Rt-1976-57

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1976-01-27
Publisert:	Rt-1976-57
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 20/1976
Parter:	Fredrik Stensbøl, 2. Henrik C. Kvale (advokat Erik Samuelsen - til prøve) mot Kongsvinger kommune (høyesterettsadvokat Ingolf Vislie). Varslet etter plenumsloven av 25. juni 1926: Justisdepartementet (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Jørgen Wilberg).
Forfatter:	Schweigaard Selmer, Bendiksby, Heiberg, Leivestad, Roll-Matthiesen, Endresen, Stabel, Gundersen, Mellbye, Blom, Bølviken, Tønseth, Lorentzen, Michelsen, Elstad, Christiansen, Justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §383, §384, Skjønnsprosessloven (1917) §38, Plenumsloven (1926), LOV-1973-01-26-3, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, §2, Plenumsloven (1926) §3, §4, §5, Bygningsloven (1965) §36, §11, §4

Dommer Schweigaard Selmer: Til gjennomføring av reguleringsplan Brandval øst, stadfestet 19. september 1973, gav Kommunaldepartementet 12. desember 1973, i medhold av bygningslovens §36 nr. 1, samtykke til at Kongsvinger kommune til boligformål eksproprierte 9650 m2 av gnr. 106 bnr. 1, eier Fredrik Stensbøl, og 39940 m2 av gnr 106 bnr. 10, eier Henrik C. Kvale.

Kongsvinger kommune begjærte 8. januar 1974 ekspropriasjonsskjønn.

Ved skjønn avhjemlet 29. april 1974 av Vinger og Odal herredsrett ble erstatningen til grunneierne med hjemmel i ekspropriasjonserstatningslovens §4 jfr. §5 satt til kr. 5 pr. m2.

Etter anke fra Kongsvinger kommune over skjønnsrettens

Side:58

rettsanvendelse avsa Eidsivating lagmannsrett 7. januar 1975 dom med slik domsslutning:

«1. Skjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Fredrik Stensbøl og Henrik C. Kvale har anket til Høyesterett og har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Eidsivating lagmannsretts dom av 7. januar 1975 oppheves.

2. Subsidiært:

a) Vinger og Odal herredsretts skjønn av 29. april 1974 stadfestes.

b) Ytterligere subsidiært:

Eidsivating lagmannsretts dom av 7. januar 1975 oppheves og hjemvises til fortsatt behandling ved lagtnannsretten.

3. Fredrik Stensbøl og Henrik G. Kvale tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett. Kongsvinger kommune dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til det offentlige.»

De ankende parter har hatt bevilling til fri sakførsel for Høyesterett.

Konsvinger kommune har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«I. Eidsivating lagmannsretts dom av 7.januar 1975 stadfestes.

II Kongsvinger kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.

III. For tilfelle av at de ankende parters påstand om opphevelse av lagmannsrettens dom tas til følge, begjæres hjemvisning til ny behandling og pådømmelse.»

I medhold av lov av 25. juni 1926 om forandring i lovgivningen om Høyesterett §4 tredje ledd, jfr. §3, har justitiarius bestemt at saken skal behandles av den samlede Høyesterett. Etter samme lovs §5 tredje ledd er Justisdepartementet varslet om saken og har latt seg representere ved regjeringsadvokaten.

Sakens nærmere omstendigheter og partenes tidligere anførsler fremgår av skjønnet og lagmannsrettens dom.

Det er fremlagt en del nye dokumenter for Høyesterett. De ankende parter og ordføreren i Kongsvinger kommune har forklart seg for Vinger og Odal herredsrett ved bevisopptak av 4. juni 1975.

Fredrik Stensbøl og Henrik G. Kvale har anket over lagmannsrettens saksbehandling og rettsanvendelse.

Anken over saksbehandlingen er begrunnet med at lagmannsretten i sin avgjørelse har trukket inn opplysninger som ikke fremgår av skjønnsgrunnene og dertil på ett punkt har gitt uttrykk for sin egen bedømmelse av faktum. De ankende parter hevder at lagmannsretten ved dette har handlet i strid med sin kompetanse etter skjønnslovens §38, og at dommen derfor må oppheves.

Side:59

Jeg finner ikke grunn til å ta anken over saksbehandlingen til følge.

Etter endringene av 26. januar 1973 i skjønnsprosessloven har lagmannsrett og Høyesterett samme kompetanse i skjønnssaker. Dette innebærer at selv om lagmannsretten skulle ha gått utenfor sin kompetanse etter skjønnslovens §38, så har Høyesterett det riktige grunnlag - skjønnsgrunnene - for sin prøvelse av rettsanvendelsen. Spørsmålet om en slik mulig saksbehandlingsfeil fra lagmannsrettens side blir derfor av underordnet interesse.

For så vidt angår den konkrete anke finner jeg at skjønnslovens §38 ikke ubetinget kan være til hinder for at lagmannsretten trekker inn nye faktiske forhold som er vitterlige eller i det minste ikke bestridt for lagmannsretten og som anses nødvendige for å belyse skjønnsrettens rettsanvendelse. Stort sett synes lagmannsretten å ha holdt seg innenfor denne ramme.

De ankende parter har imidlertid særskilt vist til at lagmannsretten også har overprøvet faktum når den uttaler at det «etter rettens mening heller ikke (er) grunnlag for å si» at naboarealene er vesensforskjellige fra de eksproprierte eiendommer. Jeg finner uttalelsen uheldig fordi den berører forhold som ikke kan prøves av ankedomstolen, men lest i sammenheng tillegger jeg den ingen selvstendig betydning. Noen feil som må lede til opphevelse av dommen, er det etter min mening ikke.

Jeg går så over til anken over lagmannsrettens rettsanvendelse.

De ankende parter har hevdet at lagmannsretten har tatt fell i sin rettsanvendelse i motsetning til skjønnsretten som har lagt til grunn en riktig forståelse av loven. Videre fremholder de at når det gjelder anvendelsen av en så uklar bestemmelse som §5 nr. 1, må grunnlovens §105 få vesentlig betydning som tolkingsmoment.

Kongsvinger kommune har på sin side erklært seg enig med lagmannsretten i dens konkrete anvendelse av §5 nr. 1, som - hevdes det - i første rekke må tolkes ut fra lovens formål som var å bringe ekspropriasjonserstatningene ned på et rimeligere nivå.

Jeg viser først til at anken over lagmannsrettens rettsanvendelse må ta utgangspunkt i skjønnsgrunnene, og - som allerede nevnt - har Høyesterett samme kompetanse som lagmannsretten.

I motsetning til lagmannsretten er jeg kommet til at skjønnsgrunnene ikke gir tilstrekkelige holdepunkter til å prøve skjønnsrettens rettsanvendelse. Jeg finner det da ikke nødvendig å gå nærmere inn på lagmannsrettens konkrete lovanvendelse ettersom den - etter mitt syn - bygger på et utilstrekkelig grunnlag.

Tvisten i nærværende sak gjelder alene anvendelsen av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 på de konkrete forhold. Skjønnsretten sier om dette:

Side:60

«Retten er enig med de saksøkte i at de arealer saken gjelder til en viss grad må sies å ligge i et allerede etablert boligområde og at arealene peker seg ut naturlig for fortsatt boligbygging, og det uten hensyn til reguleringen og ekspropriasjonen. Når det gjelder dette ler det neppe i eller ved Brandval tettbebyggelse arealer som kan sammenlignes med det område som eksproprieres. Derimot er det andre eiendommer innen Kongsvinger kommune i eller ved andre tettsteder som kan sies å være tilsvarende eiendommer når det gjelder spørsmålet om ny boligbebyggelse, eksempelvis Roverud og Austmarka, og som må sies å ligge i distriktet. Slike eiendommer har generelt en vesentlig høyere verdi enn skogbruksverdien, og retten tar derfor hensyn til denne høyere verdi, idet dette finnes rimelig, jfr. ekspropriasjonslovens §5 nr. 1.»

Skjønnsretten har her på den ene side gitt uttrykk for at de eksproprierte arealer til en viss grad ligger i et allerede etablert boligområde og videre at de peker seg ut til boligbebyggelse, men har på den annen side bare funnet sammenlignbare eiendommer ved mer fjerntliggende tettsteder. Uten en nærmere begrunnelse er det vanskelig å forstå at dette er riktig. Når skjønnsretten ikke fant sammenligningseiendommer i nabolaget, kan det tyde på at retten har ansett seg avskåret fra å sammenligne med allerede bebygde arealer som - bortsett fra selve bebyggelsen - har tilsvarende egenskaper som ekspropriasjonsarealene eller har ment at den bare kunne sammenligne med eiendommer som har nettopp de samme egenskaper. Så komplisert og uklar som §5 nr. 1 er, kan skjønnsretten ikke klandres for slike mulige feiltagelser, men rettsanvendelsen er i så fall uriktig. Jeg viser her til det som er uttalt av førstvoterende i Høyesteretts dom av i dag i sak John Johnsrud m. fl. mot Ullensaker kommune (Kløfta-saken):

«Det kan sammenliknes både med ubebygde og bebygde arealer hva enten disse er utskilt kort før eller atskillig tid forut for ekspropriasjonen. Men det er en selvfølge at sammenliknes det med bebygde arealer, må det være grunnverdien uten bebyggelse man har for øye.

Sammenlikningen kan ikke bare gjelde eiendommer som har nøyaktig de samme egenskaper som ekspropriasjonsfeltet, men verdiene må justeres opp eller ned etter den enkelte eiendoms egenskaper.»

Skjønnsretten har ikke funnet sammenlignbare eiendommer i nærheten og har derfor sett hen til mer fjerntliggende områder. Etter det førstvoterende i Kløfta-saken sier om uttrykket «i distriktet» er loven i og for seg neppe til hinder for dette, men på bakgrunn av skjønnsrettens uttalelse om nabolagets karakter av boligområde og ekspropriasjonsarealenes egnethet til samme formål, kreves det her en nærmere begrunnelse. Etter skjønnsgrunnene kan det reises tvil om det i nærværende tilfelle var riktig å sammenligne med eiendommer så langt ut.

Jeg tilføyer at valg av område for de sammenlignbare

Side:61

eiendommer har betydning fordi siktepunktet for vurderingen er det som førstvoterende i Kløfta-saken uttrykker på følgende måte:

«Men jeg presiserer for ordens skyld at et foreliggende pristakstnivå ikke i og for seg er avgjørende. Den høyeste lovlige pris vil bare kunne komme på tale dersom skjønnsretten finner det godtgjort at det, hensett til tomteutbudet og den alminnelige etterspørsel i distriktet, ville ha vært praktisk mulig å selge ekspropriasjonsareale til slik pris på det tidspunkt som etter lovens §11 skal legges til grunn for verdsettingen.»

Jeg finner etter dette at det foreligger en feil ved skjønnsrettens saksbehandlihg som hindrer prøvelsen av lovanvendelsen, og at Høyesterett derfor av eget tiltak må oppheve skjønnet, jfr. tvistemålslovens §384 annet ledd nr. 5 sammenholdt med §383 annet ledd og skjønnslovens §2.

Etter grunnlaget for mitt resultat finner jeg at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. Skjønnet oppheves, og saken hjemvises til ny behandling ved Vinger og Odal herredsrett.

2. Saksomkostninger for lagmannsrett oq Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førttvoterende.

Dommerne Heiberg, Leivestad, Roll-Matthiesen, Endresen, Stabel, Gundersen, Mellbye, Blom, Bølviken, Tønseth, Lorentzen, Michelsen, Elstad, Christiansen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av skjønnet (sorenskriver Ingvald Falch med skjønnsmenn): - - -

De områder som saken gjelder er i sin helhet rene skogsarealer, ikke langt fra Brandval sentrum. I tidens løp er fra eiendommene frasolgt enkelte byggetomter, slik at det i området allerede ligger en del bolighus. Til området er det vei og vann delvis bekostet av kommunen, likesom kommunen akter å bygge kloakk- og renseanlegg som ikke forefinnes i dag.

Siste bolighus i området ble bygget i 1964. Senere er det ikke gitt byggetillatelse fordi det ikke har vært ordnet med kloakk. Begge saksøkte har imidlertid forklart at de også i de senere år har hatt henvendelser fra interesserte om kjøp av tomter. - - -

Retten er enig med de saksøkte i at de arealer saken gjelder til en viss grad må sies å ligge i et allerede etablert boligområde - - - (se sitat i Høyesteretts kjennelse).

Ved verdsettelsen sees bort fra den verdiøkning som skyldes

Side:62

kommunens iverksatte og planlagte investeringer. Videre tas hensyn til at det ialfall må antas å gå adskillige år før området er helt utbygget. Endelig tas hensyn til at en del av arealene vil medgå til fellesformål, slik at ikke det hele areal representerer nettotomter. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne T. Brun Fretheim, Anton Hiort og Erik Jørgensen): - - -

Lagmannsretten bemerker:

Skjønnet gjelder to praktisk talt sammenhengende skogarealer, det ene på ca. 9,7 dekar og det andre på ca. 40 dekar. Erstatning er fastsatt for grunn uten trær, idet trær skal erstattes særskilt etter måling og prisberegning. Skjønnsretten sier om arealene: - - - (se skjønnet).

Etter de opplysninger som er gitt for lagmannsretten, må det antas at det foruten kloakkanlegg også må skaffes ny eller forbedret vanntilførsel, før det kan bli tillatt å bygge bolighus på områdene. Av bolighusene på tilgrensende eiendommer, ialt 6, er 2 visstnok over 50 år gamle, 3 bygd i 1955 og det siste ferdig ca. 1968. De øvrige nærmeste naboeiendommer er skog- og jordbrukseiendommer.

Skjønnsretten uttaler videre i skjønnsgrunnene:

«Retten er enig med de saksøkte i at de arealer saken gjelder til en viss grad må sies å ligge i et allerede etablert boligområde- - -» (se sitat i Høyesteretts kjennelse).

Skjønnsretten nevner også at den ved verdsettingen ser bort fra kommunens iverksatte og planlagte investeringer og tar hensyn til at det vil gå atskillige år før området er fullt utbygd og til at noe areal vil gå med til fellesformål.

Hvilke eiendommer skjønnsretten har sammenliknet med, har prosessfullmektigene ikke kunnet si noe nærmere om. Tiltakssjef og ordfører i Kongsvinger Norvald Strand har i retten forklart at kommunen i løpet av de 3-4 siste år har kjøpt ca. 300 da skoggrunn ved Roverud. Med dette er det tatt sikte på å dekke behovet for byggegrunn på stedet frem til år 2000. Kommunen har begynt å opparbeide en del av området med vei, vann og kloakk og regner med å parsellere ut noen tomter i 1975. 0rdføreren antar at det siden 1960 neppe er bygd mere enn 5-6 bolighus ved Roverud. Fra 1970 har boligbyggingen stoppet opp fordi kloakkspørsmålet ikke er løst. Ved Austmarka kjøpte kommunen (da Vinger kommune) i 1960 et mindre område, som er bebygd med 10- 15 bolighus. Ordføreren har ellers understreket at det i samsvar med nå stadfestet generalplan for kommunen er et mål å søke opprettholdt nåværende befolkningstetthet på tettstedene Roverud, Brandval, Lunderseter og Austmarka og derved minske presset på områdene nær Kongsvinger tidligere byområde. For å få dette gjennomført må kommunen legge ned meget betydelige beløp, særlig til kloakk- og renseanlegg.

Hovedvilkåret for å kunne sette erstatningen høyere enn etter §4 i ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973, er etter §5 nr. 1 at verdsetting etter §4 ville føre til en vesentlig lavere verdi enn «den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk».

Skjønnsretten har ikke sagt noe om verdien etter §4, men partene

Side:63

er enige om at den ville ligge på en brøkdel, kanskje 1/10, av den verdi skjønnsretten har satt etter §5, og derfor utvilsomt ville være vesentlig lavere enn denne.

De «tilsvarende eiendommer i distriktet» (sammenlikningseiendommene) skal etter §5 nr. 1 verdsettes etter deres vanlige bruk, altså på grunnlag av den bruk som det vanligvis blir gjort av disse eiendommene. I dette må det iallfall ligge at det ved verdsettingen av sammenlikningseiendommene ikke kan legges vekt på om de ville egne seg til en mer verdifull bruk enn den vanlige, jfr. Rolv Hellesylt i Lov og Rett 1973 256. Videre skal det ved verdsettingen av disse eiendommene ses bort fra verdiendringer som nevnt i §4 nr. 3 og §5 nr. 2, herunder også verdauke i distriktet som skyldes det offentliges planer for grunnutnytting eller planlagte tiltak ellers av offentlige myndigheter.

Når det etter loven er avgjørende hvilken verdi «som generelt gjelder» for tilsvarende eiendommer i distriktet, må det etter lagmannsrettens mening i dette ligge at en ved vurderingen må ta alle tilsvarende eiendommer i distriktet i betraktning. En kan altså ikke velge ut sammenlikningseiendommer ut fra andre kjennemerker enn om de er «tilsvarende» eller ikke.

I forarbeidene til loven er det ikke sagt noe om hva som er ment med uttrykket «tilsvarende». I Stortingets justiskomité har et av medlemmene, representanten Eika, åpenbart oppfattet uttrykket slik at sammenlikningseiendommene skulle være eiendommer som ble brukt til samme formål som ekspropriasjonsobjektet, jfr. Innst. O. XXI (1971-72) side 15. Ved avståing av t. eks. et skogareal, skulle en altså sammenlikne med verdien generelt av andre skogeiendommer i distriktet. Dette kan etter rettens mening ikke være riktig. Tanken med §5 må etter rettens syn være at det kan være grunn til høyere verdsetting enn etter §4 nettopp når tilsvarende eiendommer i distriktet vanligvis er gjenstand for en annen og mere verdifull bruk enn ekspropriasjonsobjektet og derfor også generelt har en vesentlig høyere verdi, vurdert etter bruk, se også Carl August Fleischer: Ekspropriasjonserstatning, 1974 3. Ved vurderingen av om vilkåret i §5 nr. 1 for tilleggsverdi er til stede kan en da ikke utelukke noen eiendom bare på grunn av dens bruk. Heller ikke kan det være riktig å utelukke bebygd grunn ved vurderingen.

Om forståelsen av §5 nr. 1 viser lagmannsretten ellers til Rolv Hellesylt 1.c. 254 flg. og Ingolf Vislie: 0m erstatning ved ekspropriasjon, 1974, 87 flg. Hellesylt er kommet til at «tilsvarende eiendom» er eiendom som «ut fra sin beliggenhet, bonitet og andre forhold fra naturens side naturlig kan sammenliknes med» den eiendom som er gjenstand for ekspropriasjon, og Vislie konkluderer med at alle slike eiendommer i distriktet må trekkes inn ved vurderingen.

Det kan forøvrig tilføyes at Justiskomitéens flertall omtaler bestemmelsen i §5 nr. 1 med ordelag som ikke tyder på at de har lagt svært meget i at sammenlikningseiendommene skal være «tilsvarende». Det tales om Innst. O. (1971-72) 13 og 14 om verdien av «de øvrige eiendommer i distriktet», og om ansettelsen for «andre eiendommer i distriktet» etter disse eiendommers vanlige bruk, og om at den høye verdi av «de omkringliggende eiendommer» må være generell. Videre er det

Side:64

for øvrig presisert at det ikke er nok å påvise at noen enkelte eiendommer har fått en høyere verdi.

Skjønnsretten har funnet at eiendommene som blir ekspropriert peker seg ut naturlig for fortsatt boligbygging og at det neppe finnes sammenliknbare arealer i eller ved Brandval «når det gjelder dette». Retten har derfor sammenliknet med verdien på «andre eiendommer innen Kongsvinger kommune i eller ved andre tettsteder som kan sies å være tilsvarende eiendommer når det gjelder spørsmålet om ny boligbebyggelse, eksempelvis Roverud og Austmarka». Da de eiendommer som blir ekspropriert, ikke er bebygd, og det etter opplysningene for lagmannsretten er forholdsvis lite ny boligbebyggelse ved Roverud og Austmarka, kan uttrykksmåten tyde på at skjønnsretten ikke har verdsatt sammenlikningseiendommene etter deres vanlige bruk, men ved verdsettingen også har tatt hensyn til om eiendommene er egnet til en annen, mere verdifull bruk enn den vanlige. Det følger av det som foran er sagt at dette i tilfelle er i strid med loven. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på verdsettingsspørsmålet. Den finner nemlig at skjønnsretten i alle fall har bygd på en uriktig forståelse av loven når den ved vurderingen av om det er grunnlag for mererstatning etter §5 har sett bort fra verdien av alle andre eiendommer i distriktet enn visse eiendommer i eller ved andre tettsteder i kommunen og som skjønnsretten mener generelt har en vesentlig høyere verdi enn skogbruksverdien. Det er for så vidt nok å peke på at skjønnsretten har sett bort fra naboarealene. Det er for lagmannsretten ikke hevdet, og etter rettens mening heller ikke grunnlag for å si, at disse når det gjelder «beliggenhet, bonitet og andre forhold fra naturens side», er vesentlig forskjellig fra de eiendommer som blir ekspropriert. - - -