Rt-1978-613

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1978-05-20
Publisert:	Rt-1978-613
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 77/1978
Parter:	Kåre Ohrberg (advokat Svein Arild Pihlstrøm - til prøve) mot Dagmar Volden, hjelpeintervenienter: Reidar Volden m.fl. (høyesterettsadvokat Alf Skogly).
Forfatter:	Mellbye, Schweigaard Selmer, Røstad, Elstad, Heiberg
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §378, Husleieloven (1939) §10

Dommer Mellbye: Saken gjelder spørsmålet om den ankende part, Kåre Ohrberg, har rett til fortsatt å ha et sommerhus stående på en ikke skylddelt parsell av gnr. 10 bnr. 5 og 6 i Hurum, tilhørende ankemotparten, Dagmar Volden, og hennes syv søsken, hvorav seks er hjelpeintervenienter i saken.

Lier, Røyken og Hurum herredsrett - dommerfullmektigen med domsmenn - avsa dom i saken 11. juni 1975. Saksøkte, Kåre Ohrberg, ble frifunnet for Dagmar Voldens krav om at han skulle fraflytte og ryddiggjøre den festede tomt. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Etter anke fra Dagmar Volden med de seks søsken som hjelpeintervenienter avsa Eidsivating lagmannsrett - som var satt med to domsmenn - dom 31. januar 1977 med denne domsslutning:

«1. Kåre Ohrberg dømmes til å fjerne den hytte han har stående på eiendommen gnr. 10 bnr. 5 og 6 i Hurum og til å ryddiggjøre tomten etter at hytten er fjernet - senest innen 1. oktober 1977.

2. Kåre Ohrberg dømmes til å betale i saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten i alt kr. 9368 - nitusentrehundresekstiåttekroner - til Dagmar Volden, Reidar Volden, Ragna Berntsen, Nils Volden, Valborg Haugan, Sigrid Thorstad og Else Oterholt. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Om saksforholdet viser jeg til lagmannsrettens domsgrunner. Jeg finner alene grunn til å tilføye at ankemotpartenes tilbud om å utløse Kåre Ohrberg som før saksanlegget lød på kr. 20 000, i lagmannsretten ble økt til kr. 30 000 uten å bli akseptert.

Kåre Ohrberg har påanket denne dom til Høyesterett.

Han har for Høyesterett frafalt den subsidiære anførsel at det er inngått en bindende avtale mellom sakens parter om overdragelse til grunneieren av sommerhuset for kr. 40 000. Han har videre frafalt anførselen om at festekontrakten ved stilltiende avtale er forlenget. Kåre Ohrberg bygger sin fortsatte rett til å feste tomt til sommerhuset på at den foreliggende festeavtale, slik omstendighetene konkret foreligger i denne sak, må fortolkes derhen at den i 1965 gav festeren rett til fornyelse av festeretten på vilkår som må anses sedvanlige etter gjeldende normer og for den tid sommerhuset ved vanlig vedlikehold er brukbart. Subsidiært hevder Ohrberg at grunneierne har

Side:614

tapt sin rett til å kreve sommerhuset fjernet ved ikke å fremme dette krav da det forfalt i 1965. Sak ble først reist i 1972/73. Ved denne passivitet er kravet gått tapt, slik at grunneierne nå bare kan kreve opprettet ny festekontrakt på vanlige vilkår med hensyn til løpetid, festeavgift, avgiftsregulering etc.

En særskilt anke over at omkostningsavgjørelsen er formulert slik at hjelpeintervenientene, som ikke intervenerte før i lagmannsretten, er kjent andelsberettiget i omkostningene også for herredsretten, er frafalt.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Kåre Ohrberg frifinnes.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptak hvorunder de to parter, to av hjelpeintervenientene og to vitner er avhørt. Alle avgav forklaring for lagmannsretten. Det er fremlagt en del nye dokumenter, derunder fotokopi av grunnboksbladene for hovedbølet og for festetomten. Intet av dette endrer de vesentlige trekk i det saksforhold lagmannsretten har bygd på.

Høyesterett har etter å ha hørt den ankende parts fremstilling av saksforholdet og ankegrunnene og mottatt hans påstand, avskåret den videre ankeforhandling med hjemmel i tvistemålslovens §378 annet ledd.

Ankemotparten har deretter nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at fristen for å fjerne hytta og ryddiggjøre tomta settes til 1. september 1978.

2. Den ankende part dømmes til å betale saksomkostninger til ankemotparten og hjelpeintervenientene for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten. Jeg tiltrer lagmannsrettens avgjørelsesgrunner i den utstrekning de knytter seg til de anførsler som er opprettholdt for Høyesterett. Fraflytting og ryddiggjørelse kan passende kreves fullført innen 1. desember 1978.

Etter dette resultat må den ankende part tilsvare ankemotparten og hjelpeintervenientene saksomkostninger for Høyesterett. Oppgave er levert. Omkostningene fastsettes til kr. 8 270, hvorav for utlegg kr. 770.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at fristen for å fjerne hytten og ryddiggiøre tomten settes til 1. desember 1978.

I saksomkostninger for Høyesterett dømmes Kåre Ohrberg til å betale til Dagmar Volden, Reidar Volden, Ragna Berntsen, Nils Volden, Valborg Haugan, Sigrid Thorstad og Else Oterholt i fellesskap 8 270 - åttetusentohundreogsytti - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Schweigaard Selmer Jeg er enig med førstvoterende.

Dommerne Røstad, Elstad og Heiberg: Likeså.

Side:615

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Jan Rognlid med domsmenn):

I. Saksfremstilling. Saken gjelder tvist om adgangen til å ha en hytte stående på gnr. 10 bnr. 5 og 6 i Hurum.

Ved udatert leiekontrakt, tinglyst den 16. oktober 1934, leide Johannes Karlsen en hyttetomt av grunneieren Pettersen. Kontrakten lyder slik:

«Undertegnede Johannes Karlsen leier av Hj. Pettersen en hyttetomt stor 16 x 16 meter - seksten ganger seksten meter - av eiendommens sydlige del. Leieavgift betales årlig med kr. 40 - førti kroner - der erlegges forskuddsvis fra januar 1932 at regne. Med hyttetomten følger båtfeste. I tilfelle salg av hytten forbeholder sig forkjøpsrett efter takst. Denne kontrakt er utstedt i 2 eksemplarer, 1 til hver part. Denne kontrakt gjelder til 1965, gårdsnr. 10 bnr. 5 og 6. Leier: Johs. Karlsen. Anna Carlsen. Grundeier: Hj. Pettersen. Valborg Pettersen Volden.»

Festetomten har fått eget blad i grunnboken, tomt nr. 2 «Granbakken».

Festekontrakten ble av Johannes Karlsen overdratt til Sigurd Sørensen og Sørensen har 1954 overdratt festekontrakten videre til saksøkte. Overdragelsen er tinglyst den 15. mars 1954. Saksøkte kjøpte samtidig hytten som sto på festetomten, skjøte er tinglyst 13. mars 1954.

Hj. Pettersen døde den 8. oktober 1956, og hans ektefelle Valborg Pettersen Volden satt i uskiftet bo til sin død den 23.12.1964. I 1963 inngikk hun en avtale med barna Avtalen er datert 28. oktober 1963 og tinglyst 23. oktober 1964. Avtalen gikk ut på at alle barna, tilsammen 8 stk., skulle ha en parsell hver av eiendommen gnr. 10 bnr. 5 og 6 som gave. Disse parsellene er fradelt hovedbruket ved attester av 14.9.1964 og har bruksnumre fra 98 til 105. Hovedbrukets heftelser er overført, for så vidt angår hovedbrukets festekontrakter etc. er det anført på hver enkelt parsell:

«Flere grunnsedler på grunnstykker med forskjellige bestemmelser.» Hvert av barna har fått hjemmel til sin parsell ved skjøte av 17.11.1964, tgl. 18.11.1964, fra Valborg Pettersen Volden.

Boet etter Valborg Pettersen Volden ble overtatt til privat skifte, men eiendomsforholdet ble ikke ordnet i grunnboken. Det er imidlertid på det rene at alle 8 søsken nå eier eiendommen gnr. 10 bnr. 5 og 6 i sameie.

I 1971-1972 hørte saksøkeren gjennom sin bror Nils Volden at saksøkte ønsket å selge hytta. Det ble enighet mellom saksøkeren og saksøkte om at det skulle holdes takst over hytta av lensmannen i Hurum. Slik takst ble holdt den 7.7.1972, og den konkluderte med en verdi stor kr. 40 000.

Saksøkeren syntes taksten var for høy, og da det i taksten sto at saksøktes festekontrakt var gjeldende på ubegrenset tid, ba saksøkeren lensmannen om å skaffe til veie en kopi av festekontrakten. Slik kopi forelå i slutten av oktober 1972, og av denne gikk det frem at festetiden utløp i 1965.

Da saksøkeren ble oppmerksom på dette, fremsatte hun gjennom h.r.advokat Skoglys skriv av 7.2.1973 et tilbud til saksøkte. Dette gikk ut på at saksøkeren skulle betale kr. 20 000 for hytta samt dekke utgiftene i forbindelse med skjøtningen. Dette tilbudet ble ikke akseptert. Tilbudet ble gjentatt i h.r.advokat Skoglys skriv av 2.10.1973, men dette skriv ble ikke besvart.

Saksøkeren anser sitt tilbud som bortfalt, og hun krever nå at saksøkte skal fjerne hytta fra tomta. - - -

III. Rettens bemerkninger: - - -

Side:616

2. Spørsmålet om hytta skal fjernes.

Grunnlaget for et krav om rivning må være at saksøkte ikke lenger har noen rett til å ha hytta stående.

Retten er enig med saksøkeren i at festekontrakten isolert ikke lenger gir saksøkte en slik rett. Festekontrakten har ingen direkte bestemmelse om fornyelse av festetiden, og retten kan ikke se at bestemmelsene om utløp i 1965 kan forstås slik at den tok sikte på en regulering av avgiften etter det tidspunkt. Det var ikke vanlig i 1930 årene å ta med slike bestemmelser om regulering, og retten er av den oppfatning at det har formodningen mot seg at nettopp denne kontrakten skulle inneholde en slik bestemmelse. Det fremgår ikke av kontrakten i det hele at passusen er ment å være en reguleringsbestemmelse, og hvis den det hadde ment, måtte dette i tiffelle kommet adskillig klarere til uttrykk i kontrakten.

Retten er derfor kommet til at festekontrakten utløp i 1965 og at den ikke kunne kreves fornyet med hjemmel i kontrakten.

Spørsmålet videre blir da om saksøkte allikevel har en eller annen hjemmel for å kunne ha hytta stående på saksøkerens eiendom.

Saksøkte har anført både stilltiende avtale, passivitet og bindende kjøpsavtale.

Retten har vært i adskillig tvil under drøftelsen av dette, og retten er blitt stående ved at saksøkte nå må ansees å ha fått en selvstendig rett til å ha hytta stående.

Retten har i sin vurdering av dette ikke lagt noe særlig vekt på anførselen om stilltiende avtale, selv om en festerett også kan fornyes på en slik måte, jfr. Rt-1966-944.

Avgjørende for rettens vurdering har vært saksøkerens passivitet kombinert med de foregåtte forhandlinger om kjøp av hytta.

Retten finner bevist at saksøkeren først i 1972 fikk kunnskap om at festekontrakten utløp i 1965, m.a.o. 7 år etterpå. En finner videre bevist at saksøkte var klar over at festekontrakten utløp i 1965. Det kan derfor synes støtende at saksøkte alikevel skal vinne rett, han kunne jo bare sagt i fra i 1965, så hadde muligens all tvil være borte. Retten ser imidlertid ikke saksøktes adferd som bevisst illojal eller daddelverdig, han hadde sin hytte og betalte festeavgiften som før. Han fikk ingen bedre eller annerledes rett enn den han hadde. I en slik situasjon må det etter rettens mening kreves en aktiv opptreden fra den som vil endre forholdet, jfr. prinsippet i husleielovens §10. Saksøkeren og hennes søsken skulle allerede i 1964 ha iverksatt undersøkelser angående eiendommen og dens heftelser. De har imidlertid ikke en gang brakt hjemmelsforholdet i orden, og i 1971 innledet de forhandlinger om kjøp av hytta uten å undersøke festekontrakten på hovedbølet først. De var alle klar over festekontrakten, og de visste både om festeavgiftens størrelse og bestemmelser om forkjøpsrett. De kan heller ikke ha trodd at festetiden var evigvarende da det jo var dette de reagerte mot da de fikk utskriften av taksten. De må med andre ord ha vært klar over at festetiden var begrenset, og da må det gå ut over dem at de først 7 år etter utløpet av kontrakten skaffer seg kunnskap om dens varighet, og det etter at forhandlinger om kjøp var innledet. Retten antar at hadde ikke spørsmålet om kjøp av hytta oppstått, så hadde fortsatt saksøkeren og hennes søsken vært uvitende om kontraktens utløp.

Retten har således kommet til at saksøkeren må ansees å ha tapt sin rett

Side:617

til å kunne kreve hytta fjernet på grunn av sin passivitet. Hun er selv nærmest til å holde rede på sin rett, og dette har hun forsømt samtidig med at hun har innledet forhandlinger om kjøp av hytta og således utad i gjerning tilkjennegitt at hun ikke ønsket hytta fjernet.

Retten tar intet standpunkt til hvor lenge sak søkte nå har adgang til å ha hytta stående, eller om det er inngått bindende kjøpsavtale mellom partene, da dette ikke er nødvendig for rettens resultat. En vil imidlertid bemerke at dette er spørsmål partene må forhandle om og eventuelt få en ny domstolsavgjørelse på. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Lars L'Abée-Lund, Jan Frøystein Halvorsen og Jørgen Wilberg med domsmenn):

Saken gjelder adgangen til å ha en hytte stående på festet grunn på eiendommen gnr. 10 bnr. 5 og 6 i Hurum. Fra 1932 festet Johs. Karlsen en hyttetomt på denne eiendom.

Udatert leiekontrakt, tgl. 16.10.1934, gir Karlsen festerett til en tomt stor 16 x 16 m2 .

Karlsen bygget en hytte og solgte denne til Sigurd Sørensen, som igjen overdro hytten og festet ved skjøte dat. 1. februar 1954, tgl. 13. mars s.å. til Kåre Ohrberg for kr. 5 200.

Ved erklæring av 13. februar s.å., tgl. 15.3 s.å., godkjente Hj. Pettersen og hans hustru Valborg salget til Ohrberg «efter samme betingelser som i Deres kjøpekontrakt».

Den tinglyste festekontrakten utløp i 1965 uten at den ble fornyet. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Både for herredsretten og under ankeforhandlingen er det blitt antydet at det kan ha foreligget to festekontrakter, den ene, tinglyste, avfattet i 1934, men ikke datert, og en annen fremlagt for lensmannen under taksten 7. juli 1972. Ifølge takstprotokollen var festet gjeldende på ubegrenset tid og som vitne har lensmannen forklart at han under taksten visstnok fikk en av skrift av kontrakten. Retten finner imidlertid ikke å kunne tillegge opplysningen om at der skal ha foreligget en festekontrakt gjeldende på ubegrenset tid, noensomhelst betydning. Den er ikke blitt fremlagt og parts- og vitneutsagnene om denne er meget uklare. Retten har derfor lagt den udaterte, men tinglyste leiekontrakt til grunn.

Leiekontrakten av 16.10.1934 uttaler klart og tydelig at den gjelder til 1965 og at festeavgiften skal betales årlig med kr. 40, løpende fra januar 1932. Kontrakten har ingen bestemmelse om forlengelse eller regulering. Den er m.a.o. klart tidsbegrenset. Den ble sluttet mellom middelaldrende mennesker som var venner. På tomten ble oppført en enkel hytte. Det er ikke grunn til å anta at partenes interesser eller hyttens «levetid» ville løpe utover en festetid på 33 år.

Lagmannsretten finner det godtgjort at selgeren Hj. Pettersens barn ikke hadde kjennskap til festets løpetid før en kopi av festekontrakten ble skaffet til veie av lensmannen i forbindelse med taksten og det mulige kjøp. Søsknene reagerte umiddelbart da de fikk kjennskap til kontraktens innhold. men stillet seg samtidig åpne for en minnelig ordning.

Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at Kåre Ohrberg har fått noe bindende tilsagt fra Voldens side om kjøp av hans hytte for kr. 40 000. Dette fremgår klart av de avgitte parts- og vitneforklaringer. Det har vært

Side:618

forhandlet mellom partene, disse var i fellesskap enige om å begjære lensmannstakst og denne ga som resultat en takstverdi på kr. 40 000, bl.a. basert på at festekontrakten var «gjeldende på ubegrenset tid». Da lensmannen etter at taksten var avholdt, skaffet tilveie kopi av kontrakten, reagerte Volden, bl.a. ved å erklære at hun var villig til å betale Ohrberg for hyttens «tekniske verdi» (d.v.s. selve bygget uten særverdi for beliggenhet, tomt etc.) Ohrberg aksepterte ikke dette tilbud.

Lagmannsretten finner ikke at Volden har vist en slik passivitet at Ohrberg har erhvervet noen rett utover festekontraktens klare tidsbestemmelse. Voldens såkalte passivitet har ikke hatt noen daddelverdig karakter, hun reagerte korrekt og umiddelbart da festekontraktens innhold ble kjent for henne. For Ohrberg selv innebar den såkalte passivitet en åpenbar fordel, nemlig en syv års forlengelse av festekontrakten til en meget lav festeavgift, til tross for en sterk prisstigning i 1960-årene på alle tomter rundt Oslofjorden. Ohrberg har forklart at han var ukjent med at festekontrakten løp ut i 1965. Det forhold at festet fortsatte utover dette tidspunkt og til 1972, har derfor ikke skapt noen forventning hos ham.

Etter dette blir Voldens påstand å ta tilfølge. Kåre Ohrberg må fjerne den hytte han har stående på eiendommen gnr. 10 bnr. 5 og 6 i Hurum, samt ryddiggjøre tomten. Lagmannsretten finner at fristen bør settes noe romslig og fastsetter datoen til 1. oktober 1977. - - -