Rt-1985-149

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1985-02-08
Publisert:	Rt-1985-149 (37-85)
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 8. februar 1985 i l.nr. 36 B/1985
Parter:	Karl Karlsen (advokat Dag Steinfeld - til prøve) mot Esther Syrstad (h.r.advokat Frithjof Eeg).
Forfatter:	Backer, Langvand, Løchen, Skåre, Schweigaard Selmer
Lovhenvisninger:

Kst. dommer Backer: Karl Karlsen, som er tidligere fiskebåtreder født i 1912, overdrog ved skjøte av 1. oktober 1973 eiendommen Fredheim av Harkestad gnr. 51 bnr. 6 med påstående bygninger i Øygarden kommune til sin sønn Willy Karlsen, født i 1936. Overdragelsen omfattet også gnr. 51 bnr. 1, 16 og 40. Foruten sønnen hadde Karl Karlsen en datter, Esther født i 1939, som nå har familienavnet Syrstad.

Først i 1977 eller 1978 fikk Esther vite om overdragelsen, som var skjedd for en nominell pengesum som aldri var betalt. Hun skrev da til broren og bebreidet ham for det som hadde funnet sted. Broren var den gang misjonær i Zaire. Ved et brev av 24. oktober 1978 foreslo han at de skulle dele eiendommen på Harkestad på nærmere angitt måte. Esther hevder at hun aksepterte dette.

Sommeren 1979 hadde Esther tatt opphold i våningshuset på gnr. 51 bnr. 6. I juli måned skjedde det en episode der Esther viste sin far bort fra eiendommen, og sa til ham at den var overdratt til henne av Willy. Faren hadde ikke tidligere hørt noe om at bror og søster skulle ha truffet avtale om eiendommen. Det inntrufne førte til at han fikk Willy Karlsen til å utferdige en fullmakt til seg som gikk ut på at han skulle ha adgang til å overdra blant annet Harkestad (Fredheim) til seg selv eller den han måtte ønske. Fullmakten var av 21. august 1980. På grunnlag av fullmakten skjøtet Karl Karlsen gnr. 51 bnr. 1, 6, 16 og 40 tilbake til seg. Skjøtet er av 10. september og tinglyst 11. september 1980.

Etter dette reiste Esther Syrstad søksmål mot Karl Karlsen ved Nordhordland herredsrett med påstand om at hun på grunnlag av Willy Karlsens brev av 24. oktober 1978 var eier av gnr. 51 bnr. 6. Herredsretten avsa 27. november 1981 dom med denne domsslutning:

«Karl Karlsen frifinnes.

Partene bærer hver sine saksomkostninger.»

Esther Syrstad påanket dommen til Gulating lagmannsrett, som 25. februar 1983 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Esther Syrstad er eier av gnr. 51 bnr. 6 Harkestad i Øygarden kommune med påstående bygninger med eksklusiv rådighet over eiendommen.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsrett eller lagmannsrett.»

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Karl Karlsen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen.

Det har tidligere i saken vært forutsatt at tvisten gjelder hele bruksnr. 6. I forbindelse med ankesaken til Høyesterett er brakt på det rene at dette bruksnummer omfatter fire parseller, og at Esther Syrstad bare gjør krav på den parsell hvor våningshuset og sjøhuset ligger. Hennes krav gjelder også bebyggelsen på denne parsellen.

Den ankende part, Karl Karlsen, har i det vesentlige anført:

Brevet av 24. oktober 1978 kan ikke anses for å inneholde en bindende rettslig disposisjon. Det er bare et uttrykk for Willys villighet på det daværende tidspunkt til å dele den overdratte eiendom med søsteren. Den skisserte ordning fremtrer bare som et diskusjonsopplegg, og det gis uttrykk for at en endelig avtale først kan komme i stand når Willy kommer hjem i 1980. Brevet løser ikke de mange detaljspørsmål som man må ta standpunkt til ved overdragelse av fast eiendom. Det fremgår av Willys senere fellesbrev til faren og søsteren av 25. april 1980 at han ikke har ansett seg endelig bundet i forhold til Esther, men har oppfattet det tidligere brev som et diskusjonsopplegg. Da det i tilfelle dreier seg om en gavetransaksjon, må man legge stor vekt på den eventuelle overdragers subjektive forestillinger. Gaver krever ikke noen aksept. For øvrig bemerkes at når Esther Syrstad hevder at hun uttrykkelig har akseptert, må det gå ut over henne når hun ikke kan godtgjøre hvilken form aksepten har hatt. Generelt har rettspraksis vært meget tilbakeholdende med å godta uformelle avtaler om overdragelse av fast eiendom.

Willy Karlsens erklæring av 15. oktober 1980, som er satt opp på kontoret til Esther Syrstads prosessfullmektig, er ført i pennen av høyesterettsadvokat Eeg. Etter den måte den er kommet i stand på, kan man ikke legge så stor vekt på den, også fordi Willy åpenbart befinner seg i en konfliktsituasjon mellom far og søster, og prøver å tilfredsstille den part som han til enhver tid er i kontakt med. Bakgrunnen for overdragelsen av de fire bruksnumre på Harkestad til Willy Karlsen i 1973, var at datteren tidligere hadde mottatt meget betydelige forstrekninger fra faren, blant annet til kjøp av enebolig. Karl Karlsen bestrider at han har lagt et urimelig press på sønnen for å få ham til å medvirke til tilbakeskjøtingen av de fire bruksnumre til seg. Under enhver omstendighet er dette irrelevant, da sønnen ikke har angrepet tilbakeskjøtingen.

Subsidiært hevder Karl Karlsen at en eventuell gave i 1978 må anses gyldig tilbakekalt i 1980 etter analogi med re integra reglene i avtaleloven §39. Det eksisterer en utvidet adgang til å tilbakekalle gaver.

Atter subsidiært hevder Karl Karlsen at en eventuell rett for Esther Syrstad må anses ekstinkvert etter tinglysingsloven §21 ved tinglysingen av skjøtet 11. september 1980. Selv om datteren i 1979 fortalte ham at Willy hadde overdratt henne deler av gnr. 51 bnr. 6, hadde Willy overfor faren bestridt dette, og faren hadde grunn til å tro at det bare var tøv. Han var således i aktsom god tro med hensyn til Willys rett.

Hvis Esther Syrstad likevel skulle få medhold når det gjelder eiendomsretten til de aktuelle deler av gnr. 51 bnr. 6, hevder Karl Karlsen at han iallfall har bruksrett til eiendommen i henhold til en muntlig avtale med Willy Karlsen, inngått i forbindelse med overdragelsen til ham i 1973.

Karl Karlsen har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Herredsrettens dom stadfestes. Subsidiært: Karl Karlsen har eksklusiv disposisjonsrett til våningshuset med hage, og sjøhuset på gnr. 51 bnr. 6 i Øygarden.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten, Esther Syrstad, har i det vesentlige anført:

Overdragelsen til sønnen Willy i 1973 av de fire bruksnumre på Harkestad må ses som et ledd i et planlagt skifteoppgjør etter faren. Willy fikk samtidig overdratt eiendommen Fantoftåsen 25. Eiendommene tilsammen er langt mer verdt enn de forstrekninger som Esther har mottatt fra faren. Grunnen til at faren ønsket å forfordele Esther, var at han hadde mer tiltro til sønnen og misbilliget datterens livsførsel. Grunnen til at hun særlig var interessert i gnr. 51 bnr. 6, var at eiendommen opprinnelig kom fra hennes mors slekt, og eiendommen hadde vært hennes eget barndomshjem fra 1948.

Når det gjelder tolkingen av Willy Karlsens brev av 24. oktober 1978, henholder Esther Syrstad seg til lagmannsrettens domsgrunner. Hun aksepterte tilbudet i brevet skriftlig, men kan ikke bebreides for at hun ikke tok kopi av sitt eget privatbrev. Når Willy senere prøver å ta avstand fra sitt opprinnelige standpunkt, skyldes dette det massive press som han har vært utsatt for av faren. Både far og sønn er medlemmer av pinsemenigheten, og sønnen er misjonær for denne menighet. Faren har overfor sønnen kunnet spille på dennes lydighetsplikt. Willy Karlsens erklæring av 15. oktober 1980 er avgitt i full frivillighet, og er den eneste forklaring fra hans side som foreligger i saken. Tilbakeskjøtingen til faren i 1980 omfattet ikke bare de fire bruksnumre på Harkestad, men også Fantoftåsen 25. Den må antakelig ikke bare ses som forårsaket av avtalen mellom Willy Karlsen og Esther Syrstad, men også som en følge av farens endrede livssituasjon etter at han inngikk nytt ekteskap og fikk en sønn i dette.

Esther Syrstad var høsten 1978 utsatt for store psykiske påkjenninger. Hennes ekteskap brøt sammen. Senere ble hun etter et sammenstøt med faren kastet ut av Fantoftåsen 25 og utsatt for fysiske overgrep. Helt frem til sommeren 1979 bodde hun på en foreløpig basis hos venner. Først da orket hun å ta opp kampen om eiendommen på Harkestad med faren, og da slik at hun til å begynne med flyttet inn med hans samtykke og under dekke av at det bare skulle være et sommeropphold.

Når det gjelder den ankende parts subsidiære anførsler, bemerkes at det her ikke kan være adgang til å tilbakekalle avtalen. Det dreier seg i dette tilfelle ikke om en gave, men om en skifteliknende overenskomst, og Esther Syrstad var forlengst flyttet inn på eiendommen ved det eventuelle tilbakekall. Godtroerverv etter tinglysingsloven §21 må anses avskåret når datteren uttrykkelig hadde gjort faren oppmerksom på den rett som i tilfelle skulle ekstinkveres. Det er ikke fremlagt noe bevis for en muntlig avtale mellom Willy og Karl Karlsen om at den siste skulle ha bruksrett til den omtvistede eiendom.

Under henvisning til det som tidligere er sagt om at Esther Syrstad bare krever en del av gnr. 51 bnr. 6, har hun nedlagt slik påstand:

«Esther Syrstad er eier av den teig med bebyggelse på gnr. 51 bnr. 6, Harkestad i Øygarden kommune, hvor våningshus og sjøhus ligger.

Esther Syrstad tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Saken foreligger stort sett i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten. Karl Karlsen har likevel frafalt en tidligere anførsel om at det var muntlig avtalt mellom ham og Willy at faren hele tiden skulle være den reelle eier av den overdratte eiendom. Partene og fire vitner er avhørt ved bevisopptak. Bare det ene vitnet er nytt, og dette vitnets forklaring har ikke vært dokumentert for Høyesterett. Willy Karlsen har vært forsøkt avhørt ved bevisopptak. Han har møtt og nektet å forklare seg. Han har heller ikke avgitt forklaring for herredsretten eller lagmannsretten. Den eneste forklaring som foreligger fra hans side, er den utenrettslige erklæring av 15. oktober 1980 som er nevnt tidligere.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten.

De deler av brevet av 24. oktober 1978 som i denne sak er av særlig interesse, lyder slik:

«Vi har hatt familieråd vi fire her ute og snakket om saken, og vi har kommet til den konklusjonen. Betrakt det som et forslag fra vår side. Vi går inn for deling av Harkestad. Slik at vi får en del og dere en del. Du har før nevnt på at du vil ha halve huset og halve eiendommen. Var det riktig? I så fall er vi uenig i at huset blir delt. Vi ønsker at huset tilfaller deg og dine barn og at jordeiendommen til bestefar og sjøboden hører til huset. Vi vil gjerne ha Kjølstøneset, utmarken og gjerne Sturemyren, om du er enig. Deling av huset vil bare føre til rot både for oss selv og våre barn. Andre former for deling kan selvfølgelig diskuteres, men vi ber om at du kanskje venter til vi kommer hjem i 1980. En annen ting er at vi regner det som selvfølgelig at vi får av og til bo der i huset til vi eventuelt får sette oss opp en hytte i Kjølstøneset. Inntekter og utgifter vil så bli ordnet når vi kommer hjem, altså for den tiden huset har stått på meg. Far har lagt ut en del, men det kommer ikke inn i bildet. Hvor vidt du vil flytte ut dit, det står du helt fritt til, og det gjelder med øyeblikkelig virkning. Da har du også en stor mulighet til å kunne bruke stedet som rekreasjonssted for narkomane. Der er jo muligheter for arbeid på gård og fiskemuligheter. Jeg tror ikke at det er lurt å vise dette til far. Han har nok ikke forståelse for problemene og løsningen.»

Det brevet inneholder om deling av Harkestad, skal ifølge brevet selv betraktes som et forslag. Det som er skrevet, bærer i det hele preg av å være et opplegg til videre drøftelser, ikke et definitivt tilbud i avtalerettslig forstand. En rekke praktiske problemer i forbindelse med den eventuelle gjennomføring av opplegget forutsettes først avklaret når Willy Karlsen og hans familie kommer hjem i 1980. Drøftelsen av eventuelle divergerende forslag henvises også til dette tidspunkt. Det eneste som sies helt definitivt, er at Esther Syrstad kan flytte inn med en gang hvis hun ønsker det. I likhet med lagmannsretten mener jeg at det må være riktig å legge til grunn at Esther Syrstad enten ved faktisk opptreden eller i et brev til broren, som påberopt for Høyesterett, har gitt sin tilslutning til forslaget i brevet av 24. oktober 1980. Esther Syrstad har imidlertid ikke fremlagt noe slikt brev, og det er da umulig å bedømme om dette hadde et slikt innhold at det av den grunn ville ha vært foranledning for broren til å reagere dersom han ikke ville være bundet.

Ved en totalvurdering av brevet av 24. oktober 1980 er jeg etter dette kommet til at det bare inneholder en idéskisse til løsning av søskenparets mellomværende vedkommende gnr. 51 bnr. 6. De senere brev fra Willy Karlsen som er dokumentert, støtter etter min mening denne oppfatning. Willy Karlsens erklæring av 15. oktober 1980 som ble ført i pennen av høyesterettsadvokat Eeg på dennes kontor, finner jeg ikke å kunne tillegge nevneverdig vekt. Det har for øvrig formodningen mot seg at et brev med det foreliggende preg skulle inneholde en endelig rettslig disposisjon vedrørende fast eiendom.

Etter dette vil herredsrettens dom, for så vidt den frifinner Karl Karlsen, bli å stadfeste. Det er overflødig for meg å ta standpunkt til den ankende parts subsidiære anførsler eller hans subsidiære krav.

Etter omstendighetene antar jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen av instansene.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Langvand: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Løchen, Skåre og Schweigaard Selmer: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Geir Haugland med domsmenn): - - -

Rettens bemerkninger: - - -

Det første retten må ta - prejudisiell - stilling til, er den transaksjon som fant sted i 1973 mellom saksøkte og hans sønn Willy Karlsen.

Ved skjøte datert 1. oktober 1973, tinglyst samme dato, overførte saksøkte eiendommen gnr. 51 bnr. 6 i Øygarden til Willy. Dette angivelig grunnet helsemessige forhold hos saksøkte. I skjøtet heter det at kjøpesummen kr. 50000,- er betalt. Dessuten heter det at «eiendommen overdrages fri for økonomiske og juridiske heftelser av enhver art».

Saksøkte har imidlertid hevdet at kjøpesummen ikke er betalt. Videre påstår han at det muntlig ble inngått en avtale mellom ham og Willy om at saksøkte skulle ha bruksrett til eiendommen.

Ved avgjørelsen av disse spørsmål har retten, foruten skjøtet og saksøktes partsforklaring, bygget på den for retten dokumenterte korrespondanse mellom de involverte parter.

Nevnte korrespondanse er imidlertid i stor grad veiledningsutslettende. Willy Karlsen, som her må sies å ha vært en slags nøkkelperson, og som det dessverre ikke har vært mulig å fått rettslig avhørt, har åpenbart vært under press både fra saksøker og saksøkte. Dette, kombinert med ønske om å gjøre alle til lags, har ført til en innbyrdes motstrid i det han skriftlig har sendt sakens parter.

Etter å ha lest Willys brev til Esther, datert 24. oktober 1978, er retten ikke i tvil om Willy oppfatter seg som eier av den omstridte eiendom. Kjøpesummen er ikke nevnt. Imidlertid skriver han positivt at huset står på ham. Noen bruksrett for faren sies det ingenting om. Men Willy synes å forutsette at slik rett ikke eksisterer, ved at han gir sin søster adgang til å flytte inn på eiendommen «med øyeblikkelig virkning». Dette brev er imidlertid kommet i stand etter press fra saksøker.

Denne oppfatning bekreftes av den erklæring Willy avga på h.r.advokat Eegs kontor 15. oktober 1980. Om denne erklæring skal det imidlertid sies at dens bevisverdi er begrenset. Den er for det første kommet i stand uten at motparten har fått anledning til å være til stede. Videre er erklæringen ført i pennen av en jurist. Uten at erklæringens innhold behøver være endret av den grunn, er det iallfall åpenbart at det ikke er noen spontan forklaring som er kommet ned på papiret. Ifølge saksøkers partsforklaring er dessuten Willys erklæring kommet i stand på et tidspunkt da han var blitt kjent med at faren aktet å la eiendommen tilfalle sin nye kones slekt. Man kan ikke se bort fra at dette kan ha spilt en viss betydning for erklæringens innhold.

Willys brev til saksøkte, datert 21. august 1980, samt fullmakten av samme dato, er imidlertid egnet til å gi retten et annet inntrykk. Den tilsynelatende grunnen til at Willy utstedte en slik fullmakt, er at han var blitt klar over at han hadde gjort faren en urett. Imidlertid bærer nevnte brev preg av at saksøkte ikke har lagt fingrene imellom med hensyn til å få utstedt fullmakten. Retten synes at nevnte dokumenter bærer preg, mer av det press saksøkte har lagt på sin sønn enn av noen erkjennelse av bruksrett for saksøkte.

Saksøktes brev til saksøker av 20. oktober 1980, er også interessant i denne sammenheng. Her påstår nemlig saksøkte at grunnlaget for hans disposisjonsrett var en fullmakt fra Willy, datert 25. juli 1977, en fullmakt som for øvrig ikke er dokumentert for retten. Denne opplysning slår etter rettens mening fullstendig bena under påstanden om at det var inngått noen muntlig avtale om bruksrett.

Retten kan heller ikke se at saksøkers brev til saksøkte, datert 06. juni 1979, inneholder noen erkjennelse av saksøktes bruksrett. Brevet er knapt, og ut fra ordlyden, og ikke minst tonen i brevet, finner retten det mest sannsynlig at saksøker ut fra familiære hensyn, på en vennlig måte har forsøkt å komme til en forståelse med saksøkte med hensyn til hennes opphold på Harkestad.

På grunnlag av nevnte dokumenter finner retten det ikke bevist at det ble inngått noen muntlig avtale om bruksrett for saksøkte. Det er heller ikke bevist at saksøkte av sin sønn i 1977 fikk fullmakt til å disponere eiendommen i sin helhet. Saksøktes partsforklaring kan ikke tillegges avgjørende vekt.

Retten vil legge til at saksøkte tilsynelatende er en ryddig mann, som gjennomgående sørger for å holde orden på sine rettigheter og plikter, både i relasjon til myndigheter og enkeltpersoner. Retten finner det usannsynlig at en slik mann inngår avtale om en bruksrett uten å få denne tinglyst. Det er heller ikke sannsynlig at han får tinglyst at en kjøpesum er betalt, uten at dette er tilfelle. Heller ikke hva angår kjøpesummen kan hans partsforklaring tillegges avgjørende vekt.

Saksøkte har med andre ord ikke oppfylt sin bevisbyrde på dette punkt. Retten legger således til grunn at Willy Karlsen, fra og med 01. oktober 1973, sto som eier, med eksklusiv rådighet over gnr. 51 bnr. 6 i Øygarden. Retten kan ikke se at de påkostninger som saksøkte senere foretok på eiendommen er egnet til å rokke ved dette.

Er så saksøker, av Willy Karlsen, gjort til eier av nevnte eiendom?

Sentralt ved denne vurdering står Willys brev til saksøker av 24. oktober 1978. Brevet går konkret inn på de problemer som reises ved deling av eiendommen, og retten finner det lite tvilsomt at brevet er å oppfatte som et konkret tilbud til saksøker. Et tilbud saksøker antas å ha akseptert umiddelbart etterpå.

Imidlertid er det på det rene at Willy ønsket å foreta den endelige diskusjonen etter at han kom hjem i 1980, noe som uttrykkelig fremgår av brevet. Det har med andre ord ikke vært Willys hensikt å inngå noen endelig avtale i 1978, han har ikke ønsket å binde seg opp da.

Ved brevet av 24. oktober 1978 har Willy gitt sin søster en umiddelbar bruksrett, men ikke eiendomsretten. Dette bekreftes i noen grad av Willys brev til Stein Hugo av 25. oktober 1978, m.a.o. skrevet bare en dag etter ovennevnte brev, der det fremgår at det i første rekke er arven etter faren Willy har hatt i tankene.

Det skal fra rettens side bemerkes at ordlyden i brevet av 24. oktober 1978 ingenlunde er entydig. Det må imidlertid antas at Willy har tatt sikte på en endelig, fremtidig løsning, jfr. uttrykkene «Vi går inn for deling av Harkestad» . . . og «Vi ønsker at huset tilfaller deg og dine barn . . .», ikke å gi søsteren en umiddelbar rett.

Willys erklæring av 15. oktober 1980, oppsatt på h.r.advokat Eegs kontor, kan ikke rokke ved dette, jfr. det som tidligere er sagt om nevnte erklæring.

Det skal for øvrig bemerkes at Willy ikke tok noen skritt for å overføre hjemmelen til eiendommen til sin søster.

Den 21. august 1980 ga Willy saksøkte fullmakt til å overdra eiendommen til seg selv eller den han måtte ønske. Den 11. september 1980 fikk så saksøkte tinglyst det skjøte som gjør ham selv til eier. Nevnte fullmakt kom i stand etter sterkt press fra saksøkte. Blant annet mottok Willy et brev fra sin far som han siden karakteriserte som «fryktelig» (Willys brev til sin far av 21. august 1980.)

Retten har imidlertid ikke tilstrekkelige opplysninger til å kunne ta nærmere stilling til arten av den tvang eller det press saksøkte forøvet mot sin sønn. Det må imidlertid forstås på bakgrunn av at saksøker og Willy forsøkte å inngå avtale om eiendommen bak farens rygg, en lite klok fremgangsmåte.

Saksøker har for så vidt rett i at saksøkte på det tidspunkt han skjøtet eiendommen over til seg selv, kjente til det som hadde passert mellom hans sønn og datter. Noen rettslig relevans vil denne onde tro imidlertid ikke ha, idet han fikk overdratt eiendommen fra dens rette eier.

Etter dette er retten kommet til at saksøkte Karl Karlsen, ved skjøte tinglyst 11. september 1980, er rette eier av gnr. 51 bnr. 6 i Øygarden. - - -