Rt-1974-1141

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-11-09
Publisert:	Rt-1974-1141
Stikkord:	Skattesak, Spørsmål om inhabilitet
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 156B/1974
Parter:	Sverre Midtskau (høyesterettsadvokat Jan Norenberg) mot Bamle kommune (advokat Arne Nærum - til prøve).
Forfatter:	Mellbye, Schweigaard Selmer, Christiansen, Mindretall: Roll-Matthiesen, Leivestad
Lovhenvisninger:	Skatteloven (1911) §43, Midl strandplanlov (1965), Byskatteloven (1911) §37, Bygningsloven (1965) §82, Midl strandplanlov (1965) §2, §4

Dommer Mellbye: Sverre Midtskau, som er bosatt i Oslo, solgte i januar 1969 sin eiendom Lyngvik og Skjelsandfloa, gnr. 85 bnr. 170 og 45 i Bamble til Adelsten Jensen A/S, Oslo, for kr. 150.000. Eiendommen består av ca. 12 mål grunn med ca. 130 meter strandlinje. På eiendommen står et sommerhus på ca. 100 m2.

Ved ligningen for 1969 ble Midtskau med hjemmel i landsskattelovens §43 fjerde ledds annet punktum lignet for en antatt inntekt ved salget på kr. 44.800. Dette beløp fremkom ved at ligningsmyndighetene fra salgssummen trakk antatt verdi av bebyggelsen med kr. 78.000 og verdien av «naturlig tilliggende tomt», 3 dekar a kr. 6.000, i alt kr. 18.000. Differansen, kr. 54.000, 9 dekar tomt etter en pris pr. dekar på kr. 6.000, ble antatt å være tomtepris. Etter fradrag av en forholdsmessig del av kostprisen med kr. 9.000 og omkostninger ved salget, kr. 200, gav dette en skattbar tomtegevinst på kr. 44.800.

Etter forgjeves klage til ligningsnemnd og overligningsnemnd anla Sverre Midtskau sak ved Bamble herredsrett 21. april 1972. Bamble herredsrett avsa dom i saken 22. desember 1972 med slik domsslutning: «1. Den i Bamble kommune foretatte inntektsligning for 1969 av disponent Sverre Midtskau, Stjerneveien 27, Oslo 3, oppheves.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Etter anke fra Bamble kommune avsa Agder lagmannsrett dom 30. oktober 1973 med slik domsslutning: «1. Bamble kommune frifinnes.

2. Saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Sverre Midtskau har påanket denne dom til Høyesterett. Han har i det vesentlige anført følgende:

Den solgte eiendom er bebygd. Husets verdi utgjør en så betraktelig del av salgssummen at det ikke foreligger noe tomtesalg som kan beskattes etter landsskattelovens §43 fjerde ledds første punktum.

Skatteplikten er således betinget av at landsskattelovens §43 fjerde ledds annet punktum får anvendelse. Dette er avhengig av to vilkar.

Grunnen må for det første etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes skikket for bygging av boliger, herunder sommerboliger. Det erkjennes at grunnen fysisk oppfyller dette vilkår. Men grunnens skikkethet er også avhengig av at det rettslig er adgang til å bebygge den. Midtskau hevder at byggeforbudet i den midlertidige strandlov av 25. juni 1965 var til hinder for ytterligere bebyggelse, da eiendommen praktisk talt i sin helhet ligger innenfor 100 meters beltet fra stranden. Den dispensasjonsadgang som strandloven hjemlet, hevder Midtskau var uten praktisk betydning for denne eiendom, og i alle fall ikke så kurant at den kunne underbygge en grunnpris basert På utparsellering og bebyggelse. Midtskau støtter seg ikke lenger til den anførsel at også bygningslovens §82 og de tilhørende vedtekter for Bamble kommune har betydning i denne sammenheng.

Dernest er skatteplikten etter landsskattelovens §43 fjerde ledds annet punktum betinget av at salgssummen kr. 150.000 «må antas i vesentlig grad å ha vært bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse» til bygging av boliger, herunder sommerboliger. Dette vilkår forutsetter etter Midtskaus syn en vurdering av den samlede salgssum. Vurderingen må ta i betraktning både den alminnelige prisstigning På fritidseiendommer som skyldes velstandsutviklingen og inflasjonen, og den spesielle prisstigning på allerede bebyggede strandeiendommer som skyldes strandlovens forbud mot ytterligere bebyggelse i strandbeltet. Begge faktorer har skapt et slikt prisnivå for de allerede etablerte strandeiendommer at muligheten for utparsellering og ytterligere bebyggelse ikke i dette tilfellet har representert noen prisøkende faktor, Det erkjennes at det ikke kommer an på hvilke planer den konkrete kjøper, Adelsten Jensen A/S, hadde med eiendommen. Det avgjørende er at eiendommens pris uten hensyn til mulig videre utparsellering og bebyggelse ligger på det nivå som her er avtalt, og at prisen følgelig ikke i vesentlig grad er bestemt av denne mulighet. Også i denne forbindelse kommer strandlovens byggeforbud inn i vurderingen. Anses det som en praktisk mulighet å få dispensasjon fra byggeforbudet vil byggemulighetens innflytelse På prisdannelsen variere med den sannsynlighet det må regnes med for dispensasjon. Skatteplikten er for øvrig betinget av at den del av prisen som skriver

Side:1143

seg fra byggemuligheten, og som ikke ville vært oppnådd uten denne mulighet, er vesentlig.

Vurderingen av alle disse momenter må skje konkret, basert på den foreliggende eiendoms forhold, slik disse etter strandlovadministrasjonens praksis måtte vurderes.

Midtskau anfører at ligningsmyndighetene ikke har foretatt noen slik konkret vurdering, men bare anvendt Midtskaus skjønnsmessige vurdering av salgssummens fordeling På hus og grunn. Men denne fordeling er overhodet ikke foretatt med utgangspunkt i den vurderingsregel som landsskattelovens §43 fjerde ledds annet punktum gir anvisning På.

Sverre Midtskau har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Bamble kommune har henvist til lagmannsrettens dom som kommunen anser riktig.

Det erkjennes at skatteplikten bare kan hjemles i §43 fjerde ledds annet punktum, ikke i første punktum.

Strandlovens byggeforbud var ikke absolutt. De foreliggende dispensasjoner, både på landsbasis og spesielt for Bamble kommune, viser at dispensasjonspraksis i 1968/69 var liberal, og gjorde det nærliggende for en kjøper av en eiendom av den størrelse det her dreier seg om, å satse på utparsellering og bebyggelse. Også rettslig sett måtte eiendommen således anses skikket for bebyggelse.

For bedømmelsen av om prisen vesentlig er bestemt ved muligheten for bebyggelse, var det nødvendig for ligningsvesenet å fordele den totale salgspris mellom på den ene side bebyggelsen med tilhørende nødvendig grunn, og på den annen side resten av eiendommen. Ligningsmyndighetene har for så vidt ved sitt skjønn lagt skattyterens egne oppgaver til grunn. Herredsretten og lagmannsretten har på grunnlag av sine befaringer ikke funnet grunnlag for å kritisere denne fordeling. Den pris som ved denne fordeling er fiksert for den ubebygde grunn, korresponderer med opplysningene i saken om priser På andre tomter, både ved salg og bortfeste, selv om det erkjennes at det for så vidt i det alt vesentlige ikke dreiet seg om eiendommer med strandlinjer. Videre anfører kommunen at de kjøpere som ikke selv er interessert i å bebygge eiendommen ytterligere, i realiteten betaler for å hindre andre i å bygge, og da er det tomtepris de betaler. Ikke minst må det gjelde når grunnen som her verken har jordbruks- eller skogbruksverdi. Da er det bare tomteverdien som kan gi grunnlag for prisfastsettelsen.

Bamble kommune har nedlagt slik påstand:

«I. Lagmannsrettens dom stadfestes for så vidt angår domsslutningens pkt. 1.

2. Sverre Midtskau dømmes til å betale saksomkostninger til Bamble kommune for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Side:1144

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Det foreligger uforandret for Høyesterett. Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak tatt imot forklaring fra den ankende part og to vitner, som alle også avgav forklaringer i de tidligere instanser. Det er fremlagt en del ytterligere opplysninger om tomtepriser, som jeg finner det unødvendig å gå nærmere inn på

Jeg er kommet til at den foretatte ligning må oppheves. De opplysninger som foreligger for Høyesterett, er imidlertid ikke tilstrekkelige til å avgjøre hvorvidt skatteansvar foreligger. Det må derfor foretas ny ligning.

På den solgte eiendom står et sommerhus som igningsmyndighetene har vurdert til kr. 78.000, dvs. vel halvdelen av salgssummen for hele eiendommen. Selgeren har hatt eiendommen i mer enn 10 år. Gevinsten ved salget er derfor som utgangspunkt ikke skattepliktig inntekt, jfr. landsskattelovens §43, annet ledds første punktum.

Spørsmålet i saken er om unntakelsesbestemmelsen i §43 fjerde ledds annet punktum får anvendelse. Denne bestemmelse får etter sin tekst anvendelse når to vilkår er til stede. Grunnen må etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes skikket for bygging av boliger, herunder også sommerboliger m.v. Dessuten må salgssummen antas i vesentlig grad å ha vært bestemt ved muligheten av en slik anvendelse. Partene har, som foran beskrevet, begge i sin argumentasjon særskilt tatt for seg hvert av disse vilkår, I alle fall i den foreliggende sak er dette etter mitt syn lite naturlig. Det avgjørende er hvilken innflytelse muligheten for å bygge har hatt på den samlede prisen, og ved vurderingen av dette kommer både grunnens fysiske egnethet og de rettslige bånd på utnyttelsesadgangen direkte inn.

Det avgjørende spørsmål er om den pris Midtskau fikk for eiendommen, kr. 150.000, ville blitt vesentlig lavere hvis man På salgstiden måtte se helt bort fra muligheten for ytterligere bebyggelse på eiendommen. Ville prisen ikke blitt vesentlig lavere, er den heller ikke i vesentlig grad bestemt ved byggemulighetene.

Dette spørsmål er, som påpekt av Bamble kommune, ikke et spørsmål om hva Midtskaus kjøper konkret vil bruke eiendommen til. Selv om han for sitt vedkommende vil beholde eiendommen ubeskåret, har han betalt tomtepris for så vidt prisen er diktert av hva andre vil betale for noen del av eiendommen som byggegrunn. På den annen side er det den konkret avtalte pris på kr. 150.000 som må vurderes. Spørsmålet er om nettopp denne pris for noen del er bestemt av muligheten for ytterligere bebyggelse.

For besvarelsen av dette spørsmål er det etter mitt syn naturlig å ta utgangspunkt i Høyesteretts dom i Rt-1964-1241 (Ommangdommen). Midtskau har da krav på å få trukket ut av salgssummen omsetningsverdien av sommerhuset med passende grunn, som om han før salget hadde skilt fra eiendommen disse

Side:1145

verdier som ved salg ikke vil gi noen skattepliktig gevinst, jfr. landsskattelovens §43 annet ledds første punktum. Ligningsnemnda har også benyttet dette utgangspunkt og lagt til huset 3 dekar grunn som er benevnt «naturlig tilliggende tomt». Etter de opplysninger som foreligger om eiendommen, synes dette å være det areal som er omtalt som hagegrunn. Eiendommen ser imidlertid etter de fremlagte kart ut til å være nokså dyp innover fra stranden. Den er smal, med strandkanten sterkt På skrå i forhold til lengderetningen. Stranden er oppgitt til ca. 130 meter, mens tomtens bredde etter kartet må være betraktelig mindre. Huset ligger etter kartet anslagsvis vel 50 meter fra den innerste bukt på stranden. Det synes derfor å være slik at en eiendom med 3 dekar grunn, hvorav en rimelig andel må ligge umiddelbart rundt huset, i beste fall vil få en uheldig utforming ned til stranden, om den i det hele kan rekke så langt på brukbar måte. En slik fastsettelse må i så fall være en uriktig fordeling. Karakteren av eiendommen må her være avgjørende. Det dreier seg om et sommersted hvis bruksverdi og dermed korresponderende omsetningsverdi i vesentlig grad er knyttet til kontakten med stranden og sjøen, muligheten for båtplass, brygge og badeplass, adgangen til fritt og usjenert opphold på eiendommen i friluft i sommerlige former. Det må ha formodningen for seg at kombinasjonen av det forefinnende hus med et grunnareal som er tilstrekkelig til å tilfredsstille disse feriebehov, har en høyere omsetningsverdi som en enhet enn huset med 3 dekar solgt for seg og resten av dette grunnareal solgt som byggetomt. Både det alminnelige etterspørselspress etter feriesteder som skyldes velstandsutviklingen og inflasjonen, og den spesielle etterspørsel etter bebyggede strandeiendommer som strandloven har skapt, tilsier dette. Men i så fall må Midtskau ha krav på å få holde en slik større del av eiendommen utenfor gevinstberegningen.

Hvor meget av grunnen som ved en slik betraktning bør følge huset, må bero på en økonomisk vurdering. Grensen må trekkes på grunnlag av en sammenligning mellom bruksverdien og tomteverdien.

Midtskau har da som nevnt krav på å få holde utenfor salgssummen omsetningsverdien etter markedsnivået av sommerhuset med et areal fastlagt etter disse prinsipper. Det som blir igjen av salgssummen, er den del av prisen som kan være bestemt ved muligheten for ytterligere bebyggelse. Adgangen til beskatning av denne del avhenger så av om prisen for denne del er tomtepris, og om den er vesentlig i forhold til den hele pris På kr. 150.000. Jeg har etter prosedyren ingen foranledning til å gå nærmere inn På hva dette innebærer. Jeg vil bare nevne at om denne del er beskjeden, og dette skyldes at Midtskau og hans kjøper har sett bort fra muligheten for dispensasjon fra strandloven, eller har ansett denne mulighet for ubetydelig, er det en vurdering som må legges til grunn for beskatningen. Midtskau har da ikke fått en pris som i vesentlig grad er bestemt

Side:1146

ved muligheten for ytterligere bebyggelse. Hermed vil jeg ikke ha uttalt noe om hvorledes dette faktisk forholder seg i det foreliggende tilfellet. Jeg peker i denne sammenheng på at i det salgsprospekt Midtskaus advokat utarbeidet, finnes følgende passus: «Det er mulighet for oppføring av minst 2 hytter på eiendommen, dette er dog avhengig av dispensasjon fra strandloven.»

Ligningsnemnda og overligningsnemnda har ikke vurdert den oppnådde pris etter disse retningslinjer. Jeg har alt nevnt de betraktninger som begrunner tvil om at det er tilstrekkelig med et areal på 3 dekar utenom sommerhuset. Dernest viser fordelingen av kjøpesummen utenom husets verdi at man ikke har tatt hensyn til den økning i bruksverdien utover tomteverdien som gjør seg gjeldende for de bebyggede strandeiendommer. Dette fremgår også av kommunens anførsler for Høyesterett. Og endelig viser kommunens henvisninger til de statistiske data for dispensasjoner fra strandloven at man ikke har foretatt noen konkret vurdering av hvorledes dispensasjonspraksis ville slått ut for nettopp denne eiendom med dens naboskap, beliggenhet og karakter. Ikke minst dens egnethet som friluftsareal for almenhetens behov ville i denne henseende være et sentralt moment.

Jeg kan ikke se at det overfor disse innvendinger kan gjøres gjeldende at de tall ligningsvesenet har benyttet, er hentet fra den fordelingen av salgssummen som Midtskau har foretatt på ligningsvesenets begjæring. Denne begjæring gav ingen veiledning om de retningslinjer som skulle brukes for fordelingen, slik jeg her har gjennomgått dem.

De opplysninger som foreligger i saken gir, som jeg allerede har nevnt, ikke tilstrekkelig grunnlag for å avgjøre om og i tilfelle i hvilken grad her foreligger en skattepliktig gevinst. Dette må bli bedømt ved en ny ligning hvor de retningslinjer som jeg har gjort rede for, må legges til grunn.

Da det resultat jeg er kommet til ikke dekkes av noen av påstandene og det ikke foreligger noen subsidiær påstand om hvorledes den nye ligning skal foretas, finner jeg ikke å burde utforme retningslinjene i domskonklusjonen, men henviser den nye ligning til den begrunnelse jeg har gitt for mitt syn.

Etter resultatet finner jeg at Bamble kommune bør betale Midtskau delvise saksomkostninger for alle retter. Det er levert oppgave over salær til prosessfullmektigen. Omkostninger er oppgitt å være påløpt med kr. 4.054.

Jeg stemmer for denne

dom:

Bamble kommunes ligning av Sverre Midtskau for 1969 oppheves og omligning foretas.

I delvise saksomkostninger for alle retter betaler Bamble kommune til Sverre Midtskau 7.000 - sju tusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:1147

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse. Jeg tilføyer:

Ligningsnemnda og overligningsnemnda har truffet sine avgjørelser ut fra kjennskap til eiendommen og til forholdene for øvrig i kommunen. Begge instanser er kommet til at eiendommen er skikket for ytterligere hyttebebyggelse, og at salgssummen i vesentlig grad har vært bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse til nevnte formål. Ved avgjørelsen har ligningsmyndighetene hatt skattyterens opplysninger av 25. februar 1969 til veiledning. Ligningsmyndighetene har ikke uten videre lagt disse opplysninger til grunn, de har vurdert de konkrete forhold, og de har truffet en selvstendig skjønnsmessig avgjørelse med det resultat at skattyterens fordeling er godtatt så langt den rekker. Formentlig har det vært spørsmål om å sette den skattepliktige gevinst til et større beløp enn det som ble resultatet. Det er imidlertid ikke sagt noe herom i de to instansers begrunnelser som i det hele tatt kunne ha vært fyldigere. Dette gjelder også ligningsmyndighetenes vurdering av spørsmålet om hvor meget av arealet skulle henføres til bebyggelsen, et spørsmål skattyteren ikke gav noen uttalelse om i oppgaven av 25. februar 1969. Jeg er imidlertid enig med lagmannsretten i at det her - også for så vidt angår fordelingsspørsmålet - dreier seg om et skjønn som ikke kan ses å hvile på uriktige rettslige eller faktiske forutsetninger eller på noen måte kan karakteriseres som vilkårlig. Det er da - som anført av lagmannsretten - ikke grunnlag for å sette dette skjønn til side.

Jeg er enig i at rettslige hindringer for grunnens anvendelse til bebyggelse kan være av en slik art at man ved vurderingene etter landsskattelovens §43 fjerde ledd annen setning må se bort fra muligheten for ytterligere bebyggelse. Det er ikke for meg grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmål, idet restriksjonene etter den midlertidige strandlov av 25. juni 1965 ikke er av den nevnte art. Ved vurderingen er det forholdene på salgstiden - januar 1969 - som må være avgjørende. Loven av 1965 inneholder i §4 bestemmelser om dispensasjon fra byggeforbudet i §2, og jeg må etter de foreliggende opplysninger gå ut fra at det i 1969 - som i årene 1967 og 1968 - i atskillig grad av Bamble formannskap ble gitt dispensasjoner fra byggeforbudet. Det samme var tilfellet i andre kommuner som det er naturlig å sammenligne med. Ligningsmyndighetene har derfor etter min mening ikke tatt feil når de har erklært seg «enig i det standpunkt skattedirektøren har tatt i et brev av 28. september 1965 om at det ikke kan legges avgjørende vekt på at eiendommen faller inn under den midlertidige byggeforbudslov», jfr. protokollen for overligningsnemndas behandling av saken i møte den 6. juli 1971. Jeg forstår dette som en selvstendig avgjørelse av ligningsmyndighetene i relasjon til det foreliggende vurderingsobjekt.

Jeg tilføyer - som også nevnt av førstvoterende - at det i

Side:1148

Midtskaus salgsprospekt som stod til disposisjon for eventuelle kjøpere, er anført: «Det er mulighet for oppføring av minst to hytter på eiendommen, dette er dog avhengig av dispensasjon fra strandloven.» Hvorledes Midtskau hadde tenkt oppdelingen, er ikke anført, således heller ikke hvorledes strandlinjen i tilfelle skulle ha vært disponert. Det kan for øvrig også tenkes at man ved vurderingen har lagt til grunn at strandlinjen ikke ville bli oppdelt, men ville bli liggende i fellesskap med de nye hyttebyggere, noe som i høy grad ville være aktuelt når en kjøper av eiendommen fant å kunne betale en høy pris nettopp fordi eiendommen gav gode muligheter for at barn kunne bygge to - kanskje tre - hytter der.

Som nevnt av førstvoterende har den ankende part ikke for Høyesterett gjort gjeldende at de kommunale vedtekter i henhold til bygningslovens §82, stadfestet av departementet den 3. oktober 1966, har noen betydning for vurderingen i vår sak Det er derfor heller ikke for meg grunn til å komme nærmere inn på disse vedtekter, dog således at jeg finner å burde bemerke at de synes å være av mindre interesse for vår sak.

Etter dette finner jeg at lagmannsrettens dom må stadfestes. Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet, og jeg antar etter omstendighetene at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Mellbye.

Dommer Christiansen: Likeså.

Dommer Leivestad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Roll-Matthiesen.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

(Om inhabilitetsspørsmålet se side 1153.)

Av herredsrettens dom (sorenskriver J. E. Johnson): - - -

Etter de iakttakelser som er gjort under befaringen kan retten ikke si seg enig med saksøkeren i at arealet etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet er uegnet til utskillelse av tomter for bebyggelse, idet det tvert om ble konstatert at arealet synes skikket til oppførelse av 34 hytter, på steder hvor de enkelte tomter kunne gis en slik størrelse, at hyttene kom i noenlunde tilfredsstillende avstand fra hverandre, og således at ingen av dem kom så nær nåværende bebyggelse at det ville virke sjenerende for denne, idet terrengforholdene og/eller vegetasjonen bevirket at hyttene neppe ville bli synlige fra det tidligere til sommerhus ominnredete uthus, som medfulgte i salget.

Det antas forøvrig unødvendig å avgjøre i hvilket omfang det samlede areal ville bli redusert ved en slik eventuell utparsellering, og samtidig å fastslå størrelsen av den tomt som naturlig burde tilligge den påstående bebyggelse. - Heller ikke finnes det grunn til å ta

Side:1149

standpunkt til spørsmålet om det ut fra den gang gjeldende lovregler har vært slik mulighet for utparsellering av tomter, at det kan få betydning for vurdering av arealets skikkethet for hyttebebyggelse.

Det forutsettes at landskattelovens krav i §43 fjerde ledd, om at «salgssummen må antas i vesentlig grad å ha vært bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse til formål av foran nevnte art», er slik å forstå, at det med hensyn til selgers og kjøpers forutsetninger ved prisfastsettelsen må sannsynliggjøres at de da har latt salgssummen i vesengrad bestemmes av den nevnte mulighet fremfor av andre årsaker, som måtte bli påberopt, og hvis sannsynlighet og rimelighet da må vurderes. Desto høyere salgssummen må synes i forhold til vanlig eiendomsverdi, og desto usannsynligere begrunnelser gis for vederlagets størrelse, desto sikrere kan det antas at salgssummen i vesentlig grad har vært bestemt ved muligheten for tomtesalg.

Det må tilligge saksøkte å føre bevis for sannsynligheten for at saksøkeren og kjøperen har latt salgssummen i vesentlig grad bestemmes av muligheten for tomtesalg til hyttebebyggelse. - Slikt bevis kan ikke sees ført. - Det kan selvsagt ikke kreves påvist at kontrahentene har uttalt seg for en slik mulighet, men det må kunne forlanges sannsynliggjort at omstendighetene omkring salget tyder på at de har vært innforstått med denne mulighet.

Saksøkeren har i sin partsforklaring uttalt at salgssummen intet hadde med tomteoppdeling å gjøre, idet kjøperen hadde ønsket å ha eiendommen som en enhet. - 1. vitne, som har formidlet salget og som har meget godt kjennskap til de stedlige forhold og mulighetene for en slik eiendoms anvendelse, har forklart at kr. 150.000,- ble forlangt etter vitnets forslag, og at det etter omstendighetene allerede dengang var lite sannsynlig at kjøperen ved godtakelse av dette beløp ville ta hensyn til muligheten for tomtesalg.

Et slikt «etablert landsted» med 130 meters strandlinje til sjøen med egen brygge og badeplass er etter rettens oppfatning så ettertraktet, at en kjøper med rommelig økonomi ikke vil ha noen betenkelighet ved å kjøpe det for kr. 150.000,- utelukkende med det formål å beholde det uavkortet for seg selv som feriested.

Etter dette må den foretatte inntektsligning bli å oppheve. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommeme Rolf Schreiner, Oddvar Berrefjord og sorenskriver Nils Onsrud):

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Innledningsvis nevnes at Sverre Midtskau og Adelsten Jensen A/S opprinnelig kjøpte Grundsund, gnr. 85 bnr. 8, i fellesskap for kr. 57.000. Eiendommen hadde tidligere vært et lite «fiskerbruk» med ubetydelig dyrket mark. Etter kjøpet i 1954 ble eiendommen delt fysisk slik at Midtskau fikk den sydvestre del som ble gitt bnr. 170, og Adelsten Jensen A/S den nordøstre del. Ved denne deling fikk de to eiere omtrent samme areal, men Midtskau noe lengere strandlinje enn Adelsten Jensen A/S. på den del av eiendommen som Adelsten Jensen A/S ble eneeier av, lå eiendommens våningshus og på Midtskaus del et uthus - hønsehus - som han har bygget om og ominnredet til sommerhus. Det var den betydelige forskjell i verdien på de hus som ble liggende

Side:1150

på de to eiendommer som først og fremst var utslagsgivende for fordelingen av den samlede kjøpesum med kr. 38.000 på Adelsten Jensen A/S og kr. 19.000 på Sverre Midtskau. Som allerede nevnt har Midtskau senere kjøpt til et lite tomtestykke, Skjeldsandfloa, på ca. 2 mål.

Under åstedsbefaringen har lagmannsretten kunnet konstatere at det areal Midtskaus eiendom omfatter, objektivt sett er vel egnet til utparsellering av flere hyttetomter. Man kan forsåvidt vise til og tiltre den karakteristikk av arealet som herredsretten har gitt. Videre kunne konstateres at det like opp til eiendommens sydvestgrense - den del som lå nærmest sjøen - var oppført to hytter og at avstanden mellom bebyggelsen på Midtskaus og Adelsten Jensens eiendommer var relativt kort og terrenget her nokså åpent.

Ved den gjennomførte beskatning har ligningsmyndighetene nyttet den fordeling av salgssummen mellom bebyggelse og grunn som Sverre Midtskau har gitt i det skjema han fikk tilsendt fra Bamble ligningskontor i forbindelse med salget. Skjemaet er undertegnet av Midtskau 25. februar 1969. Her er kr. 72.000 av salgssummen henført til grunnen og kr. 78.000 til bebyggelsen. Midtskau har under ankeforhandlingen forklart at han ved utfyllingen av dette skjema ikke var klar over at opplysningene skulle brukes ved ligningsbehandiingen Han trodde det var tale om opplysninger som skulle tjene et eller annet statistisk formål. Lagmannsretten finner vanskelig å kunne akseptere denne forklaring. Det fremgår meget tydelig av skjemaet at det er spørsmål om opplysninger «Til bruk ved årets ligning», og skjemaet inneholder en rekke spørsmål som peker rett mot gevinstansettelse og gevinstbeskatning, bl.a. har det spørsmål om «Hvordan mener De at eventuell gevinst skal beregnes». Skjemaet henviser dessuten til landsskattelovens §43/ byskattelovens §37 likesom deler av paragrafenes annet ledd og hele siste ledd er referert. Det Midtskau i høyden kan høres med er at han ikke var fullt ut klar over de skattemessige konsekvenser av de opplysninger han ga.

Lagmannsretten har forstått det slik at det nå er enighet mellom partene om at er først en solgt eiendom objektivt sett skikket for «bygging av boliger, herunder også sommerboliger m.v.», er det uten betydning for skatteplikten hva erververen akter å bruke grunnen til - om han vil utparsellere den eller om han vil beholde den udelt og uutnyttet. Dette må da også etter rettens syn være riktig og i samsvar både med teori og rettspraksis. Det stemmer også med det som er uttalt i motivene til lovendringen av 22. juni 1934, som ga bestemmelsene om skatteplikt for gevinst ved tomtesalg den ordlyd de nå har, jfr. Ot. prp. nr. 43 for 1931, 7.

Hvorvidt det i lovens uttrykksmåte - at grunnen «finnes skikket» - også kan innfortolkes som en forutsetning for skatteplikt at det rettslig sett ikke må være noe til hinder for en slik utnyttelse som loven nevner, kan være mere tvilsomt. En annen sak er at en absolutt rettslig hindring vil kunne medføre at det ikke blir betalt den pris for grunnen som en tomtebeskatning etter §43, siste ledd, 2. punktum stiller krav om. I det foreliggende tilfelle er imidlertid forholdet at verken den midlertidige strandlov av 25. juli 1965 eller de kommunale vedtekter i henhold til bygningslovens §82 representerte noe absolutt og

Side:1151

varig hinder for utnyttelse av eiendommen til ytterligere hyttebebyggelse. Rent bortsett fra at en relativt ubetydelig del av eiendommens areal ligger utenfor 100-metersbeltet, var det adgang til å få dispensasjon fra de forbud strandloven og bygningsvedtektene satte. En i forhold til bygningsvedtektene tilfredsstillende disposisjonsplan ville vel også kunne latt seg utarbeide. Dispensasjoner som nevnt ble dessuten i atskillig utsitrekning anbefalt og gitt. Teknisk sjef i Bamble kommune har som vitne forklart at det i 1969, da en viss innstramming med hensyn til dispensasjoner allerede var merkbar, innkom 39 dispensasjonssøknader etter strandloven hvorav 27 ble anbefalt. De tilsvarende tall for 1970 er oppgitt til henholdsvis 41 og 11. Det er riktignok så at på det tidspunkt da eiendommen ble solgt var det innført betydelige rettslige restriksjoner med hensyn til å utnytte arealet til bygging av sommerhus, hytter o. lign., men det var ikke satt noe absolutt hinder som skulle gjelde for lang tid fremover. Det kan forøvrig heller ikke sees at den någjeldende «permanente» strandlov av 10. desember 1971 setter noe hinder av denne karakter. Selv om det måtte være riktig at uttrykket «finnes skikket» også forutsetter at det må være rettslig adgang til slik utnyttelse som loven nevner, kan ikke lagmannsretten se at det i dette tilfelle - iallfall ikke vurdert etter situasjonen på salgstiden - foreligger rettslige disponeringsforbud som utelukker adgangen til tomtebeskatning etter §43, siste ledd, 2. punktum.

Når det gjelder lovens krav om at «salgssummen må antas i vesentlig grad å ha vært bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse til formål av foran nevnte art», må dette primært gå på hele den solgte eiendom. Dessuten må det innebære at det skal være betalt tomtepris ikke bare for det areal som kan anses som en naturlig tomt til bebyggelsen, men også for den del av eiendommens areal som ligningsmyndighetene har skilt ut til gevinstbeskatning. Lagmannsretten kan da for det første ikke akseptere at salgssummen er upåvirket eller praktisk talt upåvirket av at salget i tillegg til bebyggelsen omfatter et såvidt stort grunnareal som ca. 12 mål - at den ville ha vært den samme om salget bare hadde omfattet bebyggelsen med en mindre tomt med strandlinje. Dette fremstår som en påstand som ikke har noen dekning i sakens bevisligheter og er i strid med de opplysninger som er gitt i Midtskaus oppgave til ligningsmyndighetene av 25. februar 1969. Den har også formodningen mot seg. Det synes klart at for en kjøper spiller arealets størrelse og beliggenhet en vesentlig rolle hva enten han tar sikte på utparsellering eller ikke. I siste fall gir et rommelig areal den meget vesentlige fordel at kjøperen får god plass og er sikret et sommersted hvor han er usjenert og ikke risikerer å få naboer rundt og like innpå seg, og det gir muligheter for å skape et familiested. Momenter av denne art må etter alt å dømme ha tellet sterkt for kjøperen Adelsten Jensen A/S. Selskapet hadde fra tidligere et areal opp til Midtskaus eiendom på ca. 10 mål med strandlinje og dessuten et bolighus av vesentlig bedre standard enn det ombyggede uthus på Midtskaus eiendom. Ved kjøpet av Midtskaus eiendom sikret selskapet seg, med det det eiet fra før, det alt vesentlige av arealet rundt en vik inn fra Grundsund. Det er blitt en eiendom med en særlig tiltalende og usjenert beliggenhet. Også for en annen kjøper må det antas at arealets

Side:1152

størrelse og den usjenerte beliggenhet ville ha vært goder han eller hun hadde vært villig til å betale for. Nettopp dette å slippe å få hytter like innpå seg var - etter det som er opplyst - forhold som en annen navngitt interessent anså som meget vesentlig. Det er da også den del av arealet som ligger syd og sydvest av den nåværende bebyggelse, som ligger mest usjenert til. I dette må etter lagmannsrettens syn ligge at kjøperen har måttet betale og har betalt det selgeren kunne ha oppnådd ved å stykke arealet opp i mindre hyttetomter - d.v.s. den tomtepris som hadde dannet seg i området.

Den omstendighet at det er stor knapphet på og sterk etterspørsel etter sommersteder, særlig de som har slik beliggenhet og så lang strandlinje - ca. 130 meter - som Midtskaus eiendom, betinger at prisene presses sterkt opp. Lagmannsretten kan ikke se at det er noe grunnlag for å operere med en «Liebhaberverdi» eller en særverdi for strandlinje og/eller et «etablert landsted» som begrepsmessig kan skilles fra selve eiendomsverdien. Hvilke betegnelser som enn velges er det tale om goder og rettigheter som grunnet den manglende balanse mellom tilbud og etterspørsel, også fremkalt ved de restriksjoner som er lagt på strandområder, betinger høye priser både på bebyggelse og grunn. I den utstrekning disse faktorer slår ut i prisen for grunnarealer, blir de endel av grunnprisen. Bortsett fra at det ikke er naturlig kan det heller ikke være riktig i relasjon til tomtebeskatningen å spalte prisen i vederlag for selve grunnen og vederlag for de rettigheter og goder som følger denne.

Den salgssum som Midtskau har oppnådd er sammensatt av vederlag for bebyggelsen og vederlag for grunnarealet. Hvorledes salgssummen rettelig skal fordeles når eiendommen er solgt under ett uten støtte i spesifisert takst eller lignende, vil måtte bero på et skjønn. Ligningsmyndighetene har på grunnlag av Midtskaus egen oppgave, som de måtte ha all grunn til å tillegge vesentlig vekt, fordelt den med kr. 78.000 på bebyggelsen og kr. 72.000 på grunnen. Det er ikke fra Midtskaus side gjort noe forsøk på å påvise at denne fordeling isolert sett er uriktig. Såvidt skjønnes er hans innvending nå at praktisk talt hele det beløp som er regnet som grunnverdi, kan henføres til de 3 mål ligningsmyndighetene har ansett som en naturlig arrondert tomt til bebyggelsen og/eller goder som ikke kan anses å være knyttet til grunnen. Det vil fremgå av det som allerede er sagt at lagmansretten ikke kan akseptere dette synspunkt. Man finner å måtte legge til grunn at det er betalt tomtepris også for de øvrige 9 mål. Etter åstedsbefaringen sitter forøvrig retten igjen med det inntrykk at selve bebyggelsens andel av salgssummen er satt noe høyt. Ser man på det endelige resultat av den fordeling som er brukt ved gevinstberegningen, kr. 96.000 på bebyggelse med tilliggende tomt på ca. 3 mål og kr. 54.000 på det resterende areal, gir det en gjennomsnittspris på kr. 6.000 pr. mål. Etter de salgsoppgaver kommunen har fremlagt synes dette å være i noenlunde samsvar med de priser som er oppnådd ved salg av hyttetomter i nabolaget. Under enhver omstendighet dreier det seg her om et skjønn - forankret i Midtskaus egne oppgaver - som ikke kan sies å hvile på uriktige rettslige eller faktiske forutsetninger eller kan

Side:1153

karakteriseres som vilkårlig. Retten har da ikke noe grunnlag for å sette dette skjønn til side.

Etter dette kommer lagmannsretten til at Midtskau i 1969 har solgt en i lovens forstand delvis bebygget eiendom som var skikket - såvel faktisk som rettslig - for de formål som er angitt i landsskattelovens §43, siste ledd, 2. punktum og at salgssummen i vesentlig grad er bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse til disse formål. Det blir da ikke nødvendig å ta standpunkt til om gevinstbeskatning ville vært utelukket hvis det rettslig sett, både på kort og lang sikt, var et absolutt forbud mot slik disponering og tomtepris likevel var betalt. Dette ville i tilfelle også ha reist spørsmålet om 2. punktum i paragrafens siste ledd må sees helt isolert eller i sammenheng med 1. punktum. Lagmannsretten har heller ikke funnet at det er grunnlag for å tilsidesette de skjønnsmessige vurderinger og fordelinger som den foretatte gevinstberegning hviler på. - - -