Rt-1985-1457
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1985-12-20 |
| Publisert: | Rt-1985-1457 (441-85) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 20. desember 1985 i l.nr. 439 K/1985 |
| Parter: | 1. Anne Marte Taraldsen, 2. Hanne B. Ingerslev (advokat Geir Hovland) mot Eivind M. Jacobsen (advokat Nils A. Øgland). |
| Forfatter: | Skåre, Halvorsen, Dolva |
| Lovhenvisninger: | Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977), Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234 |
Anne Marte Taraldsen inngikk i mai 1979 leiekontrakt med A/S Akersgaten 67 om leie av en leilighet i Akersgaten 67. A/S Akersgaten 67 overdro ved kjøpekontrakt 29. september/3. oktober 1981 eiendommen til Eivind M. Jacobsen. Ved prosesskriv 6. februar 1985 til Oslo namsrett begjærte Eivind M. Jacobsen utkastelse av Anne Marte Taraldsen og Hanne B. Ingerslev fra leilighet i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, på det grunnlag at det forelå vesentlig mislighold fra Anne Marte Taraldsens side ved at hun hadde fremleiet leiligheten til Hanne B. Ingerslev uten tillatelse. De saksøkte gjorde gjeldende at det ikke var grunnlag for utkastelse, blant annet fordi Oslo kommune ved vedtak i bystyret 17. februar 1982 besluttet å gjøre gjeldende sin forkjøpsrett til fordel for beboerne i medhold av lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Etter loven §6 første ledd trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter når forkjøpsretten gjøres gjeldende, og de saksøkte hevdet blant annet at det måtte være Oslo kommune som etter forkjøpsvedtaket var rette vedkommende til å begjære utkastelse.
Eivind M. Jacobsen bestred kommunens forkjøpsrett, hvoretter kommunen reiste søksmål for Oslo byrett. Ved byrettens dom av 22. mai 1985 fikk Jacobsen medhold i at kommunen ikke har forkjøpsrett. Dommen er påanket av Oslo kommune.
Etter at det var holdt muntlige forhandlinger om utkastelseskravet, avsa Oslo namsrett 12. juni 1985 kjennelse med slik slutning:
«1. Anne Marte Taraldsen og Hanne B. Ingerslev kastes ut av den leiligheten som Anne Marte Taraldsen leier i Akersgaten 67, 0180 Oslo 1.
2. Anne Marte Taraldsen og Hanne B. Ingerslev betaler i saksomkostninger til Eivind M. Jacobsen 2125,- - totusenetthundreogtjuefem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.»
De saksøkte påkjærte kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett, som 16. september 1985 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Anne Marte Taraldsen og Hanne B. Ingerslev til Eivind M. Jacobsen 700 - syvhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.»
Anne Marte Taraldsen og Hanne B. Ingerslev har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. De har bedt om at kjæremålet gis oppsettende virkning.
De kjærende parter gjør gjeldende at det foreligger feil lovanvendelse når lagmannsretten er kommet til at Eivind M. Jacobsen har kompetanse til å heve leiekontrakten og begjære de kjærende parter kastet ut, og at de kjærende parters påberopte hjemmel til leiligheten er åpenbart uholdbar.
Etter leiegårdsloven §6 første ledd skulle det være klart at det er Oslo kommune som eventuelt har kompetanse til å begjære utkastelse. Den form for omsorgsplikt som lagmannsretten har villet pålegge besitteren av eiendommen, kan ikke hjemles i loven. En omsorgsplikt må være begrenset til tiltak for å hindre at gården påføres skade eller tap, en plikt som må ligge innenfor rammene av reglene om negotiorum gestio.
Det må videre være helt på det rene at besitteren ikke kan disponere til skade for Oslo kommunes interesser i eiendommen. Disse interesser går ut på å erverve gården og overdra den til de leieboerne som har forpliktet seg til å overta den. Kommunen satte som betingelse for å benytte forkjøpsretten at minst tre beboere forpliktet seg til å overta gården, og Anne Marte Taraldsen er en av disse tre beboerne.
Under alle omstendigheter må det etter de kjærende parters mening settes som skranke for besitterens rådighet at han ikke kan disponere til skade for de beboerne i gården som forkjøpsrettsvedtaket skal tilgodese. Dersom besitteren får kompetanse til utkastelse som den foreliggende, vil besitteren i stedet kunne etablere leieforhold med personer som ikke kan eller vil være med på å overta eiendommen, og dermed rive grunnlaget vekk for forkjøpsvedtaket.
Så lenge den kjærende part nr. 2 betaler husleie og ellers oppfyller sine plikter, kan besitteren heller ikke kaste henne ut. Meningen er at hun skal være med på å overta eiendommen i sin forgjengers sted.
Spørsmålet om besitterens råderett over eiendommen er behandlet av Austenå i Lov og Rett 1979 20, og etter de kjærende parters mening har namsretten og lagmannsretten ikke hatt grunnlag for å ta Austenås fremstilling til inntekt for sitt syn på saken. Det må være på det rene at besitteren ikke har adgang til å leie ut ledige leiligheter etter at forkjøpsvedtak er fattet, og det kan da heller ikke være grunnlag for at han kan heve leiekontrakter. I de tilfellene hvor det er nødvendig å gå til utkastelse, vil det være en enkel sak å innhente samtykke fra kommunen. - - -
Eivind M. Jacobsen har i tilsvar gjort gjeldende at lagmannsrettens lovforståelse og resultat er korrekt, både når det gjelder spørsmålet om Jacobsen har kompetanse til å heve leiekontrakten, og i spørsmålet om de kjærende parter etter slik hevning har en åpenbart uholdbar hjemmel. Kjæremålsmotparten vil føye til den lovforståelse lagmannsretten har gitt uttrykk for, at et vedtak om å benytte forkjøpsrett, som bestrides av kjøperen, ikke kan gi leietakerne rett til å opptre i strid med sine leiekontrakter uten at det skal få konsekvenser for deres leieforhold.
Slik det hevdes i Austenås artikkel i Lov og Rett 1979 3 flg., må besitteren ha rett til å forestå forsvarlig forvaltning av eiendommen. Det er et nødvendig ledd i en slik forvaltning at det reageres overfor mislighold av leiekontraktene. Om besitteren også har rett til å leie ut ledige leiligheter uten å samrå seg med kommunen, vedkommer ikke denne saken. Etter kjæremålsmotpartens mening har tvisten mellom ham og kommunen ingen betydning for tolkingen av tvistemålsloven §234 tredje ledd. - - -
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og at utvalgets kompetanse er begrenset ved bestemmelsene i tvistemålsloven §404.
Utvalget forstår kjæremålet som et angrep på lagmannsrettens fortolkning av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, sammenholdt med §6 første ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 29. april 1977 nr. 34.
Kjæremålsutvalget er kommet til at kjæremålet må tas til følge.
Avgjørende for lagmannsrettens resultat har vært om erververen av en leiegård hvor kommunen har gjort forkjøpsrett gjeldende på vegne av beboerne, i forhold til bestemmelsen i forkjøpsloven §6 første ledd har kompetanse til å heve en leiekontrakt på grunn av vesentlig mislighold og til å begjære utkastelse. Om erververens stilling hvor kommunen har fattet vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende, men ennå ikke har fått skjøte på eiendommen, heter det i lagmannsrettens premisser:
«Lagmannsretten legger til grunn at erververen i et slikt tilfelle må betraktes som en bestyrer av eiendommen med vedlikeholdsansvar og omsorgsplikt. Erververen må i denne forbindelse kunne iverksette nødvendige reparasjoner og vedlikehold, innkassere husleie samt heve misligholdte kontrakter og begjære utkastelse. Begrensningen må ligge i at erververen ikke må foreta disposisjoner som er i strid med kommunens interesser som forkjøper av eiendommen, og han kan heller ikke disponere til egen fordel. Lagmannsretten kan ikke se at det i en slik situasjon er til hinder for å begjære utkastelse at dette skjer overfor et av medlemmene av det borettslag som kommunen etter avtale med borettslaget skal overdra videre til.»
Det kan etter utvalgets mening reises saklig begrunnet rettslig tvil om riktigheten av det syn som her er lagt til grunn på erververens kompetanse i sin alminnelighet i tiden etter at forkjøpsretten er gjort gjeldende. I rettspraksis er fastslått at utkastelse etter bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er reservert for de klare tilfellene. Den kan ikke benyttes hvis det gjøres gjeldende tvil som er til hinder for å kunne slå fast at hjemmelen som påberopes ikke er holdbar. Den rettslige tvil som her foreligger vedrørende erververens kompetanse i forhold til kommunen har etter utvalgets mening betydning for holdbarheten av den kjærende parts hjemmel til leiligheten. Utvalget finner at man ville gå ut over rammen for §234 tredje ledd ved å tillate utkastelse i tilfeller som det foreliggende. Namsrettens og lagmannsrettens kjennelser bygger på en feilaktig tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd og må oppheves.
Saken har reist uklare rettsspørsmål som ikke tidligere har vært belyst i rettspraksis. Saksomkostninger kan derfor ikke tilkjennes.
Kjennelsen er enstemmig. - - -