Rt-1979-1375

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-11-09
Publisert:	Rt-1979-1375
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 143B/1979
Parter:	Fru A (advokat Ketil Arnø - til prøve) mot A (høyesterettsadvokat Hans Stenberg-Nilsen).
Forfatter:	Røstad, Christiansen, Schweigaard Selmer, Blom. Mindretall: Hellesylt
Lovhenvisninger:	Ektefelleloven (1927) §25, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §26, Sameigelova (1965)

Dommer Røstad: Fru A, født xx.xx.xxxx, og A giftet seg 28. desember 1954. De hadde begge vært gift før og hadde omsorg for barn av tidligere ekteskap - hustruen for en sønn og mannen for to sønner. Alle fem familiemedlemmer flyttet inn i nyoppført hus i - - -veien 25 i Oslo. Etter ektepakt tilhørte huset hustruen som særeie. Familien flyttet i 1965 til eiendommen gnr. 33 bnr. 1041, senere kalt - - -veien 6, Oslo.

Etter at det var oppstått samlivsbrudd, reiste A i 1974 sak mot hustruen med påstand om at begge ektefeller var sameiere i - -

Side:1376

-veien 6. Hustruen bestred at det forelå sameie og hevdet at eiendommen tilhørte henne som særeie. I motsøksmål påstod hun at ektefellen skulle pålegges å overføre til henne den hjemmel han var tilsagt i hjemmelsdokumentene som medkjøper og medeier.

Oslo byrett avsa 18. april 1975 dom med denne domsslutning:

«I hovedsøksmålet:

Fru A frifinnes.

I motsøksmålet:

A dømmes til innen 4 - fire - uker fra forkynnelsen av denne dom å overføre til fru A sin hjemmel til eiendommen - - -veien 6, gnr. 33 bnr. 1041.

I begge søksmål:

A dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å betale fru A kr 9.000,- - kronernitusen 0/100 i saksomkostninger.»

A påanket byrettens dom til lagmannsrett og fremsatte herunder subsidiært vederlagskrav etter ektefellelovens §25 mot hustruen, som etter skilsmisse hadde tatt tilbake - - -som sitt etternavn. Eidsivating lagmannsrett avsa 19. desember 1977 dom med denne domsslutning:

«I hovedsøksmålet:

1. Fru A og A kjennes å være sameiere i eiendommen - - -veien 6, gnr. 33, bnr. 1041 i Oslo med tre fjerdeparter på fru A og en fjerdepart på A.

2. Sameieti - - -veien 6 i Oslo oppløses.

I motsøksmålet:

A frifinnes.

I begge søksmål:

Hver av partene bærer sine saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Saksforholdet fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer, som også gjengir partenes anførsler og påstander i de tidligere instanser. Byrettens dom gjengir i sin helhet den ektepakt som ektefellene opprettet i forbindelse med ekteskapet.

Fru A har påanket lagmannsrettens dom som hevdes å bygge på feil lovanvendelse og feil bevisbedømmelse. A har erklært aksessorisk motanke og har krevd at partene blir sameiere med like deler.

Til bruk for Høyesteretts behandling av ankesaken er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett, som mottok forklaring av begge parter og av tre vitner, hvorav det ene ikke var avhørt tidligere. Det er fremlagt en del nye dokumenter, men saken står i det vesentlige i samme stilling som for de tidligere instanser.

Den ankende part, fru A, har i hovedtrekk anført det samme som for de tidligere retter, og henvist til gjengivelsen i dommene. Hun har således bestridt at det var noen avtale mellom henne og mannen om at han skulle være medeier - - -veien 6. Kjøpesummen ble i det alt vesentlige dekket med midler som fremkom ved salg av - - -veien 25. Denne var etter uttrykkelig bestemmelse i ektepakten hennes

Side:1377

særeie. Mannen hadde forut for kjøpet uttalt at de burde gå sammen om dette, men hun var ikke innstilt på en slik ordning og avviste den. Kjøpekontrakten ble undertegnet på kontoret til den advokat som forestod salget. Dokumentet var gjort ferdig på forhånd, og hun undertegnet det uten å få lest gjennom det. Hun kom til konferansen direkte fra kurbad hvor hun oppholdt seg som rekonvalesent. At mannen underskrev kjøpekontrakten sammen med henne, hadde hun forstått var ønskelig av hensyn til søknad om lån gjennom mannens forsikringsselskap. Hun var ikke klar over at mannen i kontrakten stod som kjøper sammen med henne. Dette fikk hun først vite da hun et halvt års tid senere oppsøkte den advokat som hadde forestått salget og gjennom denne fikk se kjøpekontrakt og skjøte. Også i sistnevnte dokument var mannen ført opp som kjøper sammen med henne. Dette stod i motstrid til den ordning hun mente å ha inngått, og hun gjorde ektefellen oppmerksom på at eiendommen tilhørte henne alene, slik som ektepakten hadde bestemt, og slik hun hele tiden hadde ment at det skulle forholdes. Dette syn gjorde hun for øvrig gjeldende i konferanse med to advokater som hun søkte råd hos.

Hun har hevdet at lagmannsretten har tatt feil når den kom til at hennes holdning måtte oppfattes - og av mannen ble oppfattet - slik at hun var enig i den ordning som var fastlagt i eiendomsdokumentene, eller at hun hadde avfunnet seg med denne ordning. Etter hennes mening kan hun ikke - slik lagmannsretten har fastslått - ha tapt retten til å angripe den avtale som avtegnet seg i eiendomsdokumentene, når hun påviselig gjentatte ganger har protestert overfor ektefellen mot det angivelige sameie, og når hun har søkt forholdet klarlagt gjennom henvendelser til flere advokater. Ytterligere aktivitet kan det ikke være grunn til å kreve i et forhold hvor partene lever i ekteskap.

Skulle retten komme til at det her var blitt etablert et sameie, kan det ikke være berettiget å tilstå mannen en så vidt stor andel som lagmannsretten har tilstått ham.

Fru A har bestridt at det her er grunnlag for å gi mannen et vederlagskrav etter ektefellelovens §25. Mannen har ikke i vesentlig grad medvirket til forøkelsen av hustruens særeie gjennom bidrag eller på annen måte. Den ankende part har fremholdt at hun i den meste tid av ekteskapet har hatt inntekter som ikke har ligget nevneverdig under mannens, og at hun videre har bidratt gjennom virksomhet i hjemmet. Hun har ellers pekt på at vederlagskravet ikke kan sies å være legitimert i denne sak.

Fru A har lagt ned denne påstand:

«1. Fru A kjennes å være eneeier av eiendommen gnr. 33, bnr. 1041, - - -veien 6 i Oslo.

2. A dømmes til å overføre sin hjemmel til gnr. 33, bnr. 1041, - - -veien 6 i Oslo til fru A.

3. Fru A frifinnes for A's subsidiære krav om vederlag for verdiøkning på eiendommen gnr. 33, bnr. 1041, - - -veien 6 i Oslo.

4. A dømmes til å erstatte fru A sakens omkostninger for alle retter.»

Side:1378

Den motankende part, A, gjør gjeldende at kjøpet av - - -veien 6 fant sted etter at partene hadde drøftet hvilke investeringer og forpliktelser et slikt kjøp ville føre med seg. Han hadde gjort det klart at han bare kunne påta seg de forpliktelser som fulgte av dette, dersom eiendommen ble kjøpt av begge ektefeller. Dette ble også deres standpunkt, slik ervervsdokumentene - kjøpekontrakt og skjøte - viser. Dette synspunkt har også støtte i den korrespondanse som ble ført i forbindelse både med kjøpet og med låneopptaket. Samtidig med at hustruen solgte den tidligere eiendom i - - -veien 25, undertegnet hun - sammen med mannen - pantobligasjon for garantistillelse ved kjøpet av den nye eiendom.

Han har fremholdt at sameiet i den nye eiendom var begrunnet både i de tilskudd han allerede hadde ytet i - - -veien 25 og de tilskudd han skulle yte ved overtagelsen av den nye eiendom, dels ved kontanttilskudd, dels ved å skaffe nødvendige lån og ved å sørge for nødvendige utbedringsarbeider. På dette grunnlag ble det etablert et sameie. Det må stå ektefeller fritt gjennom avtale å etablere et sameie som delvis skal avløse et særeie, uten at ektepakt behøver å opprettes. Ektepakt kan ikke kreves hvor sameiet har sitt grunnlag i motytelser. Den annen ektefelle mottar i slike tilfelle ikke noen gave som gjør det nødvendig med ektepakt.

Under enhver omstendighet må den passivitet som fru A har utvist etter at dokumentene ble utferdiget, gå ut over henne, enten man vil anse passiviteten som en rettsstiftende kjensgjerning eller som et moment ved bevisvurderingen.

A mener at han er blitt godskrevet en for lav andel i sameiet, når lagmannsretten bare har villet gi ham en fjerdepart. Det kan ikke være riktig at han bare er blitt godskrevet halvdelen av det lån som han oppnådde gjennom forsikringsselskapet «Idun» i kraft av sin kundeposisjon og som han overtok personlig ansvar for. Dertil komme4 at han påtok seg å sørge for en rekke nødvendige utbedringsarbeider. Hans reelle andel skulle tilsvare den andel som trer frem i ervervsdokumentene, at ektefellene har overtatt eiendommen i sameie med like deler.

For det tilfelle at sameie ikke skulle foreligge, vil han gjøre gjeldende et vederlagskrav etter ektefellelovens §25. Han hevder å ha medvirket til forøkelse av hustruens særeie gjennom vesentlige tilskudd av kontantmidler og ved utføring av nødvendige utbedringsarbeider.

A har lagt ned denne påstand:

«Prinsipalt:

1. Fru A og A kjennes å være likestilte sameiere i - - -veien 6, gnr. 33, bnr. 1041 i Oslo.

2. Sameieti - - -veien 6 i Oslo oppløses.

Subsidiært:

1. Fru A dømmes til å betale A vederlag for verdiøkning på eiendommen, gnr. 33, bnr. 1041, - - -veien 6 i Oslo, begrenset oppad efter rettens skjønn til kr 250.000,-.

Side:1379

2. A er forpliktet til å overføre sin hjemmel til - - -veien 6, gnr. 33, bnr. 1041 i Oslo, til fru A.

I begge tilfelle: Fru A dømmes til å erstatte A sakens omkostninger for alle retter.»

Jeg er for så vidt angår spørsmålet om sameie, kommet til samme resultat som byretten, og vil til begrunnelse av mitt syn på saken bemerke:

I ektepakt mellom partene var bestemt at ekteskapet ikke skulle lede til noe formuesfellesskap mellom dem. Det var videre bestemt at eiendommen - - -veien 25 var hustruens særeie.

Som de foregående retter finner jeg det ikke godtgjort at dette eierforhold ble endret i den mellomliggende 10-årsperiode, slik A har hevdet. Jeg er enig med de foregående retter i at eiendommen - - -veien 25 tilhørte hustruen som særeie da hun like over nyttår 1965 solgte eiendommen. Gjennom dette salg skulle grunnlaget legges for ervervelse av eiendommen - - -veien 6.

- - -veien 25 ble solgt for et beløp som utgjorde mer enn det dobbelte av det beløp som var betalt for eiendommen 10 år tidligere. Den verdiøkning som prisstigningen førte med seg, tilfalt klarligvis eieren - i dette tilfelle hustruen.

Ved salget hvilte det en pantegjeld på kr 65.000 på eiendommen som hustruen heftet for. I oppgjøret ble det foretatt fradrag for dette lånebeløp som fortsatt skulle hvile på eiendommen, slik at kontantbetalingen ble vel kr 213.000.

Dette beløp dekket ikke kjøpesummen for - - -veien 6 som med omkostninger utgjorde vel kr 387.000. Den nye eiendom, som også skulle tjene som bolig for ektefellene og barna, kan således ikke uten videre sies å ha trådt istedetfor det tidligere særeie for eiendommen - - -velen 25. Eierforholdet til den nye eiendom må løses ut fra de nærmere omstendigheter ved ervervet.

Jeg tar da utgangspunkt i det forhold at det ved oppgjøret for kjøp av - - -veien 6 ble foretatt en kontant-innbetaling på omlag kr 237.500. Dette ble skaffet til veie ved at hustruen skjøt inn det kontantbeløp hun hadde mottatt for salg av - - -veien 25 og omlag kr 15.000 som hun hadde lånt av sin sønn. Den resterende del av kontantbeløpet, omlag kr 9.000, ble innbetalt av mannen, som således ytet et forholdsvis beskjedent kontantbidrag.

Differansen på kr 150.000 mellom den totale kjøpesum og kontantbeløpet måtte dekkes ved å oppta pantelån, som ble gitt i mannens navn gjennom hans forsikringsselskap. Dette kan i seg selv ikke medføre at mannen ble sameier 1 - - -veien 6. I den foreliggende situasjon hvor hustruen var rekonvalesent og hvor mannen drev advokatforretning, må det anses som en naturlig arbeidsdeling at han påtok seg å gjennomføre kjøpet og å skaffe det lån som trengtes. Lånet ble påheftet eiendommen som gav fullgod sikkerhet for lånebeløpet, og den formelle debitor-status kan da ikke være av avgjørende betydning. Jeg må riktignok legge til grunn at det kunne være vanskelig å oppnå lån selv om sikkerheten var tilstrekkelig, og at det for så vidt var en god løsning mannen fant på ved å gå gjennom

Side:1380

forsikringsselskapet Idun. Men verken i størtelse eller karakter var dette lånet slik at jeg kan bygge på at den valgte løsning var den eneste mulige for ervervet av - - -veien 6. Så vidt skjønnes, er det heller ikke bestridt at hustruen i eget navn kunne ha oppnådd et tilsvarende pantelån. Jeg bemerker således at hun på dette tidspunkt hadde arbeid som gav ikke ubetydelige inntekter.

Jeg kan ikke se at det er godtgjort at ektefellene ved ervervet forutsatte at mannen skulle yte vesentlige tilskudd i form av utbedringer m.v. på eiendommen.

Mannen har hele tiden hevdet at det ved eiendomservervet var partenes forutsetning at han skulle bli sameier for en ideell halvpart. Den faktiske bakgrunn for kjøpet som jeg har gjort rede for, gir ikke dekning for denne slutning. Jeg antar således at et slikt sameieforhold ville ha krevd en uttrykkelig avtale mellom partene. Om en slik avtale også måtte inngås i ektepakts form, finner jeg ikke grunn til å gå inn på.

Hva avtalegrunnlaget angår, er det nok riktig som mannen hevder at dokumentutformingen - som han selv stod for - tyder på at - - -veien 6 ble ervervet i fellesskap. Men dette fremgår ikke klart av dokumentene. Ut fra sine forutsetninger synes hustruen vanskelig å kunne bebreides for at hun ved ervervet gikk ut fra at den felles bolig i sin helhet var hennes særeie, og at dokumentutformingen ble ansett nødvendig fordi mannen forestod låneopptaket.

Den uklarhet som her oppstod mellom ektefellene med hensyn til forutsetningene for eiendomservervet, bør etter min mening gå ut over mannen. Han forutsatte en total endring i partenes særeieforhold - hvor boligen utgjorde den vesentligste del - og han alene hadde den nødvendige innsikt i de juridiske spørsmål som her reiste seg. Han hadde derfor all oppfordring til å klargjøre for ektefellen de konsekvenser som han mente at ervervet førte med seg, for at hun kunne overveie om hun ønsket å gå med på en slik avtale. Slik forholdene her lå an, mener jeg at en slik uttrykkelig avtale også ville ha vært nødvendig om mannen skulle anses som sameier for en mindre del enn halvparten.

Da hustruen kom i tvil om dokumentene gav uttrykk for det eierforhold som skulle etableres, søkte hun forholdet klarlagt gjennom henvendelse til mannen. Da han etter hennes mening ikke gav henne noe klart svar på spørsmålene om eierforholdet, søkte hun råd hos andre advokater, med sikte på å få konstatert at eiendommen tilhørte henne som særeie. Hun gjorde mannen kjent med at hun hadde foretatt slike henvendelser, og hun forsøkte å få ham med på å foreta endringer i dokumentene.

Jeg er for mitt vedkommende ikke enig med lagmannsretten i at hustruens etterfølgende forhold må ha til virkning at hun har tapt retten til å angripe den avtale som utad avtegnet seg i eiendomsdokumentene. Hustruen har - som nevnt - gjort henvendelser til mannen og til utenforstående jurister for klarlegging av eiendomsforholdet. Jeg antar at det i den foreliggende situasjon - under et bestående ekteskap - ikke kan stilles krav om mer vidtgående aktivitet. Det forelå på den tid vanskeligheter i ekteskapet, men hustruen var

Side:1381

innstilt på at ektefellene burde fortsette samlivet. Det kan under slike omstendigheter ikke kreves at hustruen for å sikre sine rettigheter, må gå til det drastiske skritt å reise søksmål mot mannen.

Jeg er således kommet til at eiendommen - - -veien 6 tilhører fru A som hennes særeie. På dette grunnlag må A pålegges å overføre til fru A den hjemmel som i skjøtet er tilsagt ham som medeier.

Det gjenstår for meg å ta stilling til spørsmålet om A kan tilkjennes krav på vederlag i medhold av ektefellelovens §25 annet ledd. Jeg er kommet til at han må være berettiget til dette. Allerede ved kjøpet av eiendommen ytet han et visst bidrag til hustruens særeie, og han har frem til 1973 ytet vesentlige bidrag til verdiøkning på eiendommen. Gjennom partsforklaring og forklaring av vitnet murmester Guttorm må det anses godtgjort at A har foretatt betydelige påkostningsarbeider på eiendommen. Omfanget av disse er ikke godt belyst i det materiale som er fremlagt, men jeg mener at det er grunn til å anta at A har bidratt til en vesentlig verdiøkning av hustruens særeie. Jeg er kommet til at denne verdiøkning må kunne settes til kr 150.000, og at A bør tilkjennes et vederlagskrav på halvdelen av dette beløp, dvs. kr 75.000.

Etter det resultat jeg er kommet til, vil saksomkostninger ikke bli å tilkjenne for noen retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Fru A kjennes å være eneeier av eiendommen gnr. 33, bnr. 1041, - - -veien 6 i Oslo.

2. A dømmes til å overføre sin hjemmel til gnr. 33, bnr. 1041, - - -veien 6 i Oslo, til fru A.

3. Fru A dømmes til som vederlag for verdiøkning på sitt særeie å betale til A 75.000 - syttifemtusen - kroner.

4. Oppfyllelsesfristen etter post 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom .

5. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Hellesylt: Jeg er kommet til et et annet resultat enn førstvoterende. Da fru A og A kjøpte - - -veien 6, ble det skapt en situasjon hvor eiendommen var ervervet i begge ektefellers navn på ulike og uforenlige forutsetninger. Hadde dette stått klart for ektefellene under kjøpsforhandlingene, ville kanskje ingen handel ha funnet sted. Den situasjon som da ville ha foreligget, kan naturligvis ikke gjenskapes nå mange år etter ervervet, og etter at eiendommen i en årrekke tjente som familiens felles bolig. Dette må has for øye ved løsningen av den konflikt om eiendomsretten i - - -veien 6 som har manifestert seg i forbindelse med oppløsningen av ekteskapet.

Jeg er enig i at det ikke forelå noen bindende avtale mellom ektefellene om å erverve - - -veien 6 i sameie, og videre i at fru A ikke ble bundet av A's oppfatning av eierforholdet gjennom passivitet. Jeg er også enig i at A som advokat og sakkyndig hadde en særlig oppfordring til å gjøre sine forutsetninger helt klare for sin ektefelle,

Side:1382

så hun ikke skulle være i tvil om hva avtalen gikk ut på. Dette leder til at hans egen forutsetning om at han skulle være eier for en halvpart, ikke kan legges til grunn - iallfall gjelder det når som i saken her - ikke omstendighetene i forbindelse med kjøpet klart viser at denne andel tilsvarte en reell innsats fra hans side i forbindelse med ervervet. Men det innebærer ikke nødvendigvis at ervervet må anses inngått på de forutsetninger fru A hadde ved avtaleinngåelsen om at eiendommen helt ut skulle tilhøre henne. Så motstridende som opplysningene i saken er, finner jeg ikke å kunne legge til grunn at det mellom partene foreligger et avtalemessig grunnlag for ervervet som medførte at - - -veien 6 helt ut ble ervervet av fru A. Spørsmålet om A er medeier - og i tilfelle med hvilken brøk - kan således ikke løses på avtalerettslig grunnlag eller ut fra den ene eller den annen parts særlige forutsetninger.

Heller ikke kan jeg se at løsningen av konflikten kan utledes av ektepaktens bestemmelser om særeie. Av disse følger at det ektefellene erverver blir særeie, ikke felleseie. Men særeie kan ektefellene selvsagt ha som andeler i en eiendom som de eier i et sameieforhold. Jeg finner at det er tilfelle når det gjelder - - -veien 6. Når man således heller ikke finner løsningen på eierforholdet i ektepakten, må man se på det som fra hver side faktisk er bidratt med til ervervet, og løse spørsmålet på det grunnlag.

Det kan etter den innsats som foreligger fra begge sider, ikke sies at eiendommen fullt ut er ervervet av hustruen. Man kan etter min oppfatning ikke se bort fra de forpliktelser mannen påtok seg gjennom det lån han skaffet til veie og hadde det personlige ansvar for og som han har vært med på å forrente og avdra. Ut fra min vurdering er det ikke avgjørende hvorvidt det hadde vært mulig å skaffe et lån 1 hustruens navn som bare hun stod ansvarlig for. Ved avgjørelsen av om eiendommen helt ut ble ervervet av henne, eller av begge ektefeller i fellesskap, må legges til grunn det som faktisk er gjort, ikke hva som kunne ha skjedd.

Når det gjelder brøkforholdet, finner jeg det klart at A ikke kan få medhold i at han er medeier for en halvpart. Slik dette sameie er oppstått, må man søke å finne fram til en fordeling som gir det mest adekvate uttrykk for de to ektefellers innsats. Avgjørelsen vil i noen grad bero på skjønn. Jeg er blitt stående ved samme brøk som lagmannsretten - en fjerdepart til A og tre fjerdeparter til fru A, og viser for så vidt til lagmannsrettens begrunnelse.

Da jeg vet at jeg er i mindretall, former jeg ingen konklusjon.

I saksomkostningsspørsmålet er jeg enig med førstvoterende.

Dommer Christiansen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Røstad.

Dommerne Schweigaard Selmer og Blom: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av byrettens dom (justitiarius A. H. Hillestad):

Side:1383

Reklamekonsulent fru A og advokat, nå høyesterettsadvokat A giftet seg i 1954.

Forholdet er at begge da de giftet seg, hadde vært gift tidligere og hadde barn å ta hånd om, hun en sønn og han to sønner. Blant annet av hensyn til barna ble det opprettet fullstendig særeie mellom dem ved følgende ektepakt:

«Vi, fru A, født xx.xx.1917, og A født xx.xx.1918, som akter å inngå ekteskap med hinannen, bestemmer herved at ekteskapet ikke skal lede til noe formuesfellesskap mellom oss. Hver av oss skal som sitt særeie beholde hva vi bringer med oss i ekteskapet, jfr. særlig liste som settes opp herom, og hva vi hver for oss senere måtte erverve ved eget arbeid, ved arv, gave eller på annen måte.

Som fru A's særeie står også ideell halvpart, østre del, av eiendommen - - -veien 25, Oslo, innkjøpt ved ennå utinglyst kjøpekontrakt av 15. desember 1954.

Eiendeler som anskaffes til avløsning av og i stedet for eller til supplering av hver enkelts særeie, forblir særeie for den enkelte, liksom eventuell avkastning av særeie forblir særeie for vedkommende eier.

Vi vil ved ekteskapets inngåelse få felles bopeli - - -veien 25, Oslo.»

Eiendommen - - -veien 25 ble innkjøpt i forbindelse med at de giftet seg. Kjøpesummen var kr 118.500,-, hvorav kr 85.000,- ble ordnet ved overtagelse av gjeld og kr 15.000,- ved at fru A's obligasjonsleilighet i - - -veien 50 ble gitt i bytte. Den kontante sum kr 18.500,- ble dekket av fru A. Eiendommen ble solgt i 1964 for kr 280.000,- for å finansiere det nye huskjøp.

Eiendommen - - -veien 6 ble kjøpt for kr 375.000,- med tillegg av omkostninger kr 12.576,- og ifølge A ble dette dekket på følgende måte:

Netto oppgjør - - -veien 25 kr 213.547,-

Lån fra fru A's sønn B » 15.000,-

Pantelån i Idun »150.000,-

Dekket av A » 9.029,- - - - - - - - - - - - - -

Til sammen kr 387.576,- - - - - - - - - - - - - -

Fru A henviser til at kontantbeløpet for - - -veien 25 var kr 215.000,- og at det fradrag A har regnet med var et rentebeløp som nærmest var å regne for husleie. Likeså hevder hun at lånet fra sønnen var på kr 500,- mer enn anført, slik at kontant-innsatsen fra A var noe mindre enn han angir. Forøvrig hevder hun at deres mellomværende om husholdning m.v. ikke var så nøyaktig at man kan si bestemt om et beløp som angitt i realiteten ble dekket av mannen.

I alle fall er det på det rene at det kontantbeløp som måtte skaffes til veie for å dekke kjøpesummen stammet fra - - -veien 25, som var hustruens særeie.

Til tross herfor ble kjøpet som sagt formelt gjort i begge parters navn og A gir følgende forklaring om dette: - - -

Salget ble formidlet av høyesterettsadvokat C - - -

Retten skal bemerke:

Side:1384

Det er på det rene at eiendommen - - -veien 25 var fru A's særeie. Den var helt ut innkjøpt for hennes midler. Som det fremgår hevder A at han har dekket omkostninger ved kjøpet og ved fullføring av veien til huset med til sammen ca. kr 10.000,-, men dette bestrides av hustruen, og noen legitimasjoner for disse utgifter er ikke fremlagt. Noen betydning for eierforholdet kan det imidlertid ikke ha.

Det er videre på det rene at den nødvendige egenkapital til dekning av kjøpesummen for - - -veien 6, ble skaffet ved salg av - - -veien 25 og altså var fru A's særeiemidler. I ektepakten mellom ektefellene er det uttrykkelig anført: «Eiendeler som anskaffes til avløsning av og i stedet for og til supplering av hver enkelts særeie, forblir særeie for den enkelte», og etter rettens oppfatning må salget av - - -veien 25 og kjøpet av - - -veien 6 gå inn under dette. At A hevder at han har dekket omkostninger ved kjøpet med ca. kr 9.000,-, kan neppe forrykke forholdet. Konsekvensen er således at den nye eiendom måtte bli fru A's særeie med mindre det er truffet en annen ordning ved tilslutning fra begge parter.

Som det fremgår er det dette A hevder. I følge hans fremstilling ble det høsten 1964 i forbindelse med kjøpet av den nye eiendom avtalt uttrykkelig at denne skulle eies av dem begge i fellesskap.

Noe bevis for en slik avtale foreligger ikke bortsett fra A's egen forklaring. Han kan bare peke på at kjøpekontrakt og skjøte faktisk er utferdiget til dem begge, riktignok i den litt ekstraordinære form som h.r.advokat C peker på, at det som kjøper er angitt «fru A og ektefelle A». For retten må det stå som eiendommelig at en høyesterettsadvokat ikke sørger for noe bedre bevis for en så avgjørende avtale som det her hevdes å være inngått, en avtale som helt forrykker konsekvensen av den ektepakt man hadde. Etter den fremstilling A selv har gitt, måtte behovet for slikt bevis være helt tydelig alt høsten 1964, idet han sier at fruen alt da var betenkt, og at han måtte overtale henne til å gå med på hans forslag. I følge hans forklaring måtte han endog true med å nekte å gå med på kjøpet hvis hun ikke bøyet seg for hans krav om at han skulle bli medeier i den nye eiendom. Det måtte da stå nokså klart for ham at hennes vilje til å anerkjenne ham som medeier var temmelig vaklende, og at hun nok snart kunne komme til å angre på at hun hadde gått med på ordningen, hvilket i følge hans fremstilling også skjedde alt etter et halvt års tid. Her hadde det også vært særdeles lett å skaffe seg bevis, idet han i konferanse hos advokat C kunne ha klarlagt avtalen for denne. Noe slikt er imidlertid ikke gjort. Hos C er spørsmålet ikke bragt på bane med den følge at denne først fikk inntrykk av at kjøpet skulle foregå for fru A's regning, men så uten noen begrunnelse fikk den korte meddelelse at «kjøpet ønskes etablert såvel i min hustrus som i eget navn», en beskjed som han åpenbart har stusset over.

Fru A's forklaring om at hun ikke hadde samtykket i et sameieforhold, og at hun ikke var klar over at dokumentene etablerte en slik ordning, styrkes ved det faktum at hun den 22. eller 23. juni 1965 henvendte seg til h.r.advokat C og fikk utlevert fra ham kjøpekontrakt og skjøte, og også av at hun senere samme år oppsøkte advokat E for å konferere med ham om det forhold som var oppstått.

Slik saken ligger an, må den tvil som er oppstått om den formelle ordning som er etablert vedrørende - - -veien 6, virkelig samsvarer med det reelle eierforhold, gå ut over saksøkeren, ikke minst på bakgrunn av at det var ham

Side:1385

som gjennomførte ordningen, og at han som høyesterettsadvokat hadde den sterkeste oppfordring til å sikre en dokumentering av at den opprettede ektepakt bevisst ble fraveket ved avtale mellom ektefellene. Retten må etter dette legge hustruens forklaring til grunn og ta hennes påstand til følge med en viss redaksjonell endring. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Odd Galtung Eskeland, Bror Oskar Scherdin og tilkalt dommer, sorenskriver Ragnar Dietrichs): - - -

Ved kjøpekontrakt av 30.10.1964 kjøpte «fru A og ektefelle A» eiendommen - - -veien 34, gnr. 33, bnr. 1041 i Oslo. Den fikk senere navnet - - -veien 6, som brukes i det følgende. Eiendommen ble ifølge kontrakten kjøpt for kr. 330.000, men det er på det rene at summen ble kr 375.000 + omkostninger. Skjøtet ble utstedt 5.1.1965 til «ektefellene fru A, født xx.xx.1917 og h.r.advokat A, født xx.xx.1918. Ved kjøpekontrakt av samme dag mellom fru A og advokat D ble - - -veien 25 solgt for kr 280.000.

A flyttet fra - - -veien 6 i mai 1973. Ektefellene ble separert 10.12.1974.

Ved begjæring av 29.11.1973 til Oslo namsrett ba A avholdt tvangsauksjon over - - -veien 6 for å få oppløst det sameie som han mente eiendommen var. Ved namsrettens kjennelse av 13.3.1974 ble begjæringen ikke tatt til følge.

Ved stevning av 6.6.1974 reiste A sak mot fru A og nedla under hovedforhandlingen påstand om at A og fru A skulle kjennes å være sameiere i - - -veien 6 med en halvpart hver, og at sameiet skulle oppløses. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten. l ektepakten av 27.12.1954 mellom fru A og A, som i sin helhet gjengis i byrettens dom, var bestemt at ekteskapet «ikke skal lede til noe formuefellesskap mellom oss», at eiendommen - - -veien 25 var særeie for fruen, og at eiendeler «som anskaffes til avløsning av og i stedet for ... hver enkelts særeie, forblir særeie for den enkelte.»

Det er på det rene mellom partene at - - -veien 25 i 1954 var fruens særeie og at det formelt etter ektepakten også var det ved salget 5.1.1965.

Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at dette forhold reelt sett er endret i den mellomliggende 10 års periode, som hevdet av A. For så vidt angår de ca. kr 10.000 som skal være dekket av A ved eller etter overtakelsen av eiendommen er det ikke fremlagt legitimasjoner bortsett fra ca. kr 2.000, og det er omstridt hvem som i virkeligheten har betalt også dette. Som nevnt av byretten kan de påståtte utlegg under enhver omstendighet ikke ha betydning for eierforholdet. Enn mindre har leiligheten i - - -gate 12 betydning for dette forhold. Denne leilighet ble stillet til disposisjon for selgeren av - - -veien 25 ved en fremlagt avtale av 15.12.1954, mens ektepakten som fastla særeiet for - - -veien 25 helt ut, som nevnt er av 27.12.1954. For så vidt angår A's utgifter og påkostninger i 10-årsperioden, er disse ikke legitimert ved kvitteringer e.l., og lagmannsretten finner det heller ikke godtgjort at A på denne måten har opparbeidet seg noen eierandel i eiendommen. Det bemerkes i denne henseende at begge ektefeller i disse år hadde inntekter som i størrelsesorden ikke var svært ulike og at det ikke er sikre holdepunkter for hvem som har betalt hva av familiens samlede utgifter.

Etter dette legges til grunn at - - -veien 25 ved salget 5.1.1965 var fru A's særeie, og etter det opplyste legges videre til grunn at eiendommen ved

Side:1386

salget netto utbragte kr. 213.547. Tilbake står spørsmålet om ektefellene var enige om at denne sum likevel skulle ses som ektefellenes felles (kontante) innsats ved kjøpet av - - -veien 6. Verken partenes motstridende forklaringer eller andre opplysninger gir holdepunkter for en slik avtale. Den ville for øvrig etter det som retten foran har lagt til grunn, kreve ektepakt etter lov om ektefellers formuesforhold §26.

På denne bakgrunn blir det neste spørsmål om ektefellene A før eller ved kjøpet har avtalt at de skulle være sameiere av - - -veien 6 og i tilfelle med hvilken ideell del på hver av dem.

Partenes forklaring om en slik avtale er i hovedtrekkene sterkt motstridende. Det er likevel på det rene at spørsmålet har vært drøftet dem imellom. Og retten legger til grunn at A for sin del har ment at ektefellene var blitt enige om kjøp i fellesskap, mens fruen ikke har ment det samme. Noen bindende avtale skulle etter dette ikke være kommet i stand.

Imidlertid inngikk begge ektefeller kjøpekontrakten av 30.10.1964 om - -veien 6. De utstedte videre 5.1.1965 en pantobligasjon, tl. 6.1.1965, på kr 75.000 i eiendommen, og 14.4.1965 utstedte A en pantobligasjon, tl. 24.4.1965, og fru A samtykket samme dag i pantsettelsen som «utstederens ektefelle og hjemmelsmedinnehaver». Som nevnt foran ble skjøtet av 5.1.1965 utstedt til begge ektefeller, og fru A fikk kopi av skjøtet i juni 1965. Endelig er det på det rene at fru A høsten 1965 og i 1971 søkte to advokater, og det er etter de foreliggende opplysninger klart at eierforholdet vedrørende - - -veien 6 ved disse anledninger har vært tatt opp og drøftet.

Under disse omstendigheter må fru A ha vært klar over at eiendommen ifølge dokumentene tilhørte begge ektefeller. Retten legger videre til grunn at hun også må ha vært klar over at A's oppfatning av eierforholdet var i samsvar med det dokumentene ga uttrykk for. I alle fall må dette ha blitt klart for henne forholdsvis snart etter overtakelsen av eiendommen. Det er på det rene at hun ikke i årene etterpå har tatt skritt for å få fastslått at eierforholdet var et annet. Og hennes holdning må oppfattes og har av A vært oppfattet slik at hun var enig i den ordning som var fastlagt i eiendomsdokumentene, eller at hun i alle fall hadde avfunnet seg med denne ordning. En naturlig forklaring på denne holdning er at hun gjennom dette har forsøkt å redde ekteskapet. Men hun har da etter lagmannsrettens oppfatning etter disse år tapt retten til å angripe den avtalen som utad avtegner seg i eiendomsdokumentene. Bevis for et annet eierforhold, særlig når det gjelder forklaringer, antas for en stor del å være forspilt etter så mange år, og i tilsvarende grad har forholdene, slik de fremtrer i det ytre, befestet seg.

Verken kjøpekontrakten eller skjøtets innhold sier noe om hvilken sameiedel hver av partene skulle ha i den nye eiendommen. Etter de særegne forhold som foreligger i saken, kan det ikke være like deler. Disse forhold tilsier også at delet skjer etter den innsats hver av ektefellene har gjort for å få i stand sameiet. Det er da temmelig klart at daværende fru A med en vesentlig del bidrog til kjøpet med midler fra sitt særeie, nemlig med det som kom ut fra - - -veien 25, kr 213.547. Videre bidrog hun med kr 15.000, som kom fra sønnen B. Lagmannsretten legger til grunn at, låneopptaket på kr 150.000 må falle på begge ektefeller. Lånet hvilte på hele eiendommen. De har begge betalt rente- og avdragsbeløp, fru A fra 1.10.1973. Men det bemerkes at begge ektefellene i årene til 1972 gjennomsnittlig ikke hadde svært ulike inntekter, og at det ikke kan legges stor vekt på hvem av dem

Side:1387

som betalte hva av familiens samlede utgifter. Dette gjelder også utgifter til vedlikehold og forbedringer av eiendommen.

A bidrog ytterligere med kr 9.029 kontant.

Etter dette blir partenes innsats i kontant- og lånemidler ved kjøpet: På fruen kr (213.547 15.000 + 75.000) 303.547 og på mannen kr (75.000 + 9.029) 84.029. I prosenter blir dette avrundet til hele tall 78 og 22. Hertil kommer at A etter alt å dømme har hatt den overveiende del av arbeidet med å få kjøpet i stand, med salgs- og kjøpsforhandlinger for de to eiendommer, låneopptak og korrespondanse, og denne innsats må komme ham til gode ved etableringen av sameiet.

Disse omstendigheter tatt i betraktning er retten blitt stående ved at fru A og A i hovedsøksmålet kjennes å være sameiere i - - -veien 6 med tre fjerdeparter på fru A og en fjerdepart på A.

A's påstand om oppløsning av dette sameie tas til følge i medhold av §15 i lov om sameige av 18.6.1965 nr. 6. Resultatet fører til at A frifinnes i motsøksmålet.

Om saksomkostninger bemerkes: I hovedsøksmålet har partene dels vunnet og dels tapt. Motsøksmålet har ikke ført til særskilte omkostninger. Etter dette bærer partene hver sine omkostninger for begge retter i medhold av tvistemålslovens §180 annet ledd og §174 første ledd.

Dommen er enstemmig.