Rt-1976-365

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1976-03-20
Publisert:	Rt-1976-365
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 46/1976
Parter:	Statsadvokat Karl Solberg, aktor mot 1. A. 2. B. (forsvarer advokat Erik Samuelsen - til prøve).
Forfatter:	Elstad, Roll-Matthiesen, Blom, Syvertsen, Justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Straffeprosessloven (1887) §331, Prisloven (1953) §18, §102, §385, §438, §440, §454, Lov om pris- og rasjoneringsføresegnen (1948) §14, §52, §59

Dommer Elstad: Oslo byrett avsa 12. januar 1976 dom med denne domsslutning:

«1. A, født xx.xx.1940, frifinnes.

2. B, født xx.xx.1940, frifinnes.

Han frifinnes også for kravet om tilbakebetaling etter prislovens §59 første ledd.

3. Saksomkostninger idømmes ikke.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen ble avsagt under dissens. En domsmann stemte for å straffelle tiltalte nr. 1, A, og hadde en annen begrunnelse enn flertallet for frifinnelsen av tiltalte nr. 2, B.

Saksforholdet og de frifunnes personlige forhold fremgår av domsgrunnene.

Statsadvokatene i Eidsivating har påanket dommen. Anken gjelder lovanvendelsen og subsidiært saksbehandlingen. Lovanvendelsesanken er begrunnet med at byretten har feilvurdert urimelighetskriteriet i prislovens §18. Ved salg av aksjeleiligheter i et pressområde som Oslo er de priser hussøkende er villige til å betale, blitt presset høyt opp. Det hevdes at byretten ensidig har lagt vekt på det prisleie som er dannet på grunnlag av tilbud og etterspørsel. Den har unnlatt å ta hensyn til at denne markedsprisen i seg selv må antas å være urimelig høy. Den subsidiære saksbehandlingsanke er basert på at byrettens flertall i hvert fall har gitt en utilstrekkelig begrunnelse for sitt standpunkt ved å godta markedsprisen som rimelig pris, «idet det motsatte ikke er bevist». Hvis byretten mente at det vurderingsmateriale partene hadde skaffet til veie ikke var tilstrekkelig til at den kunne gjøre seg opp en selvstendig mening om rimeligheten av prisen, skulle den sørget for å få opplysningsmangelen reparert, jfr. straffeprosesslovens §331 femte ledd.

Forsvareren for Høyesterett mener at byrettens flertall har anvendt prislovens §18 riktig. Saken gjaldt prisen ved salg av en aksjeleilighet av slik størrelse at salget etter kgl. res. av 12. februar 1971 ikke var takstpliktig. Spørsmålet om den pris

Side:366

som i slikt tilfelle ble krevd og avtalt, skal anses for urimelig, må vurderes på bakgrunn av den markedspris som hadde dannet seg for sammenlignbare leiligheter i samme strøk. Det ville vært uriktig om byretten slik aktoratets opplegg var, hadde basert sin vurdering på den maksimalpris som teoretisk ville blitt fastsatt om det hadde foreligget takstplikt. Den beregning fra prismyndighetene som ble fremlagt, var av flere grunner uegnet endog som utgangspunkt for vurderingen av hva som i tilfelle skulle anses for urimelig høy pris. Byretten har ikke oversett og unnlatt å drøfte den mulighet at også en markedspris kan være presset så høyt opp at den etter omstendighetene vil kunne anses for urimelig. Men byrettens flertall er kommet til at noen form for prismisbruk ikke forelå. - Forsvareren hevder videre at heller ikke den subsidiære anke over saksbehandlingen kan føre frem. For så vidt anken er begrunnet med at domsgrunnene er utilstrekkelige, oppfyller ikke ankeerklæringen de krav som er stilt i straffeprosesslovens §385. Det vises til avgjørelser i Rt-1950-680 og 1963 151. For øvrig er domsgrunnene etter forsvarerens oppfatning tilstrekkelige, jfr. avgjørelse i Rt-1936-467. Under henvisning til blant annet samme avgjørelse hevdes videre at det for byretten ikke var grunn til å utsette saken for å få flere opplysninger.

Jeg er kommet til at anken over saksbehandlingen må tas til følge.

Byretten, og det gjelder den samlede rett, fant det bevist at vanlig markedspris for leiligheter som den aktuelle lå på omtrent kr. 250.000. Den uttaler videre at «markedsprisen likevel ikke kan legges til grunn hvis den representerer en utglidning, slik at de fleste selgere tar urimelige priser, og at man i så fall ikke kan fritas for ansvar fordi man har fulgt flertallet». Etter min oppfatning gir dette uttrykk for en riktig lovforståelse. Det videre spørsmål er imidlertid hvilke kriterier som skal legges til grunn, og hvilke opplysninger som må til, for vurderingen av om en etablert markedspris representerer en utglidning og en overtredelse av prislovens §18. Høyesterett har ikke grunnlag for å ta standpunkt til spørsmålet i denne saken. Jeg mener likevel at når leiligheter opp til en viss størrelse er maksimalprisregulert, mens de øvrige er gjenstand for fri prisdannelse med den reservasjon som følger av prislovens §18, må maksimalprisen være et moment av betydning ved vurderingen av hvilket prisnivå som er akseptabelt i de tilfelle hvor takstplikt ikke foreligger.

Slik jeg ser det, er det vesentlige i denne saken følgende

Prismyndighetene kom ut fra sin vurdering av forholden: frem til at en pris som oversteg kr. 125.000, måtte anses for urimelig høy. Markedsprisen etter det byretten fant bevist, lå på ca. kr. 250.000. Denne forskjell er så stor at den trenger er forklaring. Som jeg har nevnt tidligere, konkluderer flertallet med å konstatere at «normalprisen» var kr. 250.000, og at «dette også var en rimelig pris, idet det motsatte ikke er bevist». Dette

Side:367

er etter mitt skjønn ikke tilstrekkelig til å fylle de krav som er stilt i straffeprosesslovens §331 femte ledd. Det gjaldt en sak som hadde stor prinsipiell betydning. For Høyesterett har så vel aktor som forsvarer gitt uttrykk for det. Når byretten etter det som fremgår av domsgrunnene, fant bevismaterialet spinkelt, skulle den av eget tiltak sørget for å få det supplert, eventuelt ved å oppnevne sakkyndige.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Byrettens dom med hovedforhandling oppheves.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er enig med førstvoterende.

Dommer Blom, kst. dommer Syvertsen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Helge Drabløs med domsmenn): - - -

Ved forelegg av 11/10-1974 utferdiget av Politimesteren i Oslo, er tiltalte nr. 1. A ilagt en bot til statskassen stor kr. 5000, eller hvis boten ikke betales til en straff av fengsel i 20 dager for overtredelse av

lov om kontroll og regulering av priser, utbytte og konkurranseforhold av 26. juni 1953 nr. 4, §52 første ledd, jfr §18, første og annet ledd, hvoretter det er forbudt å ta, kreve eller avtale priser som er urimelige. Heller ikke må det kreves, avtales eller opprettholdes forretningsvilkår som virker urimelige overfor den annen part eller som åpenbart er i strid med allmenne interesser.

En ervervsdrivende skal ansees å ha krevet en pris eller et forretningsvilkår som han har oppgitt i priskuranter, annonser eller andre henvendelser til kunder eller ved prismerking, prisoppslag eller utlegging av prislister på forretningsstedet,

ved i Oslo i mars 1973 i egenskap av eiendomsmegler og etter oppdrag av B om salg av B's aksjeleilighet i - gt. tilbød leilighet til salgs ved annonse i Aftenposten 28. mars 1973 således lydende:

«Aksjeleilighet Frogner, 150 kvm høy standard, 5 værelser og spisekjøkken, Parkett og peis. Leie 480,- inkl. fyr. Pris kr. 265000.-. Tlf. - - -kl. 0930 - 1530»,

mens rimelig pris ikke burde overstige kr. 125000,-.

Ved forelegg av 16/9-1975 utferdiget av Politimesteren i Oslo, er tiltalte nr. 2. B ilagt en bot til statskassen stor kr. 2000,-, eller hvis boten ikke betales til en straff av fengsel i 10 dager for overtredelse av

lov om kontroll og regulering av priser, utbytte og konkurranseforhold av 26. juni 1953, §18 første ledd, 1. pkt., jfr. §52, 1.ledd, bestemmelsen om at det er forbudt å ta, kreve eller avtale priser som er urimelige, eller å ha medvirket hertil,

ved mandag 14. mai 1973 i Oslo, som eier av aksjeleilighet, stor 150 kvm., bestående av 5 rom og spisekjøkken i - - -gt., Frogner i Oslo, å ha inngått avtale om salg av leiligheten til G for en pris, stor kr. 260000,- ved transportpåtegning på aksjebrev nr. 33/75 tilknyttet leiligheten, av hvilken salgssum han mottok kr. 50000,- i

Side:368

depositum 2. april samme år, og resten kr. 210000,- på forannevnte aksjetransporttidspunkt, hvilken salgspris var urimelig høy idet rimelig pris ikke burde overstige kr. 125000,-, eller å ha medvirket hertil. - - -

Ad tiltalte nr. 1. A:

Retten finner det bevist at tiltalte har forholdt seg slik som angitt i handlingsbeskrivelsen i tiltalebeslutningen (forelegget av 11/10-74) med unntak av det siste avsnitt om salgsprisen som inneholder en vurdering av rimelig og urimelig pris. Det er nå opp til retten å foreta denne vurdering for å kunne avgjøre om tiltalte helt ut har forholdt seg slik som angitt i handlingsbeskrivelsen.

Påtalemyndigheten synes utelukkende å ha bygget sin vurdering av hva som er rimelig/urimelig pris på prismyndighetenes beregninger, slik det særlig er kommet til uttrykk i Husleienemndas vedtak av 2/7-1973, jfr. framlagt dok. 3/13 side 4, med den foranstående «innstilling» og de etterfølgende påtegninger. Vedtaket er begrunnet slik: «Nemnda har lagt vekt på at en forrentning av det forlangte innskudd pluss gjeldende husleie bringer leilighetens reelle leie opp på et urimelig nivå».

Av påtegningene framgår det bl.a. at Prisdirektoratet har avvist en klage fra de tiltalte, idet Husleienemndas vedtak av 2/7-1973 ikke er et reguleringsvedtak som kan klagebehandles, jfr. dok. 3/11. Prisdirektoratet synes videre å ha gitt uttrykk for at Husleienemndas vedtak er uklart og ber nemnda om å klargjøre for klageren hva vedtaket innebærer, noe som ikke kan sees å være gjort. Videre viser påtegningene at sjefen for den avdeling som har gitt innstillingen om kr. 125000,- til Husleienemnda har gått inn for et tillegg på kr. 30500,- for forbedringer på leiligheten, men likevel bare er kommet til kr. 140-150000,-, og at Husleienemnda kan synes å ha sett bort fra et slikt tillegg, for øvrig etter å ha sløyfet den befaring som nemnda hadde gjort vedtak om å foreta. Endelig viser påtegningene at et medlem av Husleienemnda har dissentert, idet han mente at man overhodet ikke hadde grunnlag for å fremme noen konklusjon med det foreliggende materiale, og at nemnda for å kunne bedømme prisen på ikke-takstpliktige leiligheter (den gang leiligheter opp til 100 m2) måtte ha opplysninger om omsetningsverdien av eiendommen.

Den foran nevnte innstilling til Husleienemnda (dok. 3/13 side 1-4) som for øvrig synes gitt etter mønster av et PM gitt av priskontrollsjefen 8/8-73 (dok. 3/5), inneholder en rekke beregninger og beregningsmåter, hvorav den viktigste for konklusjonen synes å være at overdragelsesprisen etter takst som for takstpliktige leiligheter basert på den matematiske verdi av aksjenes pålydende ville utgjøre kr. 108000,-, jfr. 1 nederst og side 3 nederst. De fleste andre av beregningsmåtene fører til lavere beløp. Hvis man regner med at lønnsnivået stort sett er 10-doblet siden 1938 og med samme stigning for leierettspapirer, kommer en likevel fram til en pris på kr. 140000,- Og en sammenlikning med en kalkulert blokkbebyggelse fra OBOS på Karihaugen i 1973 konkluderer med en pris på kr. 152200,-.

Retten har vanskelig for å forstå at Husleienemnda og påtalemyndigheten synes å ha lagt avgjørende vekt på takster på takstpliktige

Side:369

leiligheter ved sin vurdering av hva som er urimelig pris for en ikke-takseringspliktig leilighet som denne. De andre beregningsgrunnlagene virker noe tilfeldig i nærværende sak, særlig sammenligningen med en Husbank-finansiert Obosleilighet i blokkbebyggelse på en helt annen kant av byen og med en leie på kr. 665,- pr. mnd., mens Ieien for leiligheten i - - -gt. var kr. 375,- pr. mnd. (kr. 480,- inkl. oppvarming).

Det er ikke gitt noen annen begrunnelse for Husleienemndas uttalelse om urimelig pris enn den som er referert foran. Retten har festet seg ved at denne er basert på en forrentningsbetraktning, men uten hensyn til at betaling av renter av gjeld er fradragsberettiget ved skattelikningen, og at dette gir meget store økonomiske utslag. Dette er en realitet som det etter rettens oppfatning vanskelig kan sees bort fra ved bedømmelsen av om det er beregnet urimelig pris.

Påtalemyndigheten har ikke ført andre beviser for at den forlangte og mottatte pris for leiligheten i - - -gt. er urimelig enn de som er nevnt i det foranstående. Den har således heller ikke begjært oppnevnt sakkyndige til å uttale seg om hva som er vanlig og/ eller rimelig markedspris for slike leiligheter, og retten har da heller ikke funnet tilstrekkelig grunn til det i nærværende sak.

Imidlertid har tiltalte nr. 2 under hovedforhandlingen lagt fram en oversikt med en liste over 26 leiligheter av liknende størrelsesorden avertert under rubrikken «Eiendom til salgs» i Aftenposten i 1. kvartal 1973. Den omfatter kun leiligheter som - i likhet med leiligheten i - - -gt. er avertert under fullt navn og ikke de som ble avertert under «Bill. mrk.» Den viser at aksjeleiligheter av samme type og størrelsesorden i tilsvarende strøk ble avertert til priser som svarer til den pris hans leilighet ble avertert til og solgt for. Det er ikke framkommet noen innvending mot riktigheten av denne oppstillingen.

Videre har de tiltalte ført tømmermester Jon Hansen i firma Henry Hansen & Søn som sakkyndig vitne under hovedforhandlingen. Han har i årevis holdt takster - også av aksjegårder og aksjeleiligheter - særlig for banker og forsikringsselskaper. Han har etter synfaring av leiligheten forklart at den var av alminnelig god standard og i bra stand og at markedsprisen for leiligheten i 1973 må antas å ha ligget på omtrent kr. 250000,-.

Hverken aktor eller forsvarer har kunnet vise til dommer hvor tilsvarende saker har vært prøvet for domstolene og retten har heller ikke funnet noen domsavgjørelse i tilsvarende saker.

Retten er enig med forsvareren, og for så vidt også med det dissenterende medlem i Husleienemnda, i at markedsprisen (omsetningsverdien) som utgangspunkt må legges til grunn for bedømmelsen av hva som var rimelig pris for leiligheten. En viser her til Eckhoff og Gjelsvik: Prisloven side 106. Retten har videre ingen grunn til å tvile på at vanlig markedspris for leiligheten lå på omtrent kr. 250000,- da den ble avertert og solgt. Retten er klar over at markedsprisen likevel ikke kan legges til grunn hvis den representerer en utglidning, slik at de fleste selgere tar urimelige priser, og at man i såfall ikke

Side:370

kan fritas for ansvar fordi man har fulgt flertallet, jfr. Eckhoff og Gjelsvik side 107.

Etter en samlet vurdering av bevisene er rettens flertall, formannen og domsmannen Nannestad, av den oppfatning at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at den pris som tiltalte forlangte i annonsen (kr. 265000,-) var urimelig. Flertallet legger da til grunn at normalprisen på markedet i 1973 var kr. 250000,- og at dette også var en rimelig pris, idet det motsatte ikke er bevist. Etter flertallets skjønn var da en annonsert pris på kr. 265000,- ikke klart urimelig i prislovens strafferettslige forstand, selv om den altså var for høy idet den lå kr. 15000,- over vanlig markedspris, jfr. Eckhoff og Gjelsvik side 106, jfr. også Rt-1937-321 og side 647.

På dette grunnlaget vil flertallet stemme for at tiltalte frifinnes. Det blir da ikke nødvendig for flertallet å ta standpunkt til om tiltalte handlet forsettlig eller uaktsomt.

Mindretallet, domsmannen Bratt, er derimot av den oppfatning at et prisforlangende på kr. 265000,- er en ganske klar og ikke ubetydelig overskridelse av markedsprisen og at priskravet derfor er urimelig alt av den grunn. Han er videre av den oppfatning at Prismyndighetenes beregninger av høyeste lovlige pris på leiligheten (kr. 125000) tross alt er tilstrekkelig som bevis for at markedsprisen i 1973 var kommet opp på et urimelig nivå. Også mindretallet viser her til Eckhoff og Gjelsvik side 107 under nr. 9 og særlig til siste avsnitt hvor det heter at det synes naturlig «å legge en viss vekt på hvilke prinsipper myndighetene ellers følger i sin prisfastsettelse, når det skal avgjøres hva som er rimelig pris. Blom side 76-77 er her av en annen oppfatning.»

Etter en samlet vurdering av bevisene mener mindretallet således å være helt på den trygge side ved å legge til grunn at enhver pris som oversteg kr. 225000 var urimelig og at overprisen i tiltaltes priskrav derved utgjorde kr. 40000,- som er en meget betydelig overskridelse. Videre finner mindretallet det bevist, utenfor rimelig tvil, at tiltalte, som hadde drevet som eiendomsmegler i mange år og var vel kjent med prisene på takstpliktige og ikke takstpliktige leiligheter, handlet forsettlig, idet han var fullt klar over alle forhold som betinger straffbarheten, også at prisen var urimelig.

Mindretallet finner således at tiltaltes forhold rammes av prislovens §52 første ledd, jfr. §18, første og annet ledd og at tiltalte må dømmes etter tiltalen, dog med overprisen redusert til kr. 40000,-. Mindretallet finner at straffen bør settes til en bot til statskassen på kr. 2000,-, subs. til fengsel i 7 dager og at tiltalte dessuten må dømmes til å betale saksomkostninger til det offentlige med kr. 400,-.

Det vil bli avsagt frifinnelsesdom i samsvar med flertallets syn på saken. Det er ikke påstått tilbakebetaling eller inndragning, og etter de opplysningene som foreligger er hele kjøpesummen med fradrag av lovlig provisjon, utbetalt til tiltalte nr. 2.

Ad tiltalte nr 2. B:

Retten finner det bevist at tiltalte har forholdt seg slik som angitt i handlingsbeskrivelsen i tiltalebeslutningen (forelegget av 16/9-1975) med unntak av at en heller ikke for hans vedkommende finner det

Side:371

bevist at høyeste lovlige pris var kr. 125000,-, jfr. det som er sagt om dette for A's vedkommende.

Rettens flertall er, slik det er gjort rede for foran, av den oppfatning at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at kr. 265000,- var en urimelig pris. Det samme gjelder selvsagt for den pris som B mottok, nemlig kr. 260000,-. Dessuten er flertallet av den oppfatning at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at tiltalte handlet forsettlig.

Mindretallet er derimot, slik det er gjort rede for foran, av den oppfatning at enhver pris over kr. 225000,- var urimelig og at tiltalte således har mottatt en overpris på kr. 35000,-. Men mindretallet er enig med flertallet i at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at B var klar over at prisen var urimelig. Mindretallet er således enig med flertallet i at det da er unødvendig å ta standpunkt til om tiltalte handlet uaktsomt, idet straffekravet i så fall forlengst er foreldet.

Etter dette vil tiltalte nr. 2. B, enstemmig bli frifunnet.

Påtalemyndigheten har videre lagt ned påstand om at tiltalte nr. 2. B, må dømmes til tilbakebetaling av overpris til fornærmede C, og kravet er også tatt med i forelegget mot B.

I og med at rettens flertall er av den oppfatning at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at B har mottatt noen straffbart urimelig overpris, kan kravet ikke tas til følge, jfr. Eckhoff og Gjelsvik side 359, under nr. 5. Mindretallet er derimot kommet til at tiltalte kun kan frifinnes fordi det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at han har handlet forsettlig og at straffekravet er foreldet hvis tiltalte har handlet uaktsomt. I slike tilfelle er tilbakebetalingskravet likevel i behold når det, som i dette tilfellet, ikke er foreldet og bestemmelsene for tilbakebetaling for øvrig er til stede. Mindretallet er imidlertid enig med flertallet i at den fornærmede kjøper i dette tilfelle må ansees for i vesentlig grad å være medansvarlig for prisovertredelsen, jfr. prislovens §59 første ledd, i.f. Mindretallet legger da særlig vekt på at fornærmede var svært ivrig etter å kjøpe leiligheten - som passet ham svært godt - til tross for at han syntes at prisen var drøy. Det legges videre vekt på at kjøperen ikke hadde noen vanskelighet med å betale kontant, idet han selv nylig hadde solgt sin tidligere leilighet til en langt høyere pris enn kr. 260000,-. Mindretallet er også enig med flertallet i at det neppe kan sies at fornærmede har sluttet seg til forfølgningen etter strpl. §438 flg., jfr. oppehaldingslovens §14, 1. ledd. Det vises særlig til at fornærmede aldri klaget til prismyndighetene eller anmeldte forholdet til politiet, og heller ikke framsatte kravet under det første politiavhøret våren 1975, men først i september 1975 og under hovedforhandlingen og uten å gjøre nærmere rede for kravet, jfr. strpl. §440, første og annet ledd.

Etter dette vil tiltalte enstemmig bli frifunnet for tilbakebetalingskravet.

Under hovedforhandlingen har aktor subsidiært lagt ned påstand om at tiltalte nr. 2. B, må dømmes til inndragning av overpris om ikke tilbakebetalingskravet blir tatt til følge. Tiltalte har ved sin forsvarer gjort gjeldende at det er for sent å komme med en slik påstand mot slutten av hovedforhandlingen, bl.a. fordi tiltalte dermed ikke har fått anledning til å forberede sitt forsvar på dette punkt.

Side:372

Retten er enig med forsvareren i dette og vil derfor ikke ta standpunkt til kravet om inndragning i nærværende sak. Rettens flertall vil her for øvrig for sitt vedkommende nevne at priser som ligger i området mellom det normale og rimelige og det straffbart urimelige, neppe gir grunnlag for inndragning, jfr. Eckhoff og Gjelsvik side 339 under nr. 14.

Etter domsresultatet vil de tiltalte ikke bli dømt til å betale saksomkostninger til det offentlige. Tiltalte nr. 1 har ikke påstått saksomkostninger og heller ikke legitimert at han har hatt omkostninger med saken. Tiltalte nr. 2. har derimot lagt ned påstand om saksomkostninger etter strpl. §454, dersom hans begjæring om oppnevning av forsvarer etter strpl. §102 ikke blir innvilget. Retten har tatt begjæringen tilfølge, jfr. særskilt beslutning med salærfastsetting av rettens formann. - - -