Rt-1973-1165

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-10-19
Publisert:	Rt-1973-1165
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 137B/1973
Parter:	1. Kjersti Rogstadrønning, 2. Bernt A. Rogstad (advokat Kjell Buer - til prøve) mot Arnt S. Rogstad (høyesterettsadvokat Sverre Dragsten)
Forfatter:	Eckhoff, Tønseth, Dick Henriksen, Michelsen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §5, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Jordloven (1928), Jordloven (1955) §1, §56, Jordloven (1955), Forpaktingslova (1965)

Dommer Eckhoff: I sak for Gauldal herredsrett har Kjersti Rogstadrønning og Bernt A. Rogstad krevd å få skjøte på to tidligere husmannsplasser under gnr. 41 bnr. 1 Rogstad i Gauldal. Plassene heter Overrønningen og Synnerrønningen, og kravet ble rettet mot den nåværende eier av hovedbruket, Arnt S. Rogstad, som påstod seg frifunnet.

Ved dom avsagt av Gauldal herredsrett - sorenskriveren med domsmenn - fikk de to saksøkere medhold. Dommen, som var enstemmig, ble avsagt 17. april 1971. Domsslutningen lyder:

«1. Arnt S. Rogstad dømmes til å utstede skjøte til Kjersti Rogstadrønning på plassen Øverrønningen under Rogstad, gnr. 41, bnr. 1 i Midtre Gauldal mot å erlegge lovlig kjøpesum.

2. Arnt S. Rogstad dømmes til å utstede skjøte til Bernt A. Rogstad på plassen Synnerrønningen under Rogstad, gnr. 41, bnr. li Midtre Gauldal mot å erlegge lovlig kjøpesum.

3. Hvis partene ikke er blitt enige om kjøpesum og skjøte ikke er utstedt innen 2 - to - måneder etter at dommen er blitt rettskraftig, blir kjøpesummen å fastsette ved rettslig skjønn.

Side:1166

Skjønnsbegjæringen fremsettes av saksøkerne og må være fremsatt innen 3 - tre - måneder etter at dommen er blitt rettskraftig.

4. I saksomkostninger betaler Arnt S. Rogstad 1000 - ett tusen - kroner til Kjersti Rogstadrønning og 1000 - ett tusen - kroner til Bernt A. Rogstad innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Jeg nevner i forbindelse med domsslutningens punkt 1 og 2 at den har fått en uheldig utforming. Istedenfor ordene «mot å erlegge lovlig kjøpesum» burde det ha stått «mot å få erlagt lovlig kjøpesum».

Eieren av hovedbruket, Arnt S. Rogstad, påanket avgjørelsen til Frostating lagmannsrett. I dom av 6. mars 1912 kom lagmannsretten under dissens til et annet resultat. Domsslutningen lyder:

«Arnt S. Rogstad frifinnes.

Kjersti Rogstad og Bernt Arntsen Rogstad tilpliktes én for begge og begge for én å betale til Arnt S. Rogstad saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med 3.000 - tretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Den dissenterende lagdommer mente at Arnt S. Rogstad var forpliktet til å medvirke til at en frivillig overdragelse kunne komme i stand. Han var enig med flertallet i at det ikke var avtalt et bestemt vederlag, og at eieren av hovedbruket hadde forbeholdt seg en forandring av grensene før overdragelse fant sted. Etter hans oppfatning måtte selgeren Rogstad ha adgang til å ta en bestemmelse, jfr. prinsippet i kjøpslovens §5, uten at dommeren for så vidt utformet noe forslag til konklusjon.

Kjersti Rogstadrønning og Bernt Rogstad har påanket lagmannsrettens avgjørelse til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Det hevdes at lagmannsretten (flertallet) har tatt feil når det er lagt til grunn at det ikke forelå en muntlig avtale eller et bindende tilsagn fra Steffen Rogstads side om salg av plassene. De mener at lagmannsrettens mindretall gav uttrykk for den riktige oppfatning når det ble sagt at Steffen i november/desember 1965 måtte være bundet av sine løfter om å ville selge plassene til bygslerne, og at hans sønn og etterfølger, Arnt S. Rogstad, hadde overtatt farens forpliktelse. De ankende parter har for Høyesterett som for de foregående instanser gjort gjeldende at de reiste kravet om overdragelse av plassene første gang i 1934, og at en henvendelse til jordstyret om tvangsavståelse ble kalt tilbake da Steffen lovte at de skulle få kjøpe når han overtok Rogstad. Kravet ble gjentatt i 1946-47, og Steffen forsikret at de kunne ta det med ro, for det skulle bli en ordning når faren, som ennå levde, falt fra. Da faren var død og Steffen hadde overtatt, tok de spørsmålet om overtakelse til eie opp igjen, antakelig i 1952. Han svarte igjen at de skulle få kjøpe plassene, og omkring denne tid holdt de opp å betale avgift for bruken. Steffen var klar over at jordstyret ville tilrå tvangsavståelse av plassene med de grenser de hadde fra gammel

Side:1167

tid, og når han ikke krevde avgift, oppfattet de ham slik at de ikke skulle tape noe på å vente. De gikk derfor ikke på ham og ble ikke bare overrasket, men overrumplet, da de i desember 1965 fikk høre at han ikke ville selge mer enn de tomtene husene stod på, og opprette leiekontrakt på resten av plassene for de nåværende brukeres levetid. Når lagmannsretten (flertallet) har funnet bevist at Steffen tidligere hadde villet overdra brukene til dem, burde den ha konkludert med at han var rettslig forpliktet til overdragelse. Det kan ikke være riktig å oppfatte Steffens uttalelser fra 1952 og senere som et tilsagn om overdragelse forutsatt at partene ble enige om arrondering og kjøpesum. Når det gjaldt Overrønningen, var Kjersti Rogstadrønning enig i at det som foreslatt av Steffen matte finne sted et makeskifte. Han hadde ikke nevnt noe om grenseregulering for Synnerhaugens vedkommende, og Bernt Rogstad skulle derfor ha sitt bruk etter grensene i husmannskontrakten. Det er som påpekt av herredsrett og lagmannsrett riktig at det ikke var avtalt en bestemt kjøpesum. Men som nevnt for lagmannsretten, hadde Steffen selv gitt uttrykk for at fastsettelsen av kjøpesummen ikke stod for ham som et problem fordi det fulgte av hva det var betalt for andre plasser i nabolaget. Her har de ankende parter til sammenligning pekt på to salg fra en annen Rogstadgård i 1945 og 1946, hvor avtalt kjøpesum ble satt til henholdsvis 8.500 og 5.000 kroner. Selv om det etter de ankende parters mening ved fastsettelsen av kjøpesummen i vår sak må tas hensyn til at de har sittet på plassene uten å betale avgift fra 1950-årene og til at det må foretas en oppjustering til dagens kroneverdi, er det ved disse salg skapt en prisnorm. Denne norm må være retningsgivende for selgerens krav når prinsippet i kjøpslovens §5 legges til grunn. De ankende parter har for Høyesterett videre fremholdt at det ikke er noen rettslig hjemmel for at kjøpesummen fastsettes ved skjønn som gjort i herredsrettens punkt 3. Som nevnt av lagmannsrettens mindretall, må Arnt S. Rogstad fremkomme med krav På et bestemt vederlag, og kan partene ikke bli enige om prisen, må domstolene i en ny sak ta standpunkt til kravet. De ankende har endelig gjort gjeldende at lagmannsretten (flertallet) ikke hadde grunn til å bebreide dem passivitet i 1950 og 1960- årene. Det var et godt forhold mellom partene, et forhold som de ønsket å bevare, og når skritt til tvangsavståelser ikke ble tatt før det var sent, hadde ikke dette sin årsak i mangel på kjøperinteresse, men fordi de stolte på Steffen Rogstad.

Kjersti Rogstadrønning og Bernt A. Rogstad har lagt ned denne påstand:

«1. »Herredsrettens dom stadfestes forsåvidt angår domsslutningens punkt 1. 2 og 4.

2. Arnt S. Rogstad dømmes å erstatte det offentlige sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten, Arnt S. Rogstad, har hevdet at lagmannsrettens avgjørelse er vel begrunnet, og at resultatet er riktig. Han har lagt ned påstand:

Side:1168

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at ankemotparten tilkjennes fulle saksomkostninger for samtlige retter.»

Det er holdt bevisopptak ved Gauldal herredsrett 19. januar 1973. Ved bevisopptaket har parter og fem vitner gitt forklaring. I alt vesentlig foreligger saken i samme skikkelse for Høyesterett som den forelå for lagmannsretten.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten, og jeg kan i alt vesentlig slutte meg til den begrunnelse som flertallet har gitt. Særlig legger jeg vekt på at det er På det rene at noen kjøpesum ikke har vært drøftet, ennsi betalingsvilkår. oppgjørsmåte eller tiltredelse. Dette er sentrale spørsmål i en avtale; og det er ikke gitt opplysninger i saken som gjør det forsvarlig å løse dem ved tolking eller utfylling. Man kommer da ikke lenger enn til å kunne konstatere at den ene part har erklært å ville selge og den annen part å ville kjøpe, uten at det er kommet til en for selger eller kjøpere forpliktende avgjørelse.

Jeg finner det ikke påkrevd å gå inn på betydningen av at eieren av hovedbruket hadde forbeholdt seg en viss grenseregulering, og at de ankende parter i årevis synes å ha latt saken drive, uten at det er kommet til en forpliktende avtale.

Mitt resultat er da blitt det samme som lagmannsrettens, nemlig at ankemotparten frifinnes. I betraktning av motstridende avgjørelser i de foregående instanser og at det også fra Steffen Rogstads side er skapt en uklar og omtvistelig situasjon, antar jeg at omkostningene for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett bør oppheves.

Jeg stemmer for denne

dom:

Arnt S. Rogstad frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Tønseth: Jeg er i det vesentlige og i resulatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Dick Henriksen, dommer Michelsen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Birger Aassved med domsmenn):

Saksøkte Arnt S. Rogstad, f. 26/7 1933, er eier av eiendommen Rogstad, gnr. 41, bnr. 1 i Midtre Gauldal. Eiendommen er på ca. 104 da. dyrket jord og har ca. 2570 da. produktiv skog med en netto årlig tilvekst på ca. 350 m3. Saksøkte overtok eiendommen etter sin far Steffen A. Rogstad ved skjøte av 2/5 1968. Steffen var født i 1898 og døde 21/11 1970. Han overtok eiendommen etter sin far Arnt S. Rogstad ved skjøte av 27/1 1947. Arnt var født i 1864 og døde i 1950.

Plassen Øverrønningen og plassen Synnerrønningen ligger under Rogstad. Bruker av Øverrønningen er Kjersti Rogstadrønning og bruker av Synnerrønningen er Bernt A. Rogstad. Kjersti og Bernt har anlagt sak mot Arnt S. Rogstad og krevet eiedomsrett til plassene. Sakene er

Side:1169

behandlet under ett da de faktiske forhold er likeartet og rettsspørsmålene er de samme.

Øverrønningen er på ca. 6 da. dyrket jord og ca. 80 da. skogsmark som tidligere har vært brukt som slåtteng, foruten tomten som husene står på. Husene på plassen som består av våningshus, driftsbygning og stabbur, eies av Kjersti. Plassens beliggenhet og grenser fremgår av den fremlagte «Skisse i forbindelse med søknad fra Kj. Rogstadrønning og Bernt Rogstad om avståelse av husmannsplasser», dok. 9 i sak 13/1970 A.

Kjersti er enke, etter Anders Pedersen Rogstadrønning som døde i 1948. Anders Pedersen Rogstadrønnings bestefar festet Øverrønningen i 1842 og husmannsforholdet har i alle fall bestått siden da. Kjersti er nå 77 år og det har vært meningen at sønnen Per A. Rogstad, nå 59 år, skal overta plassen. Han har vokset opp der og har vært telefonmontør i bygda. Saksøktes far Steffen var formann i telefonsamlaget og også av denne grunn har Per og Steffen stått i nær kontakt med hverandre.

Etter de forklaringer som Kjersti og Bernt har gitt under hovedforhandlingen, ble tanken om å få avstått plassen tatt opp første gang i 1933 eller 1934. Men alvor ble det ikke av det. I forbindelse med oppføring av nytt fjøs på plassen i 1946 ble spørsmålet om tvangsavståelse på ny tatt opp. På vegne av faren oppsøkte da Bernt den daværende jordstyreformann. Han fikk av denne den beskjed at de først måtte spørte eieren om det ikke var mulig med frivillig overdragelse. Faren hadde da en samtale med Steffen. Faren fortalte etterpå at Steffen hadde sagt at overdragelse skulle det bli ordnet med når Arnt falt fra og han ble eier og at de «mått it vøl» å gå på med tvangsavståelse. Som nevnt døde Anders i 1948, Steffen ble eier i 1947 og Arnt døde i 1950.

Fra 1951 av var spørsmålet om overtaking av plassen gang på gang oppe mellom Steffen og Kjersti og Bernt. Bernt har forklart at han hvert eneste år fra 1951 av snakket med Steffen om overtakelsen av plassen. Steffens svar var at plassen skulle bli overdratt når det var beleilig for ham. De kom aldri inn på spørsmålet om størrelsen av kjøpesummen.

Avgiften for plassen ble opprinnelig avgjort ved arbeid på Rogstad. Senere ble det betalt årlig avgift på kr. 240,-. Etter 1952 er det ikke betalt avgift. Steffen krevet ikke avgift. Han uttalte at de skulle slippe å svare for plassen, de skulle ikke ha noe tap på at de ikke fikk overta.

Steffens holdning til spørsmålet overtakelse endret seg brått høsten 1965. Kjersti og Bernt var kjent med at etter jordloven av 1955 var det satt en 10-årsfrist for adgangen til å få avstått et husmannsbruk. Men de hadde oppfattet dette slik at det var tidsnok at søknad om tvangsavståelse ble sendt jordstyret innen utgangen av 1965.

Visstnok i november 1965 ble Steffen på ny anmodet om å overdra plassen i henhold til de løfter han tidligere hadde gitt dem. Han erklærte da at de fikk bare tomta og ikke noe annet og ville de gå til tvangsavståelse, måtte de bare gjøre det. Han skulle være like blid, hva resultatet enn ble og han på sin side håpet at de skulle være like blid om de ikke klarte å få tvangsavstått plassen.

Den annen saksøker, Bernt A. Rogstad, er som nevnt bruker av Synnerrønningen. Plassen er på ca. 9 da. dyrket jord, ca. 2 da. bratt natureng

Side:1170

og ca. 40 da. skogsmark som tidligere har vært brukt som slåtteng. Husene på plassen eies av Bernt og består av våningshus, driftsbygning og stabbur. Plassens beliggenhet og grenser fremgår av den fremlagte skisse, dok. 9 i sak nr. 13/1970 A.

Husmannsforholdet har bestått siden 1860 da Bernts bestefar overtok plassen. Bernt har vært bruker siden 1934. Han er 59 år og vegarbeider. Han har en sønn Arne Kjell Rogstad, som det er meningen skal overta plassen etter ham.

Bernt har forklart at det allerede i 1934 da han overtok som bruker ble berørt at han skulle overta plassen til eie. Steffen har som vitterlighetsvitne undertegnet kjøpekontrakten mellom ham og faren på husene på plassen. I kontrakten er inntatt en bestemmelse om at av kjøpesummen skal kr. 130,- betales eieren av Rogstad. Dette beløpet er ennå ikke betalt og det skyldes at Steffen sa at denne betalingen kunne utstå til han ble eier av plassen.

Bernt har videre forklart at han i 1937 gikk på Steffen om overtaking av plassen. Steffen svarte at han skulle få overta når han overtok Rogstad. I 1946 eller 1947 tilkalte Bernt den daværende jordstyreformann. Han gikk over plassen og ga uttrykk for at det skulle ligge greit an for tvangsavståelse. Det ble imidlertid ikke gjort noe for å få satt i gang tvangsavståelse. Steffen lovte på ny at det skulle bli ordnet med frivillig overdragelse og dermed ble det. Han har senere gang på gang bedt Steffen om å ordne den lovede overdragelse av plassen. Steffen har alltid gjentatt at han måtte bare vente så skulle plassen bli overdratt. Kjøpesummens størrelse har aldri vært på tale mellom dem.

Avgiften for plassen ble opprinnelig avgjort ved arbeid på Rogstad. Senere ble det betalt en årlig avgift kr. 240,-. Etter 1955 er avgift ikke betalt. Bernt har forklart at han sluttet å betale avgift for om mulig på denne måten å fremtvinge at Steffen overdro plassen som lovet. Steffen nevnte imidlertid aldri noe om avgiften, fremsatte ikke noe krav om betaling.

Bernt var kjent med at jordloven av 1955 satte en 10-årsfrist for adgangen til å få avstått en husmannsplass. Han hadde oppfattet loven slik at det var tidsnok at søknad om tvangsavståelse ble sendt jordstyret innen utgangen av 1965.

Den 2. desember 1965 anmodet han Steffen på ny om å overdra plassen under henvisning til de løfter han tidligere hadde gitt. Han fikk da det svar at han ikke kunne få kjøpe mer enn tomta husene sto på.

Ved brev av 14/12 1965 til Midtre Gauldal jordstyre anmodet Kjersti og Bernt om å få erverve plassen etter jordlovens §56. Saken ble behandlet av jordstyret den 7. januar 1966. Jordstyret fattet slikt enstemmig vedtak vedkommende Kjerstis søknad:

«I samsvar med §56 i jordloven tilrår jordstyret avståelse av hele husmannsplassen Rogstadrønningen, inkludert ca. 6,0 dekar dyrkajord, ca. 80,0 dekar skogsmark (som tidligere har vært brukt som slåtteng av eieren) samt nåværende hustomter.

Av hensyn til arronderinga av hovedbruket bør dyrkajordarealet, ca. 2,5 dekar som leieren nå disponerer mellom riksveg 30 og elva Gaula, utparselleres lengst øst på hovedbrukets dyrkamark i spissen som dannes mellom riksveg 30 og elva Gaula.»

Side:1171

Og vedkommende Bernts søknad:

«I samsvar med §56 i jordloven tilrår jordstyret avståelse av hele husmannsplassen Rogstad, inkludert ca. 9,0 dekar dyrka jord, ca. 2,0 dekar bratt natureng og ca. 40,0 dekar skogsmark (som tidligere har vært brukt som slåtteng av leieren).»

Kjersti og Bernts søknader om tvangsavståelse ble forøvrig av jordstyret sendt Sør-Trøndelag Landbruksselskap allerede 20/12 1865 uten vedtak av jordstyret. Landbruksselskapet videresendte søknadene til Landsbruksdepartementet 23/12 1965. I brev til Landbruksselskapet av 12/1 1966 uttalte Landbruksdepartementet:

En er enig med Fylkeslandbruksstyret i at søknadene er innkommet for sent til at forsvarlig forberedende saksbehandling og avgjørelse er mulig innen jordlovens §56 faller bort ved utløpet av 1965.

Departementet antar at det ikke er tilstrekkelig at søknad om ekspropriasjon i h..h.t. jordlovens §56 er kommet inn til Fylkeslandbruksstyret før utgangen av 1965. En viser forsåvidt til «Meldinger om jordloven» nr. 3/1964 nederst.»

Det ble altså ikke noe av tvangsavståelsen. Kjersti og Bernt søkte så bistand hos h.r.advokatene Klingenberg og Rogstad som ved brev til Steffen av 29/41966 henstillet til ham å overdra plassene i h..h.t. hans tidligere tilsagn.

Ved brev av 12/5 1966 svarte Steffen:

«Jeg har mottatt Deres skrivelse av 29. april angaaende nevnte sak. Hvor det bl.a. trues med saksanlegg mot mig for angivelig løftebrudd.

Denne paastand bygger etter min mening paa et meget spinkelt grunlag. For aa kunne nytte jordlovens prgf. 56 maa det foreligge et leieforhold. Et saadant leieforhold forelaa ikke på det tidspunkt da Kjersti Rogstadrønning og Bernt A. Rogstad søkte om aa erverve de to husmannsplassene i medhold av denne prgf. Denne paastand bygger paa mitt gaardsregnskap som viser at Kjersti Rogstadrønning sluttet aa betale leieavgift i 1952, og Bernt A. Rogstad i 1955.

Til trots for dette har jeg sagt mig villig til aa avstaa tomtegrunn til begge plasser og aa opprette leiekontrakt for resten av de tidligere husmannsplasser paa nuværende brukeres levetid i samsvar med lov om forpaktning av 25. juni 1965.

Men nu trues det med rettssak mot mig for løftebrudd.

Til dette vil jeg si:

«Jeg er 68 år gammel og har hele tiden søkt aa medvirke til et godt naboskap. En eventuell rettssak vil efterlate megen bitterhet aa bidra til daarlig naboforhold i lange tider fremover. Etter aa ha vurdert saken paa denne maaten, og under forutsettning av Fylkeslandbruksstyrets godkjenning, er jeg villig til aa avgi følgende erklæring:

1. Jeg er villig aa medvirke til at Kjersti Rogstadrønning faar overta eiendomsretten til jordstykket Øverrønningen med overforliggende reine mot at jeg overtar jordstykket paa yttre side av riksvegen. Jeg forbeholder mig rett til vederlagsfritt og uten krav paa skade eller ulempeserstattning aa bygge en vei opp til jordstykket «Saattaaen», bl.a. til fremdrift av virke fra den overforliggende skog.

Jeg forbeholder mig rett til vederlagsfritt aa nytte stenbruddet i

Side:1172

Rønningstrøa for uttak av sten til vedlikehold og fornyelse av elveforbyggningen mot Gaula paa min eiendom.

Eiendommen maa i beitetiden være forsvarlig innhegnet.

Eiendommen kan bare nyttes til jordbruksformaal.

2. Jeg er villig aa medvirke til at Bernt A. Rogstad faar overta eiendomsretten til dyrkajorden i Synnerrønningen med overforliggende reinne undtatt jordstykket Saattaaen

Eiendommen maa i beitetiden være forsvarlig innhegnet.

Eiendommen kan bare nyttes til jordbruksformaal.»

Kjersti og Bernt fant dette helt uantakelig og brakte så forholdet inn for forliksrådet. Klagene ble forkynt for Steffen 2/5 1968. Forliksrådet behandlet klagene 8/5. Steffen la da frem skjøte dat. 2/5 1968, som viste at han hadde overdratt eiendommen til saksøkte. Fremleggelsen av skjøtet førte til at forliksrådet avviste sakene.

Året etter ble så saksøkte innklaget til forliksrådet. Sakene ble henvist til retten. - - -

Retten skal bemerke:

Ved bevisførselen under hovedforhandlingen finnes godtgjort at saksøkerne og Steffen var vel kjent med at jordloven av 1928 og 1955 gjorde det mulig å få tvangsavstått plassene og at tvangsavståelse ville ha kommet i stand om saksøkerne hadde satt noe inn på det, jfr. jordstyrets enstemmige vedtak av 7/11966, hvor full avståelse av plassene er tilrådd.

Det finnes godtgjort at saksøkerne ved en rekke anledninger ut gjennom årene og i alle fall frem til 1963 har hatt samtaler med Steffen om overtakelse til eie av plassene, at første skritt til tvangsavståelse er tatt et par ganger og at Steffen under samtalene alltid har gitt uttrykk for at de uten tvangsavståelse skulle få overta plassene til eie og at det ikke var noen grunn til å gå i gang med tvangsavståelse.

Det finnes godtgjort at saksøkerne har oppfattet - og at de hadde full grunn til å oppfatte Steffens tilsagn som bindende løfter. Det ligger i situasjonen at løftene er akseptert av saksøkerne. Muntlig avtale om overtakelse er således kommet i stand mellom partene og det selv om kjøpesummens størrelse ikke har vært berørt og tidspunkt for overtakelsen ikke fastsatt.

Retten finner det videre godtgjort at saksøkte, da han overtok Rogstad, var vel kjent med at saksøkerne mente at Steffen hadde bundet seg til å overdra plassene. Han var således kjent med brevet fra Klingenberg og Rogstad og farens svarbrev til advokatene.

I skjøtet fra Steffen til saksøkte er forøvrig inntatt følgende:

«Kjøperen har å respektere de i min tid trufne disposisjoner vedrørende eiendommen...»

Retten kan ikke innse at Steffens tilsagn er bortfalt ved at saksøkerne i desember 1965 sendte inn søknad om avståelse.

Retten kan heller ikke innse at foreldelse er inntrådt.

Rettens oppfatning er således at saksøkte er forpliktet til å medvirke til at plassene blir fraskilt eiendommen Rogstad og deretter skjøte de over på saksøkerne mot erleggelse av lovlig kjøpesum.

Retten finner det nødvendig å fastsette den fremgangsmåte som skal følges av partene hvis de ikke blir enige om kjøpesummen. Uten fastsatt

Side:1173

kjøpesum kan skjøte ikke gis og det er således mulig at overtakelse ikke kommer istand av denne grunn.

Når partene ikke kan bli enig om summen, bør den fastsettes ved rettslig skjønn Retten kan ikke se at det foreligger hindring for å gi dom for det. Skjønnet begjæres i tilfelle av saksøkerne og begjæringen må fremsettes innen 3 måneder etter at dommen er blitt rettskraftig. - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne E. Midelfart, Kr. Fr. Myrdahl og Jonas Madsø): - - -

Lagmannsrettens bemerkninger:

Det er På det rene at det ikke soreligger noen skriftlig kjøpeavtale mellom partene eller mellom deres forgjengere. Det er heller ikke godtgjort at det har foreligget noen muntlig kjøpeavtale hvor kjøpesum eller noe nærmere tidspunkt for overdragelsen har vært nevnt. Derimot må det antas at leierne av de to plasser både i midten av 1930- årene og i midten av 1940-årene hadde planer om å erverve plassene til eiendom i medhold av bestemmelsene i den dagjeldende jordlov, at brukeren av bnr. 1, Steffen Rogstad, ble gjort kjent med dette, og at han under henvisning til sin far Arnt Rogstads innstilling til slike forsøk på tvangsavståelse henstillet til leierne å vente til faren var død. Retten finner videre at Steffen Rogstad i denne forbindelse stillet leierne i utsikt at de skulle få erverve plassene ved frivillig overdragelse fra hans side.

I 1947 fikk Steffen Rogstad skjøte på bnr. 1 fra sin far Arnt Rogstad, som døde i 1950. Ifølge ankemotpartenes opplysninger gikk det ikke lang tid etter Arnts død før de gjorde nye henvendelser til Steffen om kjøp av plassene, og denne nevnte da at han i tilfelle salg ville ha plassene arrondert annerledes, slik at jordstykkene ble mer samlet om husene. Kjersti Rogstad hadde ingen innvendinger mot dette, men såvidt skjønnes var ikke Bernt Rogstad enig i dette. Det kom derfor ikke istand noen overdragelse og ankemotpartene sluttet å betale avgift for sine plasser, Kjersti fra 1952 og Bernt fra 1954. Videre henvendelser fra ankemotpartenes side førte ikke til noe resultat.

Kjersti og Bernt Rogstad har ifølge herredsrettens dom forklart at spørsmålet om kjøpesummens størrelse ikke kom på tale under deres samtaler med Steffen. Under ankeforhandlingen har såvel ankemotpartene som Kjersti Rogstads sønn, Peder Rogstad, opplyst at spørsmålet om kjøpesummens størrelse var bragt på bane, men at Steffen da ga uttrykk for at den ikke var noe problem, da den fulgte av hva det var betalt for andre husmannsplasser i nærheten.

Etter dette må lagmannsretten legge til grunn at det ikke var kommet til noen bestemt avtale om grensene for det som det var tale om å overdra eller om kjøpesummen.

At Steffen var imot tvangsavståelse måtte tidlig være klart for ankemotpartene, og det måtte være naturlig å oppfatte denne motstand slik at han ved frivillig salg ville få større innflytelse på vikårene for overdragelsene. Det var rimelig at han ikke ønsket å overdra plassene med den oppstykkede arrondering de hadde, idet denne også skaffet ulemper for hovedbruket som hadde jordstykker mellom husmannsplassenes

Side:1174

jordstykker. Selv om derfor Steffen ikke hadde stillet seg avvisende til tanken om en overdragelse av plassene til eiendom, måtte ankemotpartene nokså tidlig - før høsten 1965 - ha forstått at de neppe kunne regne med å få plassene overdratt etter de grenser som da forelå.

De tilsagn som Steffen Rogstad hadde gitt ankemotpartene kan derfor etter forholdene ikke oppfattes som annet enn tilsagn om kjøp hvis man ble enige om arronderingen og kjøpesummen. Det har muligens vært regnet med at dette ikke skulle by På større vanskeligheter, og det kan muligens bebreides Steffen Rogstad at det ikke kom til reelle forhandlinger i tide. Men Anders Rogstad, og senere enken Kjersti Rogstad, og Bernt Rogstad har, til tross for at deres henvendelser om kjøp ikke førte til noe endelig resultat, selv latt det ga ar etter ar uten å sørge for å tvinge gjennom reelle forhandlinger eller tvangsavståelse. Dette kan tyde på at deres interesse for kjøp ikke har vært så stor før de i 1965 gjorde nye henvendelser om overtakelse. De hadde lenge vært klar over at fristen for tvangsavståelse løp ut 1/1 1966. Lagmannsretten kan vanskelig se ankemotpartenes passivitet i all denne tiden bare som utslag av deres tillit til utsagn fra Steffen Rogstad, men oppfatter passiviteten slik at de ved den selv har utsatt spørsmålet om kjøp så lenge at det ikke kom i stand noen avtale før Steffen Rogstad på grunn av endrede forhold, herunder avviklingen av gårdsbrukene på husmannsplassene, fant at det ikke var grunn til å overdra husmannsplassene i sin helhet. Lagmannsretten er således kommet til at det ikke forelå noen avtale eller noe bindende tilsagn fra Steffen Rogstads side om salg av husmannsplassene, og at den ankende part må derfor frifinnes for ankemotpartenes krav.

Ankemotpartene har tapt saken og lagmannsretten finner ingen grunn til å fravike bestemmelsen i tvistemålslovens §172 første ledd, jfr. §180 annet ledd, slik at ankemotpartene vil bli pålagt å erstatte den ankende part saksomkostninger for begge retter.

Kjersti og Bernt Rogstad er i dag eldre folk. Det må antas at det i dag i første rekke er deres barn som er interessert i at plassene erverves til eiendom. Ifølge de foreliggende opplysninger fra jordstyret av januar 1966, er plassene for små til at de kan utvikles til noen selvstendig driftsenhet i samsvar med jordlovens §1, og de er også så små at de vil være av underordnet betydning som støttebruk. Når adgangen til tvungen avståelse gikk tapt for ankemotpartene, skulle det etter rettens mening ha vært sterk oppfordring for dem til å overta plassene til eiendom etter de retningslinjer som fremgår av Steffen Rogstads erklæring i hans brev til ankemotpartenes advokat i mai 1966. Dette tilbud skulle i meget stor utstrekning ha imøtekommet deres interesser.

Lagdommer Madsø vil for sin del tilføye at selv om det kan rettes bebreidelser mot Steffen Rogstad for hans opptreden overfor ankemotpartene, er det ikke rimelig at den ankede part, Arnt S. Rogstad, som overtok eiendommen i 1968, skal påføres utgifter ved et saksanlegg som har sin årsak i at ankemotpartene ikke tidligere hadde benyttet seg av den adgang de da hadde til ervervelse av eiendommene.

De samlede omkostninger for herredsrett og lagmannsrett som ankemotpartene må erstatte den ankende part, ansettes til kr. 3.000,-.

Lagdommer Myrdahl er kommet til et annet resultat enn flertallet.

Side:1175

Jeg finner det bevist at såvel i 1934 som i 1946 unnlot bygslerne å søke om tvungen avståelse fordi Steffen ga uttrykk for at han skulle være villig til å selge plassene ved frivillig salg når hans far var død. Jeg finner det også bevist at når Kjersti ikke har betalt bygselavgift etter 1952, var det fordi Steffen ga uttrykk for at hun ikke skulle bli skadelidende fordi salg ennå ikke var ordnet. Endelig finner jeg det bevist at etter denne tid har spørsmålet om salg ofte vært omsnakket mellom Steffen og bygslerne, og at Steffen hele tiden har inntatt det standpunkt at salget kunne utstå til en mere beleilig tid. Steffen må ha forstått at bygslerne levde i tillit til disse løfter om frivillig salg.

Om salgssummen hadde Steffen uttalt at den skulle de nok bli enige om for her hadde man liknende salg å sammenlikne med. Det areal som skulle selges, matte i hovedtrekkene være på det rene - nemlig de gamle plassområder - men her hadde Steffen gitt uttrykk for at han ville ha en viss arrondering av innmarken. Det måtte bygslerne derfor være forberedt på ved et frivillig salg.

På den ovenfor gjengitte bakgrunn antar jeg at Steffen i november/ desember 1965 var bundet av sine løfter om å ville selge plassene til bygslerne. Han hadde i lang tid vært kjent med at fristen for tvangssalg løp ut 1/1 1966 og pliktet da i god tid å varsle bygslerne om sitt endrede standpunkt.

Jeg mener således at Steffen i november/desember 1965 var forpliktet til å medvirke lojalt til at frivillig salg kunne komme istand. Salgssummen kunne han selv bestemme under hensyntagen til det prinsipp som bl.a. er kommet til uttrykk i kjøpslovens §5. Salgsgjenstanden var plassenes område av innmark og utmark, men for innmarkens del måtte bygslerne være forberedt på en viss arrondering. Hvor langt Steffen i den forbindelse kunne gå, vil - på samme måte som etter prinsippet i kjøpslovens §5 - være undergitt en rimelighetsvurdering.

Da Arnt Steffensen Rogstad kjøpte gnr. 41, bnr. 1 i 1968, var han kjent med bygslernes standpunkt. Han må derfor være bundet av de løfter faren hadde gitt.

Etter mitt standpunkt til hovedspørsmålet, stemmer jeg for at ankemotpartene tilkjennes erstatning for saksomkostninger for begge retter. Det finner jeg rimelig om Steffen selv hadde vært part i saken, og også for så vidt må Arnt stå i samme stilling som faren.

Hvor ikke annet er sagt, er dommen enstemmig. - - -

Side:1176