Rt-1981-379

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-03-14
Publisert:	Rt-1981-379
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 50/1981
Parter:	Anna Akselsen (høyesterettsadvokat Håkon Helle) mot Finn Nilsens dødsbo v/Jacob Nilsen (advokat Ulf-Einar Staalesen - til prøve).
Forfatter:	Hellesylt, Endresen, Michelsen, Røstad, Mellbye
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §180, Husleieloven (1939) §38, §42, §48, §8, Borettslagsloven (1960) §36, Husleiereguleringsloven (1967) §15

Dommer Hellesylt: Saken gjelder spørsmålet om det foreligger gyldig leierett for Anna Akselsen til eiendommen Terneveien 28 i Stavanger. Denne eies av arvingene etter Finn Nilsen og hans ektefelle Ida Nilsen. Eiendommen ble anskaffet av Finn Nilsen mens han satt i uskiftet bo. Etter Ida Nilsens død i 1976 ble Anna Akselsen og Finn Nilsen kjent med hverandre, de ble, etter det som er opplyst, forlovet og flyttet inn i det nyervervede hus i januar 1977, hvor de begge bodde til Finn Nilsen døde 19. april 1978.

Etter dødsfallet oppstod det uenighet mellom arvingene og Anna Akselsen, blant annet om hvilken husleie hun skulle betale. Etter diverse korrespondanse mellom partenes advokater, gikk arvingene til oppsigelse av Anna Akselsen ved brev av 8. februar 1979.

Anna Akselsen reiste sak ved Stavanger byrett for å få kjent oppsigelsen ugyldig, og hevdet dessuten at det forelå en uoppsigelig leiekontrakt mellom henne og avdøde som arvingene var bundet av. Hun nedla slik påstand:

«Prinsipalt: Oppsigelse av fru Anna Akselsen fra Terneveien 28 settes til side som stridende mot leieavtale.

Subsidiært: Oppsigelsen av fru Anna Akselsen kjennes ugyldig etter husleielovens §38.

Side:380

I begge tilfelle: Fru Anna Akselsen tilkjennes saksomkostninger hos Finn Nilsens dødsbo.»

Arvingene tok til gjenmæle overfor begge disse krav.

Stavanger byrett avsa den 26. juni 1979 dom med denne domsslutning:

«1. Finn Nilsens dødsbo v/Jacob Nilsen frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Anna Akselsen anket dommen til Gulating lagmannsrett, som den 21. mars 1980 avsa dom med slik domsslutning: « 

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for lagmannsrett eller byrett.»

Dommen ble avsagt under dissens. En av lagdommerne stemte for å gi den ankende part medhold.

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for byrett og lagmannsrett, viser jeg til disse retters domsgrunner.

Anna Akselsen har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Den ankende part gjør i det vesentlige gjeldende at lagmannsretten feilaktig har lagt til grunn at det ikke foreligger en uoppsigelig husleieavtale etter Nilsens død. Den erklæring Finn Nilsen avgav den 2. september 1977, viser at det forelå et uoppsigelig leieforhold, noe som også støttes av at den ankende part solgte sin innskuddsleilighet og skjøt pengene inn i Nilsens hus. Arvingene er bundet av den avtale Nilsen inngikk.

Det er ikke riktig som anført av ankemotparten at leieforholdet ikke går inn under husleieloven. Mellom den ankende part og Finn Nilsen var det både et personlig forhold og et leieforhold. Leieforholdet var ikke av personlig karakter. Det faller inn under husleielovens virkeområde, og det falt ikke bort ved Nilsens død.

Den ankende part gjør videre gjeldende at det her er tale om bortleie av bolig mot lån, slik at bestemmelsene i husleielovens kapittel 9 får anvendelse i forholdet. Selv om man skulle legge til grunn at leieavtalen etter sitt eget innhold ikke var uoppsigelig, vil den etter husleielovens §48 likevel ha en gyldighet av minst 5 år. Arvingene vil ikke kunne oppsi den ankende part før denne tidsperiode er utløpt og under enhver omstendighet ikke før lånet er tilbakebetalt. Det er uomtvistet at den ankende part iallfall har betalt inn kr. 24.000. Selv hevder hun å ha innbetalt kr. 50.000, og har kvittering på det. Det er ikke avgjørende for leietakerens vern etter husleielovens kapittel 9 hvorvidt de formregler som er foreskrevet i dette kapittel er fulgt, eller om huseieren faktisk har brukt pengene i huset.

Den ankende part erkjenner at selv om avtalen var uoppsigelig, eller har vern etter husleielovens kapittel 9, kan likevel den annen part bringe leieforholdet til opphør dersom avtalen blir vesentlig misligholdt. Men dette kan ikke gjøres i form av en oppsigelse som

Side:381

velter søksmålsbyrden over på leietakeren. Det må skje ved hevning, og det er arvingene som må reise søksmål om ikke hevningen aksepteres. Saken er her reist som en oppsigelsessak, og retten er da avskåret fra å prøve hevningsspørsmålet.

Subsidiært anføres at det ikke foreligger vesentlig mislighold fra den ankende parts side. Den ankende part medgir at det etter Nilsens død kunne være naturlig med en viss regulering av husleieforholdet i lys av den endrede situasjon som var oppstått. Hun var heller ikke uvillig til en revisjon, men det har ikke lykkes å komme fram til enighet på grunn av arvingenes steile holdning. Noen ensidig rett til å kreve revisjon har arvingene ikke.

Atter subsidiært anføres at selv om arvingene etter Nilsens død skulle ha krav på at den ankende part selv dekket utgiftene til strøm og brensel i tillegg til husleien på 700 kroner, er det likevel ikke naturlig å se den manglende betaling som vesentlig mislighold. Den ankende part har hatt rimelig krav på å få prøve tvistespørsmålet for retten. Har hun tatt feil av sin rettsstilling, er det ikke rimelig å trekke den konsekvens at hun har forspilt sin rett i et forhold av så personlig og vesentlig betydning for den ankende part, som det her er tale om.

Det er intet grunnlag for ankemotpartens anførsel om at det foreligger mislighold ved okkupering av rom i kjelleren eller ved den ankende parts forhold for øvrig i forbindelse med forsøk på utleie eller salg av huset.

Anna Akselsen har lagt ned denne påstand:

«1. Oppsigelsen av fru Anna Akselsen fra boligen i Terneveien 28, Stavanger, er ugyldig.

2. Finn Nilsens arvinger betaler sakens kostnader for byrett, lagmannsrett og Høyesterett til det offentlige.»

Ankemotparten gjør i det vesentlige gjeldende at det ikke foreligger et leieforhold i husleielovens forstand. Når den ankende part solgte sin leilighet i Bergen, og Finn Nilsen kjøpte huset i Terneveien 28, skjedde dette med det for øye at de to skulle flytte sammen. De disponerte hver sin etasje, men huset hadde bare ett bad og toalett og ett kjøkken. Anna Akselsen stelte for Nilsen, og han betalte strøm og oppvarming av hele huset, og antakelig også for maten. Det var et fellesskap av personlig og økonomisk karakter hvor helt andre omstendigheter enn leieforholdet var dominerende. Noen leieavtale var for øvrig ikke opprettet. Ved en helhetsvurdering må forholdet falle utenfor husleieloven.

Om husleieloven likevel skulle være anvendelig, kan dette iallfall ikke gjelde kapittel 9. Det er et åpent spørsmål om de kr. 24.000 som erkjennes inngått på Nilsens konto fra den ankende part, var en kredittytelse til ham. Leieretten var iallfall ikke betinget av lånet, som gikk inn på Nilsens konto nær tre kvart år etter at de begge hadde flyttet inn i huset, og dermed får ikke kapittel 9 anvendelse, jfr. §42 første ledd.

Den avtale som hevdes å være inngått, kan ikke anses for å være

Side:382

uoppsigelig. For dette har man bare den ankende parts ord, og hun har ikke engang villet avgi forklaring til bruk for Høyesteretts behandling av saken. Uansett hva som har vært partenes forutsetning, oppstod det en ny situasjon da Finn Nilsen døde. Det ville være meningsløst om en avtale med et innhold som påstått av den ankende part skulle være uoppsigelig etter Nilsens død. Leieavtalen var i tilfelle del av et større avtalekompleks i det personlige forhold mellom Anna Akselsen og Finn Nilsen. Skulle leieforholdet bestå uforandret og uoppsigelig etter Nilsens bortgang, ville arvingene, som har overtatt avdødes gjeld, år for år tape store beløp på eiendommen. Arvingene måtte således ha rettskrav på å få en regulering av vilkårene for leieforholdet, om dette skulle fortsette.

Det foreligger saklig grunn for oppsigelsen, som heller ikke vil virke urimelig. Hva enten leieforholdet faller inn under husleieloven eller ikke, er dette i seg selv grunnlag for at den ankende parts leieforhold er brakt til opphør. Dertil kommer at det foreligger vesentlig mislighold fra den ankende parts side.

Om avtalen skulle være uoppsigelig, må den likevel kunne oppsies eller heves som følge av vesentlig mislighold. Det foreligger unnlatt leiebetaling av betydelige beløp, og dessuten stadige betalingsforsinkelser. I tillegg kommer andre klanderverdige forhold. Den ankende part har okkupert rom som ikke omfattes av noen leieavtale, hun har forhindret utleie av rommene i underetasje og lagt vansker i veien for salg av huset. Isolert sett representerer også dette vesentlig mislighold, og samlet sett er det overhodet ikke tvilsomt at det foreligger hevningsgrunnlag.

Påstanden om at arvingene ved stahet er skyld i at man ikke er kommet fram til en justering av avtalen, savner ethvert grunnlag.

Retten er ikke avskåret fra å prøve om vilkårene for å heve er til stede fordi om oppsigelsesformen er valgt. Allerede påstanden i stevningen fra den ankende part viser at dette ikke bare har vært en vanlig oppsigelsessak. Og saken har vært prøvet i hele sin bredde både i byrett og lagmannsrett.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes og Finn Nilsens dødsbo v/Jacob Nilsen tilkjennes saksomkostninger av Anna Akselsen for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er foretatt bevisopptak hvor de tre arvinger som er ankemotparter, og to vitner har forklart seg. Bortsett fra Jacob Nilsen, som gav forklaring både for byrett og lagmannsrett, og Turid Nilsen, som avgav forklaring for byretten, er disse nye for Høyesterett.. Anna Akselsen har ikke avgitt forklaring til bruk for Høyesterett. Hun har påberopt en legeerklæring hvor det framgår at hun har opplyst at hun var så deprimert at hun ikke orket å møte i retten for å avgi forklaring.

Det foreligger enkelte nye dokumenter, men saken framtrer i alt vesentlig i samme skikkelse for Høyesterett som for de tidligere retter. Jeg bemerker imidlertid at det er på det rene at Finn Nilsen satt i uskiftet bo, slik at den forutsetning om at han ikke satt i

Side:383

uskiftet bo som kommer til uttrykk i den dissenterende lagdommers votum, ikke er riktig. Videre nevner jeg at det i realiteten er de enkelte arvinger personlig som er parter, ikke Finn Nilsens dødsbo, selv om denne partsbetegnelse er brukt. Jeg bemerker for øvrig at arvingene har overtatt arv og gjeld.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre fram, og at lagmannsrettens dom således må bli å stadfeste. Jeg er også i store trekk enig i lagmannsrettens - flertallets - begrunnelse.

Utgangspunktet for min vurdering er oppsigelsen, som bygger på at det foreligger vesentlig mislighold. Bedømmelsen av misligholdsspørsmålet avhenger av den rettsstilling den ankende part som leietaker hadde overfor arvingene som eiere etter at Finn Nilsen var død. Dette spørsmål henger igjen sammen med hvilken rettsstilling den ankende part hadde i forhold til Finn Nilsen mens han levde. Jeg finner det klart at det ikke var tale om noe ordinært leieforhold. Finn Nilsen og Anna Akselsen var forlovet, han ervervet huset, og hun solgte sin leilighet for at de skulle flytte sammen. De disponerte hver sin etasje, men i underetasjen som Nilsen hadde disposisjonsretten over, var det ikke bad og ikke kjøkken. Nilsen spiste sammen med den ankende part og hennes to mindreårige sønner, og han betalte strøm og oppvarming av hele huset. Han betalte også renter og vedlikehold. Hvordan utgiftene til mat ble dekket, foreligger det motstridende opplysninger om fra den ankende part i hennes forklaringer for byrett og lagmannsrett. Det må imidlertid legges til grunn at det har vært et utstrakt fellesskap både personlig og økonomisk mellom Anna Akselsen og Finn Nilsen. De kan åpenbart ikke ha sett på dette forhold som et vanlig leieforhold. Noen skriftlig leieavtale er ikke opprettet.

Det eneste som foreligger skriftlig om forholdet, er Finn Nilsens erklæring av 2. september 1977. Men denne inneholder ikke noe om Anna Akselsens forpliktelser, den sier således ikke noe om et så vesentlig punkt som husleiens størrelse, og den er ikke underskrevet av henne. Erklæringen er således ikke i seg selv en leiekontrakt. Dette er også innrømmet av den ankende part for lagmannsretten. Hun hevder imidlertid at det i tillegg forelå en muntlig leieavtale. Hvorvidt dette siste er riktig, finner jeg får stå hen. Det må nemlig være helt klart at ved Nilsens død endret forholdet seg så vesentlig at det måtte skje en regulering av det kontraktsforhold som eventuelt forelå. Dette gjelder uansett om forholdet etter partenes avtale kan ha vært forutsatt å skulle være uoppsigelig. Det er nettopp ved en eventuell varig fortsettelse av leieforholdet at behovet for en revisjon av vilkårene ville bli mest påkrevd.

Etter dødsfallet har den ankende part og hennes barn bodd alene i huset. Bare de kunne således nyte godt av oppvarming og strøm. Det ligger i dagen at uansett om Finn Nilsen betalte for strøm og oppvarming, måtte disse utgifter gå over på den ankende part etter hans død. Av den korrespondanse som er framlagt, synes dette også opprinnelig å ha vært den ankende parts oppfatning. Det var først på et sent tidspunkt at hun reserverte seg mot å betale strøm- og brenselsutgifter.

Side:384

Etter Finn Nilsens bortgang måtte arvingene som eiere kunne kreve at det også for øvrig skjedde en revisjon av leieforholdet, slik at det hensett til den nye situasjon ble en rimelig balanse mellom den ankende part som leietaker mottok og det hun betalte i husleie. Hvilken leie arvingene eventuelt kunne ha krevd, behøver jeg ikke å gå inn på, da de har nøyd seg med de kr. 700 i måneden som den ankende part selv har oppgitt som avtalt i leie mellom henne og Finn Nilsen.

Den ankende part var således forpliktet til å betale en månedlig leie av kr. 700 og dertil strøm og oppvarming. Dette er en meget lav leie. Utgiftene på huset er for arvingene - om man ser bort fra gjeldsavdrag og ikke regner noe for kapitalavkastning og til vedlikehold - ca. kr. 20.000 i året, slik at husleien ikke dekker halvparten av dette beløp.

Det er på det rene at selv om den ankende part nå betaler 700 kroner pluss strøm og brensel, så står hun - når man ser på hele perioden etter Finn Nilsens død - til rest med ca. 4.900 kroner. Dette tilsvarer sju måneders husleie. Disse beløp har hun ikke villet og ikke ansett seg forpliktet til å betale, og dette til tross for at byrettens og lagmannsrettens dommer har gått henne imot. Jeg finner det ikke tvilsomt at dette - ut fra en totalvurdering - må innebære et så vesentlig mislighold at arvingene er berettiget til å bringe leieforholdet til opphør. Jeg finner det etter dette ikke påkrevd å gå inn på de øvrige misligholdsgrunner som arvingene har påberopt.

Når det således foreligger vesentlig mislighold, blir det videre unødvendig for meg å ta standpunkt til om det kan være grunnlag for den ankende parts anførsel om at hennes leieforhold er uoppsigelig eller at det går inn under husleielovens kapittel 9. Også slike uoppsigelige eller særskilt vernede leieforhold må kunne bringes til opphør når leietakeren vesentlig misligholder sin betalingsplikt, jfr. også i denne sammenheng bestemmelsen i borettslovens §36. Det ligger for øvrig i det jeg tidligere har sagt at den ankende part ikke under noen omstendighet kunne kreve en varig fortsettelse av sitt leieforhold på de vilkår hun hevder skulle gjelde.

Den prosessuelle innsigelse mot at retten skal kunne prøve om det foreligger hevningsgrunn når arvingene har valgt å foreta oppsigelse, finner jeg ikke kan føre fram. Arvingene har forutsatt at det ikke forelå noen uoppsigelig avtale, og ut fra dette gått til oppsigelse. Anna Akselsen reiste søksmål, og tok i sin stevning opp saken i hele sin bredde under påberopelse også av at det forelå en uoppsigelig leiekontrakt. Jeg kan ikke se at det prosessuelt er noe til hinder for dette, og i dette omfang har da også saken vært behandlet både for byrett og lagmannsrett.

Etter det standpunkt jeg er kommet til, blir det ikke nødvendig for meg å gå inn på de øvrige spørsmål som har vært drøftet under prosedyren. Siden det ikke kreves fullbyrdelsesdom, behøver jeg heller ikke å gå inn på spørsmålet om hvilket beløp den ankende part har innbetalt til Finn Nilsen, og som således må godskrives henne i det oppgjør som må foretas i forbindelse med hennes fraflytning.

Anken har ikke ført fram, og jeg finner heller ikke at utfallet har

Side:385

budt på tvil. Den ankende part må i samsvar med tvistemålslovens §180 første ledd betale motpartens saksomkostninger for Høyesterett. Saksomkostningsavgjørelsene for byrett og lagmannsrett finner jeg ikke grunn til å endre. Ankemotparten har inngitt saksomkostningsoppgave. Beløpet settes til kr. 17.659,50, av dette er kr. 4.659,50 omkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Anna Akselsen til Finn Nilsens dødsbo v/Jacob Nilsen 17.659,50 - sytten tusen seks hundre og femtini 50/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Michelsen, Røstad og Mellbye: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Olav T. Laake): - - -

Finn Nilsen var fra Stavanger, og da han kom tilbake dit, kjøpte han den faste eiendom Terneveien 28. Dette er en enebolig med stor hage (ca. 1,2 dekar). Han og Anna Akselsen og hennes 2 gutter flyttet inn der i januar 1977. Finn Nilsen disponerte for sitt eksklusive bruk 2 rom i underetasjen. Ingen av disse var utstyrt med kjøkken eller bad/W.C., og det ble til at han og Anna Akselsen og hennes gutter levde sammen som en familie.

Den 2.9.1977 skrev Finn Nilsen følgende:

«Undertegnede har 2.9.1977 mottatt kr. 50.000 (femti tusen) av fru Anna Akselsen som innskudd i eiendommen Terneveien 284040 Madla. Fru Anna Akselsen skal bo her med sin familie til hun selv sier opp sitt leieforhold, og skal da utbetales sitt innskudd kr. 50.000 kontant (femti tusen).

Finn Nilsen Terneveien 28

4040 Madla»

Anna Akselsen hadde en innskuddsleilighet i Vadmyra borettslag, Vadmyrveien 28, Bergen. Ved Bergen prisnemnds vedtak av 1.9.1977 ble leilighetens verdi taksert til kr. 30.521,-. Den 17. august 1977 hadde Anna Akselsen fått utbetalt en forskudd kr. 24.000,- på leiligheten, og dette overførte hun til Finn Nilsens bankkonto i Stavanger Sparekasse.

Det er på det rene at Finn Nilsen hadde snakket flere ganger om å opprette en leieavtale med Anna Akselsen. Han konfererte i den anledning advokat Einar Dagsland, Stavanger. Imidlertid døde Finn Nilsen den 19. april 1978, før skriftlig kontrakt ble satt opp.

I tiden etter dødsfallet har Anna Akselsen fortsatt å bo i huset. Hun har disponert hele eiendommen, bortsett fra de to ovennevnte rom i underetasjen.

Etter en tid oppsto det uenighet mellom Finn Nilsens arvinger - de 3 barna - på den ene side og Anna Akselsen på den andre. Arvingene henvendte seg til h.r.advokat Tor N. Rekve som den 27.6.1978 skrev følgende til Anna Akselsen:

Side:386

«Finn Nilsens arvinger har henvendt seg til meg i anledning den faste eiendom i Terneveien 28.

De leier hovedleiligheten i eiendommen, men har etter dødsfallet ikke betalt leie til boet. Dette må ordnes, og det må og stipuleres en leie.

På bakgrunn av husets byggeår, tilstand og eksisterende låneforhold antas det rimelig å avkreve Dem en leie på kr. 1.000,- pr. måned.

Finn Nilsen døde 19. april 1978, men arvingene er villig til å se bort fra leie for april måned. Derved vil De være skyldig leie for mai og juni med kr. 2.000,-.

Leien for juli forfaller 1. juli, og jeg stipulerer forfallsdato for alle leiebeløp den 1. juli 1978 innen hvilken tid De til mitt kontor må ha innbetalt kr. 3.000,-.

Det må også settes opp en leiekontrakt, men dette skal jeg komme tilbake til ved en senere anledning.

Av hensyn til det lån som hviler på eiendommen og de harde renter og avdrag som boet har ansvar for er man også nødt til å leie ut kjellerleiligheten. Jeg gjør Dem oppmerksom på at kjellerleiligheten vil bli utleid med adgang til felles bad.

De vil høre nærmere fra arvingene om fremvisning av leiligheten m.v.

Boet vil formentlig også selge Terneveien 28, men nærmere orientering om dette vil De få ved senere anledning...»

Anna Akselsen hevdet at der mellom henne og Finn Nilsen forelå avtale om at hun skulle betale kr. 700,- pr. mnd. Hun har betalt i 1978 kr. 4.900,- altså husleie for 7 måneder. De kr. 1.000,- som ble stipulert i h.r.advokat Rekves brev av 27.6.1978 (sitert ovenfor) har hun aldri godtatt. Da strøm- og fyringsoljeregningene forelå (såvidt forstås henimot årsskiftet 1978/79) meddelte hun arvingene at hun ville trekke dette i husleiebetalingen, idet hun hevdet at avtalen med Finn Nilsen innbefattet en plikt for ham til å betale strøm og oppvarming. Hun henvendte seg til advokat Hans Nygaard, som den 19. januar 1979 skrev følgende til h.r.advokat Rekve:

«Fru Akselsen var i dag inne og leverte vedlagte brev.

Det er sannsynligvis en strømregning, og der må nu bli en avklaring med hensyn til betaling for elektrisitet og til oppvarming.

Fru Akselsen har lagt ut to strømregninger tidligere, og de vil nå bli trukket fra i leieinnbetalingen. Fru Akselsens leieavtale var at hun skulle betale kr. 700,- pr. måned, men dette skulle da dekke elektrisitet og oppvarming.

Hvis det ønskes kan vedlagte regning bli returnert hvoretter fru Akselsen vil betale den og trekke beløpet fra i husleien.»

H.r.advokat Rekve svarte ham ved brev av 24.1.1979, således:

«Jeg viser til Deres brev av 19. januar 1979.

Strømregningen returneres. Jeg beklager at dødsboet ikke kan tilegne seg den oppfatning at en leieboer ved inngåelse av en leieavtale er berettiget til fri strøm eller andre frie ytelser hvis størrelse er avhengig av konsum.

Uten ytterligere bevis avvises fru Akselsens krav. - - -

Ved brev av 27. juni 1978 ble Anna Akselsen avskrevet en månedlig leie på kr. 1.000,-. Leien ble gjort gjeldende f.o.m. mai måned 1978.

Ved Deres brev av 30. juni 1978 erkjente fru Akselsen at hun var skyldig leie f.o.m. april måned 1978, men var bare villig til å betale kr. 700,- pr. mnd.

Side:387

P.g.a. fru Akselsens dårlige økonomi har Finn Nilsens dødsbo ikke forfulgt kravet om leie på kr. 1.000,- pr. måned i 1978. Leien stipuleres imidlertid f.o.m. 1.1.1979 til kr. 1.000,- pr. måned. Begrunnelsen for dette beløp er tidligere gitt, jfr. især mitt brev av 10. juli 1978. Ved innbetaling av leie for februar måned 1979 imøteses kr. 1.300,-og senere hen kr. 1.000,-pr. måned.

Under enhver omstendighet er det innbetalt for lite leie i 1978. Ved Deres forannevnte brev av 30. juni 1978 ble det erkjent at det skulle betales leie f.o.m. april måned, men det er bare innbetalt f.o.m. juni måned 1978. Dvs. at det skyldes leie for månedene april og mai med tilsammen kr. 1.400,-.

Dette beløp må være innbetalt innen 14 dager etter at dette brev er mottatt. Dersom leien ikke er betalt innen fristen vil Anna Akselsen bli begjært utkastet...» - - -

I brev av 8. februar 1979 meddelte h.r.advokat Rekve på vegne av dødsboet, oppsigelse overfor Anna Akselsen.

Han skrev følgende:

«Jeg viser til Deres brev av 2. februar 1979.

Jeg oppfatter fru Akselsens standpunkt slik:

l. Den månedlige leie ved Nilsens dødsfall var kr. 700,-, og denne leie er ikke gjenstand for endringer.

2. Leien skal dekke alle kostnader til oppvarming og strøm i hele huset.

3. Leieforholdet omfatter hele 1. etasje samt delvis klesbod, matbod og vaskerom i kjelleren.

Fru Akselsen ble avskrevet en månedlig leie med kr. 1.000,- fra og med mai måned 1978, men har erklært at man av hensyn til fru Akselsens økonomi ikke ville forfølge kravet for resten av 1978, dog erklært at leieforhøyelsen gjelder fra og med 1.1.1979.

Jeg oppfatter Deres brev slik at dette ikke blir akseptert.

Hensett til omkostningene ved bare å holde renter og løpende omkostninger på huset samt en rimelig avkastning av egenkapital er det åpenbart at Anna Akselsen vesentlig misligholder leieforholdet, og hun har forskuslet sin rett til fortsatt å kunne bo i huset.

Leieforholdet er også misligholdt ved uberettiget å annektere flere rom enn det opprinnelige leieforhold forutsatte.

Det er også mislighold at Anna Akselsen motregner utgifter til lys og brensel i leien.

Til sist er det mislighold når fru Akselsen gjør vanskeligheter overfor huseieren ved fremvising av huset til de som reflekterer på kjøp.

På bakgrunn av ovenstående mislighold sies Anna Akselsen opp fra sin leilighet i Terneveien 28 med plikt til fraflytting 4 måneder etter at denne oppsigelse er mottatt, jfr. husleielovens §8 nr. 3.

Søksmål etter husleielovens §38 må i tilfelle være reist innen 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt.

For ordens skyld forbeholder jeg meg rett til fortsatt å kunne kreve Anna Akselsen utkastet på grunn av fristoversittelse med hensyn til leiebetalingen.» - - -

Stavanger prisnemnd fattet vedtak den 26. februar 1979 med hjemmel i lov av 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger §15:

«Nemnda finner ingen grunn til å fastsette høyeste lovlige leie for boligrom

Side:388

til Anna Akselsen i dette tilfelle, idet en ikke kan se at den leie som betales - kr. 700,- pr. mnd., ekskl. utgifter til oppvarming, virker urimelig.

Nemnda forutsetter da at utgifter til strøm og olje betales av leietaker etter regning.» - - -

Retten skal bemerke:

Retten tar utgangspunkt i Finn Nilsens erklæring av 2.9.1977. 1 erklæringen bekrefter Finn Nilsen å ha mottatt kr. 50.000,- av Anna Akselsen som innskudd i eiendommen Terneveien 28. Videre gir han Anna Akselsen rett til sammen med familien, å bo inntil hun selv sier opp leieforholdet. Hun skal da ha utbetalt innskuddet kontant.

I saken har det vært reist spørsmålet hvorvidt Anna Akselsen etter dette ville være beskyttet av 5-årsfristen i husleielovens §48 annet ledd. Det er for retten unødvendig å ta standpunkt til dette idet en leieavtale med lån eller innskudd som nevnt i husleielovens kap. 9 også forutsetter at leien skal betales ved forfall som i alle andre leieforhold.

Det er som nevnt omtvistet hvorvidt fru Anna Akselsen hadde betalt kr. 50.000,- eller kr. 24.000.-. Beløpets størrelse vil ikke være avgjørende for utfallet av saken. Det kan imidlertid ha en viss betydning ved vurderingen av husleiens størrelse totalt sett idet innskuddet - såvidt retten har forstått begge parter - skulle være rentefritt. Retten kan ikke finne det godtgjort at Anna Akselsen har betalt mer enn de kr. 24.000,- som rent faktisk er gått på Finn Nilsens konto i august 1977. Hun har under saksforberedelsen gjentatte ganger blitt oppfordret til å fremlegge bevis eller søke å sannsynliggjøre at hun har betalt mer, men dette har hun ikke gjort. Det er gitt så mange forskjellige versjoner om hvorledes beløpet er betalt, at retten - til tross for det klare utsagn som ligger i Finn Nilsens erklæring av 2. september 1977 - ikke kan finne godtgjort betaling av mer enn kr. 24.000,-.

Det neste spørsmål er så hva avtalen mellom Anna Akselsen og Finn Nilsen videre gikk ut på. I Finn Nilsens erklæring står intet om at Anna Akselsen skulle betale husleie. Under saksforberedelsen og under hovedforhandlingen har hun imidlertid forklart at hun skulle betale leie stor kr. 700,- for hele eiendommen med unntak av to rom i underetasjen som Finn Nilsen hadde til eksklusiv bruk. Videre skulle hun holde Finn Nilsen med maten, og retten har videre forstått det slik at hun skulle sørge for hans klesvask, rengjøring av hans rom m.v. Finn Nilsen på sin side skulle betale alle utgifter i forbindelse med eiendommen, og han skulle betale strøm og oppvarming i hele huset.

Såvidt retten kan forstå, hevdet imidlertid Anna Akselsen, i hele tiden fra dødsfallet og frem til hun første gang ville bringe strøm- og oppvarmingsutgifter i motregning henimot årsskiftet 78/1979, bare at det var avtalt husleie kr. 700,- pr. måned. Hva som faktisk er blitt betalt, står noe uklart for retten. Det som for retten er mest sannsynlig er at de etter evne delte utgiftene, noe som harmonerer best med at de var forlovet og hadde planer om å gifte seg med hverandre. At det da rent faktisk er blitt betalt kr. 700,- pr. måned fra Anna Akselsens side inn i «husregnskapet» kan nok være sannsynlig.

Finn Nilsens erklæring av 2. september 1977 sier som nevnt intet om leiens størrelse. Erklæringen må ha tatt sikte på å sikre Anna Akselsen overfor Finn Nilsens arvinger. Anna Akselsen har forklart at Finn Nilsen snakket først om å opprette et testament til fordel for henne der hun ville bli

Side:389

tilgodesett med kr. 150.000,-. Da hun avslo dette, ville han istedet sikre henne ved innskudd- og leieavtale. Han hadde også før sin død vært hos advokat Einar Gramstad for å få satt opp de nødvendige dokumenter. Dette ble det imidlertid ikke noe mer av. Hvorvidt Finn Nilsen hadde til hensikt å sikre at hun skulle bo gratis eller mot en meget liten leie, vet en intet om. Anna Akselsen har på sin side sagt at hun forutsatte å betale kr. 700,- pr. måned fortsatt etter Finn Nilsens død, men at hun kunne trekke strømregningen og fyringsutgiftene som tidligere.

Hva som egentlig har vært meningen, står for retten som meget uklart. Det må imidlertid være på det rene at dersom erklæringen skal tolkes slik Anna Akselsen har gjort gjeldende, vil det være en disposisjon som griper meget sterkt inn i livsarvingenes rettigheter. Det kan derfor reises spørsmål om disposisjonen vil være gyldig i forhold til de arverettslige regler som gjelder. Det er imidlertid for retten unødvendig å gå inn på dette.

Det avgjørende må være at det ved dødsfallet inntrådte en helt ny situasjon. Anna Akselsen ble spart for utgiftene ved å ha Finn Nilsen i kosten og hun ble avlastet det arbeid som var med å stelle for ham. Uansett hva avtalen måtte gå ut på, måtte det skje en revisjon av denne.

Etter dødsfallet forlangte arvingene en leie stor kr. 1.000,-pr. mnd. Dette ville ikke Anna Akselsen betale, men sa i stedet at hun ville betale kr. 700,- pr. mnd. Dette godtok arvingene, selv om det er åpenbart at denne leie lå langt under det som var nødvendig for å dekke utgiftene til renter og de øvrige driftsutgifter på eiendommen. Disse er totalt regnet til ca. kr. 18.000,- pr. år. Avdrag på lån er da holdt utenfor. Når Anna Akselsen til tross for dette trekker strømregning og fyringsutgifter fra leiebetalingen, kan ikke retten se det annerledes enn at hun er skyldig i et vesentlig mislighold av sine forpliktelser som leietaker. Selv om en skulle regne så høy rente som 12% av et innskudd på kr. 24.000,- vil slikt vesentlig mislighold foreligge.

Anna Aslaksen kan ikke fri seg fra misligholdsvirkningen ved å påberope seg at hun har innestående et innskudd - enten nå dette er kr. 24.000,- eller kr. 50.000,-. Det er en klar forutsetning i et hvert leieforhold at leien skal betales etter hvert og at den ikke kan motregnes i innskudd. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arnt Haarberg, Einar Solberg og Alf Bruland): - - -

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Haarberg og Bruland. er kommet til samme resultat som byretten og kan i vesentlig grad tiltre byrettens premisser. I tilslutning hertil bemerker flertallet: Flertallet er enig med den ankende part - fru Akselsen i at et uoppsigelig leieforhold i leietiden vanligvis er beskyttet mot oppsigelse bygget på vanlige oppsigelsesgrunner. Men det fremgår av husleielovens §38 fjerde ledd nr. 2 at en oppsigelse også kan begrunnes med vesentlig mislighold fra leietakerens side. Det følger da herav at man også i en vanlig husleiesak vil måtte drøfte spørsmålet om der foreligger vesentlig mislighold i fall dette påberopes. Flertallet finner videre at en huseier som påberoper seg vesentlig mislighold har adgang til å velge den mindre bastante fremgangsmåte å si opp leieavtalen fremfor å gå til direkte hevning av denne. Flertallet finner ikke grunn til i nærværende sak å ta standpunkt til spørsmålet om det var nødvendig for fru Akselsen å reise husleiesak på grunnlag av brevet fra advokat Rekve av 8.2.1979. Det er mulig at hun kunne ha ventet med å reise sine innsigelser for namsretten ved

Side:390

en eventuell etterfølgende utkastelsessak, men når først sak er reist og slik denne er anlagt ved stevningen til Stavanger byrett finner flertallet at lagmannsretten - som byretten - har adgang til å behandle de anførsler som boet har gjort til støtte for sin oppsigelse. Flertallet bemerker videre at en annen form for saksbehandling synes å ville få et sterkt preg av formalitet. Det kan heller ikke sees at innsigelsen i denne form overhodet var fremsatt for byretten.

Flertallet er videre enig med boet i at en leieboer som har en uoppsigelig eller tidsbegrenset leiekontrakt ikke er beskyttet mot anførselen om vesentlig misligholdelse i leietiden med den begrunnelse at leieforholdet for tiden er uoppsigelig. Det må gjelde hva enten det er et kontraktsmessig grunnlag for leietiden eller dette bygger på et forhold som går inn under husleielovens §48.

Spørsmålet blir da om der foreligger vesentlig misligholdelse fra fru Akselsens side. Hun har selv sterkt fremhevet at hun på bakgrunn av huseierens forpliktelse til å holde huset med elektrisitet og olje til oppvarming ikke har misligholdt sine betalingsforpliktelser. Når huseieren ikke betalte disse strøm- og oljeregninger, var hun såvel i egen som i husets interesse nødt til å betale det og var da også berettiget til å avkorte disse beløp i skyldig husleie.

Flertallet er ikke enig med den ankende part i dette syn. Det er ikke helt klart om den avtale som i sin tid har foreligget mellom fru Akselsen og avdøde Finn Nilsen i det hele tatt kan betegnes som en husleiekontrakt i lovens forstand. Men uansett dette spørsmål synes det på det rene at «avtalen» mellom Nilsen og fru Akselsen har inneholdt flere momenter av så personlig karakter at fru Akselsen - etter Finn Nilsens bortgang - ikke ensidig kan påberope seg sine rettigheter i henhold til den påståtte avtale. Hun har selv for lagmannsretten forklart at hun virket som husholderske for Nilsen, at han spiste sine måltider på hennes kjøkken sammen med henne og hennes to sønner, og videre at begrunnelsen for Nilsens erklæring av 2.9.1977 var «å sikre henne mot arvingene». Husleieavtalen var således kombinert med en avtale om gjensidige ytelser av annen art, og flertallet linner at en del av avtaleforholdet var av så personlig karakter at det kom til opphør ved Nilsens død. Etter dette tidspunkt må boet som huseier ha rett til å avkreve henne den tidligere stipulerte husleie kr. 700,- uten rett for fru Akselsen til å gjøre motregning for betaling av strøm og oppvarming, ytelser som da i det helt vesentlige bare kom henne og hennes familie til gode, og som det er nærliggende å se som vederlag for bl.a. hennes arbeid som husholderske. Det samme antar flertallet også må gjelde etter det tidspunkt at boet hadde stipulert husleie til kr. 1.000 pr. måned.

I tilslutning til foranstående bemerker flertallet at Stavanger husleienemnds vedtak av 28.2.1979 ikke får noen selvstendig betydning da husleienemnden ikke har fastsatt noen høyeste lovlig leie for vedkommende boligrom.

Det er så vidt sees ikke noen uenighet mellom partene om hvilke kontante betalinger fru Akselsen har foretatt og som fremgår av en oppstilling over leieinnbetalinger datert 8. juni 1979 fra h.r.advokat Tor Rekve. På dette grunnlag har fru Akselsen vært klart in mora, noe som for øvrig er erkjent av henne selv. Lagmannsrettens flertall finner at dette er vesentlig mislighold av hennes forpliktelser som leieboer, og finner videre at retten i medhold av

Side:391

husleielovens §38 fjerde ledd nr. 2 da ikke kan kjenne oppsigelsen ugyldig.

Det blir etter foranstående ikke nødvendig for flertallet å drøfte spørsmålet om det avtaleforhold som måtte vært opprettet mellom fru Aslaksen og Finn Nilsen og som i en vesentlig del er kommet til uttrykk i Nilsens erklæring av 2.9.1977 hadde gyldighet som en livsdisposisjon eller var ugyldig som dødsdisposisjon fra Nilsens side.

Mindretallet - lagdommer Solberg - er kommet til at den ankende part bør gis medhold:

En legger til grunn Finn Nilsens erklæring av 2.9.1977 om at han har mottatt kr. 50.000 av Anna Akselsen som innskudd i eiendommen Terneveien 28, at hun skal bo der med sin familie til hun selv sier opp sitt leieforhold, og skal da ha utbetalt innskuddet kontant. Videre at Anna Akselsen hadde solgt en innskuddsleilighet i Bergen og overført pengene til Nilsen. Det er for lagmannsretten ikke kommet fram noe som gjør det mulig å slutte at erklæringen ikke dekker et reelt forhold. En legger videre til grunn Anna Akselsens forklaring om hvordan huset var disponert, og hvordan hun og Finn Nilsen etter avtale ordnet det økonomiske seg i mellom, herunder at hun betalte kr. 700 pr. måned i leie, og han betalte oppvarming i hele huset. Ordningen synes naturlig og partenes handlemåte viser etter mindretallets mening at den tok sikte på å skaffe dem begge fordeler i levende live. En legger til grunn at mannen, som da de flyttet sammen var ca. 60 år, var noenlunde frisk, og etter naturens orden skulle kunne leve og fungere i mange år framover. En står da foran en livsdisposisjon, som må respekteres av arvingene.

For ordens skyld nevnes at mindretallet - i mangel av opplysning på dette punkt - går ut fra at Finn Nilsen ikke satt i uskiftet bo.

På dette grunnlaget deler mindretallet den ankende parts tvil om det her foreligger en avtale som kan sies opp etter reglene i husleielovens kap. 1 og prøves etter reglene i kap. 7. Etter disse regler sløyfes forliksrådsbehandling, og leieren blir henvist til å gå fram etter §38 om han ikke skal tape sin leierett. Selv om det formelt ikke er gått fram slik husleielovens §48 forutsetter i slike tilfeller, vil en gå ut fra at Anna Akselsen likevel bør nyte godt av det vern paragrafen gir en leier under slike forhold, i hvert fall i så lang tid som forutsatt der, nemlig 5 år. Mindretallet heller derfor til den oppfatning at arvingene i dette tilfelle ikke burde ha fått gjennomført sak om oppsigelse etter husleieloven, men eventuelt forsøkt å få avtalen hevet, om nødvendig selv reist sak til gjennomførelse av kravet.

I alle fall er mindretallet kommet til at det ikke foreligger vesentlig mislighold fra Anna Akselsens side. Det er ikke påvist at hun har lagt vansker i veien for ny utleie av de rom Finn Nilsen hadde til sitt eget bruk alene. Det er heller ikke bevist at hun har overtatt flere rom enn hun hadde rett til å bruke etter avtalen med Finn Nilsen. Når det gjelder påstanden om manglende betaling av husleie, så er det på det rene at differansen mellom det hun skulle betale etter avtalen med Finn Nilsen (kr. 700,- pr. måned) og det hun har betalt, er det hun i samme tidsrom har måttet legge ut for oppvarming, som hun etter avtalen ikke betalte da Finn Nilsen levde. Hun har nå, så vidt en forstår, betalt disse utgiftene for hele huset, ikke bare for sin leilighet. Allerede i sitt brev til h.r.advokat Rekve av 3.6.1978 fra Anna Akselsens daværende advokat Hans Nygaard, heter det bl.a.: «Jeg går ut fra at man må forsøke å komme frem til en praktisk løsning når De har meddelt

Side:392

det faktiske grunnlag for de leieinntekter man nu ønsker å ha av eiendommen.» Dette ser mindretallet som et tilbud om forhandlinger på grunn av endrede tilstander etter dødsfallet. Arvingene har ved advokat Skaar i svarbrev av 10.7.1978 ikke stilt seg velvillig til tilbudet om forhandling, men nokså ensidig diktert de nye vilkår. De har betvilt riktigheten av Anna Akselsens opplysninger om tidligere avtale. De har også i samme brev fastholdt at de ikke ville godta hennes påstand om at hun har gitt innskudd (lån) i eiendommen i samsvar med Finn Nilsens erklæring. Under disse omstendigheter kan mindretallet ikke se at Anna Akselsen, ved å holde seg til den avtale hun hadde med Finn Nilsen, vesentlig har misligholdt sin leieavtale i forholdet til arvingene. Disse må jo også respektere de avtaler arvelateren lovlig har gjort vedkommende eiendommen, og godta de heftelser som følger av dem. - - -