Rt-1974-122

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-02-09
Publisert:	Rt-1974-122
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 15B/1974
Parter:	Ragnar Gjerde-Olsen (høyesterettsadvokat Per Odberg) mot A/S Norske Alliance (høyesterettsadvokat Kåre Michelsen).
Forfatter:	Mellbye, Roll-Matthiesen, Eckhoff, Mindretall: Sandene, Leivestad
Lovhenvisninger:	Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5-§4, Granneloven (1887) §11, Bygningsloven (1924) §66, Fylkeskommuneloven (1961)5-§10, Fylkeskommuneloven (1961)5-§19, Bygningsloven (1965) §38, §43, §70

Dommer Mellbye: A/S Norske Alliance ble i mai 1967 eier av Nedre Torggate 3 i Larvik, en hjørnetomt med fasader mot Nedre Torggate og Brannvaktsgaten. Selskapet sendte i 1967 utkast til ny reguleringsplan for kvartalet Nedre Torggate, Brannvaktsgaten, Romberggaten og Prinsegaten. Med dette utkast som basis ble ny reguleringsplan utarbeidet, vedtatt av Larvik bystyre 27. mars 1968 og stadfestet av Komunal- og arbeidsdepartementet 2. oktober 1968. Etter denne plan er arealet mellom bebyggelsen på eiendommen Brannvaktsgaten 2 og Nedre Torggate 3 utlagt til felles avkjørsel for kvartalet, og arealet innenfor bebyggelsen er utlagt til felles gårdsplass.

På grunnlag av reguleringsplanen sendte A/S Norske Alliance inn byggemelding for en forretningsgård på Nedre Torggate 3. Anmeldelsen ble på visse vilkår godkjent av Larvik bygningsråd 11.februar 1969. Blant vilkårene var at bystyret gav samtykke til ekspropriasjon i henhold til bygningslovens §38 annet ledd til delvis gjennomføring av reguleringen før byggearbeidet settes i gang. Slikt samtykke ble gitt og skjønn påstevnet 7. august 1969 og avhjemlet 28. november s.å. Overskjønn ble avsagt 29. mai 1970. Ekspropriasjonen gjelder bruksretten til en parsell av Brannvaktsgaten, som fulgte grenselinjen mellom Nedre Torggaten 3 og Brannvaktsgaten 2, og som på forhånd tjente som adkomst til beboelseshuset på Brannvaktsgaten 2 og til baksiden av Prinsegaten 4, eier Tjølling Sparebank, som i 1957 også hadde ervervet bruksrett til parsellen ved avtale med eieren av Brannvaktsgaten 2. Overskjønnets skjønnsforutsetninger hadde i punkt 1 slik ordlyd:

«1. Der erverves bruksrett til ut- og innkjøring til eiendommen Nedre Torvgate 3 over eiendommen Brannvaktsgate 2's grunn overensstemmende med reguleringsplan. Bruksretten omfatter en parsell som på det bredeste er 4,03 m, tilsvarende tidligere innkjørsel og med en lengde av 25,66m. Fra saksøkerens eiendom blir det til innkjørselen og felles arealet i den samme lengde lagt en parsell hvis bredde er fra 1 meter på det smaleste til 1,30 meter på det bredeste. - - -»

Side:123

Oppførelse av nybygget ble påbegynt ca. 1. oktober 1969 og var avsluttet i januar 1971.

Nybyggets østre vegg, mot Brannvaktsgaten 2, opptar hele lengden av tomten Nedre Torggaten 3. Den følger reguleringsplanens byggelinje som her ligger tilnærmet parallell med grensen mot Brannvaktsgaten 2, i en avstand fra den på 0,98 meter ved Brannvaktsgaten og 1,30 meter i den annen - nordre - ende. Jeg bemerker her at det er dette arealet mellom byggelinjen og grenselinjen som er omtalt i annet ledd av overskjønnets nevnte skjønnsforutsetninger. I denne østveggen er det 2 rekker vinduer over hele veggen i annen og tredje etasje, en rad med vinduer over den nordre halvpart av veggen i første etasje, samt et trappehus med dør og med vinduer i veggens hele høyde ved den nordligste del av veggen. Døren og trappehusets vinduer ligger ubetydelig mer enn 1,25 meter fra tomtegrensen mot Brannvaktsgaten 2, mens alle øvrige vinduer har en avstand mindre enn 1,25 meter fra denne grense.

Eieren av Brannvaktsgaten 2, tannlege Ragnar Gjerde-Olsen, mente at alle vinduer utenom trappehuset dermed var anbrakt i strid med grannelovens §4 annet ledds første punktum, mens inngangsdøren og trappehusets vinduer var til så stor sjene for hans uforstyrrede bruk av Brannvaktsgaten 2 at de måtte forsynes med ugjennomsiktig glass for at bygget ikke skulle krenke grannelovens §2. Da A/S Norske Alliance ikke imøtekom hans krav om endring av bygget på dette grunnlag, reiste han sak ved Larvik byrett som avsa dom 7. september 1971. Dommen har slik domsslutning:

«A/S Norske Alliance frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Etter anke avsa Agder lagmannsrett dom 11. oktober 1972 med slik domsslutning:

«1. Herredsrettens [skal være byretten] dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ragnar Gjerde-Olsen til A/S Norske Alliance kr. 1.200 - ettusentohundre - kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Ragnar Gjerde-Olsen har påanket dommen til Høyesterett. Under ankens behandling har han frafalt den prinsipale påstand om tilmuring av vinduer, dør- og portåpninger i nybyggets fasade mot Brannvaktsgaten 2 utenom trappehuset og istedet påstått det gjennomsiktige glass i samtlige vinduer og dører i hele fasaden erstattet med matt eller annet ugjennomsiktig glass. For øvrig foreligger saken for Høyesterett i samme stilling som for lagmannsretten. Byggets arkitekt har som nytt vitne avgitt forklaring ved bevisopptak. Dessuten er fremlagt en del nye dokumenter, hvorav jeg nevner Larvik formannskaps innstilling til bystyret om vedtakelse av reguleringsplanen og utskrift av

Side:124

overskjønnet vedrørende adkomstveien, hvorav jeg alt har gjengitt et utsnitt av skjønnsforutsetningene. Jeg kommer tilbake til disse dokumenter. For øvrig viser jeg om saksforholdet til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Det er ingen uenighet om det faktiske forhold i saken.

Den ankende part har anført:

Grannelovens §4 annet ledds første punktum er en objektiv lovregel. Dens rekkevidde avhenger av hva metermålet viser, og er uavhengig av om den herskende eiendom er bebygd eller hvorledes eller hvor den er bebygd. Bestemmelsens formål er å hindre sjenerende innsyn. Bestemmelsen må i denne sak uten videre være avgjørende for alle vinduer utenom trappehuset.

Trappehusets dør og vinduer må derimot være gjenstand for en konkret vurdering etter grannelovens §2. Den ankende part peker på at eiendommens annen og tredje etasje brukes som sorenskriverkontor, av ligningsvesenet og til ankemotpartens forsikringsvirksomhet, og at også noe av trafikken til og fra butikkene i første etasje passerer trappehuset. Trafikken er omfattende, og det er fritt utsyn over betydelige deler av den ankende parts eiendom. Ingen nødvendighet tilsier at hans ønske om at vindusåpningene utstyres med ugjennomsiktig glass, ikke kan tas til følge.

Etter den ankende parts oppfatning har lagmannsretten tatt feil når den har lagt til grunn at reguleringsplanen og byggetillatelsen har gitt byggherren slik særlig hjemmel til å ha vinduer m.m. innenfor en avstand på 1,25 meter fra tomtegrensen som grannelovens §4 annet ledds annet punktum omtaler. Bygningsloven og granneloven tilgodeser prinsipielt forskjellige interesser. Det er ikke bygningsmyndighetens oppgave ved utarbeidelse av reguleringsplan og meddelelse av byggetillatelse å påse at private rettigheter ikke krenkes. Er private rettigheter til hinder for å gjennomføre en regulering eller et byggeforetagende, må dette problem ordnes ved overenskomst mellom de interesserte parter eller ved ekspropriasjon, slik lovgivningen i stor utstrekning gir hjemmel for. Den ankende part bestrider ikke at iverksettelsen av en regulering under visse omstendigheter kan tenkes å sette granneloven ut av spillet. Således vil gjennomføringen av den reguleringsplan nærværende sak gjelder, innebære at den omstridte østre fasade av Nedre Torggate 3 i sin helhet blir liggende ut mot den felles gårdsplass for hele kvartalet og mot den felles adkomst til gårdsplassen fra Brannvaktsgaten. Etter den ankende parts forståelse skal disse fellesarealer avstås fra de nåværende grunneiere til et sameie mellom eierne av de omkringliggende byggetomter, og når dette er gjennomført, blir det slik avstand mellom Nedre Torggate 3 og Brannvaktsgaten 2 at naboloyens regler om vinduer ikke får anvendelse. Men inntil reguleringen for så vidt den angår fellesarealene er gjennomført, gjelder den gamle eiendomsgrense og dermed blant annet grannelovens §4 med utgangspunkt i denne grense. Den ekspropriasjon som er gjennomført gjelder alene en bruksrett, ikke den

Side:125

omlegging av eiendomsretten som reguleringsplanen forutsetter. For øvrig finnes det intet i reguleringsplanen eller byggetillatelsen som gir uttrykk for at nybygget skulle kunne oppføres uten hensyn til grannelovens §2 og §4. Tvert imot uttalte byarkitekten i sin innstilling om den endelige reguleringsplan at «når et slikt fellesareal er etablert overensstemmende med bygningslovens bestemmelser, har samtlige vindusrett mot arealet», hvilket viser at før fellesarealet er etablert, er stillingen en annen. Og i sin innstilling om ekspropriasjonstillatelsen uttalte byarkitekten at han mente «vilkårene er tilstede for en ekspropriasjon av bruksrett til og vindusrett mot endel av det regulerte fellesanlegg og at slik ekspropriasjon bør gjennomføres snarest mulig av hensyn til bygget på Nedre Torggate 3». Heller ikke byggetillatelsen er altså ment å gi hjemmel for vindusrett.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. A/S Norske Alliance tilpliktes som eier av Nedre Torggt. 3 i Larvik, innen en av retten fastsatt frist, å erstatte de gjennomsiktige glass i vinduer og dører i den del av sitt nybygg som vender ut mot Brannvaktgt. 2 med matt eller annet ugjennomsiktig glass.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotparten har henholdt seg til lagmannsrettens dom som han mener er riktig. Subsidiært og som en ny anførsel for Høyesterett har han påberopt seg grannelovens §10, annet ledds annet punktum, og har som grunnlag for denne anførsel påberopt omkostningstall for mulige endringer av bygget og vist til den ankende parts passivitet under saksbehandlingen vedrørende reguleringsplanen og byggetillatelsen. Den ankende part protesterte ved begge disse anledninger, men anførte intet om vinduene og døren i fasaden mot øst. Jeg finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på denne side av saken.

Ankemotparten har pekt på at det regulerte kvartal ligger sentralt i Larviks bykjerne, hvilket er av betydning for karakteren av de byggetiltak som kan ventes i strøket.

Reguleringsplanen forutsetter etter ankemotpartens syn ikke at de felles arealer til gårdsplass og adkomst skal være sameie. For planens iverksettelse er det tilstrekkelig med felles rett til bruk av gårdsplass og adkomst, og når slik rett er etablert, får grannelovens §4 ikke anvendelse. Bygningsloven forutsetter at en reguleringsplan kan iverksettes trinnvis, det er også det vanlige, og den ekspropriasjonstillatelse som her er gitt, er uttrykkelig søkt og gitt til delvis gjennomføring av reguleringen, nemlig av hensyn til bygget på Nedre Torggate 3. Den del av fellesarealet som har betydning for naboforholdet mellom de to eiendommer sakens parter eier, er således etablert ved ekspropriasjonen av bruksretten til adkomstveien, og dermed er spørsmålet om ankemotpartens vindusrett også løst så langt grannelovens §4 rekker.

Når det gjelder grannelovens §2, peker ankemotparten på at

Side:126

denne bestemmelse først og fremst er påberopt alene for vinduene i trappehuset. Hensett til strøkets karakter kan det ikke godt komme på tale å kreve kontorvinduene skiftet ut med ugjennomsikig glass hvis disse vinduer ikke rammes av det absolutte forbud i §4 annet ledd. Det ville så radikalt endre lokalenes anvendelighet at det, hensett til det strøk det dreier seg om, ville være et uforholdsmessig inngrep i tomtens anvendelighet. Og når dette må tas som utgangspunkt, blir den mulige ekstra ulempe som utsynet fra trappeoppgangen betyr, ubetydelig. I trappen er folk i bevegelse, og dessuten går det heis.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes idet A/S Norske Alliance dog tilkjennes saksomkostninger også for herredsretten.

2. A/S Norske Alliance tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre til noen endring av lagmannsrettens dom. Min begrunnelse faller imidlertid ikke helt sammen med lagmannsrettens.

Innledningsvis peker jeg på at den regel som finnes i grannelovens §4 annet ledds første punktum, så vidt jeg kan se ikke tar sikte på å beskytte en eiendomsbesitter mot innsyn fra naboeiendommen. Det meget beskjedne avstandskrav som regelen inneholder, viser dette uten videre. Regelen i §4 annet ledds annet punktum om virkningen av at en eiendomsbesitter har særlig hjemmel for å ha vinduer nærmere grensen, viser også at loven i første rekke har for øye å gi en mer teknisk betonet regel om avstand mellom nabohus, hvorav iallfall det ene har vindu eller dør i den vegg som vender mot det annet, ikke behovet for å beskytte den ene eiendom mot sjenerende innsyn fra den annen.

Bestemmelsens bakgrunn viser også dette. Den har sitt forbilde i §11 i den tidligere nabolov av 27. mai 1887. Denne bestemmelse ble utformet og begrunnet i den kommisjonsinnberetning som lå til grunn for Ot.prp. nr. 17 (1886). Det opplyses der at spørsmålet om en grunneiers adgang til å anbringe dører eller lysåpninger i vegger som støter til eiendommens grense, er uklart. I Danske Lovs 5-10-56 finnes en sålydende bestemmelse:

«Ingen maa have enten Port, Dør eller Udgang eller Vinduer eller Udsigt der, som han ingen Fortog haver, medmindre han lovlig Adkomst eller Hævd derpaa haver.»

Kommisjonsbetenkningen sier om denne bestemmelse at den «antages at medføre, at den, som i Hævdstid har havt en Aabning af de nævnte Slags ud til Nabogrund tillige har hævdet Ret til Fortog, det vil sige Ret til at forbyde Naboen at bygge eller anbringe nogen Indretning saaledes, at Aabningen derved bliver spærret». Deretter opplyses at en tilsvarende bestemmelse ikke ble tatt inn i Norske Lov, men at det i adskillig utstrekning har vært oppfatningen at bestemmelsen likevel måtte anses som gjeldende norsk rett. Etter en gjennomgåelse av rettspraksis stiller kommisjonen problemet slik: «Spørgsmaalet bliver da, om den, der igjennem Hævdstid har havt Vinduer ud til anden Mands

Side:127

Grund og derved har hævdet Ret til at beholde dem, tillige har hævdet Ret til Lysning og altsaa kan modsætte sig, at Naboen bygger saaledes, at Vinduerne miste tilstrækkeligt Lys.»

Usikkerheten i rettsoppfatningen formuleres således: «For Tiden lader det sig altsaa ikke med fuld Sikkerhed sige, hvorvidt den Regel, at man ei maa have Vinduer ud til anden Mands Grund, kun gjælder i de Byer, hvor Sædvanen har givet den Hjemmel, eller om den gjælder overalt i Riget som en naturlig Retsregel. Ligesaalidt kan man sige, hvorvidt den, der har hævdet Ret til at have Vinduer ind til anden Mands Grund, derved ogsaa har hævdet Ret til Lysning, og hvis dette Spørgsmaal besvares bekræftende, saa har man ingen Regel om, i hvilken Afstand Grunden foran Vinduerne maa holdes fri for Indretninger, der formindske Lyset for dem.»

Overfor denne usikkerhet anså man det hensiktsmessig å ordne forholdet ved sikker lovforskrift, idet behovet ble formulert slik: «Kommissionen anser det mest stemmende med Sagens Natur, at Ingen maa have Dør, Vindu eller lignende Aabning paa sit Hus ind til Naboens Grund uden hans Samtykke eller anden særlig Adkomst. Saadanne Aabninger ville i Almindelighed være til Besvær for Naboen og kunde give Anledning til Ghikane og Ufred. Hvad der efter Kommissionens Mening taler stærkest mod den ældre Theori, er at det er temmelig unyttigt at indrømme en Huseier Ret til uden Naboens Samtykke at anbringe Vinduer ud til dennes Grund, naar man samtidigt indrømmer Naboen Ret til naarsomhelst at sætte op Hus, Plankeværk eller Stillas foran disse Vinduer, saaledes at de blive unyttige. Og særdeles haardt kan det blive, at Naboen benytter denne sin Ret, nemlig naar Huseieren har havt sine Vinduer staaende i over Hævdstid og det maaske med et Løfte fra en tidligere Eier om at lade ham beholde Lysningen. Paa mange Steder kunne Forholdene visstnok være saadanne, at den ene Nabo for Tiden ikke vil anse det som nogen Byrde, om en anden Nabo anbringer Døre eller Vinduer ind til hans Grund. Selv under saadanne Forhold er det dog efter Kommisionens Mening den hensigtsmæssigste Retsregel at den, der vil gjøre det, maa skaffe sig Naboens Samtykke eller hævde Vinduesretten, men at han da ogsaa er sikker paa at beholde uforstyrret Lysning.»

På dette grunnlag ble så §11 i naboloven av 1887 utformet.

Det er altså nabofredens bevarelse i forhold hvor nabohusene ligger tett ved hinannen man har villet sikre. Formålet med forbudsregelen synes mer å ha vært å skape hjemmel for å stoppe en hevd, mens den reelle tyngde i bestemmelsen ligger i kravet om lysning til vinduer og dører. Det er også karakteristisk at den rett man vil gi den ene nabo i forhold til den annen, kalles lysningsrett, rett til «uforstyrret lysing».

Denne oppfatning stemmer også med dansk oppfatning av bestemmelsen i Danske Lovs 5-10-56. I professor Illums Dansk tingsret (1952) sies det om denne bestemmelse i bind II side 158:

«Nu lider Bestemmelsen i D.L. 5-10-56 imidlertid af den

Side:128

Svaghed, at den ikke i mindste Maade angiver, hvad der skal forstaas ved Fortov. Det turde vel være overvejende sandsynligt at Afstanden ikke har været noget bestemt Maal; Betegnelsen tyder nærmest paa, at man har haft en saadan Afstand for Øje, at Færdsel har kunnet ske forbi Huset. Bestemmelsens Grund maa dog antages at have været en anden, nemlig at sikre imod de naboretlige Konflikter, der skyldes Bygning umiddelbart foran allerede indrettede Vinduer og Aabninger. Andetsteds er denne Konflikt løst saaledes, at Naboerne vel ikke kan kræve Vinduerne fjernet, men dog, indtil Hævd er vundet, kan bygge umiddelbart for Aabningerne, en Ordning, der imidlertid i flere Retninger virker uheldigt. Det maa derfor antages at være Hensigten med D.L. 5-10-56 at forhindre, at Muligheden for Konflikt opstaar ved at paalægge den byggende at lade en saadan Plads staa aaben paa egen Grund, saa at Bygninger på Nabogrunden ikke skader den allerede bestaaende Bygnings Udnyttelse af Vinduer og andre Aabninger. Naar Hævd imidlertid er vundet eller anden Adkomst erhvervet, maa Naboen til Gengæld holde sine Bygninger i en saadan Afstand fra Skel, at der er rimelig Adgang til Lys og Luft, og Vinduer og Døre fremdeles kan aabnes udadtil. Under Hensyn hertil synes det lidet rimeligt at opfatte Fortov som en bestemt Afstand, der kan udmaales i Alen eller Centimeter. Hensyn maa efter Omstændighederne tages til Bygningshøyde, Anvendelse etc.,likesom Bestemmelsen i nogen Grad kan tænkes undergivet Forandring, efterhaanden som der stilles større Krav om Lys og Luft.»

Det er derfor naturlig å oppfatte grannelovens §4 derhen at den regulerer vilkårene for å ha dører og vinduer ut mot grensen til naboeiendommen i tilfelle hvor begge grunneiere har rett til å bebygge sin eiendom helt inn til grensen, eller meget nær inn til den. Denne rett kan de etter loven bare bruke når de enten unnlater å ha vinduer og dører i angjeldende vegg, eller har en særlig adkomst til å ha vinduer eller dører der, ervervet ved avtale, hevd e.l. Hvis disse vilkår ikke oppfylles, må bygget ligge minst 1,25 m fra grensen. Men herav følger også at bestemmelsen ikke får anvendelse i tilfeller hvor den ene nabo av en eller annen grunn er uberettiget i forhold til den annen til å bygge på sin grunn inn til grensen. Da foreligger det ikke en konflikt som lovbestemmelsen tar sikte på å regulere. Det er heller ingen byrde for den nabo som overhodet ikke har rett til å bygge nær tomtegrensen at loven dessuten pålegger ham å holde seg i en avstand av 1,25 m fra naboens bygning.

Ved bedømmelsen av den foreliggende sak finner jeg ikke å kunne gå ut fra at bestemmelser i en byggetillatelse som er gitt i henhold til en stadfestet reguleringsplan, uten videre går foran grannelovens bestemmelse. Jeg finner det klart at så ikke er tilfelle når det gjelder grannelovens §2. Tvert imot er den rettspraksis som gir erstatning for støy og forurensingsulemper utover tålegrensen basert på at nabolovens prinsipper gjelder også for tiltak innenfor en reguleringsplans eller byggetillatelses

Side:129

rammer. Hva særlig angår grannelovens §4 annet ledd, er det vel så at dens praktiske betydning nå er sterkt redusert, særlig på grunn av regelen i bygningslovens §70 nr. 2. Men uten virkefelt er den ikke. Blant annet kan det bli plass for den ved tettbebyggelse hvis bygningene har forskjellig høyde eller har forskjellig dybde innover fra byggelinjen. Jeg finner ikke uten videre å kunne gå ut fra at grannelovens §4 annet ledd da er uanvendelig alene av den grunn at det bygg som krenker avstandsregelen er oppført innenfor reguleringsplanen og byggetillatelsen. Det må etter mitt syn mer til. Jeg lar det stå åpent om det er tilstrekkelig at reguleringsplanen samtidig fastsetter slike bestemmelser for plassering av bygningen på den annen eiendom at det blir et tilstrekkelig åpent areal mellom naboeiendommene. Det er mulig at bygningslovens §70 nr. 2 annet ledds siste punktum må forstås derhen. Det må i alle fall være avgjørende i nærværende sak at A/S Norske Alliance ved den gjennomførte ekspropriasjon har fått en privatrettslig bruksrett til et areal langs hele den omstridte fasade av slik art at den ankende part nå er uberettiget til å oppføre noe bygg nærmere fasaden enn 5 m. Den rettstilstand som er skapt ved ekspropriasjonen, dekker etter mitt syn den virkning av fellesarealet som den ankende part har erkjent avskjærer hans innsigelser etter grannelovens §4 mot de omstridte vinduer og dører. Og dette standpunkt er i overensstemmelse med den fortolkning av grannelovens §4 annet ledd som jeg innledningsvis har gjort rede for.

Jeg er ikke enig med den ankende part i at reguleringsplanens fellesarealer er etablert først når disse arealer er blitt sameie mellom tomteeierne. Til gjennomførelse av reguleringsplanen er det ikke nødvendig med noe slikt sameie. Noe annet er om de nåværende eiere av den grunn som er regulert til fellesareal, kan kreve at de øvrige overtar sin part til eiendom og ikke bare etablerer en bruksrett, jfr. bygningslovens §43 nr. 1 annet ledd, men det berører ikke denne saks problemer.

Det standpunkt jeg således er kommet til, er også i overensstemmelse med byarkitektens foran siterte uttalelse i innstillingen om ekspropriasjonstillatelsen, slik jeg leser den. Den må naturlig forstås derhen at når retten til adkomst blir ervervet, er dermed også spørsmålet om vindusretten i relasjon til grannelovens §4 løst. Var det ikke meningen, måtte jo saken ha vært klarlagt all den stund den fulle effekt av ekspropriasjonen var nødvendig for å oppfylle forutsetningene for byggetillatelsen.

Jeg finner således at den ankende part ikke med hjemmel i grannelovens §4 kan kreve noen endring av A/S Norske Alliances bygg. Derimot er det grunnlag jeg for så vidt bygger på ikke avgjørende for om grannelovens §2 kan finne anvendelse. Som jeg alt har nevnt, anser jeg det også klart at denne bestemmelse ikke kan settes til side alene med en henvisning til at bygget er i overensstemmelse med reguleringsplanen og byggetillatelsen Det må således vurderes konkret om bruken av klart glass i

Side:130

vinduer og dører i fasaden mot Brannvaktsgaten 2 «urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe» på denne eiendom.

Jeg finner det klart at så ikke er tilfelle.

Det dreier seg her om tomter i et sentrumskvartal i Larvik. Det bygg som er ført opp, skiller seg på ingen måte fra hva den naturlige utvikling og moderne byggemåte tilsier, med tilhørende krav til naturlig lys og luft i arbeids -og oppholdsrom.

Dernest må jeg gå ut fra at de rettslige krav man kan stille til sine naboer om at de ikke skal se inn over ens eiendom, er beskjedne. Den som ønsker ikke å bli beskuet, må selv treffe de nødvendige tiltak på egen grunn. Og om utviklingen fører til øket innsyn fra større eller høyere hus i nabolaget, må mottiltakene treffes også på egen grunn. Jeg kan vanskelig se at innsyn over en naboeiendom som er en naturlig følge av en naturlig bruk av et vanlig bygg, kan bli en rettskrenkelse. Rettsstridsgrensen må her antagelig knyttes til sjikanebegrepet, uten at jeg i denne sak behøver å utvikle dette nærmere.

På denne bakgrunn finner jeg det åpenbart at vinduene i de rom hvor mennesker varig oppholder seg, altså kontorer og butikker, må ha klare glass. Det er nødvendig, og et krav om matt glass står for meg som helt urimelig. Jeg er videre enig med ankemotparten i at det da ikke i lovens forstand er noen ulempe for Brannvaktsgaten 2 at også vinduene i trappehuset har klart glass. Jeg er derfor kommet til at heller ikke grannelovens §2 kan begrunne den ankende parts påstand.

Etter dette blir lagmannsrettens dom å stadfeste, idet jeg tiltrer lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet for byretten og lagmannsretten. Anken har vært forgjeves, hvorfor den ankende part må erstatte ankemotparten hans omkostninger for Høyesterett. Det er levert foreskrevet oppgave over disse. Utlegg er oppgitt til i alt kr. 1742,60. Omkostningene settes samlet til kr. 9.000.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ragnar Gjerde-Olsen til A/S Norske Alliance 9000 - ni tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Sandene: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dog slik at den omstendighet at A/S Norske Alliance har ført opp bygget i samsvar med reguleringsplanen og byggetillatelsen, for meg er tilstrekkelig til å begrunne at Gjerde-Olsen ikke kan gjøre noen rett gjeldende etter grannelovens §4 annet ledds første punktum. I likhet med lagmannsretten behøver jeg således for mitt resultat ikke å legge vekt på at selskapet ved ekspropriasjon overfor Gjerde-Olsen har fått bruksrett til sistnevntes innkjørsel fra Brannvaktsgaten.

Side:131

Dommer Leivestad: Som dommer Sandene.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Mellbye.

Dommer Eckhoff: Likeså.

Av byrettens dom (sorenskriver Leif Fjeld): - - -

Retten skal bemerke:

Det prinsipielle spørsmål i saken er om bygningslovens bestemmelser går foran bestemmelsen i grannelovens §4 når det som her foreligger en stadfestet reguleringsplan og vedtak av Larvik bygningsråd om byggetillatelse. Forholdet mellom de to lover er tatt i Ot.prp. nr. 24 (1960-61) under avsnittet om forholdet til andre lover under V punkt 2 a, 13-14.

Sivillovbokutvalet uttaler således om forholdet mellom granneloven og bygningsloven bl.a.:

«Derimot held ein det sjølvsagt for ein føremon at avgrensinga mellom dei to lovene vert så klår som mogeleg. Det kan her strekast under at det prinsipielt er serføresegnene i bygningslova som gjeld der dei fører til ei anna løysing enn den som ålment er fastsett i grannelova. Dette er klårt der det er gjort eit serskilt vedtak med heimel i bygningsføresegnene, mot eller utan vederlag til den det går ut over. Men det lyt òg gjelda løysingar som fylgjer beinveges av lova.

I kva for tilfelle bygningsføresegnene fastset eller gjev heimel til å fastsetja slike avvikande løysingar, er i prinsippet eit spørsmål som lyt avgjerast med ei tolking av desse føresegnene. Det er ikkje meininga at grannelovframlegget på nokon måte skal føra til brigde i det som såleis gjeld etter bygningslova no. Tvilsspørsmål om korleis føresegnene skal tolkast, høver det å klåra opp i den nye bygningslova.»

Justisdepartementet var enig med utvalget i dette og uttalte videre:

«Eit godt døme er elles det Kommunaldepartementet nemner i sitt brev:

«I henhold til bygningslovens §66 skal, hvor det er regulert byggelinje, bygningen føres opp med 1 etasjes ytterflate i byggelinje. Hvor nabogrensen faller sammen med den regulerte byggelinje (gatelinje), oppstår spørsmålet om bygningen kan føres opp i samsvar med reguleringen uansett bestemmelsen i naboloven om åpning i vegg mot nabogrense. Om dette har Justisdepartementet i brev av 15. mars 1933 til Ørstadvik bygningsråd (jnr. 338-33-E) og av 6. november 1950 til Kommunaldepartementet (jnr. 606/50-E) uttalt, at §11 i naboloven ikke kan antas å komme til anvendelse i slike tilfelle.»

Justisdepartementet kom her til at serføresegnene i bygningslova måtte gå framom dei ålmenne reglane i grannelova. Men løysinga var noko tvilsam. Heilt klårt vil dette bli om §66 i bygningslova får eit tillegg om at føresegna der gjeld utan omsyn til reglane i grannelova. Det same gjeld andre tvilsame avgrensingsspørsmål som kan melde seg mellom føresegnene i bygningslova og granneføresegnene.»

I Ot.prp. nr. 1 (1964-65) om ny bygningslov uttales på 5.39, siste avsnitt:

«Forholdet til naboloven av 1887 er nevnt i innstillingen 58. Ny

Side:132

lov om rettshøve mellom grannar ble gitt 16. juni 1961. Forholdet til bygningsloven er omhandlet i forarbeidene, se Ot.prp. nr. 20 for 1960-61 side 13-15. Prinsipielt vil særreglene etter bygningsloven måtte gå foran de allmenne reglene i granneloven. Mulige tvilsspørsmål må avgjøres ved tolking av de regler det gjelder i hvert enkelt tilfelle. Særbestemmelsene om løyvetvang for visse tiltak i grannelovens §19 flg. står i en annen stilling.»

Ut fra det som det er henvist til foran legger retten til grunn at særreglene i bygningsloven må gå foran bestemmelsene i grannelovens §2 og §4. I den foreliggende sak er det på det rene at bygget er ført opp i henhold til en stadfestet reguleringsplan. Reguleringsplanen sier ikke noe om at det ikke skal være vinduer i veggen mot naboeiendommen. Etter reguleringsplanen er bebyggelsen på saksøktes side av grensen mot saksøkerens eiendom trukket ca. 1 meter tilbake fra grensen. Det ville da ha liten mening at den alminnelige bestemmelse i grannelovens §4 om at åpningen i veggen mot naboeiendommen ikke må være nærmere enn 1,25 meter skulle gripe inn og vanskeliggjøre gjennomføringen av bygget etter reguleringsplanen. I den foreliggende sak er forholdet videre det at saksøkte etter ekspropriasjon har ervervet en rett til innkjørsel langs hele grensen til naboeiendommen med en bredde av omkring 4 meter av denne. Saksøkeren har have og inngang til sitt hus på en side som vender mot veggen med vinduer. Han føler seg genert av det. Den omstendighet at folk kan se fra et vindu inn i haven er et forhold som kan være generende for naboen uansett om vinduet ligger 1 eller 2 meter fra grensen. Og dette har da også ført til påstanden under punkt 2 idet vinduene i trappehuset har den nødvendige avstand etter grannelovens §4. Det viser hvor vanskelig det ville være å gjennomføre et bygg etter reguleringsplanen når også §2 i granneloven påberopes med krav om ugjennomsiktig glass i vinduer hvor avstanden fra grensen er større enn 1,25 meter. Men her krever saksøkeren ikke tilmuring som jo er nødvendig for å være beskyttet mot at andre ser inn på eiendommen.

Saksøkerens prosessfullmektig har under prosedyren i stor grad påberopt at reguleringsplanen er en plan som ikke vil kunne gjennomføres i overskuelig fremtid når det gjelder de andre bygg innenfor kvartalet. Det skal da ikke tas hensyn til den så lenge den ikke gjennomføres. En godtakelse av dette argument vil etter rettens mening føre til at en reguleringsplan ble noe annet enn det den etter lovgivningen er ment å skulle være. Det ville bety at det måtte skje en konkret vurdering av hvilken vekt en reguleringsplan skulle tillegges i forhold til ulike spørsmål.

Etter det som er uttalt foran, vil saksøkte måtte frifinnes. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Kristen Syvertsen, lagdommer Rolf Schreiner og hjelpedommer Reidar Andersen): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse. Under henvisning til det som er fremholdt under prosedyren i lagmannsretten, skal tilføyes:

Grannelovens §4 annet ledd, inneholder den almindelige bestemmelse

Side:133

om minsteavstand fra vinduer eller annen åpning i vegg til naboeiendommens grense. Paragrafens siste punktum forutsetter at avstanden kan være mindre enn den ovennevnte minsteavstand når det foreligger særlig hjemmel for det. Lagmannsretten antar at Norske Alliance i dette tilfelle har slik hjemmel.

Det er reguleringsplanen som fastsetter byggelinjen mot Brannvaktgaten 2.

Bygget er oppført i denne linje. Byggetillatelsen er gitt for huset slik det er oppført med vinduer mot Brannvaktgaten 2, og dette måtte også være forutsatt i reguleringsplanen.

Bestemmelsene i en byggetillatelse som er gitt i henhold til en stadfestet reguleringsplan, antas å gå foran de almindelige regler for vinduers og andre åpningers avstand fra naboeiendom i grannelovens §4, 2. ledd.

Ragnar Gjerde-Olsen har fremhevet at reguleringsplanen har bestemmelser om felles gårdsplass og innkjørsel. Norske Alliance kunne ha foretatt ekspropriasjon til gjennomføring av dette. På den måten hadde selskapet gått klar av bestemmelsene i granneloven. - Retten skal bemerke at etter bygningslovens §38 annet ledd, kan en grunneier gis samtykke av kommunestyret til å foreta slik ekspropriasjon. Om Norske Alliance ville fått slikt samtykke, foreligger det ingen opplysninger om. Det ville vel i noen grad vært avhengig av hvorledes de andre grunneierne i kvartalet hadde stillet seg. Retten går ikke nærmere inn på dette, idet den mener at en grunneier som har fått byggetillatelse på sin tomt, må kunne bygge i henhold til denne tillatelse, uten hensyn til om hele regnleringsplanen gjennomføres samtidig.

Gjerde-Olsens påstand under punkt 2 og hans subsidiære påstand under punkt 1 er nedlagt under henvisning til grannelovens §2. Om denne paragraf kan benyttes ved siden av bestemmelsen for vinduer og andre åpninger mot naboeiendom i §4 annet ledd, er det etter det som retten ovenfor er kommet til, ikke nødvendig å ta standpunkt til, idet byggetillatelsen i henhold til reguleringsplanen i hvert fall må gå foran bestemmelsene i grannelovens §2. -