Rt-1981-687
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1981-03-20 |
| Publisert: | Rt-1981-687 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 107 K/1981 |
| Parter: | Jane Michaelsen (høyesterettsadvokat Håkon Helle) mot Borettslaget Tjensås III (advokat Georg Selmer). |
| Forfatter: | Schweigaard Selmer, Elstad, Sinding-Larsen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §404, §54 |
Jane Michaelsen hadde fremleiet en leilighet av Stavanger kommune i borettslaget Tjensås III. På grunn av klager gikk borettslaget til oppsigelse av kommunen. Kommunen underrettet Jane Michaelsen om at man ikke ville anlegge husleiesak etter husleielovens §38 og oppfordret henne til å flytte.
Jane Michaelsen reiste husleiesak mot borettslaget med påstand om at oppsigelsen skulle kjennes ugyldig. Stavanger byrett fremmet saken, men i kjennelse av 22. januar 1981 avviste Gulating lagmannsrett saken. I et videre kjæremål uttalte kjæremålsutvalget:
«Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke at det her dreier seg om et videre kjæremål hvor utvalgets kompetanse er begrenset etter reglene i tvistemålslovens §404. Av det som er anført i
Side:688
kjæremålserklæringen kan utvalget bare prøve lagmannsrettens «tolking av en lovforskrift», jfr. §404 nr. 3. Lagmannsrettens konkrete rettsanvendelse og bevisvurderingen er utvalget avskåret fra å overprøve.
Om avvisningsspørsmålet har lagmannsretten blant annet uttalt:
«Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke kan legges til grunn at borettslagets oppsigelse av husleiekontrakten med Stavanger kommune kan prøves rettslig etter husleielovens §38 etter krav fra fremleieren Jane Michaelsen. Det tilføyes at det forhold at det i fremleiekontrakten mellom kommunen og Jane Michaelsen er henvist til bestemmelsene i leiekontrakten mellom boligbyggelaget og kommunen, etter lagmannsrettens syn må være uten betydning som grunnlag for selvstendig søksmålsrett for henne.
Subsidiært har Jane Michaelsen gjort gjeldende at hun har søksmålskompetanse på grunnlag av tvistemålslovens §54. Hvorvidt det i forhold til kravet i denne bestemmelse om rettslig interesse i og for seg kan anses tilstrekkelig at hennes rett er avhengig av rettsforholdet mellom borettslaget og kommunen, jfr. Augdahl: Sivilprosess 75 og Bratholm og Hov: Sivil rettergang 184, er muligens tvilsomt. Etter lagmannsrettens syn er det ikke nødvendig å ta standpunkt til dette spørsmål, og heller ikke til om saken i tilfelle måtte avvises fordi det ikke er foretatt mekling i forliksrådet.
Det er husleielovens §38 som regulerer oppsigelsesvernet i husleietvister og søksmålsretten i slike forhold. Saken er også anlagt som et søksmål etter husleielovens §38. Bestemmelsene i husleielovens §38 er spesialregler for rettslig prøvelse av oppsigelser i husleieforhold. I denne egenskap antas de å gå foran tvistemålsloven i den forstand at søksmålskompetanse i disse forhold som er avskåret etter husleieloven, ikke kan baseres på tvistemålslovens alminnelige bestemmelse om fastsettelsessøksmål.
Lagmannsretten er etter dette enig med den kjærende i at saken ikke kan fremmes for byretten, og tar avvisningspåstanden til følge.»
Kjæremålsutvalget er enig i den forståelse av husleielovens §38 som lagmannsretten har lagt til grunn om at det med «leier» tas sikte på en leietaker som står i direkte kontraktsforhold med utleieren, og at bestemmelsen uttømmende regulerer hvem som kan reise husleiesak for å prøve gyldigheten av en oppsigelse. At husleielovens regler kan gi fremleietakere en svak beskyttelse har lovgiver vært oppmerksom pa, jfr. forarbeidene til lovendringene av 14. februar 1969 nr. 10 i komitéinnstillingen side 45 spalte 2, Ot.prp. nr. 35 for 1967-68 side 37 spalte 2 og Innst. O.VI for 1968-69 side 10 spalte 1.
Kjæremålsutvalget er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse og finner at omkostninger heller ikke bør tilkjennes for utvalget.
Kjennelsen er enstemmig.»