Rt-1977-97

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1977-02-05
Publisert:	Rt-1977-97
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 7B/1977
Parter:	I. Jorunn Flatner m.fl. II. Ingrid Vissheim (advokat Kjell Holden - til prøve) mot Manglerudjordet Borettslag (høyesterettsadvokat Arne Gunnerød).
Forfatter:	Blom, Elstad, Stabel, Bendiksby, Mindretall: Lorentzen
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §22, §38, §51, §7, Aksjeselskapsloven (1957) §75, Borettslagsloven (1960) §34, §61, §75, Aksjeloven (1976) §9-17

Dommer Lorentzen: I brev av 27. januar 1972 fra Manglerudjordet Borettslag til 9 av medlemmene ble leieforholdene oppsagt «På grunn av at De i strid med generalforsamling's vedtak holder hund i leiligheten». Alle 9 reiste sak ved Oslo husleierett for å få prøvet gyldigheten av oppsigelsen. Ved brev av 30. mai 1973 ble tilsvarende oppsigelse sendt til ytterligere ett medlem, Ingrid Vissheim, som også reiste husleiesak.

Side:98

De to saker ble forenet til felles behandling. Saken ble senere hevet for to av saksøkerne som flyttet før saken ble pådømt. Ved Oslo husleieretts dom av 10. desember 1974 ble oppsigelsene kjent ugyldige. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Manglerudjordet Borettslag påanket husleierettens dom. Eidsivating lagmannsrett avsa 6. juli 1976 dom med denne domsslutning:

«1. Manglerudjordet Borettslag frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommen ble avsagt under dissens, idet én dommer mente at betingelsene for oppsigelse ikke var til stede, men at borettslaget burde gis medhold i en subsidiær påstand om at de 8 medlemmer skulle kjennes uberettiget til å holde hund i strid med gjeldende regler i laget.

Etter lagmannsrettens dom skilte to av saksøkerne seg av med sine hunder med den følge at borettslaget frafalt oppsigelsene. En annen av saksøkerne flyttet, idet borettslaget godtok at han brukte leiligheten til bytte. De øvrige 5 saksøkere har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Anken gjelder lovanvendelsen.

De ankende parter hevder at lagmannsretten har tatt feil når den har gått ut fra at husordensreglene i et borettslag kan sette forbud mot å holde hund. Bestemmelsene i husordenen er bare bindende i den utstrekning de har hjemmel i husleielovens §22, jfr. borettslovens §34. Slike regler skal sikre god husorden og en forsvarlig bruk av boligen. Bestemmelser som ikke har til formål å ivareta hensynet til de andre beboere og de felles bointeresser, kan flertallet ikke påtvinge et mindretall. Det kan ikke settes forbud mot hundehold, men bare gis regler for å sikre at hundehold ikke fører til ulemper ut over det som de andre beboere rimeligvis må finne seg i. Dette må også gjelde i blokkbebyggelse.

Subsidiært gjør de ankende parter gjeldende at søknadene om dispensasjon, fra forbudet mot hundehold ikke er blitt behandlet på forsvarlig mate. Siden generalforsamlingen i november 1971 behandlet de 10 søknader under ett, må avslagene være ugyldige. De hundeeiere som hadde sendt inn søknad, har krav på ny behandling. Ankeparten Ingrid Vissheim står her i en særstilling, fordi hun ikke har sendt inn noen søknad. Etter omstendighetene må også hun få adgang til å sende inn søknad og få den behandlet.

Atter subsidiært gjør de ankende parter gjeldende at deres hundehold - selv om det måtte bli ansett uberettiget - ikke representerer et vesentlig mislighold av leiekontrakten. Det er på det rene at de ankende parters hundehold ikke har vært sjenerende. Anskaffelsen av hund må bedømmes på bakgrunn av den uklarhet som har hersket om borettslagets holdning i hundespørsmålet. Flere av ankepartene har hatt hund i lang tid før det ble protestert fra lagets side.

De ankende parter mener at borettslovens §61 ikke kan være til hinder for partenes anførsler, selv om sak ikke ble reist innen 3 måneder etter generalforsamlingen 23. november 1971. Når virkningen av vedtaket er at en borettshaver blir sagt opp, må retten til å få grunnlaget for oppsigelsen prøvd, jfr. husleielovens §7 tredje ledd, gå foran fristbestemmelsen i borettslovens §61. Subsidiært hevder ankepartene at

Side:99

§61 må forstås med den reservasjon som er gitt uttrykk i den nye aksjelovs §9-17 tredje ledd nr. 4. Atter subsidiært anføres at generalforsamlingen 23. november 1971 behandlet en annen sak enn det var oppgitt i innkallingen.

De ankende parter har nedlagt denne påstand:

1. Husleierettens dom stadfestes.

2. De ankende parter frifinnes for den subsidiære påstand.

3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for husleierett og lagmannsrett.

4. Manglerudjordet borettslag (OBOS) tilpliktes å erstatte det offentlige sakens omkostninger for Høyesterett.

Ankemotparten hevder at lagmannsrettens dom er riktig, og viser til den begrunnelse som er gitt av lagmannsrettens flertall.

Hundehold i leiligheter byr på problemer og må kunne reguleres ved leieavtalen og ved husordensregler. Ankepartenes leieavtaler inneholder en erkjennelse av at de har mottatt husordensreglene og har godtatt disse. Forbudet mot hundehold går heller ikke utenfor det som kan bestemmes i medhold av husleielovens §22. Slike forbud er vanlige, og de er anerkjent i rettspraksis dersom det ikke foreligger helt spesielle forhold.

Ankemotparten fremholder at borettslaget har håndhevet forbudet mot hundehold på en konsekvent og saklig måte. Det ble gitt dispensasjon for de hunder medlemmene hadde ved innflytningen, og for enkelte andre. Forbudet ble innskjerpet ved en rekke rundskriv. På generalforsamlingen våren 1971 ble det forkastet et forslag om å åpne adgang til hundehold mot at hundeeieren avgav erklæring som skulle hindre ulemper. De 4 ankeparter som hadde søkt om dispensasjon, fikk sine søknader fullt forsvarlig behandlet på ekstraordinær generalforsamling i november 1971. De godtok selv at søknadene ble behandlet under ett. Borettslovens §61, som må forstås i samsvar med §75 i den tidligere aksjelov, er til hinder for å bygge på at vedtakene i generalforsamlingen er i strid med lov.

Ankemotparten mener at det ved bedømmelsen av om ankepartenes mislighold av leieavtalene er vesentlig, må legges avgjørende vekt på at de med åpne øyne - og til dels i lang tid - har satt seg ut over de bestemmelser som lovlig er gitt om hundehold i borettslaget. De 4 som hadde fått sine søknader avslått, nektet å bøye seg for avgjørelsen av lagets høyeste organ, generalforsamlingen. Også Ingrid Vissheim satte seg helt ut over bestemmelsene, idet hun ikke ville sende inn noen søknad. Under disse omstendigheter kan det ikke legges vekt på at akepartenes hundehold ikke hittil har medført ulemper for de øvrige medlemmer i borettslaget.

Ankemotpartens prosessfullmektig har pekt på at oppsigelsene ikke er fastholdt for de hundeeiere som har rettet seg etter lagmannsrettens dom. Uten å kunne forplikte borettslaget har han gitt uttrykk for at han antar at den samme linje vil bli fulgt etter Høyesteretts dom. Saken er i første rekke ansett som en prinsippsak.

Ankemotparten har nedlagt denne påstand:

Prinsipalt:

Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes.

Side:100

Subsidiært:

Jorunn Flatner, Willy Stenberg, Leif Ulrichsen, Ole Engen og Ingrid Vissheim kjennes uberettiget til å holde hund i strid med gjeldende regler i Manglerudjordets Borettslag.

I begge tilfelle:

Manglerudjordets Borettslag tilkjennes saksomkostninger for husleierett, lagmannsrett og Høyesterett.

Det er i det vesentlige enighet om saksforholdet, som fremgår av lagmannsrettens domsgrunner. For Høyesterett er det lagt fram en del nye dokumenter. Saken foreligger i hovedsaken i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten når det gjelder ankepartene Flatner, Stenberg, Ulriksen og Engen. Derimot mener jeg at anken fra Ingrid Vissheim må føre fram.

Etter husleielovens §22 plikter leieren «å følge vanlige ordensregler som utleieren fastsetter til sikring av god husorden og forsvarlig behandling av eiendommen». I innledningen til husordensreglene for Manglerudjordet Borettslag er det gitt følgende uttrykk for hva det ligger i «god husorden»: «Leilighetene må ikke brukes slik at det sjenerer andre. Husordenen inneholder ikke bare plikter, vær merksam på at den skal sikre leieboerne orden, ro og hygge i hjemmene.»

Hundehold i blokkleiligheter kan lett føre til at andre leieboere blir sjenert. Det er derfor behov for bestemmelser om hundehold i husordenen. Det byr på store praktiske vansker å regulere hundeholdet effektivt ved generelle vilkår og håndheving av slike vilkår. For å få en praktisk brukbar regulering vil det ofte være nødvendig å kreve at det blir innhentet samtykke fra utleieren til å holde hund. Dette er vanlig, og jeg finner det ikke tvilsomt at slike bestemmelser kan gis etter husleielovens §22. Forutsetningen må imidlertid være at søknader om samtykke til hundehold blir behandlet på en saklig måte ut fra hensyn som ikke faller utenfor formålet med denne bestemmelse.

Husordenen for Manglerudjordet Borettslag inneholder følgende bestemmelse: «Det er ikke lov å holde hund eller katt.» I en oppsummering fra styret til generalforsamlingen i november 1971 er det uttalt:

«1. Generalforsamlingen 1965 vedtok følgende:

a. «Styret kan gi midlertidig dispensasjon i helt spesielle tilfelle», og

b. «Tillatelse til anskaffelse av ny hund kan styret ikke gi uten generalforsamlingens godkjennelse.»

I det siste vedtaket er det tydelig tilkjennegitt at generalforsamlingen har anledning til å dispensere fra forbudet mot hundehold.

2. Generalforsamlingen 1969 behandlet 2 søknader om hundehold.

Den ene søknad ble godkjent, den andre avslått.

Generalforsamlingen har altså i 1969 bekreftet at den har anledning til å gi dispensasjon.

3. På den ordinære generalforsamling 1971 ble det fremlagt forslag om fritt hundehold mot å avgi spesiell erklæring. Forslaget falt som kjent med stort flertall. Det er viktig å være oppmerksom på at generalforsamlingens anledning til å gi dispensasjon ikke ble drøftet.

4. Det foreligger i dag søknader fra 10 borettshavere om tillatelse til å beholde hunder som allerede er anskaffet.

Side:101

Videre foreligger det 15 søknader som kan tenke seg å anskaffe seg hund dersom generalforsamlingen gir tillatelse til det.

Under henvisning til generalforsamlingens vedtak av 1965 overlates det til generalforsamlingen idag å fatte vedtak om hvorvidt det skal gis dispensasjon eller ikke.

En ting til slutt:

Styret ber generalforsamlingen være klar over følgende:

Dersom dispensasjon ikke blir gitt til dem som allerede har anskaffet hund uten tillatelse, vil konsekvensen være at leiekontrakten må sies opp med disse borettshavere dersom de heretter nekter å fjerne hundene.

Det er vårt håp at de opplysninger som her er gitt vil kunne være til hjelp når generalforsamlingen i aften skal fatte sine vedtak.»

Generalforsamlingen avslo de 10 søknader, mens behandlingen av de 15 ytterligere søknader ble utsatt til senere generalforsamling. Etter dette legger jeg til grunn at leieboerue i Manglerudjordet Borettslag kan søke om dispensasjon fra forbudet mot hundehold. Jeg går derfor ikke inn på spørsmålet om husleielovens §22 gir borettslaget adgang til å sette absolutt forbud mot å holde hund i leilighetene.

Ankepartene Stenberg, Ulriksen og Engen anskaffet hunder i tiden 1967-1970, og Flatner gikk til dette skritt kort tid før generalforsamlingen våren 1971. Etter denne generalforsamling tok laget forholdet opp med de 10 medlemmer som hadde skaffet seg hund uten å ha innhentet godkjenning. Det ble krevd at hundene ble fjernet innen 1. september. Dette førte til at hundeeierne sendte inn søknader om dispensasjon. Det ble innkalt ekstraordinær generalforsamling til behandling av søknadene, og de ble alle avslått. Jeg kan ikke se at det er noe å utsette på denne behandling. Hundeeierne var til stede i generalforsamlingen og var enige i at de 10 søknader ble behandlet under ett. Jeg finner etter dette at de 4 ankeparter ikke har rett til å holde hund i leilighetene. De har likevel fortsatt å holde hund og har nektet å rette seg etter generalforsamlingens lovlige vedtak. Dette må jeg anse som et vesentlig mislighold av leieavtalen. Jeg er således enig med lagmannsretten i at oppsigelsen av Flatner, Stenberg, Ulriksen og Engen ikke kan kjennes ugyldig.

Familien Vissheim var representert i generalforsamlingen i november 1971. De 15 søknader som ikke ble behandlet i dette møte, ble heller ikke behandlet i den ordinære generalforsamling i 1972. Dette kunne gi inntrykk av at det ikke var noen praktisk mulighet for å oppnå dispensasjon fra hundeforbudet. Vissheim hadde ikke hatt planer om å skaffe hund og hadde ikke søkt om det. Etter at hennes mann døde sommeren 1972, anbefalte legen at hennes datter fikk en hund. Hun anskaffet så i desember 1972 en cocker spaniel. Den 9. mars 1973 sendte borettslaget et brev til Vissheim med krav om at hunden måtte fjernes fra leiligheten innen 8 dager.

Den 30. mai ble dette fulgt opp med følgende brev:

I brev av 9. mars d.å. påtalte vi at De hadde anskaffet hund som hadde opphold i leiligheten. Vi gjorde Dem kjent med hvorfor forholdet ble påtalt og forlangte at hunden ble fjernet fra leiligheten omgående. Vi har imidlertid kjennskap til at De ikke har fulgt denne oppfordring.

Side:102

På medlemsmøtet, som ble avholdt etter årets generalforsamling, forlangte beboerue å få kjennskap til hvordan styret behandlet de ulovlige hundehold, og det ble gitt orientering i den forbindelse.

Som kjent har generalforsamlingen besluttet at det ikke er tillatt å holde hund i borettslaget. Saken er sist stadfestet i ny generalforsamling i november 1971. Styret for sin del har som kjent plikt på å følge de vedtak som generalforsamlingen pålegger.

På grunn av at De i strid med generalforsamlings vedtak holder hund i leiligheten sies med dette opp Deres leieforhold til leilighet nr. 1058, til fraflytting innen 30. juni 1973.

Vi gjør oppmerksom på at De har adgang til å få saken prøvet av retten. Søksmål etter husleielovens §38 må i så fall være reist ved Oslo Husleierett innen 30 dager etter at De har mottatt dette brev.

Borettslagets fremgangsmåte måtte gi inntrykk av at Vissheim ikke hadde anledning til å søke om samtykke til å holde hund. Laget satte frister som også gjorde det lite sannsynlig at det kunne bli gjennomført realitetsbehandling av en søknad i tide. Vissheims hundehold er formelt i strid med husordenen, men dette er etter min mening bare en foreløpig rettstilstand. Så lenge hun ikke er gitt anledning til å sende inn en begrunnet søknad og har fått den realitetsbehandlet, kan borettslaget ikke gis medhold i påstanden om at hundeholdet er ulovlig. Som nevnt hadde Vissheim en særlig grunn til å skaffe seg hund, og hennes hundehold har ikke vært sjenerende for andre leieboere. Det kan da ikke ses bort fra at det er nærliggende å anta at en søknad ville bli innvilget. I betraktning av den uklarhet som har foreligget om mulighetene for å få realitetsbehandlet en søknad, finner jeg at det ikke kan anses som vesentlig mislighold av leiekontrakten at Vissheim har gått til anskaffelse av hund uten å ha søkt om dispensasjon fra hundeforbudet.

Etter omstendighetene finner jeg det ikke rimelig at noen av partene blir pålagt å betale saksomkostninger, jfr. husleielovens §51 siste ledd.

Da jeg er kjent med at jeg er i mindretall, former jeg ikke noen konklusjon.

Dommer Blom: Når det gjelder de ankende parter Stenberg, Ulriksen, Engen og Flatner, er jeg enig med førstvoterende og kan i det vesentlige tiltre hans begrunnelse.

Derimot finner jeg ikke grunnlag for å sette ankeparten Ingrid Vissheirn i noen annen stilling enn de førstnevnte.

Familien var representert på generalforsamlingen i november 1971, og jeg må legge til grunn at hun var fullt orientert om det som der foregikk. Når hun så i desember 1972 anskaffet hund uten å søke om samrykke på forhånd, og heller ikke etter at styret hadde tatt spørsmålet om hennes hundehold opp med henne, søkte om dispensasjon, kan jeg ikke se det annerledes enn at hun har stillet seg på linje med de fire andre hundeeiere. Slik synes da også hennes holdning å ha vært under hele sakens gang, og heller ikke for Høyesterett er det gjort gjeldende at hun skulle stå i en bedre stilling enn de andre.

Side:103

Jeg stemmer derfor for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Elstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Blom.

Dommerne Stabel og Bendiksby: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av husleierettens dom (dommer John Grini med domsmenn):

Manglerudjordet Borettslag ble stiftet av OBOS i 1956. Det består av 518 andelseiere. Mellom de enkelte andelseiere og laget ble det inngått likelydende husleiekontrakter. I tillegg til kontraktene ble det fastsatt «midlertidig husorden», som de enkelte andelseiere mottok og godkjente, jfr. husleiekontraktens §15. «I midlertidig husorden» er det under avsnittet «regler om ro i leilighetene» inntatt følgende setning, som er understreket: «Det er ikke lov å holde hund eller katt.»

Andelseierne overtok laget til ordinær drift i 1960. I de følgende år ble det sendt rundskriv som innskjerpet husordensreglene. Spørsmålet om forbudet mot hundehold kom opp på generalforsamlingen i 1965, visstnok i forbindelse med at styret hadde mottatt klager. På generalforsamlingen 5. april 1965 ble det gjort slikt vedtak:

«Da det ifølge husordensbestemmelser ikke er tillatt å anskaffe hund eller katt - noe som er innskjerpet i rundskriv av 2/1-62, 12/3-63 og 16/1 - 64 - gir generalforsamlingen styret pålegg om å gjennomføre at andelseiere som har hund uten tillatelse fjerner denne. I helt spesielle tilfeller kan styret gi en midlertidig dispensasjon. Tillatelse til å anskaffe ny hund kan styret ikke gi uten generalforsamlingens godkjennelse.

På dette tidspunkt hadde etter det opplyste 14 andelseiere hund. Noen av dem hadde hund med da de flyttet inn i laget. Etter søknad ga styret dispensasjon til samtlige 14 hundeeiere. Vilkåret var at de underskrev en erklæring. Det fremgikk av denne erklæring at styret med hjemmel i generalforsamlingens vedtak hadde gitt midlertidig tillatelse til fortsatt hundehold, men det ble understreket at styret bare med samtykke av generalforsamlingen kunne gi tillatelse til å anskaffe ny hund. Det er videre uttalt at erklæringen er å betrakte som en del av leiekontrakten, og at brudd på erklæringen blir å anse som vesentlig mislighold av leiekontrakten. Blant de andelseiere som i 1965 fikk samtykke til å beholde hund mot å undertegne nevnte erklæring var Eva Eriksen (nå Kaspersen) og Ole Engen.

På generalforsamlingen 4. mai 1971 kom på ny opp spørsmålet om tillatelse til hundehold. Om behandlingen av dette spørsmål ble følgende protokollert:

«Forslag om tillatelse til hundehold.

Dette forslag, som var innkommet fra herr Einar Holstad, Rugveien 19, hadde styrets flertall stilt seg positivt overfor, og det ble anbefalt at forslaget skulle vedtas. Det ble stor debatt med uttalelser både for og imot hundehold. Ved prøvevotering var det klart flertall mot tillatelse til hundehold.

Side:104

Etter prøvevoteringen forlot flere møtet, og ved skriftlig avstemning stemte 28 ja for hundehold, og 76 var imot tillatelse til hundehold.»

På generalforsamlingen kom det frem at enkelte andelseiere hadde hunder uten tillatelse. Styret sendte 3. juni 1971 et rundskriv om at disse hunder måtte være fjernet innen 1. september s. å. Ved likelydende brev av 9. september 1971 til 10 andelseiere, viste styret til dette rundskriv og uttalte videre:

Det er innkommet melding til styret om at De er en av de borettshavere som holder hund uten tillatelse. Nå etter at den fastsatte tidsfrist, 1. september, er passert må vi be om Deres underretning om De holder hund eller ikke i Deres leilighet. Skriftlig svar på dette bes sendt til styrets formann, herr Eilif Øyvik, Rugveien 15, snarest og senest innen 14 dager fra dato.

Vi vil ikke unniate å gjøre Dem oppmerksom på hvilke alvorlige konsekvenser det kan få for Deres leieforhold, hvis De fortsatt mot generalforsamlingens vedtak holder hund.»

Noen dager tidligere - den 2. september 1971 - holdt 10 andelseiere, som hadde hund, et møte. Det ble her bestemt at samtlige skulle sende søknad til borettslagets styre med anmodning om at søknadene skulle legges frem for generalforsamlingen. Dette ble meddelt styret i et brev av Il. september 1971.

Det ble så innkalt til ekstraordinær generalforsamling 23. november 1971. (Om denne generalforsamling, se gjengivelsen i Høyesteretts dom.) - - -

Rettens merknader.

Etter de fastsatte husordensregler var det i Manglerudjordet Borettslag ikke tillatt å ha hund eller katt. Det er videre på det rene at forbudet - med en viss adgang til dispensasjon - ble fastholdt ved vedtak på generalforsamling 5. april 1965 og 4. mai 1971. Etter gjeldende regler i dette borettslag måtte derfor en andelseier, om han ville skaffe seg hund eller katt, ha godkjenning av generalforsamlingen. Retten legger til grunn at saksøkerne var klar over dette.

Det er erkjent av alle saksøkere, unntatt Villy Stenberg, at de ikke har fått noen godkjenning. Retten kan heller ikke se at Villy Stenberg har godtgjort at han har noen godkjenning, i hvert fall ikke etter gjeldende regler. Hadde styret gitt ham dispensasjon fra forbudet, er det rimelig å tro at det ville ha krevet en erklæring fra ham slik det ble gjort i andre tilfelle. Det er også på det rene at han i 1971 søkte generalforsamlingen om godkjenning og fikk sin søknad avslått. Retten må derfor legge til grunn at samtlige saksøkere har anskaffet hund i strid med gjeldende husorden. Det er videre på det rene at samtlige saksøkere - på tross av krav om fjerning av hund og varsel om oppsigelse - har beholdt sine hunder. Det rettslige grunnlag for oppsigelsene antas derfor å være det samme for samtlige saksøkere.

Saksøkerne er andelseiere i borettslaget. Deres leieforhold kan ikke sies opp av laget med mindre de har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, jfr. lov om borettslag §36, jfr. også §34, første ledd og husleielovens §38, fjerde ledd. Det avgjørende i denne sak er derfor om saksøkerne ved å ha hund i strid med husordensreglene har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold med den følge at de taper retten til fortsatt å ha bolig i borettslaget.

Side:105

Husordensreglene skal som betegnelsen sier sikre god husorden og en forsvarlig bruk av boligene og eiendommen for øvrig, jfr. husleielovens §22. Det er i første rekke hensynet til andre beboere og de felles bointeresser som disse regler skal ivareta. Retten antar at vurderingen av spørsmålet om saksøkerne har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold også bør skje på bakgrunn av det formål husordensreglene skal tjene.

Som foran nevnt fastslår retten at samtlige saksøkere har anskaffet og beholdt hund i strid med husordensreglene. Derimot kan det ikke sees at deres hundehold har krenket de interesser som husordensreglene skal ivareta. Det er ikke kommet noen klager fra andre beboere, og det er fra saksøktes side bekreftet at saksøkernes hundehold synes å være eksemplarisk. Når situasjonen er denne, finner husleieretten ikke å burde bedømme saksøkernes forhold som vesentlig mislighold.

Begge prosessfullmektiger har vist til at det i rettspraksis foreligger flere avgjørelser om dyrehold i borettslag. I flere av disse avgjørelser er spørsmålet om vesentlig mislighold vurdert annerledes enn foran nevnt. Retten finner imidlertid også en viss støtte for sitt syn i et par avgjørelser. blant annet i en avgjørelse inntatt i RG-1945-404. Dessuten kan det vises til en dom avsagt av København Byrett, 28. februar 1973, som bygger på tilsvarende synspunkter.

Saksøkte har fremhevet at det vil bli uholdbart om saksøkernes overtredelse av husordensreglene ikke bedømmes som vesentlig mislighold. Retten er enig i at de regler som fastsettes av borettslagets kompetente organer til sikring av god husorden og et godt bomiljø, må respekteres av alle, og understreker at rettens avgjørelse bare gjelder spørsmålet om de aktuelle saksøkere har forbrutt sin leierett ved vesentlig mislighold. Hvorvidt husordensregler av denne art skal kunne håndheves på en hensiktsmessig måte, vil også avhenge av om de er klare og formålstjenlige. Den ordning som er blitt etablert i dette borettslag synes i så måte ikke ubetinget heldig. Det må være mindre tilfredsstillende at den enkelte andelseier, som vil søke dispensasjon, henvises til generalforsamlingen, både fordi den ordinært bare møter en gang om året, og fordi den enkelte kan ha vanskelig for å legge frem sine personlige motiver og forutsetninger for en så stor forsamling. Ved en mer hensiktsmessig ordning, burde det etter rettens oppfatning være mulig for borettslaget å mestre de problemer som hundehold i konsentrert bebyggelse utvilsomt skaper, selv om oppsigelsene av saksøkernes leieforhold ikke tas til følge på det foreliggende grunnlag. Fører den enkeltes hundehold til konkrete ulemper, vil i et hvert fall også spørsmålet om vesentlig mislighold måtte komme i en annen stilling. -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Trygve Lange-Nielsen, Finn Backer og Einar Løchen): - - -

Den ankende part hadde i ankeerklæringen også nedlagt subsidiær påstand på at ankemotpartene dømmes til å fjerne sine hunder fra leilighetene innen 2 måneder. Ankemotpartene påsto hele den nye subsidiære påstand avvist.

Begge parter ønsket spørsmålet om awisning av den for lagmannsretten nye subsidiære påstand avgjort forut for ankeforhandlingen. Rettsmøtet til behandling av avvisningsspørsmålet har vært holdt 29.8.1975. Lagmannsretten avsa 19.9.1975 kjennelse med slik slutning:

Side:106

«Anken avvises for så vidt angår kravet om at motpartene skal fjerne sine hunder fra sine leiligheter innen nærmere fastsatt frist.

Anken fremmes for så vidt angår kravet om at motpartene skal kjennes uberettiget til å holde hund.»

Lagmannsretten ser slik på saken:

Siden Manglerudjordet Borettslag ble stiftet, har husordensreglene inneholdt et kategorisk forbud mot å holde hund eller katt. Leiekontraktene viser i §2 til blant annet husordensreglene og gjør disse til en del av leiekontrakten. Husordensreglene søker ellers sin hjemmel i husleielovens §22 og i de almindelige regler om styringen av borettslag etter lov om borettslag. Det er på det rene at de andelshavere som hadde hund da de flyttet inn i borettslaget etterhvert som husene ble ferdige, fikk dispensasjon av styret til å beholde hunden for dennes levetid. Det er også på det rene at generalforsamlingen i 1965 ga styret myndighet til å dispensere fra husordensreglenes forbud mot hundehold i helt spesielle tilfelle, dog ikke for nye hunder uten generalforsamlingens samtykke. Styret ga enkelte dispensasjoner i henhold til denne bemyndigelse. Da det på den ordinære generalforsamling i mai 1971 ble stort flertall mot hundehold, oppfattet styret generalforsamlingens vedtak slik at styrets dispensasjonsadgang var trukket tilbake. Eventuelle dispensasjoner kunne derfor for fremtiden bare gis av generalforsamlingen selv. På den ekstraordinære generalforsamling i november 1971 forelå det både en felles søknad om dispensasjon fra de 10 som da holdt hund uten tidligere å være meddelt dispensasjon, og individuelle dispensasjonssøknader fra de samme 10. Etter forslag av møtelederen ble det enstemmig vedtatt å behandle samtlige søknader under ett. Heller ikke hundeeierne hadde noen innvendinger mot dette. Det er senere ikke innsendt noen søknader om dispensasjon, verken til styret eller til generalforsamlingene.

Lagmannsretten antar at det må være adgang til å gi forbud mot hundehold i husordensreglene i borettslag. I alle fall et mer utstrakt hundehold vil lett bety en viss belastning på boligmiljøet for de som ikke holder hund. I alle fall er det ikke usaklig av generalforsamlingens flertall å vurdere saken slik. Dette må gjelde selv om det ikke kan påvises mer konkrete ulemper ved enkelte andelseieres hundehold. Lagmannsretten mener således at forbudet mot hundehold i det foreliggende tilfelle ikke er noe inngrep i den enkelte andelseiers privatliv som det ikke er hjemmel for i husleieloven og lov om borettslag. Som utgangspunkt må forbudet mot hundehold respekteres. Det kan ikke i denne forbindelse spille noen rolle om forbudet mot kattehold aldri har vært gjennomført, og at det ikke er noe forbud mot hold av andre husdyr enn hund og katt.

Samtlige ankemotparter i de foreliggende saker har skaffet seg sine hunder uten dispensasjon, og vitende om at de derved gjorde noe ulovlig. Villy Stenberg har riktignok påberopt seg at han skal ha fått en muntlig dispensasjon fra den daværende formann for styret, da han i sin tid skaffet seg hund. Det er imidlertid ikke ført noe bevis for en slik samtale, og retten kan ikke godta at Stenberg kan ha vært i god tro med hensyn til at en dispensasjon kunne gis på denne måten.

På generalforsamlingen i mai 1971 ble det besluttet å forby hundehold i borettslaget.

På den ekstraordinære generalforsamling i november 1971 ble det uten

Side:107

protester fra hundeeierne vedtatt å behandle søknadene fra disse under ett. Dette var ikke så unaturlig sett på bakgrunn av at samtlige holdt sine hunder ulovlig, og de sammen hadde fremmet en aksjon for hundehold. Det er også vanskelig å se hvordan denne generalforsamling skulle kunne gjennomføre en ordning med individuelle dispensasjoner gitt av selve generalforsamlingen. I tilfelle måtte det eneste praktiske være å delegere myndigheten til styret. Realiteten i saken er vel at generalforsamlingen eller dennes flertall har ønsket et forbud mot hundehold i forhold til de 10 søkere.

Skulle man ha et effektivt forbud mot hundehold, sa det seg iallfall selv at man ikke kunne dispensere i alle de tilfelle der vedkommende hadde en aktverdig grunn for å holde hund. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at den ekstraordinære generalforsamlings unnlatelse av å behandle dispensasjonssøknadene hver for seg, ikke kan rettferdiggjøre ankemotpartenes hundehold i forhold til borettslaget. Selv om det skulle være en feil at generalforsamlingen ikke har foretatt en individuell vurdering, kan man forøvrig ikke se at det kan gjøre noen forskjell. Trenger man dispensasjon, kan man ikke bare innrette seg som om denne var gitt når dispensasjonssøknaden på grunn av en feil ikke kommer til realitetsbehandling. Ankemotparten Ingrid Vissheim har forøvrig skaffet seg sin hund etter den ekstraordinære generalforsamling og ingen av ankemotpartene har innsendt ny søknad om dispensasjon etter den nevnte generalforsamling.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at ankemotpartenes hundehold representerer et mislighold av leieavtalen i forhold til Manglerudjordet Borettslag.

For å rettferdiggjøre en oppsigelse av leieforholdet kreves det imidlertid at misligholdet skal være vesentlig jfr. lov om borettslag §36. Det kan også vises til husleielovens §38 femte ledd nr. 2, som her imidlertid blir av mer sekundær interesse, jfr. lov om borettslag §34 første ledd.

Lagmannsretten - dens flertall - bestående av lagdommerne Lange Nielsen og Backer - mener at det her foreligger et vesentlig mislighold. Man viser til at det ulovlige hundehold har foregått over flere år og fremdeles pågår. Ankemotpartene har opprinnelig skaffet seg sine hunder ulovlig, og de nekter å bøye seg for de gjeldende regler om hundehold i borettslaget og for §generalforsamlingenes beslutninger om å opprettholde forbudet mot hundehold. Det adekvate middel mot andelseierne i et slikt tilfelle er å si dem opp. Teoretisk kan den løsning riktignok tenkes at borettslaget skaffer seg fullbyrdelsesdom mot vedkommende andelseiere om at de skal fjerne sine hunder, og deretter søker denne fullbyrdet ved løpende mulkt. Dette er imidlertid etter lagmannsrettens oppfatning en for tungvint fremgangsmåte å pålegge flertallet i borettslaget overfor en minoritet som ikke vil bøye seg i et tilfelle da den er forpliktet til dette. Skal man få orden og skikkelig styring innen borettslaget, må man kunne si opp de som vedvarende nekter å innrette seg etter de vedtak som lovlig er truffet av generalforsamlingen. Det kan ikke i denne forbindelse spille noen særlig rolle om de konkrete hunder det her dreier seg om er til noen særlig ulempe for naboene. Spørsmålet er hvem som har styringsretten i laget. Nekter minoriteten å bøye seg uten at det kan settes inn noe effektivt middel mot dette, vil flertallsstyret innen borettslag lett kunne settes ut av spillet. Saken har også en side i forhold til andre som er interessert i å skaffe seg hund og som bor i Manglerudjordet borettslag, men som hittil har vært lojale overfor

Side:108

generalforsamlingens beslutninger. På grunn av den generelle interesse som borettslaget har i at reglene mot hundehold blir respektert når de først lovlig er vedtatt, mener lagmannsretten at en slik vedvarende tilsidesettelse av reglene som det her dreier seg om må karakteriseres som et vesentlig mislighold av leieavtalen.

Den subsidiære påstand fra den ankende parts side blir det etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til, men det følger av flertallets synspunkter ovenfor at man ville ha gitt påstanden medhold dersom den hadde vært aktuell.

Lagdommer Løchen finner ikke at betingelsene for oppsigelse er til stede. Jeg finner at det foreligger mislighold fra hundeeiernes side, men at dette ikke kan sies å være vesentlig. Jeg legger da vekt på at hundene ikke har sjenert andre leieboere og at det ikke foreligger noen klager. Lufting av hundene foregår utenfor området, slik at det ikke blir noen ekskrementer der. Jeg finner ikke at et begrenset hundehold i et borettslag uten videre kan sies å senke bomiljøet. Omgang med hunder kan både være til fordel for barn i laget og en hjelp og hygge for leieboere ved sykdom eller andre personlige vanskeligheter. En rundspørring fra styret viste at bare ca. 30 av 518 leieboere ønsket å ha hund. Idag er det 13 hunder i laget. Dette kan ikke sies å være noe urimelig stort hundehold som ville senke bomiljøet. Borettslaget har erkjent at det intet har å bebreide hundeeierne bortsett fra at de ikke har rettet seg etter forbudet mot å holde hund. Jeg finner etter dette at det ikke kan sies å foreligge vesentlig mislighold fra hundeeiernes side.

Derimot finner jeg at borettslaget må få medhold i sin subsidiære påstand. Vedtakene om å fjerne hundene ligger innenfor formålet for husordensreglene og er gyldig vedtatt av lagets organer. Vedtaket om felles behandling av søknadene på den ekstraordinære generalforsamling var hundeeierne innforstått med og protesterte ikke imot. De har heller ikke reist søksmål etter borettslovens §61 for å få beslutningene kjent ugyldige. - - -