Rt-1979-1108

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-09-28
Publisert:	Rt-1979-1108
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 128B/1979.
Parter:	Ottar Hansen (høyesterettsadvokat Helge Tofte) mot Torbjørg og Jens Steinsland (advokat Gunnar Sætra - til prøve).
Forfatter:	Christiansen, Endresen, Løchen, Mellbye. Mindretall: Røstad
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975) §4

Dommer Christiansen: Ottar Hansen inngikk 22. september 1961 kontrakt med grunneieren Arne J. Aaros om feste av Østre Brattholmen i Søgne for oppføring av en sommerhytte. Ifølge kontraktens punkt 2 var festetiden 15 år, regnet fra 1. juni 1961.

Arne J. Aaros skjøtet i 1974 Østre Brattholmen som arveforskudd til sin datter Torbjørg Steinsland.

Mellom Torbjørg Steinsland og hennes ektefelle, Jens Steinsland, på den ene side og Ottar Hansen på den annen side oppstod tvist om Hansen hadde rett til å få sin festekontrakt forlenget etter at den utløp 1. juni 1976. Ekteparet Steinsland reiste sak mot Ottar Hansen med påstand om at festekontrakten var opphørt, om fravikelse av eiendommen og om erstatning.

Kristiansand byrett, satt med domsmenn, avsa dom i saken 16. september 1977 med slik domsslutning:

«1. Ottar Hansen frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Torbjørg og Jens Steinsland påanket dommen i sin helhet til Agder lagmannsrett, som den 2. juni 1978 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Festekontrakt av 22. september 1961 for Østre Brattholmen gnr. 20 bnr. 242 i Søgne er opphørt fra 1. juni 1976.

2. Innen 6 - seks - måneder fra den dag lagmennsrettens dom er blitt rettskraftig, plikter Ottar Hansen å fravike gnr. 20 bnr. 242 i Søgne.

3. Forøvrig stadfestes byrettens dom.

4. Innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Ottar Hansen til Torbjørg og Jens Steinsland kr. 8.750,- - åttetusensyvhundreogfemti 00/100 kroner - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.»

Punkt 3 i lagmannsrettens dom gjelder erstatningskravet i forbindelse med Hansens besittelse av holmen utover 1. juni 1976.

Saksforholdet fremgår for øvrig av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Ottar Hansen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett for så vidt angår domsslutningens punkter I, 2 og 4. For Høyesterett er det enighet mellom partene om at saken alene er et fastsettelsessøksmål,

Side:1109

siden en eventuell fullbyrdelse av dommen må skje etter avviklingsreglene i lov om tomtefeste av 30. mai 1975 nr. 20, jfr. særlig lovens §19, §20, §21 sammenholdt med ikrafttredelsesbestemmelsen i §32 nr. 6.

Ottar Hansen har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det var partenes forutsetning ved inngåelsen av festeforholdet at dette skulle vare utover 15 år, dog slik at festeavgiften da skulle være gjenstand for revisjon. Denne forståelse av kontraktsforholdet er bekreftet i forklaringene fra vitnene Lars Oluf Hansen og Eldar Langfeldt, som er nye for Høyesterett. At kontrakten må forstås slik, bestyrkes også av de betydelige investeringer og arbeider som Hansen måtte utføre for å utnytte holmen. Disse investeringer og arbeider foretok Hansen hovedsaklig frem til 1964/65 uten å innhente samtykke fra grunneieren, som bare protesterte mot sjøbua.

Det hevdes videre at det foreligger nye opplysninger for Høyesterett på et sentralt punkt. Lagmannsretten må ha lagt vesentlig vekt på at Aaros i 1961 bare hadde to holmer som han eide og disponerte i sin helhet, nemlig østre Brattholmen og Runde Furuholmen. Disse ønsket han å reservere for sine to døtre, slik at bestemmelsen om en maksimal festetid måtte forstås på denne bakgrunn. Denne forklaring fastholdt Aaros i bevisopptaket for Høyesterett. Det viser seg imidlertid at en eldre festekontrakt for en tredje holme, Kvitbjørnsholmen, var oppsagt 7. september 1961, dvs. kort tid før kontrakten med Ottar Hansen, og at denne holmen først ble solgt i 1963. Aaros eide og disponerte med andre ord på kontraktstidspunktet i alt 3 holmer, slik at det ikke kan være riktig at han måtte holde tilbake Østre Brattholmen for sin datter.

Hansen bestrider at hans rett til forlengelse av festekontrakten i tilfelle er ekstingvert i medhold av reglene i tinglysingsloven §20 og §21. Det hevdes at disse ekstinksjonsregler ikke får anvendelse fordi overdragelsen til Torbjørg Steinsland må likestilles med et arve-erverv, og at hun under enhver omstendighet ikke har vært i aktsom god tro med hensyn til Hansens rettigheter.

Subsidiært anfører Hansen at bestemmelsen om en festetid på 15 år må settes til side i medhold av generalklausulen i tomtefestelovens §4. Det er i denne sammenheng understreket at Hansen gjennom sitt yrke som fisker m.v. også har næringsmessig tilknytning til holmen. En fortsettelse av festeforholdet i medhold av nevnte §4 kan eventuelt begrenses til en del av Østre Brattholmen.

Ottar Hansen har nedlagt slik påstand:

«1. Kristiansand byretts dom av 16. september 1977 pkt. 1 stadfestes.

2. Ottar Hansen tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Torbjørg og Jens Steinsland har i det vesentlige henholdt seg til lagmannsrettens dom, dog så at de som tidligere nevnt er enige i at saken for Høyesterett alene er et fastsettelsessøksmål angående spørsmålet om festekontrakten er bortfalt, se motsetningsvis punkt 2 i lagmannsrettens domsslutning.

Side:1110

Det bestrides således at det ved kontraktsinngåelsen 22. september 1961 var noen forutsetning om forlengelse av festekontrakten utover 15 år. Det erkjennes at det har foreligget en feilerindring fra Arne J. Aaros's side med hensyn til tidspunktet for salget av Kvitbjørnsholmen, hvor salg først fant sted i 1963 for a skaffe kapital til gårdsdriften. Men Aaros hadde hele tiden regnet med at det ikke var nødvendig å realisere Runde Furuholmen og Østre Brattholmen for å dekke gårdens kapitalbehov.

For øvrig gjøres gjeldende at Hansens eventuelle rett til forlengelse er ekstingvert etter tinglysingsreglene.

Hva endelig angår tomtefestelovens §4, er anført at denne overhodet ikke kan nyttes til å forlenge en avtalt festetid. Under enhver omstendighet hevdes at vilkårene for å nytte denne bestemmelse ikke foreligger i nærværende tilfelle. I denne sammenheng er blant annet nevnt at ankemotpartene også for Høyesterett opprettholder sitt tilbud til Hansen personlig for hans levetid om bryggeplass og oppbevaring av fiskeutstyr i båthuset på holmen, om han for øvrig må fravike denne.

Torbjørg og Jens Steinsland har nedlagt slik påstand:

«1. Agder Lagmannsretts dom av 2.6.1978 i ankesak nr. 169/1977 stadfestes forsåvidt gjelder pkt. li domsslutning.

2. Ankende part dømmes til å erstatte ankemotpartene saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Foruten partene er det til bruk for Høyesterett ved bevisopptak avhørt fire vitner, hvorav tre er nye for Høyesterett. Det er også fremlagt noen nye dokumenter. I alt vesentlig foreligger imidlertid saken for Høyesterett i samme skikkelse som for de tidligere retter.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten med hensyn til festetiden og kan i det alt vesentlige tiltre dens begrunnelse. Jeg finner således - om enn under noen tvil - at det her ikke var stilltiende forutsatt at festetiden skulle være lenger enn det tidsrom som festekontrakten uttrykkelig fastsatte, og videre at den avtalte festetid ikke er endret på grunn av etterfølgende passivitet fra bortfesterens side. Heller ikke kan jeg se at det i saken er rom for anvendelse av tomtefesteloven §4. Etter prosedyren for Høyesterett skal jeg imidlertid tilføye:

Det er på det rene at Arne J. Aaros for de tidligere retter har husket feil med hensyn til tidspunktet for avhendelsen av Kvitbjørnsholmen. Men Aaros opplyser at han allerede i 1961 hadde flere tilbud om kjøp av denne holmen, og tok sikte på å realisere holmen dersom han skulle trenge kapital til gårdsdriften, noe som skjedde i 1963. Jeg kan derfor ikke se at denne feilerindring rokker ved den forklaring han så vidt skjønnes hele tiden har fastholdt vedrørende de to andre holmene han eide - Runde Furuholmen og Østre Brattholmen - nemlig at disse holmene skulle beholdes til bruk for døtrene, og derfor ikke kunne disponeres ved langsiktige festekontrakter.

Lagmannsretten har etter en umiddelbar bevisføring lagt til grunn at Ottar Hansen har innrømmet at Ame J. Aaros aldri har gitt ham

Side:1111

noe uttrykkelig tilsagn om forlengelse av festetiden, og at Hansen alene hadde et håp om en slik forlengelse. Hansens forklaring i bevisopptaket for Høyesterett må forstås på samme måte. Jeg finner grunn til å understreke at det etter omstendighetene var naturlig for Hansen å nære et slikt håp. Men dette håp alene gir ham ikke noe rettslig krav på å få festekontrakten forlenget.

Jeg tilføyer at de nye vitneprov som foreligger for Høyesterett i Hansens favør, vanskelig kan tillegges noen avgjørende vekt. Disse vitneprov refererer nemlig alene uttalelser som har falt fra Hansen ved forskjellige anledninger, og må således forstås på bakgrunn av Hansens egen rettslige forklaring.

Hva endelig angår påberopelsen av tomtefestelovens §4, lar jeg i likhet med lagmannsretten stå åpent om den kan gi hjemmel for en forlengelse av avtalt festetid. Under enhver omstendighet er jeg enig i at Hansens fravikelse av holmen til fordel for Steinslands ikke vil medføre en slik urimelighet at det er adgang til å nytte denne generalklausulen. Hansens økonomiske interesser er i det vesentlige varetatt ved avviklingsreglene i tomtefestelovens §19, §20, §21 jfr. også §5 siste ledd, alt sammenholdt med §32. Hans yrkesinteresser knyttet til holmen - som etter det opplyste synes å være relativt beskjedne - vil så vidt skjønnes være fullt varetatt ved det tilbud som ankemotparten har fremsatt om fortsatt bruk av brygge og sjøbu. Og hva endelig angår fritidsinteressene for Hansen og hans familie, kan det ikke ses at disse etter omstendighetene har større vekt enn de tilsvarende interesser for Steinslands.

Lagmannsrettens dom punkt l blir etter dette å stadfeste. Da saken som nevnt nå er et fastsettelsessøksmål, blir fravikelsesbestemmelsen i lagmannsrettens dom punkt 2 å oppheve. Punkt 3 i nevnte dom er allerede rettskraftig.

Den tvil jeg innledningsvis har nevnt med hensyn til resultatet, knytter seg for mitt vedkommende vesentlig til den uklare bakgrunn - og dermed de stilltiende forutsetninger - for avtaleinngåelsen i 1961. Det var bortfesteren som. förte avtalen i pennen, og som etter det opplyste må antas å ha vært den mest skriveføre av partene. Blant annet hadde Aaros tidligere opprettet festekontrakt vedrørende sine eiendommer. Da tvisten i stor grad skyldes den meget knappe form festekontrakten her har fått, finner jeg etter omstendighetene at det ikke bør ilegges saksomkostninger for noen instans.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens domsslutning punkt 1 stadfestes.

2. Lagmannsrettens domsslutning punkt 2 oppheves.

3. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger for alle retter.

Dommer Røstad: Jeg er kommet til samme resultat som byretten enstemmig kom til.

Etter sin ordlyd skulle kontrakten utløpe 1. juni 1976, da den fastsatte en festetid på 15 år, «fra 1. juni 1961 å regne». Kontraktens

Side:1112

innhold må imidlertid fastlegges ut fra omstendighetene ved inngåelsen. Jeg antar at det var en stilltiende forutsetning mellom partene at festeforholdet ville bli forlenget utover den fastsatte tid. Til begrunnelse av dette standpunkt vil jeg bemerke:

Partene kjente hverandre fra før. Aaros var kjent med at Hansen drev som losbåtmann og som fisker. Han var flere ganger blitt spurt av Hansen om å selge eller leie en av holmene. Sammen hadde de sett på noen av disse. De kom så overens om at Hansen skulle få feste Østre Brattholmen og der få sette opp en sommerhytte. Aaros, som tidligere hadde opprettet festekontrakter, og som - slik førstvoterende karakteriserer forholdet - var den mest skriveføre av partene, skulle utarbeide festekontrakt. Da kontrakten ble forelagt Hansen med en klausul om en festetid på 15 år, fremholdt han at dette var kort tid. Under den videre samtale fikk han forståelse av at dette var gjort for å slippe å ta inn en bestemmelse om justering av leien i festetiden. Han aksepterte så avtalen, da det var sagt at når 15 år var gått, kunne de jo heller snakke sammen. Jeg må legge til grunn at Hansen ved inngåelsen av avtalen fikk forståelsen av at festetiden ville bli forlenget. Dette bestyrkes også av den forklaring vitnet Eldar Langfeldt avgav ved bevisopptaket. Han refererte da til en samtale han hadde hatt med Hansen i 1962-63. Etter at denne hadde fortalt Langfeldt at han hadde fått feste Østre Brattholmen av Aaros for 15 år, spurte Langfeldt om han ikke syntes dette var kort tid. Hansen svarte da at han hadde fått lovnad av Aaros om at de nok skulle bli enige om forlengelse av festeforholdet.

Jeg mener videre at Aaros må ha forstått at Hansen hadde klare forventninger om at festeforholdet ville bli forlenget. Ved å etablere seg på Østre Brattholmen hvor hytte skulle oppføres, måtte Hansen også sørge for betryggende fortøyning av båt, med anlegg av en eller annen form for brygge. Hansens engasjement på Østre Brattholmen ville nødvendigvis kreve ikke ubetydelige investeringer, og en avskrivningstid på bare 15 år måtte fortone seg som en meget knapp frist.

I festetiden er det heller ikke fremkommet noen omstendigheter som klart skulle underbygge synspunktet om en slik begrenset festetid. Hansen, som allerede i 1964 var flyttet fra Ny Hellesund til helårsbolig i nærheten av Aaros, har brukt holmen som en base for sin virksomhet på sjøen. Han har oppført en forholdsvis stor sjøbu. Ved påtale for dette ble det utelukkende foretatt en justering av festeavgiften. Hansen fikk da ikke noen forståelse av at hans bruk av sjøbu og brygge var tidsbegrenset slik festeavtalen etter sin ordlyd fastsatte. Hansen synes helt frem mot utløpet av den fastsatte festetid å ha hatt sikre forventninger om atfesteforholdet ville bli forlenget.

Jeg kan på den annen side ikke se at Aaros overfor Hansen har tilkjennegitt at avtalen - ikke bare formelt, men reelt - var tidsbegrenset. Aaros har således så sent som 10. desember 1974 uttalt seg i ordelag som etterlater tvil om hans egen oppfatning av festeavtalens varighet. I det skjøte som han og hustruen da utstedte til datteren, er fremholdt at hun også får overdratt «rett til å oppebære grunnleien

Side:1113

p.t. kr. 300 for bortleiet tomt til hytte tilh. Ottar Hansen». Denne passus i skjøtet som for øvrig er satt opp av advokat, vitner ikke om at Hansens rett etter festeavtalen stod umiddelbart foran sitt opphør. Grunnleiens størrelse er angitt «p.t.». Den nye eiers rett til å oppebære denne grunnleie, ville - om festeavtalen skulle opphøre 1. juni 1976 - bare medføre en enkelt innbetaling, nemlig betaling senest 1. august 1975, jfr. avtalens post 3.

Etter min oppfatning var det stilltiende forutsatt mellom partene at avtalen ville bli forlenget. Da jeg etter rådslagningen vet at jeg står alene med denne oppfatning, finner jeg ikke grunn til å uttale noe om varigheten av den forlengelse som her skulle komme i stand.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Christiansen.

Dommerne Løchen og Mellbye: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Knut Kleppestø med domsmenn):

Omkring 1960 bodde Ottar Hansen med sin familie i Ny Hellesund, et øysamfunn ved Søgne i Kristiansand. På den tiden var Ny Hellesund i ferd med å bli fraflyttet og Ottar Hansen og hans familie fant ut at det før eller siden ville bli aktuelt å flytte inn til fastlandet.

Hansen hadde i mange år drevet som fisker, og selv etter at han i 1957 ble losbåtmann drev han et ikke ubetydelig fiske ved siden av som binæring. Når han regnet med å måtte flytte fra Ny Hellesund ønsket han å skaffe seg et nytt sted ved sjøen, som han kunne benytte både i fritiden og som utgangspunkt for fiske. Han tok derfor kontakt med Arne J. Aaros, som var eier av eiendommen Aaros i Søgne. Til denne eiendommen hørte flere holmer, bl.a. østre Brattholmen og Runde Furuholmen.

Som følge av denne kontakten ble den 22. september 1961 inngått følgende avtale mellom Arne J. Aaros og Ottar Hansen:

«Festekontrakt

Mellom Arne J. Aaros, f. 18/10-1905, eier av gnr. 20 bnr. 3 - 11 - 12 Aaros i Søgne som eier og Ottar Hansen, Ny Hellesund, f. 17/5-1912 som fester, er idag inngått følgende kontrakt.

1. Ottar Hansen leier av Arne J. Aaros, Østre Brattholmen, beliggende mellom Monsøen og Aaroslandet. Holmen skal brukes til oppførelse av en sommerhytte.

2. Leietiden er 15 år fra 1. juni 1961 å regne. 3. I årlig festeavgift betaler festeren til eieren kr. 300,-. Beløpet betales ukrevet 1. august hvert år.»

Holmen Østre Brattholmen er idag gitt betegnelsen gnr. 20 bnr. 242 i Søgne, og hjemmelsinnehaver er idag Torbjørg Steinsland, som har overtatt holmen etter sin far i henhold til gaveskjøte datert 10. desember 1974. Torbjørg Steinsland og hennes ektefelle Jens Steinsland er saksøkere i nærværende sak.

Side:1114

I rekommandert brev datert 19. september 1975 til Ottar Hansen har saksøkerne meddelt at de ikke ønsker å forlenge festekontrakten ut over 1. juni 1976, som er utløpet av leietiden i henhold til kontraktens ordlyd.

Ottar Hansen har ikke villet fraflytte holmen. da han mener seg berettiget til å kreve festeavtalen forlenget. - - -

Retten skal bemerke:

Den inngåtte festeavtale utløper etter sin ordlyd 15 år etter 1/6-1961, dvs. 1/6-1976. Ved forståelsen av avtalen er imidlertid ikke ordlyden i seg selv avgjørende, idet partene kan ha forutsatt noe annet enn det ordlyden skulle tilsi for en utenforstående. - Som det framgår av partenes anførsler har Arne J. Aaros og Ottar Hansen gitt uttrykk for forskjellige forutsetninger med hensyn til spørsmålet om festekontraktens varighet. Arne J. Aaros har således forklart at det fra hans side aldri har vært snakk om at kontrakten skulle kunne forlenges utover de fastsatte 15 år, mens Ottar Hansen på sin side hevder at det ved inngåelsen av avtalen var en klar forutsetning at leietiden skulle kunne forlenges, men at leiens størrelse skulle vurderes på ny etter 15 år.

Retten må legge til grunn at Arne J. Aaros måtte forstå at Ottar Hansen skulle bygge en sommerhytte på østre Brattholmen, idet dette framgår direkte av festekontrakten. Etter rettens mening kan det heller ikke være tvilsomt at Ottar Hansen dermed måtte ha anledning til å bygge en brygge. Holmen kan selvsagt bare nåes pr. båt, og slik forholdene er på østre Brattholmen vil det ikke være praktisk mulig å fortøye båt noe sted uten anleggelse av brygge. - Det eneste sted på holmen hvor anleggelse av brygge var praktisk var i den lille bukten hvor Ottar Hansen faktisk har bygget brygge. For å greie dette måtte han først fjerne en stor mengde stein, og det måtte også mudres ut der.

Slik holmen ser ut var det i praksis bare et sted hvor sommerhytte naturlig kunne plasseres. For å komme til dette stedet må man passere over et åpent stykke som i 1961 var tett bevokst med trær, og dessuten var myrlendt. Det måtte således for Aaros framstå som særdeles påkrevet for Ottar Hansen å fjerne disse trærne og drenere vekk myra. Dette har altså Ottar Hansen også gjort.

Slik retten ser det må det for Aaros ha fortonet seg slik at de investeringer Ottar Hansen måtte foreta på østre Brattholmen var så betydelige at han ikke naturlig kunne kreve holmen ryddiggjort etter bare 15 år. Dersom Aaros hadde forutsatt noe annet måtte det etter rettens oppfatning ha vært tatt inn uttrykkelig bestemmelse om dette i avtalen. Den hytta som Ottar Hansen har oppført på holmen er av gjennomsnitt standard og størrelse. Det fortoner seg for retten som helt usannsynlig at Arne J. Aaros skulle ha forutsatt at Ottar Hansen skulle bygge en hytte som så skulle rives etter bare 15 år. Retten legger til at det ikke foreligger noen opplysninger om at det har vært forutsatt at Aaros eller hans etterkommere selv skulle overta hytta etter de 15 år.

Fra Ottar Hansens side kan det etter rettens mening ikke være tvil om at han har forutsatt at festekontrakten skulle kunne forlenges ut over 15 år. Dette vises ved de forholdsvis store investeringer han måtte foreta for å kunne benytte østre Brattholmen til fritidsbruk. Det har enhver formodning mot seg at Ottar Hansen ville nedlegge et så stort arbeid hvis meningen var at han skulle fravike det hele etter 15 år. Retten tilføyer for fullstendighetens

Side:1115

skyld at den sjøbu som Ottar Hansen oppførte i 1964 ikke kan sees å omfattes av festekontrakten, og investeringen og arbeidet i forbindelse med denne er således ikke tatt i betraktning av retten.

Ved fortolkningen av festekontrakten legger retten også noen vekt på de hensyn som ligger til grunn for den nye lov om tomtefeste av 1975. Lovens §4 om at mislege vilkår i en festeavtale kan settes til side er altså gitt anvendelse på tidligere inngåtte festekontrakter. Retten mener således at det vil fremstå som høyst urimelig om Ottar Hansen måtte gi avkall på sine rettigheter i østre Brattholmen etter 15 år. I den forbindelse har det også betydning at saksøkerne ikke har til hensikt å utnytte holmen i noen form for næringsvirksomhet. men kun til fritidsbruk.

Retten ser det slik at motivet for å fastsette en leietid på 15 år i 1961 må ha vært at partene ønsket å binde leiens størrelse til dette tidsrom og at spørsmålet om eventuell forhøyelse av denne skulle tas opp etter 15 år. Etter rettens mening har saksøkerne ikke rett til å kreve festeforholdet oppsagt pr. 1/6-1976. Derimot må de ha rett til å kreve revisjon av leien begrenset oppad til det som kan betegnes som rimelig leie, jfr. lov om tomtefeste §4 og prislovens §18. Når det gjelder spørsmålet om for hvor lang tid saksøkte kan kreve forlengelse av leieavtalen må det antas at den må kunne kreves forlenget så lang tid som levetiden av den eksisterende bebyggelse med vanlig vedlikehold.

Retten har funnet støtte for sine synspunkter i den av saksøkte påberopte dom avsagt av Kristiansand byrett 2/5-1974. Saksforholdet i de to saker er relativt likt, og retten mener å ha henholdt seg til den rettsoppfatning som er gjort gjeldende i den nevnte dom gjennom resultatet i nærværende sak - - -.

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arne Christiansen, Ola Rygg og ekstraordinær lagdommer W. Wahr Fahret): - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Fra ankemotpartens side er påberopt to grunnlag for en fortsettelse av festeforholdet utover de avtalte 15 år, for det første et avtalemessig grunnlag for en fortsettelse av festekontrakten i sin helhet og for det annet generalklarnsulen i tomtefestelovens §4 som et grunnlag for en delvis opprettholdelse av festet.

Når det gjelder det førstnevnte grunnlag, er det fra den ankende parts side anført at en eventuell rett til forlengelse må være ekstingvert etter tinglysningslovens §20 første ledd idet retten til forlengelse ikke fremgår av den tinglyste festekontrakt. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på dette spørsmål, idet den er kommet til at Ottar Hansen i forhold til Arne Aaros ikke hadde noen rett til forlengelse av festekontrakten utover 15 år og av denne grunn heller ikke har noen slik rett overfor de ankende parter. Det kan forøvrig reises spørsmål om ekstingsjonsinnsigelsen ville føre frem hvis det virkelig hadde foreligget en forlengelsesrett, idet det da muligens kunne være grunnlag for å anføre at Torbjørg Steinsland ikke var i aktsom god tro etter tinglysningslovens §21 første ledd fordi den relativt omfattende utbygging som Ottar Hansen har foretatt, burde ha skapt en mistanke om at Ottar Hansen rettmessig hadde etablert seg på lenger sikt enn de 15 år som var nevnt i festekontrakten. (Derimot kan ekstingsjonsinnsigelsen neppe avvises på det grunnlag at overdragelsen til Torbjørg Steinsland må likestilles med et

Side:1116

arve-erverv.)

Som nevnt er lagmannsretten kommet til at det ikke kan konstateres noen bindende forutsetning om forlengelse av festekontrakten utover 15 år. Kontrakten sier selv ikke noe annet enn at leietiden er 15 år. Isolert sett kan dette ikke forstås på noen annen måte enn at festet opphører når de 15 år er over. Riktignok skal det antagelig relativt lite til for å konstatere en rett til forlengelse, jfr. Lid, Tomtefeste 252. Under enhver omstendighet må den part som påstår en forlengelsesrett i tillegg til den skrevne kontrakt påvise at det foreligger det minstemål av omstendigheter som må kreves for å konstatere en slik rett. Etter lagmannsrettens oppfatning har ankemotparten ikke kunnet anføre slike omstendigheter.

Ankemotparten har innrømmet at Arne Aaros aldri har gitt han noe uttrykkelig tilsagn om forlengelse. I høyden har det etter ankemotpartens utsagn vært snakk om at Aaros har nevnt at det skulle finnes en ordning ved utløpet av 15 årsperioden uten at er påvist at det har foreligget omstendigheter som berettiget ankemotparten til å tro at Aaros med dette mente at festekontrakten skulle forlenges.

Ankemotparten har anført at det i første omgang var snakk om en festetid på 30 år med justering av festeavgiften hvert 10. år. Han ble imidlertid presentert for en festekontrakt på bare 15 år og fikk den forståelsen at denne tiden ble fastsatt for å unngå reguleringer i festeavgiften i 15 år og at avtalen senere kunne forlenges. Ankemotparten har imidlertid ikke kunne presisere nærmere hvilke omstendigheter som har bibrakt ham denne oppfatning. Arne Aaros har som vitne bestemt tatt avstand fra ankemotpartens forståelse av avtaleforholdet. Han har forklart at han først vegret seg mot å overlate holmen til Ottar Hansen, blant annet fordi han ønsket at holmen skulle være et feriested for sine barn og deres familier. Han ble imidlertid utsatt for endel pågang fra Ottar Hansen og gikk til slutt med på en korttids festekontrakt. Det var i første omgang tale om en festetid på 10 år, som senere ble forlenget til 15 år. Han forklarer videre at han fikk inntrykk av at Hansen hadde tenkt å oppføre bare en provisorisk bebyggelse på holmen og ville bruke den til fritidsformål. Hansen har selv forklart seg for retten på en måte som må forstås slik at fritidsbruken var det primære fra hans side. Etter lagmannsrettens vurdering er Arne Aaros' versjon av hendelsesforløpet forut for avtaleinngåelsen den som er best i samsvar med den utforming festekontrakten fikk.

Den bebyggelse og de investeringer som er gjort på holmen, fremtrer i det ytre som bestemt for en lengre festetid enn 15 år. En slik utbygging alene kan imidlertid ikke skape noen rett til forlengelse. Etter omstendighetene kan det riktignok tenkes grunnlag for en etterfølgende aksept av en forlengelsesrett fra bort-festerens side dersom han ser at festeren misforstår forholdet og bygger med tanke på fremtiden langt utover festetiden. Noen slik situasjon foreligger ikke her. Aaros har såvidt skjønnes antagelig ikke vært på holmen i festetiden, og omfanget og standarden av de bygge- og anleggsarbeider som Hansen har foretatt lar seg ikke bedømme fra land. Noen plikt for Aaros til å følge med i hva festeren foretar seg, kan ikke sies å foreligge.

Heller ikke kan lagmannsretten se at bygge- og anleggsarbeidene på holmen i seg selv er et indisium for at det virkelig forelå en bindende forutsetning om forlengelse. Det ligger nærmere å se utbyggingen som et

Side:1117

uttrykk for et håp hos Ottar Hansen om at avtalen kunne bli forlenget. At han mente å ha en avtalemessig rett til slik forlengelse, synes først å ha kommet til uttrykk i et brev til Torbjørg Steinsland fra h.r.advokat Tofte datert 5. november 1975. Både før og etter dette brevet synes han å ha hatt noe uklare forestillinger om forholdet og nærmest gitt uttrykk for at avtalen var begrenset til 15 år, men at tomtefesteloven ga ham rett til å sitte på holmen fortsatt. Uttalelser i denne retning har han øyensynlig kommet med både under Steinslands besøk på holmen i september 1975 og under møte om saken i forliksrådet.

Etter dette kan noen forlengelsesrett ikke bygges på et avtalemessig grunnlag ut fra forutsetningsmessige synspunkter.

Etter lagmannsrettens oppfatning kan noen forlengelse heller ikke bygges på generalklausulen i tomtefestelovens §4. At festetiden på 15 år er kortere enn lovens egen ufravikelige minstetid på 80 år etter §6, er selvsagt ikke tilstrekkelig til at forholdet rammes av §4. Lovens §32 nr. 2 unntar §8 for anvendelse på festekontrakter fra før lovens ikrafttredelse, og en festetid på 15 år for kontrakter eldre enn loven, er fullt lovlig. I det hele tatt kan det reises spørsmål om det som utgangspunkt overhodet er rom for å bruke §4 som grunnlag for å forlenge gyldighetstiden for festekontrakter. Under enhver omstendighet synes det ikke å foreligge slik urimelighet som rammes av §4 når, som her, det påståtte misforhold er oppstått som følge av at den som påberoper seg §4, i uberettiget tiltro til en forlengelse av festet, har investert med sikte på en lengre periode enn den avtalte.

Etter dette får de ankende parter medhold i sine prinsipale påstander om opphør av avtalen og om fravikelse av eiendommen. I medhold av tvistemålslovens §146 første ledds annet punktum og tredje og fjerde ledd, fastsettes oppfyllelsesfristen til 6 måneder etter at dommen er rettskraftig. Det er da tatt hensyn til at ankemotparten trenger en viss tid til å områ seg på bl.a. til å finne en ordning med bygningene.

De ankende parter har krevet erstatning for at de ikke har kunnet benytte holmen i tiden etter 1. juni 1976. Såvidt skjønnes påberopes i denne sammenheng at de har hatt merutgifter til ferie m.v. av denne grunn.

De ankende parter har ikke for noen del legitimert noe slikt tap og kravet om erstatning kan derfor ikke imøtekommes. En annen sak er at det kan reises spørsmål om de ankende parter kan kreve vederlag for den tid ankemotparten uberettiget sitter med eiendommen. Noe krav på dette grunnlag er ikke reist av de ankende parter. Det er forøvrig opplyst at ankemotparten har forsøkt å innbetale festeavgiften til de ankende parter for tiden etter 1. juni 1976, at de ankende parter har returnert beløpene og at avgiften for tiden er deponert hos advokat. Etter dette går retten ikke nærmere inn på spørsmålet om å tilkjenne et beløp på vederlagsbasis. - - -