Rt-1972-1171

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-11-23
Publisert:	Rt-1972-1171
Stikkord:	Boligbyggelags ansvar
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 169/1972
Parter:	A/L Nesodden Boligbyggelag (høyesterettsadvokat Arne Gunnerød) mot Asbjørn Mathisen m.fl. (22 parter) (advokat John Arff-Pettersen - til prøve).
Forfatter:	Gundersen, Sandene, Schweigaard Selmer, Stabel, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Boligbyggelagsloven (1960) §15, §16, §17, Boligbyggelagsloven (1960), Borettslagsloven (1960) §26, §5, §8, Borettslagsloven (1960)

Dommer Gundersen: Ytre Follo herredsrett avsa 19. juni 1970 dom med denne domsslutning:

«1. Saken heves som frafalt forsåvidt angår saksøkerne Johan Smeberg, Oddvar Høyby, Nils Halle og saksøkte A/L Borettslaget Fagerstrand 11.

2. A/L Nesodden Boligbyggelag dømmes til å betale saksøkerne Asbjørn Mathisen, Dag Fjellstad, Thorleif Lund, Kjell Iversen, Leif Osvold, Arne Bie Mevik, Reidar Halvorsen, Astrid Børnes, Leif Gjestad, Ane-Liv Næri, Kåre Møller, Øivind Johansen, Dagfinn G. Pettersen, Øivind Stenbek, Egil Tomten, Gaute Egeberg, Amund Rydland, Eivind Karlsen, Tom Svindahl, Harald Marthinsen, Inger S. Biehl, Finn Stenbraaten, hver kr. 3.500.- - tretusenfemhundrekroner - med 4 % - fire av hundre - p.a. i rente fra 10. juni 1968.

3. A/L Nesodden Boligbyggelag frifinnes for påstanden post IV.

4. A/L Nesodden Boligbyggelag betaler i saksomkostninger til ovennevnte saksøkere i fellesskap kr. 24.500.- - tyvefiretusenfemhundre kroner-.

5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.»

Dommen ble avsagt under dissens, en av domsmennene stemte for å frifinne saksøkte.

A/L Nesodden Boligbyggelag anket til Eidsivating lagmannsrett for så vidt angikk punktene 2 og 4 i herredsrettens domsslutning. Ved lagmannsrettens dom av 26. november 1971 ble herredsrettens dom stadfestet. Ankemotpartene ble tilkjent til sammen kr. 5.000 til delvis dekning av deres saksomkostninger for lagmannsretten.

A/L Nesodden Boligbyggelag har anket til Høyesterett med påstand om frifinnelse og tilkjenning av saksomkostninger for alle retter.

Side:1172

Ankemotpartene, som har fri sakførsel for Høyesterett, har tatt til gjenmæle og motanket for så vidt angår størrelsen av den erstatning de ble tilkjent. De har nedlagt denne påstand:

«1. A/L Nesodden Boligbyggelag dømmes til å betale Asbjørn Mathisen m.fl. hver kr. 10.000,- med tillegg av 6 % rente fra forliksklagens forkynnelse den 10. juni 1968 til betaling skjer.

2. A/L Nesodden Boligbyggelag dømmes til å betale fulle saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett til Asbjørn Mathisen m.fl.

3. A/L Nesodden Boligbyggelag dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til det offentlige.»

Om saksforholdet viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Saken står i alt vesentlig i samme stilling for Høyesterett. Dette gjelder også partenes anførsler, særlig viser jeg her til lagmannsrettens gjengivelse av dem. En anførsel fra ankemotpartenes side som er ny for Høyesterett skal jeg senere komme inn på.

Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere retter.

Da de boligsøkende medlemmer av Nesodden Boligbyggelag fikk lagets rundskriv av juli 1965 om dets nye bygge-etappe Fagerstrand II, var det ennå ikke stiftet noe borettslag til gjennomføring av prosjektet. Før dette kunne gjøres, måtte boligbyggelaget henvende seg til sine medlemmer i samsvar med bestemmelsene i boligbyggelagslovens §15. Jeg gjengir dette lovsted:

«Styret skal forestå ervervelse av tomter og skal når laget har ervervet eller fått tilsagn om et tomteareal, utarbeide plan for bygging. Planen skal inneholde tegninger og beskrivelse av byggene og boligene, omkostningsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Planen skal spesielt inneholde opplysning om den antatte størrelse av innskuddet for de forskjellige boligtyper og om den antatte årsleie for disse.

Planen skal også inneholde opplysning om hvorvidt byggene skal eies av de enkelte andelseiere eller av flere andelseiere i fellesskap eller av et borettslag tilknyttet boligbyggelaget. Dessuten skal opplyses om boligbyggelaget skal være forretningsfører.

De boliger planen omfatter, fordeles av styret blant andelseierne i samsvar med bestemmelser gitt i vedtektene.

Bestemmelsene i denne paragraf gjelder tilsvarende når et lag erverver boligbygg.»

Et viktig formål med denne bestemmelse er naturligvis å verne om de boligsøkende medlemmers interesser. Riktignok må det forutsettes at medlemmene av et boligbyggelag kjenner det bærende prinsipp i den kooperative boligbygging: at ingen utenom de boligsøkende medlemmers krets skal tjene på å bygge eller leie ut boliger, med andre ord at de vil kunne regne med å få overta boligene for det som det koster å oppføre dem. Men dette er ikke tilstrekkelig. De har også krav på, før de melder

Side:1173

seg som deltakere i et bestemt byggeforetakende, å få vite hva innskudd og leie antas å bli når en reell plan og et ordentlig oppsatt driftsbudsjett legges til grunn. Innskudd og leie må de så selv søke å innarbeide i sine egne vurderinger av hva de mener å kunne klare på grunnlag av midler og inntekter. Det sier seg selv at de vil kunne komme i stor uleilighet og i økonomiske vanskeligheter, dersom de senere, kanskje etter at de er flyttet inn, blir møtt med overraskelser i form av høyere innskudd og leier enn det som ble stilt dem i utsikt.

Nå må man vel under forhold som dem vi har hatt gjennom storparten av etterkrigstiden, med rask og på forhånd uberegnelig stigning i priser og lønninger og andre omkostninger, erkjenne at det er vanskelig å anslå med en tilfredsstillende grad av sikkerhet hva et bygg vil komme til å koste når det står ferdig, kanskje flere år etter at det ble planlagt og omkostningsberegnet. Det må derfor antas at loven tillater at de antatte innskudd og leier angis med forbehold for pris- og lønnsstigning, slik som gjort i vårt tilfelle. Det må nok også kunne gis boligbyggelaget adgang til å operere med et visst, men begrenset slingringsmonn i form av en ca. -angivelse foran tallene.

Men boligbyggelaget må, som nevnt, legge fram for sine medlemmer en reell plan med det innhold som loven foreskriver. Vet lagets ledelse at planen svikter i sitt grunnlag, slik at de opplysninger som medlemmene skal bygge på, ikke er holdbare, opptrer den i strid med en lovbestemt plikt som laget har i forhold til medlemmene.

Jeg kan ikke se at det etter det system som lovene om boligbyggelag og borettslag etablerer og etter de faktiske forhold i denne sak blir plass for kontraktsrettslige betraktninger av den art som ankemotpartene har anstilt. De har hevdet at boligbyggelagets tilbud i rundskrivet og ankemotpartenes godtagelse av det, utgjør en kontrakt hvoretter laget har forpliktet seg til - med forbehold om tillegg for lønns- og prisstigning og visse mindre endringer i planen - å levere en bestemt bolig til en tilsikret pris. Det må etter min mening fremstille seg som tvilsomt om et boligbyggelag overhodet har adgang til å påta seg boligbygging for medlemmene på noe annet grunnlag enn selvkostprinsippet. Det kan sikkert ikke operere med vanlig fortjeneste i byggebransjen og på forhånd fastsette innskudd og leier som sikrer en slik fortjeneste. Men da ligger det også nær å anta at det heller ikke kan tilsikre medlemmene innskudd og leier som innebærer en risiko for at laget må levere boligene med tap - tap som i tilfelle vil måtte bæres av boligsøkende medlemmer som venter på å bli tildelt boliger i nye bygge-etapper. Det er imidlertid i denne sak ikke nødvendig å ta standpunkt til disse spørsmål. Jeg kan nemlig ikke se at byggelagets rundskriv av juli 1965 går utover rammen for det som en plan skal inneholde etter boligbyggelagslovens §15. Ankemotpartene kan etter min mening ikke med rette hevde at de fikk og aksepterte et tilbud som sikret dem en pris - dvs. innskudd og leie -

Side:1174

uavhengig av hva det måtte koste å oppføre boligene. Rundskrivet er i det vesentlige gjengitt av de tidligere retter. Jeg vil likevel her feste oppmerksomheten ved to avsnitt:

«Når Boligbyggelaget har fullført anlegget i samsvar med planer og tegninger, og byggeregnskapet er oppgjort, samt finansieringen ved egetinnskudd og den nødvendige belåning er bragt i orden, skjøtes og overdras anlegget for selvkostnad, - - - .» Og på slutten av rundskrivet bes medlemmene ofre litt tid på gjennomlesningen av rundskrivet «også av den grunn at det gir et innblikk i BBL's og borettslagenes oppbygning, organisasjonsform samt rettigheter og plikter».

Selv om rundskrivet nok ikke er noe mønster på klarhet i form og uttrykksmåte, burde det ikke ha ledet medlemmene til den uriktige oppfatning som jeg nettopp har nevnt. Et erstatnings- eller tilbakesøkningskrav som bygger på det synspunkt at ankemotpartene hadde en - med visse reservasjoner - garantert pris å holde seg til, kan etter min mening ikke føre fram.

Jeg kan imidlertid heller ikke akseptere den oppfatning som er hevdet fra boligbyggelagets side, at dette laget bare opptrådte som fullmektig for borettslaget, og at et erstatningskrav i tilfelle bare kunne rettes mot dette. Da rundskrivet av juli 1965 ble sendt ut, var det ikke stiftet noe borettslag til gjennomføring av prosjektet Fagerstrand II, og det kunne heller ikke vært stiftet på dette tidspunkt. Boligbyggelaget opptrådte da på egne vegne, med en lovbestemt oppgave og med et selvstendig ansvar for at denne oppgave ble løst i samsvar med de forutsetninger som boligbyggelagslovens §15 må antas å hvile på. Dersom boligbyggelagets styre og forretningsfører forsettlig eller uaktsomt handlet i strid med disse forutsetninger slik at medlemmene ble villedet, og dersom medlemmene derigjennom ble påført økonomisk tap, må boligbyggelaget kunne trekkes til ansvar.

Spørsmålet blir så om boligbyggelagets ledelse har opptrådt i strid med lovens forutsetninger. Etter min mening har den det.

Både herredsrettens flertall og lagmannsretten har funnet det godtgjort - og jeg er enig i denne bevisvurdering - at boligbyggelaget søkte lån i Husbanken på basis av et omkostningsoverslag og en dermed sammenhengende finansieringsplan som ledelsen visste var uriktig. Overslaget var satt for lavt. Formålet med dette var - på papiret - å komme ned på Husbankens øvre grense for boligkostnader på dette tidspunkt, hvilket var en forutsetning for å oppnå husbanklån. Det er noe uklart hvor stor denne underkalkulasjon var. Jeg finner det, etter de opplysninger som foreligger, sannsynlig at differansen mellom de faktisk beregnede omkostninger og det fremlagte overslag ligger nær opp til kr. 10.000. Men slik jeg ser på saken, er det ikke nødvendig å fastslå størrelsen av denne differanse.

Den plan som boligbyggelaget fremla for medlemmene ved rundskrivet av juli 1965, og som etter loven skulle gi opplysning om den antatte størrelse av innskuddet og leien, bygde på det

Side:1175

samme, bevisst uriktige omkostningsoverslag. Opplysningen ble dermed uriktig, og medlemmene ble villedet. At dette førte til at mange av dem kom i vanskeligheter da det senere viste seg at både innskudd og leie måtte settes vesentlig høyere, finner jeg ikke tvilsomt.

Medlemmene fikk imidlertid sine boliger for det som det kostet å oppføre dem. De ville iallfall ikke blitt billigere om boÅigbyggelaget skulle ha søkt lån på grunnlag av det høyere og riktige overslag. Ankemotpartene har gjort gjeldende at boligbyggelaget ikke førte tilstrekkelig kontroll med byggeregnskapet, og i denne anførsel, som er ny for Høyesterett, ligger det formentlig at den mangelfulle kontroll førte til fordyrelse av boligene. Etter min mening er det ikke sannsynliggjort at anførselen er riktig.

Boligbyggelaget har på sin side anført at medlemmene fikk gode boliger til en rimelig pris, og at husene har en salgsverdi som gir full dekning for det som andelseierne har satt inn. Dette må jeg, etter det som foreligger opplyst, anta er riktig.

Den omstendighet at byggeomkostningene i rundskrivet av juli 1965 ble oppgitt med et beløp pr. bolig som lå henved kr. 10.000 lavere enn de omkostninger som på den tid faktisk var beregnet, kan etter mitt syn på saken ikke lede til at det enkelte medlem av boligbyggelaget på kontraktsmessig grunnlag kunne kreve å få overta sin bolig for en pris som lå kr. 10.000 under selvkostpris. Ankemotpartenes krav om tilbakebetaling av kr. 10.000 til hver av dem kan derfor ikke tas til følge.

Men selv om andelseierne har fått anledning til å overta boliger til en rimelig selvkostpris, ville boligbyggelaget ha plikt til å erstatte tap som andelseierne måtte ha lidt som følge av at laget gav bevisst uriktige opplysninger. Man kan dog ikke uten nærmere opplysninger gå ut fra at medlemmene er blitt påført noe økonomisk tap av denne art. Og et krav til dekning av et slikt tap ville i tilfelle forutsette en individuell vurdering av tapets grunnlag og størrelse. Hver enkelt andelseier måtte i tilfelle godtgjøre eller iallfall sannsynliggjøre at han er blitt påført ekstra utgifter eller annet tap som han kunne ha unngått dersom boligbyggelaget helt fra først av hadde gitt korrekte opplysninger, eventuelt at han er påført tap ved at han som følge av de uriktige opplysninger unnlot å skaffe seg annen bolig som bedre svarte til hans økonomiske evne. Imidlertid har ingen av ankemotpartene søkt å godtgjøre at slikt tap er lidt, og boligbyggelaget har i alle instanser bestridt at ankemotpartene er påført tap.

På forespørsel fra Høyesterett om arten av det tap som ankemotpartene mener å ha lidt ved at det fra lagets side ble gitt uriktige opplysninger om byggeomkostningene, har deres prosessfullmektig blant annet gitt uttrykk for at samtlige ankemotparter lider et løpende tap ved at husleien er blitt dyrere. Dette er imidlertid ikke noe krav om erstatning for lidt tap, men krav om å få overta boligene under selvkostpris.

Side:1176

Etter dette er jeg kommet til at A/L Nesodden Boligbyggelag må frifinnes. Jeg har imidlertid, som det har fremgått av det jeg har sagt, funnet at boligbyggelaget opptrådte klanderverdig ved å gi uriktige opplysninger til sine medlemmer, og jeg mener at ankemotpartene hadde grunn til å få de omstridte spørsmål i saken prøvet for domstolene. Jeg antar derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes laget, verken for Høyesterett eller for de tidligere retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

A/L Nesodden Boligbyggelag frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Sandene: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Schweigaard Selmer, Stabel og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver D. Dekke med domsmenn):

Nesodden Boligbyggelag A/L tilbød i rundskriv av 1. juli 1965 sine medlemmer leilighet (hus) i boliglagets planlagte nye boligetappe Fagerstrand II. I rundskrivet ble bl.a. opplyst at husenes kostende basert på dagens priser og lønninger og inkludert tomt, byggelånsrenter etc. - altså totale kostnader - var beregnet til ca. kr. 77.000.- pr. bolig + kr. 2.500.- pr. garasje, tilsammen ca. kr. 79.500.-. Om kostnadsberegning og finansiering er videre anført i rundskrivet:

«Til finansiering regner vi foreløpig med et lån i Den Norske Stats Husbank på ca. 44.- 45.000.- pr. hus. Egetinnskuddet blir da differansen mellom de to nevnte beløp, altså kr. 32.- 33.000.- + garasje kr. 2.500.-. Foreløpig stipulert husleie kr. 220.- pr. mnd. Beregnet byggetid fra høsten d.å. og ut 1966 med innflytting efterhvert som det enkelte bygg blir ferdig. Sannsynlig første innflytting februar/mars 1966.

Som nevnt er kostnadsberegningen foretatt på grunnlag av dagens priser og lønninger, og det tas derfor forbehold om lønns- og prisstigning i byggetiden, og vi forbeholder oss likeledes rett til derav følgende regulering av såvel innskudd som leier hvis byggekostnader og byggeregnskap skulle gjøre dette nødvendig.»

Egetinnskuddet er senere i rundskrivet angitt til kr. 35.000.-.

I senere rundskriv av 16. desember 1966 til «de vordende borettshavere på Fagerstrand II borettslag» med informasjon vedrørende byggearbeidene, anførte boligbyggelaget bl.a.: « - - -

Konverteringstilsagnet fra Husbanken ble kr. 43.900.- pr. leilighet (kr. 39.000.- + kr. 4.900.-), altså litt mindre enn hva vi hadde håpet på. Videre fikk vi ikke stønadslån (altså rente- og avdragsfritt lån som tidligere) idet dette, kr. 4.900.- pr. bolig, ble omgjort til avdrags- og rentebærende tilleggslån. Denne endring medfører m.a.o. at den beregnede husleie på kr. 220.- pr. måned, ikke blir tilstrekkelig

Side:1177

til å dekke lån i Husbanken. 2 % avdrag og 4+ % rente av tilleggslånet vil kreve et tillegg stort kr. 35,- pr. måned til den nåværende husleie, uansett om denne er kr. 220.- eller kr. 385.- pr. måned.

Det vi i øyeblikket kan si om kostnadene, er at Fagerstrand II hittil som nevnt innledningsvis, har gått rutinemessig, dvs. uten spesielle hindringer eller uhell av noen art. Anleggets totalt beregnede kostnader som ble lagt til grunn for vår søknad om lån i Husbanken, var våren 1965 beregnet til kr. 3.235.000.- basert på dagens priser, eller ca. kr. 80.000.- pr. bolig inkludert garasjene. Vi nevner i denne forbindelse at det er dagens priser som må legges til grunn i vår søknad til Husbanken, idet banken ikke godtar forventede lønns- og prisstigninger i byggetiden...»

Om den eventuelle prisstigning bemerket boligbyggelaget i rundskrivet:

«Men selv med vår forholdsvis lange erfaring i byggebransjen, er det vanskelig for ikke å si umulig, å gi en konkret antydning av sluttresultatet på det nåværende tidspunkt - det er farlig å spå. Men det vi vet er at de siste 4 - 5 år har pris- og lønnsøkningen jevnt over dreiet seg om ca. 6 - 7 % pr. år. Når vi videre vet at våre kostnadsberegninger foregikk på etterjulsvinteren og våren 1965 og at byggetiden vil strekke seg fremover til mai/juni 1967, så er dette et tidsrom av 2 år. Dette vil tilsi en økning i de totale kostnader på ca. 10 - 12 %. Fra 1/1-67 kommer dessuten som følge av folkepensjonen, en særlig for arbeidsgiverne sterk økning i de sosiale utgifter. De sosiale utgifter har ellers fra før vært nokså tyngende på regnskapet. De nevnte pris- og lønnsøkninger er vi dessverre ikke fullt ut herre over, selv om vi ved heldige kontrakter kan eliminere noe. Både dere og vi gjør derfor klokt i, tror vi, å regne med en kostnadsøkning omkring ovennevnte prosentsats. Vi vil imidlertid understreke at det vi nevner ovenfor om det kostnadsmessige sluttresultat, kun må betraktes som en foreløpig antydning basert på det vi vet idag og som i tilfelle er en naturlig følge av pris- og lønnsøkninger. Det endelige og nøyaktige byggeregnskap vil først kunne foreligge utpå høsten neste år (1970).»

I rundskrivet anføres videre bl.a.:

«Hvorfor vi sender ut denne informasjon er fordi alle dere som har flyttet inn i Fagerstrand II borettslag eller skal flytte inn, naturlig nok må antas å ha stor interesse av fra tid til annen å bli holdt underrettet om fremdrift, kostnader og andre saker av interesse for laget. Det er imidlertid slik at når det gjelder kostnadene, så vet vi også svært lite i byggetiden. Vi vet hva det fra måned til måned har kostet, men vi kjenner ikke sluttresultatet før det hele er avsluttet og oppgjort. Men vi vet iallfall om byggeetappen går planmessig eller ikke og om vi har hatt uhell eller hindringer av noen art som vil betinge fordyrelse av anlegget. Ingen slike har forekommet for Fagerstrand II. Det hele har som nevnt innledningsvis gått planmessig. Vi håper derfor at sluttregnskapet skal bli brukbart.»

I november 1967 sendte boligbyggelaget atter et rundskriv. Her refereres kostnadsberegningene i rundskrivet av 1. juli 1965 og uttales i denne forbindelse bl.a.:

«Idag synes anleggets totale kostnader å bli liggende på ca. kr.

Side:1178

4.160.000.- eller ca. kr. 100.000.- pr. bolig. Tallet stemmer i det vesentligste fra reelle tall, men en del (byggelånsrenter, veiarbeider og en del andre uoppgjorte utgifter) er skjønnsmessig kalkulert. Utgifter som «ikke var tatt med i kostnadsoverslaget til Husbanken og av den grunn heller ikke kalkulert inn i de nevnte kr. 77.000.- pr. bolig, er følgende: - - -

De samlede utgifter kr. 325.000.-.

Disse utgifter tilsvarer en kostnadsøkning pr. hus på ca. kr. 8.000.- eller tilsammen med det opprinnelige beløp kr. 77.000.- == kr. 85.000.-. Differansen mellom kr. 85.000.- og kr. 100.000.- er kr. 15.000.- som er pris- og lønnsøkningen i byggetiden. I prosenter svarer dette til ca. 18 - 19 %.»

Søknad om lån i Husbanken ble inngitt av Boligbyggelaget 30. juni 1965. Som bilag til denne fulgte byggekostnadsberegning benevnt «Anbud» fra A/S Bo-Bygg som er et selskap med formål entreprenørvirksomhet stiftet av og helt dominert av Boligbyggelaget samt kostnads- og finansieringsplan. Den siste ender forøvrig med en sluttsum på kr. 3.157.000.- mot de kr. 3.235.000.- som i rundskrivet av 16. desember 1966 angis som beregningen basert på dagens priser. Forskjellen kan forklares med at det siste beløp inkluderer slike kostnader for garasjer som ikke var med i overslaget til Husbanken.

Husbankens låne- (konverterings-) tilsagn er datert 19/11-1965. Ved dette ble det tilsagt lån med kr. 1.600.000.- til 3+ % rente og 1 1/3 % avdrag og lån kr. 200.900.- til 4+ % rente og 2 % avdrag, dvs. noe mindre lån og noe ugunstigere vilkår enn regnet med forsåvidt som man ikke fikk rente- og avdragsfritt stønadslån jfr. foran siterte opplysning i rundskrivet av 16. desember 1966.

A/L Fagerstrand II Borettslag ble i henhold til fremlagt protokoll stiftet den 16. november 1965 ved såkalt kontorstiftelse, lov om borettslag §5. Andelene (5) ble overtatt av Nesodden Boligbyggelag og de samme personer som satt som styre i Boligbyggelaget ble styre i Borettslaget.

Samme dag ble det inngått formell kontrakt mellom de to lag om oppføring av bygg i samsvar med finansieringsplan av 30. juni 1965, den plan som var gitt med lånesøknaden til Husbanken. Planen er uttrykkelig angitt å være en del av kontrakten og å være vedlagt denne.

Møte med de medlemmer av Boligbyggelaget som hadde meldt seg i henhold til det utsendte rundskriv av juli 1965 - med tillegg av 1. november 1965 - ble holdt 24. februar 1966. Møtet er betegnet som «tildelingsmøte», møte til tildeling av boliger. Noen protokoll fra møtet er ikke fremlagt og retten vil senere komme tilbake til de opplysninger som ellers er gitt om hva som foregikk eller ble forhandlet på møtet. Her skal bare nevnes at det blandt dem som var tildelt bolig ble valgt et utvalg på 5 medlemmer som skulle være et kontaktorgan mellom Boligbyggelaget/Borettslagets styre og de som var tildelt boliger (de vordende andelseiere og borettshavere). - - -

Rettens syn på saken: - - -

Retten har i sitt syn på et hovedspørsmål og i bedømmelsen av det krav som er reist mot boligbyggelaget ved påstanden post III delt seg i

Side:1179

et flertall bestående av formannen og domsmann Abrahamsen og et mindretall bestående av domsmann Lysdahl.

Flertallet bygger sin avgjørelse på følgende:

Boligbyggelaget har etter lov om boligbyggelag §1 og sine egne vedtekter §1 til formål på vegne av andelseierne enten enkeltvis eller organisert i borettslag, å skaffe bl.a. boligbygg. Så stort som medlemstallet er, det er jo også stadig tilgang på nye medlemmer, vil formålet bare kunne realiseres etterhvert for grupper av medlemmer, og boligbyggelaget må, når det har utarbeidet planer som omhandlet i loven §15 for bebyggelse av et areal, få kontakt med de medlemmer som vil være aktivt og aktuelt interessert i de prosjekterte boliger. Innbydelse til å melde seg som sådanne er gitt i rundskrivet av juli 1965 som forøvrig er opplyst å være sendt ut i flere omganger til grupper av dem som hadde lengst ansiennitet, jfr. vedtektene §6 som fastslår at boliger som er planlagt etter loven §15 skal fordeles etter ansiennitet blandt de andelseiere som er interessert i bolig i bygget. De som har meldt seg og tegnet seg for boliger på grunnlag av slik innbydelse vil da representere en særlig gruppe medlemmer med rettigheter og forpliktelser utover de som medlemmene i alminnelighet har. Når boligbyggingen organiseres som omhandlet i boligbyggelagsloven §17 - boliger eiet av enkelte andelseiere eller av andelseiere i fellesskap - skal det etter loven opprettes kontrakt mellom de enkelte andelseiere og boligbyggelaget. Nå var det ikke slik ordning det ble tatt sikte på i rundskrivet av juli 1965 med det senere tillegg av 1. november 1965 der det ble gjort klart at byggingen ville finne sted for et borettslag med dem som har tegnet seg for bolig som andelshavere.

Også når boligbyggingen organiseres på denne måte med kontorstiftet borettslag, lov om borettslag §5, vil det imidlertid bli etablert et rettsforhold mellom boligbyggelaget og dem som har tegnet seg. Medlemmene skal gjøres kjent med den utarbeidede plan for bygging, omkostningsoverslag, finansieringsplan m.v. med oppgave over innskudd og antatt årsleie, slik som omhandlet i §15. De som tegner seg i henhold til det tilbud som således blir gitt, vil da måtte ha særlig rettskrav at bygget gjennomføres etter disse planer, dvs. at det blir stiftet et borettslag, at byggekontrakt med dette inngås på grunnlag av planen, se lovens §16, og at de får avtale med borettslaget på grunnlag av planen, loven om borettslag §26. Det ville være i strid med boligkooperasjonens idé om de medlemmer som tegnet seg og som dermed påtok seg forpliktelsen til å betale innskudd, skulle være helt uten særlige rettigheter når det gjelder gjennomføringen av et tilbudt prosjekt. Rundskrivet av juli 1965 inneholder også det materiale som etter §15 skal legges frem, bl.a. inneholder det en angivelse av kostnadene, finansieringsplanen, innskudd og antatt årsleie i form av angitt månedlig husleie. Det betegner selv forslaget som et tilbud, redegjør for betalingsvilkår for innskudd og avslutter med en oppfordring til den som «aksepterer dette tilbud» å ta vare på det da det senere alltid vil bli vist til den redegjørelse det inneholder.

Dette vil da sammen med tildelingen på møtet i februar 1966 danne grunnlaget for rettsforholdet mellom de aktuelle boligsøkende - de vordende borettshavere - og boligbyggelaget. Og det må være for et

Side:1180

særlig rettsforhold mellom de nevnte og boligbyggelaget og ikke bare for en art kvalifiserte medlemsrettigheter for styret, jfr. bestemmelsen i §17 som for de der nevnte ordninger uttrykkelig taler om kontrakt med boligbyggelaget.

I rundskrivet angis som før nevnt byggene på grunnlag av dagens priser og lønninger beregnet til total kostnad på ca. kr. 77.000.- pr. bolig + kr. 2.500.- pr. garasje.

I lånesøknaden av 30. juni 1965 til Husbanken er de samlede anleggskostnader for 41 hus oppgitt til kr. 3.157.620.-.

Som bilag til søknaden er vedlagt sammendrag over byggekostnader og finansieringsplan og oversikt over kostnader, lån og innskudd beregnet for det enkelte hus. Her er de samlede rene byggekostnader for boligene oppgitt til kr. 2.682.800.- eller kr. 65.434.50 pr. hus. I tillegg til dette kommer så div. tomtekostnader, administrasjon m.v. slik at de samlede kostnader oppgis til det før nevnte beløp kr. 3.157.620.- eller kr. 77.014.- pr. hus. Hvorledes beløpet for den rene byggekost kr. 65.434.50 er fremkommet, er uklart idet et av A/S Bo-Bygg inngitt «anbud» som også skal ha vært vedlagt søknaden til Husbanken ender med en sluttsum for byggearbeidene på kr. 73.970.50 pr. hus. Som foran nevnt er det ikke tale om noe egentlig anbud fra A/S Bo-Bygg's side, idet arbeidet er utført som rent regningsarbeide av A/S Bo-Bygg som nærmest en avdeling av Nesodden Boligbyggelag.

Flertallet går ut fra at de totalkostnader pr. bolig som er oppgitt i søknaden til Husbanken kr. 77.000.- pr. bolig, er satt etter en vilkårlig reduksjon av den egentlige kostnadsberegning og at dette er gjort etter at man ved konferanse med Husbanken hadde fått orientering om at banken ikke ville kunne gi lån hvis kostnadene oversteg omtrent dette beløp. I boligbyggelagets brev av 15. januar 1968 til Husbanken, innsendt som tilleggsopplysninger til konverteringssøknaden av 16. november 1967 der boligbyggelaget søkte et tilleggslån på kr. 445.000.- til kapitalbehov, er det således angitt:

«Vår kostnadsberegning i juni 1965 basert på dagens priser ble temmelig nøyaktig kr. 87.000.- (ikke kr. 88.000.- som nevnt av meg under forannevnte konferanse) eller tilsammen kr. 3.567.000.- eksklusive garasje.»

Denne beregning stemmer også ganske godt med det før nevnte «anbud» når man til dette legger oppgitte tomtekostnader og kostnader for administrasjon og renter med tillegg for økede renteutgifter som følge av høyere byggekostnader. I søknaden til Husbanken av 16. november 1967 der det redegjøres for at finansieringsplanen ikke ville holde, heter det også at man var klar over at kostnadsoverslaget av 1965 ikke ville holde, men at man av hensyn til Husbanken og konverteringstilsagnet ikke torde gå høyere i kostnader. Det er i brevet også innrømmet at kalkulasjonen av 1965 lå i underkant og det fremgår av de notater som Husbankens saksbehandler har gjort på brevet at man ved konferanser har regnet med en underkalkulasjon på kr. 10.000.- pr. bolig. Alle disse beløp er beregnet eksklusive garasje.

Flertallet finner således bevist at den kostnadsberegning basert på dagens priser og lønninger på kr. 77.000.- pr. bolig + kr. 2.500.- for garasje som er gitt i rundskriv av 1965 er bevisst for lav og at man i

Side:1181

boligbyggelaget var fullt klar over dette da rundskrivet ble sendt ut og også fullt klar over at beregningen med ordinær økning for pris- og lønnsstigning, ikke ville holde.

Hvorledes denne fremgangsmåte skal vurderes og karakteriseres i forhold til Husbanken, er det ikke grunn til å komme nærmere inn på, det er av saksøkte gjort gjeldende at fremgangsmåten er ganske alminnelig og at den var nødvendig for i det hele å få lån. For Husbankens vedkommende gjelder imidlertid at den hadde visse forutsetninger for å være klar over forholdet og eventuelt trekke sine konsekvenser av det.

For de av boligbyggelagets medlemmer som i egenskap av aktivt boligsøkende fikk oversendt rundskrivet av juli 1965 var forholdet et annet. De hadde ingen oppfordring til eller forutsetninger for å se at de tall som de fikk oppgitt som resultat av en kostnadsberegning, var noe annet enn et resultat av en slik. De hadde også all mulig grunn til å gå ut fra at boligbyggelaget som ansvarlig institusjon og organ innenfor den kooperative boligbygging var samvittighetsfull, åpen og redelig i de orienteringer og kalkyler som ble oversendt medlemmene med forslag eller tilbud om bolig. I rundskrivet av juli 1965 sies det således uten reservasjoner at «kostnadsberegning basert på dagens priser og lønninger inkludert tomt, byggelånsrenter etc. - altså totale kostnader er beregnet til ca. kr. 77.000.- pr. bolig og kr. 2.500.- pr. garasje.» Boligbyggelagets administrasjon som sendte ut rundskrivet visste imidlertid at kr. 77.000.- pr. bolig var kr. 10.000.- for lavt og var etter det foran refererte også klar over at et slikt anslag ikke kunne holde. Rett nok er det i rundskrivet sagt ca. kr. 77.000.-. En ca.-klausul vil gi dekning for en usikkerhet eller gi uttrykk for at helt nøyaktig beregning ikke kan foretas, men kan ikke gi dekning for en bevisst for lav angivelse slik som gitt i dette tilfelle. Det ville være et forsvar for underfundighet hvis man skulle godta det. Heller ikke kan boligbyggelaget i denne forbindelse skyte seg inn under at det har forbeholdt seg regulering av innskudd og leier hvis byggekostnader og byggeregnskap skulle gjøre dette nødvendig idet det i det omhandlede avsnitt i rundskrivet for den oppmerksomme leser må fremstille seg som ganske klart at det er slik regulering som lønns- og prisstigning i byggetiden gjør nødvendig, som er forbeholdt.

Man måtte i boligbyggelaget også være forberedt på at ved å legge frem en slik beregning som var lavere enn den reelle ville man få reflektanter som ikke ville meldt seg om den reelle kalkyle på kr. 87.000.- + garasje var blitt fremlagt.

Rundskrivet er som før nevnt sendt ut av boligbyggelagets administrasjon (forretningsføreren) men retten må etter de opplysninger som er gitt under hovedforhandlingen gå ut fra at kostnadsoverslaget for bygget, finansieringsplanen og derunder de dokumenter som ble sendt til Husbanken samt rundskrivet har vært styrebehandlet. Det er også dette, som lagets ansvarlige organ, som etter loven §15 har ansvaret for de planer og tilbud som sendes ut.

Tilbake står spørsmålet om det på det tildelingsmøte som i februar 1966 ble holdt med dem som hadde meldt seg som boligsøkende, har vært gitt noen orientering eller tatt noe forbehold som gjorde det klart

Side:1182

for dem som hadde tegnet seg at kostnadsoverslaget på kr. 77.000.- var et som var laget spesielt for Husbanken og ikke var det reelle.

Retten kan ikke finne noe bevis ført for det. Det er av boligbyggelagets daværende forretningsfører, Nesset, forklart at man på tildelingsmøtet regnet med en kostnadsøkning på grunn av pris- og lønnsstigning på ca. 12 %, dvs. til ca. kr. 90.000.- og det er av en av saksøkerne, Halvorsen, forklart at det på spørsmål om kalkylen ville holde ble svart at den største overskridelse man hadde hatt hittil på byggeprosjekter hadde representert en husleie på kr. 50.- pr. måned. Ingen av disse forbehold kan regnes å omfatte den bevisste underkalkyle. Heller ikke overfor dem av saksøkerne som meldte seg senere, og det så sent som våren og forsommeren 1967, har det vært gitt opplysning eller forbehold som gir dekning for underkalkylen. De har fått overlevert de rundskriv som da var utsendt, nemlig rundskrivet av juli 1965, november 1965 og av desember 1966 med opplysning om at det ville bli noen kostnadsøkning på grunn av pris- og lønnsstigning, men også for disse har det vært holdt skjult at beløpet kr. 77.000.- var en spesialoppgave gitt for å oppnå lån i Husbanken.

Boligbyggelagets daværende kontorsjef, nuværende forretningsfører Dahl, har i sin forklaring oppgitt at han ved konferanser med dem som utover våren forespurte om kostnadsøkning kan ha angitt en økning på 7.- 8.000.- kroner. Noen orientering om at kalkylen var en lav spesialkalkyle er ikke gitt og det er tydelig at angivelsen av kostnadsøkningen er sett som en angivelse av økning som følge av pris- og lønnsstigning.

Kostnadsøkningen fra en reell kalkyle på kr. 87.000.- + kr. 2.500.- til den beregnede selvkost kr. 104.600.- på grunnlag av regnskapet utgjør kr. 15.100.- pr. bolig, en del av dette skyldes noe endrede Planer for utførelsen, eller nødvendige tilleggsarbeider, en del skyldes kostnadsøkningen på grunn av pris- og lønnsstigning. Hvorvidt den delvis også kan skyldes andre forhold, finner flertallet ikke nødvendig å gå nærmere inn på idet det for denne del av kostnadsøkningen ikke er ført bevis for at det i forbindelse med avtaleslutningen eller gjennomføring, ledelse og kontroll av byggearbeidet foreligger slikt forsettlig eller uaktsomt forhold at det gir grunnlag for erstatning.

Det er en svakhet at de vordende borettshavere er holdt dårlig underrettet under arbeidets gang. Det har vært lite samarbeid med de kontaktmenn som ble valgt blant de vordende borettshavere på tildelingsmøtet i februar 1966 og den redegjørelse for kostnadsøkningen som ble gitt ved rundskrivet av november 1967, var for enkelte posters vedkommende misvisende. En svakhet er det også at arbeidet er utført ved et helt avhengig selskap A/S Bo-Bygg som regningsarbeid, jfr. bestemmelsen i boligbyggelagsloven §16 tredje ledd som foreskriver at boligbyggelag bare under særlige forhold og med departementets samtykke, som entreprenør kan oppføre de planlagte boligbygg.

Noe erstatningsbetingende forhold når det gjelder denne del av kostnadsøkningen kan flertallet imidlertid ikke finne er tilstede. Noen oppfordring til å drøfte om betingelsene for å heve avtalen er tilstede, er det etter den nedlagte påstand ikke.

Det tap som saksøkerne må regnes å ha lidt som følge av de gitte

Side:1183

bevisst uriktige opplysninger må boligbyggelaget etter rettens mening være ansvarlig for. Det byr imidlertid på vanskeligheter å beregne dette tapet. Det er ikke mulig å foreta individuell beregning for hver enkelt av saksøkerne, men flertallet anser det heller ikke nødvendig. Borettslaget hvis utgiftsbudsjett saksøkerne vil bli ansvarlig for, har fått en større gjeld og dermed større rentebyrde enn saksøkerne hadde grunn til å regne med å måtte dekke gjennom husleien. Flertallet finner da etter en generell betraktning å kunne fastsette erstatningen skjønnsmessig til kr. 3.500.- pr. bolig. Denne erstatning vil bli gitt også til de 6 som senere har overdratt sine rettigheter til andre idet borettens verdi også for disse må regnes å være redusert som følge av den økede rentebelastning.

Mindretallet domsmann Lysdahl finner det for sitt vedkommende ikke nødvendig å gå nærmere inn på de forhold som flertallet har drøftet. Han viser til at det er et hovedprinsipp i boligkooperasjonen at bygging for medlemmene skal skje til selvkost. I rundskrivet av juli 1965 med tillegget av 1. november s.å. er det også uttrykkelig angitt at anlegget når det er ferdig vil bli overdratt borettslaget til selvkost. Det har også boligbyggelaget erklært seg beredt til og det er i byggeregnskapet ikke noe holdepunkt for at bygget er belastet med utgifter som går ut over denne ramme. Boligene må også regnes å være blitt rimelige. Noe krav kan da etter mindretallets mening ikke reises mot laget. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sverre Tessem, T. Brun Fretheim og Alf W. Østensen): - - -

Saksforholdet går fram av herredsrettens domsgrunner. Om innholdet av boligbyggelagets rundskriv av juli 1965 til endel av lagets medlemmer skal her tilføyes: Rundskrivet har som overskrift: «Tilbud om leilighet (hus) i vår nye bygg-etappe Fagerstrand II.» Først er nevnt at det for bygg-etappen nå er sendt søknad om lån og stønad i Husbanken, og det er gitt opplysning om beliggenhet m.m. Deretter er det gitt endel opplysninger om husene, således at etappen består av 41 like eneboliger i to etasjer med brutto gulvflate ca. 114 m2 eksklusive vindfang, boder og garasje, og at det blir parkett i stue, ca. 35 m2, kombinasjonskamin for ved og parafin, for øvrig elektrisk oppvarming og på kjøkken Evalets eller Nordias berederbenk. Etter avsnittene om kostnadsberegning og finansiering, i det vesentlige gjengitt i begynnelsen av herredsrettens dom, står det bl.a. at når anlegget er fullført, byggeregnskapet oppgjort og finansieringen iorden,

«skjøtes og overdras anlegget for selvkostnad, fortrinnsvis til de familier som allerede bor i anlegget. Disse har forkjøpsrett, men ikke ubetinget kjøpeplikt.»

Det vil si at de enten må kjøpe og overta huset eller straks fraflytte dette. Vedkommendes egetinnskudd blir i så tilfelle samtidig å tilbakebetale av Boligbyggelaget. I byggetiden er de familier som er flyttet inn, å betrakte som vanlige leieboere og med status som sådanne, og egetinnskuddet å betrakte som et lån til Boligbyggelaget. Først når ovennevnte tilskjøting og overdragelse finner sted, blir de borettshavere

Side:1184

i lovens forstand og eiere av anlegget i fellesskap, jfr. borettsloven - særlig §8.

I rundskrivet er det også nevnt at den endelige tildeling av leiligheter vil foregå på et møte hvortil alle «som har akseptert dette tilbud» vil bli innkalt, og at hustegninger vil være tilgjengelige 4 uker i forveien. Som nevnt av herredsretten, ble tildelingsmøtet holdt 24. februar 1966. Det er ikke framlagt protokoll fra møtet.

I et tillegg til rundskrivet av juli 1965, datert 1. november 1965, er det presisert at husene ikke vil bli overdratt enkeltvis, men vil «bli et borettslag som eies i fellesskap».

A/L Nesodden Boligbyggelag har påanket herredsrettens dom for så vidt angår punktene 2 og 4 i domsslutningen.

Boligbyggelaget gjør prinsipalt gjeldende at det ikke er noe kontraktsforhold mellom ankemotpartene og boligbyggelaget som kan være brutt. Den eneste form for avtale som sluttes mellom et boligbyggelag og de enkelte boligsøkende medlemmer, er etter lovens system avtale som omhandlet i borettslovens §8. Ved en slik avtale forplikter laget seg til å overføre sine tre andeler i borettslaget og å ordne med nye, slik at hver borettshaver får sin andel. Overførselen er ikke noe salg og avtalen ingen ordinær salgs- eller overdragelsesavtale. Avtalen er en direkte følge av lovens system og går ut på transport av andeler, som boligbyggelaget har tegnet og sitter med på vegne av de framtidige borettshavere. Det er også lovens forutsetning at boligbyggelaget skal godkjenne byggeregnskapet før andelene blir overdratt. Ved lovreglene om borettslag tilknyttet et boligbyggelag er det innført en særordning for slike lag og gitt uttømmende regler om stiftelse og andeler. Teorier om selgeransvar for boligbyggelag kan man på denne bakgrunn ikke bygge på. Bare en avtale etter borettslovens §8 kan gi det enkelte medlem grunnlag for søksmål mot boligbyggelaget, og da bare hvis laget unnlater å transportere andelene. For øvrig har boligbyggelaget bare ansvar overfor borettslaget, som det har sluttet kontrakt med i samsvar med §16 i boligbyggelagsloven.

Når byggeplan er utarbeidd, må boligbyggelaget bringe på det rene om det blant medlemmene er interesse for prosjektet. Dette var formålet med rundskrivet av juli 1965 med tillegg. Rundskrivene er sendt ut på vegne av det borettslag som skal stiftes. Boligbyggelaget har bare opptrådt som borettslagets fullmektig eller forretningsfører og bestrider derfor at rundskrivene sammen med svarene fra ankemotpartene innebærer noen avtale mellom partene i saken. En annen sak er hvor vidt borettslaget er bundet i og med at dette er stiftet. Ankemotpartene har imidlertid frafalt saken mot borettslaget.

Subsidiært gjør boligbyggelaget gjeldende at det ikke har gjort seg skyldig i noe erstatningsbetingende forhold overfor ankemotpartene. Anlegget er blitt meget rimelig og er ikke belastet noe som ikke hører hjemme der. Likevel er det blitt en betydelig stigning i forhold til kalkulasjonen i 1965. Det hevdes ikke at alt skyldes lønns- og prisstigning. Noe skyldes bl.a. svikt i kalkulasjonen. Men noen bevisst underkalkulering er det ikke tale om. Boligbyggelaget hadde ingen interesse av å gi opp for lave tall til medlemmene, snarere tvert om. Men for å få lån i Husbanken måtte man søke å presse prisen ned. Kalkylen var nok

Side:1185

optimistisk, men den var satt opp i samråd med entreprenørselskapets folk og bygde på erfaringer fra lagets tidligere anlegg. Under navn av anbud ble kalkylen i spesifisert form vedlagt søknaden til Husbanken, som fant beregningen rimelig, men forsvarlig, en vurdering som boligbyggelaget ikke satte seg ut over. Forut for denne kostnadsberegningen har det bare foreligget et foreløpig utkast i form av en kladd med sluttsum kr. 87.000.-. Andre tall fra kladden er ikke kjent. Under forretningsførerens forhåndskonferanse i Husbanken hadde han bare denne kladden med. Den endelige beregningen som vedlå lånesøknaden viser etter korreksjon i lagets brev til Husbanken av 16. november 1965 følgende tall:

Kr. 73.970,50 minus feilført kr. 8.536.- (vedkommende tomten), lik kr. 65.434,50 pr. hus, ialt kr. 2.682.000.-, som med tillegg av tomte- og diverse andre kostnader (spesifisert i søknaden) utgjør kr. 3.157.620,-, dvs. kr. 77.000.- pr. hus. For herredsretten har sammenhengen mellom tallene ikke vært klar. Videre må en nå anta at kostnadsberegningen også omfattet garasjene. Men både boligbyggelagets forretningsfører og Husbankens folk oppfattet beregningen slik at garasjene kom i tillegg, og dette er det derfor gitt uttrykk for overfor medlemmene.

Om retten likevel skulle komme til at det foreligger en bevisst underkalkulering, som i tilfelle bare utgjør kr. 7.500.- pr. hus, gir dette ikke grunnlag for erstatningskrav. I rundskrivet av juli 1965 med tillegg av 1. november s.å. er «beregnet» kostnad oppgitt, altså antatt kostnad på grunnlag av kalkulasjon, og det er sagt klart fra om at anlegget vil bli overdratt for selvkostnad. I senere rundskriv er det framholdt at det er umulig å si hva anlegget vil koste før regnskapet er oppgjort. Noe tilsagn om bolig til bestemt pris inneholder ingen av rundskrivene. Det første rundskrivet kan ha skapt forventninger hos uoppmerksomme medlemmer, men dette gir ikke grunnlag for erstatningskrav. Boligbyggelaget har i det hele tatt forholdt seg etter loven og har holdt de framtidige borettshavere orientert i større grad enn vanlig.

Atter subsidiært gjør boligbyggelaget gjeldende at ankemotpartene ikke har lidt noe økonomisk tap. De som har solgt og flyttet har fått tilbake sine innskudd med indekstillegg som overstiger tapt forrentning, og mere ville de på grunn av prisbestemmelsene ikke ha fått om anlegget var blitt billigere. De som er blitt boende vil være i samme stilling hvis de selger. Om de har noe høyere husleie enn de ville ha hatt hvis anlegget var blitt billigere, innebærer dette ikke noe tap. - - -

Alle de 22 ankemotpartene (navnene står under punkt 2 i herredsrettens domsslutning, som er inntatt foran) har tatt til gjenmæle og også erklært motanke.

Spørsmålet om erstatning for kvalitetsmangler har ankemotpartene ikke tatt opp for lagmannsretten. Det samme gjelder spørsmålet om ferdigattester. For øvrig viser de til herredsrettens dom, som de mener er riktig både når det gjelder faktum, partenes anførsler og den rettslige vurdering, bortsett fra erstatningens størrelse, som de hevder er uriktig fastsatt. De gjør således gjeldende at kostnadsberegningen som, uriktig betegnet som anbud, fulgte søknaden til Husbanken, var resultat av en bevisst underkalkulering. Husbankens takstsjef og styre har bygd

Side:1186

på at det forelå et «spesifisert anbud». Boligbyggelaget har lagt samme kalkyle til grunn i sitt rundskriv av juli 1965 og har således tilbudt medlemmene hus til en pris som man var klar over ikke ville holde. Boligbyggelaget har opptrådt på en slik måte at det måtte bli bundet overfor de medlemmer som aksepterte tilbudet og betalte inn de innskudd som ble forlangt. Det eneste tydelige forbeholdet gjelder lønns- og prisstigning og «derav følgende» regulering. Senere opplysning om overdragelse for selvkostnad hadde iallfall ikke de hussøkende forutsetninger for å forstå som et ytterligere forbehold. Skulle prisoppgaven være helt uforpliktende, måtte det ha vært tydeligere sagt. Gjennom hele byggetiden fikk ankemotpartene bare beroligende forsikringer om hva husene ville komme på, og det skjerper ansvaret ytterligere at regnskapene ble ført på en slik måte at heller ikke boligbyggelaget selv oppdaget hvor høyt man kom, før helt på slutten. Da ankemotpartene fikk vite det i desember 1966, hadde alle betalt inn sine innskudd og 16 familier hadde alt flyttet inn.

Ankemotpartene hevder at boligbyggelagets tilbud i rundskrivet av juli 1965 med tillegg, og ankemotpartenes aksept, må bedømmes etter vanlige kontraktsrettslige regler. Disse gjelder både for endelige avtaler etter §8 i borettsloven og for forutgående avtaler. Boligbyggelaget opptrer her på egne vegne og ikke som fullmektig for borettslaget eller for framtidige borettshavere. Når det gjelder reglene om boligbyggelags kontraktsmessige ansvar overfor borettshaverne, har ankemotpartene for øvrig vist til en framlagt (udatert) avhandling av universitetsstipendiat Hans Petter Lundgaard.

Ankemotpartene hevder videre at husene er underkalkulert med kr. 10.000.- og at de derfor har krav på å få dette beløp erstattet. Dette er grunnlaget for deres motanke. Herredsretten har ikke gitt noen begrunnelse for å sette ned erstatningen til kr. 3.500.-. Husene kom på kr. 104.600.- med garasjer, altså kr. 25.100.- mere enn oppgitt i tilbudet, og det er ikke sannsynliggjort tilleggsarbeider og pris- og lønnsstigning på hele kr. 15.100.-. Her er derfor god margin for kr. 10.000.-. De 13 av ankemotpartene som fortsatt bor i anlegget vil få kr. 10.000.- høyere gjeld å forrente og avdra gjennom sine husleier. Men de 9 som har solgt og flyttet er minst like hardt rammet. De har dels pådratt seg store utgifter, dels har de gått ned i standard. - - -

Lagmannsretten bemerker:

For lagmannsretten gjør ankemotpartene som grunnlag for sitt erstatningskrav bare gjeldende at boligbyggelaget i sitt tilbud om bolig, som de har akseptert, har gitt opp beregnet kostnad på grunnlag av en bevisst underkalkulering.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at tilbudet som boligbyggelaget ga en del av sine medlemmer i rundskrivet av juli 1965, var forpliktende for boligbyggelaget. I og med at tilbudet ble akseptert av ankemotpartene, var det da inngått avtaler mellom disse og boligbyggelaget.

Annen avtale etter §8 i borettsloven har boligbyggelaget ikke skriftlig inngått med dem som er tildelt bolig i anlegget. Etter rettens mening er det ikke avgjørende i saken om en ser på de inngåtte avtaler som helt selvstendige og uavhengige av bestemmelsene i §8, eller som foreløpige

Side:1187

eller delvise avtaler i henhold til §8. En kan ikke se at noen av bestemmelsene i lovene om boligbyggelag og borettslag er til hinder for at boligbyggelaget på egne vegne inngår andre avtaler med aktuelle, framtidige borettshavere, enn pålagt i borettslovens §8. Og i rundskrivet fra Nesodden Boligbyggelag av juli 1965 med tillegg er det heller ikke sagt noe om at laget ikke setter fram tilbudet på egne vegne, men på vegne av det borettslag som senere skal stiftes. Lagmannsretten finner heller ikke at det er grunnlag for den oppfatning at det ikke er på egne vegne, men på vegne av de framtidige borettshavere, et boligbyggelag tegner og sitter med andelene i et kontorstiftet borettslag. I så fall ville §8 i borettsloven nærmest bli en bestemmelse om plikt til formell stadfesting av en rett borettshaverne alt har. Retten antar at et boligbyggelag i henhold til §5 i borettsloven tegner andelene for egen regning og er den reelle eier av andelene inntil de blir overtatt av dem som er tildelt bolig. At det ikke er aktuelt med noen borett for boligbyggelaget, er etter rettens mening ikke til hinder for å se laget som midlertidig, reell eier av andelene. Når andelene blir overdratt, blir borettshaverne eiere av disse, og dermed, men først da, blir de i realiteten også eiere av anlegget. Av dette følger at boligbyggelaget overfor borettshaverne har et ansvar for at anlegget og vilkårene er i samsvar med de avtaler som er inngått mellom boligbyggelaget og borettshaverne. - I denne sammenhengen er det forøvrig også grunn til å merke seg at Nesodden Boligbyggelag i sitt rundskriv av juli 1965 selv har gitt uttrykk for at borettshaverne blir eiere av anlegget når overdragelse finner sted og at de inntil da bare er leiere og innskuddene å betrakte som lån til boligbyggelaget.

Også når det gjelder tolkingen av boligbyggelagets tilbud og etterfølgende orienteringer, er lagmannsretten kommet til samme resultat som herredsretten. Ankemotpartene har hatt grunn til å tro at den oppgitte pris, «ca. kr. 77.000.- pr. bolig + kr. 2.500.- pr. garasje», var kommet fram ved en reell og faglig forsvarlig kostnadsberegning, basert på dagens priser og lønninger. Boligbyggelaget må ha forstått at opplysningen om beregnet kostnad ble oppfattet slik og hadde derfor ansvaret for at denne forutsetningen holdt stikk. De opplysninger som er gitt om at anlegget vil bli overdratt «for selvkostnad», kunne ikke fri laget fra dette ansvaret. Det må ha vært en åpenbar forutsetning at det ved kostnadsberegningen var tatt tilbørlig hensyn både til entreprenørens fortjeneste og til den godtgjørelse som boligbyggelaget skulle ha.

Spørsmålet blir så om det er godtgjort at prisoppgaven bygger på en kostnadsberegning som ligger for lavt til å kunne ansees som reell og forsvarlig, og om boligbyggelaget har vært klar over dette. Det er på det rene at det først har foreligget et utkast, en kladd, til en kostnadsbregning med sluttsum ca. kr. 87.000.- pr. hus. Forretningsføreren hadde kladden med til sin forhåndskonferanse i Husbanken, men den er ikke framlagt for eller behandlet av banken. Etter at forretningsføreren hadde fått føling med hvor høy pris banken kunne tenkes å ville godta, ble den beregning utarbeidd som så fulgte lånesøknaden og som er framlagt i saken. Forretningsføreren har forstått beregningen slik at garasjene kommer i tillegg, slik det er angitt i rundskrivet av juli 1965, men på grunnlag av underliggende kalkyler er det nå klarlagt at beregningen

Side:1188

med sluttsum kr. 77.000.- pr. hus også omfatter garasje. Utkastet med sluttsum kr. 87.000.- er blitt forstått på samme måte, men om også dette er en misforståelse, vet en ikke.

Når en skal vurdere spørsmålet om underkalkulering, er det særlig to forhold som springer i øynene. Det ene er at husene med garasjer er kommet på hele kr. 25.100.- mere enn oppgitt beregnet kostnad i 1965, og at det er langt fra at skilnaden kan forklares bare ved pris- og lønnsøkning og tilleggsarbeider. Det andre er endel uttalelser fra boligbyggelaget om årsakene til differansen. I en søknad til Husbanken om tilleggslån er det sagt at man allerede under utarbeidingen i 1965 var «helt klar over at nevnte kostnadsoverslag ikke ville holde, men av hensyn til Deres bank og konverteringstilsagn turde vi ikke gå høyere i kostnadene», videre at differansen skyldtes «også til en viss grad at kalkulasjonene som nevnt lå i underkant». I et tilleggsbrev av 15. januar 1968 sier boligbyggelaget at «vår kostnadsberegning i juni 1965 basert på dagens priser ble temmelig nøyaktig kr. 87.000.- pr. bolig» eksklusive garasjer, videre at man etter forhåndsuttalelser fra banken hadde to muligheter, reduksjon av boligenes areal, som man var lite stemt for, og forenkling av standard og utstyr med omkring kr. 4.000.-, som ikke ville være nok, og «følgelig», heter det, «fant vi etter nøye vurdering å ta sjansen på å gjennomføre anlegget etter de opprinnelige planer. - I virkeligheten er altså ikke pris- og lønnsøkningen særlig stor i byggetiden, ca. 9 % over to år». Det samme har borettslaget gitt uttrykk for overfor de vordende borettshavere. I rundskriv av november 1967 heter det: «Hva angår vår kostnadsberegning foretatt på sommeren 1965, var vi klar over at denne var snau, - - - » og videre «at vi helt fra begynnelsen som nevnt var klar over at vårt kostnadsoverslag ikke ville holde».

Det er vel så at boligbyggelaget i sine uttalelser til Husbanken har overdrevet noe for å oppnå størst mulig tilleggslån. Etter det som foreligger, legger retten likevel til grunn at boligbyggelaget i 1965 har ansett det, om ikke helt utelukket, så iallfall svært lite sannsynlig, at den framlagte kostnadsberegning ville holde med tillegg for faktiske utslag av pris- og lønnsstigning i byggetiden.

Når spørsmålet er om hvilke krav som skal settes til boligbyggelagets aktsomhet overfor de vordende borettshavere i et tilfelle som dette, er det på den ene siden grunn til å understreke at boligbyggelaget ikke har annet formål enn å hjelpe sine medlemmer til bolig og at hensikten med den lave kostnadsberegningen var å oppnå gunstig lån til anlegget uten å senke den planlagte standard, altså å oppnå en fordel for de vordende borettshavere. På den andre siden ligger det i dagen at uriktige opplysninger om forhold som vil ha vesentlig betydning for størrelsen av borettshavernes innskudd og leie, vil kunne føre til store vansker for den enkelte borettshaver.

Kostnadsberegningen bygger på et «anbud» fra A/S Bo-Bygg, datert 25. juni 1965 og vedlagt boligbyggelagets lånesøknad til Husbanken av 30. s.m. Det er på det rene at boligbyggelaget eide 98 prosent av aksjene i A/S Bo-Bygg, som har utført byggearbeidet som regningsarbeid. Noe annet har heller ikke vært meningen. «Anbudet» var derfor i realiteten bare en kalkyle. Enkelte arbeider er utført av

Side:1189

underetrepenør etter anbud, men for byggearbeidene som et hele forelå det altså ikke noe bindende anbud. Retten antar at dette kan ha økt usikkerheten ved beregningen av kostnadene for borettshaverne (borettslaget). Til dette kommer at regnskapene ble ført som ved vanlig regningsarbeid og på en slik måte at en ikke før arbeidene var fullført kunne se merkostnadene i forhold til kalkylene. Disse omstendighetene skjerper etter rettens mening i ikke liten grad kravene til boligbyggelagets aktsomhet når det i sitt tilbud ga de vordende borettshavere opplysning om hva boligene var beregnet å ville koste.

Lagmannsretten er etter dette som herredsretten kommet til at boligbyggelaget ved å gi misvisende opplysninger om beregnet kostnad har opptrådt så vidt klanderverdig at laget må være ansvarlig for det tap forholdet har medført for ankemotpartene.

Ved vurderingen av tapets størrelse må utgangspunktet etter rettens mening være at ankemotpartene kan kreve erstattet differansen mellom det boligene faktisk har kostet og det de ville ha kommet på hvis oppgitt beregnet kostnad, kr. 77.000.- pr. hus pluss garasje kr. 2.500.- hadde vært resultatet av en reell og faglig forsvarlig kostnadsberegning etter dagens priser og lønninger i 1965. Merprisen har gitt seg utslag i høyere pantegjeld og dermed i høyere husleie til dekning av renter og avdrag. - - -

Det faktiske grunnlaget for vurderingen av det tap som skal erstattes er etter rettens mening i det hele tatt svært usikkert. Herredsretten (flertallet) har satt erstatningen skjønnsmessig til kr. 3.500.- pr. bolig. Lagmannsretten er blitt stående ved at det ikke er grunn til å gjøre noen endring i dette.

Lagmannsretten er da kommet til samme resultat som herredsretten, og herredsrettens dom vil derfor bli stadfestet. - - -