Rt-1980-1219

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-09-30
Publisert:	Rt-1980-1219
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 137B/1980
Parter:	Stig Rostrup (høyesterettsadvokat Frithjof B. Sigmond) mot Odd Berntzen (advokat Leif Chr. Hartsang - til prøve).
Forfatter:	Syvertsen, Bølviken, Aasland, Christiansen, Stabel
Lovhenvisninger:	Husleiereguleringsloven (1967) §17, §29, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Husleieloven (1939) §34, Prisloven (1953) §18, §59, Prisloven (1953), Lov om diskriminering i internasj Skipsfart (1967) §10, §11, §12, §13, §6, §7, §8, §9, §10, §11, §12, §13, §14, §4, §5, §6, §7, §8, §9, Husleiereguleringsloven (1967)

Kst. dommer Syvertsen: Odd Berntzen leide fra 1960 en leilighet i eiendommen Niels Juels gate 35 i Oslo. Eier av eiendommen var fra

Side:1220

1963 forsikringsselskapet Brage-Fram. I 1970 ønsket ikke Berntzen å fortsette leieforholdet, idet han hadde fått en mer passende leilighet. Stig Rostrup inngikk leieavtale med Brage-Fram 23. juni 1970. Berntzen hadde hatt utgifter til modernisering av leiligheten. Han ønsket å få dekket utgiftene av den nye leieren. Den 22. juni 1970 utferdiget Berntzen følgende erklæring:

«Undertegnede - Odd Berntzen - overdrar herved sin leilighet i Nils Juelsgt. 35, Oslo til Astrid og Stig Rostrup mot refusjon av moderniseringsomkostninger ifl. takst avholdt av herr Harald Hegner den 29.4.1968 og 1.6.1970.

Overdragelsessum kr. 45.000,-.

Overdragelsen skjer innen medio juli 1970.»

Rostrup betalte samme dag kr. 40.000, og restbeløpet, kr. 5.000, den 26. juni. Deretter flyttet Berntzen ut og Rostrup inn i leiligheten.

Ved stevning innkommet til Oslo byrett den 21. september 1976 reiste Stig Rostrup sak mot Berntzen og påstod ham dømt til å betale tilbake kr. 45.000 med renter og omkostninger. Byretten avsa dom den 6. mars 1978. Dommen har denne domsslutning:

«Odd Berntzen dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til Stig og Astrid Rostrup kr. 45.000,- - kronerførtifemtusen - med 6 - seks - prosent årlig rente fra 29.6.1976 til 31.12.1977 og 10 - ti - prosent årlig rente fra 1.1.1978 til betaling skjer.

I saksomkostninger betaler han innen samme frist kr. 6.200,- - kronersekstusentohundre »

Odd Berntzen påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som avsa dom 30. mars 1979. Dommen har denne domsslutning:

«1. Odd Berntzen frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller lagmannsretten.»

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter vil fremgå av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Som det vil fremgå av byrettens dom, var Brage-Fram i 1968 villig til å dekke de påkostninger som av tømmermester Hegner var taksert til kr. 38.300 - med kr. 25.000 - forutsatt at selskapet fikk anledning til å legge på husleien på grunn av påkostningene. Det fremgår av nye dokumenter for Høyesterett at Berntzen den gang overfor husleienemnda selv oppgav utleggene til kr. 25.000, og videre at husleienemnda verdsatte disse påkostningene til kr. 18.000.

Stig Rostrup har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han anfører at lagmannsretten riktig er kommet til at det foreligger en overtredelse av husleiereguleringslovens §17. Men lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at han i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Ved bedømmelsen av dette forhold

Side:1221

er å merke at Rostrup var i en slik posisjon som husleiereguleringsloven og prisloven skal beskytte. Lagmannsretten antar at Rostrup vel må ha hatt den forutsetning at det ved beregningen av husleien ikke skulle tas hensyn til moderniseringsarbeidene som han hadde betalt for. Det er en feil av retten ikke å tillegge dette vekt, med den begrunnelse at Rostrups husleie fremdeles var på et moderat nivå. Det er videre feil når lagmannsretten synes å ville nekte tilbakesøkning hvis begge parter var like meget å bebreide. Når lagmannsretten kommer til at Rostrup neppe kan ha vært i god tro med hensyn til om han kunne ta seg betalt for sine utlegg av neste leier, går retten utenfor det begge parter har forklart.

For øvrig gjør Rostrup gjeldende:

Hans tilbakesøkningskrav bygger på tre forskjellige juridiske grunnlag:

For det første er avtalen om betaling av de kr. 45.000 ugyldig på avtalerettslig grunnlag. Rostrup har derfor krav på restitusjon av sin ytelse.

For det annet er avtalen i strid med prislovens §18, og beløpet kan derfor kreves tilbake etter samme lovs §59.

Endelig strider avtalen mot husleiereguleringsloven av 7. juli 1967 §17. Tilbakebetaling kan da søkes etter husleiereguleringslovens §29.

Rostrup har nedlagt denne påstand:

«1. Oslo byretts dom av 6. mars 1978 stadfestes.

2. Stig Rostrup tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten, Odd Berntzen, mener at lagmannsretten er kommet til et riktig resultat. Men lagmannsretten har tolket loven feil når den finner at husleiereguleringslovens §17 får anvendelse på forholdet. §17 slik den lød i 1970, gjelder som det fremgår av paragrafens tekst, overdragelse av aksjer, andeler og obligasjoner med tilknyttet leierett. Men etter paragrafens fjerde ledd gjelder den også overdragelse mot vederlag av leierett som ikke er tilknyttet aksje, andel eller obligasjon. I vårt tilfelle dreier det seg imidlertid ikke om overdragelse av leierett. Leieavtalen inngikk Rostrup med eieren av eiendommen, Brage-Fram. Avtalen mellom Berntzen og Rostrup Kialdt bare de påkostninger Berntzen hadde hatt på leiligheten. Tvist om lovligheten av en slik avtale må avgjøres etter prislovens §18. Den pris Rostrup betalte for påkostningene, kan ikke anses urimelig i prislovens forstand. Under ingen omstendighet kan hele prisen anses for urimelig. Hvis det er grunnlag for å anse §18 overtrådt, kan dette bare gjelde for en del av beløpet kr. 45.000.

Berntzen hevder at han hadde fått huseierens, Brage-Frams, samtykke til at han kunne kreve de kr. 45.000 av Rostrup, og Rostrup hevder at han hadde fått selskapets tilsagn om at han kunne kreve det samme beløp av neste leieboer. Selv om Brage-Fram ikke hadde gitt noe direkte løfte om at selskapet ikke ville forhøye leien pk grunn av påkostningene, gikk så vel Berntzen som Rostrup ut fra

Side:1222

at selskapet ikke ville foreta en slik forhøyelse. Når Brage-Fram likevel gjorde dette, må Rostrup, som leier, rette sitt krav på å få denne merleie tilbakebetalt mot selskapet. Noe krav mot Berntzen har han ikke i denne forbindelse. Hvis Brage-Fram heller ikke har villet oppfylle den annen forutsetning, nemlig at Rostrup kunne kreve beløpet av den neste leieboer, har dette ikke relevans overfor Berntzen. Det er et forhold som Rostrup i tilfelle må ta opp med Brage-Fram.

Skulle retten komme til at prislovens §18 er overtrådt, har Rostrup allikevel ikke krav på tilbakebetaling, fordi han i vesentlig grad er medansvarlig for overtredelsen, jfr. prislovens §59. Berntzen viser i denne forbindelse til lagmannsrettens domsgrunner. Avgjørelsen av dette spørsmål vil bero på en konkret vurdering hvor begge parters forhold må trekkes inn og sammenholdes. Om Berntzen er det å si at han ikke klanderverdig har utnyttet en annens bolignød. Han gikk frem slik han mente måtte være riktig og har hele tiden spilt med åpne kort. Når Brage-Fram gav ham tillatelse til å kreve betaling av den nye leier, måtte han kunne stole på at dette var i orden. Han var kjent med at Brage-Fram ville legge på leien, men i tiden før var det av prismyndighetene gitt tillatelse til en rekke forhøyelser av leien, og Berntzen trodde at leien også ville blitt pålagt hvis han fortsatt hadde bodd i leiligheten. Hvis Berntzen ikke har vært i god tro, så har heller ikke Rostrup vært i god tro. De står således i samme stilling. Rostrup har ikke ment at de kr. 45.000 er for meget. Det han reagerte mot, var at påkostningene var innkalkulert i husleien, slik at han måtte betale to ganger for samme ytelse.

Subsidiært gjør Berntzen gjeldende at Rostrup i hvert fall ikke kan kreve mer av Berntzen enn den merpris han har betalt i husleie i de årene han og hans hustru bodde i leiligheten. Denne merpris utgjør kr. 10.965.

Det bestrides endelig at Rostrup kan gjøre noe krav gjeldende på avtalerettslig grunnlag.

Berntzens påstand er:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes forsåvidt gjelder pkt. 1.

2. Odd Berntzen tilkjennes sakens omkostninger for byretten, lagmannsretten og for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at anken må tas til følge.

Jeg finner som lagmannsretten at husleiereguleringslovens §17 må få anvendelse på forholdet, og tiltrer lagmannsrettens begrunnelse for dette punkt, som jeg anser klar og tilstrekkelig. Etter prosedyren i Høyesterett vil jeg tilføye:

Den leilighet saken gjelder, var i 1970 undergitt husleieregulering. Dette ville først og fremst si at leien måtte godkjennes av husleienemnda. Men etter lovens §17 fjerde ledd gjaldt det samme for vederlag ved overdragelse av leieretten til leiligheten. Berntzen har sterkt fremholdt at avtalen med Rostrup ikke gjaldt vederlag ved overdragelsen av leierett, men bare de påkostninger Berntzen hadde hatt på leiligheten. Jeg finner imidlertid at vederlaget for påkost-

Side:1223

ningene i denne sammenheng ikke kan vurderes uavhengig av leieretten. En slik overdragelse med huseierens samtykke måtte jo forutsette at husleien ikke skulle økes som følge av påkostningene. Husleien som den nye leieboer skulle betale, ville på denne måte bli splittet opp, slik at den økte husleie som påkostningene skulle ha medført, overføres til den tidligere leieboer. Jeg nevner i denne forbindelse at Berntzen selv synes å ha hatt en noe tilsvarende oppfatning, idet han i erklæringen av 22. juni 1970 bruker uttrykket «overdrar herved sin leilighet». - At husleiereguleringslovens §17 må få anvendelse, støttes på en avgjørende måte av det som er fremhevet av lagmannsretten, nemlig at den som får samtykke til slik overdragelse fra huseieren i det enkelte tilfelle, ikke bør stå sterkere med hensyn til å ta seg betalt, enn den som har rett til overdragelse etter sin husleiekontrakt.

I og med at avtalen mellom Berntzen og Rostrup går inn under husleiereguleringslovens §17, får også forskriftene til lovens §17 anvendelse. Den aktuelle bestemmelse i forskriftene lyder:

«For overdragelse av leierett kan det godkjennes et rimelig vederlag til den som gir fra seg leieretten, dersom husleien ved kontrakt for et lengre tidsrom er fastsatt til et lavere beløp enn det nemnda finner vil være høyeste lovlige leie etter §5, §6, §7, §8, §9, §10, §11, §12, §13 husleiereguleringsloven.»

Selv om Brage-Fram ikke hadde forhøyet husleien, ville det etter dette ikke kunne godkjennes vederlag for overdragelsen fra Berntzen, idet han ikke hadde kontrakt på et lengre tidsrom med en husleie som var fastsatt til et lavere beløp enn den nemnda ville finne ville være høyeste lovlige leie.

Jeg tilføyer at etter forskriftenes §18 kunne Lønns- og prisdepartementet eller den departementet gav fullmakt, i særlige tilfelle gjøre unntak fra bestemmelsene. Noen slik dispensasjon har det ikke vært søkt om, og jeg kan da ikke se at denne bestemmelse kan få noen betydning for avgjørelsen.

Det vederlag Berntzen beregnet seg og fikk betalt av Rostrup, er etter dette i strid med husleiereguleringslovens §17. Rostrup har etter dette krav på tilbakebetaling av beløpet etter lovens §29, «dersom han ikke etter forholdene må anses for i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen».

Som det fremgår av Høyesteretts kjennelse i Rt-1957-111 og de avgjørelser som er nevnt der, må det stilles strenge krav til den grad av medansvarlighet som i prislovens forstand skal anses som vesentlig. Husleiereguleringslovens §29 har samme ordlyd som tilbakesøkningsbestemmelsen i prislovens §59, og må tolkes på samme måte.

Jeg legger til grunn at så vel Berntzen som Rostrup var i god tro, for så vidt at de begge mente at samtykke fra Brage-Fram var nok til at de kunne inngå en avtale om vederlag for påkostningene. Men Berntzen visste i motsetning til Rostrup at Rostrups leie ville bli vesentlig høyere enn den han selv hadde betalt. Var han i tvil, burde han ha undersøkt om leieforhøyelsen bygde på påkostningene. Fra

Side:1224

forhandlingene med Brage-Fram i 1968 kjente han også til at et vederlag for moderniseringsutgifter kunne gi seg utslag i høyere leie. Berntzen kan også bebreides for at han i vederlagskravet la til grunn tømmermester Hegners takst på kr. 38.300 mens han overfor husleienemnda i 1968 hadde oppgitt at det beløp han hadde lagt ut var kr. 25.000. Etter dette finner jeg det klart at det ikke kan sies at Rostrup har medvirket i vesentlig grad ved overtredelsen.

Byrettens dom blir å stadfeste. Dette er overensstemmende med Stig Rostrups påstand. Når Berntzen blir dømt til å betale til Astrid og Stig Rostrup, skyldes det at Astrid Rostrup var med ved finansieringen av de beløp Berntzen fikk utbetalt i juni 1970.

Anken har ført frem, og Rostrup har vunnet saken. Jeg finner at Berntzen bør betale hans saksomkostninger også for lagmannsretten og Høyesterett, jfr. tvistemålslovens §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd. Rostrups prosessfullmektig har levert oppgave over omkostningene etter tvistemålslovens §176. Det omfatter salær for lagmannsretten med kr. 5.000, salær for Høyesterett med kr. 13.000 og utlegg kr. 3.736. Oppgaven legges til grunn. De omkostninger byretten har fastsatt blir stående, og Rostrup tilkjennes kr. 21.800 i saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Odd Berntzen til Stig Rostrup 21.800 - tjueen tusen åtte hundre - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bølviken: Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende, og kan i store trekk også tiltre hans begrunnelse.

Jeg finner dog ikke å kunne legge til grunn at Brage-Fram samtykket i at Berntzen overdrog sin leierett med påkostninger til Rostrup. Et slikt samtykke måtte nødvendigvis forutsette at Brage-Fram på sin side ikke skulle forhøye husleien på grunn av de samme påkostninger. Brage-Fram opprettet ny leiekontrakt med Rostrup, og med ny og forhøyet leie.

Det var således ikke Berntzens leiekontrakt Rostrup trådte inn i. For så vidt er jeg enig med ankemotparten Berntzen. Det var ikke hans leierett som ble overdradd, bare hans påkostninger.

Jeg er imidlertid ikke enig i den konsekvens Berntzen trekker av dette - at hans forhold må vurderes etter prislovens §18 med den margin til urimelig pris som følger av denne bestemmelse. Jeg kan ikke se at det er noen grunn til at den som, uten å ha en leierett å overdra, tar vederlag for påkostninger, skal komme i noen annen og gunstigere stilling enn den som også kan overdra sin leierett. Jeg mener husleiereguleringslovens §17, jfr. forskriftenes §17, må ramme begge tilfelle.

Side:1225

Når det gjelder anvendelsen av husleiereguleringslovens §29, bemerker jeg at bevistemaet ikke er hvem som er mest å bebreide av Berntzen og Rostrup, men om Rostrup i vesentlig grad er medansvarlig for Berntzens overtredelse. Jeg finner det klart at Rostrup i dette tilfelle ikke kan sies å være det.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Syvertsen.

Dommerne Christiansen og Stabel: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Astrid Will Monsen):

Saken gjelder krav om tilbakebetaling av moderniseringsomkostninger kr. 45.000,-.

Stig Rostrup flyttet inn i sin nåværende leilighet i Niels Juelsgt. 35 den 1.7.1970. Den tidligere leieboer i denne leilighet var Odd Berntzen. Rostrvp inngikk ordinær husleiekontrakt med gårdeieren Brage/Fram. Dette selskap er senere fusjonert med forsikringsaksjeselskapet Norden. Sistnevnte solgte født xx.xx.1972 eiendommen til overlege Knut Høeg.

Det er opplyst at Niels Juelsgt. 35 er en eiendom bygget før år 1900. Berntzen flyttet inn i leiligheten i 1966 og fant at den trengte store påkostninger for å bli brukbar. Han lot utføre omfattende moderniseringsarbeider og håpet å få sine utlegg igjen når han flyttet. I 1968 var det på tale for ham å bytte bort leiligheten. Han lot da taksere ved fagmann de utførte arbeider. Tømmermester Harald Hegner avga 29.4.1968 en takst som endte med at påkostningene beløp seg til kr. 38.300,-.

Berntzen hevder at han snakket med Brage/Fram som var villig til å dekke påkostningene med kr. 25.000,- forutsatt at selskapet fikk anledning til å legge på husleien på grunn av påkostningene. Saken ble behandlet i Oslo prisnemnd som på grunnlag av takst beregnet leien til kr. 475,- hvortil fra 1.1.1970 kom tillegg for ytre vedlikehold kr. 68,- slik at månedsleien da ble kr. 543,-. Imidlertid ble det ikke noe av Berntzens bytte og Brage/Fram betalte ikke noen andel av påkostningene, men la på den annen side heller ikke på Berntzens husleie. Berntzen lot utføre ytterligere moderniseringsarbeider. Disse ble av murmester Hegner den 1.6.1970 taksert til kr. 7.850,-. Hans samlede takst kom således på kr. 46.150,-. Berntzen hadde da fått en mulighet til å få en leilighet utenfor byens sentrum og ønsket flytte. - - -

Berntzen var ikke spesielt interessert i hvem som ble ny leieboer og overlot valget til Brage/Fram. Han hørte intet derfra, men fikk i stedet en telefon fra Stig Rostrup som gjennom kjente i Brage/Fram hadde hørt om leiligheten og at det var snakk om å betale påkostninger med kr. 45.000,-. Han kom og så på leiligheten og fikk beskjed om at Berntzen hadde gårdeierens tillatelse til å ta betaling for påkostningene. Rostrup sa ifølge Berntzen at han var interessert hvis han fikk samme rett til overdragelse ved flytning. Senere ringte han påny og sa dette var i orden. Den 22.6.1970 skrev saksøkte følgende erklæringer på takstdokumentet fra Hegner:

«Undertegnede - Odd Berntzen - overdrar herved sin leilighet i Nils Juelsgt. 35, Oslo, til Astrid og Stig Rostrup mot refusjon av moderniseringsomkostninger iflg. takst avholdt av herr Harald Hegner den 29.4.1968 og 1.6.1970. Overdragelsessum kr. 45.000,-. Overdragelsen skjer innen medio juli 1970. Oslo, den 22. juni 1970. Odd Berntzen (sign).»

Side:1226

«Mottatt å konto kr. 40.000,- den 22.6.1970. Odd Berntzen (sign).»

«Mottatt kr. 5.000,- og dermed fullt og helt oppgjør.

Oslo. den 26.6.1970. Odd Berntzen (sign).»

Deretter flyttet Berntzen ut og Rostrup inn i leiligheten.

Etter at overlege Høeg hadde overtatt gården tok han opp spørsmålet om leieforhøyelse med myndighetene. Dette førte til henvendelse fra prisnemnda til leieboerne i eiendommen. - - -

Oslo prisnemnds kontor skrev 28. oktober 1974 til Stig og Astrid Rostrup og meddelte:

«Husleienemnda har i møte den 24. oktober 1974 behandlet ovennevnte sak.

Det ble gjort følgende vedtak:

«Husleienemnda finner at Odd Berntzen har overtrådt prislovens §18, idet han har overdratt påkostninger han har utført i leiligheten til neste leier av leiligheten.

Disse påkostninger hevder daværende utleier tilfalt ham etter reglene i husleielovens §34.

Etter omstendighetene vil husleienemnda ikke sende saken til politiet, men henviser den til eventuelt sivilt søksmål.»

Retten skal bemerke:

Det saksøkte Odd Berntzen i sin tid foretok med leiligheten i Niels Juelsgt. 35. var forbedringer av en annens, nemlig Brage-Fram's eiendom. Når han gjorde dette uten på forhånd å sikre seg gårdeierens samtykke og løfte om hel eller delvis refusjon - noe som det måtte være ytterst uvisst om han ville få - var det selvfølgelig fordi han selv hadde glede og nytte av forbedringene i de ca. 10 år han bodde i leiligheten. Noen av utgiftene som maling og tapetsering synes for øvrig å være vanlige vedlikeholdsutgifter som påhviler leietageren. Dette er imidlertid en mindre del av påkostningssummen. i det vesentlige dreier påkostningene seg om ting som er fast forbundet (såkalt nagelfast) med eiendommen, eller om ting som under enhver omstendighet regnes som tilbehør, f.eks. dobbeltvinduer. Det er klart at verdier unødig ville gå til spille om man skulle forsøke å skille ut det Berntzen har inkorporert i den faste eiendom som f.eks. nye senkede tak. Det er en samfunnsinteresse at verdier ikke unødig går til spille, og den som foretar forbedringer av en annen manns eiendom, må som utgangspunkt gjøre dette på egen risiko. Den faste eiendom, leiegården, er her utvilsomt hovedtingen i forhold til de ting som ved forbedringene eller moderniseringen ble inkorporert. Det er en fast setning i norsk rett at tilbehør følger hovedtingens rettsforhold, med mindre det er særlig grunnlag for noe annet. Det er det ikke her, tvert imot sier husleielovens §34 at fast inventar som ikke er fjernet tilfaller utleieren uten godtgjøring, men et mindre unntak for oppsigelsestilfeller. Dette unntak er ikke aktuelt her. I utgangspunkt ble således Brage-Fram eier av de verdier Berntzen ved sin modernisering hadde lagt ned i den omhandlede leilighet i Niels Juelsgt. 35. For størstedelen gjaldt det installasjoner som da Berntzen flyttet var 8 år gamle. Spørsmålet blir dernest om gårdeieren gyldig kunne samtykke i overdragelse av verdiene til Rostrup, slik partene sier ble gjort. Retten er kommet til at gårdeieren ikke hadde slik adgang. Fordi verdiene var inkorporert i den faste eiendom og ikke uten vesentlig tap kunne utskilles, var det ikke adgang til å overdra disse verdier

Side:1227

uavhengig av den faste eiendom. Det er på det rene at Rostrup ikke kjøpte den faste eiendom eller noen del av denne. Det dreier seg her ikke om noen form for eier-leilighet, men om et ordinært husleieforhold også for Rostrups vedkommende, altså om en bruksrett til en leilighet.

Dertil kommer at man ved å tillate slik overdragelse som her har funnet sted, ville åpne for muligheter til å omgå gjeldende husleiereguleringsbestemmelser.

Husleienemnda har uttalt at den overdragelse av påkostninger fra Berntzen til Rostrup som fant sted, er i strid med prislovens §18. Vedtaket er ikke bragt inn for Prisdirektoratet og er for så vidt endelig. Da vedtaket ble truffet, var nemnda fullt klar over at partene sa gårdeieren hadde samtykket i slik overdragelse, selv om Norden benektet at samtykke var gitt. Dette fremgår av partenes brev til Oslo prisnemnd før vedtaket. Selv om vedtaket ikke direkte binder nærværende rett, er denne kommet til samme resultat. Prislovens §18 rammer ikke bare urimelige priser, men også forretningsvilkår som virker urimelig overfor den annen part. §eller som åpenbart er i strid med almene interesser. En hussøkende med dårlige boligforhold står i meget svak forhandlingsposisjon på dagens boligmarked. Rostrup var i en slik stilling. Det er nå på det rene at han ikke kan overdra videre til ny leietager ved eventuell senere flytting de utlegg han har hatt til Berntzens moderniseringsarbeider. Videre er det på det rene at han betaler forhøyet leie p.g.a. §påkostningene. Det er sannsynlig at nåværende eier av Niels Juelsgt. 35 har kjøpt eiendommen i god tro på basis av leieinntekter som også omfatter vederlag for moderniseringen i den omhandlede leilighet. Etter rettens mening ville det virke urimelig om Berntzens krav om overdragelse av praktisk talt de totale moderniseringsomkostningene, kr. 45.000,-, skulle stå seg. Dertil kommer det som før er sagt om at en slik overdragelse klart er i strid med almene interesser, fordi den legger veien åpen for omgåelse av husleiereguleringsbestemmelsene, og fordi den gir mulighet til å utnytte de leiesøkendes ofte svake stilling.

Saksøker har også påberopt seg bristende forutsetninger. Etter rettens mening må det ha vært helt klart for Berntzen at Rostrup hadde to viktige forutsetninger for handelen, nemlig at han ikke både skulle betale for påkostningene og få høyere leie på grunn av den, og at han skulle kunne velte utgiftene videre når han eventuelt senere flyttet. Ingen av disse åpenbare forutsetninger har holdt. Berntzen visste ifølge hans eget brev av 22.6.1974 til prisnemnda alt ved avtalens inngåelse at Rostrups husleie ville bli kr. 543,- pr. mnd. Han visste også at hans egen leie hadde vært vesentlig lavere, og at leieforhøyelsen bygget på påkostningene. Han unnlot å underrette Rostrup om dette. Senere har det også vist seg at det ikke blir mulig for Rostrup å velte påkostningene videre. Med hjemmel i prislovens §59 pålegges Berntzen å tilbakebetale Rostrup de kr. 45.000,- som i sin helhet må sies å være ulovlig pris. Retten finner ikke at Rostrup i vesentlig grad kan sies å være medansvarlig for prisovertredelsen. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Jørgen Brøymer, Trygve Lange-Nielsen og Finn Backer):- - -

Odd Berntzen har for lagmannsretten anført at byrettens lovanvendelse er feilaktig når den er kommet til at gårdeieren ikke har hatt adgang til å samtykke i at Berntzen fikk dekket de påkostninger han hadde hatt på sin

Side:1228

leilighet, av den nye leier.

Rettens begrunnelse herfor, nemlig at påkostningene er inkorporert i den faste eiendom og ikke kan utskilles uten vesentlige tap, antar den ankende part ikke er holdbar. Det er en kjent sak at slike påkostninger overdras daglig, når det gjelder borettslagsleiligheter, hvor nemnda gjør tillegg i taksten i de tilfelle leiligheten p.g.a. påkostninger har verdi utover normalverdi.

Den ankende part mener at retten tar feil når den finner at slik overdragelse av påkostninger åpner muligheter til å omgå husleiereguleringsbestemmelsene.

Utgangspunktet i husleielovens §34 er det motsatte av hva retten har bygget på. En leier har rett til å ta med seg fast inventar han har anbrakt i leiligheten dersom han bare bringer leiligheten tilbake i samme stand som den var ved overtakelsen. Dette viser at loven regner med påkostninger som en egen verdi.- - -

Stig Rostrup henholder seg til byrettens dom, som han mener er riktig. Etter husleielovens §34 tilfaller inventar som ikke fjernes ved en leiers fraflytning, gårdeieren. Bare leiligheter med tilknyttet aksje, andel eller obligasjon kan kreves overdratt mot vederlag, jfr. husleiereguleringslovens §17. Rent unntaksvis kan også overdragelse av vanlig leierett skje mot vederlag, men dette krever samtykke av nemnda. Slikt samtykke foreligger ikke. Det er derimot enighet om at gårdeierens samtykke forelå.

At selve kravet er lovstridig, er antatt i en dom inntatt i Rt-1972-234 flg., jfr. også RG-1968-419. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Det bemerkes først at det for lagmannsretten er opplyst at Berntzen født xx.xx.1970 betalte en månedlig leie på kr. 417,50. Når husleien ved Rostrups innflytning i juli ble satt til kr. 475,- representerte dette altså en leieøkning på kr. 57,50. I begge tilfelle kom det i tillegg kr. 68,- pr. måned for utvendig vedlikehold. Oslo prisnemhd hadde 22.5.1968 under forutsetning av påkostninger for kr. 25.000 satt leien til kr. 425,-. Siden var leien forhøyet og det var påkostet ytterligere kr. 7.850. Det må derfor antas at Brage/Fram ville fått godkjent en høyere leie enn kr. 475,- hvis det var søkt om det.

Berntzen utferdiget 22.6.1970 slik erklæring:

«Undertegnede - Odd Berntzen - overdrar herved sin leilighet i Niels Juelsgt. 35, Oslo til Astrid og Stig Rostrup mot refusjon av moderniseringsomkostninger ifl. takst avholdt av herr Harald Hegner den 29.4.1968 og 1.6.1970. Overdragelsessum kr. 45.000,-.

Overdragelsen skjer innen medio juli 1970.»

Etter husleiereguleringsloven av 7.7.1967 nr. 13 §17 fierde ledd slik bestemmelsen da lød, skulle bestemmelsene i paragrafen gjelde tilsvarende ved overdragelse mot vederlag av leierett som ikke var tilknyttet aksje, andel eller obligasjon. I §17, første ledd var det bestemt at den som overdrar aksje, andel eller obligasjon med tilknyttet leierett i husrom, ikke måtte ta høyere pris enn den husleienemnda fastsetter. §17 siste ledd hadde som nå, i en litt forskjellig form, bestemmelser om at Kongen kunne gi forskrifter, herunder om unntak fra reglene i §17. Forskrifter var dengang gitt ved Kgl.res. av 20.11.1959 med senere endringer. Det var i forskriftenes §18 bare hjemmel for å gjøre unntak i individuelle tilfelle. Først ved Kgl.res. av 12.2.1971 ble §18 endret. Det ble da i paragrafens første ledd bokstav c bestemt at reglene i husleiereguleringslovens §17 ikke skulle gjelde ved

Side:1229

overdragelse av leierett til bolig med netto boligareal på 100 m2 eller mer. Leiligheten i Niels Juelsgt. 35 er etter det opplyste på 135 m2, men størrelsen på leiligheten medførte altså i 1970 ikke noe automatisk unntak fra bestemmelsene i husleiereguleringslovens §17 med tilhørende forskrifter. I forskriftene av 20.11.1959 lød §17 slik:

«For overdragelse av leierett kan det godkjennes et rimelig vederlag til den som gir fra seg leieretten, dersom husleien ved kontrakt for et lengere tidsrom er fastsatt til et lavere beløp enn det nemnda finner vil være høyeste lovlige leie etter §5, §6, §7, §8, §9, §10, §11, §12, §13 husleiereguleringsloven.»

Prisdirektoratet hadde opprinnelig foreslått at bestemmelsen skulle få denne ordlyd:

«For overdragelse av leierett kan det gis et rimelig vederlag i den utstrekning den som gir fra seg leieretten har hatt kostnader til forbedring av husrommet og forbedringene finnes å være til fordel for senere leietakere.

Paragraf 16, fjerde ledd, får tilsvarende anvendelse.»

Bestemmelsen var av Prisdirektoratet begrunnet slik:

«Etter loven kan heller ikke leierett som ikke er tilknyttet noen verdipapirer, overdras mot vederlag uten samtykke fra nemnda. Bestemmelsen forutsetter at den tidligere leietaker etter kontrakten har rett til å overføre leieretten direkte til tredjemann. Framleie faller utenom, idet den er regulert etter husleiereguleringslovens §14, jfr. §4. Et vederlag for å fravike et leieforhold vil ikke bli regulert etter husleiereguleringslovens §17. Her vil forholdet måtte reguleres etter prislovens §18.»

Lønns- og prisdepartementet var ikke enig med Prisdirektoratet og foreslo den bestemmelse som ble forskriftenes §17 med følgende begrunnelse:

«Departementet antar at en regel som den foreslåtte kan føre til at innflyttere i vanlige innskuddsfrie leiligheter blir nødt til å betale fraflyttere oppussingsarbeide samtidig som de risikerer at huseieren får godkjent leieforhøyelse av husleienemnda. Etter departementets oppfatning bør vederlag for overdragelse av leierett bare godkjennes når husleien ved kontrakt for et lengere tidsrom er fastsatt til et lavere beløp enn det nemnda kan sette den høyeste lovlige leie til etter §5, §6, §7, §8, §9, §10, §11, §12, §13 husleiereguleringsloven.»

Det vises nærmere om dette til Pristidende 1959 565. l det foreliggende tilfelle inneholdt ikke husleiekontrakten mellom Odd Berntzen og Brage/Fram noe om rett til å overdra leiekontrakten. Partene i den foreliggende sak er imidlertid enige om at huseieren samtykket i at Berntzen overførte leieforholdet til Rostrup og at han i denne forbindelse tok seg betalt for sine påkostninger på leiligheten. Lagmannsretten bygger på at det forholder seg slik, selv om det ikke har vært mulig å få fremstillingen verifisert fra den som dengang representerte huseieren. Den rettslige karakteristikk av overføringen av leieforholdet synes ellers noe tvilsom. Skulle man bygge på de synspunkter som ligger til grunn for Prisdirektoratets kommentarer til utkastet til §17 i forskriftene av 1959, skulle en overføring som den foreliggende falle utenfor forskriftenes §17 og slik at forholdet bare ble regulert av prislovens §18. Synspunktet synes imidlertid å passe dårlig med det som Lønns- og prisdirektoratet bygget på da det foreslo en annen versjon av §17 enn den som Prisdirektoratet hadde gått inn for. Hvis man godtok en fri adgang til å ta seg betalt for påkostninger i et tilfelle som det foreliggende helt opp til grensen etter prislovens §18, vil nettopp den situasjon oppstå som Lønns- og prisdepartementet har ønsket å unngå ifølge sine

Side:1230

kommentarer til §17. Det er i denne forbindelse vanskelig å se at den som innhenter et overdragelsessamtykke fra huseieren i det enkelte tilfelle, skal stå sterkere med hensyn til å ta seg betalt enn den som har overdragelsesrett ifølge sin husleiekontrakt.

Retten mener etter dette at det er naturlig å forstå husleiereguleringslovens §17 slik den lød i 1970 med tilhørende forskrifter slik at det arrangement som ble truffet mellom Berntzen og Rostrup er ulovlig. Berntzen måtte i tilfellet ha henvendt seg til husleienemnda og kunne bare ha tatt den takst som husleienemnda fastsatte for leiligheten dersom han ikke fikk dispensasjon fra reglene. Det er meget mulig at han ville fått slik dispensasjon på grunn av leilighetens størrelse, men det ble altså ikke søkt om dette. Heller ikke ble det bedt om at den høyeste lovlige pris ble fastsatt. Eventuelt kunne denne ikke uten videre rette seg etter de påkostninger som var blitt foretatt. i tilfelle måtte husleienemnda ha gått på leierens størrelse i forhold til det som kunne vært fastsatt som høyeste lovlige leie, jfr. §17 i forskriftene av 1959. Husleiereguleringsloven med tilhørende forskrifter må formentlig brukes ex officio av retten uten hensyn til at disse bestemmelser ikke er påberopt av partene. Det er offentlige interesser som ligger bak husleiereguleringsloven, og partene kan ikke ved sine anførsler tvinge retten til å bygge på et lovstridig forhold. Det bemerkes at det tilfellet som er nevnt i Rt-1972-234 gjaldt en straffesak etter prisloven, der retten var bundet av tiltalebeslutningen. Det tilfellet som er nevnt i RG-1968-419 gjaldt et ulovlig vederlag som huseieren hadde beregnet seg for å samtykke i overdragelsen av leieforholdet.

Selv om retten ex officio legger til grunn at det i vårt tilfelle foreligger en overtredelse av husleiereguleringsloven, må det anses for å være opp til Rostrup å avgjøre om han krever tilbakebetaling etter husleiereguleringslovens §29. Denne bestemmelse er enslydende med prislovens §59 første ledd, som Rostrup uttrykkelig har påberopt seg. Retten antar at hans anførsler må forstås slik at han krever tilbakebetaling av ulovlig merpris, enten det er den ene eller den annen lov som er overtrådt. Spørsmålet er da om Rostrup må anses for i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Retten mener at dette er tilfelle. Det synes ikke her å foreligge det vanlige tilfelle av utnyttelse av en annens bolignød. Rostrup skaffet seg en 135 m2 stor, sentralt beliggende leilighet som var blitt meget vesentlig modernisert i løpet av de senere år. Selv om Rostrup vel har hatt den forutsetning at det ved beregningen av husleien ikke skulle tas hensyn til de moderniseringsarbeider som han hadde betalt for, var husleien fremdeles på et moderat nivå for en så stor leilighet. Han kan neppe ha vært i god tro med hensyn til at han på en kurant måte kunne ta seg betalt for sine utlegg av neste leier uten å støte an mot husleiereguleringene. Det er også vanskelig å se hvordan han kan ha vært i god tro med hensyn til sin overdragelsesrett for leieforholdet når man tar i betraktning at han bare fikk en vanlig leiekontrakt av huseieren. Når alle disse forhold tas i betraktning, finnes det ikke naturlig å gjøre bruk av husleiereguleringslovens §29. At det ulovlige vederlag antakelig kan inndras hos Berntzen dersom det reises inndragningssak mot ham, er en annen ting.

Det er etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til den mulige anvendelse av prislovens §18. Det antas nemlig at tilbakebetalingsspørsmålet etter prislovens §59 første ledd under enhver omstendighet må bedømmes på samme måte som etter husleiereguleringslovens §29. Det bemerkes ellers at

Side:1231

spørsmålet om hvilke prinsipper man skal legge til grunn ved bestemmelsen av en rimelig pris etter prislovens §18 kan være ganske tvilsomt. Både bruken av husleiereguleringsloven og prisloven forutsetter etter rettens oppfatning at det dreier seg om en overdragelse av leieforholdet. Hvis man ikke legger dette til grunn, har Rostrup bare betalt for en faktisk fordel uten å ha fått overdratt noe. Det rettslige grunnlag for tilbakebetalingskravet i et slikt tilfelle syNes langt fra klart. - - -