Rt-1980-735

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-05-23
Publisert:	Rt-1980-735
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 79B/1980.
Parter:	Rolf Eduardsen (høyesterettsadvokat Karl Styren) mot Brit Eduardsen (advokat Emil Thorkildsen - til prøve).
Forfatter:	Hellesylt, Skåre, Bølviken, Christiansen, Mellbye
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §18, §34, §38, Hendelege eigedomshøvelova (1969) §10, §1, §38

Dommer Hellesylt: Rune Eduardsen leide i 1972 eiendommen Gyldenløve Kro, Storgaten 34 i Larvik, av sin far Rolf Eduardsen for å drive herberge og bevertningsvirksomhet. Leieforholdet var inngått for 10 år med rett til fornyelse fra hver av partene med ytterligere 5 år, slik at det i realiteten var et 15 års leieforhold. Rune Eduardsen foretok omfattende ombyggings- og moderniseringsarbeid på huset. Disse ble påbegynt i desember 1973 og avsluttet sommeren 1974. Den 23. september 1974 døde Rune Eduardsen. Leiekontrakten og driften ble deretter overtatt av hans gjenlevende ektefelle, Brit Eduardsen, som satt i uskiftet bo. Den 10. mars 1976 ble bygningen totalskadet av brann og er ikke blitt gjenoppført.

Brannforsikringen for eiendommen er i sin helhet utbetalt Rolf Eduardsen med kr. 1.050.000 med fradrag av en egenandel på kr. 300. Tomten har han solgt for en million kroner, som forfaller til betaling 10 år etter salget og i mellomtiden forrentes.

Saken gjelder krav på godtgjørelse for de ombyggings- og moderniseringsarbeider som Rune Eduardsen utførte.

Larvik byrett avsa den 21. april 1978 dom med denne domsslutning:

«1. Saksøkte frifinnes.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Brit Eduardsen anket dommen til Agder lagmannsrett som den 22. januar 1979 avsa dom med denne domsslutning:

«Rolf Eduardsen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Brit Eduardsen kr. 355.000 - trehundreogfemtifemtusen 00/100 kroner - med tillegg av 6 - seks - prosent årlig rente fra 19. november 1976 til 31. desember 1977 og 10 - ti - prosent årlig rente fra 1. januar 1978 til betaling skjer.

Rolf Eduardsen dømmes videre til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Brit Eduardsen kr. 15.050 - femtentusenogfemti

Side:736

00/100 - kroner som erstatning for saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Rolf Eduardsen har anket lagmannsrettens dom på grunn av feilaktig lovanvendelse og bevisbedømmelse. Om saksforholdet og om partenes tidligere anførsler vises til byrettens og lagmannsrettens dommer. Leiekontrakten er i sin helhet gjengitt i byrettens dom.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Larvik byrett 13. desember 1979 med opptak av partsforklaringer og forklaringer av 10 vitner, som alle er nye for Høyesterett. Det er framlagt en del nye dokumenter.

Rolf Eduardsen anfører at det ikke foreligger noe rettslig grunnlag for Brit Eduardsens krav, verken i husleielovens §38 sjette ledd, i kontrakten av 2. august 1972 mellom Rune og Rolf Eduardsen eller i partenes forhold for øvrig i forbindelse med de inngåtte forsikringer. Heller ikke loven av 10. april 1969 om hendelege eigedomshøve, som lagmannsretten har bygd sin avgjørelse på, gir hjemmel for det fremsatte krav.

Husleielovens §38 sjette og niende ledd får bare anvendelse i en oppsigelsessituasjon hvor utleieren har foretatt oppsigelse. Her er leieavtalen falt bort på grunn av brann, og for et slikt tilfelle finnes ikke hjemmel i husleieloven for noe krav mot utleieren for påkostninger.

Det er under enhver omstendighet et vilkår for et krav etter §38 sjette ledd at påkostninger er gjort etter forutgående samtykke fra utleieren. Noe forhåndssamtykke har Rolf Eduardsen aldri gitt, verken skriftlig eller muntlig. Arbeidene ble påbegynt under hans fravær, og han ble nærmest stilt overfor et fait accompli, som han misbilliget, men kanskje ikke motsatte seg i den grad han burde. Men dette er ikke noe samtykke som kan bringe §38 sjette ledd til anvendelse.

Endelig gjelder den vanlige 30 dagers frist for å reise søksmål, jfr. §38 niende ledd. Denne fristen må løpe fra brannen eller iallfall senest fra 15. juli 1976, som var den frist advokat Jon Kåre Brekke satte i sitt brev av 1. juli til Rolf Eduardsen. Forliksklagen er datert 12. november 1976, og saken er således reist for sent.

Avtalen av 2. august 1972 gav ikke Rune Eduardsen rettskrav på godtgjørelse verken for vanlig vedlikehold eller for påkostninger. Det var på rent diskresjonært grunnlag at Rolf Eduardsen etter pkt. 6 kunne samtykke i at påkostningene helt eller delvis kunne godskrives sønnen. Dette må for øvrig gjelde også om man skulle komme til at han hadde samtykket i de foretatte påkostninger.

Når det gjelder partenes forhold i forbindelse med de inngåtte forsikringsavtaler med Norges Brannkasse og med Arendal Forsikringsselskab, kan bildet fortone seg noe broket og uklart. Det vesentlige var at Rune Eduardsen tegnet de forsikringer det er tale om for at han skulle overholde sin plikt etter kontrakten til å holde eiendommen fullverdiforsikret. Og i forbindelse med oppgjørene etter brannen for de forsikringer som var tegnet på eiendommen, har selskapene hele tiden holdt seg til Rolf Eduardsen, som var bæreren

Side:737

av de forsikrede interesser.

Heller ikke loven om hendelege eigedomshøve av 10. april 1969 hjemler krav på godtgjørelse for foretatte påkostninger på eiendommen. Etter lovens §1 gjelder loven bare så langt ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Husleieforhold reguleres av husleieloven, som gir krav på vederlag når vilkårene i §38 sjette ledd er oppfylt - ellers ikke. Dette utelukker anvendelse av loven om hendelege eigedomshøve. At leieforholdet dessuten reguleres av avtalen, må også lede til samme resultat.

Det er for øvrig fastsatt i lovens §10 annet ledd at et vederlag kan reduseres eller falle bort om det er grunnlag for å legge den eventuelt berettigede «noko til last». Rune Eduardsen innhentet ikke samtykke fra eieren, som bare motvillig fant seg i det som ble gjort. Dette må være nok til at et eventuelt krav må falle bort.

For avgjørelsen av spørsmålet om Brit Eduardsen har krav på godtgjørelse eller ikke, er det uten interesse hvor godt eller dårlig de to partene kom ut av den situasjon som oppstod som følge av brannen. Om det kan fortone seg som om Rolf Eduardsen har vært heldig og Brit Eduardsen uheldig, så hører det med i bildet at det hviler meget store skattekrav på de utbetalinger Rolf Eduardsen får. Og det må videre tas i betraktning at Brit Eduardsen har fått utbetalt over 300.000 kroner i løsøre og avbruddsforsikring. Rune Eduardsen hadde for øvrig all foranledning til å dekke sin interesse gjennom en skikkelig avbruddsforsikring, men her forelå en vesentlig underforsikring.

Hvis Brit Eduardsen skulle ha krav på noe vederlag, må man ved beregningen av dette se bort fra vanlig vedlikehold og bare tilkjenne vederlag for påkostninger som øker eiendommens verdi. De regnskaper som foreligger, gir indikasjoner på at en meget vesentlig del av utgiftene i forbindelse med de arbeidene som ble foretatt, var vanlig vedlikehold og ble ført direkte til utgift det år arbeidene ble utført.

Verdien av påkostningene er ved særskilt takst beregnet til kr. 325.000. Taksten bygger imidlertid på prisnivået på skadedagen. Prisnivået i byggetiden, snart to år tidligere, var lavere. Rune Eduardsen har hatt nytte av påkostningene i en viss tid; dette må det også tas hensyn til. Videre må det legges vekt på i hvilken utstrekning han har handlet mot farens vilje. Under enhver omstendighet er det berikelsen som Rolf Eduardsen i tilfelle må legge fra seg. Han har ikke fått utbetalt mer enn kr. 286.683 på de forsikringer Rune hadde tegnet på eiendommen i Arendal Forsikringsselskab A/S.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«1. Larvik byretts dom av 21. april 1978 stadfestes.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten Brit Eduardsen gjør gjeldende at lagmannsrettens dom er riktig i sitt resultat, bortsett fra at påstandsbeløpet reduseres til kr. 325.000 i samsvar med den nå framlagte takst. Det foreligger

Side:738

flere grunnlag for Brit Eduardsens krav. Det grunnlaget lagmannsretten har bygd på, lov om hendelege eigedomshøve, kommer bare inn subsidiært.

Prinsipalt grunnes kravet i det avtaleforhold som foreligger, sammen med at de påkostninger Rune Eduardsen foretok av ham ble forsikret i Arendal Forsikringsselskab A/S som hans egen tingsinteresse i eiendommen. Det var intet i avtalen mellom Rune og Rolf Eduardsen som hindret Rune i å forsikre sin egen kapitalinteresse i påkostningene. Avtalens punkt 6 regulerte utelukkende en forkjøpsrettssituasjon, og innebar for øvrig at Rolf Eduardsen maksimalt kunne kreve kr. 540.000 av Rune for eiendommen, dersom han benyttet seg av sin forkjøpsrett. Den økonomiske risiko for driften og for lønnsomheten av de påkostninger som ble foretatt, var det Rune Eduardsen som hadde. Når han forsikret sin kapitalinteresse i påkostningene, og den ankende part har fått utbetalt hele forsikringsbeløpet for eiendommen, har han delvis fått penger som rettelig tilkommer Brit Eduardsen. Det beløp hun krever - kr. 325.000 - utgjør verdiøkningen på skadedagen av eiendommen som følge av påkostningene. At Rolf Eduardsen besluttet at gjenoppføring av eiendommen ikke skulle skje, og at det av denne grunn ble foretatt en reduksjon i erstatningsbeløpet for slit og skade, kan ikke komme Brit Eduardsen til skade.

Subsidiært anføres at det er hjemmel for Brit Eduardsens krav i husleielovens §38 sjette ledd. Formålet med denne bestemmelse er å bedre leietakerens stilling overfor utleieren. Da bestemmelsen ble gitt, tenkte man ikke på brannsituasjonen, og har således ikke ment å utelukke et krav i et slikt tilfelle. Sammenhengen med §18 femte ledd tilsier også dette. I branntilfelle slipper utleieren å gå til oppsigelse, leiekontrakten bortfaller uten videre. Det er ingen grunn til at utleieren skal slippe å erstatte påkostninger han ville ha måttet erstatte om loven hadde bestemt at kontrakten måtte oppsis også i branntilfelle.

Fristbestemmelsen i §38 niende ledd - som er blitt utformet med sikte på den oppsigelsessituasjon man hadde i tankene - får ikke anvendelse i branntilfelle hvor det særlige behov som begrunner fristen, ikke gjør seg gjeldende. I tilfelle bestemmelsen skal gjelde, kan fristen iallfall ikke begynne sitt løp før fra det tidspunkt leietakeren har fått melding om at gjenoppføringen ikke vil skje. Slik melding ble ikke gitt, og Brit Eduardsen betalte husleie helt til i november 1976, samme måned som forliksklage ble inngitt.

Det kan ikke være særlig tvil om at Rolf Eduardsen på forhånd samtykket i de påkostninger som ble gjort, og iallfall har han samtykket etter hvert. Det kan ikke være et vilkår for vederlagskravet - slik som anført av den ankende part - at samtykket måtte foreligge på forhånd. Det er intet belegg i loven for dette standpunkt.

Loven om hendelege eigedomshøve kan få anvendelse, selv om det aktuelle området er regulert av en annen lov eller avtale så sant det ikke foreligger direkte motstrid. Selv om husleieloven ikke skulle hjemle et vederlagskrav for påkostninger i branntilfelle, utelukker ikke dette at loven om hendelege eigedomshøve kan gi hjemmel for

Side:739

et slikt krav, med mindre §38 sjette ledd tolkes antitetisk, noe det overhodet ikke er grunnlag for.

Loven om hendelege eigedomshøve kan også supplere en avtale. Dette er forutsatt i forarbeidene. Selv om avtalen og den forsikring som ble foretatt av Rune Eduardsens interesse ikke gav selvstendig grunnlag for Brit Eduardsens krav, kunne avtalen suppleres av loven. Etter de opplysninger som foreligger, må det være ganske åpenbart at det ikke er noe å legge Rune Eduardsen til last i forbindelse med de påkostninger han har foretatt. Om noen reduksjon av vederlaget på dette grunnlag, kan det således ikke bli tale. Når det gjelder Brit Eduardsens økonomiske situasjon, er det pekt på at Rune Eduardsens samlede investeringer i bygningen var ca. kr. 430.000, og at Brit Eduardsen som følge av dette sitter med en betydelig gjeld.

Ankemotparten har nedlagt denne påstand:

«1. Rolf Eduardsen dømmes til å betale kr. 325.000, med tillegg av 6% årlig rente fra 19. november 1976 til 31. desember 1977 og 10% årlig rente fra 1. januar 1978 til betaling skjer.

2. Rolf Eduardsen dømmes til å betale saksomkostninger for alle retter.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre fram - bortsett fra at det krav Brit Eduardsen tilkjennes, blir å redusere noe. Jeg bygger imidlertid mitt resultat på et annet grunnlag enn lagmannsretten. I denne sammenheng peker jeg på at saken i faktisk henseende foreligger atskillig bedre opplyst for Høyesterett enn for lagmannsretten. Særlig gjelder dette Rune Eduardsens forsikringsavtale med Arendal Forsikringsselskab A/S og forsikringsoppgjøret.

Foranledningen til den tvist som er oppstått, var at Gyldenløve Kro brant ned den 10. mars 1976, og leieforholdet som en følge av dette opphørte. For den nedbrente bygning - med de påkostninger Rune Eduardsen utførte - er det fra Norges Brannkasse og Arendal Forsikringsselskab A/S utbetalt et forsikringsbeløp på til sammen kr. 1.049.700 - som i sin helhet er mottatt og beholdt av Rolf Eduardsen. Spørsmålet er så om han har rett til å beholde det hele, eller om en del av beløpet tilkommer Brit Eduardsen.

For løsningen av dette spørsmål er kontrakten av 2. august 1972 mellom Rune og Rolf Eduardsen etter min mening av helt sentral betydning. Den leieavtale som ble inngått, hadde i realiteten en gyldighet av 15 år. I denne periode skulle Rune Eduardsen etter kontraktens pkt. 2 betale alle faste utgifter på eiendommen, han skulle vedlikeholde den og betale renter og avdrag på pantegjeld. Han pliktet videre å holde eiendommen fullverdiforsikret. Hvis han ville foreta større reparasjoner eller påkostninger utover ordinært vedlikehold, måtte han ha farens tillatelse til dette. Rolf Eduardsen skulle som eier og utleier ha en månedlig leie på kr. 200. Hertil kom husleie for en frisørsalong og en kiosk beliggende på eiendommen. Han kunne selge eiendommen i leieperioden - med påhefte av leiekontrakten - men Rune hadde i så fall etter kontraktens punkt 6 forkjøpsrett for kr. 540.000. I dette beløp skulle betalte avdrag på

Side:740

pantegjelden trekkes fra. Hvorvidt Rune skulle ha ytterligere fradrag i kjøpesummen også for påkostninger på eiendommen, var det etter kontraktens punkt 6 helt opp til Rolf å bestemme.

Farens økonomiske interesse i eiendommen var etter dette begrenset til å motta husleie, og til å kunne selge den og dermed få ut maksimalt kr. 540.000 for den. Den mulige gevinst Rolf Eduardsen kunne få når leieavtalen i 1987 utløp og forkjøpsretten dermed falt bort, var - iallfall i de år det her er tale om - meget usikker og hypotetisk. Det var etter dette Rune Eduardsen som hadde den reelle interesse i eiendommen, i driften av den, i fluktueringer i dens verdi og i verdien av de påkostninger og vedlikeholdsarbeider som ble gjort. Skulle de påkostninger han foretok lønne seg, måtte disse inntjenes i løpet av den periode han etter avtalen var sikret å drive eiendommmen. En brann som ledet til at leieavtalen falt bort før han hadde inntjent sine påkostninger, kunne få katastrofale økonomiske følger om han ikke sørget for tilfredstillende forsikringer.

Rolf Eduardsens interesse i eiendommen var på bakgrunn av kontrakten tilfredsstillende dekket ved den fullverdiforsikring i Norges Brannkasse på eiendommen som forelå på det tidspunkt Rune overtok driften av den. Den verdiøkning som sønnens påkostninger tilførte eiendommen, var helt ut Runes interesse i eiendommen - ikke farens, hvis interesse på dette tidspunkt var fiksert som nevnt ut fra den forståelse av kontrakten som jeg har bygd på.

Rune Eduardsen fortsatte med å betale den fullverdiforsikring som faren hadde i Norges Brannkasse, samtidig som Rune tegnet en forsikring i Arendal Forsikringsselskab A/S på den kapitalinteresse han selv hadde i de påkostninger han hadde foretatt, og som øket eiendommens verdi. Denne polisen var tegnet i Runes navn, etter hans initiativ, for hans regning og for hans interesse i påkostningene. Jeg ser det slik at dersom ikke Rune eller hans rettslige suksessor Brit Eduardsen skulle tilkomme dette forsikringsbeløp, er det dette som krever en nærmere begrunnelse.

Etter Runes død forandret faren betegnelsen i Runes polise slik at den stod i navnet til Gyldenløve Kro. Dette endret imidlertid intet på den underliggende realitet, som her må være avgjørende. Hadde brannen skjedd mens Rune levde, er det ikke tvilsomt at han måtte være den som hadde rett til den del av det samlede forsikringsbeløp som refererte seg til påkostningene. Etter hans død må Brit Eduardsen ha samme krav.

Jeg legger heller ikke noen vekt på at oppgjøret av forsikringsselskapene er foretatt med Rolf Eduardsen. Han var hjemmelsinnehaver av den eiendom som brant ned, og mottok oppgjør. Men rett til å motta og beholde det hele hadde han ikke. Han skulle ha trukket Brit Eduardsen inn i oppgjøret og får selvsagt ikke bedre rett av den grunn at han - ut fra den riktige forståelse av avtalen og de forsikringer som er inngått - har opptrådt egenmektig.

Spørsmålet om Rolf Eduardsen har samtykket i de foretatte påkostninger, slik avtalen bestemmer, er omtvistet i saken. Jeg kan imidlertid ikke se at mangel på samtykke kan få den konsekvens at verdistigningen på eiendommen som følge av påkostningene i en

Side:741

brannsituasjon som denne tilfalt faren. Siden spørsmålet har vært omtvistet, vil jeg si at jeg ser det slik at ut fra en totalvurdering av Rolfs opptreden, må han anses for å ha samtykket.

Når det gjelder størrelsen på det beløp Brit Eduardsen kan kreve av Rolf Eduardsen, har jeg vært i en viss tvil. Det foreligger nå ikke noe annet utgangspunkt for vurderingen enn den takst som ble foretatt den 4. september 1978 av Anfinn Hansen, hvor merverdien som følge av påkostningene ble beregnet til kr. 325.000 pr. 10. mars 1976 da brannen skjedde. Det er ikke opplyst hvorvidt dette er en takst beregnet etter nyverdi, eller om det er foretatt fradrag for slit og elde på de foretatte påkostninger. Det foreligger her ikke alternative takster ut fra nyverdi og dagsverdi, slik som tilfelle er når det gjelder takstene over hele bygningens verdi. I september 1978 da taksten ble holdt, var det på det rene at gjenoppbygging ikke var aktuelt. Disse omstendigheter taler for at taksten var basert på dagsverdivurdering.

Den usikkerhet som foreligger på dette punkt, bør etter mitt syn gå ut over Rolf Eduardsen. Han trakk ikke Brit Eduardsen inn og ignorerte flere henvendelser fra hennes daværende advokat - og ordnet selv et oppgjør hvor det var Brit Eduardsen som var den berettigede i forhold til det ene selskapet.

På denne bakgrunn kan jeg ikke legge avgjørende vekt på den forholdsmessige reduksjon som ble foretatt i de to forsikringsselskapers oppgjør med Rolf Eduardsen, noe som innebar at han på polisen i Arendal Forsikringsselskab A/S bare fikk utbetalt kr. 286.683. Når forsikringen ble utbetalt samme person, var det for ham likegyldig om den reduksjon for hele eiendommens slit og elde som måtte foretas, skjedde på begge poliser eller i sin helhet ble foretatt i det beløp som skulle utbetales fra Norges Brannkasse. Det samlede beløp han skulle ha utbetalt, ville være det samme i begge tilfelle.

Ut fra det resultat jeg er kommet til, basert på det særlige kontraktsforhold som forelå og de forsikringer som var tegnet, finner jeg det unødvendig å gå inn på spørsmålet om hvorvidt også husleieloven eller loven om hendelege eigedomshøve hjemler Brit Eduardsens krav.

Etter det utfall saken har fått, finner jeg at Brit Eduardsen bør tilkjennes saksomkostninger for alle retter. Den reduksjon av påstanden som de nye opplysninger for Høyesterett har medført, tillegger jeg i denne sammenheng ikke særlig vekt.

Lagmannsrettens omkostningsfastsettelse er i og for seg ikke angrepet. Ankemotparten har framlagt oppgaver om utgifter for Høyesterett med kr. 1.500. Det samlede omkostningsbeløp settes til kr. 44.550.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Rolf Eduardsen dømmes til å betale Brit Eduardsen 325.000 - tre hundre og tjuefem tusen - kroner med tillegg av 6 - seks - prosent årlig rente fra 19. november 1976 til 31. desember 1977 og 10 - ti - prosent årlig rente fra 1. januar 1978 til betaling skjer.

Side:742

2. I saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Rolf Eduardsen til Brit Eduardsen 44.550 - førtifire tusen fem hundre og femti - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Skåre: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bøtviken, Christiansen og Mellbye: Likeså.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Terje Aanensen):

Rune Eduardsen inngikk den 2. august 1972 følgende leiekontrakt med sin far Rolf Eduardsen (saksøkte):

« 1. Rolf Eduardsen bortleier til Rune Eduardsen eiendommen Storgt. 34 omfattende såvel Gyldenløve Kro som det til eiendommen tilhørende tomteareal. Leieforholdet omfatter derimot ikke den frisørforretning som drives i bygningen og heller ikke den kiosk som er beliggende på eiendommen, og Rolf Eduardsen erholder inntektene av disse. Hvis frisør Flaatens leieforhold opphører, skal leieren ha rett til å kreve at de av Flaaten leide rom skal inngå i nærværende leieforhold mot et tillegg som svarer til den leie Flaaten nu betaler.

II. Leien betales således at Rune Eduardsen betaler alle utgifter på gården som faste utgifter, brannassuranse, vedlikehold og renter på pantegjeld. Han betaler også avdragene på pantegjelden. Hvis han øsnker å foreta større reparasjoner eller påkostninger som går utover ordinært vedlikehold må dette kunne finne sted med Rolf Eduardsens tillatelse. Leieren plikter å holde eiendommen fullverdiforsikret. For øvrig betaler han Rolf Eduardsen kr. 200,- i husleie pr. mnd.

III. Leieforholdet varer i 10 år regnet fra nærværende kontrakts underskrift med rett til fornyelse fra hver av partene med ytterligere 5 år.

IV. Forutsetningen for leieforholdet er at der drives herberge og bevertningsvirksomhet på eiendommen.

V. Fremleie er ikke tillatt uten eierens samtykke.

VI. Leieren skal ha forkjøpsrett i leietiden for kr. 540.000,-. Til fradrag i dette beløp går hva han har betalt i avdrag på pantegjelden. Hvis han har foretatt påkostninger avgjør eieren i hvilken utstrekning disse skal godskrives leieren ved dennes eventuelle kjøp. Hvis leieren ikke benytter seg av sin forkjøpsrett, skal han ha et tilgodehavende overfor eieren for de samme beløp som han ville hatt om han benyttet forkjøpsretten.

VIl. Nærværende kontrakt blir å tinglyse. Larvik. 2. august 1972. Kontrakten er underskrevet av Rune Eduardsen og Rolf Eduardsen og til vitterlighet: Karl Styren, h.r.advokat.»

Etter at denne leiekontrakten var inngått satte ekteparet Rune og Brit Eduardsen (saksøkeren) i gang med et omfattende ombyggingsarbeid på huset. Det ble blant annet skiftet ut alle vinduer, hele huset ble kledd om med panel, og det ble gjort omfattende endringer i 2. etasje. Videre ble det gjort endring på grunn av brannsikringer og lagt nytt sanitæranlegg på kjøkkenet (dette siste etter pålegg fra helserådet). Sommeren 1974 ble Gyldenløve

Side:743

Kro åpnet etter ombyggingen som kom på ca. + million. Den 10. mars 1976 ble bygningen totalskadet av brann. Den 23. september 1974 døde Rune Eduardsen. Leiekontrakten og driften ble deretter overtatt av hans gjenlevende ektefelle - Brit Eduardsen - i uskiftet bo. Eieren av eiendommen har fått utbetalt 1.200.000,- i brannerstatning på selve huset og har senere solgt tomten. - - -

Det er enighet mellom partene om det aktuelle beløp som påkostningen i leietiden beløper seg til og som saken angår, nemlig kr. 355.000,-. Partene inngikk videre en avtale om at Rolf Eduardsen skulle betale til Brit Eduardsen kr. 34.536,- innen 4 uker fra den 19.4.1978. Dette beløpet stammer fra nedbetalingen av pantegjelden i leietiden og det er holdt utenfor denne saken. - - -

Retten skal bemerke:

Partene har anført forskjellige bestemmelser i husleieloven til støtte for sine påstander. Saksøkeren har blant annet vist til husleielovens §38, sjette ledd, jfr. nestsiste ledd, som grunnlag for sitt krav. Bestemmelsen i §38, sjette ledd om godtgjørelse forbedringer for leieren kommer til anvendelse når en oppsigelse ikke blir kjent ugyldig av retten. Noen oppsigelse foreligger ikke her. Denne bestemmelse kommer derfor ikke til anvendelse. Spørsmålet blir så om nestsiste ledd i §38 utvider bestemmelsens anvendelsesområde til det foreliggende. Retten forstår denne bestemmelsen - lest i sammenheng med §38, sjette ledd - at den kommer til anvendelse kun i en oppsigelsessituasjon, og som nevnt så foreligger det ingen oppsigelse i det foreliggende tilfelle. Retten finner derfor at §38, sjette ledd, jfr. nestsiste ledd ikke kommer til anvendelse. Videre har saksøktes prosessfullmektig vist til husleielovens §34 om fast inventar. Selv om noe av ombygningen nok er inventar i tradisjonell betydning, dreier det seg her om en så omfattende ombygning av huset at denne bestemmelse etter rettens mening ikke er direkte anvendelig. Tvisten må etter rettens mening først og fremst løses på grunnlag av leiekontrakten.

I følge husleielovens §18 femte ledd faller en leieavtale bort når leieobjektet blir ødelagt av brann, jfr. RG-1964-650 (Kobbe 4. utgave side 79). I dette tilfelle brant bygningen den 10. mars 1976 og ble totalskadet. Resten av bygningen ble deretter tillatt revet. Etter en tid ble det klart at bygningen ikke ville bli gjenoppbygd. Leieren fortsatte å betale leien i noen måneder. Noen oppsigelse foreligger ikke. Saksøktes prosessfullmektig påberopte bestemmelsen i §18 femte ledd og retten legger til grunn at leieforholdet til bygningen som denne saken dreier seg om opphørte da bygningen brant.

Det har vært fremlagt en kopi av den leiekontrakten mellom saksøkte og den forrige leieren og en kopi av en veksel som saksøkte skrev på for å hjelpe sønnen økonomisk rett før han døde. Retten kan ikke se at disse dokumentene kan få noen avgjørende betydning for avgjørelsen i den foreliggende sak.

Etter dette blir det sentrale spørsmål i saken forståelsen av den leiekontrakt som ble inngått den 2. august 1972.

Punkt II i avtalen.

Spørsmålet blir først om eieren har gitt tillatelse til at leieren kunne få foreta påkostninger. Det er klart at det ikke foreligger noen tillatelse som ble gitt før arbeidet ble satt i gang. Det er heller ikke fremlagt noen skriftlig tillatelse. Spørsmålet er imidlertid om eieren ved sin handlemåte har gitt en

Side:744

slik tillatelse som punkt II omhandler. Man må for det første ta hensyn til at leieavtalen er mellom far og sønn, noe som ble sterkt fremhevet av saksøkte selv. Han forklarte i retten at han var imot ombyggingen og at han hadde protestert da han fikk se at ombyggingen var påbegynt. Han lot imidlertid bli med det, og stanset ikke ombyggingen. Retten finner - - først og fremst på bakgrunn av den forklaring som eieren selv gav - - at han ved sin handlemåte ga leieren(e) grunn til å tro at han - - når alt kom til alt - - gav sin tillatelse til ombyggingen i relasjon til punkt II i leieavtalen. Og når han dessuten ikke grep inn slik som avtalen gir han adgang til må denne uklarhet gå utover ham selv.

Retten finner etter dette at eieren i relasjon til punkt II i leieavtalen gav sin tillatelse til ombygging av Gyldenløve Kro.

Spørsmålet blir så hvordan punkt VI, 3. punktum skal forståes. Etter ordlyden og det som er opplyst forstår retten denne bestemmelse slik som eieren ga uttrykk for i retten. Det vil si at leieren fikk en forkjøpsrett til eiendommen til en fast pris på kr. 540.000,-. Og dersom leieren påkostet eiendommen med tillatelse av eieren skulle eieren bestemme om - - og eventuelt i hvilken utstrekning - - det påkostede beløp skulle komme til fradrag i kjøpesummen på kr. 540.000,-. Dersom ikke forkjøpsretten ble benyttet, skulle eieren på samme måte avgjøre om - - og i hvilken utstrekning - - eventuelle påkostninger skulle godtgjøres. Og når man ser denne bestemmelse i sammenheng med at kjøpesummen på kr. 540.000,- var fast, vil ikke denne bestemmelsen virke urimelig rent generelt. At utviklingen har hatt en for leieren - - middels talt - - uheldig retning på grunn av brannen, som gjør at avtalen nå blir dårlig for henne, er en annen sak. Dette desto mer som leieren(e) ikke tegnet egenforsikring.

Saksøkte har på direkte spørsmål fra dommeren klart gitt uttrykk for at han ikke er villig til å godtgjøre noen del av det påkostede beløp som kravet på kr. 355.000,- gjelder. Dette selv om retten skulle komme til at hans handlemåte måtte forståes som en tillatelse til ombyggingen.

Noe annet grunnlag for det framsatte krav enn det nevnte er ikke påberopt.

Retten finner etter den forståelse som den har lagt til grunn med hensyn til punkt VI i leieavtalen at denne bestemmelse må medføre at saksøkeren ikke kan få medhold i sitt krav. Saksøkte blir derfor å frifinne. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arne Christiansen, Guri Sunde og byrettsdommer Finn Elseth): - - -

Lagmannsretten ser saken på en annen måte enn byretten og er kommet til at den ankende part må få medhold fullt ut.

Lagmannsretten har ikke funnet det nødvendig å ta stilling til om husleielovens §38 sjette ledd kan brukes analogisk i det foreliggende tilfelle og antar at den ankende parts krav kan føre frem på et annet og sikrere grunnlag. I denne forbindelse har lagmannsretten lagt vekt på uttalelser i forarbeidene til §38 sjette ledd som taler imot en utvidende fortolkning av bestemmelsen og som kan gjøre det noe tvilsomt om det er rom for en slik anvendelse. I denne sammenheng vises til Innstilling til revisjon av husleieloven, 1964 50-52, bl.a. til uttalelser hvor partene henvises til å regulere forholdet seg imellom ved avtale utenom oppsigelsestilfellene (s. 51) og hvor det fremgår at regelen utelukkende gjelder når leieforholdet bringes til opp-

Side:745

hør ved utleierens initiativ og ikke når leieren selv tar initiativet eller leieforholdet opphører av andre grunner (s. 52).

Etter lagmannsrettens oppfatning må imidlertid den ankende part kunne bygge sitt krav på prinsippet i §10 i lov om hendelege eigedomstilhøve av 10. april 1969 nr. 17. Bestemmelsen i §10 innebærer en lovfesting av en allerede på forhånd ulovfestet generell berikelsesregel, som må få anvendelse i saken her. Riktignok kan det etter omstendighetene komme på tale å avskjære et ellers begrunnet berikelseskrav, således på bakgrunn av avtalen mellom partene eller på grunn av særlige rettsforhold (jfr. lovens § l) eller fordi vedkommende som har foretatt inkorporasjonen, er noe å bebreide (jfr. lovens §10 annet ledd). Fra ankemotpartens side er anført momenter som gjelder slike omstendigheter som her nevnt, men etter lagmannsrettens mening kan ikke innsigelser på disse grunnlag føre frem.

Ankemotparten har således anført at det etter kontraktens pkt. 6 for det tilfelle at eiendommen skal selges, er helt opp til eieren å bestemme om leieren skal godskrives påkostninger leieren har hatt, og såvidt skjønnes mener han at denne rett for eieren må gjelde også i den situasjon som saken her angår. Lagmannsretten er ikke enig i en slik slutning fra kontraktens pkt. 6. Den beføyelse som er gitt eieren i pkt. 6 må sees på bakgrunn av at leieren i denne bestemmelse er gitt forkjøpsrett til eiendommen for kr. 540.000. Denne verdi er satt på bakgrunn av at Rolf Eduardsen umiddelbart før leieavtalen ble inngått, forhandlet med Esso om salg av eiendommen og at han, såvidt skjønnes, var kommet til den forståelse med Esso at den nevnte sum svarte til en passende verdi for eiendommen. Den løsningssum som er knyttet til forkjøpsretten, refererer seg altså til eiendommens omsetningsverdi i uombygget stand i 1971/72. Det er derfor vel begrunnet at Rolf Eduardsen i leieavtalen sikrer seg en ensidig adgang til å avgjøre om det skal gjøres fradrag i beløpet; selv uten fradrag vil leieren på bakgrunn av den gunstige pris ved et eventuelt forkjøp stort sett alltid ha sine investeringer i behold. Dersom han ikke benytter seg av forkjøpsretten, kan leieren risikere å tape verdien av sine påkostninger, men han har dog likevel hatt muligheten til å redde disse ved å bruke forkjøpsretten. En helt annen er stillingen når leiegjenstanden går tapt ved brann og eieren ikke bygger opp igjen. I et slikt tilfelle ville leieren fullstendig være prisgitt utleieren om sistnevnte også her etter eget forgodtbefinnende skulle avgjøre om leieren skulle godskrives sine påkostninger. Etter lagmannsrettens oppfatning er det derfor ikke grunnlag for å anvende avtalens pkt. 6 i branntilfellet.

Det kan reises spørsmål om prinsippet i §10 i lov om hendelege eigedomstilhøve kan anvendes for husleieforhold og om det her foreligger «særlege rettshøve» som nevnt i lovens § l og som ekskluderer anvendelsen av lovens bestemmelser. Husleielovens system er at leieren kan fjerne de installasjoner han har foretatt mot å sette leiligheten i samme stand som ved overtagelsen (husleielovens §34). Bortsett fra i de tilfelle som nevnt i husleielovens §38 sjette ledd, kan altså leietageren ikke velge det alternativ å kreve godtgjørelse for sine påkostninger. Husleielovens ordning har sammenheng med at lovgiveren ikke har villet pålegge huseieren en moderniseringsplikt, heller ikke i den form at huseieren skal påføres økonomiske uttellinger for å få leiligheten tilbake der leieboeren selv har sørget for forbedringer (jfr. Innstilling om revisjon av husleieloven, 1964 51). I et tilfelle som det foreliggende ligger forholdene imidlertid annerledes an enn i

Side:746

de normalsituasjoner som husleielovens system tar sikte på. Leiegjenstanden er totalskadet ved brann og leieren har ingen mulighet til å fjerne sine installasjoner. Det er her heller ikke tale om å påføre utleieren utgifter som følge av leieforholdets opphør, men utelukkende spørsmål om han skal ha adgang til å sitte med forsikringssummen ubeskåret til tross for at den er blitt større enn den ellers ville ha vært som følge av de påkostninger som er gjort. Når saken ligger slik an, antar lagmannsretten at det ikke foreligger slike særlige forhold som ellers medfører at berikelsesregelen i §10 i lov om hendelege eigedomstilhøve ikke gjelder for husleieavtaler. Som støtte for dette synspunkt kan anføres at leieren var sikret en leietid på ytterligere 9+ år for opptjening av dekning for investeringene og at hun er blitt avskåret fra dette fordi eieren har valgt å ikke gjenoppbygge eiendommen.

Fra ankemotpartens side er det blitt hevdet at han ikke har gitt tillatelse til de foretatte påkostninger. Den ankende part har derimot opplyst at utbedringene ble utført i samråd med ankemotparten. Det blir etter dette spørsmål om den ankende parts krav skal bortfalle eller reduseres fordi ombyggingsarbeidet kan legges den ankende part eller hennes avdøde mann til last, jfr. §10 annet ledd i lov om hendelege eigedomstilhøve. Lagmannsretten finner i det vesentlige å måtte legge til grunn den ankende parts versjon av det faktiske forhold. Rolf Eduardsen har forklart at han var på tre ukers ferie på Bergenskanten da arbeidet uten hans viten ble satt i gang og at det var for sent å stoppe arbeidet da han kom tilbake. Så vidt skjønnes strakte ombyggingsarbeidene seg over flere år, og det er da vanskelig å skjønne at det ved et relativt kortvarig feriefravær for ankemotparten skulle ha skjedd slike radikale forandringer med bygningen at hele det omfattende ombyggingsprogram måtte gjennomføres. Alt i alt vil lagmannsretten anta at Rolf Eduardsen stort sett har akseptert den ombygging som har funnet sted enten på forhånd eller løpende under arbeidets gang. Under enhver omstendighet kan lagmannsretten ikke se at det er grunnlag for å bebreide Rune Eduardsen for den foretatte ombygging, slik at kravet av denne grunn helt eller delvis skulle bortfalle.

Den ankende part har uttalt at hun har ansett ankemotparten for å ha akseptert kravets størrelse, mens ankemotparten bestrider dette. Det blir derfor nødvendig å gå inn på spørsmålet om størrelsen av den ankende parts krav.

Den godtgjørelse den ankende part har rett til, svarer til berikelse ankemotparten oppebærer ved utbetalingen av forsikringssummen. Dette vil si at den ankende part har rett til forskjellen mellom den utbetalte forsikringssum og den forsikringssum som ville ha blitt utbetalt om påkostningene ikke var blitt foretatt. Den ankende part har ved sin beregning av påstandsbeløpet tatt utgangspunkt i hva ombyggingen har kostet og gjort fradrag for den bokførte nedskrivning av investeringene. Et beløp som er fremkommet på denne måten vil ikke uten videre svare til berikelsen på ankemotpartens hånd. Lagmannsretten må derfor på annen måte vurdere hvilken betydning ombyggingen har hatt for forsikringssummens størrelse. I mangel av nærmere opplysninger må denne vurderingen i stor utstrekning bero på et skjønn.

Det utbetalte forsikringsbeløp er på kr. 1.050.000 (med fradrag av kr. 200 i egenandel). Det er opplyst at bygningen var fullverdiforsikret og det foran nevnte beløp svarer altså til forsikringsverdien på branntidspunktet. Da bygningen ikke skulle gjenoppføres, utgjør forsikringsverdien forskjellen

Side:747

mellom gjenoppbyggingsprisen og fradrag for elde og bruk, jfr. Arntzen, Forsikringsrett II 57-59. Det er opplyst at forsikringssummen etter ombyggingen ble forhøyet av leieren, som etter leiekontrakten skulle sørge for betaling av forsikringspremien. Som tidligere nevnt var det i 1971-72 tale om å selge bygningen til Esso for kr. 540.000, hvilket må anses som et representativt uttrykk for eiendommens daværende omsetningsverdi.

Selv om en omsetningsverdi i 1971-72 på kr. 540.000 og en forsikringsverdi på kr. 1.050.000 i mars 1976 ikke er direkte sammenlignbare, foreligger likevel en markert forskjell som vanskelig lar seg forklare uten som en følge av de betydelige ombyggingsarbeider som Rune Eduardsen foretok. Det må antas at disse arbeidene, som var fullført mindre enn to år før brannen, i meget avgjørende grad har fått innflytelse ved branntaksten når det gjelder fradraget for elde og bruk. I mangel av andre holdepunkter vil lagmannsretten anta at påstandsbeløpet på kr. 355.000 ikke overstiger den innflytelse påkostningene har hatt ved fastsettelsen av forsikringsverdien. De virkelige omkostningene ved ombyggingen utgjør etter det opplyste ca. kr. 400.000. Hvis husets omsetningsverdi i 1971-72 var kr. 540.000, synes det ikke som noe nevneverdig misforhold i eierens disfavør at han etter fradrag for kr. 355.000 får redusert forsikringssummen til kr. 700.000, som etter omstendighetene må antas å dekke de verdier som bygningen representerer uten påkostninger.

Lagmannsretten vil bemerke at den tvil som kan oppstå ved den skjønnsmessige vurdering av domsbeløpets størrelse, i en viss grad må være ankemotpartens risiko. I sin ankeerklæring har den ankende part angitt at kravets størrelse ikke var omtvistet under byrettens behandling av saken og at motparten var enig i at kravet representerte en verdiøkning i eiendommen. Dette har ankemotparten ikke imøtegått under saksforberedelsen for lagmannsretten. Først ved direkte spørsmål fra retten under ankeforhandlingen presiserte ankemotpartens prosessfullmektig at hans part bare aksepterte størrelsen av utleggene på den ankende parts hånd, men ikke størrelsen av godtgjørelseskravet. Noen anførsler om beregningen av kravet utover det her nevnte, er ikke fremkommet fra ankemotpartens side.

For ordens skyld skal lagmannsretten videre bemerke at det ikke fra ankemotparten er hevdet at noen av de påkostninger saken gjelder, refererer seg til rent vedlikehold, som etter kontrakten påhviler leieren. - - -