Rt-1980-443

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-03-27
Publisert:	Rt-1980-443
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 49/1980
Parter:	I. 1. Ole Richter m.fl. (18 parter) (advokat Magne Spilde - til prøve) mot Staten ved Samferdselsdepartementet ved Vegsjefen i Sør-Trøndelag (høyesterettsadvokat Ingolf Vislie og II. Staten ved Samferdselsdepartementet ved Vegsjefen i Sør-Trøndelag (høyesterettsadvokat Ingolf Vislie) mot Johan Rian (advokat Magne Spilde - til prøve).
Forfatter:	Endresen, Schweigaard Selmer, Elstad, Hellesylt, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, Vassdragsloven (1940) §48, §49, Bygningsloven (1965) §32, Lov om vern mot vannforurensing (1970) §10, §6, Lov om vern mot vannforurensing (1970), §4

Sør-Trøndelag (høyesterettsadvokat Ingolf Vislie) mot Johan Rian

(advokat Magne Spilde - til prøve).

Dommer Endresen: Den 17. desember 1976 avhjemlet Orkdal herredsrett skjønn med fastsettelse av erstatninger for grunn og rettigheter i anledning av omlegging av riksvei 65 på strekningen Thamshavn-Follo og ved anlegg av tilknytningsvei mellom den nye riksvei og riksvei 710. Det ble avgjort erstatningskrav under i alt 65 takstnummer.

Vegsjefen i Sør-Trøndelag påanket dette skjønn til Frostating lagmannsrett for 26 takstnummers vedkommende. For ett av disse ble saken hevet under lagmannsrettens behandling.

Vegsjefen gjorde for lagmannsretten gjeldende fire ankegrunner:

1. Det var en feil når skjønnsretten ved erstatningsfastsettelsen hadde funnet at det ikke var grunnlag for å gjøre fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2.

2. Det ble videre hevdet at skjønnsretten hadde anvendt ekspropriasjonserstatningslovens §5 feilaktig ved ikke å ta hensyn til en påregnelig omregulering for to takstnummers vedkommende. 3. Hertedsretten hadde anvendt en uriktig rettsanvendelse når det gjaldt støyulemper, og

Side:444

4. Ved fastsettelse av erstatning for klausulering hadde herredsretten unnlatt å følge prinsippet i bygningslovens §32.

Frostating lagmannsrett avsa den 1. november 1978 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Orkdal herredsretts skjønn av 17.12.1976 i sak nr. 9/1976 B oppheves og hjemvises til ny behandling i herredsretten forsåvidt angår de erstatningsfastsettelser som er nevnt under følgende takstnummre: nr. 1 punkt 2 og punkt 3 b, nr. 6 punkt 1 og 2, nr. 9 punkt 1 a og b og punkt 2, nr. 14 punkt 2, nr. 22 punkt 1 og 3, nr. 23 punkt 1 og 2, nr. 25 punkt 1 og 2, nr. 29 punkt 1, nr. 32 punkt l, nr. 34 punkt 1 og 2, nr. 35 punkt 1 og 2, nr. 36 punkt 1, nr. 37 punkt 1 og 2, nr. 41 punkt l og 3, nr.

44 punkt l og 2, nr. 46 punkt l og 2, nr. 47 punkt 1 og 4, nr. 48 punkt l og 2, nr. 49 punkt 1, nr. 50 punkt 1 og 2, nr. 51 punkt 1 og 2, nr. 57 punkt 1 og 2, nr. 59 punkt l og 3.

Forøvrig stadfestes skjønnet.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen er avsagt under dissens. Flertallet fant at av de påberopte ankegrunner måtte nr. 1 og 4 tas til følge. Lagmannsretten kom enstemmig til at ankegrunn nr. 2 og 3 ikke kunne tas til følge. Mindretallet fant for sin del at heller ikke ankegrunnene 1 og 4 kunne føre frem.

Lagmannsrettens dom er av grunneierne for 18 takstnummers vedkommende påanket til Høyesterett. Disse grunneiere hevder at det ikke er grunnlag for å gjøre fradrag i erstatningene etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2.

Vegsjefen i Sør-Trøndelag har på sin side påanket dommen for to takstnummers vedkommende for så vidt angår lagmannsrettens avgjørelse av ankepunkt nr. 2 for lagmannsretten. For ett av disse takstnummer ble vegsjefens anke hevet ved kjennelse under saksforberedelsen for Høyesterett, og anken på dette punkt angår nå bare takstnummer 46.

Det nærmere saksforhold og partenes tidligere anførsler fremgår av skjønnet og lagmannsrettens dom. For Høyesterett er fremlagt enkelte nye dokumenter. Saken foreligger for Høyesterett i det alt vesentlige som for lagmannsretten. Grunneiernes og statens anker er forent til felles behandling og påbedømmelse.

I.

Grunneiernes anke gjelder spørsmålet om det ved erstatningsfastsettelsen er grunnlag for å gjøre fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2. Skjønnsretten fant at det ikke skulle gjøres slikt fradrag, mens lagmannsretten opphevet skjønnet på dette punkt.

Skjønnsretten har behandlet dette fradragsspørsmålet under de generelle bemerkninger, som det så er henvist til under de enkelte takstnummer. Det heter om dette i skjønnet:

Side:445

«Det nivå som er dannet ved prisnemndens virksomhet gjelder den rene tomtepris og det kan ikke sees at det her er plass for fradrag etter §5 nr. 2.

For det første har retten inntrykk av at de planer som etter hvert har foreligget, regelmessig har vært fremtvunget av utviklingen. Det er ikke planene som har styrt utviklingen. Dernest har det ikke vært mulig å konstatere noen endring i pristakstene som følge av offentlige planer og investeringer. Retten er tvertimot tilbøyelig til å mene at pristakstnivået er uforandret gjennom et langt tidsrom når hensyn tas til fallet i kroneverdien. Det er et spørsmål om ikke nivået snarere har sunket. Takstnivået var for øvrig også i lang tid fastlåst til nivået 1968.

Når det så gjelder spørsmålet om fradrag for kommunale investeringer, så har saksøkeren gjort gjeldende at det må gjøres fradrag for hovedkloakken Fannrem - Orkanger. Dette gjelder en kloakkrammeplan, godkjent av Miljøverndepartementet 17.1.1974. Den forutsetter avskjærende ledning langs Orkla og rensing før utslipp i sjøen. Dette vil koste ca. 6 mill. kroner. I årene 1973-75 er anvendt kr. 3,4 mill.

Retten finner det klart at hverken planen eller de utgifter kommunen har hatt med den hittil, har hatt noen innflytelse på råtomtprisen i Orkdal. Planen tar først og fremst sikte på å skape orden i de foreliggende kloakksystemer og tilpasse dem til dagens krav. Den gjelder altså i første rekke eksisterende bebyggelse og virksomhet. Det er ikke forsøkt påvist at planen har hatt noen virkning på råtomtprisen for nye boligfelter. Det kan heller ikke sees at pristakstene har vært influert av denne investering.

Denne saken skiller seg i denne henseende fra det som var forholdet f.eks. i «Kløftasaken», hvor det er planer og investeringer som har styrt utviklingen og har ført til befolkningsøkning i den spesielle del av kommunen.

Etter disse betraktninger finner retten at §5 nr. 1 1 får anvendelse for praktisk talt all den grunn som erverves i saken, uten fradrag etter nr. 2 hvor intet annet er sagt.»

De ankende grunneiere deler det syn skjønnsretten her har gitt uttrykk for, og har ytterligere anført:

Retten har fastsatt de forskjellige erstatninger for grunnen i ekspropriasjonsfeltet på grunnlag av omsetningsverdien av sammenlignbare eiendommer langs riksvei 65 samt på pristakstnivået med kvadratmeterpriser varierende fra kr. 12-10 og 8, høyest nærmest den eldre bebyggelse og mindre lenger sørover. Det er skjedd en urbanisering i dette sammenligningsområdet, og prisnivået i denne randsonen som den nye trasé for riksvei 65 går gjennom hadde vært fast som råtomtpris over en årtekke. De påberopte planer og investeringer skriver seg først fra slutten av 1960-årene og begynnelsen av 1970-årene. Den råtomtpris som var etablert skyldes den alminnelige sammfunnsutvikling og den derav følgende etterspørsel. Det er dertor ingen årsakssammenheng mellom de påberopte planer og investeringer og det prisnivå som hadde dannet seg.

Retten har vurdert årsakssammenhengen, og denne vurdering kan ikke overprøves ved anke.

Uansett den anlagte samlekloakk ville prisene holdt seg uforandret. Kommunen hadde også etter vannforurensningsloven av 26. juni

Side:446

1970, som trådte i kraft 1. januar 1971, fått utslipptillatelse allerede i 1973, ikke bare for eksisterende, men også for ny bebyggelse. De investeringer kommunen har hatt til denne samlekloakken, har overhodet ikke influert på prisnivået. Omkostningene med anlegg og drift av denne kloakken vil dessuten bli belastet grunneierne i form av kloakkavgift. Slik kloakkavgift må sidestilles med refusjon etter bygningsloven.

I og med at skjønnsretten har funnet at grunnen i det område ekspropriasjonsfeltet naturlig kan sammenlignes med for lengst er gått over til å tjene som byggegrunn, var det ikke nødvendig å drøfte om de påberopte planer hadde hatt betydning i relasjon til en overgang i sin tid fra jordbruk til tomtebruk. Det er enighet mellom partene om at ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 kommer til anvendelse, og det er ikke påstått at planene og investeringene har ført til stigning i råtomtprisene.

Det foreligger med andre ord ikke slik verdauk i distriktet - sammenligningsområdet - som det etter §5 nr. 2 i rimelig utstrekning skal gjøres fradrag for. «Verdauk» kan etter en alminnelig forståelse ikke bety annet enn en prisstigning. En konstruksjon hvoretter det foreligger verdauk når planer og investeringer gjør det mulig å opprettholde et allerede fastlagt prisnivå, er uten hjemmel i loven. så lenge det ikke foreligger byggeforbud som har gitt seg utslag i pris og etterspørsel, faller det utenfor hva som kan gjøres fradrag for etter §5 nr. 2.

Skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at rettsanvendelsen kan prøves.

De ankende parter har lagt ned slik påstand:

«1. Orkdal herredsretts skjønn av 17.12.1976 stadfestes forsåvidt angår følgende erstatningsfastsettelser: takstnr. 9 pkt. 1 a,nr. 14 pkt. 2, nr. 23 pkt. 1,nr. 25pkt. 1,nr. 29pkt. 1, nr. 34 pkt. 1, nr. 35 pkt 1, nr. 37 pkt. 1, nr. 41 pkt. 1, nr. 44 pkt. 1, nr. 46 pkt. 1, nr. 47 pkt. 1, nr. 48 pkt. 1, nr. 49 pkt. 1, nr. 50 pkt. 1, nr. 51 pkt. l, nr. 57 pkt. 1, nr. 59 pkt. 1.

2. Staten ved Samferdselsdepartementet ved Vegsjefen i Sør-Trøndelag tilpliktes å betale de ankende parter saksomkostninger for lagmannsrett og for Høyesterett.»

Ankemotparten, hvor partsbetegnelsen for Høyesterett er endret til Staten ved Samferdselsdepartementet ved Vegsjefen i Sør-Trøndelag, har anført at det er de kommunale investeringer til den avskjærende hovediloakk langs Orkla med tilhørende renseanlegg som har muliggjort reguleringsplanens gjennomførelse. Kloakken har gjort det mulig å få utslippstillatelse etter loven om vem mot vannforurensning, og dermed åpnet randområdet for bebyggelse. Denne investering står i en annen stilling enn de kommunaltekniske tilrettelegginger som det kan kreves refusjon for etter bygningsloven. Slike investeringer ble det ikke krevd fradrag for ved erstatningsfastsettelsen under skjønnet.

Påstanden om at det må gjøres fradrag etter ekspropria-

Side:447

sjonserstatningslovens §5 nr. 2 ved verdsettelsen av ekspropriasjonsfeltet knytter seg til den verdauk de påberopte sammenligningsområder har fått som følge av den nevnte hovedkloakk med renseanlegg. De eiendommer som det er naturlig å sammenligne ekspropriasjonsfeltet med, er de randområder riksveien går gjennom. Disse områder ville blitt liggende som jordbruk eller utmark hvis ikke investeringene til denne kloakken hadde åpnet for bebyggelse. Sentrumsbebyggelsen kan derimot ikke anses for noe naturlig sammenligningsområde. Det er mulig at skjønnsretten kan ha hatt bare randområdene for øye, men uttrykksmåten i skjønnet tyder på at retten har sett hen også til det bebygde sentrum. I så fall foreligger feil rettsanvendelse, og under enhver omstendighet er skjønnsgrunnene uklare.

Hvis skjønnsretten måtte ha ment at det allerede fra 1960-årene var etablert råtomtpris i randområdene, oppstår spørsmålet om hvilken betydning vannforurensningsloven får for grunnverdien. Loven etablerte et faktisk byggeforbud. Uten den foretatte investering ville grunnen i randsonen ikke ha kunnet bebygges. Hadde ikke kommunen så snart etter lovens ikrafttreden løst spørsmålet med den avskjærende kloakk, måtte det ha ført til et prisfall. Om noen allikevel ville ha kjøpt i håp om en fremtidig løsning, måtte det ha skjedd til en sterkt neddiskontert verdi.

Under forhandlingene for skjønnsretten dokumenterte saksøkeren i forbindelse med noen påberopte pristakster i et nytt boligfelt i nærheten at når denne regulering ble godkjent, skyldtes det alene at Statens vann- og avløpskontor fant at feltet enkelt kunne knyttes til den anlagte hovedkloakkledning. Det er derfor ikke grunnlag for å si, slik skjønnsretten gjør det, at saksøkeren ikke har forsøkt å påvise at planen har hatt virkning i randområdene.

På tross av at dette var et sentralt spørsmål så vel under saksforberedelsen som under prosedyren for skjønnsretten, kan det ikke av skjønnsgrunnene ses at skjønnsretten har vurdert hverken de faktiske eller rettslige sider ved problemet. Dette er en saksbehandlingsfeil som må lede til opphevelse.

Dersom skjønnsretten har lagt til grunn at det ikke kan foreligge fradragsberettiget «verdauk» i relasjon til §5 nr. 2 uten en konstaterbar stigning i priser, foreligger en feil rettsanvendelse.

Har eiendommene som følge av offentlige investeringer fått en høyere verdi enn de ellers ville ha hatt, foreligger en verdauk. Selv om eiendomsprisene ikke er steget i forhold til den verdi som tidligere har vært etablert, må man således spørte hva denne pris skyldes. Når denne er opprettholdt gjennom offentlige investeringer, foreligger en fradragsberettiget verdauk. Det er i saken her en klar årsaksammenheng i så henseende. Den avskjærende kloakk var en betingelse for at sammenligningsområdene og de eksproprierte arealer kunne utnyttes som byggegrunn. At kloakken samtidig var til nytte for den eksisterende bebyggelse, er irtelevant. Avgjørende er at den åpner for bebyggelse. Det er likeledes uten betydning hvorledes det offentlige dekker inn sine utgifter.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

Side:448

«1. Frostating lagmannsretts dom av 1. november 1978 stadfestes for så vidt angår pkt. 1 i domsslutningen.

2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Sør-Trøndelag tilkjennes omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Jeg er på samme måte som lagmannsretten - dens flertall - kommet til at skjønnsretten ikke på tilfredsstillende måte har behandlet statens anførsler om anvendelse av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 og 2 for de avståtte grunnarealer under de takstnummer anken gjelder. For en vesentlig del er jeg også enig i den begrunnelse lagmannsrettens flertall har gitt, men jeg finner det nødvendig å presisere hva som etter min mening mangler for at skjønnsgrunnene skulle tilfredsstille de krav skjønnslovens §28 stiller.

For det første har skjønnsretten ikke tatt standpunkt til statens anførsel om at de «tilsvarende eiendommer i distriktet» som ekspropriasjonsarealene etter lovens §5 nr. 1 skulle sammenlignes med, var de såkalte randområder, det vil si eiendommene i randen av eksisterende bebyggelse i Orkdal. Retten har ikke behandlet og tatt standpunkt til om det nettopp for disse områder forelå forhold som bevirket at de stod i en annen stilling enn tomteområdene i de mer sentrale deler av Orkdal.

Det fremgår av skjønnsgrunnene og av lagmannsrettens domsgrunner at staten så vel under saksforberedelsen som under prosedyren for skjønnsretten gjorde gjeldende at randområdene ble åpnet for bebyggelse ved at kloakkrammeplanen ble vedtatt og gjennomført. Det offentliges planer og tiltak var etter denne anførsel forutsetningen for verdistigningen i de såkalte randområder fra jordbruk/utmark til tomteverdi. Hvis dette legges til grunn, er jeg enig med staten i at det etter lovens §5 nr. 2 skulle gjøres rimelig fradrag for verdistigning på grunn av det offentliges planer, tiltak og investeringer.

Dersom skjønnsretten har funnet at det også i randområdene var en etablert tomtepris før vannforurensningsloven av 26. juni 1970 trådte i kraft I. januar 197 I, burde dette ha vært uttrykkelig sagt i skjønnet. I så fall måtte skjønnsretten videre ha behandlet og tatt standpunkt til statens anførsel om at tomteverdien i randområdene ikke kunne ha vært opprettholdt uten Kloakkrammeplanen og de betydelige utgifter Orkdal kommune i den forbindelse påtok seg. Som nevnt i lagmannsrettens dom er det i skjønnet ikke sagt noe om hvorvidt planen og kommunens investeringer var et nødvendig vilkår for at utbygging av randområdene kunne gjennomføres. Dersom dette var tilfellet, og områdenes verdi som tomtegrunn derfor var direkte påvirket av det offentliges planer og investeringer, er jeg enig med lagmannsrettens flertall i at det ved erstatningsfastsettelsen i rimelig utstrekning skulle gjøres fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 annet punktum.

Etter dette er jeg kommet til at lagmannsrettens dom må stadfestes i den utstrekning den er påanket.

Side:449

Jeg finner at også lagmannsrettens omkostningsavgjørelse bør stadfestes. Da saken har reist prinsipielle spørsmål i forbindelse med ekspropriasjonserstatningsloven, finner jeg at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

II.

Bakgrunn for statens anke er følgende:

I henhold til en stadfestet reguleringsplan fra 1973 var et område hvori inngikk blant annet ankemotpartens eiendom, regulert til bebyggelse. I 1976 vedtok Orkdal kommunestyre å anmode bygningsrådet om å ta denne reguleringsplan opp til ny vurdering med tanke på å regulere en del eiendommer, hvoriblant ankemotpartens, er det senere skjedd slik omreguelring ved en stadfestet plan av 5. juli 1978, hvoretter vel en halvpart av ankemotpartens eiendom nå er tilbakeført til jordbruk.

Skjønnsretten har behandlet spørsmålet om betydningen av denne eventuelle omregulering i forbindelse med takstnummer 23, det takstnummer anken opprinnelig også gjaldt for. Under ankemotpartens eiendom, takstnummer 46, er det henvist til den begrunnelse som der er gitt og som er sålydende:

«Retten legger til grunn at det foreligger stadfestet reguleringsplan.

Det foreligger i forbindelse med behandling av generalplanen et vedtak fra kommunestyret hvor bygningsrådet blir bedt om å ta opp til ny vurdering Evjenplanen med tanke på å regulere områder tilbake til jordbruk. Vedtaket er av 4.5.1976. Det foreligger da fortsatt reguleringsplan og det er uvisst hva resultatet vil bli av ny behandling. Dette vilkår for mererstatning er da tilstede og retten mener at §5 nr. 1 får anvendelse. Kommunen har festet tilstøtende areal for boligformål.»

Staten ved Samferdselsdepartementet har anket over rettsanvendelsen og saksbehandlingen.

Staten har anført at skjønnsrettens uttalelse om at det er uvisst hva resultatet ville bli av en ny behandling, tyder på en feil oppfatning av hva som er rettens oppgave. Skjønnsretten må i forbindelse med sin erstatningsfastsettelse selvstendig vurdere hva som er naturlig og påregnelig utnyttelse. Høyesterett har i Østensjø-dommen, Rt-1977-24, i forbindelse med fortolkningen av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3 uttalt at denne bestemmelse ikke kan komme til anvendelse selv om det foreligger en formelt bindende plan som er til hinder for bruk som betinger den høyere verdi dersom tiden har løpt fra denne plan. På samme måte kan det etter den ankendes syn ved anvendelsen av §5 nr. 1 heller ikke uten videre bygges på en formelt bindende plan når utviklingen har løpt fra denne. Det er det som er tilfellet her.

Det er ikke nok å si at utfallet av en ny forestående reguleringsplan er uviss. Retten må selv foreta en selvstendig vurdering, og premissene må også vise at spørsmålet om en naturlig og påregnelig regulering er selvstendig vurdert. Skjønnsretten har ikke drøftet de jordvernhensyn som er kommet til uttrykk i kommunestyrets vedtak

Rt. hefte 8/1980-1.

Side:450

av 4. mai 1976. Denne feil kan ha virket inn på avgjørelsens innhold.

Skjønnsgrunnene etterlater under enhver omstendighet betydelig tvil om ikke retten har ansett seg bundet av det formelle forhold at det forelå en stadfestet plan.

Den ankende part har i denne sak lagt ned slik påstand:

«1. Orkdal herredsretts skjønn av 17. desember 1976 oppheves og saken hjemvises til ny behandling så langt det er påanket.

2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Sør-Trøndelag tilkjennes saksomksotninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten, eieren av takstnummer 46, Johan Rian, har for Høyesterett ikke opprettholdt den anførsel som kom til uttrykk i anketilsvaret, om at et minstevilkår for å nekte mererstatning må være at det foreligger et rettslig bindende forbud mot den bruk som betinger den høyere verdi, og at skjønnsretten ikke behøvde å sette seg i myndighetenes sted og vurdere hva som ville være en naturlig anvendelse av området.

Etter ankemotpartens mening har imidlertid skjønnsretten selvstendig vurdert hvorvidt det var påregnelig og naturlig at arealet under dette takstnummer ville bli omregulert til jordbruk. Her forelå en meget fersk stadfestet reguleringsplan fra 1973. Hvilken betydning forslagene i kommunestyret om omregulering ville få, er ikke et rettslig, men et faktisk forhold. Det er en slik faktisk vurdering som er foretatt hvor en rekke forhold spiller inn. At skjønnsretten blant disse la særlig vekt på den gjeldende reguleringsplan, er naturlig.

Av skjønnsrettens gjengivelse av saksøkerens anførsler under dette takstnummer fremgår at retten måtte foreta en slik påregnelighetsvurdering. Skjønnsgrunnene er på denne bakgrunn tilstrekkelige til å vise at rettsanvendelsen er riktig. Når skjønnets premisser blir lest i sammenheng, må de forstås slik som også lagmannsretten har forstått dem, at skjønnsretten har foretatt en selvstendig vurdering av alle relevante forhold.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

«1. Orkdal herredsretts skjønn av 17.12.1976 stadfestes forsåvidt angår erstatningsfastsettelsen for takstnr. 46 pkt. 1.

2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Sør-Trøndelag tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett til Johan Rian.»

Jeg er her kommet til et annet resultat enn lagmannsretten, idet jeg finner at skjønnsgrunnene heller ikke på dette punkt er tilstrekkelige til å vise at skjønnsretten har anvendt loven riktig.

Dersom det skal ytes erstatning basert på en annen anvendelse enn den aktuelle, som her er jordbruk, må retten ha vurdert om en bruk som betinger slik mererstatning er naturlig og påregnelig. Når det på tidspunktet for erstatningsfastsettelsen foreligger en stadfestet reguleringsplan som tillater bebyggelse, vil denne anvendelse normalt kunne legges til grunn som påregnelig. Men en slik plan er ikke i

Side:451

seg selv avgjørende. Dersom det foreligger en nærliggende mulighet for at reguleringsplanen for ekspropriasjonsfeltet vil bli endret, og denne endring ikke har sammenheng med den aktuelle ekspropriasjon, må retten vurdere hva som er en sannsynlig utnyttelse. Skjønnsretten synes i dette tilfelle å ha nøyd seg med å fastslå at det fortsatt forelå slik stadfestet reguleringsplan, og at vilkåret for mererstatning da er til stede.

Slik skjønnsretten her har formulert seg, synes det nærmest som den kan ha ment at inntil endelig tilbakeføring til jordbruk har funnet sted, har den ansett seg bundet av den inntil da gjeldende plan, og ikke foretatt en selvstendig vurdering av om bebyggelse fortsatt var en påregnelig utnyttelse. Dette ville i så fall være en uriktig rettsanvendelse.

Etter dette er jeg kommet til at skjønnet også her må oppheves i den utstrekning det er påanket, og at saken for så vidt må hjemvises til ny behandling.

Jeg har funnet dette spørsmål tvilsomt, og er derfor kommet til at saksomkostninger heller ikke her bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne dom:

I sak nr. 58/1979 I:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes i den utstrekning den er påanket.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

I sak nr. 58/1979 II:

1. Skjønnet oppheves i den utstrekning det er påanket, og saken hjemvises for så vidt til fornyet behandling.

2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Elstad, Hellesylt og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Helge Barsett, Erik Solberg og byrettsdommer Bernt Aug. Jensen): - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten vil først ta standpunkt til de fire generelle ankegrunner som er gjort gjeldende av Vegsjefen i Sør-Trøndelag, og deretter treffe avgjørelse for hvert av de påankede takstnumre.

De generelle ankegrunner:

1. Grunnerstatning - spørsmål om fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §5, nr. 2.

De arealer som eksproprieres i forbindelse med anlegg av ny Riksveg 65 gjennom Orkdal, ligger i den østre del av dalbunnen på strekningen Thamshavn-Follo. Traséen for den nye riksvegen tar av fra den nåværende R 65 ved Thamshavn like før den kommer inn i tettbebyggelsen i Orkanger og går stort sett parallelt med den nåværende R 65 inntil traséen midlertidig føres

Side:452

inn i den gamle riksveg ca. 1,5 km. nord for tettbebyggelsen i Fannrem. Tettbebyggelsen ved Thamshavn har gjennom årene utvidet seg sydover på begge sider av nåværende riksveg, og fra omkring 1950 er det meste av dalbunnen mellom Orkanger og Fannrem ved reguleringsplaner blitt frigitt for bebyggelse. Ved overdragelse av tomtearealer gjelder takstbestemmelsene i prisforskriftene for fast eiendom i det område som omfattes av den tidligere Orkanger kommune. Tomteprisene innenfor takstområdet har i det siste 10-år stort sett ligget på samme nivå som de tomtepriser som er fastsatt gjennom avtaler og skjønn utenfor takstområdet på dalstrekningen frem til Fannrem. Det kan ikke ses å foreligge noen vesentlig generell økning av tomteprisen siden 1968. De grunnerstatninger som herredsretten har gitt i det påankede skjønn, og som legger tomtepris til gNnn, bygger på det etablerte pristakstnivå. I sitt skjønn har herredsretten generelt gitt uttrykk for at erstatning etter bruksverdi for jordbrukseiendommer hvor det fortsatt drives jordbruk, vil lede til vesentlig lavere verdier enn dem som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet. Herredsretten fant at vilkåret for å gi mererstatning etter ekspropriasjonserstatningslovens §5. nr. 1 var til stede, og har anvendt denne bestemmelsen i de fleste takster over jordbrukseiendom. Enkelte takster har dog lagt bruksverdien som jordbruk til grunn. Dette gjelder såvel i som utenfor regulert område (se takstnr. 1, 2. 58. 62 og 63).

Vegsjefen sa seg under skjønnet enig i at man ved grunflerstatningene kunne ta utgangspunkt i ekspropriasjonserstatningslovens §5. nr. 1 når man i uttrykket «tilsvarende eiendommer» så hen til eiendommene i randen av tettbebyggelsen, og ikke til takstene inne i tettbebyggelsen. Vegsjefen gjorde imidlertid gjeldende at det måtte gjøres fradrag etter §5, nr. 2 i den verdistigning arealene hadde hatt ved overgang fra jordbruksverdi til tomteverdi på grunn av offentlige planer og investeringer. I prosesskrift fra h.r.advokat Vislie til herredsretten den 10.9.1976 ble dette generelt gjort gjeldende i følgende tre punkter:

«1. Utgangspunktet for grunnerstatningen må være ekspropriasjonserstatningslovens §5, nr. 1. «Tilsvarende eiendommer» i h.t. §5, nr. 1 er eiendommene i randen av eksisterende tettbebyggelse i

Orkanger. Det er pristakstene her som må legges til grunn - ikke pristakstene nede i selve tettbebyggelsen.

2. Randområdene er planlagt og til dels utbygd i de senere år. Med dagens bygningslovgivning og tekniske krav ville randområdene blitt liggende som jordbruk/utmark, hvis det ikke var blitt utpekt til bebyggelsesformål gjennom offentlig planlegging. Disse områdene har altså hatt en verdistigning fra jordbruk/utmark til tomteverdi p.g.a. offentlige planer. Dette skal i h.t. ekspropriasjonserstatningslovens §5, nr. 2 gjøres rimelig fradrag for.

Tilsvarende gjelder for tekniske anlegg. Her vises til bilag l:

Pålegg fra Statens Vann- og avløpskontor bl.a. om bygging av avskjærende kloakk Fannrem-Orkanger, datert 17.1.1974.

Slik kloakk er bygget i 1974-75. Tomteverdiutviklingen i utkantområdene av Orkanger kunne ikke ha funnet sted uten at det offentlige hadde påtatt seg denne betydelige utgift.

3. De foran nevnte synspunkter er ikke i strid med de vilkår for fradrag i h.t. ekspropriasjonserstatningslovens §5, nr. 2 som oppstilles av fler-

Side:453

tallet i «Kløfta-saken», jfr. Rt-1976-1 sidene 15-17 og 34-36.»

For takstnr. 9 ble fradragsspørsmålet spesielt tatt opp i h.r.advokat Vislies prosesskrift av 4.10.1976. Fra prosesskriftet hitsettes:

«... For hovedarealet erkjennes at vilkårene for en tilleggserstatning etter §5, nr. 1, jfr. nr. 3 er til stede. Det må imidlertid gjøres rimelig fradrag etter §5, nr. 2 for verdistigning som følge av offentlige planer og investeringer.

Begrunnelse.

Det dreier seg her om et gårdsbruk, hvor det nå påstås tilleggserstatning etter §5. Verdistigning fra jordbruksverdi til tomteverdi forutsetter: l. at den offentlige planleggingsvirksomhet kanaliserer ny bebyggelse i Orkanger mot denne eiendom.

2. at kommunen oppfyller de krav Statens forurensningstilsyn har stilt i pålegg 17.1.1974, jfr. dok. 25, bilag 1.

Disse to forhold må ses i sammenheng. Kommunens og grunneierens planer i 60-årene førte ikke frem til stadfestet plan. Etter at lov om vern mot vannforurensning trådte i kraft 1.1.1971, kunne reguleringsplan for ny tettbebyggelse i Orkanger ikke komme i stand uten at fremgangsmåten i lovens §6 ble fulgt. Kommunens planlagte og gjennomførte tiltak til oppfyllelse av SFT's pålegg har påført og vil påføre kommunen utgifter i størrelsesorden 7,7 mill. kr. og i tillegg til dette kommer utgiftene til såkalt separatsystem som er en forutsetning for bruk av renseanlegget. Bortledning av overvann fra det planlagte boligfelt i Hovsbakkene (i alt vesentlig på takstnr. 9) vil påføre kommunen utgifter i størrelsesorden kr. 500.000,-.

Det vises til «Orientering om kloakkutbygging i Orkdal kommune», datert Orkanger 30.9.1976 og undertegnet av anleggsingeniør Audun Skjetne. Orienteringen er inntatt i grønn samlemappe.

Uten at Orkdal kommune hadde påtatt seg plikt til de nevnte investeringer, ville arbeidet med reguleringsplanen ha stoppet opp. Fordi kommunen har påtatt seg investeringene, kunne reguleringsplanen stadfestes i 1976.

Her foreligger altsi en fersk plan og ferske investeringer som har bidratt til å opprettholde råtomtepris i området, også etter at vannforurensningsloven kom. Uten disse forhold ville verdien av ekspropriasjonsarealet enten vært jordbruksverdi eller en neddiskontert fremtidsverdi basert på sjansen for at Orkdal kommune en gang i fremtiden ville påtatt seg kloakkeringsutgiftene.» - - -

I ankesaken har Vegsjefen gjort gjeldende at det foreligger feil i herredsrettens rettsanvendelse når det ikke er gjort fradrag etter §5, nr. 2. Etter Vegsjefens mening er det særlig Orkdal kommunes kloakkrammeplan og de investeringer denne medfører som det må gjøres fradrag for. Investeringene vil beløpe seg til mellom 7 og 8 mill. kroner, og rammeplanen er for en stor del gjennomført i årene l974-1975. Vegsjefen bygger sitt syn på at den bygningsutvikling som var planlagt gjennom stadfestede reguleringsplaner, eller som er påtenkt gjennom reguleringsplaner under arbeid, ikke ville latt seg gjennomføre uten kloakkrammeplanen etter at loven om vannforurensning av 26. juni 1970 trådte i kraft den 1. januar 1971. Det hevdes at det i praksis ville ha blitt byggestopp i Orkdal hvis kloakkrammeplanen ikke var blitt iverksatt. Derved ville jordbrukseiendommer ikke ha kunnet opprettholde den tidligere etablerte tomteverdi i randområdene. Kloakkrammeplanen har således bevirket at det ikke er skjedd noen nedgang i verdien.

Side:454

For herredsretten ble det fremlagt 2 dokumenter som er av interesse for det foreliggende spørsmål, nemlig brev av 2.10.1972 fra Statens Vann- og avløpskontor til Miljøverndepartementet, og brev av 17.1.1974 fra samme til Orkdal kommune. Det første brevet er sålydende:

«Vedr. reguleringsplan for deler av Hov, Nervik og Tamshavn gård, Orkdal kommune.

Deres ekspedisjon av 11. september 1972.

Av innsendt avløpsplan for Orkdal kommune fremgår at avløpet fra reguleringsområdet relativt enkelt kan tilknyttes den påtenkte hovedkloakkledning Orkanger-Fannrem.

Av avløpsmessige grunner er det derfor ikke noe til hinder for at reguleringsplanen stadfestes.

Det bør imidlertid tas forbehold om at stadfestelsen ikke omfatter utslipptillatelse.»

Fra det andre brevet hitsettes:

«Kloakkutslipp fra Orkanger-Fannem. samt Rå bygda og Bårdshaug vest til Orkdalsfiorden, Orkdal kommune

I medhold av lov om vern mot vannforurensning av 26.6.1970, §10 tillates Orkdal kommune å slippe kloakkvann til Orkdalsfjorden fra eksisterende og planlagt bebyggelse i Orkdal tilsvarende maksimalt tilsammen 11230 p.e.

Tillatelsen omfatter følgende utslipp: A. Orkanger - Fannrem samt Bårdshaug vest tilsvarende maksimalt 10400 p.e. B. Råbygda tilsvarende maksimalt 830 p.e. C. Utslipp fra regnvannsoverløp og nødoverløp ved pumpestasjoner, renseanlegg og tilknytninger.

Generelle vilkår er oppgitt i gruppe D nedenfor. Det vises til søknad av

12. oktober 1972 med bilag samt brev av 23. februar 1973 som vedligger sammenheftet og påført Statens vann- og avløpskontors (SVA's) påtegning av i dag.»

Vannforurensningsloven gir pålegg om å innrette nye og eldre anlegg etter de regler for utslipp som er gitt i loven. At lovens regler også gjelder for eldre anlegg, er uttrykkelig sagt i lovens §16 første ledd. Hvis det tidligere er gitt utslippstillatelse etter de bestemmelser som var inntatt i vassdragslovens §48 og §49, er tillatelsen fortsatt gyldig med mindre forurensningen på grunn av endrede forhold blir nevneverdig større enn påregnet fra tillatelse ble gitt.

I herredsrettens skjønn foreligger ingen opplysninger om hvorvidt Orkdal kommunes kloakkrammeplan har vært sett eller ikke sett som et faktisk eller rettslig vilkår for å gjennføre utbygging etter de reguleringsplaner som allerede var stadfestet for ekspropriasjonsarealene. Hvis det imidlertid kan påvises at de eksproprierte arealer ville ha blitt liggende som jordbruk uten mulighet for bebyggelse, medmindre Orkdal kommune oppfylte de vilkår som etter vannforurensningsloven er satt for kloakkutslipp, er lagmannsretten enig med den ankende part i at kloakkrammeplanen har medvirket til å opprettholde en tomteverdi på jordbruksarealene. Uten kloakkrammeplanen ville arealene da ikke hatt interesse som tomtegrunn, og verdien av arealene måtte ha vært vurdert på grunnlag av den faktiske bruk etter ekspropriasjonserstatningslovens §4. Noen anvendelse av §5, nr. 1 vil i så fall neppe vært aktuell. Spørsmålet om anvendelse av §5, nr. 2 i et tilfelle som det

Side:455

foreliggende, hvor tomteverdien påstås opprettholdt gjennom offentlige investeringer er noe tvilsomt. Spørsmålet innebærer om det er adgang til å gjøre fradrag for et hypotetisk verdifall, som er hindret ved offentlige tiltak som i prinsippet ville ha vært fradragsbetingende etter §5, nr. 2, hvis de hadde ført til en positiv verdiøkning. Noen rettspraksis som løser et slikt spørsmål foreligger ikke, og spørsmålet kan heller ikke ses behandlet hverken i forarbeidene til ekspropriasjonserstatningsloven eller i de teoretiske utredninger som foreligger om loven. Lovens ordlyd kan tyde på at det bare er en positiv verdiøkning som kan komme til fradrag, jfr. uttrykket «verdauk» i §5, nr. 2. Lovens intensjon er at offentlige investeringer ikke i urimelig grad skal komme den enkelte grunneier til gode som verdistigning på hans eiendom ved ekspropriasjon. Også i de gjeldende prisforskrifter for fast eiendom har man regler som tar sikte på å hindre at offentlige investeringer slår ut i høyere tomtepriser. Lagmannsretten antar at det vil komme i strid med ekspropriasjonserstatningslovens intensjoner hvis man tolker uttrykket «verdauk» i §5, nr. 2 innskrenkende, slik at det ikke gis rom for fradrag for investeringer som har bidratt til å hindre at en eiendom måtte verdsettes etter sin aktuelle bruk (§4) i stedet for verdsetting etter §5, nr. 1. Hvis Orkdal kommunes kloakkrammeplan har vært et vilkår for utnyttelse av jordbruksarealene som byggegrunn, må det sies at planen har gitt de aktuelle arealer en verdiøkning som må antas å falle inn under §5, nr. 2, fordi de uten kloakkrammeplanen i faktisk henseende ikke ville ha blitt utnyttet til byggeformål og således bare ville hatt bruks- eller omsetningsverdi som jordbruk. Det kan ikke ses at herredsretten i sitt skjønn har vurdert den rettsanvendelse som det her er gitt uttrykk for. Problemstillingen var reist av Vegsjefen under skjønnet, selv om det må sies at den er svakt poengtert i Vegsjefens generelle anførsler. Noe sterkere har det kommet til uttrykk i anførselen under takstnr. 9. Den manglende behandling av den problemstilling som ble reist av Vegsjefen, er til hinder for prøvelse av rettsanvendelsen i ankesaken. Herredsrettens skjønn må derfor bli å oppheve og å hjemvise til ny behandling for de takstnumre som berøres av feilen. - - -

2. Omregulering - spørsmål om riktig anvendelse av ekspropriasjonserstatningslovens §5, nr. 3.

Vegsjefen har i ankesaken gjort gjeldende at det under skjønnet forelå kommunestyrevedtak om omregulering i det område som omfatter takst nr. 23 og 46. Grunnerstatningen skulle da etter Vegsjefens mening ha vært vurdert etter en fri bedømmelse av arealets påregnelige og naturlige utnyttelse, og ikke på grunnlag av den formelt gjeldende reguleringsplan. Vegsjefen mener å ha støtte for sitt syn i Høyesteretts dom i Rt-1977-24 ff. (Østensjø-dommen). Det vedtak Vegsjefen sikter til, ble fattet i Orkdal kommunestyres møte den 4. mai 1976.

Fra møteboken hitsettes: - - -

Lagmannsretten finner at anken ikke kan føre frem i dette ankepunkt. Under skjønnet forelå det stadfestet reguleringsplan for det aktuelle område av såvidt ny dato som 20.11.1973. Herredsrettens premisser må forstås slik at den fant resultatet av bygningsrådets behandling av spørsmålet om omregulering og den skjebne et eventuelt forslag om omregulering ville få ved kommunestyrets senere behandling av saken som uviss. Lagmannsretten kan ikke se at det kan reises noen innvending mot at herredsretten valgte å bygge sin erstatningsfastsettelse på den gjeldende reguleringsplan. Det må antas at

Side:456

det for herredsretten ikke forelå tilstrekkelig sikre holdepunkter til å se bort fra reguleringsplanen. Lagmannsretten finner at den Høyesterettsdom som er påberopt av ankende part (Østensjø-dommen) ikke gir uttrykk for en rettsoppfatning som kunne sies å stille herredsretten fritt i forhold til gjeldende reguleringsplan. Det synes tvert imot som om Høyesterett i den nevnte dom har lagt mest vekt på om det foreligger bindende planer som er til hinder for slik utnyttelse som betinger den høyere verdi. Kommunestyrets vedtak av 4. mai 1976 kan ikke ses hverken å være noen bindende plan for områdets utnyttelse eller til hinder for fortsatt bebyggelse i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Vegsjefen har subsidiært gjort gjeldende at det foreligger feil i saksbehandlingen, fordi det i skjønnet ikke er gitt forklaring på den forskjellsbehandling som er gjort mellom takstnr. 58, 62 og 63 i forhold til de øvrige takster i området. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger noen sammenheng mellom de nevnte takster og takstnr. 23 og 46. Det er her foretatt en konkret bedømmelse av forholdet under takstnr. 23 og 46, og lagmannsretten finner ikke noen feil i saksbehandlingen under dette ankepunkt.

Rettens mindretall, byrettsdommer Bernt Aug. Jensen, skal bemerke:

Hva de generelle ankepunkter gjelder, er jeg enig med lagmannsrettens flertall i at ankepunkt 2: «Omregulering - ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3» og ankepunkt 3: «Støyulempespørsmålet» ikke kan føre fram.

I motsetning til flertallet er jeg imidlertid også av den oppfatning at heller ikke ankepunkt 1: «Grunnerstatning - ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2» eller ankepunkt 4: «Klausulering (byggegrenser)» bør føre til opphevelse av skjønnet på disse punkter.

Endelig er jeg uenig med flertallet i at det ytterligere skal foreligge spesielle opphevelsesgrunner for 3 takstnummer.

Etter min vurdering finner jeg således ikke grunnlag for å oppheve skjønnet på noe punkt. - - -