Rt-1973-375

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-03-17
Publisert:	Rt-1973-375
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 43B/1973
Parter:	Solbergs Eftf. A/S v/disponent Hjalmar Moldskred (advokat Pål W. Lorentzen - til prøve) mot Ørnulf, Klara og Egil Solberg (høyesterettsadvokat Kåre Michelsen).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Mellbye, Heiberg, Mindretall: Leivestad, Schweigaard Selmer
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §30, Husleieloven (1939)

Dommer Roll-Matthiesen: Ved stevning av 9. september 1969 reiste eierne av eiendommen Solborg, Nesttun - Ørnulf, Klara og Egil Solberg - sak mot Solbergs Eftf. A/S v/disponent Hjalmar Moldskred, med krav om dom for at selskapets leiekontrakt om butikklokaler, bakerilokaler m.v. er bortfalt som hevet. Midhordland herredsrett avsa den 28. januar 1970 dom med denne domsslutning:

«1. Solbergs Eftf. A/S kjennes uberettiget til å benytte lokalene i eiendommen «Solborg» gnr. 42 bnr. 26 på Nesttun i Fana, idet leieavtalen av 7. september 1964 mellom sakens parter er bortfalt som hevet.

2. I erstatning for saksomkostninger betaler Solbergs Eftf. A/S innen 2 - to- uker fra dommens forkynnelse kr. 1.300,- - kronerettusentrehundre 0/100 - til Ørnulf, Klara og Egil Solberg.»

Side:376

Solbergs Eftf. A/S påanket dommen til Gulating lagmannsrett, som den 20. november 1971 avsa dom med slik domsslutning.

«1. Heradsrettsdommen blir stadfest, likevel slik at sakskostnader ikkje blir tilkjent.

2. I sakskostnader for lagmannsrett betalar Solbergs Eftf. A/S innen 2 - to - veker frå forkynninga av denne dommen 2500 - to tusen femhundre - kroner til Ørnulf, Klara og Egil Solberg.»

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Solbergs Eftf. A/S - senere betegnet Moldskred - har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

I ankeerklæringen anførte Moldskred - som for de tidligere retter - at punkt 7 i leiekontrakten av 7. september 1964 uttømmende regulerer plikten til kontinuerlig forretningsdrift, slik at det ikke er grunnlag for å la den deklaratoriske bestemmelse i husleielovens §30 komme til anvendelse. Under ankeforberedelsen er denne anførsel frafalt, således at den foreliggende tvist etter den ankende parts mening helt ut må løses ut fra en fortolking av husleielovens §30, første ledd. For øvrig har Molskred i det vesentlige anført det samme som for herredsretten og lagmannsretten, således som referert i domsgrunnene. Det er fortsatt Moldskreds standpunkt at den midlertidige stenging av butikken i tiden 4. desember 1968-24. september 1969 ikke innebar noen misligholdelse av leieavtalen, i alle fall ikke en misligholdelse som under de foreliggende forhold kan karakteriseres som vesentlig, og dermed gi adgang til heving av leieavtalen. Subsidiært mener Moldskred at Solberg bare har rett til å heve leieavtalen for butikklokalet, samt lager og spiserom i kjelleren. For resten av de leiede lokaler - bakeriet m.v. - foreligger ikke under noen omstendighet misligholdelse, idet disse lokaler var i bruk hele tiden. De enkelte deler av leieobjektet utgjør bygningsmessig sett adskilte enheter som kan drives separat.

Solbergs Eftf. A/S har nedlagt følgende påstand:

«1. Den ankende part frifinnes.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Herredsrett, Lagmannsrett og Høyesterett.»

Ørnulf, Klara og Egil Solberg har også i det vesentlige anført det samme som for de tidligere retter, og de er enige i lagmannsrettens begrunnelse for domsresultatet. De har fremhevet at det her dreier seg om en typisk forretningseiendom i et typisk forretningsstrøk, og at punkt 7 i leiekontraken av 1964 klart viser at det har vært vesentlig for eierne å sikre seg kontinuerlig drift av forretningen. Et moment av en viss betydning i denne forbindelse er det også at Solbergs navn er knyttet til bedriften. Det kan etter Solbergs mening ikke være tvilsomt at stengingen av forretningen innebar misligholdelse av leieavtalen, og at denne misligholdelse var av en slik art at den må karakteriseres som vesentlig og dermed gav adgang til heving av leieavtalen, slik som gjort ved brevet av 8. mai 1969 fra høyesterettsadvokat Kåre Michelsen

Side:377

til Solbergs Eftf. A/S. Det er i denne forbindelse fremhevet at dette spørsmål må avgjøres ut fra forholdene den gang misligholdelsen fant sted. Man kan ikke ved vurderingen trekke inn den etterfølgende tid.

Husleielovens §30 trekker etter Solbergs mening en meget snever ramme for adgangen til å stenge en butikk. Lovens primære krav er at butikken skal holdes i «daglig drift», og stenging kan bare skje «midlertidig» og i den utstrekning slik midlertidig stenging er «nødvendig». Selv om det aksepteres at butikklokalet skulle pusses opp og at stenging av den grunn var nødvendig, gikk det altfor lang tid, og de første fem måneder ble det overhodet ikke foretatt noe med lokalet. Husleielovens §30 har ingen bestemmelse om at huseieren plikter å gi advarsel på forhånd før han benytter sin adgang til heving, og det er heller ikke noen alminnelig regel i vår rett om at slik advarsel er nødvendig for at en avtale skal kunne heves på grunn av misligholdelse. En annen sak er at manglende advarsel etter forholdene kan komme inn ved vurderingen av spørsmålet om hvorvidt en misligholdelse er vesentlig. Men den omstendighet at Solberg ikke gav noen advarsel før han hevet leieavtalen, kan ikke tillegges betydning, idet Moldskred ikke hadde orientert ham på noen måte om stengingen av butikken, og det gikk over fem måneder fra stengingen til leieavtalen ble hevet.

Til det subsidiære krav om at hevingen av leieavtalen bare kan opprettholdes for butikklokalet, har Solberg fremhevet at lokalene den hele tid fra 1942 har vært utleid samlet, og Solberg ønsker ikke noen oppdeling av leieforholdet. Det er - anføres videre - en sikker regel i vår husleierett at et leieforhold som er underlagt en kontrakt, må anses som en rettslig enhet.

Ørnulf, Klara og Egil Solberg har nedlagt sådan påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Bergen byrett til avhør av fire parter og seks vitner, fire av vitnene er nye for Høyesterett. Det er fremlagt en del nye dokumenter, vesentlig regnskapsmateriale vedkommende Solbergs Eftf. A/S. Videre nevner jeg en betenkning fra Norsk Kjøpmannsinstitutt A/S, datert 12. mai 1972, om hvilke konsekvenser det vil få for Ekko A/S om bakeriet i Solbergs Eftf. A/S må nedlegges, samt en vurdering av bakerimaskinene m.v., avgitt av ingeniør Hans G. Fristad den 28. september 1972.

Jeg er kommet til et annet resultat enn herredsretten og lagmannsretten.

Det er på det rene at stengingen av butikken den 4. desember 1968 hadde sin direkte årsak i at Moldskred samme dag åpnet den nye forretning - A/S Ekko - like i nærheten, idet Moldskred ville konsentrere sin og personalets arbeidskraft om starten av denne forretning. Men som de tidligere retter legger jeg til grunn at hensikten var å foreta en midlertidig stenging av

Side:378

den gamle butikken for å få utført en nødvendig og påkrevet opppussing av lokalet, samt i den forbindelse å gjennomføre en endring av butikkens «profil» som følge av at den nye forretning var startet. Den tidsbegrensede leiekontrakt av 7. september 1964 ville løpe ut den 1. oktober 1969, men kontrakten inneholder bestemmelse om «rett til fornyelse», og det må legges til grunn at Moldskred aktet å benytte seg av denne rett. Fornyelses-bestemmelsen er uklar, og det er ikke grunn for meg til å komme inn på spørsmålet om i hvilken utstrekning fornyelse kunne kreves. Her er det tilstrekkelig å konstatere at fornyelse i en eller annen form er hjemlet i leieavtalen.

Da butikken ble stengt, ble det på døren satt opp en plakat med følgende innhold: «Solberg har vært drevet på Nesstun i 70 år, og vi anser nå tiden moden for en fornyelse.» Moldskred gav ikke Solberg noen direkte underretning om stengingen og årsaken til den, men det er på det rene at Ørnulf Solberg kjente til den nevnte plakat, og at han også var klar over at Moldskred samtidig åpnet A/S Ekko. Ørnulf Solberg driver selv en mindre kjøttforretning i gården, og han har også sin bolig der.

Jeg legger etter de foreliggende bevisligheter til grunn at det i tiden etter 4. desember 1968 ikke var noen kontakt mellom Moldskred og Solberg om butikken, og at det første som skjedde dem imellom i relasjon til stengingen var brevet av 8. mai 1969 om heving av leieavtalen og med krav om fraflytting innen 1. august 1969.

Ved vurderingen av saken legger jeg ikke særlig vekt på bestemmelsen i punkt 7 i leiekontrakten av 1964 om at «Leieren forplikter sig til å drive forretningen til leietidens utløp». Denne bestemmelse hadde sammenheng med en lignende bestemmelse i den tidligere kontrakt av 1949, og hensikten med den har så vidt skjønnes vært å sikre at lokalet ikke ble stående tomt og ubrukt på slutten av leieperioden. Saken må avgjøres ut fra en fortolking av husleielovens §30, som tillater en midlertidig stenging, men bare når og i den utstrekning stenging er «nødvendig».

Butikken var som før nevnt stengt helt frem til 24. september 1969, og det kan ikke anses tvilsomt at denne lange stenging ikke var «nødvendig» i lovens forstand. Den innebar et Klart brudd på husleielovens §30, og forholdet må karakteriseres som misligholdelse av leieavtalen. Husleieloven har ikke noen direkte bestemmelse om hvilke følger en slik misligholdelse skal ha, og spørsmålet blir derfor om misligholdelsen etter de konkrete omstendigheter må karakteriseres som en vesentlig misligholdelse av leieavtalen, med den følge at Solberg var berettiget til uten videre å gå til heving av avtalen. Det er på dette punkt jeg vurderer saken på en annen måte enn herredsretten og lagmannsretten.

Utgangspunktet for vurderingen må være i hvilken utstrekning misligholdelsen har rammet Solberg. Det er Klart at en gårdeier er interessert i at utleide butikklokaler brukes, idet stengte butikker vil kunne skade eiendommens renommé og derigjennom forringe dens verdi. Som anført av lagmannsretten, kan det

Side:379

imidlertid ikke påvises at den konkrete stenging har ført til noe økonomisk tap for Solberg, og det er heller ikke etter min mening noe som tyder på at slikt tap kan inntre i fremtiden. På grunn av tidligere uoverensstemmelser og på grunn av denne sak er det et dårlig forhold mellom partene, og det er forståelig at Solberg ønsker å bli kvitt Moldskred som leieboer. Det er imidlertid ikke Solbergs tanke å bruke lokalene selv, de skal leies ut til andre, og leieinntektene må antas å bli de samme, uansett hvem som er leier.

Ser man på Moldskreds interesse - som til en viss grad må tas i betraktning ved vurderingen - er det først å bemerke at det dreier seg om et leieforhold som har vart helt fra 1942. Det sentrale i leieforholdet er ikke butikken, men bakerilokalene, og det er åpenbart at Moldskred i 1968 - og senere - har hatt og har en meget stor økonomisk interesse i fortsatt drift av bakeriet, ikke bare av hensyn til Solbergs Eftf. A/S, men også for den virksomhet som drives i A/S Ekko. Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på det regnskapsmateriale m.v. som er fremlagt herom, idet det for meg er tilstrekkelig med det jeg her har sagt.

Moldskred må utvilsomt sterkt bebreides for at han på egen hånd stengte butikken uten å ha planene for oppussingen m.v. klare, og for at han lot det gå måneder før han foretok noe for å få arbeidet igang. Under disse forhold burde han ha tatt kontakt med Solberg og forklart ham forholdet og søkt hans samtykke til at stengingen varte ut over en «nødvendig» tid. Hadde han det gjort, ville Solbergs standpunkt ha blitt brakt på det rene, og det kunne ha blitt satt fart på arbeidets gjennomførelse. Moldskreds passivitet overfor gårdeieren må tillegges atskillig vekt ved vurderingen.

På den annen side mener jeg at Ørnulf Solbergs passivitet kommer inn som et vesentlig moment ved vurderingen. Som før nevnt har husleieloven ikke noe krav om at den som vil påberope seg en misligholdelse etter lovens §30, på forhånd skal ha gitt varsel eller advarsel herom. Men slik som forholdene lå an i nærværende sak, mener jeg at det var grunn for Solberg til å ta saken opp med Moldskred når denne ikke henvendte seg til ham. Solberg så allerede i begynnelsen av desember 1968 at butikken ble stengt, og han leste den før nevnte plakat. Han så i tiden utover at intet ble foretatt med butikklokalet og at det således ikke var tale om en umiddelbar forestående oppussing. Han kjente til åpningen av A/S Ekko og at Moldskred konsentrerte sin virksomhet til denne forretning. Videre var han klar over at bakeriet var i full drift, og jeg må gå ut fra at han var klar over den betydning bakeriet hadde for Moldskreds forretningsvirksomhet. Under disse omstendigheter mener jeg at han i desember 1968 eller senere måtte ha sagt fra hvis han ikke ville finne seg i at butikklokalet ble holdt stengt, således at Moldskred kunne ha blitt klar over hans standpunkt og kunne ha innrettet seg etter det. Hans passivitet, som først ble utløst ved hevingsbrevet av 8. mai 1969, må tillegges betydelig vekt, hensett til de alvorlige konsekvenser et opphør av

Side:380

leieforholdet ville få for Moldskreds økonomiske virksomhet, noe Solberg må ha vært klar over.

Da Moldskred fikk nevnte hevingsbrev, kom det mer fart over ham. Den planlegging som burde ha foreligget tidligere, ble gjort ferdig, og byggmester kom i gang med utførelsen av arbeidet, riktignok noe forsinket, delvis på grunn av ferietiden. Butikken ble først åpnet igjen den 24. september 1969, men den tid som gikk etter hevingsbrevets mottakelse, kan isolert sett ikke tillegges avgjørende betydning.

Etter en samlet vurdering på grunnlag av de momenter jeg har gjort rede for, er jeg kommet til at den misligholdelse av leieavtalen som Moldskred kan belastes for, etter forholdene ikke berettiget Solberg til uten varsel å heve leieavtalen. Mitt resultat blir derfor at den ankende part må frifinnes.

Saken har vært tvilsom, og den ankende part har ved sin misligholdelse av leieavtalen gitt støtet til at det kom til sak. Jeg finner under henvisning hertil at saksomkostninger ikke bør pålegges for noen av rettene.

Jeg stemmer for denne

dom:

Solbergs Eftf. A/S frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Leivestad: Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten, og kan i alt vesentlig slutte meg til disses domsgrunner. I tilknytning til prosedyren for Høyesterett tilføyer jeg:

Som førstvoterende mener jeg at i et langvarig leieforhold som det foreliggende, med rett til fornyelse, taler all rimelighet for at det gis leieren et klart varsel før huseieren går til en hevning som han vet vil innebære alvorlige økonomiske ulemper for leieren.

I det foreliggende forhold hadde imidlertid leieren selv grovt satt til side rimelig hensynsfullhet i leieforhold og klart misligholdt sin plikt etter husleielovens §30 til å holde forretningen åpen og i daglig drift. Han hadde stengt sin dagligvarebutikk 4. desember 1968, nettopp i en høysesong for en forretning av denne art, og overført sitt personale til sin nye forretning i nabolaget og dermed søkt å føre kundene vekk fra Solberggården. Dette hadde han gjort uten noen underretning til Solberg, verken om stengingen eller om planer med lokalene. Disse lot han i den følgende tid stå tomme i 5 måneder, på en måte som måtte virke høyst påfallende og uheldig for gården, og uten å gi huseieren noen orientering. Med en slik opptreden kunne Moldskred ikke vente hensyntagen fra Solbergs side, og etter min mening har han derved forspilt den rett til varsel og rimelig frist til å rette på misforholdene som en leier normalt ville ha hatt.

Moldskred har subsidiært hevdet at hevningen bør begrenses til butikklokalene, som misligholdet knytter seg til, ikke til bakerilokalene

Side:381

som hele tiden har vært i drift. Bygningsmessig er de adskilte, idet bakeriet ligger i et tilbygg, og bare forbundet med en dør som lett kan stenges eller fjernes. En begrensning av hevning til de deler av leieobjektet som misligholdet omfatter, kunne under disse omstendigheter fremstille seg som mulig og adekvat.

Solberg har på sin side motsatt seg en oppdeling og vist til at butikk og bakeri hele tiden har vært drevet og leid ut sammen. Uimotsagt har han hevdet at det er bakerilokalene som i dag er den mest verdifulle del, og at det ville være vanskelig å få leid ut butikklokalene alene fordi de er små og mindre tidsmessige. En deling ville ensidig være til Moldskreds fordel, idet han ble sittende med de lokaler han har bruk for, og slapp de lokaler han i dag ikke trenger og som er vanskelige for Solberg å leie ut alene.

Under disse omstendigheter kan en oppdeling av leieforholdet og begrensning av hevningen ikke komme på tale.

Etter det resultat jeg er kommet til, må Molskred erstatte Solberg saksomkostningene også for Høyesterett.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Leivestad.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Roll-Matthiesen.

Dommer Heiberg: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Jan Guldbrandsen):

Saksøkte, Solbergs Eftf. A/S, ble stiftet i 1942 og er et familieaksjeselskap med familien Moldskred som deltakere. Saksøkte v/disponent Hjalmar Moldskred har siden 1. mai 1942 leiet forretningslokaler omfattende kolonialbutikk, bakeri, lagre m.v., samt diverse bakeriutstyr i saksøkernes eiendom, gnr. 42, bnr. 26, Solborg i Fana. Eiendommen - heretter kalt Solberggården - ble bygget ved århundreskiftet og ligger i et forretningsstrøk i Nesttunveien på Nestun. Foruten lokalene utleid til saksøkte, inneholder Solberggården en slakterforretning, en stentøy- og jernvareforretning, et meieriutsalg, et tanniegekontor, et tannteknikkerkontor og 3 leiligheter. Saksøkerne disponerer selv to leiligheter og den tredje bortleies.

Den opprinnelige leieavtale av 1942 mellom saksøkte v/Hjalmar Moldskred og den daværende eier av eiendommen, Martin Solberg, saksøkernes far, ble inngått for 10 år. Avtalen inneholdt bl.a. bestemmelser om at saksøkte skulle ha fortrinnsrett til fornyelse, forkjøpsrett til eiendommen i leietiden og fortrinnsrett til leie av tilstøtende butikkiokale. Vedlikehold og evt. modernisering påhvilte saksøkte.

Samtidig med inngåelsen av leieavtalen overtok saksøkte v/Hjalmar Moldskred den i lokalene igangværende kolonialforretning med bakeri, konditori, varebeholdning, inventar og varebil av Solbergs Kolonial & Bakeri A/S. Saksøkte fikk rett til å velge et navn som «direkte eller indirekte viser hen til en fortsettelse av den av Solberg drevne forretning».

Side:382

Saksøkte har siden overtakelsen fortsatt forretnings- og bakerivirksomheten. Salg av bakerivarer har utgjort en viktig del av butikksalget.

Allerede i 1949 inngikk saksøkte v/Hjalmar Moldskred og Martin Solberg ny leieavtale om lokalene og diverse bakeriutstyr. Denne gang for 15 år. Saksøkte hadde dog rett til å si opp leieforholdet med 1 års varsel. Såfremt saksøkte benyttet oppsigelsesretten, forpliktet han seg til «- under forutsetning av at forretningen drives på samme økonomiske grunnlag som nå - å fortsette forretningsdriften i hele oppsigelsestiden (1 år)». Avtalen inneholdt bl.a. bestemmelser om at saksøkte i leietiden skulle ha fortrinnsrett til leie av tilstøtende lokaler og forkjøpsrett til eiendommen hvis ikke eierens barn ønsket å kjøpe. Eieren skulle holde lokalene i driftsmessig stand. Leieren hadde på egen kostnad rett til å foreta forbedringer og forandringer av innredningen og ytre rom etter nærmere overenskomst med eier.

Den 7. september 1964 ble avtalen av 1949 avløst av en ny avtale med følgende innhold:

«LEIEKONTRAKT:

Vi Solberg's eftf. A/S, ved disponent hr. Hjalmar Moldskred foreslaar opprettet med eierne av eiendommen «SOLBORG», bnr. 26, gnr. 42, Nesttun i Fana, følgende kontrakt.

1. Eierne bortleier fra 1/10-1964 til 1/10-1969 med rett til fornyelse. Dog har eierne rett til revisjon av den fastsatte leie.

2. Leien omfatter, butikk, bakeri, konditori, kontor, spiserom, kjellerlokale og melloft, med fast utstyr, blant annet.

A. En elektrisk bakerovn, med to herter og en kringlehert.

B. En stor vifte med motor.

C. En utvendig heiseinnretning.

D. En heiseinnretning til konditoriet.

3. Leieren plikter aa holde de i pkt. 2, nevnte maskiner og utstyr i forsvarlig stand og skal tilbakelevere tingene ved leieforholdets opphør. Ting som da er skadet utover vanlig slitasje eller er bortkommet, skal erstattes enten ved tilsvarende gjenstander eller i penger, eventuelt ved skjønn.

4. Leieren har paa egen kostnad rett til utvidelser og modernisering etter bedriftens behov. Men eventuelle slike tiltak maa diskuteres med eierne og godkjennes av dem.

5. Leien settes til kr. 12.360,- pr. aar som erlegges forskuddsvis med kr. 1.030,- pr. mnd. Eierne har rett aa paalegge leien, om myndighetene fastsetter nye leiereguleringer.

6. Bossavgifter med kr. 414,- pr. aar, betales av leierne.

7. Leierne forplikter seg til aa drive forretningen til leietidens utløp.

8. Alle omkostninger i forbindelse med denne kontrakt, herunder lovbefalte stempelavgifter, skal bæres av leierne.

Nesttun den 7. september 1964.

For Eiere Leiere

Ørnulf Solberg Solbergs Eftf. A/S

(sign.) Nesttun

Bestyrer for Eiendommen Hj. Moldskred

(sign.)»

Side:383

Fra 4. desember 1968 til 24. september 1969 holdt saksøkte butikklokalet stengt, hvoretter butikken ble gjenåpnet med bakerivarer og et noe annet sortiment av kolonialvarer enn tidligere. Bakeriet har i denne tiden vært drevet kontinuerlig av 9 arbeidere med unntak av fellesferie, de 3 siste ukene av juli 1969, da bakeriet ble pusset opp. Butikklokalet ble pusset opp og modernisert i tiden fra slutten av juli 1969 til gjenåpningen den 24. september 1969.

Samtidig med at butikken i Solberggården ble stengt, åpnet det nystiftede selskap A/S Ekko den 4. desember 1968 matvaresenter i Ø. Nesttunvei 4 på Nesttun. Også A/S Ekko er et familieaksjeselskap med styremedlemmer av Moldskredfamilien. Forretningsbygget Ø. Nesttunv. 4 tilhører Hjalmar Moldskred.

Ved h.r.adv. Kåre Michelsens brev av 8. mai 1969 ble saksøkte meddelt at saksøkerne hevet leieavtalen av 7. september 1964. Saksøkte ble gitt frist til 1. august 1969 med å fraflytte, ryddiggjøre og rengjøre de leide lokaler i Solberggården. Det ble gjort gjeldende at stengningen innebar vesentlig mislighold av leieavtalen. Avtalens pkt. 7 ga ikke rett til overhodet å stenge butikklokalet.

Brevet ble besvart av saksøkte ved h.r.adv. Gunnar Greve jr.'s brev av 28. mai 1969. Saksøkte bestred at leieavtalen var misligholdt og at saksøkerne hadde hevingsrett. Det ble gjort gjeldende at stengningen var midlertidig og at avtalens pkt. 7 ikke forbød midlertidig stengning. Stengningen ble begrunnet med at åpningen av matvaresenteret nødvendiggjorde en konsentrasjon av forretningsdriften i det nye bygg de første par måneder inntil forretningsdriften der var innkjørt. Det ble bl.a. opplyst at saksøkte hadde arbeidet med planer om oppussing og modernisering av butikklokalet i Solberggården og at opp-pussingen ville bli påbegynt før sommerferien for at forretningen skulle kunne åpnes, over ferien. Moderniseringsplanene ville bli forelagt saksøkerne til godkjennelse. Saksøkte gjorde krav på fornyelse av leieavtalen som utløp 10. oktober 1969 jfr. avtalen pkt. 1.

I h.r.adv. Gunnar Greve jr.'s brev av 5. juni 1969 til h.r.adv. Kåre Michelsen ble det opplyst at de forestående opp-pussingsarbeider hadde karakter ren opp-pussing og ikke ville medføre bygningsmessige forandringer som det var nødvendig å diskutere med saksøkerne. Saksøkte var klar til å gå i gang med opp-pussingen omgående for gjenåpning med det aller første, og ba om å få klarlagt saksøkernes standpunkt til den fremtidige leiesum. - - - -

Rettens bemerkninger:

Retten finner det bevist at saksøkte kun har hatt til hensikt å foreta en midlertidig stengning av butikken og at det hele tiden har vært saksøktes mening å fornye leieavtalen i medhold av avtalens pkt. 1. Det legges videre til grunn at saksøkte stengte butikken av de grunner saksøkte har anført.

Hvorvidt stengningen av butikklokalet innbærer vesentlig mislighold av leieavtalen, blir å bedømme i forhold til husleiel. §30. Retten kan ikke se at avtalens pkt. 7 i det foreliggende tilfelle statuerer en videregående plikt til kontinuerlig drift av butikken enn den som følger av husleiel. §30. Ørnulf Solberg som har forfattet leieavtalen,

Side:384

har i retten forklart at han med leieavtalens pkt. 7 tok sikte på å hindre at saksøkte i leietiden gikk til en stengning som varte frem til leieforholdets opphør. Ørnulf Solberg ville med bestemmelsen sikre seg at det ikke ble et avbrekk i driften fra saksøkte sluttet og til en ny leier kom igang. At saksøkte ville få et avbrekk i driften i sin egen leietid hadde han ikke hatt tanke for da avtalen ble opprettet i 1964. Retten må derfor legge til grunn at avtalens pkt. 7 ikke tok sikte på en midlertidig stengning under saksøktes leietid. Bestemmelsen viser dog at det har vært saksøkernes forutsetning at saksøkte skulle drive butikken, hvilket saksøkte også etter husleiel. §30 var forpliktet til.

Ifølge husleiel. §30 plikter leier av butikk å holde forretningen åpen og i forsvarlig daglig drift, unntaken når midlertidig stengning er nødvendig. Dette må forstås slik at en stengning er i strid med loven i den utstrekning den varer lenger enn nødvendig. Det legges til grunn at det var nødvendig å pusse opp lokalene og at en effektiv opp-pussing krevet at butikken var stengt i den tiden arbeidet pågikk. Butikken var stengt fra 4. desember 1968 til 24. september 1969. Opp-pussingsarbeidet tok til i den andre uken av juli 1969 og varte frem til åpningen den 24. september s.å. Retten har ikke holdepunkter for at selve opp-pussingsarbeidet ikke foregikk med tilbørlig hurtighet. En stengning av butikken i ca. 2 1/2 måned for opp-pussing måtte saksøkerne derfor finne seg i. Retten kan imidlertid ikke se at saksøkte har hatt fyldestgjørende grunner i relasjon til husleiel. §30 for å holde butikken stengt i de forutgående 7 måneder. At Moldskreds fant det mest hensiktsmessig å stenge Solberg Eftf. A/S's utsalg i Solberggården for å kunne åpne A/S Ekko matvaresenter til julehandelen, idet de ikke hadde kapasitet til å drive begge forretninger parallelt på en effektiv måte, er ikke en stengningsgrunn som har hjemmel i husleiel. §30. Retten kan heller ikke se at planleggingen av forretningens nye «profil» nødvendiggjorde stengning. Planene for butikkens utseende og drift etter gjenåpningen burde ha vært klare, og de nødvendige håndverkere burde ha vært engasjert før stengningen, slik at moderniseringsarbeidet straks kunne ha blitt påbegynt. Det finnes bevist at Moldskreds var meget opptatt i forbindelse med åpningen av A/S Ekko matvaresenter, og at det av den grunn tok tid å få planene for butikken i Solberggården ferdige. Det finnes videre bevist at det oppsto vanskeligheter med å få engasjert håndverkere til moderniseringen. Men dette er forhold som ikke kan berettige forlenget stengning.

Saksøkerne erklærte heving i brev av 8. mai 1969. Den unødvendige stengning varte imidlertid frem til juli 1969. Ved vurderingen av om stengingen i seg selv innebar vesentlig mislighold av leieavtalen, må den samlete unødvendige stengetid på 7 måneder tas i betraktning.

Avtalen omfatter leie av butikk, bakeri, lagre, et mindre kontor, m.v. Bakeriet har vært i kontinuerlig drift bortsett fra 3 ukers fellesferie i juli 1969, da bakerilokalet samtidig ble pusset opp. Husleiel. §30 påbyr ikke kontinuerlig drift av bakeriet. Dette er heller ikke påstått. Ved vurderingen av om stengningen av butikken er et vesentlig mislighold av leieavtalen, kan leien av butikklokalet ikke sees isolert. Spørsmålet må bedømmes i relasjon til leien av det samlete leieobjekt. Det skal derfor

Side:385

i nærværende tilfelle mer til for å berettige heving enn om leieavtalen kun gjaldt butikklokalet.

Butikken i Solberggården har etter oppgave fra saksøkte hatt følgende detaljomsetning i de senere år:

1965.................... kr. 1.539.463,39

1966.................... » 1.758.108,85

1967.................... » 2.002.132,01

1968......... (2/1-3/12) » 1.962.474,54

1969.........(24/9-31/12) » 101.405,43

Det må antas at en betydelig del av nedgangen i omsetningen etter gjenåpningen skyldes den nye markedssituasjonen i strøket, hvor bl.a. A/S Ekko har åpnet et konkurrerende matvaresenter. Åpningen av A/S Ekko kan ikke sees å være i strid med avtalen om leie av lokaler i Solberggården. Retten må imidlertid anta at en del av omsetningssvikten har sin årsak i at butikken var stengt i lengre tid på et tidspunkt da kontinuerlig forretningsdrift var av stor betydning for at butikken skulle kunne hevde seg i konkurransen med de nye forretningene i strøket. Husleiel. §30 er gitt med den forutsetning at det regelmessig vil være av økonomisk interesse for huseieren at butikklokalet blir nyttet til kontinuerlig forretningsdrift. Det finnes ikke bevist at stengningen har vært til skade for eiendommens renommé som forretningseiendom, men en slik skade må ha vært en nærliggende mulighet ved en så lang stengning.

Ved unødvendig stengning er den lovbestemte plikt til kontinuerlig forretningsdrift overtrådt uten hensyn til om stengningen i det konkrete tilfelle har medført skade på eiendommens renommé. Ved en unødvendig stengning i 7 måneder er plikten overtrådt i en så vesentlig grad, at overtredelsen er et vesentlig mislighold av leieavtalen, også for det samlete leieobjektet. Det er driften av butikklokalet som er av betydning for eiendommens renommé som forretningseiendom. Butikken har front mot en hovedtrafikkåre i Nesttun sentrum, mens det tilstøtende bakeri vender mot husets bakside. Det må videre antas at en betydelig del av lokalenes utleieverdi faller på butikklokalet. Saksøkte har påberopt seg at han i det langvarige leieforhold har vært med å opparbeide eiendommens renommé og at han har nedlagt betydelige beløp i bedriften og til vedlikehold av eiendommen. Investeringene vil delvis være forspilt i tilfelle heving. Retten kan imidlertid ikke se at disse forhold medfører at misligholdet ikke blir å bedømme som vesentlig.

Det er ikke et vilkår for heving at den krenkede part gir misligholderen en advarsel før heving erklæres.

Saksøkerne har fått rettens medhold i at leieavtalen i sin helhet er vesentlig misligholdt som følge av stengningen. Saksøkte kan da ikke gis medhold i at hevingen skal begrenses til leien av butikklokalet med lager og spiserom i kjelleren. Butikken, bakeriet og utrom er utleid ved en og samme avtale. Lokalene støter til hverandre og utgjør som leieobjekt en naturlig enhet. Det må antas at det er av særlig verdi for saksøkerne å kunne leie ut lokalene samlet. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann H. F. Marthinussen og lagdommerne Arnt Haarberg og N. P. Langvand): - - -

Side:386

Lagmannsretten er komen til same resultat som heradsretten, og er i det hovudsaklege samd i grunngjevinga i heradsrettsdommen.

Når det gjeld tilhøvet mellom pkt. 7 i leigekontrakten 7. september 1964 og husleigelova §30, første stykke, meiner lagmannsretten at det ikkje ligg føre noko i avtalen mellom partane som fritek ankeparten frå den lovsette plikta til «å holde forretningen åpen og i forsvarlig daglig drift, undtagen når midlertidig stenging er nødvendig». Føresegna i husleigelova §30, første stykke, gjeld difor etter lagmannsrettens meining for kontraktshøvet ved sida av den stengingsføresegna partane sjølve har fastsett i pkt. 7 i leigekontrakten. Lagmannsretten ser det då vidare slik at det må reknast for mishald frå ankepartens side, når han på den måte og under dei tilhøve som låg føre her, heldt butikken i Solberggarden stengd så lenge som frå 4. desember 1968 til 24. september 1969. Lagmannsretten legg her til grunn at ei mellombels stenging nok var naudsynleg for oppussing og ominnreiing av butikklokala, men finn samstundes at det ikkje var turvande for dette føremål å halde stengt så lenge som nemnt. Lagmannsretten er samd med motpartane i at dei naudsynlege arbeida i lokala kunne og burde ha vore planlagde tidlegare, med den følgje at stengingstida kunne ha vorte monaleg kortare. Dei vanskar ankeparten seinare fekk av di han var seint ute, lyt han sjølv ta vågnaden for i relasjon til mishaldsspørsmålet.

Lagmannsretten er samd med partane i at spørsmålet om mishaldet skal gje hevingsrett, må avgjerast ut frå allmenne obligasjonsrettslege grunnsetningar for heving. Avgjerande for om motpartane skal få medhald i sin hevingspåstand, blir det då først og fremst om den stenging som vart gjennomførd må reknast for vesentleg mishald av leigerettshøvet. Det er dette same vilkåret som i nyare teori er formulert som eit spørsmål om den parten som vil heve har «skjellig grunn til å si sig løs fra kontrakten,» (Augdahl: Den norske obligasjonsretts almindelige del (3. utg.) 202). Arnholm: Privatrett III 259, seier seg samd i denne måten å forme problemet på. Slik tilhøva er i det tilfelle som ligg føre, meiner lagmannsretten at motpartane har skilleg grunn til å seie seg laus frå leigerettshøvet. I vurderinga er det då lagt vekt på at heving er den einaste aktuelle reaksjonen mot ankepartens lange og sjølvrådige stenging av butikklokala, som, etter det som før er nemt, må reknast for ei klår mishalding. Jamvel om det i dag ikkje kan påvisast eit konkret økonomisk tap for motpartane som ei følgje av stenginga, finn lagmannsretten å måtte byggje på at eit slikt tap lett kan syne seg i framtida, på bakgrunn av dei marknads- og trafikktilhøve som no er på staden.

Som motgrunnar mot hevingsretten, har lagmannsretten lagt vekt på dei utgifter og vanskar ankeparten vil få som ei følgje av at leigerettshøvet fell bort. Jamvel om det må leggjast til grunn at særleg nedlegginga av brødproduksjonen vil føre til ikkje lite tap av omsetning og forteneste for ankeparten og for Moldskreds andre forretning, Ekko Matsenter, finn lagmannsretten ikkje utan vidare å kunne byggje på dei ureviderte taloppgåver ankeparten har lagt fram til opplysning om storleiken av dette tapet og investeringstapet. Ut frå det som elles ligg føre i saka, meiner lagmannsretten at omsynet til dei følgjer hevinga vil få for ankeparten, ikkje kan føre til at heving må nektast.

Lagmannsretten finn det klårt at leigerettshøvet må reknast for og

Side:387

handsamast som eitt kontraktshøve, både når det gjeld butikklokala med tilhøyrande andre rom og bakeriet og konditoriet. Dette må, med mindre heilt spesielle grunnar ligg føre, gjelde også i spørsmålet om kva omfang hevingsretten skal få. Etter lagmannsrettens meining er det her ikkje grunnlag for å avgrense hevinga til å gjelde butikklokala med lager og kontor slik ankeparten har påstått. Lagmannsretten kan heller ikkje sjå at motpartane har tapt sin hevingsrett ved at dei ikkje åtvara ankeparten før hevingspåstanden vart framsett. - - -