleg pris, men ikkje lågare enn kjøpesummen».

Den ankende har anført at det måtte være åpenbart for fru Hodne, som selv satt med halvparten av eiendommen og måtte kjenne dens verdi, at de 12.000 kroner som var nevnt i skjøtet ikke var vanlig pris. Dette fremgikk også av det som står i skjøtet om at overdragelsen skjedde som gave. Lagmannsretten antar imidlertid at selv om fru Hodne burde skjønt at verdien var høyere, så var innløsningssummen ikke på det rene, og det måtte da være tilstrekkelig at de 12.000 kroner som var nevnt i skjøtet, og som da var det eneste hun hadde å holde seg til, ble tilbudt i kontanter, slik som gjort i brevet av 29/7 1967 fra høyesterettsadvokat Wiig.

Når det fra den ankendes side videre anføres at tilbudet ikke var tilstrekkelig, da det ikke omfattet overtakelse eller innløsning av boretten for Kvinges, som var verdsatt til 5.000 kroner, men bare pantegjelden

Side:745

på 12.000 kroner, er lagmannsretten ikke enig i dette. Boretten som var tinglyst ved tinglysningen av skjøtet, hadde Kvinge rett til å beholde også om en annen overtok andelen av eiendommen, og det måtte da være klart både for høyesterettsadvokat Wiig og for Kjeseth at tilbudet om betaling av 12.000 kroner gjalt under den forutsetning at fru Hodne overtok forpliktelsen med boretten.

Fru Hodne har således oppfylt det som uttrykkelig er nevnt i sameielovens §11 om fremsettelse av krav på innløsningsrett uten unødig opphold og om frister for tilbud om betaling av innløsningssummen eller kjøpesummen.

Det er imidlertid et spørsmål om det videre kan kreves at innløseren uten unødig opphold må fremsette et tilbud om betaling av mere enn kjøpesummen, når det er på det rene at den er lavere enn vanlig pris.

Til tross for at Arild Kjeseth i brevet av 14/8 1967 uttrykkelig hadde sagt at han ikke solgte sin andel for de 12.500 kroner som var nevnt i høyesterettsadvokat Wiigs brev av 29/7, og til tross for at det i tilsvaret av 23/3 1968 fra høyesterettsadvokat Grimelund var gjort gjeldende at det tilbudte beløp lå under vanlig pris, ble det ikke før i prosesskriftet av 14/6 1968 fra høyesterettsadvokat Wiig sagt at fru Hodne var villig til å betale vanlig pris. Prinsipalt holdt imidlertid høyesterettsadvokat Wiig på at sålenge Kjeseth ikke godtgjorde noe annet, måtte det legges til grunn at den kjøpesum som var nevnt i skjøtet, svarte til vanlig pris. Lagmannsretten antar at det langt tidligere enn brevet av 14/6 1968 måtte være på det rene at innløsningssummen måtte bli høyere enn 12.000 kroner, og at det langt tidligere enn tilfelle er burde vært kommet til uttrykk fra fru Hodnes side at hun var villig til å betale vanlig pris. På den annen side gjalt tvisten i første rekke spørsmålet om det i det hele tatt forelå innløsningsrett, og spørsmålet om innløsningssummens størrelse synes ikke å ha vært det vesentlige. Lagmannsretten antar da at det ikke kan legges avgjørende vekt på at det ikke tidligere var kommet til uttrykk at fru Hodne var villig til å betale vanlig pris, idet det herunder også legges vekt på at det i sameielovens §11 ikke er direkte sagt noe om at vanlig pris skal være tilbudt uten unødig opphold når innløsningssummens størrelse ikke er på det rene.

Lagmannsretten finner på grunnlag av de opplysninger som er inntatt tidligere, at fru Hodne har reist søksmålet om innløsningsretten uten unødig opphold. I anledning av det som er gjort gjeldende av den ankende, at hun etter at søksmålet var reist, ikke har fremmet dette uten unødig opphold, bemerkes at dette ikke er krav som direkte er stillet i sameieloven. Det forutsettes når saken er kommet til retten, at den sørger for at saken blir fremmet så hurtig som mulig. Forøvrig finnes det heller ikke å kunne rettes bebreidelser mot fru Hodne eller hennes prosessfullmektig for den måten de har fremmet saken på.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at fru Hodne ikke har forspilt sin innløsningsrett.

Den ankende krever subsidiært at han skal frifinnes mot at hans andel av eiendommen skjøtes tilbake til Kvinge, og har i denne forbindelse vist til Brækhus og Hærem: Norsk Tingsrett side 340 og den der nevnte høyesterettsdom i Rt-1918-II side 151. Som det fremgår av sitatet tidligere fra tilsvaret av 23/3 1968 var det der allerede sagt at hvis

Side:746

dommen skulle gå Arild Kjeseth imot, ville eiendommen bli skjøtet tilbake. Eiendommen er ikke skjøtet tilbake.

Lagmannsretten antar at fru Hodne har ervervet rett til innløsning ved fullbyrdelsen av salget til Arild Kjeseth og at Arild Kjeseth overfor henne nå ikke har rett til å skjøte eiendommen tilbake. Om det ved avgjørelsen av spørsmålet om rett til tilbakeskjøting kan legges vekt på at Kvinge og Kjeseth, da overdragelsen foregikk, ikke visste om løsningsretten, kan det ikke legges vekt på det nå, når tilbakeskjøting ikke foregikk snarest etter at løsningsretten ble gjort gjeldende, men etter at fru Hodne har gjort gjeldende sin rett ved domstolene.

Den ankende har anført at innløsningssummen er for lav. Lagmannsretten er enig i det byretten sier om innløsningssummens størrelse og tilføyer at etter det som er opplyst for lagmannsretten om eiendommen, er det ikke grunn til å tro at ikke pristaksten svarer til verdien.

Den ankende har også gjort gjeldende at hvis fru Hodne får medhold og erverver andelen av eiendommen, må han som sameier sammen med fru Hodne til den leiligheten i 2. etasje som saken gjelder, være berettiget til halvparten av innløsningsretten, og derved til halvparten av leiligheten. For den annen halvpart har han krav på vederlag i penger, herunder erstatning for den utnyttingsrett han mister. Lagmannsretten er ikke enig i dette.

Ankemotparten har bedt om at lagmannsretten i premissene gir uttrykk for at Kvinge og hustru ved utøvelsen av sin borett også etter at fru Hodne overtar andelen av eiendommen, plikter å betale de utgifter og avgifter som er nevnt i skjøtet av 3/5 1967. - Lagmannsretten har i den foreliggende sak ikke anledning til å uttale noe om dette. - - -