Rt-1980-1

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1980-01-04
Publisert:	Rt-1980-1
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 1B/1980
Parter:	Oslo kommune (advokat Odd Jarl Pedersen - til prøve) mot Tor Andenæs A/S (høyesterettsadvokat Einar Wellen).
Forfatter:	Aasland, Tønseth, Bølviken. Mindretall: Løchen, Sinding-Larsen
Lovhenvisninger:	Konsesjonsloven (1974) §14, Skogkonsesjonsloven (1909) §32, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §383, §384, §92, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §4, §5, Vannfallrettighetsloven (1917) §6, Jordkonsesjonsloven (1920) §34, Jordloven (1955) §16, Midl lov om forkjøpsrett til utbyggingsformål mm (1965) §9, Lov om fornyelse av tettbygd strøk (1967) §16, §6

Dommer Løchen: Valborg Torp m.fl. solgte 10. oktober 1975 eiendommen Niels Juelsgt. 17, Oslo, til Tor Andenæs A/S. Eiendommen består av en tomt på 2.335,3 m2 med en trevilla oppført i 1882. Tomten alene har større verdi enn tomten med den gamle bebyggelse. Konsesjonssøknad fra Tor Andenæs A/S ble 24. juni 1976 behandlet av Oslo formannskap som fattet vedtak om å gjøre kommunens forkjøpsrett gjeldende i henhold til konsesjonsloven av 31. mai 1974. Tor Andenæs A/S har ikke bestridt kommunens forkjøpsrett. Da partene ikke kom til enighet om det økonomiske oppgjør, begjærte kommunen skjønn etter konsesjonslovens §14 for å få fastslått sine forpliktelser.

Tor Andenæs A/S fremsatte under skjønnet 6 krav på til sammen kr 173.500 i tillegg til kjøpesummen på kr 700.000 som var fastsatt ved pristakst 17. januar 1974.

Oslo byrett avsa skjønn 28. februar 1978 med slik slutning:

«1. Skjønnet fremmes i samsvar med stevningen.

2. Det samlede vederlag Oslo kommune plikter å betale til Tor Andenæs A/S ved forkjøp av eiendommen Niels Juels gate 17, Oslo, settes til kr 796.000,- - kronersjuhundreognittisekstusen 00/100-, med tillegg av 9 - ni - prosent rente p.a. fra 24. juni 1976 til betaling skjer.

3. Oslo kommune betaler sakens omkostninger med kr 4.650,- - kronerfiretusensekshundreogfemti 00/100 - til det offentlige og kr 5.000,- - kronerfemtusen 00/100 - til Tor Andenæs A/S.»

Tillegget på kr 96.000 til kjøpesummen på kr 700.000 dreiet seg om meglerprovisjon på kr 13.000 og arkitekthonorar på kr 83.000. Renter ble tilstått fra kommunens vedtak om å gjøre forkjøpsretten gjeldende.

Oslo kommune påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett for så vidt Tor Andenæs A/S ble tilkjent godtgjørelse for arkitektutgifter og renter.

Eidsivating lagmannsrett avsa 21. mai 1979 dom med slik domsslutning:

«1. Oslo byretts skjønn stadfestes i den utstrekning det er påanket. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til Tor Andenæs A/S 5.000 - kronerfemtusen - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Om saksforholdet viser jeg til skjønnsgrunnene. Partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av disses premisser.

Side:2

Oslo kommune har påanket skjønnet til opphevelse på grunn av feil i lagmannsrettens rettsanvendelse for så vidt den har lagt til grunn at arkitektutgifter kan kreves dekket med hjemmel i konsesjonslovens §14 sjuende ledd. Kommunen har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for de tidligere retter. Det hevdes at «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet» i konsesjonslovens §14 sjuende ledd må forstås slik at det bare kan kreves vederlag for utgifter som står i direkte forbindelse med selve ervervet av eiendommen, - utgifter som kommunen betegner som «slutningsutgifter». Derimot kan det etter kommunens oppfatning ikke kreves vederlag for mer eller mindre nødvendige utgifter i forbindelse med en kjøpers overveielser og undersøkelser forut for ervervelsen, - utgifter som kommunen betegner som «undersøkelsesutgifter». Utgifter til arkitekthonorar faller derfor utenfor. Dene forståelse fremgår av bestemmelsens ordlyd. Den støttes også av lovens forarbeider som nevner utgifter som stempelavgift og eventuell meglerprovisjon.

Kommunen har for Høyesterett begrenset anken til å gjelde spørsmålet om arkitekthonorar etter sin art faller inn under loven. Kommunen ønsker for Høyesterett av hensyn til sine byggeplaner som det haster å få realisert, ikke hjemvisning til nytt skjønn. Den vil derfor ikke reise innvending på det grunnlag at arkitektutgiftene på kr 83.000 i alle fall for en del omfatter utgifter som ikke kan aksepteres som nødvendige.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

«1. Oslo byretts skjønn av 28. febrvar 1978 i sak Oslo kommune mot Tor Andenæs A/S oppheves for så vidt angår arkitekthonoraret på kr 83.000,-.

2. Saksomkostningene for lagmannsretten oppheves og Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten Tor Andenæs A/S har for Høyesterett som for lagmannsretten ikke påberopt seg konsesjonslovens §14 femte ledd. Når det gjelder §14 sjuende ledd, har han i det vesentlige henholdt seg til skjønnsrettens og lagmannsrettens begrunnelse. Å få bragt på det rene hvilken utnyttingsgrad som kunne ventes tillatt for bebyggelse av eiendommen, var en absolutt forutsetning for inngåelse av kjøpekontrakten. Utarbeidelsen av et konkret forprosjekt til bebyggelse var nødvendig for å få et tilfredsstillende svar fra byplankontoret på utnyttelsesgraden. Konsesjonslovens §14 sjuende ledd setter - etter ankemotpartens mening - ikke noen ramme for arten av de utgifter som kan dekkes så lenge disse er nødvendige. Ankemotparten har nedlagt denne påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Tor Andenæs A/S tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»

Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter. Jeg er kommet til at anken, slik den nå er begrenset av

Side:3

kommunen, ikke kan føre frem.

Jeg nevner først at ankemotparten i anketilsvaret, på samme måte som for lagmannsretten, gjorde gjeldende at Høyesterett ex officio må oppheve byrettens skjønn etter tvistemålslovens §384 annet ledd nr. 2, jfr. §383 annet ledd, idet tvisten er blitt undergitt skjønn i større omfang enn det er adgang til etter konsesjonsloven. Under ankeforhandlingen er denne anførsel frafalt. Jeg er enig i at opphevelse ex officio iallfall ikke kan skje for Høyesterett. Anken gjelder nå bare arkitekthonoraret, og iallfall disse utgifter er med rette blitt undergitt skjønn etter konsesjonslovens §14 sjuende, jfr. niende ledd. Dette har også ankemotparten erkjent. Om skjønnsretten har gått utover sin kompetanse etter konsesjonsloven, må det i tilfelle være for ikke påankede deler. Høyesterett kan da etter tvistemålslovens §383 annet ledd ikke foreta opphevelse ex officio, og jeg går ikke inn på de spørsmål i denne forbindelse som er drøftet av lagmannsretten.

Som nevnt har kommunen for Høyesterett innskrenket saken til å gjelde spørsmålet om arkitekthonorar etter sin art faller inn under konsesjonslovens §14 sjuende ledd. Kommunen påstår bare opphevelse av skjønnet på dette grunnlag, ikke hjemvisning med sikte på en reduksjon av beløpet kr 83.000 etter nærmere vurdering av de enkelte utgiftsposter som beløpet omfatter.

Det er kommunens oppfatning at §14 sjuende ledd bare gir erververen krav på dekning av utgifter i forbindelse med selve eiendomservervet, «slutningsutgifter», og at de utgifter han har hatt forut for dette, «undersøkelsesutgifter», ikke omfattes av bestemmelsen.

Det er etter min mening et naturlig utgangspunkt ved fortolkingen at en kjøper som må avgi den eiendom han har ervervet, bør komme skadesløs fra affæren, men med den begrensning som klart følger av loven - at bare nødvendige utlegg kan kreves dekket.

Jeg kan ikke se at ordlyden i §14 sjuende ledd gir tilstrekkelig grunnlag for å sondre mellom «slutningsutgifter» og «undersøkelsesutgifter» slik kommunen hevder. Også undersøkelsesutgifter er utlegg kjøperen har hatt «i forbindelse med ervervet». Begrensningen i §14 sjuende ledd ligger - - etter mitt syn - - i at bare nødvendige utlegg kan kreves dekket. Slutningsutgiftene vil regelmessig være klart nødvendige, mens det mer vil kunne avhenge av en konkret vurdering om andre utgifter kan anses nødvendige. Dette fører likevel ikke til at undersøkelsesutgifter generelt kan anses utelukket fra dekning.

Jeg kan heller ikke se at forarbeidene gir tilstrekkelig grunnlag for å forstå bestemmelsen slik at undersøkelsesutgifter ikke under noen omstendighet kan kreves dekket.

Ved konsesjonsloven av 31. mai 1974 nr. 19 ble skogkonsesjonsloven av 18. september 1909 nr. 5 og jordkonsesjonsloven av 10. desember nr. 3 opphevet. Begge disse lovene hadde regler om forkjøpsrett for kommunen. Skogkonsesjonslovens §32 tredje ledd og jordkonsesjonslovens §34 tredje ledd inneholdt bestemmelser om erstatning til erververen når forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Etter begge bestemmelser skulle kommunen yte erstatning til erververen med 2 prosent av de første kr 50.000 av kjøpesummen og 1 prosent

Side:4

av det overskytende beløp, inntil kr 5.000. Jordkonsesjonslovens §34 tredje ledd hadde dessuten en bestemmelse om at departementet, om det etter omstendighetene ble funnet rimelig, kunne bestemme at kommunen skulle betale erververen ytterligere erstatning dersom han i anledning av kjøpet hadde hatt utgifter som ikke ble dekket av de nevnte beløp.

Andre regler om forkjøpsrett som også ble opphevet ved konsesjonsloven av 1974, var reglene i kapittel IV i jordloven av 18. mars 1955 nr. 2. Etter §16 i denne loven hadde kjøperen, når staten gjorde forkjøpsrett gjeldende «... krav på vederlag for dei utlegg han har hatt i samband med eigedomsoverføringa, og til vanleg drift og vedlikehald av eigedomen om han ikkje har tilsvarande inntekt av eigedomen i den tida han har hatt rådvelde over denne».

Konsesjonsloven for vannfall, bergverk og annen fast eiendom av 14. desember 1917 nr. 16, som fortsatt er gjeldende, har også regler om forkjøpsrett for staten. Hvis staten benytter sin forkjøpsrett, har erververen etter §6 nr. 4 tredje ledd krav på erstatning med 2 prosent av de første 50.000 kroner av kjøpesummen og 1 prosent av det overskytende beløp, foruten erstatning for hatte utgifter.

Bestemmelsen i konsesjonslovens §14 sjuende ledd er ikke nærmere kommentert i proposisjonen, Ot. prp. nr. 6 - 1972-73. Konsesjonslovkomiteen, som avgav innstilling 21. desember 1966, og hvis forslag til lovtekst på dette punkt er fulgt, bemerker bare at «de utgifter som kan kreves dekket, er utgifter som stempelavgift og eventuell meglerprovisjon» (side 56). Bestemmelsen i §14 sjuende ledd har samme ordlyd som §9 Fjerde ledd i midlertidig lov om forkjøpsrett for kommunene av 25. januar 1965, som ble opphevet ved konsesjonsloven. Om §9 fjerde ledd het det i Ot. prp. nr. 51 (1964/65) side 10:

«Det er i flere uttalelser pekt på at det i loven bør være bestemmelse om at erververen har krav på at kommunen skal dekke de nødvendige utgifter han har hatt ved ervervet av den eiendom eller rettighet forkjøpet gjelder. Departementet er enig i dette og har tatt med slik bestemmelse i paragrafens fjerde ledd. De utgifter som kan kreves dekket, er utgifter som stempelavgift, tinglysingsgebyr og eventuelt meglerprovisjon.»

Det er etter min mening naturlig å forstå både dette og det som senere ble sagt om den tilsvarende bestemmelse i konsesjonsloven, som eksempler på de mest nærliggende utlegg som skal dekkes uten at det med de valgte eksempler er tilsiktet noen begrensning i arten av de utlegg som kan kreves dekket. Dette bestyrkes når det ses hen til at konsesjonsloven som nevnt avløste lovbestemmelser som gav kjøperen erstatningskrav ut over de rene slutningsutgifter, jfr. således skogkonsesjonslovens §32, tredje ledd, jordkonsesjonslovens §34, tredje ledd ogjordlovens §16. Hvis det hadde vært meningen å avskjære dekning av utgiftstyper som tidligere kunne dekkes etter de lover som er opphevet ved konsesjonsloven og som fremdeles kan dekkes etter konsesjonsloven av 14. desember 1917 §6, ville det vært rimelig å vente at dette ville ha kommet til uttrykk på en annen

Side:5

og klarere måte. Av det som nå står, kan jeg ikke se at dette spørsmål overhodet har vært overveid av lovgiveren.

Det avgjørende er således etter min mening om de utgifter Andenæs krever dekning for, var nødvendige. Jeg finner det ikke tvilsomt at en mulig kjøper kan være i den situasjon at han trenger sakkyndig bistand for å kunne ta standpunkt til om den tilbudte eiendom er tjenlig til hans formål, og om kjøpesum og kjøpevilkår er forsvarlige. Også til undersøkelser som må foretas i denne forbindelse, kan sakkyndig bistand han har til advokat, arkitekt, geolog m.fl. være nødvendige. I den utstrekning slik bistand etter en objektiv vurdering må anses som en nødvendig forutsetning for at kjøper skal ha et forsvarlig grunnlag for å ta standpunkt til kjøpet, må de utlegg han i den anledning har, etter mitt syn anses som «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet». Hvis partene ikke blir enige om dette, skal det etter konsesjonslovens §14 niende ledd avgjøres ved skjønn.

Jeg forstår skjønnsretten slik at den har ansett det nødvendig for Andenæs å engasjere en arkitekt for å få klarlagt hvorledes byplanmyndighetene stilte seg til den utnyttelsesgrad for eiendommen som selskapet anså nødvendig for å kunne kjøpe til den tilbudte pris. Skjønnsretten har imidlertid ikke gått nærmere inn på om utgiftene i sin helhet var nødvendige for å få klarlagt dette. Spørsmålet om det på dette punkt er mangler ved skjønnsgrunnene, er det imidlertid ikke grunn til å gå inn på når kommunen ikke vil bestride at omkostningene skal dekkes med kr. 83.000 - hvis Andenæs overhode har noe krav på dekning av slike omkostninger.

Siden det etter de foreliggende opplysninger dreier seg om honorar for utarbeidelse av et fullstendig forprosjekt til bebyggelse, finner jeg likevel grunn til å presisere at det dekningskrav som følger av §14 sjuende ledd, ikke omfatter mer enn utlegg som må anses nødvendige for å bringe utnyttelsesgraden på det rene. Utgifter Andenæs eventuelt pådrog seg med sikte på å forberede et senere byggeprosjekt, faller klart utenfor.

Kommunens anke over lovanvendelsen kan således etter min mening ikke føre frem, og lagmannsrettens dom må da stadfestes. Da jeg etter konferansen vet jeg er i mindretall, former jeg ingen konklusjon.

Dommer Aasland: Jeg er kommet til et annet resultat.

Når det gjelder det prosessuelle spørsmål som opphevelse av byrettens skjønn ex officio, er jeg enig med førstvoterende. Derimot ser jeg annerledes på forståelsen og anvendelsen av konsesjonslovens §14 sjuende ledd. Etter min mening gir denne bestemmelsen ikke hjemmel for krav på hel eller delvis dekning av de arkitektutgifter Andenæs har hatt og som kommunens anke gjelder.

Erververens krav på vederlag etter lovens §14 sjuende ledd er begrenset til «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet». Det er på det rene at arkitektutgiftene ikke var nødvendige i den forstand at Andenæs ikke kunne ha ervervet eiendommen uten å pådra seg slike utgifter. Faktisk og rettslig var det intet til

Side:6

hinder for at Andenæs kunne ha ervervet eiendommen uten å ha foretatt slike undersøkelser med utarbeidelse av tegninger som utgiftene refererer seg til. Når Andenæs fant å burde la disse undersøkelsene foreta, var det fordi spørsmålet om hvilken utnyttelsesgrad man kunne regne med at Byplankontoret ville tillate, var av vesentlig betydning for gjennomføringen av de planer Andenæs hadde om bebyggelse på eiendommen. Jeg må etter skjønnsgrunnene bygge på at Andenæs anså det nødvendig å få brakt klarhet i disse forhold for å ta standpunkt til hvorvidt det var grunn til å innlate seg på kjøpet, og videre på at byretten fant at det ut fra en objektiv vurdering var rimelig at Andenæs lot slike undersøkelser foreta for dette formål. Spørsmålet er om dette er tilstrekkelig til at de utlegg undersøkelsene medførte, var nødvendige i lovens betydning.

Etter min oppfatning kan konsesjonslovens §14 sjuende ledd ikke gis en slik rekkevidde. Når erververens vederlagskrav er begrenset til «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet», må det forstås slik at regelen tar sikte på utlegg som er nødvendige i en mer direkte forstand, utlegg erververen var nødt til å pådra seg som et ledd i eller som en følge av kjøpet.

Denne forståelse følger etter min mening umiddelbart av ordlyden i §14 sjuende ledd.

Jeg finner støtte for forståelsen i bestemmelsens forarbeider sett i sammenheng med rettstilstanden da bestemmelsen ble gitt.

§14 sjuende ledd trådte i stedet for bestemmelsene i skogkonsesjonsloven av 18. september 1909 nr. 5 §32 tredje ledd, jordkonsesjonsloven av 10. desember 1920 nr. 3 §34 tredje ledd, jordloven av 18. mars 1955 nr. 2 §16 og midlertidig lov om forkjøpsrett for kommunene til utbyggingsformål og til friluftsformål av 25. juni 1965 nr. 4 §9 fjerde ledd. Andre bestemmelser som ikke ble opphevet ved loven av 1974, men som det også var naturlig å trekke sammenligninger med da §14 sjuende ledd ble formulert, var konsesjonsloven for vannfall, bergverk og annen fast eiendom av 14. desember 1917 nr. 16 §6 nr. 4 tredje ledd, og lov om sanering av tettbygde strøk av 28. april 1967 nr. 1, §16 tredje ledd, som fullt ut svarte til bestemmelsen i §9 fjerde ledd i den midlertidige lov av 1965.

Om innholdet i de bestemmelser jeg har nevnt, henviser jeg til førstvoterendes redegjørelse. Slik de forskjellige reglene om dekning av erververens utlegg forelå før loven av 1974, frembød de et nokså uensartet bilde. Etter skogkonsesjonslovens regel hadde erververen krav på en normalerstatning uten hensyn til om hans faktiske utgifter var større eller mindre. Jordkonsesjonslovens regel gav erververen en mulighet for å få dekket hatte utgifter ut over den fastsatte normalerstatning, men bare for så vidt departementet etter omstendighetene fant det rimelig. Regelen i konsesjonsloven for vannfall, bergverk og annen fast eiendom går betydelig lenger i erververens favør, idet han etter denne regel har et ubetinget krav på å få hatte utgifter dekket ved siden av normalerstatningen. Jordloven hadde regler om erstatning for utgifter til vanlig drift og vedlikehold som ikke ble dekket av inntektene av eiendommen, og gav ut over det krav på dekning av utlegg «i samband med eigedomsoverføringa». At

Side:7

slike utlegg var nødvendige, var altså etter denne lov ingen betingelse, men de måtte ha tilknytning til eiendomsoverføringen. Endelig hadde den midlertidige loven av 1965 om forkjøpsrett for kommunene, og likeledes loven om sanering av tettbygde strøk, en regel om at erververen kunne kreve dekket nødvendige utlegg han hadde hatt i forbindelse med ervervet.

og med at de nevnte reglene, som allerede fremhevet, gav så vidt forskjellige løsninger på spørsmålet om hvor langt erververen kunne kreve sine utlegg dekket, må jeg gå ut fra at reglene ble overveid av lovgiveren da §14 sjuende ledd i loven av 1974 ble formulert. Spesielt måtte det være naturlig å se hen til den relativt nye og praktisk viktige regelen i jordlovens §16, som var av de regler som skulle avløses. Når lovgiveren fant å burde begrense erververens vederlagskrav til nødvendige utlegg, må dette etter mitt syn oppfattes som utslag av et ønske om å foreta en innskrenkning i forhold til denne regelen.

Jeg ser det videre slik at lovgiveren på denne bakgrunn hadde spesiell foranledning til å overveie hva en slik innskrenkning ville innebære. Spørsmålet er nokså knapt behandlet i forarbeidene til konsesjonsloven, men Innstilling om lov om erverv av fast eiendom avgitt av Konsesjonslovkomitéen, har, som nevnt av førstvoterende, en uttalelse på side 56 om at de utgifter som kan kreves dekket, er utgifter som stempelavgift og eventuell meglerprovisjon. Uttalelsen knytter seg til komitéutkastets §17 femte ledd, som svarer til §14 sjuende ledd i den endelige lov. Jeg nevner for øvrig at bestemmelsen synes å ha sin modell i §9 fjerde ledd i loven av 25. juni 1965 om forkjøpsrett for kommunene, og at forarbeidene til denne regel inneholder en uttalelse av tilnærmet samme innhold, jfr. førstvoterendes redegjørelse om dette. Det er likevel en forskjell ved at forarbeidene til loven av 1965 nevner tinglysingsgebyr som eksempel på en utgift erververen har krav på å få dekket. Dette eksempel er ikke tatt med i uttalelsen fra Konsesjonslovkomitéen, noe som trolig henger sammen med at komitéen har forutsatt at en slik utgift ikke ville kunne oppstå i tilfelle hvor forkjøpsrett ble gjort gjeldende, jfr. i denne forbindelse konsesjonslovens §22, som svarer til §26 i komitéens lovutkast.

Jeg må forstå uttalelsen i innstillingen fra Konsesjonslovkomitéen slik at den tar sikte på å illustrere hva som følger av den begrensning til nødvendige utlegg som ble foreslått innført, og som siden ble tatt inn i konsesjonslovens §14 sjuende ledd. Det karakteristiske for de eksempler som nevnes, stempelavgift og meglerprovisjon, er at det er tale om utgifter som er nødvendige i mer snever forstand; det er utgifter erververen må pådra seg for å få gjennomført kjøpet av eiendommen. Jeg ser uttalelsen i forarbeidene som uttrykk for at lovgiveren har ment å begrense erververens krav på vederlag til utlegg av samme eller lignende karakter.

Hvordan denne grensen blir å trekke i forhold til de enkelte utlegg en erverver kan ha pådratt seg, vil nok i enkelte tilfelle kunne volde tvil. Jeg antar at ikke bare påkrevde utgifter i forbindelse med selve gjennomføringen av kjøpet, men etter omstendighetene også andre utgifter, såsom renteutgifter eller utgifter til nødvendig vedlikehold, vil kunne falle inn under §14 sjuende ledd. Derimot kan jeg ikke se at bestemmelsen kan anvendes på utgifter erververen har pådratt seg som ledd i sine overveielser av hvorvidt eiendommen kan utnyttes til hans formål, og om det er ønskelig å kjøpe eiendommen. Slike utgifter velger erververen selv om og i hvilken utstrekning han vil pådra seg og han må være forberedt på å bære dem uten hensyn til om kjøpet blir gjennomført. Som anført av kommunen kan flere mulige kjøpere ha slike utgifter, og de som ikke får kjøpt, må bære utgiftene forgjeves. Uansett om erververen kan ha gode grunner til å pådra seg slike utgifter, kan de da etter min oppfatning ikke anses som «nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet».

Jeg finner etter dette at skjønnet har bygd på uriktig rettsanvendelse for så vidt gjelder arkitekthonoraret på kr. 83.000, og jeg stemmer for at skjønnet oppheves for dette punkts vedkommende. Etter den rettsoppfatning jeg har lagt til grunn, blir det ikke tale om hjemvisning av skjønnet.

Saken har reist tvilsomme rettsspørsmål som ikke har vært prøvd av Høyesterett tidligere, og jeg finner derfor at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Hensett til at Andenæs i lagmannsretten fikk medhold i rentespørsmålet og at denne del av lagmannsrettens avgjørelse ikke er påanket, finner jeg etter omstendighetene at Andenæs i henhold til tvistemålslovens §174 annet ledd jfr. §180 annet ledd bør tilkjennes delvise saksomkostninger for lagmannsretten med kr. 2.500.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. By rettens skjønn oppheves for så vidt angår arkitekthonoraret på kr.83.000.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler 0slo kommune til Tor Andenæs A/S 2.500 - - totusenfemhundre - - kroner innen 2 - - to - - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.

3. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Sinding-Larsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Løchen.

Dommer Tønseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Aasland.

Dommer Bølviken: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett kjennelse overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av byrettens skjønn (byrettsdommer Tor Holmøy med skjønnsmenn): - - - - - -

Skjønnsrettens bemerkninger:

Skjønnsretten vil først bemerke at det i denne sak bare i begrenset grad blir tale om å treffe avgørelsen ut fra skjønnsmessige vurderinger i egentlig

Side:9

forstand. I stor utstrekning må saken avgjøres på rent juridisk grunnlag, i første rekke en fortolkning av konsesjonslovens §14 og prisbestemmelsene.

Som tidligere nevnt er det en forutsetning i saken at Andenæs kan gjøre gjeldende både kjøperens krav og de krav selgerne ville ha hatt om de hadde vært parter i saken.

Hovedregelen om oppgjøret ved forkjøp står i konsesjonslovens §14, første ledd som tar sikte på den normalsituasjon at det er selgerne som er forkjøperens motpart. Etter denne bestemmelse skal forkjøper tre inn i erververens rettigheter og plikter. Utgangspunktet skulle dermed være at kommunen plikter å dekke alle de krav selgerne har hatt overfor Andenæs. Dette ville omfatte alle tvistede krav i saken, unntatt kravet om renter etter 24/6.1976. Alle de øvrige krav er enten forpliktelser etter kjøpekontrakt eller forpliktelser etter den særlige ordning som ble avtalt om arkitekthonoraret. Retten har ikke oppfattet det slik at Andenæs påtok seg å gjøre opp med arkitekt Thorup uavhengig av om kjøpet kom i stand, men ser overtagelsen av forholdet til arkitekten som en del av den samlede eiendomshandel.

Utgangspunktet etter §14, første ledd må imidlertid tåle reservasjoner, dels i lys av §14, femte ledd om adgangen til å kreve at tilbehør skal gå inn i kjøpet, og dels som følge av prisbestemmelsene. Bestemmelsen i §14, femte ledd indikerer grense for hvilke tilleggsforpliktelser som kan kobles inn i kjøpet med virkning for forkjøpet. Det må være en naturlig sammenheng. Når det gjelder prisbestemmelsene, vil det forhold at eiendommen er underlagt pristakst sette en grense ikke bare for selve prisen, men også for hvilke tilleggsforpliktelser som kan kobles inn. Også etter prisbestemmelsene må det kreves en naturlig sammenheng. Dessuten må det kreves at vederlaget for tilleggsytelsene ikke er urimelig i forhold til ytelsenes reelle verdi.

Konsesjonslovens §14, syvende ledd får en mere subsidiær betydning i saken, ettersom Andenæs - - utenom rentekravet fra 24/6. 1976 - - bare gjør gjeldende krav som korresponderer med selgernes rettigheter. Bestemmelsen i §14, syvende ledd kommer likevel inn som mulig selvstendig hjemmel for krav Andenæs kan ha, uavhengig av det som bygger på selgernes krav.

På grunnlag av de generelle betraktninger ovenfor vil retten i det følgende behandle de enkelte omtvistede krav. - - -

Når det gjelder arkitekthonoraret på kr 83.000,- er retten kommet til at Andenæs må gis medhold. Det dreier seg her om en prosjektering som var klart nyttig for Andenæs og som hadde nær tilknytning til ervervet av eiendommen. I motsetning til selgernes rentetap representerte arkitekthonoraret et reelt produkt, som både bragte den avklaring vis a vis bygningsmyndighetene som Andenæs fant tilstrekkelig, og som ga ham tegninger som hans egen arkitekt kunne benytte i det fortsatte prosjekteringsarbeid. At arkitekt Thorups arbeide ikke førte direkte til en godkjent byggemeanmeldelse, kan ikke være avgjørende. Enn mindre kan det tillegges betydning at bygningsmyndighetene - - etterat forkjøpet var vedtatt - - har uttalt at de vil gå tilbake til en langt lavere utnyttelsesgrad enn den som ble nevnt i forbindelse med arkitekt Thorups tegninger.

Det kan etter dette ikke ha vært i strid med prisbestemmelsene å overdra det utførte arkitektarbeide sammen med eiendommen. Arkitektarbeidet må videre kunne anses som en rettighet som naturlig har fulgt med i ervervet og som derfor kan kreves dekket etter konsesjonslovens §14, femte ledd.

Retten antar forøvrig at arkitektutgiftene også må kunne kreves dekket

Side:10

etter §14, syvende ledd. Uttrykket «nødvendige utlegg» kan neppe forstås så snevert som kommunen gjør gjeldende. Det må i rimelig grad også kunne kreves dekning for utgifter til tiltak som fra kjøperens synspunkt har vært nødvendige for overhodet å innlate seg på kjøpet, selv om utgiftene muligens kunne vært spart hvis Andenæs hadde tatt sjansen på å kjøpe eiendommen straks uten forhåndsundersøkelser.

Selve arkitekthonorarets størrelse er ikke omstridt, og retten godtar derfor kravet med kr 83.000,-.

Når det gjelder kravet på renter for tiden etter forkjøpsvedtaket vil retten gi saksøkte medhold. Det kan ikke sies å foreligge kreditormora når kommunen har krevet skjøte mot bare å betale en del av det samlede vederlag. Etter rettens resultater ovenfor var det ikke en helt ubetydelig forskjell mellom kommunens tilbud og det beløp Andenæs hadde krav på.

Renten må fastsettes som en erstatning for Andenæs' antatte rentetap. Retten finner kravet om 9% p.a. akseptabelt. Den beskjedne leieinntekt Andenæs kan ha hatt i denne tiden har neppe en gang dekket de øvrige løpende utgifter på eiendommen. Retten anser det videre naturlig å la renten løpe fra 24/6.1976 da vedtaket om forkjøpsrett ble fattet. Noe krav om erstatning for rentetap for tidsrommet mellom kjøpekontraktens inngåelse og forkjøpsvedtaket er ikke fremsatt. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Finn Midtskaug, ekstraordinære lagdommere sorenskriver Knut Løken og byrettsdommer An. Herud):- - -

Lagmannsretten er kommet til at skjønnet må bli å stadfeste.

Retten bemerker innledningsvis at den i motsetning til ankemotparten ikke kan se at det er noe grunnlag for å oppheve skjønnet ex officio. Etter skjønnslovens §4, jfr. §5, kan rettslige skjønn forlanges når dette er hjemlet ved lov eller overenskomst. Slikt skjønn kan derfor velges i stedet for ordinært søksmål når partene er enige om å avgjøre sine rettslige mellomværender på denne måten, jfr. Altens kommentar til skjønnsloven (1960) 19.

Etter tvml. §384 annet ledd nr. 2, jfr. §383 annet ledd, jfr. skjønnslovens §2, er det en ubetinget opphevelsesgrunn «at en avgjørelse er truffet av en rett som ikke engang med samtykke fra motparten er domsmyndig i saken». Da motparten i nærværende sak kunne ha gitt samtykke, jfr. ovenfor, følger det av det siterte at det ikke kan bli spørsmål om å oppheve byrettens skjønn ex officio i medhold av tvml. §384 annet ledd nr. 2. Hertil kommer at ankemotparten, Tor Andenæs A/S, var representert under skjønnet og deltok i forhandlingene uten å komme med innsigelser mot dets fremme. Det vises til byrettens premisser, der det er uttalt at det ikke er reist noen innvending mot kommunens forkjøpsrett «eller mot at vilkårene for skjønn foreligger». Etter dette må således Tor Andenæs A/S anses for å ha gitt sitt samtykke til at skjønnet ble fremmet, jfr. tvml. §92, jfr. skjønnsl. §2.

Det er etter dette ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om byretten etter loven - selv om det var blitt protestert - kunne ha holdt skjønn av det omfang som fremgår av premissene. Da imidlertid spørsmålet har vært sterkt fremme i prosedyren, finner lagmannsretten å burde knytte noen bemerkninger til det.

Konsesjonslovens forarbeider (konsesjonslovkomiteens innstilling av 21/ 12. 1966, Ot.prp. nr. 6 (1972-73),jfr. Ot.prp. nr. 12 (1973-74) og Innst. O. nr. 22(1973-74)) gir ingen støtte for at skjønn skal kunne holdes utenom de

Side:11

tilfeller som er spesielt nevnt i loven, jfr. §14 annet ledd om landbrukseiendommer og henvisningen i niende ledd til bestemmelsene i paragrafens tredje til syvende ledd. Det synes tvert imot klart å fremgå av forarbeidene at det har vært lovgiverens mening at skjønnsbestemmelsene er uttømmende, idet et forslag fra landbrukskomiteens formann om at stat og kommune skulle kunne kreve forkjøpsvederlaget fastsatt ved skjønn også når kjøpet gjelder andre eiendommer enn landbrukseiendommer, ikke ble bifalt, jfr. Innst. O. nr. 22 12 annen spalte og Forhandlinger i Odelstinget 1974 362 annen spalte.

Etter dette må det være på det rene at byretten holdt skjønn i videre utstrekning enn konsesjonsloven gir adgang til. Man finner imidlertid - slik saken ligger an - ikke grunn til i detalj å påvise de poster, der skjønn ikke var hjemlet, men nevner som eksempel posten på kr 50.000 i kontrakten av 10/10.1975 mellom kjøper og selger om erstatning for rentetap m.v.. Denne posten omfattes utvilsomt av bestemmelsen i lovens §14 første ledd om «de rettigheter og plikter» som forkjøperen trer inn i. Da loven etter lagmannsrettens oppfatning ikke hjemler adgang til skjønn etter første ledd, skulle derfor en tvist om oppgjøret av denne post vært behandlet som vanlig søksmål.

Ekstraordinær lagdommer, sorenskriver Knut Løken, mener at Oslo kommune med rette har begjært skjønn etter konsesjonslovens §14 til fastsettelse av sine forpliktelser overfor Tor Andenæs A/s i forbindelse med at kommunen gjør gjeldende forkjøpsrett til den eiendom som selskapet har ervervet. Tor Andenæs A/S' krav er spesifisert i brev av 10. august 1976 fra høyesterettsadvokat Einar Wellén til Oslo kommune, Eiendomskontoret, og gjelder dekning av kjøpesummen kr 700.000 og selskapets øvrige utgifter. Kjøpesummen er ikke omtvistet, og de øvrige krav antas å være gjenstand for avgjørelse ved skjønn etter konsesjonslovens §14,9. ledd, jfr. 7. og S. ledd, idet partene er enige om at Tor Andenæs A/S også kan gjøre gjeldende overdragerens krav i forbindelse med forkjøpet.

Subsidiært mener denne dommer at skjønnet må ansees fremmet og avhjemlet etter skjønnslovens §4, jfr. §2 og tvistemålslovens §92 og derfor ikke kan oppheves som uhjemlet.

Lagmannsretten går så over til å behandle den aktuelle anke og drøfter først det spørsmål som knytter seg til arkitektutgiftene på kr 83.000. Som det fremgår av anførslene, er det kommunens oppfatning at det var feil rettsanvendelse å tilkjenne Tor Andenæs A/S refusjon av disse utgiftene.

Byretten la til grunn at det var hjemmel for å godta kravet både etter §14 femte og syvende ledd. Under prosedyren for lagmannsretten har partene vært enige om at det bare er bestemmelsen i syvende ledd som i tilfelle kan komme til anvendelse. Lagmannsretten deler denne oppfatning.

Bestemmelsen i konsesjonslovens §14 syvende ledd lyder slik:

«Erververen har krav på vederlag for nødvendige utlegg han har hatt i forbindelse med ervervet.»

Lovens forarbeider bidrar lite til forståelse av bestemmelsens rekkevidde. I konsesjonslovkomiteens innstilling (s. 56 første spalte) er bare sagt «at de utgifter som kan kreves dekket er utgifter som stempelavgift og eventuell meglerprovisjon». Lovproposisjonen inneholder så vidt sees ingen kommentar til bestemmelsen. Det ville vært naturlig å forvente at det i lovforarbeidene nærmere var blitt redegjort for hvordan bestemmelsen er å forstå,

Side:12

dette så meget mer som skogkonsesjonsloven av 1909 og jordkonsesjonsloven av 1920 ble opphevet ved den nye konsesjonslov og dermed også de to lovers bestemmelser om en normalerstatning til kjøperen for utlegg, maksimert til kr 5.000. Etter jordkonsesjonsloven var det for øvrig adgang for departementet til å bestemme at kjøperen helt eller delvis skulle få dekket sine faktiske utgifter. Etter jordlovens §16, som også ble opphevet, hadde kjøperen «krav på vederlag for dei utlegg han har hatt i samband med eigedomsoverføringa - -». Om denne regel uttaler Torgeir Austenå i Konsesjonsreglane for fast eigedom 148 at tanken med den var at staten skulle få den samme posisjon som kjøperen hadde.

Austenå peker på at regelen i §14 syvende ledd i den ny konsesjonsloven endrer den tidligere rettstilstand og at omfange av det krav kjøperen kan fremsette, er blitt «sterkt redusert» sammenliknet med krav etter jordlovens §16. Han presiserer imidlertid samtidig at ordlyden i syvende ledd i og for seg ikke setter annen grense for hvilke utlegg det kan kreves vederlag for, enn at de må ha vært nødvendige og at det derfor må vurdere konkret om et refusjonskrav skal imøtekommes eller ikke. Lagmannsretten kan ikke se at det er noe grunnlag for å fravike den tolkning som her er gitt, og kan derfor ikke være enig med kommunen i at de to eksempler som er nevnt i de meget knappe forarbeidene, må lede til at det bare kan bli spørsmål om refusjon for utlegg av «lignende art». I lys av dette finner lagmannsretten at en kjøper som har hatt utlegg «i forbindelse med ervervet», som objektivt sett må anses som fornuftige og rimelig må ha krav på å få disse refundert. Utgiftene må med andre ord da anses for å ha vært «nødvendige».

Ut fra den forståelse av bestemmelsen i §14 syvende ledd som lagmannsretten legger til grunn, kan ikke retten se at det foreligger noen feil rettsanvendelse av byretten når det i premissene uttales:

«Uttrykket «nødvendige utlegg» kan neppe forstås så snevert som kort, munen gjør gjeldende. Det må i rimelig grad også kunne kreves dekning for utgifter til tiltak som fra kjøperens synspunkt har vært nødvendige for overhodet å innlate seg på kjøpet, selv om utgiftene muligens kunne vært spart hvis Andenæs hadde tatt sjansen på å kjøpe eiendommen straks uten forhåndsundersøkelse.»

Kommunen har subsidiært gjort gjeldende at det ikke var nødvendig å nytte et så stort beløp som kr 83.000 til arkitekt for å få klarlagt eiendommens utnyttelsesgrad. Denne innsigelse som ikke kan ses å ha vært påberopt for byretten, kan ikke prøves av lagmannsretten, da den går på skjønnets vurdering av hva som har vært «nødvendige utlegg» og ikke på rettsanvendelsen. Det bemerkes i denne sammenheng at det ikke var omtvistet for byretten at arkitektutgiftene beløp seg til kr 83.000, og at byretten på dette grunnlag drøftet og vurderte hvilken betydning arkitektarbeidet hadde hatt for det standpunkt Tor Andenæs A/S tok til spørsmålet om ervervet av eiendommen.

Med hensyn til byrettens avgjørelse av rentespørsmålet bemerkes:

Oslo kommune har ikke i brev av 6. juli 1976 til Tor Andenæs A/S tilbudt selskapet betaling av kr 700.000 mot skjøte. Eiendomssjefen meddelte i dette brev at kommunen har underrettet selgerne om at kommunen er beredt til å utbetale kjøpesummen mot skjøte. Selskapet blir bedt om å innsende oppgave over de utlegg som det mente å være berettiget til å få dekket av

Side:13

kommunen. Dette brev kan ikke bringe Tor Andenæs A/S i noen kreditormora.

På det tidspunkt var også Oslo kommune, Eiendomskontoret gjennom høyesterettsadvokat Einar Welléns brev av 21. april 1976 gjort kjent med de 9 første punkter i kontrakten om kjøpet av Niels Juelsgt. 17. Etter pkt. 6 skulle kr 600.000 betales ved kontraktens underskrift og kr 250.000 innen l. november 1975. For den del av disse beløp eller hva Tor Andenæs A/S ellers hadde krav på å få dekket av Oslo kommune i forbindelse med forkjøpet, hadde selskapet sikkerhet i utstedelsen av skjøte på eiendommen til Oslo kommune. Denne sikkerhet har selskapet heller ikke vært forpliktet til å oppgi mot en delbetaling, selv om denne var på kr 700.000. Det dreier seg her ikke om et vanlig pro & contra oppgjør ved et eiendomssalg, hvor det er vanlig å foreta et hovedoppgjør mot skjøte med senere korrigeringer når alle tall er til stede. I den foreliggende sak gjelder tvisten hva kommunen må betale for overtagelse av eiendommen ved forkjøp. Kommunen har her ingen rett til å få overta eiendommen uten full betaling eller godtatt sikkerhetsstillelse.

Noen inntekt av eiendommen som kan dekke rentetap har Tor Andenæs A/S ikke hatt, og Oslo kommune må tilpliktes å betale renter som et berettiget krav etter konsesjonslovens §14 syvende ledd.

Lagmannsretten kan således ikke se at byrettens rentefastsettelse bygger på en feil rettsanvendelse. - - -