Rt-1978-43

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1978-01-21
Publisert:	Rt-1978-43
Stikkord:	Renter
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 5B/1978
Parter:	Hans Harbøl (høyesterettsadvokat Jan Strøm) mot Henrik Henriksen (høyesterettsadvokat Arne Meltvedt).
Forfatter:	Holmøy, Mellbye, Bølviken, Sinding-Larsen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Gjeldsbrevloven (1939) §40, §6, Gjeldsbrevloven (1939)

Dommer Holmøy: Henrik Henriksen kjøpte i 1971 et bolighus i Enebakk av entreprenør Hans Barbøl. Henriksen og hans familie flyttet inn i huset den 16. november 1971 og har siden bodd der. Forhandlingene om enkelte punkter i kjøpekontrakten var ikke endelig avsluttet ved innflyttingen. Kjøpekontrakten ble undertegnet 6. desember 1971. Kjøpesummen på 200.000 kroner med tillegg for en del ekstraarbeider skulle etter den tidligere muntlige avtale betales ved innflyttingen. I den skriftlige kontrakt ble Henriksen gitt henstand med den vesentlige del av kjøpesummen mot 8% årlig rente til han mottok oppgjør for sin tidligere boligeiendom i Oslo. Henriksen betalte i 1971 i alt 40.000 kroner. Som en følge av den tvist som oppstod mellom partene kort tid etter at kontrakten var undertegnet, er de ikke kommet nærmere i avviklingen av kjøpet. Henriksen har verken betalt noe mer av restkjøpesummen eller renter, og Barbøl har ikke gitt ham skjøte på eiendommen.

Tvisten gjaldt opprinnelig spørsmålet om Henriksen pliktet å betale Barbøl et tilleggsbeløp på mellom 6 og 7 tusen kroner som svarte til differansen i offentlig boligtilskott for tomannsbolig og enebolig. Fra Barbøls side var det ved utformingen av kjøpekontrakten lagt vekt på at han ikke skulle forspille retten til å få det høyere tilskott for tomannsbolig selv om Henriksen skulle bruke huset som enebolig. Huset var - i samsvar med anmeldelsen til bygningsmyndighetene - oppført som tomannsbolig. Da Henriksen - ifølge Barbøls mening i strid med kontrakten - henvendte seg til kommunen for å få tilknytningsavgifter for vann og kloakk og for elektrisitet fastsatt for én og ikke to boligenheter, og deretter bestred at han hadde noe ansvar overfor Barbøl for differansen i boligtilskott, erklærte Barbøl at han hevet kjøpet.

Begge parter reiste deretter sak. Henriksen krevde at Barbøl skulle gi ham skjøte og utbedre en del påståtte mangler mot å få utbetalt restkjøpesummen med tillegg av renter for et begrenset tidsrom. Barbøl krevde prisipalt at Henriksen skulle fraflytte eiendommen og betale vederlag for den tid han hadde bodd der, subsidiært at han skulle betale restkjøpesummen med tillegg av 8 prosent rente til betaling fant sted, og dessuten differansen i boligtilskott.

Side:44

Indre Follo herredsrett forente de to saker til felles behandling og avsa den 31. mai 1974 dom med denne domsslutning:

«Henrik Henriksen dømmes til å fraflytte gnr. 115, bnr. 136 i Enebakk.

Henrik Henriksen dømmes til å betale Hans Barbøl 8% - åtte prosent - rente av kr. 30.000 - trettitusen - fra 16.11 til 21.12.1971 og av kr. 160.000 - etthundreogsekstitusen - fra 16.11.1971 til utflytting skjer samt kr. 3.000 - tretusen - kroner.

Henrik Henriksen erstatter Hans Barbøl sakens omkostninger med kr. 7.000.»

Henriksen anket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Også i lagmannsretten ble de to saker forenet til felles behandling. Henriksens sak mot Barbøl ble betegnet som ankesak nr. 410/74 og Barbøls sak mot Henriksen som ankesak nr. 411/74. Lagmannsretten avsa den 29. november 1976 dom med denne domsslutning:

«I ankesak nr. 410/74: Hans Barbøl dømmes til å utstede heftefritt skjøte til Henrik Henriksen på eiendommen gnr. 115, bnr. 136 i Enebakk mot å få betalt 172.517 - etthundreogsyttitotusenfemhundreogsytten - kroner.

I ankesak nr. 411/74: Henrik Henriksen frifinnes.

I begge saker: Saksomkostninger ilegges ikke.»

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til domsgrunnene. Lagmannsrettens dom innebærer at Henriksen i det vesentlige har fått medhold, idet han ikke er pålagt å betale renter utover 10. juni 1972. Henriksens krav om utbedring av mangler ble endelig frafalt under ankeforhandlingen for lagmannsretten.

Barbøl anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I ankeerklæringen nedla han - i samsvar med sin subsidiære påstand for de tidligere retter - påstand om at Henriksen skulle betale restkjøpesummen med tillegg av renter for hele botiden, og dessuten differansen i boligtilskottet. For så vidt angikk differansen i boligtilskottet ble anken nektet fremmet av Høyesteretts kjæremålsutvalg etter tvistemålslovens §373 tredje ledd nr. 4, mens anken vedrørende rentekravet ble henvist til Høyesterett.

Til bruk for Høyesterett er begge parter og advokat Tormod Kandahl avhørt ved bevisopptak. Det er fremlagt en del nye dokumenter. Etter det grunnlag jeg bygger på ved avgjørelsen av saken, finner jeg at det nye bevismaterialet er uten betydning.

Begge parter har også for Høyesterett gjort rede for sine synspunkter på tvisten om Henriksens ansvar for differansen i boligtilskottet. Den ankende part har dog presisert at dette punkt ikke har avgjørende betydning for det spørsmål om Henriksens renteplikt som Høyesterett skal avgjøre. Den ankende part har imidlertid villet imøtegå ankemotpartens anførsler også på dette punkt.

Den ankende part har for øvrig blant annet gjort gjeldende at det ikke er grunnlag for - slik lagmannsretten har gjort - å avgjøre Henriksens renteforpliktelse på grunnlag av reglene om fordringshavermora i gjeldsbrevlovens §40, jfr. §6 tredje ledd. Disse bestemmelser gjelder ikke avtalegjeld i tilfelle avtalen har bestemmelser om renteplikt. I så fall må virkningen av en fordringshavermora bero på

Side:45

en tolking av avtalen. Rentene må i dette tilfelle ses som et vederlag for Henriksens bruk av eiendommen. Henriksen har i den tid han har bebodd eiendommen spart renter ved nødvendige lån. Henriksen har ikke påberopt at han ved å betale den kontraktsbestemte rente på 8 prosent vil lide noe økonomisk tap i forhold til hva han hadde måttet betale dersom oppgjøret hadde funnet sted da han kunne tilby det.

Det ville være helt urimelig om Henriksen i dette tilfelle ikke skulle betale renter. I denne sammenheng er det også anført at Henriksen har forsinket oppgjøret både når det gjelder å skaffe de nødvendige lån, og ved ikke å overføre à konto utbetalinger av kjøpesummen for sin tidligere eiendom i Oslo.

For øvrig foreligger det i dette tilfelle ikke fordringshavermora. Henriksen var pr. 10. juni 1972 ikke i stand til å gi oppgjør, idet han først på et senere tidspunkt fikk ordnet med de nødvendige lån. Videre var den oppgjørsform som Henriksen gikk inn for, ikke i samsvar med kjøpekontrakten. Henriksen satte dessuten som vilkår at det skulle stilles sikkerhet for utbedring av mangler, noe det ikke var grunnlag for. Barbøl har på sin side ikke motsatt seg oppgjør. Hans vilkår om at det skulle stilles sikkerhet for differansen i boligtilskottet, kan ikke anses kontraktsstridig.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Henrik Henriksen dømmes til, mot å få skjøte, å betale Hans Barbøl restoppgjør etter kjøpekontrakt av 6. desember 1971 med

A. for restanse kr. 160.000

B. for erkjente tilleggsarbeider kr. 5.050

- - - - - - - - - - -

kr. 165.050

samt 8% rente av kr. 195.050 fra 16. november til 20. desember 1971, og av kr. 165.000 fra 20. desember 1971 til betaling.

2. Henrik Henriksen dømmes til å betale saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotparten gjør gjeldende at det er riktig - som lagmannsretten har lagt til grunn - at Barbøl var i fordringshavermora med hensyn til oppgjøret. Barbøls holdning til spørsmålet om Henriksens ansvar for differansen i boligtilskottet var en hindring for at oppgjør kunne finne sted.

Vilkåret fra Barbøl om at Henriksen skulle stille sikkerhet for differansen, var klart kontraktsstridig. For øvrig er det nå rettskraftig avgjort ved lagmannsrettens dom at Barbøl ikke har noe krav på Henriksen for dette beløp.

Barbøls standpunkt var dessuten at kjøpet skulle heves. Dette var hans prinsipale påstand for herredsretten og også for lagmannsretten. Men under prosedyren for lagmannsretten ble saken dreiet til i det vesentlige å gjelde renteplikten, foruten boligtilskottet.

Den oppgjørsform som Henriksen i dette tilfelle baserte seg på, kan ikke anses kontraktsstridig. Ved et skifte av eiendom er det helt regulært at kjøperen ordner finansieringen ved en overføring av lånene i sin tidligere eiendom til den nye. Dette medfører i praksis ingen vanskeligheter. I dette tilfelle ble ordningen umuliggjort ved at

Side:46

Barbøl ikke ville utstede skjøte. Henriksen måtte derfor innløse lånene i sin tidligere eiendom, og han må nå skaffe seg nye lån.

Henriksen be strider anførselen om at han ikke hadde de nødvendige lån til oppgjøret.

Også når det gjelder virkningen av Barbøls fordringshavermora for renteplikten, mener Henriksen at lagmannsrettens standpunkt er riktig. Reglene i gjeldsbrevlovens §40, jfr. §6 tredje ledd gjelder også kontraktsmessig rente; de er ikke begrenset til misligholdsrente.

Det må legges til grunn at det i dette tilfelle er spørsmål om rente, og ikke om en form for leie eller vederlag for bruk. Prosentsatsen er fastsatt på det grunnlag at det er en rente, ut fra kontraktens forutsetning om at det var spørsmål om en kortvarig henstand.

Det er heller ikke noe annet grunnlag for at gjeldsbrevlovens regel om opphør av renteplikten ikke skal gjelde i dette tilfelle. Det er en alminnelig regel at kreditormora avbryter renteplikt. Det er også akseptert at debitor kan få økonomiske fordeler ved fordringshavermora. I dette tilfelle må det også tas hensyn til at saken har vært en stor belastning for Henriksen og hans familie, blant annet ved kravet om hevning. Oppgjør av et større engangsbeløp er vanskeligere enn periodiske betalinger. Henriksen har ikke kontanter til å dekke et større rentebeløp, og han har heller ikke noe lånetilsagn for et slikt beløp. Det må anses uklart om Henriksen kan få tilsvarende skattemessige fordeler hvis han nå må betale et større éngangsbeløp som han ville fått ved en årlig utgiftsføring av rentene.

Ankemotparten har nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.

Jeg mener at Henriksen - mot å få skjøte - plikter å betale 8 prosent av kjøpesummen for hele tiden frem til betaling. Jeg bygger resultatet på kontraktens bestemmelser om renteplikt.

Den renteplikt som her følger av kontrakten, må ses som et vederlag for at Henriksen fikk bruke eiendommen uten at kjøpesummen ble oppgjort. At det etter kontrakten var spørsmål om en kortvarig henstand, og at prosentsatsen muligens var fastsatt etter vanlige prinsipper for renteberegning, er ikke til hinder for et slikt vederlagssynspunkt. Når Henriksen den hele tid fortsatt har benyttet seg av Barbøls ytelse, bruken av det hus som fremdeles er Barbøls, måtte han innstille seg på å betale for det. Lempninger i den kontraktsbestemte renteplikt måtte da forutsette et særskilt grunnlag.

Et grunnlag for en lempning i renteplikten kunne være at den kontraktsbestemte rente innebar høyere utgifter enn renteutgiftene ved den finansieringsordning som ellers ville vært aktuell. At renteplikten etter kontrakten innebar en økt belastning for Henriksen, er imidlertid ikke påberopt. De skattemessige konsekvenser ved de forskjellige alternativer kan ikke tas i betraktning ved vurderingen av den kontraktsmessige forpliktelse til betaling.

Jeg finner det etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til om

Side:47

Barbøl var i fordringshavermora, og i tilfelle når en slik morasituasjon inntrådte.

Det beløp på 165.000 kroner som er oppgitt i den ankende parts påstand, forutsettes å være en feilskrift for 165.050 kroner. I konklusjonen er sistnevnte beløp lagt til grunn.

Ankemotparten har ikke reist innsigelser mot utregningen i den ankende parts påstand, og denne er ellers lagt til grunn i konklusjonen.

Ved lagmannsrettens dom er det endelig avgjort at Barbøl ikke har rett til å heve kjøpet. Han må derfor anses forpliktet til å medvirke til gjennomføringen ved å utstede heftefritt skjøte mot å få sitt tilgodehavende. Konklusjonen er i samsvar med dette.

Jeg finner at lagmannsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående. Anken har ført frem. På grunn av sakens spesielle karakter finner jeg imidlertid at hver av partene bør bære sine omkostninger også for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Henrik Henriksen dømmes til mot heftefritt skjøte på eiendommen gnr. 115 bnr. 136 i Enebakk å betale Hans Barbøl restoppgjør etter kjøpekontrakt av 6. desember 1971 med 165.050 - ett hundre og sekstifem tusen og femti - kroner med tillegg av 8 - åtte - prosent årlig rente av 195.050 - ett hundre og nittifem tusen og femti - kroner fra 16. november til 20. desember 1971 og av 165.050 - ett hundre og sekstifem tusen og femti - kroner fra 20. desember 1971 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bølviken, Sinding-Larsen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Arne Hageler):

Hans Barbøl bygget i 1971 et hus på sin eiendom, gnr. 115, bnr. 136 på Lotterudfeltet i Enebakk. Eiendommen ble avertert til salgs i Aftenposten og i annonsen heter det:

«Nyoppført enebolig i Enebakk. 103 kvm. vinkelstue 35 kvm., 3 sover., kjk, bad og vannkl. Underetsj. 48 kvm, stue, sover., kjk., bad og vannkl. Sentr.varme. Selveiertomt. Barnevennlig. Pris kr. 200.000. Henv. adv. Tormod Kandahl, 1400 Ski, tlfødt xx.xx.23.»

Henrik Henriksen reflekterte på denne annonse og etter besiktigelse og konferanse på advokat Kandahls kontor, ble det muntlig inngått en kjøpeavtale. Henriksen flyttet inn i huset 16.11.1971 og den 6.12.71 skrev han sammen med Hans Barbøl under på en kjøpekontrakt.

Den 22.4.1972 hevet Hans Barbøl kontrakten og begrunnet dette med misligholdelse fra Henriksens side ved hans holdning til spørsmålet om ansvar for refusjon for merverdiavgift. - - -

Side:48

Retten anser det bevist at saksøkte anmeldte en to-mannsbolig til bygningsrådet, fikk tegningene godkjent og bygget huset på sin eiendom, gnr. 115, bnr. 136 i Enebakk.

En to-mannsbolig får større boligtilskott og prisen kan derfor settes lavere enn for samme hus som en-mannsbolig. Den gang trodde man det dreiet seg om en differanse ca. kr. 7.000, men det viste seg senere at det ble noe mere.

Det var saksøktes mening å selge huset som to-mannsbolig og prisen ble satt til kr. 210.000 under hensyn til dette. Prisen til saksøkeren ble satt til kr. 200.000 fordi huset ikke var helt ferdig. Men saksøkeren skulle betale for en del tilleggsarbeider.

Annonsen er delvis misvisende. Men det kan ikke få betydning for avgjørelsen i saken fordi feilene ble oppklart tildels før forhandlingene kom i gang og iallefall før kontraktsinngåelsen. - - -

Opprinnelig var avtalen at saksøkeren skulle betale ved innflyttingen, men det ble utsettelse med betalingen for salget av saksøkerens gamle hus hvor kjøpesummen skulle brukes til det nye. Han fikk derfor utsettelse uten at det klart er sagt hvor lenge.

Sikkert er det at det i alle fall skulle betales så snart som mulig. Den 20. og 22.12.71 tok imidlertid saksøkeren kr. 15.000 ut av det som kom inn på salget av det gamle hus til egne formål. Dette må være et klart brudd på avtalen idet saksøkte hadde krav på å få betaling så snart som det var mulig.

Retten vurderer det altså slik at når forutsetningen om tilskott for to-mannsbolig falt bort var det mulig at saksøkeren kunne fastholde kontrakten, men da bare ved å tilby saksøkte en kompensasjon for det tap han ville lide ved denne forandring.

I stedet har han hårdnakket holdt på at han ikke ville betale noe mere og han har utnyttet situasjonen til egen fordel så langt han kunne.

Han har som nevnt ikke fremsatt tilbud om betaling av kjøpesummen og heller ikke noe tilbud om betaling av renter eller leie til tross for at han har sittet så og si husfritt.

Han har begrunnet dette med at saksøkte var i kreditormora. Retten er ikke av den oppfatning at saksøkte var i kreditormora, men selv om han så hadde vært, ville dette ikke gitt saksøkeren rett til å bruke så drastiske midler.

Saksøkte må derfor gis medhold i sitt krav om utkastelse og frifinnes for saksøkerens krav om skjøte.

Saksøkte har også krevet at saksøkeren må betale vederlag etter rettens skjønn for den tid han har bodd på eiendommen. Dette har han villet beregne som en husleie. Retten mener imidlertid at saksøkte har krav på å få erstattet sitt tap.

Dette tap tilsvarer renter av kapitalen og utgifter til opp-pussing. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann T. Brun Fretheim, lagdommer Jørgen Wilberg og kst. lagdommer Brynjulf Bull):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten. - - -

Fra Barbøls side er det hevdet at Henriksen skulle betale kjøpesummen straks han fikk oppgjør for salget av sitt hus i Oslo, og at han har misligholdt avtalen ved å disponere på annen måte kr. 15.000, som han mottok i

Side:49

desember 1971. Det hevdes ikke at dette er hevingsgrunn, og retten finner heller ikke at det her er tale om mislighold som kan gi grunnlag for erstatningskrav ut over renter etter kontraktens bestemmelser. Forholdet ga heller ikke Barbøl rett til å nekte å ta imot pengene senere.

Av kjøpesummen betalte Henriksen i 1971 i alt kr. 40.000. Resten, kr. 160.000, er fortsatt ikke betalt. Henriksen hevder at han ikke plikter å svare renter lenger enn til 15. mars 1972, idet Barbøl da var i kreditormora.

Det følger av lov om gjeldsbrev av 17. februar 1939 §6, tredje ledd, jfr. §40, at Henriksen ikke plikter å svare renter av gjelden så lenge det er «på kravshavaren betalinga står». Til dette kreves det både at Henriksen har midler parat til oppgjør og at det er Barbøls forhold som hindrer at oppgjør kan finne sted jfr. Arnholm: Privatrett III, 2. utg. 1974 166 flg.

Advokat Kandahl hadde i oppdrag fra Barbøl å ordne med salget av Barbøls eiendom. Men Kandahl hadde også i oppdrag fra Henriksen å ordne med salget av dennes eiendom i Oslo og å foreta oppgjør med Barbøl når oppgjør for Henriksens eiendom i Oslo forelå. Retten ser det slik at Kandahl skulle gjøre opp med Barbøl på vegne av Henriksen. Barbøl hadde da etter rettens syn krav på renter som avtalt så lenge Kandahl ikke hadde alt klart for dette oppgjøret.

Det går fram av brev fra Kandahl til Henriksen av 17. mars 1972 at Kandahl da regner med oppgjør for Oslo-eiendommen «i noenlunde nær fremtid» og av hans brev av 25. mai 1972 til Barbøl at han da regner med å få restoppgjøret fra Henriksen straks. Først i brev av 9. juni 1972 meddeler Kandahl Barbøl at banken er klar til å utbetale pengene så snart tinglyste obligasjoner foreligger. Kandahl vedlegger utkast til skjøte og ber om Barbøls underskrift på dette, slik at han kan få tinglyst obligasjonene og sørget for «at pengene kommer dit de skal». Barbøl svarte ikke på brevet, og fra dette tidspunkt er det etter rettens mening på Barbøl «betalinga står». Barbøl har da krav på renter fram til ca. 10. juni 1972, men ikke lenger. For tiden etter dette har han ikke krav på renter eller erstatning for tap ved ikke å ha mottatt betaling. Retten viser her til at et forslag om godtgjørelse til kreditor i mora, når debitor har kunnet gjøre seg nytte av pengene, ble strøket under den endelige utforming av gjeldsbrevloven, se bl.a. Arnholm, samme skrift 176.

Renter av kr. 160.000 fra 15. mars til ca. 10. juni samme år med 8 prosent pro anno utgjør rundt regnet kr. 3.000. Med korreksjon for dette beløpet vil Henriksens prinsipale påstand bli tatt til følge, slik at Barbøl i ankesak nr. 410/74 blir dømt til å utstede skjøte mot å få betalt kr. 172.517. I ankesak nr. 411/74 vil Henriksen bli frifunnet. - - -