Rt-1972-885
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1972-09-20 |
| Publisert: | Rt-1972-885 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 85B/1972 |
| Parter: | Erling Giske (advokat Einar Dahl - til prøve) mot Erling Giskes konkursbo (høyesterettsadvokat Nils Ustvedt). |
| Forfatter: | Sandene, Stabel, Hiorthøy, Stabel, Bendiksby |
| Lovhenvisninger: | Konkursloven (1863) §37, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §70, §71, §72, §73, §74, Rettergangsordningens ikrafttredelseslov (1918) §12, Husleieloven (1939) §38, Husleieloven (1939) |
Dommer Sandene: Etter begjæring av kemneren i Oslo åpnet Oslo skifterett 30. januar 1970 konkurs i boet til Erling Giske, innehaver av firmaet Erling Giske, Fisk en gros, Fiskehallen, Vippetangen, Oslo. Ved registreringsforretning 3. februar 1970 ble som boets aktiva registrert en brukt lastebil (verdi kr. 6.000) og diverse utstyr og inventar i kontor og bod (verdi kr. 3.000). Erling Giske har drevet forretningen i lokaler som er leiet innskuddsfritt av Oslo kommune, Torgdirektøren. Etter leiekontrakten kan fremleie av lokalene bare skje med utleierens tillatelse. - Torgdirektøren har overfor konkursboet gitt uttrykk for at han vil godta at boet overdrar leieretten til lokalene sammen med utstyr og inventar m.v., men han har tatt forbehold om å godkjenne den nye leier. Daværende bostyrer, advokat Asbjørn Elgsaas, og det ene medlem av kreditorutvalget, gikk i bostyremøte 23. april 1970 inn for å godta et bud på kr. 40.000 for inventar, lastebil m.v. med tilknyttet leierett til lokalene. Det annet utvalgsmedlem mente at boet ikke kan selge forretningen med leierett til lokalene. Også konkursdebitor bestred boets rett til å selge forretningen med
Side:886
leieretten. Boet reiste så sak ved Oslo byrett for å få fastslått sin rett til salg. Byretten avsa 15. mars 1971 kjennelse om at saken avvises fra byretten, fordi den hører under husleierettens eksklusive kompetanse. Denne kjennelse stadfestet lagmannsretten 11. mai 1971.
Oslo husleierett avsa 21. desember 1971 enstemmig dom med denne domsslutning:
«1. Fiskehandler Erling Giskes konkursbo kjennes berettiget til å disponere over leieretten til Erling Giskes lokaler på Fiskehallen, Vippetangen, ved salg av Erling Giskes forretning med inventar, vekter, lastebil m.v. sammen med denne leierett.
2. Omkostninger tilkjennes ikke.»
Saksforholdet fremgår av husleierettens domsgrunner.
Erling Giske har 13. januar 1972 påanket husleierettens dom, med begjæring om at anken kan bringes direkte inn for Høyesterett, Ved beslutning av 15. februar 1972 av kjæremålsutvalget tillates anke direkte til Høyesterett.
Anken gjelder rettsanvendelsen. Den ankende part hevder at husleieretten har tatt feil når den har funnet at ankemotparten er berettiget til å disponere over hans leiekontrakt med Oslo kommune, selv om Torgdirektøren samtykker for sitt vedkommende. Han henholder seg til sine anførsler for husleieretten og har ytterligere hevdet:
En leiekontrakt uten innskudd, som i nærværende tilfelle, må likestilles med en innskuddsfri leiekontrakt vedrørende privatbolig. Den ankende parts stilling som part i leieforholdet kan etter husleieloven bare bringes til opphør ved oppsigelse fra en av partene i leieforholdet. Det antas i denne forbindelse å være uten betydning om et konkursbo kan overdra en forretning med leiekontrakt til gunstigere salgsvilkår enn om forretningens inventar realiseres uten leierett. Den ankende parts forretning har uten leiekontrakt ikke noen omsetningsverdi utover hva inventar og innbo kan utbringe ved realisasjon som brukte gjenstander. Den ankende part ønsker å beholde sin leiekontrakt og sitt leieforhold for å kunne skaffe seg et levebrød. Han har nedlagt følgende påstand:
«1) Fiskehandler Erling Giskes konkursbo kjennes uberettiget til å disponere over leieretten i henhold til leiekontrakt av 25. juni 1968 til Erling Giskes lokaler på Fiskehallen i Oslo, ved salg av Erling Giskes forretning, med inventar, leierett og andre aktiva.
2) Fiskehandler Erling Giskes konkursbo dømmes til å erstatte
Erling Giske hans saksomkostninger for begge retter.»
Ankemotparten - konkursboet - har fremhevet at alt som er av formuesverdi omfattes av bomassen, med mindre det er hjemmel for å gjøre unntak. Unntak er ikke gjort for leierett til forretningslokaler. Reelle økonomiske hensyn taler for at konkursboet skal kunne nyttiggjøre seg leieretten. Således vil dette være av betydning for verdien av en forretnings goodwill og videre for utstyr, inventar og maskiner som finnes i lokalene. På
Side:887
den annen side vil de hensyn av personlig og sosial karakter som kan påberopes til fordel for konkursdebitor når det gjelder borett til bolig, ikke gjelde for forretningslokaler. Ankemotparten har vist til blant annet Hagerup: Konkurs og akkordforhandling (1932) side 172-73, Skeie: Den norske Civilprosess (1940) III side 208, Brækhus: Konkursrett, utvalgte emner (1969) side 170, jfr. også side 165, og NOU 1972:20 Gjeldsforhandling og konkurs, side 259 annen spalte, jfr. også side 440 første spalte. - Konkursboet har nedlagt følgende påstand:
«1) Husleierettens dom stadfestes.
2) Fiskehandler Erling Giske dømmes til å betale konkursboet saksomkostninger for husleieretten og Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Oslo husleierett til avhør av den ankende part, Erling Giske, og av et av medlemmene av kreditorutvalget. Det er fremlagt noen nye dokumenter for Høyesterett.
Jeg er kommet til samme resultat som husleieretten og bemerker:
Til boets masse hører etter konkurslovens §37 det som konkursdebitor var eier av ved konkursens åpning, med mindre det er hjemmel for unntak. Som alminnelig regel gjelder at boet kan beslaglegge alt som har økonomisk verdi, og som kan omsettes i penger. Når det gjelder lovbestemte unntak, angir §12 i lov av 14. august 1918 (nr. 4) om rettergangsordningens ikrafttreden at de ting som er regnet opp i tvangsfullbyrdelseslovens §70, betinget også §71, §72, §73, §74 og som ikke er gjenstand for utlegg, heller ikke går inn i konkursboets masse. Leierett til forretningslokaler er ikke med i oppregningen, og jeg kan heller ikke se at det ellers foreligger hjemmel for å unnta leieretten fra boets beslagsrett i et tilfelle som dette. I det foreliggende tilfelle er det spørsmål om for konkurboet å utnytte debitors rett til leie av forretningslokaler for å overdra leieretten sammen med innbo og utstyr. Jeg anser det klart at en slik samlet realisasjon av boets aktiva vil være økonomisk fordelaktig for konkursboet. Det vil da kunne oppnås et høyere vederlag for innboet og utstyret enn om dette skulle selges særskilt. - Jeg legger til at det ville være lite rimelig om man i slike tilfelle holdt utenom konkursen som skal være et generaloppgjør for kreditorene, det aktivum som leierett til forretningslokaler kan være.
Jeg er enig i husleierettens omkostningsavgjørelse.
Etter resultatet av anken må Erling Giske betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Husleierettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Erling Giske til Erling Giskes konkursbo 3.500 - tre tusen fem hundre - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Side:888
Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Hiorthøy, Stabel og Bendiksby: Likeså.
Av husleierettens dom (dommer Einar Moen med domsmenn):
Saksøkte har ved høyesterettsadvokat Arne Kobbe tatt til gjenmæle og pekt på at det her dreier seg om en alminnelig leieavtale med forbud mot fremleie og som ikke inneholder noen rett til overdragelse. Det er her ikke tale om en leierett som støtter seg til et obligasjonsinnskudd eller andel. Konkursskyldneren er således ikke knyttet til leieavtalen med noen økonomisk innsats. Konkursboet kan således ikke gå inn i leieavtalen og gjøre en rett gjeldende som konkursskyldneren ikke har. Konkursboet har rett til å opprettholde leieavtalen for å avvikle boet, men dette forutsetter at det er konkursskyldneren som er leier av lokalene for under hans medvirkning å få det beste ut av det. Etter husleielovens regler kan det bare gå over til ny leier ved opphør av leieforholdet. Boet kan således ikke sette inn noen ny leier i dette tilfelle. Det er således ikke adgang til å ta pant i en leiekontrakt som denne.
Høyesterettsadvokat Kobbe har videre pekt på at det her dreier seg om et nærmest verdiløst innbo som vil kunne friste en kjøper til å betale godt når han kan komme i besittelse av leieavtalen. Det kan ikke være rettsordenens oppgave å legalisere dette.
Saksøkte har nedlagt påstand om at saksøkte frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.
Retten skal bemerke:
Så vidt retten kjenner til foreligger det ingen dommer som har omhandlet dette forholdet. Det er for øvrig også lite behandlet i teorien og nærmest bare indirekte, noe som kan ha sin forklaring i at et leieforhold av denne art tidligere ikke var å betrakte som noe formuesgode av betydning. Det er således på det rene at det ikke kan tas utlegg i en slik leierett. Men dette er ikke uten videre ensbetydende med at leieretten ikke er av verdi for konkursboet. Boet kan i kraft av leieretten fortsette virksomheten i lokalene til avvikling og oppgjør av leierens forpliktelse. Gir kontrakten rett til overdragelse, antas at boet også kan nyttiggjøre seg denne rett (jfr. Kobbe 94). Giskes leiekontrakt inneholder ikke noen bestemmelse om rett til overdragelse. Men den inneholder heller ikke noe forbud mot overdragelse og overdragelsesrett kan innrømmes ham av utleieren. Retten oppfatter det slik at utleieren her vil gi samtykke til overdragelse, men at han har stilt seg avventende på grunn av det mulige ansvar han kan komme i om konkursdebitors rett derved krenkes. Spørsmålet blir derfor om konkursdebitor kan stille seg passiv og nekte å medvirke til at boet kan nyttiggjøre seg det som kan bringes ut av leieforholdet. Retten finner at det vil virke støtende om konkursskyldneren ved passivitet kan hindre boet i å nyttiggjøre seg den verdi som ligger i goodwill og andre økonomiske fordeler som kreditorenes penger har bidratt til å få i stand. Man må anta at en konkursdebitor har en alminnelig plikt til å søke å begrense kreditorenes tap, hvilket blant annet viser seg ved at han må inngi sitt bo til konkursbehandling når han finner at han ikke kan dekke sin gjeld.
Side:889
Retten vil ellers bemerke at det å selge en forretning med leierett vil gi et ganske annet utbytte enn å realisere forretningen uten leieretten. Her markerer endringen i husleieloven av 12. februar 1969 i §38, syvende ledd, at også en oppsigelig leierett kan innebære en verdi, idet det ved oppsigelse oppnås adgang til for leieren å kreve godtgjørelse for goodwill. Dette gjelder riktignok forholdet utleier- leier, men viser her forskjellen mellom forretningsleieforhold og leie av bolig.
Retten finner på bakgrunn av dette at saksøkerens påstand må bli å ta til følge.
Retten har løst denne saken på prinsipielt grunnlag og har sett bort fra at kommunen, som er utleier, er en vesentlig kreditor i boet. - - -