Rt-1974-710

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-06-21
Publisert:	HR-1974-82-B - Rt-1974-710
Stikkord:	Dynamisk tingsrett, Fast eiendoms rettsforhold, Manglende tinglysning, Panterett, Forkjøpsrett
Sammendrag:	Saken gjaldt tvist om prioritet på tvangsauksjon mellom en auksjonsrekvirents panterett og statens forkjøpsrett til et småbruk etter Jordlovens kap. IV. Høyesterett kom til at staten ikke kunne påberope seg forkjøpsrett etter reglene om selvstendig rettsvernshevd uten tinglysning, jr. Tinglysingsloven (1935) § 21 annet ledd. Skulle staten gjort gjeldende forkjøpsvedtaket, mente Høyesterett staten måtte tinglyst dette senest når staten gikk til sak. Videre mente Høyesterett at den manglende tinglysningen måtte få den følge at bankens prioritet gikk foran statens.
Saksgang:	Søre Sunnmøre namsrett 30.07.1971 - Frostating lagmannsrett 23.09.1972 - Høyesterett HR-1974-00082-B, L.nr. 82B/1974
Parter:	Staten v/Møre og Romsdal fylkeslandbruksstyre (kst. regjeringsadvokat Jørgen Wilberg) mot 1. Sunnmøre Kreditbank, 2. Eline og Laura Hestnes (advokat Svein Tømmerdal - til prøve)
Forfatter:	Elstad, Bølviken, Roll-Matthiesen, Gundersen, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Tinglysingsloven (1935) §21, §2, §12, §212, Jordloven (1955) §10, §13, §1, §28, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §128, §154, §155, §156, Gjeldsbrevloven (1939) §14

Dommer Elstad: Saken gjelder en tvist om prioritet på tvangsauksjon mellom en auksjonsrekvirents panterett og statens rett til forkjøp etter jordlovens kap. IV.

Saksforholdet er følgende: Eline Hestnes kjøpte 12. juli 1963 eiendommen Lid gnr. 104 bnr. 3 i Vanylven på en skifteauksjon for 9.500 kroner. Hun fikk tinglyst skjøte på eiendommen 10. september s.å. Etter tilråding fra jordstyret besluttet Møre og Romsdal fylkeslandbruksstyre 11. november 1963 - før utløpet av tre-månedersfristen i jordlovens §13 første ledd - å nytte statens forkjøpsrett for å skaffe tilleggsjord til nabobruk. Eline Hestnes anket over vedtaket til Landbruksdepartementet som 11. januar 1964 opprettholdt fylkeslandbruksstyrets vedtak. Da Eline Hestnes fortsatt nektet å medvirke til overdragelsen, tok staten 14. august 1964 ut stevning til Søre Sunnmøre herredsrett med påstand om at hun skulle pålegges å utferdige skjøte for 9.500 kroner. Herredsretten gav staten medhold. Frostating lagmannsrett stadfestet dommen 18. oktober 1967, og Høyesteretts kjæremålsutvalg nektet 23. april 1963 å fremme hennes anke over lagmannsrettens dom. Domsresultatet om at Eline Hestnes hadde plikt til å overdra eiendommen til staten for 9.500 kroner, ble tinglyst på Lid 12. oktober 1968.

Før forkjøpsretten var gjort gjeldende utstedte Eline Hestnes 5. oktober 1963 en pantobligasjon til Borgund Sparebank med et pålydende på 20.000 kroner. Obligasjonen ble tinglyst 7. samme måned. Sparebanken satt med den et års tid og overdrog obligasjonen 19. desember 1964 til Sunnmøre Kreditbank A/S, Ålesund. Etter noen års forløp misligholdt Eline Hestnes obligasjonen overfor kreditbanken, og den 28. oktober 1970 begjærte banken tvangsauksjon. Auksjonen ble holdt av lensmannen i Vanylven 28. juni 1971.

Side:711

Det er uklarhet om hva det er passert under auksjonen. Staten hadde på forhånd gjort gjeldende at forkjøpsretten var best prioritert, og at byderne var forpliktet til å respektere den utenfor kjøpesummen, jfr. tvangslovens §128 første ledd. Kreditbanken hevdet som saksøker at bankens pantobligasjon hadde første prioritet, at statens forkjøpsrett kom etter banken, og at eiendommen ikke var ropt opp med noen forpliktelse for kjøperne til å avgi eiendommen til staten for 9.500 kroner. Namsretten opplyste senere at eiendommen var ropt opp med heftelsen som en sideordnet prioritet.

Jeg går ikke nærmere inn på disse uoverensstemmelser, for det er på det rene at da namsretten tok standpunkt til om noen av de avgitte bud skulle stadfestes, gikk retten ut fra at statens forkjøpsrett, som var tinglyst etter obligasjonen, hadde dårligere prioritet enn bankens rett, og at kjøperne hadde forutsatt at heftelsen falt bort ved auksjonen. Banken antok det nest høyeste bud. Det var avgitt av Laura Hestnes, Eline Hestnes' mor, og det lød på 32.000 kroner.

Ved Søre Sunnmøre namsretts kjennelse av 30. juli 1971 ble budet stadfestet. Slutningen var slik:

«Bodet på kr. 32.000, - kronertrettitotusen - som Laura Hestnes v/Ingvald Hestnes gav på eigedommen «Lid», gnr. 104, bnr. 3 i Vanylven på auksjonsmøtet 28. juni 1971 vert stadfest.

Auksjkonskostnadane vert kr. 2.327,44 - kronertotusentrehundreogtjuesju 44/100.»

Staten påanket namsrettens kjennelse til Frostating lagmannsrett. Det ble gjort gjeldende at namsretten hadde tatt feil når den hadde bygd sin avgjørelse på det forhold at pantobligasjonen var tinglyst 7. oktober 1963 og forkjøpsretten først 12. oktober 1968. Det ble for lagmannsretten hevdet at forkjøpsretten var en lovbestemt rett som hadde vern uten tinglysing etter tinglysingslovens §21 annet ledd,og at statens rett var bedre prioritert enn bankens. Men selv om det var en forsømmelse at staten ikke hadde foretatt tinglysing før det ble gjort i oktober 1968, kunne verken sparebanken eller kreditbanken anses for å være i aktsom god tro. Kreditbanken burde ha kjent til statens forkjøpsrett for 9.500 kroner, og også av den grunn måtte banken stå tilbake, jfr. tinglysingslovens §21 første ledd. Staten hadde således en bedre prioritet enn bankens pantobligasjon, og eiendommen kunne ikke selges uten forpliktelse for en kjøper til å overta heftelsen, jfr. tvangslovens §128 første ledd. Når da Laura Hestnes hadde avgitt sitt bud i den tro at forkjøpsretten var bortfalt, skulle namsretten ha nektet å stadfeste budet, fordi en stadfestelse ville være et inngrep i statens rett, jfr. tvangslovens §156 nr. 3. Staten la derfor for lagmannsretten ned påstand om at namsrettens kjennelse skulle oppheves.

Frostating lagmannsrett avsa dom i saken 23. september 1972. Domsslutningen lyder:

«Søre Sunnmøre namsretts kjennelse av 30. juli 1971 stadfestes.

Erstatning for saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Side:712

Dommen er avsagt under dissens. De to meddommere, lagdommer Diesen og sorenskriver Neiden, stemte med hver sin begrunnelse for at namsrettens kjennelse skulle opprettholdes. Rettens formann, lagdommer Midelfart, voterte med en særskilt begrunnelse for at kjennelse skulle oppheves. Jeg viser for øvrig til lagmannsrettens domsgrunner.

Staten har ved Møre og Romsdal fylkeslandbruksstyre anket til Høyesterett. I alt vesentlig fastholder staten sine anførsler for lagmannsretten, og den slutter seg til lagdommer Midelfarts begrunnelse for dissensen. Det blir gjort gjeldende at statens rett til forkjøp etter jordlovens §10 har et lovbestemt rettsvern uten tinglysing, jfr. tinglysingslovens §21 annet ledd. Staten hadde ingen plikt til å sørge for tinglysing av fylkeslandbruksstyrets vedtak av 11. november 1963 for å bevare rettsvern og prioritet. Da Eline Hestnes nektet å medvirke til overdragelse av eiendommen, ble staten tvunget til å gå til søksmål, og den tok som tidligere nevnt ut stevning 14. august 1964. Det må være tilstrekkelig for å bevare statens rettsstilling også overfor dem som utleder sin rett fra Eline Hestnes, at det i oktober 1968 ble sørget for å få tinglyst den dom som gikk ut på at hun var forpliktet til å overdra eiendommen til staten for 9.500 kroner. Subsidiært hevdes det at kreditbanken må stå tilbake, fordi det må antas at bankens vedkommende kjente eller burde kjenne til forkjøpsretten. Da Eline Hestnes utstedte pantobligasjonen til sparebanken i oktober 1963, måtte hun regne med at fylkeslandbruksstyret ville kreve å tre inn i kjøpet av Lid, og det synes påfallende at sparebanken ikke foretok en nærmere undersøkelse. Det er for øvrig kommet frem nytt bevisstoff som ikke bare viser at sparebanken kjente til forkjøpsretten, men at også opplysninger omkring forholdet er gått videre til kreditbanken. Når da forholdet er dette at staten - enten det bygges på det prinsipale eller subsidiære grunnlag - hadde sikret seg rett til å overta eiendommen på Eline Hestnes' hånd for 9.500 kroner, kunne en etterstående panthaver neppe fremme en tvangsauksjon som gjort i det foreliggende tilfelle, jfr. tvangslovens §156 nr. 1. Under enhver omstendighet kunne et auksjonsbud som krenket statens rett ikke stadfestes, og opphevelse må i så fall følge av tvangslovens §155 nr. 3.

Det er lagt ned slik påstand:

«Søre Sunnmøre herredsretts kjennelse av 30/7.71 hvormed det bud på kr. 32.000,- som Laura Hestnes v/lngvald Hestnes ga på eiendommen Lid, gnr. 104, bnr. 3 i Vanylven ble stadfestet, oppheves.

Ankemotpartene tilpliktes in solidum å betale sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotpart nr. 1, Sunnmøre Kreditbank A/S, er enig i lagmannsrettens resultat og har for Høyesterett vist til sine anførsler for lagmannsretten og til lagdommer Diesens begrunnelse. Banken har kort gjengitt fremholdt at den er enig i at statens forkjøpsrett må anses som en lovbestemt rett som nevnt

Side:713

i tinglysingslovens §21 annet ledd. Retten må anses vernet uten tinglysing inntil det tidspunkt fylkeslandbruksstyret besluttet å gjøre den gjeldende. Da har staten trådt inn i kjøperens rettigheter og plikter. Som andre kjøpere må da staten tinglyse rettsstiftelsen for å oppnå rettsvern overfor godtroende tredjemann, og får da prioritet fra tinglysingsdagen. I denne saken ble det ikke fra statens side pålagt noen rådighetsinnskrenkning etter jordlovens §28, og det ble ikke tinglyst noen opplysning om statens rett før fem år etter at fylkeslandbruksstyret hadde besluttet seg for å tre inn i Eline Hestnes' rettigheter og plikter overfor dødsboet. Under disse forhold kunne staten verken bevare rettsvern eller prioritet vis-a-vis kreditbanken. Når staten subsidiært har påstått at kreditbanken ved rettservervet i desember 1964 ikke har vist tilbørlig aktsomhet, bestrider banken dette. Det er mulig at Borgund Sparebank burde ha undersøkt forholdene omkring Eline Hestnes' kjøp av Lid, da den mottok pantobligasjonen i oktober 1963. Det kom imidlertid ingen opplysning fra sparebanken til kreditbanken om at det var noe påfallende ved Eline Hestnes' engasjement, og banken betraktet transaksjonen som en ordinær bankforretning. Kreditbanken hevder at den for sin del var i aktsom god tro, og at bankens godtroerverv kan støttes på gjeldsbrevlovens §14. Da banken således hadde en bedre prioritet enn staten, er det ikke gjort noen feil fra namsrettens side når Laura Hestnes' bud ble stadfestet uten påhefte av forkjøpsretten.

Banken har lagt ned slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at Sunnmøre Kreditbank A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotpart nr. 2, Eline Hestnes, har for Høyesterett fremholdt at hun er enig i bankens påstand, og at hun også i alt vesentlig kan slutte seg til bankens fremstilling for Høyesterett. Hun hevdet dog at sparebanken verken kjente eller burde kjenne til at forkjøpsretten ble gjort gjeldende, og at kreditbanken måtte være i aktsom god tro da obligasjonen ble overdratt til den. Eline Hestnes opplyste for Høyesterett at hun også representerte sin mor, ankemotpart nr. 3, Laura Hestnes. Hun krevde saksomkostninger tilkjent for moren og seg selv.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Ålesund byrett og ved Søre Sunnmøre herredsrett, hvor parten Eline Hestnes og seks vitner - hvorav fire er nye for Høyesterett - har gitt forklaring. Det er fremkommet flere opplysninger om Eline Hestnes' forbindelse med de to banker i 1963/64, men ellers foreligger saken i samme skikkelse for Høyesterett som den forelå for lagmannsretten.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten.

Før jeg går nærmere inn på saken, finner jeg grunn til å avklare et par spørsmål.

Jeg nevner først at partene er enige om at utfallet av anken avhenger av løsningen av prioritetsspørsmålet. Staten har for

Side:714

Høyesterett medgitt at var kreditbanken berettiget til å sette eiendommen til auksjon uten noen forpliktelse for kjøperen til å overta heftelsen utenfor kjøpesummen, er det ikke gjort noen feil når Laura Hestnes' bud ble stadfestet av namsretten. Omvendt har banken erklært seg enig i at namsrettens kjennelse må oppheves, dersom statens forkjøpsrett hadde prioritet foran bankens pantobligasjon som var grunnlaget for tvangsauksjonen.

Videre fremgår det som allerede nevnt av partenes fremstilling for Høyesterett, at de er enige i at utgangspunktet for bedømmelsen må være at en forkjøpsrett etter jordloven er en lovbestemt rett som anses vernet uten tinglysing etter tinglysingslovens §21 annet ledd. Dette er jeg enig i. Uenigheten melder seg når det spørres om hvor langt frem i tiden forkjøpsretten kan anses dekket av lovens bestemmelse. Kreditbanken mener som allerede nevnt at lovvernet opphørte da fylkeslandbruksstyrets vedtak om å tre inn i kjøpet var truffet. Etter dette tidspunkt måtte staten uten opphold sørge for tinglysing om den ville verge seg mot disposisjoner fra Eline Hestnes' side. Staten hevder at rettsvern og prioritet i den foreliggende sak er bevart uten tinglysing, og iallfall frem til tinglysingen av domsresultatet høsten 1968, da rettsvern ble etablert ved tinglysing.

I denne sammenheng er det naturlig å behandle spørsmålet om det fra det offentliges side etter gjeldende lov var adgang til å la fylkeslandbruksstyrets, eventuelt departementets, vedtak tinglyse. Det er ikke for Høyesterett dokumentert noen tinglysingspraksis fra myndighetenes side på dette punkt. Men jeg legger til grunn at det etter bestemmelsen i tinglysingslovens §12 var adgang til å tinglyse et vedtak om forkjøp etter jordloven, og finner dette bestyrket ved bestemmelsen i jordlovens §28 annet ledd.

Jeg går deretter over til tvistepunktet i saken. Partene er som nevnt enige om at en forkjøpsrett etter jordloven hører til de rettigheter som har rettsvern uten tinglysing etter tinglysingslovens §21 annet ledd. Spørsmålet er om dette vern varer for en mer ubestemt tid eller om rettighetshaveren på ett eller annet tidspunkt må gå til tinglysing for å bevare rettsvernet. Det er klart at ordlyden i §21 annet ledd ikke gir noen tidsbegrensning, men de lovbestemte panteretter og andre lovbestemte rettigheter som regelen omfatter, synes alle å være av den karakter at de skal avvikles i løpet av forholdsvis kort tid. Normalt vil også statens forkjøpsrett etter jordloven være kortvarig. Fylkeslandbruksstyret har en områdefrist på tre måneder etter jordlovens §13 første ledd. Treffes det ikke vedtak om å tre inn i kjøperens rett, er forkjøpsretten unyttet, og det oppstår ingen komplikasjoner. Går vedtaket ut på å overta eiendommen, vil det vanligvis heller ikke gå lang tid før hjemmelsforholdet er i orden. Løsningen i vår sak må etter min oppfatning avhenge av en avveining mellom to i og for seg berettigede hensyn - jordlovens formål på den ene side og grunnbøkenes troverdighet på den annen side. Det er mulig at man bør stille det krav at det

Side:715

offentlige skal sørge for tinglysing uten unødig opphold etter at forvaltningsvedtaket er truffet. Jeg finner imidlertid ikke grunn til å ta et bestemt standpunkt til spørsmålet i den foreliggende sak. Etter min mening måtte staten senest da den gikk til søksmål i august 1964, ha foretatt tinglysing eller på annen måte sikret seg mot hjemmelshaverens disposisjoner. Jeg er da kommet til det resultat at staten ikke kan påberope seg rettsvern og prioritet på grunnlag av tinglysingslovens §21 annet ledd.

Det står tilbake å ta standpunkt til statens subsidiære påstand om at kreditbanken kjente eller burde kjenne statens eldre rett da den overtok pantobligasjonen i desember 1964. Jeg nevner at det som anført av staten, er kommet frem opplysninger som tyder på at Borgund Sparebank har forstått at Eline Hestnes' aktivitet i forbindelse med utstedelsen av pantobligasjonen hadde en særlig bakgrunn. Men mot kreditbankens benektelse finner jeg ikke å kunne anse det bevist at den ved overtakelsen et års tid senere fikk noen advarsel fra sparebankens vedkommende. Jeg mener heller ikke at kreditbanken hadde noen spesiell foranledning til å granske Eline Hestnes' eiendomsforhold nøyere. Hun var kjent i banken, hadde hjemmel til eiendommen, og hun drev den for egen regning. Da jeg etter dette ikke finner å kunne legge til grunn at kreditbanken burde ha kjent til at staten hadde gjort sin forkjøpsrett gjeldende og intet var tinglyst om dette, mener jeg at bankens obligasjon får den prioritet grunnboken viser. Den hadde da adgang til å kreve eiendommen solgt ved auksjon uten noen forpliktelse for kjøperen til å overta heftelsen i tillegg til kjøpesummen, og anken har således ikke ført frem.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet. Etter det utfall anken har fått her, antar jeg at staten etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd bør betale ankemotpartene saksomkostninger for Høyesterett. Ankemotpartene har fremlagt omkostningsoppgaver i samsvar med §176 annet ledd. Kreditbanken har oppgitt utlegg for Høyesterett til kr. 1.457,-. Hertil kommer salær til prosessfullmektigen.

Eline Hestnes har oppgitt sine utlegg for Høyesterett til kr. 800,- og vil i tillegg til det ha krav på fraværsgodtgjørelse. Det er ikke oppgitt noen utgifter for Laura Hestnes i forbindelse med høyesterettssaken.

Jeg stemmer for denne

D O M :

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Staten v/Møre og Romsdal fylkeslandbruksstyre til Sunnmøre Kreditbank A/S 8.500 - åtte tusen fem hundre - kroner og til Eline Hestnes 1.700 - ett tusen sju hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:716

Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Roll-Matthiesen, Gundersen og Eckhoff: Likeså.

Av namsrettens orskurd (dommerfullmektig Leiv Myklebust):

Den 31. okt. 1970 mottok retten frå Sunnmøre Kreditbank A/S v/advokat Sverre Høyer, Ålesund, krav om tvangsauksjon over eigedomen «Lid» gnr. 104, bnr. 3 i Vanylven, tilhøyrande Eline Hestnes, Gåeside. - - -

Auksjonsgrunnlaget er pantobligasjon til Borgund Sparebank på kr. 20 000, dat. 5. okt 1963, tinglyst 7. okt. 1963 som er tiltransportert Sunnmøre Kreditbank A/S, Ålesund 19. des. 1964. - - -

Auksjonen vart halden 28. juni d. å. på lensmannskontoret i Vanylven. Høgaste bod vart gjeve av Eline Hestnes med kr. 32 100,- nest høgste bodet vart gjeve av Laura Hestnes v/Ingvald Hestnes på kr. 32 000,-. - - -

Den 21. juli d. å. skreiv namsretten til Laura Hestnes v/Ingvald Hestnes i rekommandert brev påla henne antan å betale inn auksjonsbeløpet kontant eller å stille sikkerhet for dette innan 29. juli d. å Pr. telefon har så advokat Sverre Høyer, Ålesund bekrefta at vilkåra er oppfyllte for Laura Hestnes sitt bod og bedd om at bodet vert stadfest.

I brev til namsretten 28. juli d. å. frå Regjeringsadvokatembetet blir det hevda at staten sin rett til å overta eigedomen etter dom av Søre Sunnmøre heradsrett 26. juli 1966, tinglyst på eigedomen 12. okt. 1968, er beskytta mot den haldne tvangsauksjon. Etter retten sitt syn kan ikkje ein dom som er tinglyst på eigedomen etter den pantobligasjon som her er grunnlaget for tvangsauksjonen, hindre at eigedomen vert sett til auksjon på del vilkår som det opphaveleg var for å sette eigedomen til tvangsauksjon etter denne pantobligasjonen. At domen er blitt opplyst ved tvangsauksjonen er etter retten si meining ikkje avgjerande for om den framleis skal kvile på eigedomen som eit hefte i det retten finn det utruleg at bydarane på tvangsauksjonen ville ha gjeve så høge bod om dei då var klar over at forkjøpsretten framleis ville kvile på eigedomen. Retten går difor utifrå at boda er gjevne under den føresetnad at statens forkjøpsrett ikkje skal hefte på eigedomen etter tvangsauksjonen.

Retten finn difor å kunne stadfeste bodet til Laura Hestnes v/Ingvald Hestnes på kr. 32 000,-, jfr. tvangslova §154. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne E. Midelfart og Harald Diesen og sorenskriver Hj. Neiden):

Agnar Hestnes, som døde 3. oktober 1960 etterlot seg eiendommen Lid, gnr. 104, bnr. 1 og 3 i Syvde - nå Vanylven - Han hadde ingen barn, og hans nærmeste arvinger var hans mormor Lina Lid og hans farbror Jakob Hestnes. Før boet var oppgjort døde Jakob Hestnes og hans hustru Laura ble sittende i uskiftet bo med sine barn, blant dem datteren Eline Hestnes.

Skifteretten overdro bnr. 1 til Lina Lid.

Over bnr. 3 holdt skifteretten den 12. juli 1963 offentlig auksjon. Her ble Elme Hestnes høystbydende med kr. 9.500,-. Naboen Alfred Koppernes bød kr. 9.300 og Lina Lid kr. 8.000,-.

Side:717

Eline Hestnes' bud ble stadfestet ved skifterettens kjennelse den 21. august og auksjonsskjøte til henne tinglyst den 10. september 1963. Samme dag sendte sorenskriveren foreskreven melding til Møre og Romsdal fylkeslandbruksstyre.

Imidlertid var fylkeslandbruksstyret allerede på forhånd gjort kjent med overdragelsen. Alfred Koppernes - som på auksjonen hadde budt kr. 9.300,- for eiendommen - skrev nemlig den 30. juli til Syvde jordstyre og ba dette utvirke at Staten brukte sin forkjøpsrett til fordel for ham. Herredsagronomen sendte brevet videre til Møre og Romsdal fylkeslandbruksstyre, som den 26. august 1963 svarte med å be jordstyret «ta saka opp til vanleg førehaving etter jordlova».

Den 18. september tilskrev herredsagronomen naboene og spurte om noen var interessert i å erverve eiendommen som tilleggsjord. Alfred Koppernes, som eier av gnr. 105, bnr. 4 meldte seg da som interessert, og det samme gjorde Lina Lid og en tredje nabo Peder Sandnes Lied, eier av gnr. 104, bnr. 6.

Jordstyret behandlet saken i møte den 7. oktober 1963. Eline Hestnes var her til stede og hadde adgang til å uttale seg.

På grunnlag av behandlingen avga jordstyret en innstilling som sluttet med følgende enstemmige tilråding:

Jordstyret vil tilrå at Staten nyttar sin forkjøpsrett etter jordlova kap. IV til garden Lied, gnr. 104, bnr. 3 i Syvde, eigar Eline Hestnes, Gåseide Vidare vil jordstyret tilrå at bnr. 3 vert nytta som tilleggsjord til bnr. 1 - eller til eit eller fleire av dei andre nabobruka.

Jordstyret meiner at prisen kr. 9.500,- ikkje er urimeleg høg.

Fylkeslandbruksstyret gjorde den 11. november 1963 følgende vedtak:

Fylkeslandbruksstyret finn med heimel i lov om tilskiping av jordbruk av 18. mars 1955 §10, jfr. §1 å ville nytte staten sin forkjøpsrett til eigedomen Lid, gnr. 104, bnr. 3 i Syvde, for å nytta den som tilleggsjord til nabobruk.

Forut for vedtaket hadde Eline Hestnes gjennom advokat Erik Sølberg gjort rede for sitt syn på forkjøpssaken, og etter at avgjørelsen var truffet, innanket han denne for Landbruksdepartementet. Dette stadfestet avgjørelsen i et brev til fylkeslandbruksstyret av 11. januar 1964. - - -

Lagdommer Diesen bemerker:

Den auksjonsforfølgning som saken gjelder har hatt et noe egenartet forløp.

Til å begynne med begjærte advokat Høyer på bankens vegne rent rutinemessig tvangsauksjon på grunn av at pantobligasjonen var misligholdt. Etter at auksjonen var berammet, ble han imidlertid oppmerksom på Statens forkjøpsrett, og tok kontakt med Regjeringsadvokaten for å finne en ordning av forholdet. De ble underhånden enige om at auksjonsforfølgningen skulle gå sin gang, og at banken skulle by kr. 16.000,- for eiendommen. For samme beløp skulle den så overdra denne direkte til Alfred Koppernes. Dermed ville den latente konflikt mellom Staten og banken være brakt ut av verden på vilkår som begge parter fant akseptable.

Tvangsauksjonen ble således fremmet ut fra den forutsetning at

Side:718

den skulle bringe en rent praktisk løsning på affæren, uten at det ble nødvendig å sette prioritetsspørsmålet på spissen.

Denne svakhet fikk imidlertid konsekvenser da det viste seg at det på auksjonen også møtte andre interesserte som overbød banken.

Under auksjonsmøtet ble det lest opp en panteattest, som omfattet 3 heftelser, nemlig den pantobligasjon som lå til grunn for begjæringen, herredsrettens dom med pålegg til Eline Hestnes om å utstede skjøte og en utleggsforretning på kr. 6.526 som gjaldt en ilagt dagmulkt for å ha forsømt å etterkomme pålegget. Ifølge lensmannens forklaring som vitne, var opplesningen begrunnet i tvangsfullbyrdelseslovens §128, 2, ledd, som gjelder heftelser med prioritet etter eller ved siden av saksøkerens krav.

De to sistnevnte heftelser ble imidlertid tilføyd under den trykte tekst i §4 i utkastet til auksjonsvilkår, som er beregnet på de heftelser som må overtas fordi de har bedre prioritet enn saksøkerens krav. Det skjedde forøvrig ikke i samtlige eksemplarer av auksjonsvilkårene, og det er omtvistet hvilke auksjonsvilkår er de egentlig gjeldende.

Dette forhold er egnet til å skape uklarhet om forutsetningene for de avgitte bud og dermed om rettsvirkningene av auksjonssalget, noe nærværende sak er et uttrykk for. Lovens hensikt er imidlertid at det nettopp gjennom auksjonsvilkårene skal skapes sikkerhet for at alle bud avgis ut fra helt entydige forutsetninger.

Kan dette ikke oppnås fordi det til eiendommen knytter seg omtvistede eller uklare rettsforhold som man ikke kan rydde av vegen, må dette løses ved at det gis alternative bud. Denne utveg har man imidlertid ikke valgt, og når det da knytter seg en tvil til det rette innhold av auksjonsvilkårene, er det meget som taler for at stadfestelse burde ha vært nektet i henhold til tvangsfullbyrdelseslovens §155 nr, 3.

Når namsretten likevel stadfestet Laura Hestnes' bud, henger det sammen med at samtlige bydere regnet med at forkjøpsretten ikke fortsatt skulle hvile på eiendommen, og at retten selv sa seg enig i denne oppfatning.

Da jeg i så henseende deler namsrettens syn, finner jeg at stadfestelsen må kunne opprettholdes.

Om prioritetsspørsmål skal jeg nærmere bemerke:

Det følger av tinglysningslovens §212. ledd at Statens forkjøpsrett som en lovbestemt rett er vernet uten tinglysning. Men dette kan bare gjelde i den første fase - etter at eiendommen er solgt, og det er utløst en adgang for Staten til etter eget valg å tre inn i avtalen på kjøpersiden -. (For enkelhets skyld ser jeg bort fra de andre overgangsformer som kan komme i betraktning.) Når Staten på bindende måte har truffet bestemmelse om å gjøre bruk av retten, overtar den kjøperens rettigheter og plikter og har derved ervervet en rent formuerettslig interesse i eiendommen. Man kan da ikke lenger tale om en forkjøpsrett i egentlig forstand, men det er selvsagt ikke avgjørende hvilken terminologi man her bruker. Hovedsaken er at når vedtaket er truffet, hviler Statens rett ikke lenger umiddelbart på lovens bestemmelse, men på den privatrettsilige kjøpekontrakt i kombinasjon med den forvaltningsakt hvorved retten er gjort gjeldende. At denne ordning er lovhjemlet, innebærer ikke at den er «lovbestemt».

Side:719

Etter fylkeslandbruksstyrets vedtak må derfor Staten søke rettsvern for sine interesser på samme måte som den kjøper i hvis rett den er inntrått, d.v.s. ved tinglysning. At det her kan oppstå tvilsspørsmål knyttet til selve gjennomføringsfasen er en sak for seg, som det ikke er nødvendig å komme inn på i nærværende sak.

Det er da også det som vanligvis skjer, idet Staten skaffer seg grunnbokhjemmel ved å tinglyse et skjøte fra den første erverver. I nærværende sak har den således fått Eline Hestnes dømt til å utstede skjøte og søkt dette fremtvunget gjennom en løpende mulkt.

Men i mellomtiden er det gått omkring 11 år fra fylkeslandbruksstyrets vedtak, og selv om dette tilfelle kanskje er ekstraordnært, er det sikkert ikke det eneste hvor det trekker ut i atskillig tid før Statens grunnbokshjemmel er ordnet på vanlig måte.

Den fare dette rommer for omsetningslivet og realkreditten synes ikke å stå i noe rimelig forhold til den smule bry det er å tinglyse en melding om forkjøpsvedtaket.

Etter det anførte finner jeg at både rent prinsippielle betraktninger og praktiske rimelighetshensyn taler for at den rett Staten gjennom forkjøpet erverver - i hvert fall etter en kort overgangstid - må stå tilbake for rettsstiftelser som tinglyses før dens egen rett.

Virkningen av denne oppfatning blir at pantobligasjonen går foran forkjøpsretten, og jeg kan ikke se at dette resultat endres som følge av noen manglende god tro hos bankene.

Omstendighetene omkring utstedelsen av pantobligasjonen til Borgund Sparebank og den senere transport til Sunnmøre Kreditbank A/S er bare ufullstendig belyst. Staten nøyer seg stort sett med å peke på en viss presumsjon for at særlig Sparebanken var så fortrolig med jordbrukets rettsforhold at den burde forstå at salget til Eline Hestnes ville utløse en forkjøpsrett etter lordloven.

Dette kan vel i og for seg være riktig, men det er ikke tilstrekkelig til å utelukke at banken har forfulgt helt legitime formål. Bl. a. kan det spørres om påhefte av pantobligasjonen nødvendigvis måtte utløse en interessekonflikt med Staten.

Den lånegrense som sparebankene praktiserer når det gjelder faste eiendommer levner vel vanligvis en rimelig margin til en påregnelig salgssum og dermed til det beløp som forkjøpsretten kan gjøres gjeldende for. At dette ikke slår til i nærværende sak, skyldes at forkjøpsretten gjøres gjeldende for et beløp som - også på salgstiden - må ha ligget klart under den virkelige verdi av eiendommen.

Videre kan det spørres i hvilken grad tilstedeværelsen av en «ond tro» beror på rettmessigheten av Eline Hestnes' egne disposisjoner.

Tilstedeværelsen av en forkjøpsrett for Staten utelukket ikke at hun ved kjøpet i 1963 ervervet en eiers rådighet over bnr. 3, uten særlige begrensninger i faktisk eller rettslig henseende. Fylkeslandbruksstyret hadde ikke fattet slikt vedtak som nevnt i jordlovens §28, 2. ledd, og hvorvidt Eline Hestnes da selv handlet urettmessig, kan i beste fall diskuteres.

De påpekte forhold synes å måtte komplisere spørsmålet om hva man i relasjon til utstedelsen av pantobligasjonen skal regne som «ond tro» for sparebanken. Når da ikke Staten, gjennom avhøring av dennes

Side:720

funksjonærer m.v. prøver å kaste lys over dens disposisjoner, anser jeg det utelukket å bygge på at sparebanken ikke har handlet i aktsom god tro. Dette må også bli avgjørende for Kreditbankens stilling.

Sorenskriver Neiden bemerker:

Det synes ikke grunn til å gi de formelle fell lensmannen har begått under oppropet noen betydning medmindre de påberopes som grunn til å nekte stadfestelse av noen som kan være blitt skadelidende ved dem. Hvis den hvis interesser kan tenkes berørt ved feilene, med fullt kjennskap til saken tvertom ønsker stadfestelse, synes man å burde være forsiktig med av hensyn til vedkommende allikevel å nekte sådan.

Ingen av de tre ankemotparter ønsker feilen tillagt betydning.

Laura Hestnes må formodes å ha fullt kjennskap til saken. Hun møtte riktignok ikke under auksjonsmøtet, men det er intet som tyder på at hennes fullmektig ikke har opptrått i overensstemmelse med sitt mandat. I et hvert fall kunne Laura Hestnes, om hun senere måtte være kommet på andre tanker, ha unntatt å stille sikkerhet, og derved kommet fra det. Men tvertom påstår hun fortsatt, og i lagmannsretten med sin datter Eline Hestnes som fullmektig, at hun fortsatt ønsker budet stadfestet. Dette ville jo være høyst ufornuftig dersom Staten har forkjøpsrett for kr. 9.500,-. Men hun tror åpenbart med sikkerhet å kunne gå ut fra at Staten ikke har noen rett, i et hvert fall ikke til å overta for kr. 9.500,-, og det kan da ikke være noen grunn til ikke å la henne ta den foreliggende risiko, når dette er hennes ønske. Vel er det så at hun formodentlig tenker seg budet stadfestet på de samme premisser som namsrettens, altså at Statens forkjøpsrett er dårligere prioritert enn bankens obligasjon. Men at muligheten for at denne forutsetning kan utgå, må ha vært klar for henne, uten at hun har tatt noe som helst forbehold. Hun har reservasjonsløst påstått budet stadfestet. Det kan ikke være noen grunn til ikke å la henne ta den foreliggende risiko, når dette er hennes uttrykkelige ønske.

Mangelfulle eller ufullstendige opplysninger kan stundom være til skade for auksjonsrekvirenten eller for pantets eier. Dette har neppe vært tilfelle her, og begge påstår stadfestelse.

Den eneste som ikke vil ha stadfestelse, er Staten. Vanligvis vil foranstående rettighetshavere ikke ha noen grunn til å bekymre seg om hvorledes det har vært forholdt ved auksjonsmøtet. Deres rett kan ikke reduseres. Etterstående rettighetshavere kan derimot bli skadelidende ved at der begås feil under auksjonsmøtet, ved at der avgis for lave bud. Men hvis Staten her står foran auksjonsgrunntaget i prioritet, berøres ikke forkjøpsretten i det hele tatt. Den består fremdeles, overtatt av Laura Hestnes sammen med eiendommen. At Staten må finne seg i skifte av debitor, er en eventuell ulempe som ikke kommer i betraktning. Var Statens forkjøpsrett dårligere prioritert, er den rett Staten har av en sådan beskaffenhet at det ikke hjelper den om der avgis høyere sluttbud. At der i så fall i det hele tatt avholdes auksjon som sletter Statens dårligere prioriterte forkjøpsrett, fratar selvsagt Staten en ventechanse, og det at eiendommen selges ved auksjon er for så vidt i strid med Statens interesser. Men der deler Statens heftelse skjebne med alle dårligere prioriterte heftelser som ikke overtas av kjøperen.

Side:721

Statens påstand om at stadfestelse skal nektes, bør etter dette ikke gis medhold. Det er ikke nødvendig i nærværende sak å ta stilling til prioritetsrekkefølgen mellom Statens forkjøpsrett og bankens obligasjon,

Lagdommer Midelfart er kommet til at namsretten skulle ha nektet stadfestelse.

Avgjørende for min oppfatning er bestemmelsen i tinglysningslovens §2 annet ledd som uttaler at tinglysning er uten betydning for lovbestemt panterett og «andre lovbestemte rettigheter» hvor ikke annet er særlig bestemt. Jeg ser det slik at Statens forkjøpsrett ifølge jordloven av 18.3. 1955 må inngå blandt de lovbestemte rettigheter som er beskyttet uten tinglysning. Det er ikke påvist at det foreligger noen lov eller bestemmelse som setter Statens lovbestemte forkjøpsrett i noen annen stilling.

I det her foreliggende tilfelle kan jeg heller ikke se at det innebærer noen som helst urimelighet overfor panthaveren at obligasjonen vil få prioritet etter en forkjøpsrett, som var blitt aktuell kort tid før obligasjonen ble utstedt.

Dette gjelder i første rekke den første panthaver, Borgund Sparebank, til hvem obligasjonen ble utstedt. Denne bank hadde et par måneder tidligere lånt Eline Hestnes de kr. 9.500,- som hun hadde betalt for eiendommen. Det er egnet til å forbause at en sparebank som Borgund Sparebank med sin betydelige lånemasse i landeiendommer, skulle være uvitende om Statens forkjøpsrett etter jordloven, og godta som sikkerhet en pantobligasjon stor kr. 20.000,- i eiendommen uten først å forvisse seg om at Staten ikke ville benytte sin forkjøpsrett.

Det er uklart hvem, Eline Hestnes eller Borgund Sparebank, som foranlediget at Kreditbanken overtok kr. 20.000,- av Eline Hestnes' gjeld i Borgund Sparebank mot transport av den i saken omhandlede obligasjon. På det tidspunkt da Kreditbahken fikk transport på obligasjonen - 19.12 1964 - hadde Staten måttet gå til søksmål mot Eline Hestnes for å få fastslått sin forkjøpsrett og hennes plikt til å utstede skjøte på eiendommen.

Da bankenes folk ikke har vært ført som vitner i saken, kjenner man ikke til om de har hatt kjennskap til at Staten ville gjøre sin forkjøpsrett gjeldende. Legger man til grunn at Kreditbankens folk var ubekjent med dette, er det dog også her grunn til å forbauses over at banken ikke anstillet undersøkelser over dette.

Jeg finner imidlertid ingen grunn til å gå nærmere inn på det av den ankende part reiste subsidiære spørsmål om Kreditbankens folk har vært i god tro, ettersom jeg anser Statens forkjøpsrett beskyttet uten tinglysning og saledes prioritert foran Kreditbankens obligasjon.

Dette burde ført til at namnsmannen i overensstemmelse med tvangsfullbyrdelseslovens §128 første ledd skulle meddelt de møtende at auksjonskjøperen måtte overta plikten til å respektere Statens forkjøpsrett utenfor kjøpesummen.

Det er helt på det rene at Statens forkjøpsrett i henhold til endelig dom har vært opplyst under auksjonsforretningen, men det er uklart om namsmannen uttrykkelig har nevnt at kjøperen måtte overta denne heftelse utenfor kjøpesummen. Jeg må anta at så ikke er skjedd, idet jeg anser det usannsynlig at noen av de møtende utenom banken, da

Side:722

ville gitt noe bud over hva Staten skulle utrede i henhold til den endelige dom. Namsmannens unnlatelse kan vel ha sin årsak i at rekvirentens prosessfullmektig hevdet at obligasjonen gikk foran forkjøpsretten.

I motsetning til namsretten er jeg kommet til at det er uten betydning at dommen i forkjøpsrettssaken er tinglyst etter obligasjonen, og namsretten burde etter min oppfatning ha nektet stadfestelse i medhold av tvangsfullbyrdelseslovens §155 tredje ledd under henvisning til at bestemmelsen i §128 første ledd ikke var iakttatt.

Etter hva det er opplyst er parten Laura Hestnes ca. 90 år gammel. Det kan være tvilsomt om hun under disse omstendigheter har vært klar over at hun har vært byder under auksjonen og at hun er part i saken. Den omstendighet at advokat Høyer har fått oversendt kjøpesummen fra hennes datter Eline Hestnes, sammenholdt med Eline Hestnes' forbeholdne svar på spørsmålet om hvordan disse pengene var skaffet tilveie, gir grunn til å anta at morens bud er Elines bud.

Flertallets standpunkt kan innebære at Eline Hestnes, og nu i sin mors navn, påny forårsaker prosess om Statens forkjøpsrett.

Eline Hestnes har under saken sterkt fremhevet at det vil være urimelig at Staten idag skal kunne utøve en forkjøpsrett til fordel for en nabo og med en utbetaling av kr. 9.500,-, når eiendommen idag, etter hennes oppfatning, må ha en verdi på minst kr. 100.000,-. Hun begrunner denne verdiansettelse med at eiendommens' eier kan vente å få utbetalt store ekspropriasjonserstatninger som følge av påtenkt veianlegg, og har videre hevdet at eiendommen har en betydelig strandstrekning, som etter hennes oppfatning gir store muligheter for tomtesalg.

Hvorvidt hennes antakelse er riktig foreligger det ingen opplysninger om, og en prisstigning som er skjedd i den lange tid som er medgått siden Staten i 1963 gjorde sin forkjøpsrett gjeldende er neppe relevant. Jeg går imidlertid ut fra at Fylkeslandbruksstyret vil oppta til fornyet overveielse om forkjøpsretten bør gjøres gjeldende til fordel for en nabo, hvis forholdene idag er slik at man ikke kan regne med at forkjøpsretten vil fremme jordbruksmessige formåL

I 1963 var i et hvert fall den jordbruksmessige verdi meget beskjeden. - - -

Side:723