Rt-1978-1170

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1978-10-13
Publisert:	Rt-1978-1170
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 153/1978
Parter:	Bamble kommune (høyesterettsadvokat Lars Aspeflaten) mot 1. Ragnhild Wilhelmsen 2. Kristense Riise (høyesterettsadvokat Christopher Frøstrup).
Forfatter:	Lorentzen, Christiansen, Sinding-Larsen, Holmøy, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §36, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §11, §5, §9, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §176, Oreigningsloven (1959) §25, §48, Bygningsloven (1965), §4, §8, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973)

Dommer Lorentzen: Ved Kommunal- og arbeidsdepartementets vedtak av 27. februar 1973, som ble stadfestet ved kgl. resolusjon av 7. desember s.å., fikk Bamble kommune tillatelse i medhold av bygningslovens §36 nr. 1 til ekspropriasjon av eiendommen Nustad, gnr. 31 bnr. 1 og 10. Eiendommen var i alt på ca. 840 dekar, men ca. 30 bortfestede tomter ble unntatt fra ekspropriasjonen.

Kommunen fremsatte skjønnsbegjæring 30. januar 1974.

Skien og Porsgrunn byrett avsa 7. oktober s.å. ekspropriasjonsskjønn, som satte en samlet erstatning på kr. 1 450 000. Ved Agder lagmannsretts dom av 30. april 1976 ble skjønnet opphevet og saken hjemvist til ny behandling. I mellomtiden var eiendommen 20. mai 1975 overtatt av kommunen i medhold av oreigningslovens §25 mot betaling av kr. 800 000 som forskott på erstatningen.

Skien og Porsgrunn byrett avsa 18. november 1976 nytt skjønn med denne slutning:

«1. Erstatning for ekspropriasjon av eiendommen Nustad, gnr. 31 bnr. 1 og 10 i Bamble fastsettes slik:

a) For 300 da grunn uten påstående skog pr. m2 5,- - fem - kroner.

b) For grunnen for øvrig med påstående skog pr. m2 1,25 - en 25/100 - kroner.

c) For påstående hus 180 000,- - etthundreogåttitusen - kroner.

d) For påstående skog på 300 da 105 000,- - etthundreogfemtusen - kroner.

2. Av den samlede erstatningssum med fradrag av kr. 800 000,- betales 6%

Side:1171

rente p.a. fra 20. mai 1975 til betaling skjer.

3. I erstatning for utlegg til juridisk hjelp betaler Bamble kommune innen 2 - to - uker fra forkynning av dette skjønn til Ragnhild Wilhelmsen og Kristense Riise v/h.r.advokat Chr. Frøstrufødt xx.xx.00,- - titusen - kroner.

4. De lovbestemte utgifter ved skjønnet bæres av Bamble kommune.»

Bamble kommune påanket skjønnet, og Agder lagmannsrett avsa 30. august 1977 dom med denne domsslutning:

«Byrettens skjønn stadfestes.

Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Bamble kommune til Ragnhild Wilhelmsen og Kristense Riise kr. 6000 - sekstusen 00/100 kroner - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.»

Om de nærmere omstendigheter i saken og partenes anførsler for skjønnsretten og lagmannsretten viser jeg til skjønnsgrunnene og domsgrunnene.

Bamble kommune har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen i forbindelse med skjønnsslutningens punkt 1 a), erstatning for 300 dekar grunn uten påstående skog. Partene har imidlertid vært enige om at en eventuell opphevelse måtte gjelde skjønnet i sin helhet.

Den ankende part har gjort gjeldende at skjønnsretten ikke har gitt tilstrekkelig begrunnelse for at det i 1975 skulle ha dannet seg en pris på tomtegrunn på Langesundshalvøya på kr. 10 pr. m2. Retten har omtalt priser ved en rekke eiendomsoverdragelser i årene 1965- 1966 og 1974-1976, men det er ikke redegjort for forutsetninger og betalingsvilkår som er av vesentlig betydning for sammenlikningen. Kommunens kjøp i 1966 av eiendommen Grasmyr er nevnt, men det er ikke foretatt en nærmere vurdering av betydningen av dette kjøp. Kjøpet av eiendommen Kjellestad samme år er ikke engang nevnt.

Den ankende part gjør videre gjeldende at det er en feil at skjønnsretten har tatt utgangspunkt i et prisnivå for tomter i 1975. Retten har funnet at offentlige investeringer, planer om slike investeringer og utkastet til generalplan er de vesentligste årsaker til prisstigningen for tomter. Det måtte da være det riktige å ta utgangspunkt i vanlig tomtepris før planene ble kjent. Det er iallfall en saksbehandlingsfeil at skjønnsretten ikke har drøftet og tatt standpunkt til om det før beslutningen om utbygging av petrokjemisk industri i Bamble var etablert en høyere verdi enn jordbruksverdi for større arealer som egnet seg til boligbygging.

Endelig hevder den ankende part at det er en saksbehandlingsfeil at skjønnsretten ikke har drøftet om ankemotpartene hadde kunnet finne kjøper til 300 dekar til en pris av kr. 10 pr. m2 uavhengig av kommunens planer for utbygging og grunnlagsinvesteringer.

Den ankende part har ikke opprettholdt sin tidligere anførsel om at det var en feil at skjønnsretten ikke har tatt standpunkt til betydningen av at de nye prisforskrifter av 25. oktober 1974 var satt i kraft før kommunen tiltrådte eiendommen. For Høyesterett har den

Side:1172

ankende part frafalt sin tidligere anførsel om at ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3 skulle være til hinder for mererstatning i det foreliggende tilfelle.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«1. Skien og Porsgrunn byretts skjønn av 18.11.1976 oppheves og henvises til ny behandling.

2. Bamble kommune tilkjennes saksomkostninger så vel for lagmannsretten som for Høyesterett.»

Ankemotpartene gjør gjeldende at det ikke foreligger noen feil ved skjønnet, og tiltrer den begrunnelse som er gitt av lagmannsretten.

Skjønnsretten fikk fullstendige opplysninger om de eiendomsoverdragelser som er nevnt i skjønnsgrunnene, og om kommunens kjøp av eiendommene Grasmyr og Kjellestad. Det kan, etter ankemotpartenes mening, ikke kreves at skjønnsretten skal gi fullstendig redegjørelse for salgsvilkårene for de eiendommene som det sammenliknes med ved anvendelsen av §5 nr. 1.

Det er fulgt riktig fremgangsmåte når skjønnsretten har tatt utgangspunkt i tomteprisene i 1975 og deretter gjort fradrag etter §5 nr. 2. Det var ikke bare Rafnesutbyggingen og de kommunale planer som førte til økt etterspørsel og priser for tomter i Bamble.

Videre hevder ankemotpartene at det er hevet over tvil at de 300 dekar kunne selges i 1975 til tomtepris. Arbeidet med generalplanen var da kommet så langt at det var på det rene at et slikt areal av eiendommen ville bli regulert til boligbebyggelse. Andre skjønn med samme rettsformann viser at skjønnsretten var fullt klar over at erstatningen ikke kunne settes høyere enn til den tomtepris som kunne oppnås ved frivillig salg.

Ankemotpartene har nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Den ankende part dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett.»

Det er fremlagt en rekke nye dokumenter for Høyesterett. To vitner har gitt forklaring ved bevisopptak for Skien og Porsgrunn byrett og Kragerø herredsrett.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten. I det vesentlige kan jeg også tiltre lagmannsrettens bemerkninger om de anførsler som er gjort gjeldende for Høyesterett.

Skjønnsretten har gjort grundig rede for både de faktiske omstendigheter og den forståelse av ekspropriasjonserstatningsloven som retten har bygd på. Til belysning av den alminnelige verdi av tomtearealer på Langesundshalvøya er det gitt opplysning om et skjønn og et kjøp i 1966 og om 8 kjøp i 1974-1976. At det i 1966 har vært et ytterligere kjøp som retten ikke har omtalt, kan ikke være noen saksbehandlingsfeil. Heller ikke er det noen feil at de nærmere kontraktsbestemmelser i forbindelse med de enkelte kjøp ikke er referert,

Side:1173

og at det ikke er nærmere redegjort for hvilke samlede arealer kommunen hadde skaffet seg. Det er på det rene at skjønnsretten fikk alle opplysninger, og jeg ser ingen grunn til å tvile på at retten ved bedømmelsen av sammenlikningsverdien etter §5 nr. 1 har tatt tilbørlig hensyn til de noe varierende forutsetninger og vilkår for salgene.

Som lagmannsretten mener jeg at skjønnsretten har gått riktig fram når den først etter lovens §5 nr. 1 har tatt standpunkt til vanlig verdi for tomtearealer i distriket på avståingstidspunktet, jfr. §11, og deretter har vurdert spørsmålet om fradrag etter §5 nr. 2. Det fremgår av skjønnet at kommunen søkte om tillatelse til ekspropriasjon av Nustad med sikte på boligbygging før det var tale om den store industriutbygging på Rafnes. Også en betydelig del av planene om kommunale investeringer er av eldre dato. Etter at Rafnesprosjektet ble kjent i 1973, ble den kommunale planlegging og investering forsert for å legge forholdene til rette for den ventede innflytting til distriktet. Skjønnsretten har i denne forbindelse blant annet uttalt: «På den annen side legger retten til grunn at disse investeringer og planer om investeringer sammen med den foreliggende generalplan, er den vesentligste årsak til den prisstigning på tomtegrunn som har funnet sted siden planene ble kjent.» Dette må bety at retten har funnet at det - som naturlig er - også er andre faktorer som har medvirket til prisstigningen fra 1973 til 1975. Det skulle således ikke gjøres fullt fradrag for prisstigningen i disse årene. På den annen side var det aktuelt med fradrag etter §5 nr. 2 annet punktum også for kommunale investerings- og utbyggingsplaner før 1973. Det kan da ikke være noen feil at skjønnsretten ikke har tatt særskilt standpunkt til hva som var vanlig tomteverdi før Stortinget 13. juni 1974 gav samtykke til en overenskomst om levering av våtgass til en norsk petrokjemisk industri og til at anleggene ble plassert i Bamble.

Størrelsen av fradraget etter §5 nr. 2 må settes skjønnsmessig. Det er ikke noe som tyder på at skjønnsretten har bygd på en uriktig rettsoppfatning eller på mangelfullt grunnlag ved fastsettelsen av dette fradrag.

At erstatningen etter lovens §5 ikke kan settes høyere enn til salgsverdien av ekspropriasjonsarealet, jfr. §9 første punktum, er ikke nevnt i skjønnsrettens bemerkninger. Retten har imidlertid opplyst at det i årene 1974-1976 ble omsatt betydelige tomtearealer i distriktet til priser som har variert mellom kr. 5 og kr. 11 pr. m2. Etter dette må jeg gå ut fra at retten har ansett det åpenbart at eierne av Nustad kunne oppnådd tomtepris ved frivillig salg av 300 dekar. At dette ikke er uttrykkelig nevnt, kan ikke anses som en feil som kan føre til opphevelse av skjønnet.

Anken fører ikke fram. Det er ikke grunn til å frita den ankende part fra å dekke ankemotpartenes omkostninger. Prosessfullmektigene har gitt oppgave som nevnt i tvistemålslovens §176. Ankeforhandlingen for Høyesterett har tatt en dag. Saksomkostningene kan passende settes til kr. 15 000, herav kr. 600 til dekning av utlegg.

Jeg stemmer for denne

Side:1174

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bamble kommune til Ragnhild Wilhelmsen og Kristense Riise i fellesskafødt xx.xx.00 - femtentusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Christiansen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Sinding-Larsen, Holmøy og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens skjønn (byrettsjustitiarius Halvor Husaas med skjønnsmenn):

Bamble kommunestyre vedtok i møte 30.1.1973 å søke om samtykke til ekspropriasjon av eiendommen Nustad, gnr. 31 bnr. 1 og 10 i Bamble, jfr. bygningsloven av 18. juni 1965 §36 nr. 1. Kommunal- og arbeidsdepartementet samtykket i brev av 27. februar samme år i ekspropriasjon i medhold av nevnte lovbestemmelse. - - -

Retten ser saka slik:

Eiendommen Nustad, gnr. 31, bnr. 1 og 10 i Bamble er en jord- og skogbrukseiendom. Fra eiendommen er i løpet av de siste ca. 50 år festet bort eller utskilt og solgt ca. 130 hyttetomter og tomter til bolighus. De fleste tomter er festet bort eller solgt siden 1950. De årlige leieinntekter av festetomtene utgjør ialt ca. kr. 10 600,-. De saksøkte beholder eiendomsretten til disse med retten til festeavgiftene. Hele eiendommen eksproprieres således ikke. Et område i syd, ut mot sjøen som i det alt vesentlige består av hyttetomter med påstående hytter, er ifølge ekspropriasjonsgrensen på det framlagte kart som ekspropriasjonstillatelsen bygger på, holdt utenom ekspropriasjonen. Dette areal er heller ikke medtatt i arealoppgaven som oppgir eiendommens areal til ca. 840 da, herav ca. 35 da dyrket mark og resten skog. I arealet på 840 da, og innenfor ekspropriasjonsgrensen etter nevnte kart, ligger imidlertid ca. 30 bortfestede tomter som ifølge ekspropriasjonstillatelsen skal skilles fra eiendommen og holdes utenom ekspropriasjonen. Tilsammen utgjør disse tomter ca. 26 da etter oppgave framlagt av saksøkeren. Det samlede areal som skal eksproprieres utgjør etter dette ca. 814 da, herav ca. 35 da dyrka jord. - - - Skogen er til dels kupert. Noe er uegnet til bebyggelse, men storparten er bebyggelig og godt egnet som tomtegrunn, til dels med utsikt mot sjøen. Gjennom eiendommen og like forbi husa går fylkesveg mellom Langesund og riksveg E-18. Eiendommen grenser helt inn mot tettbebyggelsen i Langesund i sydøst og i vest mot sjøen.

Som det framgår av det foran anførte består eiendommen Nustad av et mindre areal dyrket mark og et forholdsvis stort skogareal, bortsett fra tomter som er festet bort til hytter og bolighus og som ikke eksproprieres. Eiendommen drives som jord- og skogbrukseiendom. Dette var også bruksmåten da Bamble kommune den 15.12.1971 sendte søknad til departementet om tillatelse til ekspropriasjon. Eierne har - etter hva de har opplyst - ikke hatt planer om å endre denne måte å drive eiendommen på. Noen utparselleringsplan

Side:1175

foreligger ikke for eiendommen, hverken som en privat plan fra grunneierne eller som noen offentlig godkjent plan. Bamble kommune har imidlertid en plan for bebyggelse av eiendommen under utarbeidelse. Etter at det var besluttet at den petrokjemiske storindustri skulle legges til Bamble, satte kommunen fart i arbeidet med en generalplan for kommunen. Slik plan ble vedtatt av Bamble kommunestyre 26. juni 1975. Den er sendt departementet, men ennå ikke formelt godkjent. Planen blir imidlertid brukt som rettesnor for den betydelige utbygging som nå er satt i gang i kommunen, og særlig på Langesundshalvøya. Retten kommer nedenfor nærmere tilbake til denne plan.

Etter det foran anførte tar retten sitt utgangspunkt for verdsettingen av eiendommen i bruksverdien som jord og skogbrukseiendom, jfr. erstatningslovens §4 nr. I. Det vises også til lagmannsrettens dom og dommen i Kløftasaka, Rt-1976-1 på side 10. - - -

Retten går så over til å drøfte spørsmålet om mererstatning etter erstatningslovens §5. Til dette skal bemerkes: Dommen i Kløftasaka får her stor betydning, selv om saksforholdet er vesentlig forskjellig i den saka og nærværende sak. Den tolking og delvise tilsidesettelse av loven i medhold av grunnlovens §105 som Høyesterett (med det menes her og videre utover førstvoterende med tilslutning av flertallet) er kommet fram til når det gjelder vilkårene for mererstatning, må legges til grunn. Før retten tar standpunkt til om vilkårene for mererstatning foreligger, må den på bakgrunn av nevnte Høyesterettsdom finne ut hvordan erstatningslovens §5 er å forstå. Lagmannsretten har i sin dom ikke funnet grunn til å komme noe særlig inn på det. Paragraf 5 nr. 1 lyder: - - -

Her har Høyesterett for det første sagt at man i alminnelighet må se bort fra ordet «vesentlig», jfr. Rt-1976-1 på side 13 der det står: - - -

Hvilke situasjoner Høyesterett har tenkt seg, som skulle gi grunn til å fravike regelen om at man skal se bort fra vilkåret «vesentlig» i lovens §5. er vanskelig å si. I nærværende sak kan imidlertid ikke retten se at det skulle foreligge noen slik situasjon som skulle tilsi en fravikelse. Den ser derfor bort fra ordet «vesentlig» som vilkår for mererstatning.

I §5 nr. 1 står videre at det «kan» tas «hensyn til denne høyere verdi for så vidt det finnes rimelig og vilkåra etter nr. 2 og 3 foreligger». Høyesterett har sagt at det må tas hensyn til denne verdi når vilkåra for øvrig for mererstatning foreligger uten at retten kan foreta noen vurdering av om det for så vidt «finnes rimelig». Lovens ord «kan» må altså leses som om det står «skal», og videre må det ses bort fra ordene «for så vidt det finnes rimelig». I denne forbindelse vises til Rt-1976-1 på side 12 der det står: - - -

Videre står på 1.c. 14: - - -

Etter dette legger retten til grunn at erstatningslovens §5 nr. 1 i den foreliggende sak må leses som om det sto:

«Ville verdsetting etter §4 føre til lavere verdi enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk, skal det tas hensyn til denne verdi når vilkåra etter nr. 2 og 3 foreligger.»

Når det gjelder forståelsen av lovens ord «tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk», legger også retten til grunn den forståelse som Høyesterett har gitt uttrykk for i foran nevnte dom. Det vises til Rt-1976-1 på side 13-14 der det står: - - -

I tillegg til de bestemmelser om mererstatning som framgår direkte av

Side:1176

lovens §5 nr. 1, kommer også reglene i paragrafens nr. 2 og 3. Det slås her i nr. 2 først fast at bestemmelsen i §4 nr. 3 som direkte gjelder den eiendom som skal eksproprieres, også skal gjelde ved verdsettingen av de eiendommer som det skal foretas en sammenlikning med. Paragraf 4 nr. 3 lyder slik:

«Det skal ses bort fra verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomhet som har sammenheng med ekspropriasjonstiltaket».

I §5 nr. 2 står videre:

«Det skal for øvrig ses bort fra verdauk i distriktet som skyldes det offentliges planer for grunnutnytting eller planlagte tiltak ellers av offentlige myndigheter, og i rimelig utstrekning også fra verdauk som skyldes gjennomførte tiltak om investeringer som nevnt.»

I paragrafens nr. 3 står:

«Det tas bare hensyn til den høyere verdi når slik bruk som betinger denne verdi ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av den eiendom som eksproprieres.»

Retten skal nedenfor i den utstrekning det finnes nødvendig komme inn på hvordan den forstår disse bestemmelser på bakgrunn av dommen i Kløftasaka.

Etter denne mer generelle gjennomgåelse av det juridiske grunnlag skjønnet bygger på, går retten nå over til å se nærmere på spørsmålet om vilkårene for mererstatning foreligger i denne sak, og i tilfelle mererstatningens størrelse.

Det er foran gitt en beskrivelse av gården Nustad, der det bl.a. er sagt at den drives som jord- og skogbruk, men at eiendommens grunnarealer i stor utstrekning er meget godt egnet som tomtegrunn. Det første spørsmål som melder seg, blir da hvilken verdi «tilsvarende eiendommer i distriktet» har «etter deres vanlige bruk». Deretter kommer retten inn på spørsmålet om i hvilken utstrekning denne verdi skyldes forhold som nevnt i erstatningslovens §4 nr. 3 og/eller §5 nr. 2.

Før man går inn på en gjennomgåelse av hvilke eiendommer som i tilfelle skal danne sammenlikningsgrunnlaget, redegjøres nedenfor for hva retten i den foreliggende sak legger i ordet «distriktet» i lovens §5 nr. l.

Som det framgår av det som foran er sitert fra dommen i Kløftasaka, er det liten hjelp å finne der ved avgjørelsen av hvordan dette begrep skal forstås. Det sies at det vil «avhenge av forholdene», og videre anføres at det i den «utstrekning et naturlig sammenlikningsgrunnlag ikke finnes i nærheten, kan det være nødvendig å søke lenger ut». Det som står i lovens §4 og §5 er i det alt vesentlige nytt i forhold til Husaasutvalgets innstilling. I forbindelse med utvalgets forslag til §8 om fradrag i erstatning for fordeler på gjenværende eiendom brukes imidlertid uttrykket «distriktet». Angående forståelsen av dette begrep uttaler utvalget (Innstilling av 12. juni 1969 155) følgende:

«Hva som ligger i begrepet «distriktet» blir et konkret vurderingsspørsmål. Av betydning ved vurderingen kan det være i hvilken utstrekning utnyttingsmulighetene er de samme eller likeartet. Det kan også være av betydning om ekspropriasjonen foretas i et tettbygd strøk eller på et avsidesliggende sted. I førstnevnte tilfelle vil det i alminnelighet kunne være riktig å la «distriktet» omfatte et mindre geografisk område enn i sistnevnte tilfelle.»

Retten slutter seg til denne forståelse av begrepet «distriktet» også i den

Side:1177

relasjon det brukes i erstatningslovens §5 nr. 1.

I den proposisjon som ligger til grunn for loven - Ot.prp. nr. 56(1970-71) - står i de særlige merknader til §4, som for så vidt det spørsmål det her gjelder, svarer til lovens §5 nr. 1, følgende:

«Ved «distriktet» forstår departementet et større område som naturlig kan anses som en enhet. Det er med andre ord ikke meningen med §4, annet ledds annet punktum at ekspropriaten skal ha krav på den særskilte verdistigning som f.eks. inntrer for en eller to naboeiendommer fordi disse får en spesielt heldig beliggenhet i nærheten av en stasjon, et forretningssenter e.l.»

Retten legger også dette synspunkt til grunn for sin forståelse av erstatningsloven.

Noe utover det foran anførte som kan være til hjelp ved tolkingen av begrepet «distriktet», kan ikke ses å finnes i lovens forarbeider.

Eiendommen Nustad ligger - som før nevnt - på den såkalte Langesundshalvøya i Bamble. Den grenser mot Frierfjorden i nord, mot Langesundsfjorden i øst og mot Rognsfjorden og Stokkevannet i syd og vest. I den nordlige del av halvøya ligger Stathelle og i syd Langesund. Langs Langesundsfjorden mellom disse tidligere ladesteder er endel boligbebyggelse, og her går også riksveg 352. Den ender i Langesund. Derfra og gjennom de indre områder, bl.a. forbi Nustad gård, og videre til E-18, går fylkesveg 201. Bamble kommune er en typisk jord- og skogbrukskommune med spredt bebyggelse, bortsett fra de foran nevnte tettsteder på Langesundshalvøya og videre tettbebyggelse på spredte steder ellers, særlig ved siden av fylkesveg 358 langs Frierfjorden til området ved Herre, og langs E-18. Det vises for øvrig til det kartmateriale som er lagt fram i saka, særlig som vedlegg til generalplanen. I kommunen har det vært liten industrivirksomhet, bortsett fra i Langesund og på Herre. Dette bildet blir nå betydelig endret i forbindelse med den store petrokjemiske utbygging på Rafnes. Retten kommer nedenfor nærmere inn på den.

1 forhold til erstatningslovens §5 anser retten etter det foran anførte, som «distriktet» først og fremst Langesundshalvøya, men tar også med i sammenlikningsgrunnlaget områdene oppover langs Frierfjorden forbi Rafnes og til og med områdene rundt Herre.

Ut fra dette skal så retten se på hvilken verdi «tilsvarende eiendommer» som Nustad innen det foran nevnte distrikt antas å ha. De saksøktes prosessfullmektig har påberopt seg et ekspropriasjonsskjønn og en rekke salg som i de seinere år har funnet sted og som han påstår har skapt et prisnivå på Langesundshalvøya på kr. 10.- pr. m2 for byggegrunn. Retten skal nedenfor se nærmere på endel av de overdragelser som antas å ha størst betydning og som ikke bare de saksøktes, men også saksøkerens prosessfullmektig har påberopt seg.

I samsvar med en avtale mellom Bamble kommune og familien Barfod om overdragelse til kommunen av et område på ca. 50 da ble det i 1965 holdt skjønn og overskjønn for å fastsette prisen. Overskjønnet ble holdt 24.9.1965. I skjønnspremissene står bl.a.:

«Det areal som skjønnet skal taksere inngår i et område som det er utarbeidet reguleringsplan for og som skal legges ut til boligtomter. Bygningsloven er gjort gjeldende for området. Ifølge vedtekter fastsatt i medhold av bygningslovens §48 kan det ikke bebygges medmindre det til området fører opparbeidet og godkjent gate, i tilfelle forsynt med kloakk. Arealet er

Side:1178

oppmålt til 50073 m2. Etter reguleringsplanen vil det gi plass for 38 tomter for bolighus. Dessuten kommer en tomt som skal benyttes til barnehave. En høyspent kraftledning skjærer over en del av arealet. Til veger m.v. vil medgå 13170 m2 eller ca. 26%. Utnyttelsesgraden for hele arealet blir således ca. 74%.

Det areal som skal takseres egner seg etter rettens mening meget godt til boligbebyggelse. Det ligger ved Skjesvegen i fortsettelse av tettbebyggelsen i Langesund med kort og grei adkomst til Langesund sentrum. Det er østvendt med temmelig jevn og slak helling. Fra i alle fall de fleste av tomtene vil det bli utsikt mot fjorden. Området er bevokst med skog, - i alt vesentlig furuskog, og som det framgår av skjønnsforutsetningene skal endel av trærne stå igjen av hensyn til utseendet. Det foreligger nå anbud på fremføring av veg, vann og kloakk for kr. 242 000, altså ca. kr. 6 000 pr. tomt. Tomtene vil bli knapt 1 da.»

Dette området grenser mot øst til Nustadeiendommen.

Overskjønnet kom til at kr. 6,50 pr. m2 som underskjønnet var kommet til, var noe i underkant, og satte prisen til kr. 6,75 pr. m2. I tillegg skulle betales for påstående skog.

I 1966 kjøpte Bamble kommune en større eiendom - Grasmyr - for kr. 650 000, d.v.s. for en pris på ca. kr. 1,60 i gjennomsnitt for grunnen. Eiendommen ligger midt inne på Langesundshalvøya på et område som ifølge generalplanen skal utbygges.

Under et møte 14.2.1974 mellom Bamble kommunes forhandlingsutvalg for grunnavståelser og Halvor Aas ble det enighet om at Aas skulle avstå ca. 16 da av sin eiendom Sundby for kr. 4,- pr. m2 med tillegg av påstående skog. Kommunen overtok arealet for denne pris. Området ligger litt nordenfor Nustad.

Ved kontrakt av 23.4.1974 solgte Barfod Sameje 85 da av sin eiendom gnr. 31 bnr. 5 i Bamble kommune til byggefirmaet Block Watne Prosjektutvikling A/S for en pris av kr. 10,- pr. m2. I tillegg til kjøpesummen fikk selgeren rett til det trevirke som kom til å bli felt i forbindelse med utbyggingen. Det ble gitt konsesjon på denne overdragelse, og området er idag praktisk talt ferdig utbygd. Arealet grenser inntil eiendommen Nustad mot øst.

I 1974-1976 har Saga Petrokjemi A/S kjøpt flere områder både på Langesundshalvøya og andre steder i Bamble for kr. 10,- pr. m2 bortsett fra et tilfelle da prisen var kr. 9,- med tillegg for påstående skog, til bruk som bolig- og hytteområder for sine ansatte. Bamble kommune har i alle tilfelle anbefalt konsesjon, men gjort oppmerksom på at prisen synes urimelig høy.

I juni 1975 kjøpte Bamble kommune en tomt på ca. 5,4 da ved vegen mellom Sundby og Ekstrand på Langesundshalvøya for en pris som svarer til ca. kr. 5-6 pr. m2.

I mars 1976 kjøpte Rafneskåsa Borettslag ca. 12,5 da av eiendommen Rafneskåsa for en pris av kr. 5,- pr. m2. Eiendommen ligger i Herre-Rafnesområdet. Bamble kommune anbefalte konsesjon.

Ved kjøpekontrakt av 18.6.1976 kjøpte Bamble kommune eiendommen Teigen, gnr. 27 bnr. 17 bestående av ca. 14 da grunn for kr. 150000, d.v.s. til en pris av ca. kr. 10-11 pr. m2. Eiendommen ligger i det såkalte Sundby-Grasmyrområdet som er et utbyggingsområde omtrent midt inne på Langesundshalvøya.

Side:1179

I 1976 kjøpte Binnveien Borettslag ca. 15,5 da av eiendommen gnr. 25 bnr. 405 i det såkalte Kjellestad-Vest-området. Dette ligger på Langesundshalvøya nord for Sundby-Grasmyr-området og nærmere Stathelle. Prisen var ca. kr. 5.- pr. m2. Samtidig kjøpte Utsikten Borettslag i det samme område og for samme pris ca. 15,5 da. I møte 1. juli 1976 anbefalte Bamble kommune konsesjon på begge overdragelser.

Det er for skjønnsretten framlagt og dokumentert flere overdragelser, men retten finner ikke grunn til å redegjøre nærmere for flere enn de ovenfor nevnte, idet disse anses som de mest representative når det gjelder å bestemme verdien av «tilsvarende eiendommer» som Nustad i «distriktet».

Som det går fram av det foran anførte, er prisene varierende, men i flere tilfelle av særlig interesse i denne sak er det for tomtegrunn på Langesundshalvøya betalt kr. 10,- pr. m2 med tillegg av verdien for påstående skog. 1 denne forbindelse vises bl.a. til at Bamble kommune har kjøpt grunn til en slik pris og til kommunens tilråding av konsesjon ved en rekke salg til kr. 10,- pr. m2. Denne prisutvikling er imidlertid skjedd etter at planene for utbygging på Rafnes ble kjent, og etter at vedtak om ekspropriasjon av Nustad ble truffet. Hvilken betydning dette har vil bli drøftet nedenfor. Det skal imidlertid bemerkes at denne pris ikke gjelder salg av større, hele eiendommer, men stort sett områder som er skilt ut, egner seg godt til boligbygging og gir en stor utnyttelsesgrad. Overdragelsene innbefatter ikke større friarealer eller grunn av betydning som ikke egner seg til bebyggelse. Det har også vært på det rene ved salgene at områdene enten er eller vil bli regulert til bebyggelse. Når det f.eks. gjelder salget i 1974 av ca. 85 da fra Barfod Sameie fra gnr. 31 bnr. 5 som grenser inntil Nustad, hvor prisen var kr. 10,- pr. m2 for grunnen med tillegg av verdi av påstående skog, er forholdet følgende:

Det var på det rene at hele området ville bli tillatt utnyttet til tettbebyggelse uten at noe skulle avsettes til friområder e.l. Resten av Barfodeiendommen som grenser inntil, og som ikke er solgt, vil da bli liggende i realiteten som et friområde. Hadde hele eiendommen blitt solgt, må det antas at prisen pr. m2 ville blitt atskillig mindre. Slik er forholdet også stort sett ved de andre eiendomsoverdragelser som er nevnt foran, og som har dannet grunnlaget for en tomtepris på ca. kr. 10,- pr. m2. Det er da ut fra dette det må foretas en sammenlikning med Nustad og de andre eiendommer i «distriktet». Ved sammenlikningen må det imidlertid - i samsvar med erstatningslovens §5 nr. 2 - «ses bort fra verdauk i distriktet som skyldes det offentliges planer for grunnutnytting eller planlagte tiltak ellers av offentlige myndigheter, og i rimelig utstrekning også fra verdauk som skyldes gjennomførte tiltak og investeringer som nevnt.»

Når det gjelder forståelsen av denne bestemmelse sier Høyesterett i Kløftasaka ( Rt-1976-1 på side 15-16) følgende: - - -

Retten legger til grunn den forståelse av loven som Høyesterett her har gitt uttrykk for.

Som tidligere nevnt vedtok Stortinget 14.6.1974 at Rafnes i Bamble skulle bli stedet for den planlagte store petrokjemiske industriutbygging. Før dette vedtak ble gjort, var planene om at utbyggingen skulle komme på Rafnes kjent, i alle fall fra mai 1973. Kommunen begynte å forsere sitt arbeid med generalplanen og planer for øvrig for utbygging med tanke på det kommende storanlegg. Byggefirmaer begynte å interessere seg meget sterkt for

Side:1180

grunnarealer til boligområder etter at vedtaket om utbyggingen ble gjort, og seinere økte presset. Generalplan for Bamble ble vedtatt av Bamble herredsstyre 26.6.1975. Planen er sendt departementet. Formell godkjennelse foreligger ennå ikke. Planen er imidlertid lagt til grunn for regulering og utbygging av enkeltområder, bl.a. ved utbygging av områder som er nevnt foran i forbindelse med spørsmålet om prisnivået i «distriktet». Private firmaer og kommunen begynte utbyggingen. Det er reist en rekke nye boliger her siden 1973, og kommunen har foretatt betydelige investeringer for å gjøre områdene byggeklare. De største investeringer som kommunen kommer til å foreta til veger, vann, kloakk, skoler m.m. gjenstår imidlertid. Hovedtyngden i utbyggingen - det ses da bort fra industriutbyggingen på Rafnes - kommer til å bli på Langesundshalvøya. Fra kommunens side er det gitt følgende opplysninger om foretatte og antatte investeringer til hovedvann og hovedavløpsledninger i kommunen i 1973-1990: Bamble vannverk: 1973-76 27,7 millioner kroner.

1977-90 13,2 millioner. Totalt 40,9 millioner. Vannverk Herre og Feset: 1977-90 9,5 millioner. Avløpsanlegg Stathelle-Langesund: 1973-76 2,5 millioner kroner.

1977-90 23 millioner. Totalt 25,5 millioner. Avløpsanlegg Herre og Feset: 1977-90 15 millioner.

Antatte investeringer ialt til foran nevnte formål i tida 1973-90 90,9 millioner kroner.

Ifølge generalplanen skal det anlegges en riksveg gjennom Langesundshalvøya. Denne beregnes å koste ca. 30 millioner kroner, herav vil kommunen få refundert anslagsvis ca. 16 millioner fra staten. Det blir også utgifter i forbindelse med andre veganlegg som blir nødvendiggjort på grunn av den planlagte utbygging.

I generalplanen er regnet med en planperiode på 6 år regnet fra 1.1.1975. Det antas å bli en befolkningsøkning på ca. 4000 personer i denne periode og behov for ca. 1360 boliger. Det er klart at ikke alle foretatte eller planlagte investeringer har hatt noen betydning for prisen på grunnarealer i det «distrikt» som danner sammenlikningsgrunnlaget i denne sak, bl.a. fordi en ikke ubetydelig del av dem gjelder andre områder. På den annen side legger retten til grunn at disse investeringer og planer om investeringer sammen med den foreliggende generalplan, er den vesentligste årsak til den prisstigning på tomtegrunn som har funnet sted siden planene ble kjent. Sammenlikner man de priser som ble betalt før denne tid antar retten at verdauken som skyldes forhold som nevnt kan settes til ca. kr. 4,- pr. m2. Det vises i denne forbindelse bl.a. til de foran nevnte skjønn og salg som fant sted før denne tid.

Ut fra dette sammenlikningsgrunnlag er retten kommet til at mererstatningen for Nustad etter erstatningslovens §5 blir å fastsette slik at det areal som egner seg best til boligbygging og som må antas å ville blitt tillatt bebygget uten hensyn til ekspropriasjonen, regnes som tomteareal, men at eiendommen for øvrig vurderes ut fra bruksverdibetraktninger som foran nevnt. Ifølge generalplanen er det areal som er avsatt til utnyttelse på denne

Side:1181

måte ca. 300 da. For at de saksøkte skal stilles mest mulig likt de andre eiere med «tilsvarende eiendommer» i «distriktet» legges til grunn en verdi av kr. 5,- pr. m2 for 300 da innenfor det areal som ifølge generalplanen er avsatt til bebyggelse. Det er da tatt hensyn til at omkostningene ved anlegg av vann- og kloakkledninger antas å ville bli større på dette område enn på de områder som danner sammenlikningsgrunnlaget. I tillegg til dette kommer den antatte verdi av påstående skog på angjeldende område. Denne verdi settes ut fra en beregning av kubikkmassen på grunnlag av foran gjengitte beregning fra Telemark Tømmersalgslag, og en skjønnsmessig vurdering etter befaring av skogen til ialt kr. 105 000,-. Tømmeret innen dette område vil vesentlig bli sortimentet massevirke. Beløpet kr. 105 000,- kommer da i tillegg til den gjennomsnittlige erstatning pr. m2 for grunnen.

Retten er klar over at det etter erstatningslovens §5 nr. 3 bare skal tas hensyn til «den høyere verdi når slik bruk som betinger denne verdi ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen» av den eiendom som eksproprieres.

Det kan her reises spørsmål om loven er slik å forstå at det ikke skal gis mererstatning medmindre det foreligger en godkjent plan og disponeringen ville være i samsvar med denne, eller om det også kan gis slik høyere erstatning selv om det ikke foreligger noen plan overhodet. Retten finner ikke grunn til å ta standpunkt til dette spørsmål, idet den i det foreliggende tilfelle er kommet til at den generalplan som er vedtatt av kommunestyret og lagt til grunn ved den detaljplanering og utbygging som hittil er foretatt, bl.a. på Langesundshalvøya, må sies å være en godkjent plan for arealdisponeringen. Noen ferdig reguleringsplan for Nustad foreligger ikke - men er som det går fram av det foran anførte - under utarbeidelse i samsvar med generalplanen.

Erstatning for husa på eiendommen. - - -

Verdien på tiltredningstidspunktet er lagt til grunn når retten har fastsatt erstatningene, jfr. erstatningslovens §11. Prisforskriftene ble innført i Bamble med virkning fra 1.4.1975. Det er opplyst at det ikke er holdt noen pristakst av betydning for dette skjønn. - - -

Som tidligere anført har Bamble kommune i samsvar med tillatelse fra departementet tatt eiendommen i besittelse 20. mai 1975 etter å ha betalt forskott på erstatningen med kr. 800 000,-. Idet vises til erstatningslovens §11 tilkjenner retten - til tross for at det ikke er medtatt i påstanden fra de saksøktes prosessfullmektig - renter med 6% p.a. av det fulle erstatningsbeløp som skal utbetales, med fradrag av det betalte forskott, fra foran nevnte dato til betaling skjer. I denne forbindelse skal bemerkes at retten etter at forhandlingene var avsluttet forela spørsmålet for prosessfullmektigene som begge var enig i at retten tar opp rentespørsmålet. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arne Christiansen, Rolf Schreiner og kst. lagdommer Grete Gørvell Halvorsen): - - -

Lagmannsretten skal bemerke: - - -

Den ankende part har videre angrepet byrettens skjønn på det grunnlag at det innebærer en feil lovanvendelse å ta utgangspunkt for verdsettelsen etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 i det prisnivå som har etablert seg etter

Side:1182

Rafnesutbyggingen uten å ta hensyn til at det før denne utbyggingen ikke kunne konstateres noen tomteverdi på tilsvarende eiendommer i distriktet. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at den verdsettelse byretten har foretatt, er beheftet med noen rettsanvendelsesfeil slik den ankende part hevder. Lagmannsretten skal om dette bemerke:

Etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 skal det foretas en sammenligning med den verdi som betinges av vanlig bruk av tilsvarende eiendommer i distriktet. Etter §11 skal verdsettingen knytte seg til verdiforholdene på avhjemlingstiden eller, som i det foreliggende tilfelle, på tiltredelsestiden når eksproprianten tiltrer eiendommen før avhjemlingen. Deretter gjøres fradrag etter §5 nr. 2 for verdauk som er en følge av ekspropriasjonstiltaket eller skyldes det offentliges planer og tiltak m.v.

Såvidt lagmannsretten kan se er det nettopp en verdsettelse etter disse retningslinjer byretten har foretatt. Byretten konstaterer først at det etter Rafnesutbyggingen har dannet seg et prisnivå på kr. 10,- pr. m2 for tomtegrunn for eiendommer tilsvarende de deler av den eksproprierte eiendom som etter generalplanutkastet er utlagt til bebyggelse. Byretten har lagt til grunn prisforholdene etter at Rafnesutbyggingen ble kjent og påbegynt. Tiltredelse av eiendommen fant sted 20. mai 1975 og lagmannsretten forutsetter at byrettens taksering knytter seg til dette tidspunktet. I denne sammenheng vises til at byretten har tilkjent rente av erstatningsbeløpet (den del som ikke ble betalt ved tiltredelsen) fra 20. mai 1975. Byretten har gjort et fradrag på kr. 4,- pr. m2 for verdauk som skyldes offentlige investeringer og planer om investeringer sett i sammenheng med generalplanutkastet som ble vedtatt av kommunene i 1975. Av byrettens begrunnelse fremgår at byretten ved fradraget også har tatt hensyn til utbyggingen av vann og kloakk og til anlegg av ny indre riksveg gjennom Langesundshalvøya. Lagmannsretten kan således ikke se at byretten har unnlatt å ta disse forhold i betraktning, slik den ankende part synes å mene. Byretten har gjort et ytterligere fradrag på kr. 1 pr. m2 fordi det måtte antas at utbyggingen av vann og kloakk i det eksproprierte område ville falle dyrere enn for de områder det var sammenlignet med.

Såvidt skjønnes er den ankende parts innvending mot verdsettelsen bygget på at hele merverdien etter §5 skyldes det offentliges planer m.v. som følge av Rafnesutbyggingen, slik at tillegget etter §5 nr. 1 svarer til verdauk som skal fratrekkes etter §5 nr. 2. Den ankende part har i denne forbindelse gitt uttrykk for at det før Rafnesutbyggingen ble kjent, overhodet ikke fantes grunnlag for noen sammenligning etter §5 nr. 1.

Denne innsigelse fra den ankende part gjelder i en viss utstrekning byrettens skjønnsmessige og bevismessige vurderinger som lagmannsretten er avskåret fra å prøve. Lagmannsretten finner imidlertid å kunne uttale følgende:

I byrettens premisser heter det at de offentlige investeringer og planer om investeringer sammen med den foreliggende generalplan er den vesentligste årsak til prisstigning som har funnet sted siden planene ble kjent. I stor utstrekning dreier det seg om planer m.v. som er en følge av Rafnesutbyggingen. Forsåvidt kan det sies at byretten i noen utstrekning har sett bort fra utviklingen etter at Rafnesplanene ble kjent. Utgangspunktet for verdsettelsen er imidlertid verdiforholdene i mars 1975. Etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke en feil at byretten har unnlatt å vurdere forholdene slik de

Side:1183

var før Rafnesanleggene ble påbegynt. En slik vurdering må være irrelevant i det foreliggende tilfelle. Som foran nevnt er det etter ekspropriasjonserstatningslovens §11 forholdene på tiltredelsestidspunktet som skal legges til grunn også når det gjelder verdsettelse etter §5. Det kan meget vel hende at det er grunnlag for mererstatning etter denne bestemmelse selv om det ikke ville ha vært det etter situasjonen før Rafnesutbyggingen ble kjent. De endrede forhold som i 1975 kan gi grunnlag for en mererstatning etter §5 nr. l, er nemlig ikke bare offentlige investeringer og planer m.v. Det må antas at det i første omgang er Rafnesanleggene i seg selv og de enorme private investeringer i denne sammenheng som har skapt øket press på tomter i Bamble. Det er her ikke tale om offentlige investeringer og planer som det skal tas hensyn til etter §5 nr. 2 (jfr. dommer Mellbyes votum i Kløftadommen på 34-35 i Rt-1976-1, se også førstevoterende dommer Bloms uttalelse på 16-17). Som foran nevnt er riktignok byretten av den oppfatning at planer om offentlige investeringer m.v. er den vesentligste årsak til den prisstigning på tomter som har funnet sted siden planene ble kjent. Det er mulig byretten med dette mener at Rafnesanlegget og de tilhørende private investeringer i seg selv ikke har medført noen vesentlig økning av det alminnelige prisnivå for tomtegrunn i Bamble. Selv om så skulle være tilfelle, ligger det likevel nær å anta at Rafnesutbyggingen har skapt et betydelig større behov for tomter og dermed lett kunne medføre at en rekke områder som ennå ikke var aktuelle som tomtegrunn, likevel er blitt det. På denne måten kan det meget vel tenkes at det blir skapt grunnlag for en sammenligning etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 og for en merverdierstatning som ikke hadde kommet på tale før Rafnesplanene ble kjent. Etter lagmannsrettens oppfatning er det på denne bakgrunn ingen feil av byretten å ta utgangspunkt i verdiforholdene på tiltredelsestiden fullt ut uten å vurdere situasjonen før Rafnesutbyggingen var på det rene.

Den ankende part har under henvisning til lagmannsrettens dom 30. april 1976 og til Kløftadommen hevdet at det bare er anledning til å ta hensyn til et prisnivå for sammenlignbare eiendommer som forlengst har etablert og festnet seg. Uttalelsene om dette i Kløftadommen knytter seg imidlertid til spørsmålet om fradrag for offentlige investeringer m.v. og ikke til prisstigning som skyldes private investeringer og planer (se Rt-1976-1 på side 17).

Den ankende part har endelig gjort gjeldende at ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3 er til hinder for mererstatning i det foreliggende tilfelle, idet denne bestemmelse setter som et vilkår for erstatning at det foreligger en godkjent arealdisponeringsplan for det eksproprierte område.

Det er opplyst at reguleringsplan for Nustadfeltet er under utarbeidelse i teknisk etat i kommunen. Den har ennå ikke vært til behandling i de besluttende kommunale organer. Generalplanutkastet som omfatter bl.a. Nustadeiendommen, ble vedtatt av kommunestyret i juni 1975, men er ennå ikke stadfestet av departementet. Det foreligger etter dette ingen «godkjente planer» for området etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3, jfr. Vislie, Om erstatning ved ekspropriasjon 97.

Lagmannsretten er imidlertid ikke enig med den ankende part i at §5 nr. 3 derved er til hinder for mererstatning. Etter lagmannsrettens oppfatning kan bestemmelsen ikke oppfattes som annet enn en regel som nærmere regulerer erstatningsutmålingen for det tilfelle at slike «godkjente planer» foreligger. Lagmannsretten viser i denne forbindelse og slutter seg til det

Side:1184

som er anført om spørsmålet hos Vislie l.c.s. 99-100 (pkt. 5. 2b og c i kommentaren til §5). Lagmannsrettens syn er i samsvar med Østensjødommen inntatt i Rt-1977-24, se særlig 30 hvor førstvoterende, dommer Lorentzen uttaler at §5 nr. 3 «ikke kommer til anvendelse uten at det foreligger en godkjent og bindende plan som er til hinder for den bruk som ville betinge den høyere verdi». Det kan nevnes at Skien og Porsgrunn byrett i det foran nevnte Sundbyskjønn har gått inn for samme oppfatning. - - -