Rt-1975-149

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1975-02-07
Publisert:	Rt-1975-149
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 22B/1975
Parter:	Kåre Skjelbostad m.fl. (advokat Lars E Frisvold - til prøve) mot Bøstølen og Svartrøsta grunneierlag v/formann Jon Bø (høyesterettsadvokat Odd Larhammer).
Forfatter:	Schweigaard Selmer, Leivestad, Bølviken, Elstad, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §176

Dommer Schweigaard Selmer: Saken gjelder tvist mellom Bøstølen og Svartrøsta grunneierlag og 7 hytteeiere om disse er forpliktet til å undertegne festekontrakt og betale festeavgift som vilkår for at hyttene skal bli stående.

Til Bøstølen og Svartrøsta setergrender i Innfjorden i Rauma kommune hører et større utmarksområde som ligger i sameie mellom i alt 27 bruk i Innfjorden. Skogen ble utskiftet i 1842, men beitet og grunnen ble fortsatt liggende i fellesskap.

I årene 1942 til 1959 ble det bygget i alt 7 mindre hytter i utmarken. Det var bygdefolk fra Innfjorden som satte opp hyttene etter muntlig å ha tatt kontakt med enkelte grunneiere.

I 1959 ble det begjært utskiftning av utmarken, men Romsdal jordskifterett tok ikke begjæringen til følge. Jordskifteretten fant at det ville være mer hensiktsmessig å la området bli liggende i sameie og å utnytte det til hyttebygging etter en felles plan.

Jordskifterettens avgjørelse førte til at Bøstølen og Svartrøsta grunneierlag ble stiftet i april 1970. 19 av de 27 grunneiere er medlemmer.

Grunneierlaget lot utarbeide en disposisjonsplan for området med sikte på å gi plass for omkring 80 hytter. Planen er ennå ikke endelig godkjent av fylkesadministrasjonen.

Med bistand av Norges Bondelag lot grunneierlaget videre utarbeide et formular for festekontrakt.

Ved brev av 3. februar 1971 sendte grunneierlaget to eksemplarer av formularet til hver av de 7 hytteeiere og bad om at festekontraktene måtte bli underskrevet. Samtidig anmodet laget om at festeavgiften for 1971 - kr. 150 - måtte bli innbetalt innen 30 dager.

Ingen av de 7 hytteeierne etterkom anmodningen. Etter forgjeves forliksmegling reiste grunneierlaget i oktober 1971 sak ved Romsdal herredsrett. Laget påstod seg kjent berettiget til å gjøre underskrift på festekontraktene og innbetaling av festeavgiftene til vilkår for at hyttene fortsatt kunne bli stående.

Side:150

Romsdal herredsrett avsa 13. september 1972 dom med slik domsslutning:

«De saksøkte Kåre Skjelbostad, Oskar Skjelbostad, Paul Gjerde, Edvin Gjerde, Bjarne Berild, Karsten Wiik og Karsten Hjelden frifinnes.

Saksomkostninger idømmes ikke.»

Dommen er avsagt under dissens, idet én domsmann stemte for å gi laget medhold i prinsippet, men mente at festeavgiften måtte settes lavere enn kr. 150,- pr. år.

Grunneierlaget anket dommen til Frostating lagmannsrett, som 29. juni 1973 avsa dom med slik domsslutning:

«Som vilkår for å la ankemotpartenes hytter bli stående, kjennes Bøstølen og Svartrøsta grunneierlag berettiget til å kreve at de underskriver det fremlagte formular for festekontrakt og betaler festeavgiften med 150 - ett hundreogfemti - kroner pr. år, å regne fra 1. januar 1972.

Erstatning for saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

De 7 hytteeiere, Kåre Skjelbostad, Oskar Skjelbostad, Paul Gjerde, Edvin Gjerde, Bjarne Berild, Karsten Wiik og Karsten Hjelden har påanket dommen til Høyesterett og har nedlagt slik påstand:

«1. Romsdal herredsretts dom av 13. september 1972 stadfestes.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for alle 3 retter.»

Bøstølen og Svartrøsta grunneierlag har tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. De ankende parter dømmes in solidum til å erstatte ankemotparten sakens omkostninger for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Romsdals herredsrett der 13 parter og partsrepresentanter foruten 4 vitner forklarte seg. 1 partsrepresentant og alle vitner er nye for Høyesterett.

Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens dommer.

Saken står i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten, dog med den endring at hytteeierne for Høyesterett ikke gjør gjeldende at en festeavgift på kr. 150 pr. år er urimelig høy.

De ankende parter - hytteeierne - har stort sett anført det samme som for lagmannsretten. Som allerede nevnt, har imidlertid hytteeierne for Høyesterett ikke opprettholdt sin subsidiære anførsel med innvendinger mot selve innholdet av den festekontrakt som grunneierlaget krever undertegnet, men de mener fortsatt at grunneierlaget ikke kan påtvinge dem noen festekontrakt. De viser her til de tillatelser de har fått fra en del grunneiere og til stilltiende godkjennelse fra de øvrige.

Når det gjelder innholdet av de tillatelser som ble gitt, mener

Side:151

hytteeierne at de som sambygdinger og dessuten til dels slektninger og bekjente av grunneierne fikk en personlig rett til å ha hyttene stående så lenge en slik hytte kan stå med vanlig vedlikehold.

Grunneierlaget har tatt til motmæle og har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten. Laget fremholder videre at lagmannsrettens avgjørelse er riktig, og slutter seg stort sett til dens begrunnelse.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Hyttene ligger - som nevnt - i et utmarksområde der grunnen lå og ligger i sameie mellom en rekke bruk. Tillatelse til hyttebyggingen ble gitt av en del grunneiere som i vedkommende område hadde rett til skogen.

Jeg er enig med lagmannsretten i at de hugstberettigede neppe alene hadde rett til å samtykke i hyttebyggingen. Det er imidlertid på det rene at forholdene på stedet er meget oversiktlige, og at samtlige grunneiere derfor må ha kjent til hyttene. Når de da unnlot å protestere, må det forstås slik at de stilltiende har godtatt hyttebyggingen.

Spørsmålet er imidlertid om grunneierne, representert ved grunneierlaget, nå kan sette vilkår for at hyttene fortsatt skal bli stående. Sett fra hytteeiernes side er det spørsmål om hvilken rett de har ervervet ved de tillatelser som ble gitt og den stilltiende godkjennelse som fant sted.

Det er på det rene at det aldri ble opprettet noe dokument i forbindelse med hyttebyggingen. Skylddeling eller annen grensegang ble ikke foretatt. Heller ikke ble det avtalt noe som helst om hytteiernes rettigheter og plikter; heller ikke om hvor lang tid de kunne la hyttene bli stående. Det eneste som i noen tilfelle ble nevnt, var at hytteierne ikke hadde lov til å ta skog eller brensel. Alt foregikk muntlig og på en meget vag og upresis måte. Noen grunneiere gav positivt svar på forespørselen om tillatelse til å bygge, et par sa at de ikke ville legge hindringer i veien, men de fleste synes å ha svart noe i retning av at «får du lov av de andre, får du også lov av meg». I den utstrekning tilsagn ble gitt, var det ytterst formløst og hadde preg av gave, ettersom ingen motytelse var forutsatt.

I likhet med lagmannsretten finner jeg at et slik tilsagn ikke gir noen vedvarende rett for hytteeierne til å ha hyttene stående uavhengig av de regulerende bestemmelser som grunneierne ellers måtte fastsette for området. Den etterfølgende stilltiende godtakelse av hyttene kan heller ikke gå lenger enn de opprinnelige tilsagn og kan ikke anses å omfatte mer enn at hyttene foreløpig fikk bli stående.

Grunneierlaget har her innpasset hyttene i sin hytteplan og har ikke krevet annet enn at hytteeierne skal innordne seg under de samme vilkår som ellers skal gjelde for hytteeiere i området. Dette mener jeg at grunneierlaget måtte ha rett til.

Noen innsigelse mot festekontraktenes innhold er ikke gjort gjeldende for Høyesterett.

Side:152

Jeg er således kommet til at lagmannsrettens dom må stadfestes, og finner at dette også bør gjelde spørsmålet om saksomkostningene.

Etter resultatet må imidlertid hytteeierne betale sakens omkostninger for Høyesterett. Omkostningsoppgave er fremlagt i samsvar med tvistemålslovens §176. Utgiftene for Høyesterett beløper seg til kr. 1.457. De samlede omkostninger for Høyesterett settes til kr. 8.500.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Kåre Skjelbostad, Oskar Skjelbostad, Paul Gjerde, Edvin Gjerde, Bjarne E. Berild, Marie Wiik og Karsten Hjelden en for alle og alle for en til Bøstølen og Svartrøsta grunneierlag 8.500 - åtte tusen fem hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Leivestad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bølviken, Elstad og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Erling Leigh med domsmenn):

Bøstølen og Svartrøsta er et stort utmarksområde i tidligere Voll, nå Rauma kommune. Det ble omkring 1790 kjøpt av 15 bønder i Innfjorden, og hver av disse ble eier av en ideell 15-part. Omkring 1840 ble skogen delt i teiger, ialt i 5 deler, slik at 3 av de opprinnelige bruk var sammen om hver av disse delene. Brukene er i tidens løp tildels delt opp slik at det ialt nå er 27 grunneiere i dette sameie. Beitet har vært felles for dem alle. I tiden fra 1942 og frem til 1959 bygget de 7 saksøkte hytter i området. Det er ikke utstedt noen skriftlige papirer i den forbindelse, men de henvendte seg før hyttene ble satt opp til de som eiet skogen i vedkommende område og fikk muntlig samtykke til å bygge hyttene. Hvilken form samtykkene ble gitt i har vært omtvistet og det vil retten senere komme tilbake til.

I begynnelsen av 1960-årene ble det forlangt utskiftning av området og det har under jordskiftesaken ikke vært tvist om at området til tross for skogutskiftningen i 1840-årene fortsatt lå i sameie forsåvidt angår grunnen. Jordskifteretten er imidlertid kommet til det resultat at det mest praktiske er at området fortsatt skal ligge i fellesskap og slik at det utnyttes som hytteområde.

Det er blant grunneierne i 1970 dannet et grunneierlag hvor 19 av de 27 eiere er med, og dette laget har utarbeidet disposisjonsplan for området. Denne planen har vært behandlet av de kommunale myndigheter og er visstnok nå til behandling hos fylkesreguleringsarkitekten og den er således ikke endelig i orden. I forbindelse med planene om å utnytte området til hytter har grunneierlaget latt utarbeide et utkast til festekontrakter vedrørende hytter i området, i det vesentlige på grunnlag av et normal-utkast utarbeidet av Norges Bondelag. Kontraktene

Side:153

bygger på at festeren for en hyttetomt avmerket med en pel i området og slik at området ikke kan inngjerdes, men at det skal sikres en avstand på minst 50 meter fra den påtenkte hytte som skal plasseres slik at pelen i terrenget faller innenfor hytta.

Festetiden er satt til 60 år, og festeavgiften til kr. 150,- pr. år. Grunneierlaget mener at de saksøkte er forpliktet til å betale festeavgift og til å underskrive utkastet til festekontrakt. - - -

Retten skal bemerke:

Under hovedforhandlingen har en del av partene gitt forklaring og det er foretatt åstedsbefaring.

Retten ser saken slik:

De omhandlede hytter er i årene 1942-1959 bygget etter at de saksøkte hadde innhentet muntlig samtykke fra de grunneiere som disponerte skogen i det området hvor vedkommende hytte ble bygget, og det har ikke fra noen kant vært reist noen innvendinger mot dette. Heller ikke saksøkerne hevder at hyttene var ulovlig oppført, men det gjøres gjeldende at det ikke dermed er gitt noe løfte om at hyttene skulle stå gratis i ubegrenset tid. Det pekes i denne forbindelse på at de saksøkte ikke har fått noen tillatelse fra alle grunneiere, og til at selv om det var nok med samtykke fra skogeierne har heller ikke disse fraskrevet seg retten til senere å kreve ordnede kontrakter og betaling av festeavgift.

Rettens flertall, formannen og domsmann Brøste finner at de saksøkte må bli å frifinne. Det er ikke tale om at de har ervervet noen eiendomsrett til grunnen, men de har fått en tillatelse til å la hyttene bli stående og hvis hyttene først er lovlig oppført med samtykke av rette vedkommende, kan en ikke innse at disse mange år senere kan kreve at hytteeierne underkaster seg de avgifter og kontraktsvilkår som grunneierne dekreterer. I og for seg finner flertallet det tilstrekkelig at samtykket opprinnelig var gitt av eierne i vedkommende skogteig idet en mener at de beiteberettigede medeiere ikke kunne motsette seg en slik disposisjon som ikke på merkbar måte gjorde noe innhugg i beiterettighetene. Og selv om man skulle mene at alle grunneieres samtykke allerede dengang burde ha vært innhentet, finner en at den langvarige passivitet disse har utvist overfor hytteeiernes disposisjoner viser at saken også fra grunneiernes side var i orden.

Etter dette resultat finner en det ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålet om hevd m.v. og heller ikke å drøfte innholdet av den foreslåtte festekontrakt.

Rettens mindretall domsmann Grøtta er enig i at hyttene opprinnelig er lovlig oppført. Han mener imidlertid at de saksøkte ikke kunne vente å ha anledning til i ubegrenset tid å ha hyttene stående og at de må finne seg i å inngå kontrakt med grunneierne om en rimelig festeavgift. Denne måtte imidlertid bli å fastsette til et beløp svarende til hva som ville ha vært naturlig på den tid hyttene - ble bygget og således bli betydelig lavere enn de kr. 150,- det nå er tale om. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Harald Diesen, sorenskriver Aage Thor Falkanger og byrettsdommer Knut Vadla): - - -

Lagmannsretten antar at de hugstberettigede neppe i denne egenskap har rett til selv å sette opp hytter og da heller ikke til å tillate

Side:154

andre å gjøre det. Adgangen til dette må antas å være en del av selve grunneiendomsretten, men de hugstberettigede er jo også vanlige grunneiere, og i det aktuelle område må deres adgang til som sådanne å tillate hyttebygging være like stor som for de øvrige.

Spørsmålet blir forsåvidt om de enkelte sameiere umiddelbart i kraft av sin medeiendomsrett kan sette opp en hytte eller la noen annen gjøre det. Dette finner retten det imidlertid ikke påkrevet å ta stilling til.

De enkelte hytteeiere spurte i sin tid flere av grunneierne om tillatelse, slik at det i alt er ca. 20 som er spurt og har gitt samtykke. Retten må anta at alle disse er bundet, også av de tillatelser de ikke selv har vært med å gi. Tilbake blir da ca. 7 grunneiere, men man antar at også disse nå må anses bundet av de øvriges disposisjoner. Under de meget oversiktlige forhold det her gjelder, måtte samtlige meget snart bli klar over det som foregikk, og når de unnlot å reagere, må det tolkes slik at de stilltiende har godkjent hyttebyggingen.

I likhet med herredsretten finner således lagmannsretten at grunneierlaget ikke kan påberope seg å være ubundet av de tilsagn som tidligere er gitt.

Spørsmålet er imidlertid hva disse tilsagn innebærer.

Det sedvanlige rettsgrunnlag for de som setter opp hytte i utmarken er enten ervervelsen av en selveiertomt, med det som da hører med, navnlig skylddeling og utstedelse av skjøte. Eller det kan være opprettelsen av en festekontrakt for et avgrenset tidsrom og med en nærmere definert rådighetsrett over et område som støter umiddelbart til hyttetomten.

I nærværende tilfelle er intet av dette skjedd. Ikke bare er alt foregått muntlig, men også de muntlige tilsagn er særdeles vage og upresise. Det er ikke nevnt noe om tomtenes størrelse, om medfølgende rådighetsretter, om mulig tidsbegrensning osv. Det hele innskrenker seg stort sett til at den som er spurt har uttalt noe slikt som at han for sin del ikke vil motsette seg at hytten blir bygget.

Lagmannsretten finner det klart at tilsagn av denne art ikke skaper noen rett i vanlig forstand. De kan bare anses å romme en godkjennelse av at hytten blir stående inntil videre, men slik at dette forhold til enhver tid må kunne bringes til opphør.

Forholdet har således likhet med de tålte bruksutøvelser over fast eiendom, som man ofte kan støte på og som er karakteristisk ved at grunneieren ikke motsetter seg en viss beføyelse, f. eks. til å ta adkomst over hans grunn, drive stangfiske i elver og vann osv.

Nå kan man i denne sammenheng ganske visst ikke se bort fra at hyttebyggingen har medført en viss økonomisk oppofrelse, og samtykket bør derfor tolkes slik at forholdet ikke kan bringes til opphør uten en viss avviklingstid.

Men under enhver omstendighet har grunneierne adgang til å skride inn mot en opprettholdelse av hyttene på en måte som er langt mer radikal enn den som ligger i kravet om opprettelse av en festekontrakt.

Retten kan på ingen måte finne at den utarbeidede normalkontrakt er av en slik restriktiv karakter at det betyr noe være eller ikke være for hyttebebyggelsen Vilkårene antas i det store og hele å svare til det

Side:155

som er vaniig ved bortfeste av hyttetomter, og som de fleste interesserte ikke ser det som betenkelig å gå inn på.

Det er heller ikke slik at kontraktene ensidig virker i grunneiernes favør. Rent umiddelbart kan det nok virke slik at man særlig fremhever hva hytteeieren ikke får rett til, men dette bør likevel ikke overskygge at kontrakten også gir ham positive fordeler.

Og når det særlig gjelder forholdet til de syv gamle hytteeiere, må man se hen til at disse heller ikke efter sitt eget standpunkt har noen rettigheter ut over det å ha hyttene stående. De er ikke på kontraktsmessig måte sikret noen fordeler når det gjelder disponeringen av det tilstøtende terreng, sikring av nødvendig adkomst e.l.

Opprettelsen av festekontraktene - som må sees i sammenheng med utarbeidelsen av en samlet disposisjonsplan - gir dem derimot sikkerhet for at de får beholde sine hytter i et område som gjennom en planlagt arealdisponering, ordnet renovasjon osv. kan skape mulighet for trivsel og rekreasjon på lang sikt.

De gamle hytteeiere kan ikke med rimelighet vente at de upresise tilsagn de i sin tid har fått skal gi dem adgang til et slikt regulert fellesskap uten visse byrder og forpliktelser. De bør tvert imot se det som et positivt trekk at grunneierlaget ved sin handlemåte gir dem et fortrinn til det regulerte hytteområde på de vilkår som ellers fastsettes.

Det som er anført foran, gjelder vilkårene i festekontrakten i sin alminnelighet, men man vil spesielt fremheve at det også gjelder festeavgiftens størrelse. Et årlig beløp på kr. 150 synes ikke urimelig sett i forhold til hva som ellers blir krevet, og man antar at de som ellers er interessert ikke vil betenke seg på å godta en slik avgift. Forøvrig vil avgiften måtte begrenses til det som til enhver tid måtte følge av gjeldende prisbestemmelser, og dette vil såvel nye som gamle hytteeiere kunne påberope seg.

Når det fra hytteeiernes side er nevnt et eksempel på at det for en annen hyttetomt er fastsatt en årlig avgift På kr. 5,-, må retten anta at det dreier seg om et rent symbolsk beløp, ikke ett som er fastsatt på forretningsmessig grunnlag.

Lagmannsretten finner efter dette å burde ta anken til følge, slik at det gis dom for at grunneierlaget får adgang til å sette som vilkår for at hyttene blir stående at deres eiere underskriver formularet for festekontrakt og betaler den fastsatte avgift på kr. 150 pr. år. Man antar imidlertid at avgiften først må kunne kreves fra 1. januar 1972.

Saken har frembudt en del tvil, og man vil også peke på at grunneierlagets krav burde ha vært presentert for hytteeierne med en nærmere redegjørelse. Slik kravet ble fremsatt, kan det i noen grad ha virket som et ultimatum, som det er forståelig at hytteeierne i første omgang reagerte mot.

Lagmannsretten finner efter dette ikke å burde tilkjenne erstatning for saksomkostninger ved noen av rettene. - - -

Side:156