Rt-1981-215

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-02-14
Publisert:	Rt-1981-215
Stikkord:	Stadfestelse av tvangsauksjonsbud
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 23/1981
Parter:	Snorre Sturla Kjetilson (høyesterettsadvokat Arne Meltvedt) mot Skien kommune (advokat Lars Skjelbred - til prøve).
Forfatter:	Røstad, Aasland, Skåre, Bølviken, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §388, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §119, §155, §2, Konkursloven (1863) §20, §133, §116, §136, §137, §156, §158, Hendelege eigedomshøvelova (1969)

Dommer Røstad: Skien kommune ved bykassereren sendte 3. april 1975 begjæring til byfogden i Porsgrunn og Skien om tvangsauksjon over eiendommene gnr. 15 bnr. 58,65 og 72 i Solum herred, nå Skien kommune. Grunnlaget for begjæringen var skyldig eiendomsskatt. Eiendommene var i årene 1957-1967 av Skien kommune blitt bortfestet til Snorre Sturla Kjetilson. Denne anvendte eiendommene - kalt «Geiteryggen» - til bygninger og anlegg i forbindelse med drift av flyplass. Han var eneinnehaver av firmaet «Fjellfly», og ledet dette frem til 1. februar 1972 da det ble åpnet konkurs.

Kommunens begjæring førte til at det 3. juli 1975 ble holdt tvangsauksjon over eiendommene. Porsgrunn og Skien namsrett avsa 21. juli 1975 kjennelse om stadfestelse av det bud Skien kommune hadde gitt ved førstegangsauksjonen - med et samlet beløp på kr. 404.742.

Kjetilson anket namsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett, og lagmannsretten stadfestet kjennelse ved dom av 30. mars 1976. Dommen ble av Kjetilson påanket til Høyesterett. Ved kjennelse av 22. juni 1977 ble namsrettens stadfestelseskjennelse opphevet på grunn av mangler ved auksjonsmøtet, og saken ble hjemvist til ny behandling ved namsretten. Høyesteretts avgjørelse er gjengitt i Rt-1977-654.

Ved namsrettens beslutning av 7. juli 1977 fikk Skien kommune rett til å ta eiendommene til brukelig pant.

Skien kommune begjærte 26. juli 1978 på ny tvangsauksjon over eiendommene. Grunnlaget for begjæringen var denne gang misligholdelse av pantefordringer. Begjæringen inneholdt spesifikasjon over pantefordringene og deres fordeling på de tre bruksnumre. Første gangs auksjon ble holdt 12. september 1978. Saksøkeren var til stede ved rådmann og prosessfullmektig. Til stede var også saksøkte, hans

Side:216

hustru og prosessfullmektigen. Under auksjonen ble det fremsatt ett bud, nemlig fra saksøkeren. Skien kommune fremsatte bud ved opprop av hvert av de tre bruksnumre.

Porsgrunn og Skien namsrett avsa 20. september 1978 kjennelse med denne slutning:

«Skien kommunes bud på kr. 336.000,- - kronertrehundreogtrettisekstusen - på eiendommen gnr. 15, bnr. 58, kr. 350.000,- - kronertrehundreogfemtitusen - på eiendommen gnr. 15, bnr. 65 og kr. 50.000,- - kronerfemtitusen - på eiendommen gnr. 15 bnr. 72 alle i Skien stadfestes.»

Kjetilson påanket kjennelsen til Agder lagmannsrett, som 29. oktober 1979 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Porsgrunn og Skien namsretts kjennelse av 20.9.1978 stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Lagmannsrettens dom var avsagt under dissens. En dommer stemte for opphevelse av namsrettens stadfestelseskjennelse.

Kjetilson har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Saksforholdet fremgår av namsrettens kjennelse og lagmannsrettens dom. Disse avgjørelser gjengir partenes anførsler og påstander i de tidligere instanser.

Til bruk for Høyesteretts behandling av anken er det holdt bevisopptak ved Skien og Porsgrunn byrett, hvor 6 vitner har avgitt forklaring. Bare ett av disse vitner var avhørt ved lagmannsretten. Det er fremlagt en del nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til å gå nærmere inn på.

Som ny anførsel for Høyesterett har Kjetilson gjort gjeldende at salgsgjenstanden ikke var korrekt eller nøyaktig betegnet i auksjonskunngjøringen eller i rettsboken. Den ankende part har vist til de bemerkninger som ble fremholdt av mindretallet i lagmannsretten. Den dissenterende dommer uttalte at det ikke fremgikk at det var festeretten med bebyggelse auksjonen gjaldt - ikke selve eiendommene.

Den ankende part har pekt på at både flertallet og mindretallet i lagmannsretten har funnet det godtgjort at det ikke ble ført noen rettsbok ved auksjonsmøtet. Det ble bare ført en kladd, som senere ble renskrevet og undertegnet av rettens formann. Den ankende part vil hevde at en slik fremgangsmåte ikke lar seg forsvare i forhold til lovens ordning. Han bestrider riktigheten av det som lagmannsrettens flertall har fremholdt, at en slik fremgangsmåte ikke kan sies å stride mot lovens bestemmelser om føring av rettsbok.

Kjetilson har gjort gjeldende at det må anses som en saksbehandlingsfeil at det i auksjonsvilkårene for gnr. 15 bnr. 65 og bnr. 72 ble innføyd et mulig verdirefusjonskrav mot kjøperen fra Skien kommune med kr. 420.000 og for bnr. 58 med kr. 85.000. Saksøkte hadde i auksjonsmøtet 12. september 1978 protestert mot disse vilkår, og i prosesskrift datert 12. og 13. september 1978 til namsretten utdypet han sin protest mot utformingen av vilkårene. Endog om man legger

Side:217

til grunn det omstridte protokollat fra auksjonsmøtet 12. september 1978 - om at vilkårene ble opplest og godkjent av partene uten merknader - har den skriftlige protest virkning, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §156. De innføyde vilkår måtte oppfattes som heftelser på eiendommene, og de må ha virket prisdempende. Potensielle kjøpere har avstått fra å yte bud da det kunne fremsettes slike tilleggskrav mot dem. Ved fremsettelsen av sine bud har kommunen klarligvis måttet ta hensyn til at det kunne bli tale om å måtte bli stilt overfor et mulig krav fra Norving på kr. 85.000.

Det var også en feil at namsretten i sin stadfestelseskjennelse unnlot å ta standpunkt til de innvendinger som var reist mot at auksjonsbudet ble stadfestet.

Den ankende part har ellers hevdet at kommunens antatte bud var altfor lavt i forhold til eiendommenes virkelige verdier. Dette lar seg påvise på flere måter. Långivere som har kunnet vurdere de reelle verdier, har således ytet lån på til sammen kr. 1.020.000. Det foreligger videre flere takster hvor eiendommenes verdi er satt betydelig høyere enn det fremsatte bud. Den ankende part har for øvrig pekt på at det her gjelder en 1. gangs auksjon med et bud fra en kjøper som står i en markert preferansestilling. I en slik situasjon må det være berettiget å stille særlige krav til en omhyggelig og samvittighetsfull prøving fra rettens side av de fremsatte bud. Slik denne sak forelå, skulle namsretten ikke ha stadfestet kommunens bud, da det var gjort sannsynlig at budet var altfor lavt i forhold til verdien av eiendommene etter gangbar pris, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §158 første ledd. Lagmannsretten har tatt feil når den ikke har underkjent namsrettens prøving på dette punkt.

Kjetilson har lagt ned denne påstand:

«Prinsipalt: Namsrettens kjennelse oppheves.

Subsidiært: De av Skien kommune avgitte bud på eiendommene gnr. 15 bnr. 58, 65 og 72 nektes stadfestet.

I begge tilfelle: Skien kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Snorre Sturla Kjetilson og for Høyesterett til det offentlige.»

Skien kommune har henholdt seg til lagmannsrettens dom, som antas å bygge på en riktig rettsoppfatning.

De saksbehandlingsfeil som den ankende parts prosessfullmektig hadde påberopt seg forut for stadfestelseskjennelsen, unnlot namsretten å ta stilling til. Den uttalte at det ved anke over stadfestelseskjennelsen kunne gjøres gjeldende at det forelå saksbehandlingsfeil. I dette tilfelle har lagmannsretten ved ankesakens behandling foretatt en selvstendig prøving av de påberopte feil, jfr. tvistemålslovens §388 sammenholdt med tvangsfullbyrdelseslovens §2.

Til den ankende parts nye anførsel har kommunen gjort gjeldende at det i kunngjøringen var gjort oppmerksom på at auksjonen gjaldt eiendommer på festet grunn. Kunngjøringen må anses å ha inneholdt den nødvendige betegnelse av salgsobjektet, og å tilfredsstille kravene etter tvangsfullbyrdelseslovens §119 nr. 2.

Side:218

I auksjonsmøtet 12. september 1978 var dommeren særlig innstilt på nøye å overholde lovens krav til formalia, ettersom namsrettens tidligere avgjørelse var blitt opphevet på grunn av formfeil. De relevante opplysninger til rettsboken ble ført inn etter diktat av dommeren. Rettsboken ble skrevet for hånd og ble senere samme dag maskinskrevet, underskrevet av dommeren og sendt til prosessfullmektigene. Kommunen kan ikke se at det ved denne fremgangsmåte foreligger noen saksbehandlingsfeil - og i alle fall kan en mulig feil ikke ha hatt noen betydning for namsrettens avgjørelse.

Etter at namsretten hadde stadfestet auksjonsbudet fra kommunen ved den auksjon som ble holdt 3. juli 1975, overtok kommunen besittelsen av eiendommene. Ved opprettholdelsen av flytrafikk på flyplassen hadde kommunen betydelige omkostninger ved nødvendig ombygging og utbedring av hangarer og verkstedbygning m.m. Kommunen hadde utgifter til dette på kr. 420.000, og det selskap som stod for den fortsatte flytrafikk - Norving - hadde svart for påkostninger på kr. 85.000. Kommunen fant det riktig ved denne tvangsauksjonen å la auksjonsvilkårene ha med en passus som at kommunen forbeholdt seg å gjøre krav gjeldende for disse omkostninger, jfr. lov om hendelege eigedomshøve. Disse dekningskrav foranlediget ingen protest i auksjonsmøtet. Bemerkningene i auksjonsvilkårene på dette punkt gir ikke uttrykk for noe mer enn at kommunen og Norving opplyser å ha påkostet bygningene, og at de forbeholder seg å gjøre rett gjeldende til å ta ut ting eller å fremsette krav på refusjon. Innføyningen i vilkårene representerer ikke noe selvstendig rettsgrunnlag for disse krav, og det var ikke nødvendig for namsretten å ta standpunkt til hjemmelen for disse forbehold. Vilkårene er ikke tatt med «uten nødvendighet», jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §137 annet ledd. Disse vilkår kan ikke under noen omstendighet ha hatt noen prisdempende effekt. Kommunen har pekt på at Kjetilson innenfor et tidsrom av nesten 3 år ikke klarte å finne noen som anså seg tjent med å overta festeretten med tilhørende bygninger. Skulle namsretten ha begått en feil ved å oppta de nevnte forbehold som auksjonsvilkår, kan denne ikke ha hatt noen virkning på avgivelsen og antagelsen av bud.

Kommunen vil hevde at de antatte bud ikke er for lave etter gangbar pris. Eiendommens verdi må vurderes i sammenheng med at de er utleid til bruk for flyplass, og at de av kommunen er regulert for slik bruk. Festeren vil ikke kunne utnytte dem på noen annen måte. Ingen har meldt seg som interessert i å overta feste av eiendommene til bruk for flyplass, på betingelser som har vært gunstigere enn det som ble resultatet ved kommunens bud.

Skien kommune har lagt ned denne påstand:

«1. Post 1 i lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Skien kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten. Kjetilsons anførsel om at salgsgjenstanden verken i auksjonsvilkårene

Side:219

eller i rettsboken er tilstrekkelig nøyaktig betegnet, kan ikke føre frem. I den auksjonskunngjøring som ble tatt inn i Norsk Lysingsblad og de lokale aviser, og som ble slått opp på rettsstedet, var det uttrykkelig sagt at tvangsauksjon skulle holdes «over eiendommene på festet grunn i Skien, tidligere i Solum, «Fjærehøgda» gnr. 15 bnr. 58, 65 og 72». De opplysninger som ble gitt i kunngjøringen, tilfredsstiller kravene etter tvangsfullbyrdelseslovens §119 nr. 2, og jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at det ikke kunne være nødvendig å angi i rettsboken at det var festeretten med bebyggelse, ikke også eiendomsretten til grunnen, som var salgsobjektet.

Den kladd som ble ført i auksjonsmøtet 12. september 1978, var etter min mening ikke tilstrekkelig til at lovens krav om føring av rettsbok ble oppfylt. På dette punkt er jeg derfor ikke enig med lagmannsrettens flertall. Men jeg kan ikke se at den feil som her ble begått, hadde noen betydning. Etter de opplysninger som foreligger, førte protokollføreren under rettsmøtet en kladd som inneholdt alt det rettsboken skulle inneholde. Protokollføreren benyttet et trykt skjema og gjorde selv tilføyelser om tid, sted, partenes navn m.v., mens alt av vesentlig betydning ble skrevet etter diktat fra dommeren. Jeg anser det videre godtgjort at det som var tatt med i den håndskrevne kladd, samme dag i maskinskrevet stand ble ført inn i rettsboken. Utskrift av rettsboken ble omgående sendt til partene, og i prosesskrift av 13. september 1978 har Kjetilsons prosessfullmektig erkjent å ha mottatt utskriften. Da den maskinskrevne rettsbok inneholder alt det en rettsbok skal inneholde, kan jeg som før nevnt ikke se at den feil som ble begått, har hatt noen reell betydning.

I det utkast til auksjonsvilkår som Skien kommune la frem for namsretten, var det for bnr. 65 og 72 vist til forpliktelser etter festekontrakt og tinglyste servitutter, og som et tredje punkt var innføyd:

«Skien kommune har påkostet bebyggelsen på denne eiendom og på bnr. 72 ca. kr. 420.000,-. Skien kommune forbeholder seg rett til å fjerne installasjonene m.v. eller kreve dem erstattet, slik som bestemt i lov om hendelege eigedomshøve av 10.4.1969 nr. 17.»

I protokollen for auksjonsmøtet 12. september er det for eiendommen gnr. 15 bnr. 58 anmerket at auksjonsvilkår ble opplest og godkjent med følgende tillegg som pkt. 3:

«A/S Norving opplyser å ha påkostet bygningene ca. kr. 85.000,- som saksøkeren krever dekket etter lov om hendelege eigedomshøve jfr. lov av 10.4.1969 nr. 17.»

Ifølge rettsboken ble auksjonsvilkårene opplest og godkjent. Som nevnt i lagmannsrettens dom var det i auksjonsmøtet 12. september 1978 en del diskusjon om de nevnte auksjonsvilkår, men på samme måte som lagmannsrettens flertall kan jeg ikke finne det godtgjort at Kjetilsons prosessfullmektig i rettsmøtet reiste noen formell innsigelse mot vilkårene. Dersom dette var blitt gjort, går jeg ut fra at det

Side:220

ville ha blitt protokollert på samme måte som det ble protokollert at Kjetilsons prosessfullmektig protesterte mot at de avgitte bud ble stadfestet.

Imidlertid er det på det rene at Kjetilsons prosessfullmektig i et prosesskrift som er datert samme dag som auksjonsmøtet var holdt, protesterte mot de nevnte auksjonsvilkår, og gjorde gjeldende: «Dis- se to auksjonsvilkår er egnet til å svekke kjøpelysten, idet kjøperen får et usikkerhetsmoment på tilsammen ca. en halv million kroner, jeg viser til Tvangslovens §137 annet ledd og §136 annet ledd. Det synes klart at disse avvikelser fra vanlige auksjonsvilkår medfører et inngrep i saksøktes mulighet til å få dekket sine forpliktelser.»

Selv om det legges til grunn at det ikke ble reist noen formell innsigelse mot vilkårene i selve auksjonsmøtet, skulle namsretten etter dette ha overveid om innvendingen gav grunnlag for å nekte stadfestelse av de bud som var avgitt. Jeg viser for så vidt til tvangsfullbyrdelseslovens §156 jfr. §155 nr. 3. Lagmannsretten har imidlertid tatt standpunkt til spørsmålet overensstemmende med tvistemålslovens §388 jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §2, og dens flertall har funnet at det ikke var grunnlag for å nekte stadfestelse. Dette er jeg enig i, dog slik at min begrunnelse ikke faller helt sammen med den lagmannsrettens flertall har gitt.

Det er etter min oppfatning uten videre klart at kommunen i auksjonsmøtet overensstemmende med tvangsfullbyrdelseslovens §116 tredje ledd måtte kunne gi opplysninger om de krav den og Norving kunne komme til å gjøre gjeldende overfor tvangsauksjonskjøperen, og at den kunne ha krevd denne opplysning protokollert. At det kunne være tvil yom kravene og at de var omtvistet, kunne ikke hindre kommunen i å ta forbehold om dem på denne måten for derved å vareta sin og Norvings mulige rett. Derimot er jeg i noen tvil om hvorvidt det var riktig av namsretten å la forbeholdene komme til uttrykk i auksjonsvilkårene. Iallfall måtte det da klart fremgå at kravene ikke hadde grunnlag i noe dokument eller noen erkjennelse og at de var omtvistet. Etter min oppfatning kommer dette ikke tilstrekkelig klart til uttrykk i de omtvistede punkter i auksjonsvilkårene.

En mangel ved auksjonsvilkårene kan imidlertid bare føre til at retten må nekte stadfestelse dersom denne ville medføre inngrep i en interesserts rett, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §155 nr. 3. Kjetilson hevder, som før nevnt, at de omtvistede punkter i auksjonsvilkårene var egnet til å svekke kjøpelysten. Men jeg kan ikke se at de kan ha hatt noen innvirkning på budgivningen. Bare kommunen og Kjetilson var representert ved auksjonsmøtet, og det er intet grunnlag for å bygge på at auksjonsvilkårene kan ha avholdt andre reflektanter fra å gi bud. Kommunens bud kan ikke være blitt influert av at de forbehold den selv presenterte, ble tatt med i auksjonsvilkårene i kommunens egen formulering.

Det gjenstår for meg å ta standpunkt til om stadfestelse skulle ha vært nektet fordi budet var altfor lavt i forhold til verdien av eiendommene etter gangbar pris. Lagmannsrettens flertall kom for dette punkts vedkommende til samme resultat som namsretten. Lagmannsretten

Side:221

foretok befaring av eiendommene sammen med partene og ett vitne som tidligere hadde avgitt verditakst for eiendommene. Lagmannsrettens premisser på dette punkt er i det vesentlige knyttet til den særlige stilling kommunen ble ansett å ha som auksjonskjøper. For selve verdiansettelsen har lagmannsretten innskrenket seg til å vise til namsrettens avgjørelsesgrunner.

De eiendommer det her er tale om, er regulert som flyplassområde, og festeren kan ikke regne med å få tillatelse til annen anvendelse av eiendommen. Dette moment vil i betydelig grad virke bestemmende på eiendommenes verdi, som må anses å ligge vesentlig lavere enn de verdiansettelser som er foretatt ut fra synspunkter om eiendommenes anvendelse til andre formål, blant annet til industriell virksomhet.

Jeg nevner at det innenfor et betydelig tidsrom ikke viste seg mulig å få noen privat bedrift til å overta eiendommene med fortsatt flytrafikk som forutsetning.

Jeg vil ikke unnlate å bemerke at det ved de to tillyste tvangsauksjoner ikke har vært fremsatt bud fra andre enn Skien kommune. Kommunens bud ved siste auksjon lå mer enn 80% høyere enn den pris som kommunen var villig til å gi ved forrige auksjon og som verken namsrett eller lagmannsrett fant altfor lav i forhold til verdien etter gangbar pris. Panthaverne som ikke ble dekket ved konkursen, synes å ha innsett at eiendommene ved auksjon ikke kunne utbringe noen høyere pris enn den som nå ble oppnådd.

Jeg kan ikke se at det her foreligger noe grunnlag for å fravike det skjønn namsretten og lagmannsrettens flertall har foretatt. Jeg anser det ikke sannsynliggjort at det avgitte bud er altfor lavt i forhold til eiendommenes verdi etter gangbar pris. Jeg er således kommet til samme resultat som de foregående retter.

Jeg er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.

Den ankende part har hatt fri sakførsel for Høyesterett. Hans anke har ikke ført frem. Jeg er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Etter omstendighetene finner jeg at den ankende part bør fritas for omkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer etter dette for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Skåre, Bølviken og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av namsrettens kjennelse (byfogd Tollef Landsverk): - - -

Under auksjonsmøtet avga h.r.advokat Kjell Skjelbred følgende bud:

Gnr. 15, bnr. 72 kr. 50.000,-» » » 65 » 350.000,-» » » 58 » 336.000,-

Side:222

For samtlige eiendommer representerte budet kr. 736.000,-. Det var ingen andre bydere.

I samme rettsmøte begjærte saksøkeren budet stadfestet. Advokat Dag Kise protesterte mot at de avgitte bud ble stadfestet.

Rettsmøte vedkommende spørsmål om stadfestelse ble holdt den 15. sept. 1978. - - -

Saksøkte har bl.a. anført: - - -

Han har nedlagt slik påstand: «Prinsipalt: Rettsmøtet av 12. september 1978 oppheves. Subsidiært: Stadfestelse av avgitte og antatte bud nektes.»

Retten skal bemerke:

De anførsler som saksøkte har gjort gjeldende som grunnlag for den prinsipale påstand går ikke retten nærmere inn på da de vel kan søkes gjort gjeldende ved anke over stadfestelseskjennelsen.

Innledningsvis vil retten nevne at det ikke sees å foreligge forhold eller omstendigheter som gjør at retten av eget tiltak skal nekte stadfestelse.

Retten går så over til å behandle spørsmålet om stadfestelse skal nektes på grunnlag av saksøktes innvending og påstand om at budet er alt for lavt i forhold til verdien på eiendommene etter gangbar pris, jfr. tvangsfullb.l. §158 første ledd.

Tvangsfullb.l. §158 første ledd setter som betingelse for å nekte stadfestelse at budet skal være «altfor lavt» i forhold til gangbar pris. Uttrykket innebærer en skjønnsmessig vurdering med utgangspunkt i at det må være et vesentlig misforhold mellom det avgitte bud og gangbar pris før det kan bli tale om å nekte stadfestelse av budet.

Auksjonen gjelder 3 festetomter nemlig gnr. 15, bnr. 58, 65 og 72. Eiendommene er utbygget til flyplass.

På gnr. 15 bnr. 58 er oppført hangar og kafe, på gnr. 15 bnr. 65 er oppført en hangar, mens det på gnr. 15, bnr. 72 ikke finnes byggverk.

Eiendommene har gjort tjeneste som flyplass med nødvendige innretninger for saksøktes flyvirksomhet.

Saksøkte ble slått konkurs 11. febr. 1972. Boet ble innstilt etter konkursl. §20 den l8. des. s.å. Boet fant ikke å kunne nyttiggjøre seg eiendommene, idet panteheftelsene oversteg eiendommenes verdi.

Saksøkte har vist til lånetakst avgitt av sivilingeniør Otto Svae Aarum høsten l972. Taksten var på kr. 900.000,-.

Taksten ble også påberopt for Agder lagmannsrett i forbindelse med dommen av 30. mars l976. Lagmannsretten uttalte at lånetaksten ga uttrykk for et adskillig mer optimistisk kjøp på eiendommenes verdi enn det som kan betegnes som gangbar pris. Namsretten slutter seg til denne vurdering.

De frivillige panteheftelsene for lån på kr. 1.020.000,- kan ikke være av særlig betydning fordi disse på samme måte som lånetaksten er et optimistisk uttrykk for verdien av eiendommene som var grunnlag for en til dels omfattende virksomhet.

Saksøkte har videre vist til takst avholdt av byggmester Ivar Haugen den 14.11.l975. Taksten er på kr. 1.450.000,-. Taksten er en ren teknisk takst som ikke kan tillegges avgjørende betydning. Isolert sett kan den tekniske verdi være betydelig med en rekke spesialinnretninger som bare fullt ut kan nyttiggjøres gjennom virksomhet som har vesentlig tilknytning til flyvirksomhet. Muligheten for å finne aktuelle kjøpere er dermed sterkt begrenset

Side:223

og dermed også muligheten for å oppnå høy pris på eiendommene. Taksten gir ikke noe riktig bilde av hva som er gangbar pris på eiendommene.

Taksten er påberopt for Agder lagmannsrett og behandlet i før nevnte dom av 30. mars 1976 10 flg. hvortil henvises. Saksøkte viser videre til Widerøes Flyselskap A/S' brev til advokat Dag Kise den 13. mai 1976 hvor det opplyses at tilsvarende hangarer i 1974 ble betalt med ca. kr. 2.000,- pr. m2. Nyverdi skulle da være kr. 4.800.000,-.

En slik opplysning om hva et selskap har betalt for hangarer og bygg andre steder i landet og med mulige kvaliteter og utstyr vi ikke kjenner kan ikke bidra til å opplyse spørsmålet.

Endelig har saksøkte vist til entreprenør Kristian Johan Braathens vitneforklaring for Skien og Porsgrunn byrett den 16. nov. 1976 inntatt i utdraget side 75 flg. for Høyesterett i ankesak 122/1976.

Han har i sin vitneforklaring taksert eiendommene til kr. 1.427.400,-. Denne taksten ligger i tid og beløp nær opp til den takst som er avgitt av byggmester Ivar Haugen, jfr. foran. Taksten er avgitt etter anmodning fra saksøkte, og gir etter rettens skjønn ikke noen vesentlig veiledning for fastsettelse av den gangbare pris. Det vises til det som er anført foran vedkommende taksten avgitt av lvar Haugen hvorav det vesentlige også gjelder for denne taksten.

Saksøkeren har påberopt seg en rekke vitneforklaringer avgitt ved bevisopptak ved Skien og Porsgrunns byrett 16.-19. nov. 1976 til bruk for Høyesterett i ankesak 122/1976. Kort referert går disse i det vesentlige ut på følgende:

Etter konkursen ble driften av flyplassen innstilt. Kommunens ansvarlige myndigheter tok opp et iherdig arbeid for å forsøke å få flyvirksomheten igang igjen. Det foregikk en rekke forhandlinger med flyselskaper for å få til en avtale om drift av flyplassen. Det sto etter hvert klart for Skien kommune at med betydelige investeringer som var foretatt og det store aktivum flyplassen innebar for kommunen og distriktet, måtte det være riktig og nødvendig at anleggene i sin helhet kom i kommunens eie.

Under forberedelsen med å fremme tvangsauksjonen over eiendommene vurderte de kommunale etater verdien av disse. I fellesskap kom de kommunale etater fram til en antatt verdi på ca. kr. 400.000,-.

Disponent i Norsk Flytjeneste, Øivind Skaunfelt meldte seg som interessert i å overta hangarene til saksøkte da virksomheten ble innstilt. Han skrev den l9.10.1973 til Telemarksbanken, Skien og bød kr. 400.000,- for de to hangarene. Han fikk ikke noe svar på dette tilbud. Han var klar over at tilbudet lå langt under hva hangarene var verdt.

Disponenten i Norwegian Overseas Airways A/S, Thor Kristen Tjøntveit har forklart at selskapet var sterkt interessert i de bygninger og anlegg som saksøkte har reist på Skien flyplass. Selskapet bød i skriv av 6. jan. 1976 kr. 650.000,- for begge bygningene og tilføyde at bygningene har en verdi betydelig over disse bud. Han erklærte seg også villig til å gå opp med budet under forutsetning av at det meldte seg konkurrerende kjøpere.

Adm. direktør i Telemarksbanken A/S, Arne Enger opplyste at banken hadde et samlet tilgodehavende hos saksøkte ved konkursåpningen på kr. 892.505,47.

Banken hadde i tidsrommet fra konkursåpningen og utover henvendelser fra endel interesserte vedrørende bygninger og anlegg på Skien flyplass.

Side:224

Noen ordning kom ikke istand.

Med de heftelser som var på eiendommene anså han det ikke mulig å få til et frivillig salg av disse. Banken tok kontakt med Skien kommune og ved brev av 17. jan. 1975 på vegne av Telemarksbanken og Bergen Privatbank tilbød kommunen å overta de to nevnte bankers samlede pantobligasjoner i eiendommene for pålydende beløp kr. 485.000,-. Kommunen sa seg villig til å betale kr. 400.000,- for disse pantobligasjoner.

Banken tok deretter skritt til å begjære tvangsauksjon.

Disse vitneprov gir en viss støtte for det skjønn retten skal utøve idet de gir uttrykk for hva eiendommene synes verdt eller for hvilket beløp de kunne tenkes ervervet for.

Sluttelig vil retten peke på at ved den tidligere tvangsauksjon ble budet på kr. 404.742,- stadfestet såvel av Porsgrunn og Skien namsrett som av Agder lagmannsrett.

Budet nå er på kr. 736.000,-.

Selv om en tar tilbørlig hensyn til den prisøkning på faste eiendommer som har funnet sted i tidsrommet l976-1978 er budet denne gang vesentlig høyere.

På grunnlag av en samlet vurdering av det materiale som foreligger er retten kommet til at den gangbare pris for eiendommene ikke kan være vesentlig høyere enn det avgitte bud. Det kan således ikke ansees sannsynliggjort at det avgitte bud er alt for lavt i forhold til gangbar pris for eiendommene. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Harald Holfeldt Roscher, Guri Sunde og byskriver Hans Daae):- - -

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder spørsmålet om stadfestelseskjennelsen må bli å oppheve på annet grunnlag enn det som vil fremgå av ovenstående.

Lagmannsrettens flertall, lagdommer Harald Holfeldt Roscher og lagdommer Guri Sunde, skal bemerke:

Det anses godtgjort at det under auksjonsmøtet oppsto en meningsutveksling mellom partenes prosessfullmektiger om utformingen av auksjonsvilkårene. Som et ledd i disse ville ankemotpartens prosessfullmektig vedrørende samtlige tre eiendommer, gnr. 15, bnr. 72, bnr. 65 og bnr. 58 i Skien, ha inntatt:

«Skien kommune har påkostet bebyggelsen på denne eiendom og på bnr. 65 ca. kr. 420.000,-. Skien kommune forbeholder seg rett til å fjerne installasjonene m.v. eller kreve den erstattet, slik som bestemt i lov om hendelege eigedomshøve av 10.4.l969 nr. 17.»

Som et ledd i auksjonsvilkårene vedrørende gnr. 15, bnr. 58 ville den samme i tillegg ha inntatt:

«A/S Norving opplyses å ha påkostet bygningene ca. kr. 85.000,- som saksøkeren krever dekket etter lov om hendelege eigedomshøve, jfr. lov av 10.4.1969 nr. 17.»

Den ankende parts prosessfullmektig hadde innvendinger mot at det ble tatt inn opplysninger i auksjonsvilkårene om ankemotpartens og A/S Norvings krav. Etter en del diskusjon omkring spørsmålet fant namsretten å ville godkjenne at opplysningene ble tatt inn i vilkårene.

Lagmannsrettens flertall kan ikke finne det godtgjort at det fra den

Side:225

ankende parts prosessfullmektig fremkom slik formell innsigelse mot auksjonsvilkårene at det nødvendiggjorde spesiell anførsel i rettsboken. Det anses tilstrekkelig etter det opplyste at rettsboken gjengir de auksjonsvilkår som ble fastsatt.

Flertallet viser til rettsbøkene for auksjonsretten og til namsrettens kjennelse av 20.9.1978 hvor det heter:

«De foreslåtte auksjonsvilkår ble opplest og partene fikk anledning til å uttale seg uten at det fremkom innvendinger.» Videre viser flertallet til det øvrige under ankeforhandlingens opplyste.

Det blir da nødvendig å ta standpunkt til om det var korrekt av namsretten å innta de ovenfor gjengitte opplysninger om Skien kommunes og A/S Norvings krav i auksjonsvilkårene.

Skien kommune - som er ankemotpart for lagmannsretten - sto som saksøker for namsretten ved tvangsauksjonen. Mellom kommunen og A/S Norving besto det et kontraktsforhold vedrørende eiendommene. Under dette hadde A/S Norving foretatt påkostninger på disse.

Lagmannsrettens flertall er av den oppfatning at kommunen måtte ta med opplysninger om både det krav den selv og A/S Norving mente å ha. En auksjonskjøper ville ellers kunne kjøpe eiendommene i den tro at noen slike krav ikke fulgte dem. Hvis kravene ble reist mot ham, ville han kunne møte dem bl.a. med den innsigelse at de ikke var tatt med i auksjonsvilkårene som kommunen selv hadde bragt i forslag, slik at han i og med dette kunne påberope seg et godtroerverv.

Under de foreliggende omstendigheter finner lagmannsrettens flertall at det ville ha vært uredelig av kommunen å ikke foreslå slike opplysninger som de det her gjelder tatt med i auksjonsvilkårene. En auksjonskjøper synes å måtte ha et rimelig krav på å få slikt opplyst. Alternativet for kommunen måtte være å gi avkall på kravet og dekke eventuelt krav fra A/S Norving overfor dette selskap i tillegg.

Det er nok så at opplysningen kan ha ført til at kjøpelysten hos potensielle auksjonskjøpere muligens er blitt svekket. Dette er imidlertid en uunngåelig følge av at man redegjør for bl.a. dette forhold omkring de faste eiendommer som skal selges ved tvangsauksjon. Når opplysningen er gitt, blir det mulig kjøpers sak å vurdere om opplysningene er av den art at de bør tillegges vekt eller ikke. Lagmannsrettens flertall finner det derfor unødvendig å ta standpunkt til om kommunens, respektive A/S Norvings krav var reelle og kunne baseres på den anførte hjemmel eller ikke. Man måtte i auksjonsvilkårene gjøre det klart at slike krav forelå og ville bli gjort gjeldende. Kjøper måtte da vurdere om man anså kravene for eksisterende slik at budene ble influert av dem og i hvilken grad. Om man etter opplysningene vil redusere et bud med hele det krevede beløp eller blott og bart med et kalkulert beløp tilsvarende mulige omkostninger i forbindelse med en rettsavgjørelse i ens eget favør, synes helt og holdent å måtte være en auksjonsbyders vurdering. Han har imidlertid krav på å bli varslet også om slike forhold i auksjonsvilkårene som danner grunnlaget for hans bud. Man kan ikke «stikke slike forhold under en stol», for å unngå å svekke kjøpelysten uten at dette fører med seg konsekvenser.

Lagmannsrettens flertall finner det godtgjort at namsfullmektig Groa i sin egenskap av protokollfører førte en kladd til rettsbok under auksjonsmøtene og at han deretter med maskin renskrev rettsboken etter auksjonsmøtene.

Side:226

Det anses godtgjort at dette er den vanlige fremgangsmåte ved Porsgrunn og Skien namsrett. Videre finner lagmannsretten at lignende fremgangsmåte anvendes ved en rekke retter. I noen tilfeller finner rettsbokføringer under rettsmøtet sted under slike forhold at det som foreligger ved rettsmøtets slutt fremtrer i en bra og leslig form slik at det uten videre kan brukes og underskrives som rettsbok. I andre tilfeller finner man det naturlig å foreta en avskrift etter rettsmøtet for så å forelegge denne til underskrift som rettsbok. Lagmannsretten kan ikke se at den siste fremgangsmåten, som namsretten benytter, kan sies å stride mot lovens bestemmelser om føring av rettsbok. Det er bare tale om en avskrivning av den rettsbok som er ført under rettsmøtet, - en overføring til maskinskrift av en håndskrevet rettsbok for å gjøre denne lett tilgjengelig for tredjemann.

Lagmannsrettens flertall finner videre at salgsgjenstandene er korrekt og tilstrekkelig nøyaktig betegnet både i auksjonskunngjøringen og rettsboken når de er angitt som henholdsvis gnr. 15, bnr. 72, bnr. 65 og bnr. 58 i Skien. Det synes overflødig å opplyse i tillegg at det er festeretten med bebyggelse ikke også eiendomsretten til grunnen, som er salgsobjektet. En enkel undersøkelse i grunnboken er tilstrekkelig for ytterligere orientering til mulige kjøpere. Det samme gjelder en henvendelse til namsretten. Under enhver omstendighet kan betegnelsen bare føre til at kjøperen tror han får noe mere enn bare festerett med bebyggelse. Den mulige feil kan således iallfall ikke virke svekkende på kjøpelysten.

Lagmannsrettens flertall er oppmerksom på at namsretten i sin stadfestelseskjennelse av 20.9.1978 ikke tok standpunkt til de anførsler som den ankende part gjorde gjeldende som grunnlag for sin prinsipale påstand, men henviste ham til å gjøre disse gjeldende ved anke over stadfestelseskjennelsen for så vidt det gjaldt forhold eller omstendigheter utover det som kunne gi grunnlag for at retten på eget tiltak skulle nekte stadfestelse. Slike forhold eller omstendigheter fant namsretten at det ikke forelå. Under henvisning til tvangsfullbyrdelseslovens §2, jfr. tvistemålslovens §388 har imidlertid lagmannsrettens flertall funnet selv å ville oppta saken til hovedforhandling for så vidt angår også denne side av den.

Når det gjelder den ankende parts subsidiære påstand - nektelse av stadfestelse på grunn av at de antatte bud er altfor lave i forhold til eiendommenes virkelige verdier - er lagmannsrettens flertall kommet til samme resultat som namsretten og kan i alt vesentlig tiltre dennes begrunnelse.

Lagmannsrettens flertall er fullt oppmerksom på at Skien kommune i realiteten står i en spesiell gunstig situasjon som auksjonskjøper ved de tvangsauksjoner det her er tale om. På teoretisk grunnlag kan man ut fra de lege ferenda betraktninger selvsagt diskutere om en slik kjøper bør kunne opptre på en tvangsauksjon. Utelukkes slike kjøpere, vil formentlig resultatet alene kunne bli at kjøpesummen blir enda lavere. Ingen andre vil kunne by et tilsvarende beløp som den kan gjøre som står i en slik situasjon som Skien kommune i nærværende tilfelle med kommunens sterke interesse av at eiendommene fortsatt blir brukt til det formål de er bebygget for: Lufttrafikk fra og til Skien og med Skien som sete. Det var formålet med kommunens erverv av området i sin tid og med at tomtene er festet til den ankende part. Det var også årsaken til at kommunene i sin tid har engasjert seg som garantist for lån m.v.

Kommunens faktiske stilling kan imidlertid ikke føre til at man legger en

Side:227

annen vurdering til grunn for verdsettelsen av eiendommene enn man ville ha gjort om en annen var blitt sittende med høyeste bud. Det vil kreve lovendring om man i slike tilfeller skulle fravike en verdsettelse basert på antatt omsetningsverdi og istedet verdsette eiendommene ut fra en «teknisk verdi» lik gjenskaffelsesverdi med fradrag for manglende vedlikehold og utidsmessighet. Slik lov og rettspraksis er i dag må man legge til grunn en vurdering basert på antatt omsetningsverdi. Etter en slik vurdering finner lagmannsretten å måtte være enig med namsretten og kan her vise til dennes avgjørelsesgrunner.

Lagmannsrettens mindretall, byskriver Daae, finner at stadfestelseskjennelsen må bli å oppheve, idet han bemerker:

Ifølge auksjonsvilkårene vedrørende gnr. 15, bnr. 65 og 72 forbeholder Skien kommune seg rett til å fjerne installasjoner m.v. eller å kreve dem erstattet med ca. kr. 420.000,- slik som bestemt i lov om hendelege eigedomshøve av 10.4.1969 nr. 17. I auksjonsvilkårene vedkommende gnr. 15, bnr. 58 krever kommunen i medhold av samme lovbestemmelse dekket kr. 85.000,- som A/S Norving angivelig har påkostet bygningen. Ifølge lovens §13 følger plikten til å svare vederlag etter nevnte lov eiendommen.

Jeg antar at loven om hendelege eigedomshøve ikke er anvendelig i de foreliggende tilfeller, jfr. uttrykket «hendelege» og lovens § l, hvoretter den bare gjelder «så langt anna ikkje fylgjer av avtale eller særlege rettshøve». Det fremgår av lovens forarbeider at loven er ment å regulere forhold hvor det dreier seg om «omskifte eller omskipingar som råkar ting og eigedomshøve av reine tilfelle eller mistak», se Ot. prp. nr. 30 for 1967-68 3 og Rådsegn 7 fra Sivillovbokutvalet 12 sp. 2 og 24 og 25. Det synes helt klart at kommunens påkostninger har sitt grunnlag i en frivillig rettshandel, formentlig et ordinært bevilgningsvedtak av bystyret som et ledd i kommunens samlede investeringer i Skien lufthavn, og således faller utenfor loven. Hvorvidt kommunen ellers har et refusjons- eller vederlagskrav mot den ankende part finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til, men det kan i hvert fall ikke grunnes på nevnte lov. Følgelig kan det ikke medtas i auksjonsvilkårene uten uttrykkelig samtykke av saksøkte, jfr. tvfbl. §136. Under alle omstendigheter er disse tilleggsvilkår egnet til å svekke kjøpelysten, og retten skulle etter eget tiltak ha foretatt endringer i utkastet før det ble fremlagt i auksjonsmøtet, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §137, annet ledd. Det skulle etter dette ikke være nødvendig å avgjøre hvorvidt saksøkte har protestert mot vilkårene ved auksjonen, men etter vitnet, namsfullmektig Kjell R. Groas forklaring, jfr. nedenfor, finner jeg det overveiende sannsynlig at så har skjedd. Budet må derfor nektes stadfestet, jfr. tvfbl. §155 nr. 3.

For så vidt angår A/S Norvings krav kr. 85.000,- tilføyes spesielt, at jeg ikke kan se at det er noen lovhjemmel for å belaste den ankende part med dette. A/S Norving har leiet bygningen av kommunen, og omkostningene refererer seg til ominnredninger selskapet har foretatt i forbindelse med sin egen virksomhet på flyplassen. Disse omkostninger må være den ankende part uvedkommende og kan heller ikke av den grunn medtas i auksjonsvilkårene.

Den ankende parts prosessfullmektig har videre anført, at rettsboken ikke reflekterer det som foregikk i auksjonsmøtene. Bl.a. skal han ha protestert mot tilleggene til vilkårenes pkt. 4 om påkostninger, uten at protesten er kommet til uttrykk i rettsboken. Gjennom vitnet Groas forklaring finner jeg

Side:228

det godtgjort, at rettsboken ved tvangsauksjoner vanligvis blir ført som «kladd», hvoretter den renskrives og undertegnes av dommeren og rettsvitnet senere, eventuelt neste dag uten at partene er tilstede. Dette etterlater begrunnet tvil om rettsboken ble lest opp i rettsmøtet eller forelagt for partene slik som påbudt i tvistemålslovens §133. - - -

Jeg finner å burde bemerke at salgsgjenstanden ikke er korrekt eller tilstrekkelig nøyaktig betegnet, verken i auksjonskunngjøringen eller rettsboken, idet det ikke fremgår at det er festeretten med bebyggelse, ikke selve eiendommen, som er salgsobjekt, jfr. tvtbl. §119 nr. 2. For å tiltrekke potensielle kjøpere burde det her også vært nærmere presisert hva slags eiendommer det dreiet seg om, jfr. Justisdepartementets rundskriv av 28. juni l930 pkt. 5. I denne forbindelse bemerkes, at da auksjonene bl.a. gjelder en flyhangar som er bygget på 2 bruksnumre, bnr. 65 og 72. antar jeg at i hvert fall hangaren med festerett til begge disse eiendommer burde vært ropt opp og solgt under ett. Da saksøkte ikke har reist noen innvending mot kunngjøringen i auksjonsmøtene, finner jeg det imidlertid tvilsomt om dette er nektelsesgrunn.

Jeg anser det også som en feil som må føre til opphevelse at namsretten sin stadfestelseskjennelse av 20. september 1978 ikke tok standpunkt til de anførsler saksøkte gjorde gjeldende som grunnlag for sin prinsipale påstand, men henviste ham til å gjøre disse gjeldende ved anke over stadfestelseskjennelsen, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens § l9, første ledd.

For så vidt angår den ankende parts øvrige formelle innvendinger er jeg enig med rettens flertall.

Etter det resultat jeg er kommet frem til. anser jeg det unødvendig å drøfte den ankende parts subsidiære påstand. - - -