Rt-1978-878
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1978-02-27 |
| Publisert: | Rt-1978-878 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 49 K/1978 |
| Parter: | Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23A (advokat Chr. Mevatne) mot Laksevåg Sanitetsforenings sykehus (advokat Eng. Eikeland). |
| Forfatter: | Stabel, Elstad, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §392, §403, Borettslagsloven (1960) |
Dommerne Stabel, Elstad og Christiansen.
Laksevåg Sanitetsforenings sykehus hadde ifølge en avtale fra 1960/61 disposisjonsrett over 3 hybelleiligheter for sine ansatte i borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23 A. For å tilfredsstille kravene i borettslagsloven var det avtalt at den enkelte beboer skulle være andelseier og leietager, men sykehuset skulle bestemme hvem som skulle bo i den enkelte leilighet.
Borettslaget gikk i 1976 til oppsigelse av leieforholdene. Oppsigelsen ble rettet til sykehuset som anla husleiesak.
Byretten fant at sykehuset måtte ansees som rett saksøker, idet sykehuset hele tiden hadde vært den reelle eier av andelene. Lagmannsretten kom derimot til at oppsigelse skulle vært rettet til den enkelte leieboer, og at sykehuset ikke var rett saksøker. Lagmannsretten opphevet byrettens dom og avviste saken fra byretten. Denne kjennelse ble påkjært til Høyesteretts kjæremålsutvalg som bemerket:
«I stevningen i husleiesaken til Bergen byrett av 25. september 1976 uttalte Laksevåg Sanitetsforenings sykehus at «saksøkeren eier 3 andeler med leierett i saksøktes borettslag og bestrider saksøktes rett til oppsigelse på det angitte grunnlag.» Etter at borettslaget i tilsvaret blant annet hadde hevdet at de av sykehuset påberopte særrettigheter i laget var i strid med lov om borettslag av 4. februar 1960 nr. 2, uttalte sykehuset i prosesskrift av 15. november 1976:
«Her er ikke noe forhold som er i strid med borettslagloven. Det er de ansatte ved sykehuset, som til enhver tid bebor hybelleilighetene, der er andelseiere, ikke sykehuset.»
Noen formell påstand og avvisning ble ikke nedlagt fra sykehusets side. Byretten tok imidlertid opp spørsmålet om saksøkerkompetansen, jfr. særlig dommens side 6. Retten la til grunn at sykehuset reelt sett hele tiden hadde vært eier av andelene og hadde fullt herredømme over hvem som skulle bebo hybelleilighetene. Sykehuset måtte derfor anses som rett saksøker. Den ordning som partene omkring årsskiftet 1960/61 etablerte overfor leieboerne for i formen å overholde kravene i borettslagsloven, fant byretten ikke hadde vært etterlevet i praksis.
Side:879
For lagmannsretten gjorde sykehuset i sin prosedyre prinsipalt gjeldende at byretten skulle avvist saken på grunn av manglende søksmålskompetanse. Heller ikke her kom sykehusets prinsipale standpunkt formelt til uttrykk i den nedlagte påstand. Men lagmannsretten må etter omstendighetene ha forstått påstanden derhen at sykehuset prinsipalt ikke pretenderte at søksmålsbetingelsene forelå.
Ved avgjørelsen av dette prosessuelle spørsmål refererer lagmannsretten innledningsvis hva som ble foretatt mellom partene i 1960/61 for å bringe ordningen med hybelleilighetene i samsvar med de nye regler i borettslagsloven. Deretter uttaler lagmannsretten:
«Lagmannsretten finner etter dette at Borettslaget A/L Øvre Fyllingsvei 23 og 23 A ble dannet uten innskuddsplikt for de 3 hybelleiligheter som sykehuset hadde rett til å disponere til sine ansatte. De som ble tildelt leilighet ble andelseier i selskapet og inngikk husleiekontrakt med borettslaget. De ble således andelseiere i laget, dog således at deres leierett etter kontrakt med sykehuset var knyttet til ansettelsesforholdet. Slik lagmannsretten ser det, er det da den enkelte andelseier som er part i leieforholdet og som borettslaget måtte ha rettet oppsigelsen til. Hvorvidt sykehuset har brutt sin avtale overfor borettslaget, blant annet plikten til å underrette borettslaget om hvem som til enhver tid hadde fått overdratt leie- og andelsretten, må i tilfelle avgjøres i et eget søksmål om dette. Avgjørelsen kan ikke treffes i en husleiesak der sykehuset etter lagmannsrettens syn ikke kan være part.»
Utvalget bemerker at spørsmålet om sykehuset var rett adressat for oppsigelsen, og om det hadde søksmålskompetanse da stevning ble uttatt, må avgjøres etter forholdene på de tidspunkter som her er relevante. Eventuelt oppstår også spørsmålet om det er skjedd endringer med hensyn til sykehusets rettslige interesse i saken etter at søksmål ble reist.
Den begrunnelse som lagmannsretten har gitt for sin avvisning, baserer seg direkte bare på forholdene i 1960/61. Lagmannsretten drøfter således ikke uttrykkelig om det senere er skjedd endringer med hensyn til eierforholdet til andelene m.v. som må medføre at sykehuset i dag helt eller delvis må anses som rett part i saken.
Det er på det rene at de opprinnelige beboere av hybelleilighetene forlengst har flyttet og at det senere har foregått en rekke inn- og utflyttinger i leilighetene. Videre synes sykehuset siden 1967/68 faktisk å ha opptrådt som andelseier i forhold til borettslaget. Lagmannsretten har som nevnt ikke drøftet den mulige betydning av denne senere utvikling for nærværende prosessuelle spørsmål. Av vesentlig interesse i denne sammenheng synes å være at sykehuset nå i over ett år i hvert fall skal ha disponert over en tom leilighet, hvor andelen da så vidt skjønnes i medhold av den av sykehuset påberopte ansettelsesavtale må være tilbakeført til dette.
Det reiser seg etter dette i tvisten flere faktiske spørsmål som utvalget ikke kan se at lagmannsretten har vurdert. Disse spørsmål synes det mest hensiktsmessig at lagmannsretten tar stilling til på grunnlag av en umiddelbar bevisføring. Utvalget finner derfor at lagmannsrettens kjennelse bør oppheves og saken hjemvises til fort-
Side:880
satt behandling ved lagmannsretten i medhold av tvistemålslovens §403, jfr. §392 annet ledd.
Den kjærende part har vunnet frem med sitt kjæremål og må tilkjennes saksomkostninger for utvalget. Disse settes til kr. 1000.
Kjennelsen er enstemmig.»