Rt-1974-22

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1974-01-11
Publisert:	Rt-1974-22
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 4B/1974
Parter:	Bjørn Grenstad (høyesterettsadvokat Trond Buttingsrud) mot John Andreas Grenstad (høyesterettsadvokat Ivar Lynum).
Forfatter:	Mellbye, Dick Henriksen, Lorentzen, Stabel, Heiberg
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §14, Skogbruksloven (1965) §50

Dommer Mellbye: I odelsløsningssak, reist av John Andreas Grenstad mot fetteren Bjørn Grenstad med krav om å få overta eiendommen Tanem øvre, gnr. 39 bnr. 1 i Klæbu, ble det av Midt-Trøndelag herredsrett avsagt odelstakst 3. juni 1972. Taksten ble administrert av sorenskriveren. Skjønnsmenn med særlig kyndighet i taksering av tomter og grusforekomster ble oppnevnt i medhold av skjønnslovens §14.

Skjønnet hadde denne slutning:

«Eiendommen Tanem øvre, gnr. 39 bnr. 1 i Klæbu verdsettes etter gangbar pris i egnen til 775.000,- - syvhundreogsyttifemtusen - kroner, hvorav for skogen 125.000,- - ethundreogtjuefemtusen - - kroner.

John Andreas Grenstad pålegges å betale Bjørn Grenstad

Side:23

som saksomkostninger 7.500,- - syvtusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.»

Saksøkte Bjørn Grenstad begjærte overtakst som ble avsagt 17. oktober 1972. Også overtaksten ble administrert av sorenskriveren i Midt-Trøndelag med oppnevnte skjønnsmenn som i underskjønnet. Under overskjønnet ble det avsagt kjennelse med slik slutning:

«Ved taksering av Tanem øvre, gnr. 39 bnr. 1 i Klæbu etter gangbar pris i egnen vurderes ca. 62 dekar under utarbeidet reguleringsplan samt tilstøtende ca. 80 dekar som tomtegrunn»

På dette grunnlag ble overskjønnet avsagt med slik slutning:

«Eiendommen Tanem øvre, gnr. 39 bnr. 1 i Klæbu verdsettes ved overtakst etter gangbar pris i egnen til 880.000,- - åttehundreogåttitusen - kroner, hvorav for skogen 200.000,- - tohundretusen - kroner.

De med overtaksten etter lovgivningen forbundne utgifter skal betales av John Andreas Grenstad.

Som erstatning for utgifter til juridisk og teknisk bistand betaler John Andreas Grenstad til Bjørn Grenstad 3.500,- - tretusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra overtakstens forkynnelse.»

Saksøkte Bjørn Grenstad har påanket overskjønnet til Høyesterett til opphevelse og hjemvisning. Han hevder prinsipalt at overskjønnet er vilkårlig, subsidiært at skjønnsgrunnene er mangelfulle idet det ikke er mulig å se hvorledes takstresultatet er fremkommet. Han har nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertakst av 17. oktober 1972 ved Midt-Trøndelag herredsrett vedrørende Tanem øvre gnr. 39 bnr. 1 i Klæbu oppheves og hjemvises til ny behandling med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

2. John Andreas Grenstad dømmes til å betale saksomkostninger.»

Odelsløseren, John Andreas Grenstad, påstår overskjønnet stadfestet. Han har nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertaksten stadfestes.

2. Bjørn Grenstad tilpliktes å betale saksomkostninger til John Andreas Grenstad.»

Saksforholdet fremgår av overskjønnets skjønnsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak tatt imot forklaringer fra 9 vitner, hvorav 6 ikke har forklart seg tidligere i saken. Forklaringene omhandler dels hvorledes arbeidet med reguleringsplanen har utviklet seg etter overskjønnet, dels gir de opplysninger om priser på byggegrunn og grusuttak. Til belysning av de samme forhold er det også fremlagt en del nye dokumenter. Jeg finner det unødvendig å komme nærmere inn på disse bevismidler. De har liten betydning for ankens avgjørelse.

Den ankende part har i det vesentlige anført:

Hans angrep På overskjønnet gjelder ikke den jordbruksmessige og skogbruksmessige vurdering av odelseiendommen.

Side:24

Anken er grunnet på at tomteverdien og verdien av grusforekomstene åpenbart er satt meget for lavt.

For så vidt angår tomteverdien ble det ved kjennelse avgjort at 62 i 80 dekar skulle verdsettes som tomtegrunn. Både ved underskjønnet og overskjønnet ble det dokumentert og godtgjort ved vitneførsel at det forelå tilbud om kjøp av de 62 dekar for kr. 12 pr. m2 og de 80 dekar for kr. 9 pr. m2. Det gir for disse 142 dekar en Pris på kr. 1.464.000. De jordbruksmessige og skogbruksmessige verdier ville ikke bli nevneverdig berørt av et salg av disse arealer. Overskjønnsretten har ikke ansett dette tilbud som realistisk, hensett til de «faktiske tomtepriser i nærliggende strøk, - Trondheim utkant og omegn». Overskjønnet burde ha nevnt hvilke priser retten da har lagt til grunn. Den ankende part mener med støtte i vitner og dokumenter at disse priser iallfall ligger På 6-7 kr. pr. m2, og det alene vil gi overtakstens resultat, og det blir intet til vederlag for jordbruket og skogen.

Angående grusforekomstene er det i og for seg uomtvistet, slik det også fremgår av underskjønnet som overskjønnsretten henviser til, at det dreier seg om to forekomster på henholdsvis ca. 200.000 m3 og ca. 1,4 millioner m3 grus som kan nyttes til betongtilslag eller veimaterialer. Den minste forekomst er åpnet, og det er dokumentert tilbud om kjøp fra denne på kr. 3,50 og kr. 4,50 pr. m3 løs masse. For den største forekomst er det dokumentert priser fra to naboers salg fra deres andeler av den samme forekomst på kr. 1,25 og kr. 2,25 pr. m3 løs masse med samme kvalitet og uttaksforhold. Den største forekomst ligger i skoggrunnen. Selv med en så lav pris som kr. 1 pr. m3, og med alle hensyn tatt til neddiskontering etter salgstiden, er det uforståelig hvorledes 1,4 millioner m3 vurderes til kr. 200.000, som da også omfatter treverdien på grustaket og hele den uberørte del av skogen. Og innenfor den samlede pris på eiendommen er det uforståelig at den annen forekomst som ligger på dyrket mark, ikke slår sterkere ut i gårdsbruksprisen på kr. 680.000, når denne pris også skal dekke tomteverdien som foran nevnt og resten av jordbruksverdien. For begge grusforekomster er det dokumentert at jordvern- og skogvernlovgivningen ikke er til hinder for utnyttelsen. Under enhver omstendighet må det kreves av skjønnsgrunnene at det gis en forklaring på hvorfor disse beregninger, som både under saksforberedelsen og under hovedforhandlingen ble utredet, er blitt satt til side. Det lar seg derfor ikke bedømme hvorledes overskjønnsretten er kommet til sitt resultat.

Ankemotparten har understreket at det er odelseiendommen som en helhet, som ett salgsobjekt, som skal vurderes, og at taksten skal ta sikte på å finne hva eiendommen er verd etter gangbar pris i egnen. Det er uriktig å dele opp eiendommen i deler etter disses spesielle utnyttelsesmuligheter, vurdere disse hver for seg og legge de enkelte beløp sammen for å få et resultat. Ved en samlet vurdering kommer eiendomsmarkedets priser dominerende inn, hvorunder andre tilsvarende omsetninger,

Side:25

skattereglene, ekspropriasjonserstatningsreglene, bygningslovens regler og meget annet spiller en rolle. En slik totalvurdering har overskjønnsretten foretatt, og det finnes intet grunnlag for å anta at vurderingen har vært vilkårlig. Hva spesielt angår tilbudet om kjøp til kr. 12, henholdsvis kr. 9 pr. m2 for tomtegrunnen, var det gjort betinget av at reguleringsplanen blir vedtatt, henholdsvis er så langt forberedt at det med rimelig sikkerhet kan regnes med et bestemt resultat. Det vilkår var ikke og er ennå ikke oppfylt. Og med hensyn til grusforekomstene er det uriktig å regne verdien av disse som et rent produkt av masse og utsalgspris. Her kommer en rekke andre momenter inn, ikke minst avsetningsmulighetene, de estetiske sider av utnyttelsen og tidsfaktoren. Hva særlig angår skjønnsgrunnene, viser de at overskjønnsretten fullt korrekt har registrert alle faktiske og rettslige anførsler. Og de grunner som er anført for å fravike den ankende parts beregninger, er tilstrekkelige til å vise at overskjønnets avgjørelse er velbegrunnet.

Jeg finner at anken ikke kan føre frem.

Overskjønnsretten har ikke funnet å kunne bygge på de pristilbud på tomtegrunn og grus som den ankende part hadde tilveiebrakt for overskjønnsretten, og jeg forstår ankebegrunnelsen slik at dette i og for seg ikke angripes. Anførselen om vilkårlighet er basert på at selv med vesentlig lavere enhetspriser ville tomtearealet på 142 dekar og de to grusforekomster på henholdsvis ca. 200.000 m3 og ca. 1,4 millioner m3 betinge slike verdier at takstresultatet er uforståelig.

Det er klart at en vurdering av m2-prisen for tomtegrunn og markedsprisen for løs masse fra grustakene er faktorer av betydning for taksten, likeså omfanget av tomtearealet og størrelsen av grusforekomstene. Men takstobjektet er den hele eiendom, sett som en enhet, og den verdi overskjønnsretten skal frem til, er dagsverdien ved salg av denne enhet på det åpne marked eller, med lovens ord, den gangbare pris i egnen.

Og for denne verdi er betydningen av slike beregninger som anken grunnes På, helt avhengig av med hvilken sikkerhet man kan forutsi utviklingen av de forhold som er avgjørende for utnyttelsesmulighetene.

Når det gjelder tomtegrunnen har overskjønnsretten lagt til grunn at reguleringsplanen ennå ikke var stadfestet, og at det kunne vare lenge før tomtene ble byggeklare. Retten har på denne bakgrunn vurdert de muligheter som foreligger for salg eller bortfeste av enkelttomter eller samlet overdragelse til f. eks. entreprenører. Ved skjønnet har retten tatt hensyn til de «faktiske tomtepriser i nærliggende strøk - Trondheim utkant og omegn». Det må være åpenbart at vurderingen av hvorledes tomtearealet under disse omstendigheter skal slå ut i den samlede eiendoms-pris er meget usikker og i høy grad skjønnsmessig. Avgjørende vil måtte være vurderingen av i hvilken retning det offentliges arbeid med reguleringsplanen vil utvikle seg, hvilke faktiske og rettslige bånd dette vil legge på adgangen

Side:26

til å utnytte grunnen, og oppfatningen av hvilken tid dette arbeid vil ta. Så langt det blir tale om boliggrunn, vil utformingen av miljøet, spørsmål som skole, idrettsanlegg, kulturinstitusjoner o. 1. og kommunikasjonsforholdene spille en rolle for verdiene. Og prisen vil avhenge av hvorledes disse muligheter stort sett vurderes av interessenter til eiendommer av den art saken dreier seg om. Jeg kan ikke se hvorledes man med utgangspunkt i eiendomspriser for strøk som er under aktuell utbygging, under så usikre forhold kan slutte seg til de priser som vil kunne oppnås for sakens eiendom ved noen som helst form for regnestykke, og langt mindre ved hjelp av et slikt regnestykke godtgjøre at taksten er vilkårlig.

Angående betydningen av grusforekomstene har overskjønnsretten hatt tilstede den ankende parts tall angående omfanget av forekomstene, og den har gjort rede for de priser som er oppgitt for salg fra naboenes del av den ene forekomst. Overskjønnsretten har imidlertid pekt på at vurderingen av forekomsten avhenger av «de vilkår for uttak som offentlige organer setter, til at sterk utnyttelse kan redusere verdien av omliggende terreng, til at uklarhet råder om mengde og kvalitet, til at etterspørselen er avhengig av beliggenheten i forhold til avtagere og konkurrenter». Også disse omstendigheter ligger i fremtiden. Ikke minst gjelder det vurderingen av etterspørselen, konkurransen og konflikten mellom grustakene på den ene side og hensynet til utformingen av boligmiljøet på den annen. Her er usikkerheten på lengre sikt så stor at betydningen av størrelsen av de gruskvanta det her dreier seg om, må fremstille seg som sterkt omtvistelig. Og en kortsiktig intens unyttelse av forekomstene vil møte markedsmessige, tekniske og skattemessige problemer som alle antagelig er mer utslagsgivende for takstresultatet enn et regnestykke basert på foreliggende enhetspriser og kvanta. Når man da ikke har noen opplysninger om hvorledes andre lignende eiendommer med tilsvarende grusforekomster faktisk er betalt, er omstendighetene også her så usikre at jeg ikke kan se at det er mulig ved hjelp av den ankende parts mengdedata å godtgjøre at skjønnet er vilkårlig. Taksten må være et resultat av en meget omfattende vurdering hvor både de gjeldende markedsforhold og meningene om den sannsynlige utvikling med hensyn til behovet for grus, byggegrunn og jordbruksland vil være mer avgjørende enn de foreliggende gruskvantiteter.

Jeg kan derfor ikke se at de beregninger den ankende part har påberopt seg, kan gi grunnlag for å anta at taksten er vilkårlig. Heller ikke kan jeg se at disse beregninger har slik betydning at det kan kreves at overskjønnet nærmere skal begrunne hvorfor taksten ikke er kommet nærmere til den ankende parts tall. Overskjønnsretten har, slik jeg har pekt på, gjort utførlig rede for hvilke omstendigheter og betraktninger retten har lagt til grunn, en redegjørelse som er korrekt og tilstrekkelig omfattende. Jeg kan vanskelig se at det kan kreves

Side:27

at retten skulle supplert denne redegjørelse med opplysninger om tallmessige størrelser når det ikke er noen grunn til å anta at overskjønnsretten ikke har kjent de tilgjengelige relevante tall og når disse tall har en så begrenset betydning for takstresultatet.

Anken har vært forgjeves. Den ankende part må erstatte ankemotparten saksomkostninger for Høyesterett. Ankemotparten har gitt foreskrevet oppgave over hva han krever erstattet, og den ankende part har erklært ikke å ha noen bemerkninger til denne oppgave. Saksomkostningene fastsettes til kr. 8.000 som erstatning for salær og kr. 428 for utlegg.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Anken forkastes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bjørn Grenstad til John Andreas Grenstad 8.428 - åtte tusen fire hundre og tjueåtte - kroner hvorav 8.000 - åtte tusen - kroner for salær og 428 - fire hundre og tjueåtte - kroner for utlegg.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.

Kst. dommer Dick Henriksen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Lorentzen, Stabel og Heiberg: Likeså.

Av odelsovertaksten (sorenskriver Paul Hjelm-Hansen med skjønnsmenn): - - -

De ca. 62 dekar som er omfattet av den utarbeidede reguleringsplan for Tanemsflaten og de tilgrensende ca 80 dekar for fremtidig regulering vurderes overensstemmende med kjennelsen som tomtegrunn. I betraktning tas blant annet at planen ennu ikke er stadfestet og at det kan vare lenge før tomtene blir byggeklare. Skjønnsmennene har ikke funnet tilbud som under saken er fremsatt på henholdsvis kr. 12,- og kr. 9,- pr. kvm. for de to arealer å være realistisk som grunnlag for verdsettelsen, hensett til faktiske tomtepriser i nærliggende strøk, - Trondheim utkant og omegn.

Driftsforholdene for den skog som driftsplanen omfatter, 1100 dekar, er gode. Befaringen har bekreftet det som fremgår av driftsplanen, at verdien av skogen avtar jo høyere opp en kommer. Av den skog som er i sameie med Trondheim kommune, snaut 800 dekar hvorav en andel på 70 % tilhører Tanem øvre, må stordelen nærmest betraktes som nullområde for så vidt gjelder skogverdien Arealet vil dog i fremtiden kunne komme til å ha en viss verdi som fritidsområde og dette tas det hensyn til i taksten, - inngår i den særlige takst for skogen.

Ca. 150 dekar av den dyrkede jord ansees som god maskinjord, mens resten, ca. 80 dekar, er mindre egnet for maskindrift. De 46 dekar naturlig eng eller kulturbeite er kupert.

Side:28

Den ene grusforekomst, i nærheten av den tidligere Klæbu Travbane, ligger i skogmark og dens verdi medregnes ved den særlige takst for skogen, således som påstått av Bjørn Grenstad med støtte i anførsel i Rt-1961-678 på side 681 nederst - side 682 øverst. Den annen forekomst, på «Ytterjordet», ligger i dyrket mark.

Som nytt dokument ved overtaksten er fremlagt brev 4. oktober 1972 fra Statens skogoppsyn, Herredsskogmesteren i Tronheimsdistriktet, til Bjørn Grenstad, sålydende:

«Jeg viser til Deres forespørsel om uttak av grus på eiendommen Tanem øvre, gnr. 39, bnr. 1 i Klæbu. Det var et område vest for Klæbu Travbane, nærmere bestemt bestand nr. 10 på Deres driftsplankart det var spørsmål om.

Området er bestokket med skog av hogstklasse IV og er i skoglovens tolking eldre skog. I henhold til §50 i Lov om skogproduksjon og skogvern vil det ikke være noe i denne lov som hindrer uttak av grus på nevnte område.»

Om grustaket på «Ytterjordet» henvises til Sør-Trøndelag fylkeslandbruksstyres vedtak av 8. mai 1972, som er gjengitt i undertaksten.

Heller ikke for grusens vedkommende kan skjønnsmennene legge vekt på tilbud fremsatt under saken. Det dreier seg om kr. 3,50 og kr. 4,50 pr. kbm., med avdekking og opplasting besørget av kjøperen, mens det av to naboer nu selges grus fra deres deler av forekomsten ved travbanen for kr. 1,25 og kr. 2,25, uten at forskjell i kvalitet og uttaksforhold er påvist.

Av gårdens bygninger er redskapshus så godt som nytt. Stabbur er fra 1914. Sommerstue, også oppført 1914, er av liten verdi. Av driftsbygningen er fjøset fra 1919, låven fra 1902 og restaurert 1919. I låven er det en korntørke som medtas i taksten. Våningshuset er bygget før århundreskiftet, restaurert 1902, har 2 fulle etasjer, kjeller under endel av huset. Det er i forholdsvis god stand, alderen tatt i betraktning. I taksten inngår nagelfast inventar som ovner og forefinnende sanitæranlegg. - Sommerfjøset har ubetydelig verdi.

Som ved undertaksten blir det, i samsvar med begge parters erklæring, sett bort fra enebolig og sagbruk som disponeres av Haldor A. Grenstad idet denne del av godset ikke vil ha betydning ved verdsettelsen.

Bjørn Grenstads prosessfullmektig har i prosesskrift 4. oktober 1972 og under rettsforhandlingene fremholdt at det må legges vesentlig vekt på eiendommens verdi som jord- og skogbruk, På den økte omsetningsverdi som følger av eiendommens utparselleringsmuligheter og på den økte omsetningsverdi som følger av grusforekomstene på eiendommen. I tilslutning til dette er det formulert sådan påstand:

Ca. 62 mål plus ca. 80 mål av eiendommen verdsettes som tomtegrunn. Resten av eiendommen verdsettes under hensyntagen til øvrige utparselleringsmuligheter og til grusforekomstene.

Skjønnsmennene har tatt dette til følge, henviser til den avsagte kjennelse og legger forøvrig til grunn samme synspunkter som underskjønnet:

Ved taksering av eiendommen i dens helhet til full verdi etter gangbar pris i egnen, d.v.s. hva der kan ventes betalt for den i dag

Side:29

ved fritt salg, må tas i betraktning foruten dens verdi som og skogbruk både grusforekomstene og de muligheter som foreligger for utnyttelse ved salg eller bortfeste ved enkelttomter eller ved samlet overdragelse til f. eks. entreprenør etter den forberedte regulering og en senere utvidelse av reguleringsområdet. For så vidt gjelder grusforekomstene må hensees blant annet til de vilkår for uttak som offentlige organer setter, til at sterk utnyttelse kan redusere verdien av omliggende terreng, til at uklarhet råder om mengde og kvalitet, til at etterspørselen er avhengig av beliggenheten i forhold til avtagere og konkurrenter.

Prisbestemmelsene har indirekte betydning for verdsettelsen for så vidt som prisnivået er dannet under deres påvirkning. - - -