Rt-1979-37

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-01-27
Publisert:	Rt-1979-37
Stikkord:	Rettigheter over sjøgrunn
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 10B/1979
Parter:	Aslaug Strømberg (høyesterettsadvokat Thv. Grindstad) mot 1. Kåre Olsen Ingerø 2. Holmen Velforening (advokat Rolf Nybakk - til prøve).
Forfatter:	Michelsen, Sinding-Larsen, Røstad, Tønseth, Bølviken
Lovhenvisninger:	Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Tvistemålsloven (1915) §146, §174, §180

Dommer Michelsen: I henhold til kontrakt av 1946 med eieren av Ingerø, gnr. 129, bnr. 1 i Skjeberg, Kåre Olsen Ingerø, har Aslaug Strømberg festerett til hyttetomten «Karistua 2» som går ned til sjøen i Bauen.

Fra naboeiendommen i nord for hyttetomten har Holmen Velforening i 1974 lagt ut en flytebrygge. Etter avtale med Kåre Olsen Ingerø har foreningen i tilknytning til bryggen plassert akterfester - bøyer festet til betongblokker på bunnen - på sjøgrunnen utenfor «Karistua 2», og båter er fortøyd slik at de ligger innenfor det sjøområdet som ligger til tomten.

Aslaug Strømberg, som mener at bryggearrangementet krenker hennes rett etter festekontrakten, og at det i strid med grannelovens §2 påfører henne ulemper, har gått til søksmål mot Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening og krevd det fjernet.

I denne sak avsa Tune herredsrett den 17. juni 1975 dom med slik domsslutning:

«1. Karl Olsen Ingerø og Holmen Velforening i fellesskap plikter innen den 1.9. 1975 å fjerne den flytebrygge som er anlagt ut for Aslaug Strømbergs hytteeiendom på tomten Karistua II av eiendommen Ingerø gnr. 129, bnr. 2 i Skjeberg, samt bryggens fester i land innenfor grensene for Karistua II.

2. Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening dømmes til i fellesskap innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale Aslaug Strømberg saksomkostninger med 2864 - totusenåttehundreogsekstifire - kroner.»

I punkt li denne domsslutning er det en skrivefeil. Grunneierens

Side:38

fornavn er Kåre.

Herredsrettens dom ble av Ingerø og Velforeningen påanket til Eidsivating lagmannsrett som avsa dom den 23. juni 1977. Dommen har denne domsslutning:

«Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens. Den dissenterende dommer kom til samme resultat som herredsretten.

Over lagmannsrettens dom har Aslaug Strømberg erklært anke. Den gjelder hele tvistegjenstanden og retter seg mot lagmannsrettens bevisbedømmelse og lovanvendelse.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Halden byrett. Her har Aslaug Strømberg, Kåre Olsen Ingerø og den tidligere formann i Velforeningen, Ivar Rune Bjørndal, avgitt partsforklaringer. Det er avhørt 4 vitner. 3 av disse er nye for Høyesterett. Til bruk for Høyesterett er det lagt frem noen nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til nærmere å spesifisere.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Da saken ble behandlet i herredsretten, var bryggen plassert slik at deler av den lå over sjøgrunnen utenfor fru Strømbergs festetomt. Den var flyttet noe da saken kom opp for lagmannsretten, men en mindre del lå fremdeles på området utenfor hytteeiendommen. Etter at lagmannsrettens dom er avsagt, er bryggen igjen flyttet. Den ligger nå i sin helhet nordenfor det partene er enige om er grensen utover 1 sjøen mellom festetomten og naboeiendommen. Selve bryggen ligger således nå ikke over sjøgrunn som ligger til hyttetomten. Akterfestene for båtene ligger dog på denne sjøgrunnen, og utover den ligger de båtene som er fortøyd på sydsiden av bryggen. Den innerste bøyen på denne siden er plassert 17 meter fra land. Den ytterste ligger på lavere vann enn 2 meters dyp som nås i en avstand av ca. 70 m fra strandkanten. Ved bryggen kan det ligge i alt 25 båter. Av disse er det plass til 11 på sydsiden. Bryggen stikker 39 meter ut i bukten.

Den ankende part har henholdt seg til herredsrettens dom og til den begrunnelse det dissenterende medlem av lagmannsretten har gitt, og har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for de tidligere instanser.

Etter Aslaug Strømbergs oppfatning har lagmannsrettens flertall tolket festekontrakten uriktig. Kåre Olsen Ingerø har ikke hatt rett til å la Velforeningen ta i bruk til bryggearrangementet sjøgrunnen utenfor festetomten. Når det heter at festeren har enerett til stranden som støter til tomten, tas det sikte på noe som ligger utenfor selve landområdet. Det følger derfor av avtalen at leieren har eksklusiv rett til sjøgrunnen utenfor hyttetomten.

Under enhver omstendighet må festekontrakten forstås dithen at festeren har enerett til bading i sjøen utenfor eiendommen. Man må under denne forutsetning si at leieren er tillagt en servitutt over sjøgrunnen. Ved det anlegg som med grunneierens samtykke er laget,

Side:39

er denne rett til bading vesentlig forringet.

Det gjøres videre fra fru Strømberg gjeldende at anlegget er i strid med grannelovens §2. Det er i urimelig grad til ulempe for henne, og det var ikke ventelig at det på dette sted skulle bli anlagt en brygge av disse dimensjoner. Bryggen burde vært lagt på et sted hvor den ikke var til gene for andre enn dem som skulle nytte den.

Da fru Strømberg mener at anlegget er oppført i strid med granneloven, forlanget hun det fjernet. I alle fall må de deler av arrangementet som krenker hennes rett til sjøgrunnen etter festekontrakten, kunne kreves tatt bort.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt. Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening i fellesskap plikter innen et nærmere fastsatt tidspunkt å fjerne den flytebrygge som er anlagt ved Aslaug Strømbergs hytteeiendom, «Karistua 2», tomt nr. 3 av gnr. 129, bnr. 2 i Skjeberg.

2. Subsidiært. Holmen Velforening tilpliktes å fjerne akterfestene syd for bryggen og kjennes uberettiget til å plassere båter på sydsiden av bryggen innenfor det sjøområde som ligger ut for tomt nr. 3 av gnr. 129 bnr. 2 i Skjeberg.

3. I begge tilfeller. Aslaug Strømberg tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotpartene har henholdt seg til flertallet i lagmannsretten og har også i det vesentlige anført det samme som for de underordnede retter.

Etter Ingerøs og Velforeningens mening har festeren ingen eksklusiv rett til sjøgrunnen. I annet ledd i festekontrakten står det at grensen følger stranden. Hadde avtalen bare inneholdt denne bestemmelsen. er det klart at leieren bare ville hatt rådighet over området mellom flomålet og vannstanden ved fjære sjø. Tredje ledd hvor man finner passusen om eneretten til den «til tomten støtende strand», sier ikke mer enn det som følger av annet ledd. Man står overfor en pleonasme.

Skulle man tillegge tredje ledd en selvstendig betydning, kan det bare være tale om at festeren har rådighet over det man kan kalle nærområdene. Så langt ut som til den første bøyen går da ikke de deler av sjøgrunnen som er tillagt leieren.

Grunneieren og Velforeningen er dog enige med flertallet i lagmannsretten i at leieren har rett til å bade fra stranden. Denne servituttrett er dog ikke nå vesentlig forringet.

Ankemotpartene hevder etter dette at festeren ut fra festekontrakten ikke kan kreve akterfestene fjernet og forby at båter fortøyes på sydsiden av bryggen. Selve bryggen kan den ankende part på dette grunnlag ikke kreve tatt bort, da den ikke ligger over sjøgrunnen utenfor hytteeiendommen.

Etter Ingerøs og Velforeningens oppfatning kan heller ikke fru Strømberg med støtte i grannelovens §2 kreve selve bryggen fjernet. Det innrømmes at anlegget medfører visse ulemper for hytteeieren.

Side:40

Det var ventelig etter forholdene på stedet at et slikt anlegg kunne komme. Ulempene kan da ikke sies å være urimelige. Anlegget kan heller ikke karakteriseres som «uturvande», da det dekker et behov, og det ikke foreligger andre brukbare alternativer.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, men slik at Aslaug Strømberg dømmes til å betale saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

2. Aslaug Strømberg dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at den ankende parts subsidiære påstand må tas til følge.

Når det i festekontrakten heter at festeren skal ha enerett til «den til tomten støtende strand», kan etter min oppfatning meningen ikke ha vært at leieren bare skulle ha rettigheter på det tørre land. Dette tredje ledd i avtalen må ha en selvstendig betydning, og i ordet tilstøtende må det ligge at hytteeieren skal ha en enerett også utenfor flomålet. Det er også vanskelig å anta at man bare har tatt sikte på det området som ligger tørt ved fjære sjø. Ordlyden tilsier ikke en slik tolking, og det har formodningen mot seg at festeren av en hyttetomt ved sjøen bare skulle være tillagt en så begrenset rett.

Jeg er således kommet til at festeren ved kontrakten med grunneieren er tillagt rettigheter over sjøgrunnen. Det er dog etter mitt resultat ikke nødvendig for meg å ta stilling til hvor langt utover sjøgrunnen disse strekker seg. Jeg behøver heller ikke avgjøre hvilke samlede beføyelser passusen gir festeren over sjøområdet.

I den kalusulen jeg har nevnt, må det etter min oppfatning under enhver omstendighet ligge at festeren har rett til bading og båtrett. Av særlig betydning i denne saken er det at festeren har enerett til bading. Så langgrunt som det er i denne bukten, må denne retten I alle fall strekke seg så langt ut som bryggearrangementet rekker. Der hvor bryggen ender, er ikke dybden mer enn ca. 1 1/2 meter.

Partene har drøftet om denne rett til bading gjelder også på det området som nå dekkes av bøyer og fortøyde båter. Det har i denne forbindelse fra ankemotpartenes side vært pekt på at retten kan tenkes rent stedlig å være begrenset til bare å gjelde bading utenfor den lille sandstranden som finnes på tomten. Etter min oppfatning kan man ikke utlede dette av avtalen. Det tales i kontrakten om den stranden som støter til tomten, og med disse ord må man ha tatt sikte på tomtens strandlinje i hele dens utstrekning.

For utøvelsen av denne rett kan grunneieren ved sine disposisjoner ikke i vesentlig grad sette stengsler. Etter min oppfatning er de deler av bryggeanlegget som strekker seg utover sjøgrunn tilhørende hyttetomten, en betydelig hindring for festeren når han skal utøve retten. Båter og bøyer ligger i veien og innskrenker området som står til rådighet, og det vil bli trafikk av båter som vil være sjenerende for badende.

Jeg er etter dette kommet til at akterfestene på sydsiden av bryggen er lagt ut i strid med den rett festeren er tillagt i festekontrakten.

Side:41

Leieren må da i kraft av sin avtale med grunneieren kunne kreve dem fjernet. På det samme grunnlag må fru Strømberg kunne få dom for at det er uberettiget å fortøye båter på sydsiden av bryggen.

Med hjemmel i festekontrakten kan dog leieren ikke kreve selve flytebryggen fjernet. Som jeg har gjort rede for, ligger denne nå i sin helhet nordenfor grenselinjen i sjøen mellom hytteeiendommen og naboeiendommen som den er bygd ut fra. Skal fru Strømberg da kunne forlange at bryggen fjernes, må det være som en følge av at anlegget kan sies å være i strid med grannelovens §2.

Jeg har ikke kunnet finne at det som er satt i verk på naboeiendommen urimelig eller uturvande er til ulempe for hytteeiendommen.

For drøftelsen på dette punkt må man legge til grunn at bøyene på sydsiden av bryggen skal fjernes, og at det ikke er tillatt å ha båter liggende der. Dette medfører at ulempene for festeren blir mindre i fremtiden enn de hittil har vært. Sin rett til bading vil festeren kunne nytte Uten hinder av stengsler. Det vil ikke bli trafikk av båter på sydsiden av bryggen, men bare til og fra endesiden og nordsiden. Ferdsel over sjøområdet må dog festeren finne seg i. Det kan bli støy fra bryggen og båter som ligger der, og hyttetomten er ikke i samme grad som før usjenert.

Noen ulemper medfører således anlegget for naboen. Det kan dog etter min oppfatning ikke legges til grunn at det ikke var ventelig at det i dette området skulle bli større båttrafikk som også ville medføre at det ble behov for anlegg for fortøyning av båtene. Man kan imidlertid spørre om det var nødvendig å plassere et anlegg som dette langs grenselinjen til naboeiendommen. Holmen Velforening har imidlertid ikke hatt mulighet for å få annen tomt til brygge for sine medlemmer på denne side av Bauen. Eiendommen har en strandlinje på bare 7 m. Jeg finner etter en helhetsvurdering at ulempene ikke kan sies å være urimelige eller «uturvande». Anlegget kan derfor ikke sies å støte an mot grannelovens §2. Den ankende part kan således ikke kreve bryggen fjernet.

Aslaug Strømbergs subsidiære påstand vil etter dette bli tatt til følge. Den prinsipale del av påstanden retter seg så vel mot grunneieren som mot Velforeningen. I annet ledd er bare Velforeningen nevnt. Jeg forstår det dog slik at det har vært den ankende parts mening at den subsidiære påstand også skal ha adresse til grunneieren, og føyer til at dette punkt i påstanden også omfattes av den prinsipale del.

Da Kåre Olsen Ingerø og Velforeningen gjennom Høyesteretts dom blir pålagt å fjerne akterfestene på sydsiden av flytebryggen, bør det etter tvistemålslovens §146 settes en oppfyllelsesfrist som etter bestemmelsens siste ledd skal regnes fra den dag dommen blir forkynt. Da det ikke er lett å utføre de forandringer som skal til vinterstid, bør oppfyllelsesfristen settes til 4 måneder.

Aslaug Strømberg har ikke vunnet saken i sin helhet. Hun har dog fått medhold på det vesentlige punkt som angår forståelsen av festekontrakten, og hun har dessuten, når man ser på sakens utvikling, oppnådd at bryggen nå er plassert over naboeiendommens sjøgrunn.

Side:42

Ut fra dette finner jeg at hun bør tilkjennes saksomkostninger for alle retter, jfr. tvistemålslovens §180 annet ledd, jfr. §174 annet ledd. Den ankende part har levert omkostningsoppgave. Omkostningsbeløpet kan passende settes til kr. 21500.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening dømmes til innen 4 - fire måneder fra forkynnelsen av denne dom å fjerne de akterfester som er utlagt syd for den flytebryggen som er anlagt ut fra eiendommen gnr. 129 bnr. 1 i Skjeberg og kjennes uberettiget til å plassere båter på sydsiden av bryggen.

2. Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom i fellesskap å betale saksomkostninger til Aslaug Strømberg med 21500 - tjueentusenfemhundre - kroner.

Dommer Sinding-Larsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Røstad, Tønseth og Bølviken: Likeså.

Av herre ds rettens dom (sorenskriver Kr. Fr. Myrdahl med domsmenn):

Ved leiekontrakt av 30. august 1946 bortleiet Kåre Olsen Ingerø som eier av eiendommen Ingerø, gnr. 129, bnr. 2 i Skjeberg en tomt Karistua II til Karl Strømberg. Leietiden var 49 år, med rett for leieren til å fornye kontrakten for et tilsvarende tidsrom. Leien er kr. 80 pr. år.

Fra leiekontrakten gjengis:

«Tomten som er beliggende ved Singløfjorden er oppmerket ved kryss i fjellet. Utgangspunktet er et kryss i fjellet ved sjøen Singlø-fjorden ved delet mellom Ingerø og Holmen, går - - -fram til kryss i fjellet ved strandbredden. Grensen følger deretter strandbredden tilbake til utgangspunktet.

Leieren har enerett til den til tomten støtende strand.»

Strømberg bygget en sommerhytte på tomten. Strømberg døde for en del år siden og fru Aslaug Strømberg eier nå stedet. Hun er 69 år.

Den del av Singløfjorden som tomten grenser mot, kalles Holmenbauen. Det er en forholdsvis rund bukt med en diameter på omtrent 200 meter. De fleste steder rundt bukten er det meget langgrunt. Fru Strømbergs tomt har en strandlinje på anslagsvis 50 meter. På de nordligste 10-12 meter er det en flat sandstrand, som har vært benyttet som familiens badestrand. Ellers er det forholdsvis bratt fjell ned mot sjøen. Hytten ligger på fjellet opp for badestranden.

Eiendommen Ingerø eier den sydligste del av bukten, den nordligste del har tilhørt eiendommen Holmen. Strømbergs tomt grenser mot Holmen. De 2 nærmeste hyttetomter ved sjøen nord for Strømbergs tomt er solgt fra Holmen som selveiertomter. Nærmeste nabo heter Lunde. Mellom Lundes og Strømbergs tomter har eieren av Holmen holdt tilbake et omtrent 7 meter bredt område fra sjøen og innover land.

Fra eiendommene Ingerø og Holmen er det bortfestet et stort antall hyttetomter. De færreste av disse tomter grenser mot sjøen. Hytteeierne

Side:43

under Holmen har dannet Holmen Velforening.

Den 24.8.1973 inngikk Kåre Olsen Ingerø og Holmen Velforening slik overenskomst:

«1. Holmen Velforening disponerer eiendommens rettigheter i sjøen utenfor gnr. 129, bnr. 1 fra grensen mot Holmen gnr. 129, bnr. 9 og sydover for anlegg av båtbrygge.

2. Bryggeanlegget forutsettes å gi plass for inntil 25 båter, hvorav eieren av Ingerøyem, gnr. 129 bnr. 1 skal disponere en båtplass gratis. Videre skal ytterligere fire båtplasser disponeres efter grunneierens bestemmelse på samme vilkår som fastsettes for Velforeningens medlemmer.

3. Verdien av rettighetene overstiger ikke kr. 500.-.»

Skjeberg friluftsnemnd har gått sterkt inn for anlegget av denne brygge, både fordi nemnda mener at plassen egner seg godt og fordi bryggen løser et problem for mange hytteeiere som ikke har tomt til sjøen. Østfold fylke ga den 25.10.1973 dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meters beltet ved sjøen. Det ble bl.a. satt som betingelse at strandområdet skal holdes ryddig i sommertiden og det skal oppsettes søppelstativanlegg og tømming av disse.

I januar 1974 ble det sendt nabovarsel til 4 naboer, deriblant fru Strømberg. Alle disse protesterte mot anlegget, som de mente ville ødelegge badeplassene med bensin og oljeutslipp. Bygningsrådet ga tillatelse til å anlegge bryggen, men uttalte at Velforeningen selv måtte klarlegge de privatrettslige forhold til naboene.

Det var opprinnelig mening å plassere bryggen rett ut for stranden på den korridor som Holmens eier hadde holdt tilbake mellom Lundes og Strømbergs tomter. Dette ville imidlertid føre til at bundfestene for flytebryggen og akterfortøyningene for båtene til dels ville bli liggende på Lundes sjøgrunn, noe han motsatte seg. Man plasserte derfor bryggen noe på skrått sydover, slik at alle bundfester ble liggende ut for Strømbergs strand og på Ingerøs sjøgrunn.

Flytebryggen ble lagt ut sommeren 1974. Den ble da benyttet av ca. 12 båter, vesentlig små båter med påhengsmotor. Bryggen er laget av 5 pontonger, hver 6,25 m lang. Den nærmeste pontong ligger omtrent 5 meter ut i sjøen og det fører en gangbro ned på bryggen. De 2 innerste pontonger går i noe mere sydlig retning enn de 3 ytterste. Den ytterste enden av bryggen kommer omtrent 35 meter ut fra land. Dybden er der omtrent 1,5 meter. Velforeningen har opplyst at det ikke vil bli lagt båter på sydsiden av de 2 innerste pontonger, altså rett ut for Strømbergs badeplass. Nærmeste båt vil således bli liggende ca. 17 meter ut fra stranden. Ved en feil er et av landfestene blitt plassert i fjellveggen innenfor fru Strømbergs tomt. Fru Strømberg har gitt uttrykk for at det er en bagatell. - - -

Herredsrettens bemerkninger:

Den tomt Strømberg har leiet begrenses av strandbredden. Noen del av sjøgrunnen ligger ikke innenfor tomtens grenser. Men leieren har også forbeholdt seg «enerett til den til tomten støtende strand». Rent logisk synes det å måtte være et område utenfor selve strandbredden. Ellers var det ikke nødvendig å nevne det særskilt. Hensikten med denne klausul synes også å være nokså klar. Den er først og fremst å sikre Strømberg enerett til badestranden utenfor tomten. Hittil har denne badestrand ligget meget usjenert fordi terrengforholdene langs stranden er så pass vanskelige at det må ha vært liten eller ingen trafikk av fremmede. Også i forhold til naboene har

Side:44

stranden ligget usjenert. En slik badestrand er en vesentlig herlighet ved en hyttetomt ved sjøen.

Det er dette Strømberg ved den siterte klausul har sikret seg i forhold til grunneieren. Men da kan ikke grunneieren ha rett til å disponere over sjøområde utenfor stranden på en slik måte at strandrettens verdi for leieren i noen vesentlig grad forringes.

Flytebryggen er en permanent innretning som skal ligge like utenfor Strømbergs strand i hele sommersesongen. Bryggens og båtenes plassering og bunnfortøyninger vil beslaglegge en vesentlig del av det sjøområde hvor badningen fra Strømbergs tomt har foregått. Så langgrunt som det er på stedet er det behov for å komme et stykke ut fra land. Men mere sjenerende vil det være at badestranden ikke lenger vil være et stille og fredelig område. Når opp til 25 båter skal ha sin permanente plass ved bryggen må det nødvendigvis bli betydelig ferdsel av mennesker kloss opp i badestranden, og det vil bli stor trafikk av båter til og fra bryggen, forurensninger kan vel neppe undgås, det vil bli støy fra folk og båtmotorer. Kort sagt: Strømberg vil ikke lenger ha en fredelig og stille badeplass.

Hadde bryggeanlegget vært plassert utenfor nabotomten, er det mulig at Strømberg som nabo måtte ha funnet seg i det. Men Karl Olsen Ingerø som grunneier kan etter herredsrettens mening ikke være berettiget til å disponere over sjøområde like utenfor badestranden på slik måte som han her har gjort.

Herredsretten er således kommet til at Karl Olsen Ingerø i forhold til Strømberg var uberettiget til å gi Holmen Velforening tillatelse til å plassere flytebryggen som den nå ligger. Punkt 1 i saksøkerskens påstand vil derfor bli åta til følge. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Fr. Gripne, Anton Hiorth og kst. Sigurd Fougner Hagen): - - -

Saken foreligger for lagmannsretten i en noe annen skikkelse enn for herredsretten. For det første er ikke lenger noe bryggefeste i land plassert på fru Strømbergs hyttetomt, og bryggen er rettet noe ut slik at den i mindre grad enn før ligger på det omstridte område utenfor hennes strandtomt. For det annet gjør fru Strømberg også gjeldende at flytebryggen må bli å fjerne i henhold til grannelovens §2, idet den representerer en urimelig og unødvendig ulempe for henne. - - -

Lagmannsrettens flertall, dommerne Hiorth og Gripne. er kommet til et annet resultat enn herredsretten og bemerker:

1) Kontraktsbestemmelsen om «enerett til den til tomten støtende strand» antas ikke å innebære at festeren har eksklusiv råderett over sjøområdet utenfor stranden. Når tomten rekker til strandbredden, kan det nok synes unødvendig å tale om enerett til stranden hvis ikke denne forutsettes å rekke lenger enn til strandbredden, men tanken antas å ha vært å utelukke tvil om festerens enerett til stranden for bading og båtfeste, altså å sikre festeren eksklusiv råderett over stranden. Var meningen å gi festeren råderetten over sjøgrunnen, er det vanskelig å forstå hvorfor tomtegrensen ble sagt å følge strandbredden. På den annen side må bestemmelsen om enerett til stranden innebære at det ikke i strandens nærhet kan anbringes noe som vanskeliggjør bruk av stranden for bading og båtfeste, slik at eneretten til

Side:45

stranden blir illusorisk. Slik er dog ikke flytebryggen og de tilhørende båter plassert, idet nærmeste båt ligger ca. 17 meter fra stranden. Riktig nok er stranden ikke lenger en usjenert badeplass, men det ville den heller ikke være om bryggen med tilhørende båter hadde ligget like utenfor grensen for grunneierens eiendom. Ulempen for tomtefesteren ville vært omtrent den samme, og festeren har da også vært uvillig til å gå inn på forliksforhandlinger om en slik flytting av bryggen med omplassering av båtene. For festeren er fjerning av bryggen den eneste akseptable løsning.

2) Til støtte for denne løsning har festeren påberopt grannelovens §2, at flytebryggen medfører ulemper av slik art og grad at det ville være urimelig om fru Strømberg skulle måtte tåle dem, så meget mer som det må være unødvendig å ha båthavnen i den del av bukten hvor den nå er. Til dette er dog å bemerke at ulempene av flytebryggen ikke er andre eller større enn man måtte vente etter forholdene på stedet. Det var påregnelig at det ville bli bygget mange hytter i området, og at de fleste hytteeiere ville anskaffe båt. Før eller siden måtte det derfor bli behov for en båthavn, og her måtte det være naturlig å anlegg en flytebrygge. Spørsmålet kan for så vidt bare være om bryggen er anlagt på det mest egnede sted eller om den kan sies å være til unødvendig géne hvor den nå ligger. Det har i den forbindelse vært pekt på at eiendommen Holmen har flere andre strandområder hvor bryggen kunne ha vært plassert. På et av disse steder er det allerede en molo som gir vern for flere båter, og ble den bygget ut, kunne der godt bli båthavn for 25-30 båter. Det er dog lite ønskelig at båthavnen legges et sted hvor det vil være nødvendig med en stor molo som vern mot vær og vind. Allerede estetiske grunner taler sterkt mot en slik løsning, og det er også tvilsomt om myndighetene ville gi tillatelse til bygging av en slik molo. Alt i alt finnes de beste grunner å tale for at båthavnen blir værende omtrent hvor den nå er, og de ankende parter blir derfor å frifinne.

Rettens mindretall, dommer Fougner Hagen, bemerker:

Som nevnt i det foregående er bryggen nå rettet ut, men den ytterste del av den ligger fremdeles noe inne på sjøområdet utenfor fru Strømbergs strandtomt. På begge sider av bryggen er det plass for båter som blir fortøyet i bryggen og med akterfeste i bøyer med bunnfortøyning. På den side av bryggen som vender mot fru Strømbergs tomt er alle bøyer plassert innenfor sjøområdet utenfor hennes tomt.

Jeg er enig i herredsrettens fortolkning av festekontrakten og henviser til herredsrettens begrunnelse. Dessuten bemerker jeg: I festekontraktens avsnitt 2 er grensene for festetomten beskrevet. Av grensebeskrivelsen fremgår at selve strandområdet er inkludert i tomten. I neste avsnitt heter det så: «Leieren har enerett til den til tomten støtende strand.» Hvis det hermed bare hadde vært meningen at fru Strømberg skulle ha enerett til bruken av selve strandområdet, ville denne setning vært overflødig. Det tales imidlertid om enerett til den til tomten støtende strand - altså et område utenfor det beskrevne tomteområde. Det kan da etter min mening ikke være tenkt på annet enn den naturlige bruk av sjøområdet utenfor stranden.

Jeg bemerker videre at det dreier seg om feste av en strandtomt for et tidsrom av 49 år med rett for leieren til fornyelse på samme vilkår for et tilsvarende tidsrom. Jeg finner det lite rimelig å tenke seg at utleieren i et slikt tilfelle skulle tilbakeholde for seg selv retten til bruk av sjøområdet utenfor tomten, som han neppe kunne ha noen særlig interesse av å beholde,

Side:46

mens leieren, som på sin side måtte være i høy grad interessert i bruken av dette område, ikke skulle ha adgang hertil.

Hvis bryggen med båtfester ble plassert slik at den gikk helt klar av området utenfor fru Strømbergs festetomt, er jeg enig med lagmannsrettens flertall og herredsretten i at saken kunne stille seg annerledes. Men da dette ikke synes aktuelt, kommer jeg ikke nærmere inn herpå. - - -