Rt-1977-1085

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1977-11-05
Publisert:	Rt-1977-1085
Stikkord:	Husleieoppsigelse
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 166/1977
Parter:	Elkem-Spigerverket A/S (høyesterettsadvokat Jon Christophersen) mot Karl O. Olsen (advokat Jan T. Rustad - til prøve).
Forfatter:	Mellbye, Løchen, Holmøy, Stabel, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Husleieloven (1939)

Dommer Mellbye: Christiania Spigerverk inngikk 1. november 1951 og 13. desember 1952 to leiekontrakter med de daværende eiere av Cort Adelers gate 17 i Oslo. Kontraktene gjaldt hver en relativt

Side:1086

stor leilighet, som Spigerverket påtok seg å dele i to mindre leiligheter og pusse disse opp. Kontraktene ble inngått for 20 år, til henholdsvis 1; november 1971 og 31. desember 1972, hvoretter kontraktene gikk over til å løpe som vanlige husleiekontrakter med 3 måneders oppsigelse. Spigerverket fikk rett til å leie leilighetene ut til funksjonærer eller arbeidere ved bedriften.

Christiania Spigerverk inngikk dessuten 9. januar 1952 en kontrakt om leie av en mindre leilighet i samme gård. Denne kontrakt ble inngått med l måneds oppsigelsesfrist og med rett for Spigerverket til å leie leiligheten ut til en av verkets folk.

Med brev av 29. august 1975 ble alle tre kontrakter sagt opp av gårdens nåværende eier. Kontraktsopphør ble satt til 15. januar 1976.

Elkem-Spigerverket A/S, hvori Christiania Spigerverk i mellomtiden var gått inn ved fusjon, reiste sak ved Oslo husleierett med påstand om at oppsigelsene skulle kjennes ugyldige.

Oslo husleierett avsa dom i saken 13. januar 1976 med denne domsslutning:

«1. Oppsigelsen av Elkem-Spigerverket A/S's leiekontrakter datert l. november 1951, 13. desember 1952 og 9. januar 1952 omfattende 3 (5) leiligheter i Cort Adelersgt. 17, kjennes gyldig.

2. Ingen av partene ilegges saksomkostninger.»

Elkem-Spigerverket A/S påanket denne dom til Eidsivating lagmannsrett, som avsa dom i saken 29. november 1976 med denne domsslutning:

«Husleierettens dom stadfestes. Saksomkostninger ilegges ikke.»

Elkem-Spigerverket A/S har påanket denne dom til Høyesterett.

Saksforholdet fremgår av husleierettens og lagmannsrettens dommer. Det er uomtvistet og foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for de foregående retter. Til bruk for Høyesterett er ved bevisopptak tatt imot forklaring fra sosialsjef Selnes ved Spigerverket. Han har forklart seg om Spigerverkets praksis og muligheter når det gjelder å skaffe de ansatte ved bedriften bolig.

Partenes anførsler er også de samme som for de tidligere instanser.

Den ankende part, Elkem-Spigerverket A/S, hevder at gårdeieren ikke har fyllestgjørende saklig grunn til sin oppsigelse. Ønsket om å pusse opp leilighetene kan imøtekommes uten at leiekontraktene sies opp. Noen anmerkninger mot de leieboere som bruker leilighetene er ikke fremkommet. Flertallet av disse leieboere har vært bosatt i sine leiligheter i mange år, så hensynet til stabiliteten i gårdens leieboermiljø ikke har bærekraft. Noe eget behov for leilighetene har gårdeieren ikke, han har tvert imot forpliktet seg til å la de nåværende leieboere fortsette sine leieforhold ved direkte kontrakter med gårdeieren. Den eneste reelle begrunnelse for oppsigelsene er således gårdeierens ønske om å få slike direkte leiekontrakter som er det vanlige ved utleie av boligleiligheter. Dette er imidlertid i den foreliggende sak ikke tilstrekkelig saklig grunn for oppsigelsene. Ankemotparten var kjent med kontraktene da han ervervet gården i løpet av sekstiårene, idet iallfall de to langsiktige kontrakter var tinglyst. Kontraktene innebærer ikke noen belastning for ham som gårdeier.

Side:1087

Han er med de foreliggende avtaler sikret leie også om en leilighet midlertidig blir stående ubrukt ved brukerskifte, han er sikret en solid betaler og kan regne med at bedriften har særlige muligheter for å få husordenen respektert, om det skulle være nødvendig.

For Spigerverket betyr kontraktene et viktig aktivum i bedriftens konkurranse om den gode arbeidskraft. Blir oppsigelsene kjent gyldige, kan dette få konsekvenser for 60-70 lignende leieforhold som Spigerverket har. Vurderingen av dette reelle forhold mot gårdeierens ønske å få direkte leiekontrakter må vise at oppsigelsene er urimelige overfor den ankende part.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Oppsigelsen av Elkem-Spigerverket A/S' leiekontrakter av 1/11.51, 13/12.1952 og 9/1.1952 omfattende 3 (5)leiligheter i Cort Adelersgt. 17, Oslo, kjennes ugyldig.

2. Elkem-Spigerverket A/S tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Ankemotparten har pekt på at de foreliggende kontrakter alle gir hjemmel for oppsigelse, for de to kontrakter etter at de har vært uoppsigelige i 20 år. Adgangen til å sette oppsigelsene til side representerer en unntaksordning. Det bestrides ikke at husleielovens §38 i og for seg er anvendelig også på disse kontrakter, men de hensyn som denne bestemmelse tjener, gjør seg ikke gjeldende i denne sak. Gårdeieren ønsker nå å få leieforholdet regulert på grunnlag av direkte kontrakter mellom gårdeier og leieboere for derigjennom å få den kontroll og innflytelse på gårdens miljø som er den vanlige, og få velge nye leieboere innenfor de grenser som lovgivningen setter opp. Dette formål er etter ankemotpartens oppfatning en tilstrekkelig saklig begrunnelse for oppsigelsen. Og denne kan ikke sies å virke urimelig overfor Spigerverket. Spigerverket har for de to leiligheters vedkommende hvor bedriften har pusset opp og hatt utgifter ved deling, sittet uoppsigelig i 20 år og derigjennom fått den avtalte tid å amortisere sine utlegg på. For alle tre kontrakters vedkommende er situasjonen i dag at Spigerverkets interesse i å beholde kontrakten er av rent forretningsmessig karakter og ligger i adgangen til å disponere ledige leiligheter som vervemiddel i konkurransen om arbeidskraften. Denne interesse er reell, men ligger etter ankemotpartens oppfatning på siden av de formål husleieloven skal tjene, og har ingen særlig vekt sammenlignet med gårdeierens interesse i å etablere en utleiepolitikk som svarer til det normale mønster for slik leiegård.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Oppsigelsen av Elkem-Spigerverket A/S' leiekontrakter datert 1. november 1951, 13. desember 1952 og 9. januar 1952 omfattende 3(5) leiligheter i Cort Adelersgt. 17, Oslo 1, kjennes gyldig.

2. Karl O. Olsen tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som husleieretten og lagmannsretten og kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som er gitt i disses dommer.

Side:1088

I to av de leiekontrakter saken gjelder påtok Spigerverket seg å dele en forholdsvis stor leilighet i to mindre og å pusse disse opp. Til gjengjeld ble begge kontrakter inngått for 20 år, hvoretter de gikk over til vanlige husleiekontrakter med 3 måneders oppsigelse.

Begge disse kontrakter samt den tredje, som den hele tid har løpt på en måneds oppsigelse uten noen spesiell lignende ytelse fra Spigerverkets side, innebærer i dag at leietakeren, Spigerverket, har rett til å peke ut innenfor kretsen av sine ansatte de aktuelle brukere av leilighetene, uten at dette innebærer noen fordel for gårdeieren. Når gårdeieren ønsker å endre dette slik at han får den vanlige rettslige forbindelse mellom utleier og leieboer, finner jeg det klart at oppsigelsene er fyllestgjørende saklig begrunnet.

Avgjørende for anken er om oppsigelsene vil virke urimelig. Det er klart at de tre kontrakter med disposisjonsretten over leieboervalget til fem leiligheter er av atskillig betydning for Spigerverket. Under konkurransen om arbeidskraften og ikke minst i bestrebelsene for å sikre en stabil bemanning er adgangen til å stille bolig til disposisjon av stor betydning. Men i alle fall i den foreliggende sak er denne interesse på siden av de interesser som oppsigelsesvernet i husleielovens §38 skal tilgodese. Det er i denne sak verken spørsmål om å bryte opp den sentrale basis for familieliv og personlig utfoldelse som en boligleilighet er, eller den basis for økonomisk virksomhet som knyttes til leie av et forretningslokale og hvor virkningene av et knapt husleiemarked medfører at opphøret av husleieforholdet får personlig eller økonomisk uakseptable følger.

I denne sak er det de aktuelle brukere av leilighetene som er bærere av disse interesser, og brukernes interesser berøres ikke av oppsigelsen av Spigerverket. Spigerverkets interesser ligger derimot på et plan hvor det synes naturlig å anse partene i avtalen som likeverdige, og hvor det ikke er synderlig grunn til å gripe inn i den avtalte ordning av deres mellomværende. Jeg ser imidlertid ikke bort fra at en leietaker med fremleierett av tilsvarende omfang kan anvende sine kontrakter for slike grupper av brukere at vurderingen vil kunne falle annerledes ut. Avgjørende for mitt syn er således de konkrete forhold i nærværende sak.

Anken har vært forgjeves. Den ankende part bør erstatte motparten sakens omkostninger for Høyesterett, mens jeg ikke finner grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.

Ankemotparten har levert foreskrevet oppgave over det salærkrav han vil ha dekket.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Elkem-Spigerverket A/S til Karl O. Olsen 7.500 - sju tusen fem hundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:1089

Dommer Løchen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Holmøy, Stabel og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer Ove Kreiner Nielsen. formann, Johnny Haby og O. Schumann): - - -

Retten skal bemerke:- - -

Spørsmålet er om oppsigelsene savner fyldestgjørende saklig grunn, eller at de vil virke urimelige, jfr. husleielovens §38 første ledd. Retten legger til grunn at de tre leiekontraktene kan behandles i samme sak, som for øvrig begjært av begge parter.

Når det gjelder saksøktes begrunnelse for oppsigelsene i brevet datert 29. august 1975, vil retten for så vidt angår spørsmålet om modernisering av leilighetene ved oppstått ledighet bemerke at dette spørsmål ikke synes tatt opp med saksøkeren i forbindelse med oppsigelsene. Saksøkeren har også i retten fremholdt at han er villig til oppusning og modernisering. Noe grunnlag for oppsigelse ut fra dette kan således ikke sees å foreligge.

Når det gjelder saksøktes øvrige begrunnelse, nemlig at fremleiekontraktene ikke er formålstjenlige for gården, finner retten det forståelig at saksøkte ønsker å kunne disponere leilighetene fritt. Det er på det rene at saksøkte i de aktuelle leiligheter må finne seg i å ha leieboere som utpekes av saksøkeren til enhver tid, og også må finne seg i utskiftninger etter saksøkerens bestemmelse. Dette kan skape, som saksøkte fremholder, et mindre homogent og varig miljø - noe saksøkte ikke ønsker. Det er forståelig at saksøkte ønsker en sterkere kontroll med nye leieboere. Det var heller ikke saksøkte, men tidligere eiere, som inngikk leiekontraktene.

Saksøkte har videre anført at han trenger å disponere leilighetene til egne ansatte, selv om det ikke er et aktuelt behov i dag.

Disse forhold tatt i betraktning finner retten at oppsigelsene må ansees fyldestgjørende saklig begrunnet, selv om begrunnelsen må ansees forholdsvis svakt fundert.

Spørsmålet er deretter om oppsigelsene vil virke urimelige.

Retten vil bemerke at når en oppsigelse saklig sett må ansees svakt fundert, vil den også stå svakt ved vurderingen av dens rimelighet. (jfr. Kobbe Husleieloven, Utg. 1969 42).

Etter en samlet vurdering finner retten at oppsigelsene ikke vil virke urimelige. Retten har ved sin avgjørelse her tatt i betraktning at leietageren etter leiekontraktene her er en bedrift innen et konsern, nemlig Christiania Spigerverk innen Elkem-Spigerverket A/S. Saksøkeren nytter leilighetene til utleie til funksjonærer og/eller arbeidere ved bedriften eller pensjonister. Saksøkte har opplyst at bedriften til ca. 1400 ansatte disponerer ca. 400 leiligheter. Selv om dette antall leiligheter i praksis må ansees betydelig for høyt, viser det imidlertid at de aktuelle leiligheter kun utgjør et ubetydelig antall av de leiligheter bedriften i alt på tilsvarende måte disponerer. Saksøkeren har opplyst at det ikke er noe ønske for bedriften å disponere slike leiligheter, men det gjøres for å kunne skaffe bedriften ansatte. Det må således ansees på det rene at det er, av hensyn til saksøkeren som bedrift at leiekontraktene kreves opprettholdt. Saksøkeren må forventes å ha økonomisk evne og på dagens boligmarked ha mulighet for å kunne skaffe andre bolig-alternativer. Det er også tatt i betraktning at saksøkte har avgitt

Side:1090

erklæring, noe retten legger til grunn, om fortsatt leierett på vanlig vilkår om ønskes for de som bebor leilighetene, hvis oppsigelsene kjennes gyldige, jfr. protokollasjonen i rettsboken, inntatt foran side 8.

En interesse-avveining mellom partenes interesser må her etter rettens mening føre til at oppsigelsene må kjennes gyldige, og saksøktes påstand pkt. l må bli å ta til følge. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Erling Slyngstad, Finn Backer og ekstrord. lagdommer Br. Bull og 4 domsmenn): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten.

Ved leiekontrakter datert henholdsvis 1.11.1951, 9.1.1952 og 13.12.1952 leiet Christiania Spigerverk A/S 3 leiligheter i Cort Adelersgt. 17 av Haakon Høgebøl og Helge Waaler. Leilighetene i den førstnevnte og i den sistnevnte av disse kontraktene ble delt slik at det samlete leieforhold kom til å omfatte 5 leiligheter. Cort Adelers gt. l7 har seinere skiftet eier og tilhører nå Karl O. Olsen. Christiania Spigerverk A/S' rettigheter og plikter etter leiekontraktene er gått over på Elkem-Spigerverket A/S etter at Christiania Spigerverk A/S i 1972 ble sluttet sammen med Elkem A/S til ett selskap. Kontraktene av 1.11.1951 og 13.12.1952 gjaldt for et tidsrom av 20 år og deretter som vanlige husleiekontrakter med rett til fremleie med 3 måneders oppsigelse. Kontrakten av 9.1.1952 gjaldt ikke for noe bestemt tidsrom, men var oppsigelig med l måneds varsel. Christiania Spigerverk A/S, nå Elkem-Spigerverket A/S, har etter kontraktene fri adgang til å leie ut leilighetene til i alt 5 arbeidere eller funksjonærer ved verket. De bebos f.t. av 3 pensjonister og 2 ansatte. Foruten de 5 leilighetene, som leies av Elkem-Spigerverket A/S, er det 4 leiligheter i gården. Gården er på 5 fulle og 1 tilbaketrukket etasje. I de tre øverste etasjene er det kontorer. Karl O. Olsen regnet i 1971 med at leiegården fortsatt ville bli regulert til kontorer og hadde da til hensikt å foreta ombygging av leilighetene til dette bruk. Dette er imidlertid ikke gjort.

Ved brev av 3.4.1975 fra Karl O. Olsen ved advokat Jan T. Rustad til Elkem-Spigerverket A/S ble leieforholdene etter de 3 leiekontraktene av 1.11.1951,9.1.1952 og 13.12.1952 sagt opp med virkning fra 1.7.1975. Oppsigelsen ble etter en del korrespondanse gjentatt i brev av 29.8.1975 med virkning fra 15.1.1976. Saken ble deretter reist ved stevning av 23.9.1975. Under hovedforhandlingen i husleieretten var partene enige om denne protokollasjon i rettsboka:

«Hvis oppsigelsene av Elkem-Spigerverkets kontrakter kjennes gyldige, forplikter saksøkte seg til å inngå leiekontrakter på vanlige vilkår med de av Elkem-Spigerverkets ansatte eventuelt pensjonister som bebor leilighetene og som måtte ønske dette.

Karl O. Olsen har i lagmannsretten erklært at hans forpliktelse etter denne protokollasjon fortsatt vil stå ved makt.

Lagmannsretten legger som husleieretten til grunn at gyldigheten av oppsigelsen av de tre leiekontraktene kan behandles i samme sak.

Når det gjelder Karl O. Olsens grunngiing for oppsigelsen i brevet av 29.8.1975, vil lagmannsretten nevne at spørsmålet om modernisering av leilighetene ikke kan ses på noe tidspunkt å ha vært tatt opp med Elkem-Spigerverket A/S. Verket har i retten erklært at det gjerne ser at en oppussing og modernisering som den Karl O. Olsen har foretatt i tre av de andre leilighetene i gården blir utført også i de leilighetene som verket leier. Noe

Side:1091

grunnlag for oppsigelse ut fra dette kan således, som husleieretten har anført, ikke ses å foreligge.

Karl O. Olsen er i dag pensjonist og har etter det opplyste ingen aksjer eller interesser i det entreprenørfirma han tidligere drev sammen med sin bror. Han har ingen ansatte og har ikke behov for leiligheter til slike, men kan ønske eventuelt å kunne tilgodese ansatte i sitt tidligere firma med leiligheter. Det er ikke påstått at det noen gang har vært noen klager på eller kluss med noen av de leieboerne som har bodd i de leilighetene Elkem-Spigerverket A/S disponerer. Karl O. Olsens vesentlige interesse i saken er derfor, som han har uttrykt det i retten, selv å kunne disponere over sin egen eiendom. Spørsmålet er da, som påberopt i oppsigelsen av 29.8.1975, om fremleiekontraktene ikke er formålstjenlige for gården.

Lagmannsretten finner det som husleieretten forståelige at Karl O. Olsen ønsker å kunne disponere leilighetene selv. Det er på det rene at han etter leiekontraktene må finne seg i å ha de leieboere som til enhver tid blir utpekt av Elkem-Spigerverket A/S, og at han også må finne seg i utskiftninger av leieboere etter bestemmelse av dette. Selv om det hittil ikke har voldt noen ulemper, er en ordning med fremleie i seg selv utilfredsstillende for huseieren. Det er naturlig at Karl O. Olsen ønsker å ha en sterkere kontroll med leieboerne ved at han selv kan tre inn i et direkte kontraktsforhold med disse. Selv om Karl O. Olsen kjøpte gården med fremleiekontraktene påheftet, kan en forstå at han nå ønsker å få slike kontrakter bort.

Lagmannsretten er etter dette under tvil kommet til at oppsigelsene av leiekontraktene er saklig grunngitt selv om grunngiingen nok må anses å være forholdsvis svak.

Lagmannsretten er videre kommet til at oppsigelsen av leiekontraktene ikke vil virke urimelig.

Lagmannsretten legger som husleieretten vekt på at leietakeren er en bedrift innen et større konsern, og at det er av omsyn til bedriften - ikke til leieboerne - at kontraktene kreves opprettholdt. Videre legger lagmannsretten vekt på at oppsigelsen bare gjelder et ubetydelig antall leiligheter sett i forhold til den meget store boligmasse Spigerverket disponerer. Verket må antas både ha økonomisk evne og på dagens boligmarked også muligheter for å skaffe andre boliger. Vel kan det være at nye boliger vil kunne falle atskillig dyrere enn de leiligheter det her gjelder. Men hensett bl.a. til at det er av omsyn til verket selv at kontraktene er krevet opprettholdt, må dette etter lagmannsrettens mening være Karl O. Olsen uvedkommende. Lagmannsretten legger også vekt på at Karl O. Olsen har erklært seg villig til å inngå vanlige leiekontrakter med de nåværende leieboere, dersom de ønsker det. Oppsigelsen vil dertor ikke ha noen uheldig sidevirkning for disse, men tvert imot gi dem en bedre leierett enn den som de når har. Den omstendighet at Karl O. Olsen overtar leieboerne, bevirker også at oppsigelsen ikke vil føre til noen øyeblikkelig økning av antall boligsøkende hos verket. Endelig legger lagmannsretten en viss vekt på at verket ikke etter noen av kontraktene er sikret en kontraktmessig rett til å sitte med leilighetene utover 20 år og at denne tid er utløpet. - - -

Side:1092