Rt-1975-1041

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1975-10-25
Publisert:	Rt-1975-1041
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 101/1975
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokat Audvar Os) mot Knut Frigaar m.fl. og Nittedal kommune (høyesterettsadvokat Bjørn Eggen).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Blom, Elstad, Michelsen, Leivestad
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §82, Tvistemålsloven (1915) §176, §383, §384, LOV-1940-03-15-§18, §7

Dommer Roll-Matthiesen: I brev av 16. mai 1969 gav Industridepartementet Oslo kommune tillatelse til gjennom ekspropriasjon å pålegge servitutter for å sikre vannet Ørfiske mot forurensning - Ørfiske inngår i Oslo kommunes vannforsyning. Tillatelsen ble gitt i medhold av lov om vassdragene av 15. mars 1940 §18 og bemyndigelse gitt ved kongelig resolusjon av 28. juni 1946.

Oslo kommune begjærte den 14. mai 1970 ekspropriasjonsskjønn avholdt ved Strømmen herredsrett. Underskjønnet ble delt og avhjemlet henholdsvis 10. mai 1972 og 5. januar 1973. Det omfattet i alt 54 takstnummer.

Oslo kommune og 40 av de saksøkte begjærte overskjønn. Kommunens overskjønnsbegjæring ble imidlertid tilbakekalt for de takstnummer hvor overskjønn ikke ble forlangt av vedkommende saksøkte, slik at overskjønnet i alt omfatter 40 saksøkte (takstnummer).

Strømmen herredsrett med byrettsdommer Haakon Faanes som settedommer avsa overskjønn den 17. april 1974.

Oslo kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett for så vidt angår følgende 8 saksøkte: 1. Knut Frigaard (saksøkt nr. 28, takstnr. 37) 2. Odd V. S. Bugge m.fl. (saksøkt nr. 29, takstnr. 38) 3. Liv Torkildsen (saksøkt nr. 30, takstnr. 39) 4. Marianne og Sverre Rytter (saksøkt nr. 38, takstnr. 51) 5. Kr. Døhlie (saksøkt nr. 39, takstnr. 52) 6. Kåre Haug (saksøkt nr. 40, takstnr. 54) 7. Hofney Halvorsen (saksøkt nr. 32, takstnr. 42) 8. Nittedal kommune (saksøkt nr. 35, takstnr. 48)

Nr. 1, 5, 6, 7 og 8 eier rene skogeiendommer, nr. 2, 3 og 4 eier hytteeiendommer.

Saksforholdet fremgår av underskjønnets og overskjønnets premisser, hvori blant annet er inntatt skjønnsforutsetningene.

Side:1042

De er noe forskjellige for skogeiendommene og hytteeiendommene, men går ut På blant annet å forby ny bebyggelse eller utvidelse av eksisterende bebyggelse, bortsett fra det som er strengt nødvendig som skogshusvær. Det fremgår videre av premissene at det i Nittedal kommune foreligger vedtekter etter bygningslovens §82, vedtekter som etter endring av 28. april 1969, stadfestet av departementet 23. mai 1969, går ut på at hytter og lignende bare kan oppføres i tre nærmere angitte områder inntil generalplan eller reguleringsplan foreligger. Det er på det rene at ingen av ankemotpartenes eiendommer ligger innenfor disse tre områder. Det er for øvrig for Høyesterett opplyst at vedtektene etter §82 ble endret ved kommunestyrets vedtak av 6. november 1973, stadfestet av departementet 26. mars 1974. Etter endringen er det forbudt «å fradele tomt (herunder tilleggstomt) for eller å oppføre, bygge til eller utvide sportshytter, sommerhus, kolonihagehus og lignende bygninger som bare er beregnet på å bebos i kortere tidsrom, samt tilhørende uthus». De nye vedtekter inneholder de samme unntak som tidligere for tre hytteområder. Etter bygningslovens §7, jfr. kgl. res. av 20. desember 1968, kan fylkesmannen dispensere fra vedtektene «når særlige grunner foreligger».

Oslo kommunes anke retter seg mot at overskjønnsretten ved sine erstatningsfastsettelser har lagt til grunn at det i en viss - begrenset - utstrekning kan regnes med at det vil bli gitt dispensasjoner fra bestemmelsene i vedtektene. Herom har overskjønnsretten i sine generelle merknader blant annet uttalt følgende:

«I nærheten av de berørte områder for nedslagsfeltet er det laget en skiheis opp til Varingskollen som ligger i grensen for nedslagsfeltet. På selve Varingskollen er det bygget et restaurantbygg som så vidt skjønnes i øyeblikket ikke er i drift. Motorhuset for selve skiheisen er brent og i stedet er det bygget opp et skitrekk. Det er tenkt å ha et skisenter her og det skal være gitt støtte fra Oslo kommune og fylket til Nittedal kommune til drift av dette skisenter. Så vidt skjønnes skal det være en foreløpig drift i 10 år av dette senter og retten finner grunn til å tro at senteret vil vise seg levedyktig ut over dette tidsrom og at det da etterhvert vil bli et sådant press for enkelte hyttebebyggelser spesielt for foreninger i det umiddelbare området rundt Varingskollen, at man kan regne med at det engang i fremtiden vil bli dispensasjon til slike hyttebygg. Retten regner imidlertid med at det bare vil komme ganske få slike hyttebygg på tale, og vurderer da verdien av områdene ut fra en fremtidig anvendelse til enkelte hytter. Spørsmålet vil bli drøftet senere for hvert enkelt takstnummer hvor dette kan tenkes å bli aktuelt.»

Videre uttales følgende som berører hytteeiendommene:

«Spørsmålet om deleforbudet og forbudet mot ytterligere nybygging finner retten må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle idet man må skjønne over om eiendommen er så stor og slik arrondert og har slik topografi at det er rimelig å tro at den

Side:1043

kan eller vil bli delt og om verdien av eiendommen må antas å bli mindre ved at det ikke blir adgang til deling. På samme måte vil skjønnsretten måtte dømme over om det naturlige grunnlag for en utvidelse av den påstående bebyggelse.»

Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter, således om den før nevnte forandring av vedtektene i 1973-74 og om Nittedal kommunes syn på og standpunkt til mulige dispensasjoner fra vedtektene. Det er anført at de 8 ankemotparter ved overskjønnet ble tilkjent erstatninger varierende fra kr. 2.500 til kr. 12.000, tilsammen kr. 74.500. De samme parter ble ved underskjønnet i alt tilkjent kr. 19.600.

Oslo kommune har anført at overskjønnsretten riktig har pekt på at angjeldende eiendommer ligger innenfor det område hvor det er forbud mot hyttebygg m.v. som følge av vedtektene etter bygningslovens §82. Det er også riktig at det kan dispenseres fra forbudet. Men det er uriktig når retten mener at den ved erstatningsfastsettelsene «kan regne med at det engang i fremtiden vil bli dispensasjon til slike hyttebygg» fordi det «etterhvert vil bli et sådant press for enkelte hyttebebyggelser spesielt for foreninger i det umiddelbare området rundt Varingskollen». Dette synspunkt er i strid med gjeldende ekspropriasjonsrett, som går ut på at Ingen kan kreve erstatning for en fordel som er avhengig av offentlig tillatelse. Og det er etter kommunens mening også sikker rett at det ved erstatningsutmålinger skal tas hensyn til tidligere pålagte rådighetsinnskrenkninger, hva enten disse er av offentligrettslig eller av privat karakter.

Skjønnsretten må ha adgang til å vurdere den sannsynlige utvikling i ekspropriasjonsområdet, men dette kan ikke skje i form av prognoser over muligheten for konkrete dispensasjoner i fremtiden. Hvor utnyttelsen eller rådigheten krever særskilt tillatelse av offentlig myndighet, kan den ikke tas med ved erstatningsutmålingen. Et unntak fra dette alminnelige prinsipp kan bare innrømmes i de tilfeller hvor dispensasjon er så kurant at et avslag bare er tenkelig på et usaklig grunnlag. Dette har sin klare begrunnelse i at skjønnsretten ikke skal sette seg i forvaltningsorganenes sted og utøve den myndighet disse er tillagt etter lovgivningen.

Overskjønnsretten har ikke fulgt den riktige fremgangsmåte: å vurdere tapet med de restriksjoner som er lagt på eiendommene. I stedet har retten forutsatt dispensasjoner, som det tilkommer bygningsmyndighetene etter fritt skjønn å gi. På denne måte er ekspropriatene kommet i en bedre stilling enn andre grunneiere i området, idet disse må basere eiendomsverdien på det hvilende byggeforbud. Dette er uriktig rettsanvendelse som fører til at ekspropriatene i strid med norsk ekspropriasjonsrett får erstatning for den såkalte ventesjanse, som bare kan komme i betraktning hvor særlige forhold - således en kurant dispensasjon - foreligger. Dette er ikke tilfellet her, hvor det tvert imot av overskjønnsretten regnes med at eventuelle dispensasjoner ville «ligge atskillig inn i fremtiden» eller, som det også

Side:1044

uttales, «innen en tidsperiode anslagsvis fra 15 år inn i fremtiden fram til 30-40 år». Overskjønnets premisser må forstås slik at det foruten erstatning for verditap - redusert omsetningsverdi - er gitt en tilleggserstatning for tap av fremtidig verdistigning, og dette tap er basert På en ren gjetning. Et slikt standpunkt kan ikke forsvares.

Men under alle omstendigheter - anfører kommunen subsidiært - er premissene slik utformet at det ikke er mulig å se hva som er lagt til grunn, og dette hindrer prøvelsen av anken. De mangelfulle skjønnsgrunner må føre til opphevelse av overskjønnet etter tvistemålslovens §383 annet ledd, jfr. §384 annet ledd nr. 5.

Oslo kommune har nedlagt denne påstand:

«1. Strømmen herredsretts overskjønn av 17. april 1974 oppheves for så vidt angår saksøkte nr. 28, 29, 30, 32, 35, 38, 39 og 40.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Knut Frigaard m.fl. har pekt på at det ikke er anket over saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner, som i tilfelle skulle hindre prøvelsen av anken. Denne retter seg bare mot rettsanvendelsen: at skjønnsretten ikke hadde lovlig adgang til å regne med dispensasjoner etter vedtektene. Dette kan prøves av Høyesterett på det grunnlag som er til stede, og det foreligger derfor ikke under noen omstendighet saksbehandlingsfeil som kan føre til opphevelse av overskjønnet.

For øvrig er ankemotpartene enig i det som er anført av overskjønnsretten. Det er ikke i overensstemmelse med gjeldende ekspropriasjonsrett før loven av 26. januar 1973, at ingen kan kreve erstatning for tap av en fordel som er avhengig av offentlig tillatelse. Skjønnsretten måtte fritt kunne vurdere muligheten for dispensasjoner, slik som overskjønnsretten har gjort. Og den må kunne fastsette de aktuelle erstatninger for verdiforringelser ut fra denne vurdering uten at det hermed blir spørsmål om erstatning for tap av en ventesjanse og uten at det herved finner sted noen forskjellsbehandling i forhold til andre grunneiere, som ikke får erstatning fordi betingelsene for en mulig dispensasjon ikke antas å være til stede. Det foreligger derfor ikke noen uriktig rettsanvendelse. De skjønnsmessige vurderinger av ankemotpartenes byggemuligheter kan ikke prøves av Høyesterett.

Knut Frigaard m.fl. har nedlagt slik påstand:

«Overskjønnet stadfestes og ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger.»

Jeg finner at anken ikke kan føre frem.

Overskjønnsretten har i sine generelle bemerkninger tatt sitt utgangspunkt i at den skal avgi skjønn over hvilken erstatning de saksøkte tilkommer «for de ulemper som servituttleggingen medfører for deres eiendommer og den mulige verdiforringelse som forbudet mot utparsellering (deling) og ytterligere bebyggelse måtte medføre for disse».

Side:1045

Deretter behandler overskjønnsretten spørsmålet om det kan tenkes at det i området ville blitt tillatt vanlig, permanent bolig- eller industribebyggelse, nye hyttekonsentrasjoner, utvidelse av de nåværende hyttekonsentrasjoner, hvorav én ligger innenfor ekspropliasjonsfeltet, eller om eksisterende hytter ville blitt tillatt tatt i bruk som helårsbolig. Spørsmålet herom forkastes i alle relasjoner, og overskjønnsretten behandler så til slutt spørsmålet om mulig dispensasjon for enkelte hytter, nybygging på hytteeiendommer eller utvidelse av påstående bebyggelse. Det som overskjønnsretten anfører herom har jeg tidligere sitert, og jeg henviser til sitatene. I forbindelse med gjennomgåelsen av de enkelte takstnummer kommenterer så overskjønnsretten mulighetene for dispensasjoner på bakgrunn av det som er anført i de generelle bemerkninger.

Jeg forstår overskjønnsrettens anførsler derhen at det er de aktuelle verdiforringelser som er verdsatt og at det ikke er tale om tilleggserstatning for tap av en ventesjanse. Spørsmålet blir således om det er lovlig adgang til å ta i betraktning verdiforringelsene når utnyttelsen av eiendommen er avhengig av dispensasjon, som det tilligger forvaltningsmyndighetene å gi. Jeg kan ikke være enig med Oslo kommune i at det kan oppstilles en generell regel om at ingen ved ekspropriasjon kan kreve erstatning for tap av en fordel som er avhengig av offentlig tillatelse. Det er i denne forbindelse tilstrekkelig å vise til at utnyttelse av fallrettigheter krever offentlig tillatelse, mens det på tross herav har vært betalt erstatning for fallrettigheter.

Spørsmålet må etter min mening avgjøres konkret. I vår sak gjelder det forbudet i vedtekter etter bygningslovens §82, vedtekter som omfatter hele Nittedal kommune, bortsett fra tre begrensede områder På til sammen 1275 dekar. Forbudet rammer enhver fradeling av tomt og enhver oppførelse eller utvidelse av hytter. Vedtektene er midlertidige og gjelder inntil det foreligger generalplan med stadfestede vedtekter eller stadfestet reguleringsplan. Og det er på det rene at bygningsmyndighetene - i dette tilfelle fylkesmannen - kan dispensere fra vedtektene «når særlige grunner foreligger», jfr. bygningslovens §7.

Hensett til vedtektenes karakter hadde overskjønnsretten etter min mening rett og plikt til å vurdere spørsmålet om mulighetene for dispensasjoner og ta hensyn til resultatet av denne vurdering som et moment ved fastsettelsen av erstatningene for de aktuelle verdiforringelser som følge av de pålagte servitutter. Denne vurdering må skje konkret i forhold til de enkelte eiendommer, slik som overskjønnsretten har gjort. Jeg kan ikke se at det herved skjer en forskjellsbehandling de enkelte grunneiere imellom når denne vurdering fører til at noen får erstatning for tapt dispensasjonsmulighet, mens andre ikke får erstatning fordi vurderingen for disses vedkommende faller annerledes ut.

Jeg kommer således til at det ikke foreligger noen feil i rettsanvendelsen, og overskjønnsrettens premisser har vært

Side:1046

tilstrekkelig til å konstatere dette. Det er derfor ikke grunn til å komme nærmere inn på Oslo kommunes anførsler om at utilstrekkelige skjønnsgrunner skulle hindre prøvelsen av den foreliggende anke.

De skjønnsmessige vurderinger kan ikke overprøves av Høyesterett, men jeg tilføyer at overskjønnsrettens premisser synes noe knappe når det gjelder de faktiske momenter overskjønnsretten har bygd På som grunnlag for vurderingene. Det foreliggende skjønn er imidlertid av en begrenset størrelsesorden, og de fastsatte erstatninger gjelder forholdsvis beskjedne beløp. Ut fra dette finner jeg at premissene må være tilstrekkelige også i denne relasjon og at det derfor ikke er grunn til å komme ytterligere inn på Oslo kommunes anførsler om skjønnsgrunnene.

Etter det anførte blir mitt resultat at overskjønnet må stadfestes i den utstrekning det har vært påanket.

Jeg antar at Oslo kommune må pålegges å betale saksomkostninger for Høyesterett. Prosessfullmektigen for ankemotpartene har gitt oppgave som nevnt i tvistemålslovens §176. Utleggene er oppgitt til kr. 2.108, hvortil kommer honorar til prosessfullmektigen.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Oslo kommune til Knut Frigaard m.fl. ved høyesterettsadvokat Bjørn Eggen 17.000 - sytten tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Blom: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Elstad, Michelsen og Leivestad: Likeså.

Av overskjønnet (byrettsdommer Haakon Faanes med skjønnsmenn):

- - - VI. Rettens bemerkninger.

Det som skjønnsretten skal avgi skjønn over er hvilken erstatning de saksøkte tilkommer for de ulemper som servituttleggingen medfører for deres eiendommer og den mulige verdiforringelse som forbudet mot utparsellering (deling) og ytterligere bebyggelse måtte medføre for disse.

Når skjønnsretten skal vurdere mulig verdiforringelse, må man finne det utgangspunkt for hvilke verdier som her kan komme på tale. Skjønnsretten er kommet til at det ikke er grunnlag for å vurdere noe ut fra den betraktning at det kan bli tale om tapt byggegrunn for vanlig husbebyggelse eller industribebyggelse. Det foreligger etter de planer som er forevist retten intet som gir grunnlag for å anta at noen

Side:1047

av de berørte områder vil bli utlagt til tomter for fri bebyggelse. Spesielt skal man bemerke at retten ikke finner grunn til å anta at den såkalte Opplandsvei vil bli anlagt innen en overskuelig fremtid i noen sådan nærhet av det berørte område, som skal servituttlegges, at dette vil få noen som helst ringvirkning for verdiene innenfor det berørte området.

I Nittedal kommune er det ifølge den foran siterte vedtekt til bygningslovens §82 gitt anledning til hyttebebyggelse bare innenfor de der nevnte tre angitte områder, mens hyttebebyggelse for øvrig er forbudt. Riktignok kan det begjæres dispensasjon fra dette forbudet mot hyttebebyggelse. Dispensasjon kan så vidt retten har fått opplyst ikke gis av de kommunale myndigheter i Nittedal, men av vedkommende regjeringsdepartement. Retten finner intet grunnlag for å anta at de nåværende hyttekonsentrasjoner vil bli tillatt utvidet eller at nye slike hyttebyer vil bli tillatt innenfor nedslagsfeltet til Ørfiske eller i passende nærhet av dette.

Retten er derfor kommet til at det ikke er grunn til å anta at det innen en overskuelig fremtid vil bli anledning til permanent bebyggelse eller nye hyttekonsentrasjoner. Retten skal ytterligere tilføye at nedslagsfeltet ligger så langt fra de områder som ifølge de fremlagte karter er tenkt som beboelsesområder og utvidelsesmuligheter for slike at man ikke finner grunn til å tro at eiendommene kan utnyttes på annen måte enn den som skjer i dag bortsett fra enkelte særskilte hytter. Man finner det ikke naturlig å tro at noen av hyttene selv om disse i dag er så solide at de rent teknisk isolasjonsmessig tilfredsstiller kravene til helårsbolig vil bli tillatt tatt i bruk som slike. Retten finner det nemlig ikke naturlig å tro at slike tekniske anlegg, så som ordnede kloakkforhold, vannledninger, skikkelige veier for brøytemuligheter etc., som i dag kreves for fast beboelse, vil komme så høyt over selve dalføret i Nittedal og så langt unna de påtenkte beboelsesarealer. Dog skal her bemerkes at områder innenfor de regulerte hyttebyer, som vil bli forbudt nyttet til bebyggelse, må vurderes ut fra spørsmålet om verdiforringelse i forhold til den bruk de var anskaffet for.

I nærheten av de berørte områder for nedslagsfeltet er det laget en skiheis opp til Varingskollen - - -(se sitat i Høyesteretts dom).

For det særskilt angitte hyttekoloniområdet ved Ørfiske er det ifølge de siterte vedtekter til bygningslovens §82 innført et byggeforbudsbelte langs stranden ved Ørfiske vann i 100 meters bredde. Retten finner ikke grunnlag for å anta at dette byggeforbudsbeltet, som Nittedal kommune har påbudt, noensinne vil bli opphevet. Etter vedtektens ordlyd gjelder forbudet formelt bare for hyttebyen, men retten er ikke i tvil om at det på grunn av de stadig sterkere naturvern- og miljøverninteresser snarere vil komme på tale å utvide dette byggeforbudsbeltet, enn å innskrenke det eller å gi dispensasjoner fra dette. De restriksjoner som dette byggeforbudsbeltet påfører grunneierne kan da Oslo kommune ikke pålegges å erstatte om man gjennomfører en servituttlegning i samsvar med dette byggeforbudet.

Spørsmålet om deleforbudet og forbudet mot ytterligere nybygging finner retten må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle idet man må skjønne over om eiendommen er så stor og slik arrondert og har slik

Side:1048

topografi at det er rimelig å tro at den kan eller vil bli delt og om verdien av eiendommen må antas å bli mindre ved at det ikke blir adgang til deling. På samme måte vil skjønnsretten måtte dømme over om det naturlige grunnlag for en utvidelse av den påstående bebyggelse. - - -