Rt-1980-1291
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1980-07-11 |
| Publisert: | Rt-1980-1291 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 235 k/1980. |
| Parter: | Gro Melgaard (advokat Øyvind Lund) mot Inger Orvin (høyesterettsadvokat Arne Kobbe). |
| Forfatter: | Tønseth, Elstad, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §16, §3, Husleieloven (1939) §39, Prisloven (1953) §18, Tvistemålsloven (1915) §404, §59 |
Mellom Gro Melgaard som utleier og Inger Orvin som leietager var det avtalt en husleie stor kr. 850,- pr. mnd. samt at leietageren skulle yte utleieren et rentefritt lån på kr. 120.000,-. Avtalen hadde utkastelsesklausul etter tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9.
Leietageren som antok at leien var for høy, betalte ikke leie for juli, august og september 1979. Saken ble bragt inn for prisnemnda som 16. oktober 1979 gjorde vedtak om at leien skulle være kr. 890,- pr. mnd. med tillegg av kr. 55,- for kommunale avgifter. 9% av lånet skulle komme til fradrag i leiesummen. Når det gjaldt allerede erlagt leie, uttalte nemnda at heller ikke denne måtte utgjøre mere enn bestemt for fremtidig leie, d.v.s. at kr. 45,- pr. mnd. skulle erlegges kontant. Prisdirektoratet stadfestet senere prisnemndas vedtak.
Utleieren begjærte utkastelse i september 1979, og Oslo namsrett tok begjæringen tilfølge i kjennelse av 23. november 1979. Inger Orvin påkjærte kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett som i kjennelse av 8. februar 1980 fant at betingelsene for utkastelse ikke var tilstede.
Kjæremålsutvalget uttalte bl.a.:
«I kjæremålserklæringen er gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil i sin anvendelse av tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9, jfr. husleielovens §39, prislovens §18 og tvangsfullbyrdelseslovens §16.
Utvalget bemerker at det her dreier seg om et videre kjæremål og utvalgets kompetanse er da begrenset etter reglene i tvistemålslovens §404. Utvalget kan derfor bare prøve lagmannsrettens eventuelle tolkning av disse lovforskrifter og ikke rettens konkrete anvendelse av bestemmelsene.
Ved vurderingen av om det foreligger utkastelsesadgang på grunn av manglende leiebetaling, jfr. husleielovens §39 sammenholdt med tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9, har lagmannsretten i motsetning til namsretten lagt til grunn at retten også må vurdere om husleien er lovlig etter prislovens §18. Det heter blant annet i lagmannsrettens kjennelse: «Så fremt retten finner at en husleie er ulovlig etter prislovens §18, må den ta standpunkt til om det foreligger manglende betaling av skyldig lovlig husleie, som kan danne grunnlag for utkastelse.»
Utvalget kan ikke se at lagmannsretten her har bygget på en uriktig lovforståelse.
Lagmannsretten har videre antatt at leietakerens samlede ytelser i form av innbetalt husleie og rentefritt lån her oversteg en rimelig leie, idet verdien av det rentefrie lån må anses som en del av leievilkårene
Side:1293
som kommer i betraktning ved fastsettelsen av husleien. Etter lagmannsrettens vurdering lå rimelig husleie i den størrelsesorden som prisnemda - og nå Prisdirektoratet - har angitt. Disse konkrete vurderinger kan utvalget ikke prøve.
Den kjærende part gjør imidlertid gjeldende at leietakeren under enhver omstendighet pliktet å betale antatt lovlig leie for månedene juli, august og september, som danner grunnlaget for utkastelsesbegjæringen. Det gjøres gjeldende at lagmannsretten bygger på en uriktig forståelse av tvangsfullbyrdelseslovens §16, siden den synes å forutsette at dette krav kan kompenseres med tidligere for meget betalt leie, det vil si det trekkes inn et tilbakebetalingskrav etter prislovens §59.
Utvalget kan heller ikke på dette punkt se at lagmannsrettens avgjørelse hviler på en uriktig lovtolking. I tidsrommet januar-juni 1979 betalte leietakeren den avtalte kontantleie. Denne ligger i beløp noe under den høyeste lovlige leie som lagmannsretten legger til grunn. Lagmannsretten antar imidlertid at leietakeren som en del av leievilkårene har krav på å bli godskrevet renter av sitt lån på kr. 120.000. Tas det hensyn til denne ytelse, ville det beholdne rentekrav etter lagmannsrettens mening langt overstige den avtalte leie for de tre måneder som danner grunnlaget for utkastelsesbegjæringen. Utvalget er derfor enig med lagmannsretten i at det i saken ikke kan ses å oppstå noe spørsmål om motregning som regulert i tvangsfullbyrdelseslovens §16.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste. Kjæremotparten har krevet saksomkostninger for utvalget.
Kjennelsen er enstemmig.»