Rt-1985-689

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1985-06-14
Publisert:	Rt-1985-689 (206-85)
Stikkord:	Sivilprosess og tvangsfullbyrdelse
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 14. juni 1985 i l.nr. 105/1985
Parter:	Erik Knutstad (advokat Jan Tennøe - til prøve) mot 1. Norsk Trelast Industri A/S (h.r.advokat Georg O. Lorange) 2. Knut Langehaug (h.r.advokat Finn Leonthin).
Forfatter:	Halvorsen, Løchen, Sinding-Larsen, Backer, Christiansen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §170, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158

Dommer Halvorsen: Etter begjæring av Norsk Trelast Industri A/S ble det 17. februar 1982 holdt annen gangs tvangsauksjon over Erik Knutstads boligeiendom Holmenkollveien 122 B, gnr. 33 bnr. 853 i Oslo. Knut Langehaug avgav eneste bud på 1450000 kroner. Knutstad protesterte mot stadfestelse fordi han mente budet var alt for lavt i forhold til eiendommens verdi etter gangbar pris, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Oslo namsrett avsa 26. februar 1982 kjennelse med slik slutning:

«Antagelsen av det Knut Langehaug avgitte bud kr. 1450000,- - enmillionfirehundreogfemtitusen - kroner på eiendommen gnr. 33 bnr. 853 Holmenkollveien 122 B i Oslo stadfestes.

Omkostningene ved auksjonen settes til kr. 4599,-.»

Knutstad påanket kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett som 22. april 1983 avsa dom med denne slutning:

«1. Namsrettens kjennelse stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Erik Knutstad til Norsk Trelast Industri A/S 4000 - firetusen - kroner og til Knut Langehaug 4700 - firetusensyvhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Erik Knutstad påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Ankeerklæringen var rettidig. Da forskudd på rettsgebyrer ikke medfulgte og Knutstad ikke hadde prosessfullmektig, gav rettskriveren i lagmannsretten i brev datert 6. juli 1983 Knutstad frist til 14. juli for innbetaling av forskudd med 5000 kroner. I brevet var opplyst at anken i medhold av tvistemålsloven §170 annet ledd ville bli ansett som ikke innkommet dersom betalingsfristen ble oversittet. Den 14. juli - på fristens siste dag - hadde rettskriveren samtaler med Knutstad over telefonen. Da betalingsfristen i denne forbindelse ble bragt på bane, opplyste Knutstad at han var ukjent med lagmannsrettens brev, og at han ikke straks kunne skaffe beløpet til veie. I brev som ble innlevert til lagmannsretten samme dag, begjærte han fristforlengelse under henvisning til telefonsamtalene. Rettskriveren svarte i brev av 15. juli blant annet at han ikke betvilte opplysningene om vanskeligheter med postgangen til Knutstad, men at han ikke stod fritt til å gi ny betalingsfrist på dette grunnlag. Han gjentok så sitt forslag fra telefonsamtalene dagen i forveien om at Knutstad innen 20. juli skulle deponere beløpet på 5000 kroner sammen med en redegjørelse for betalingsforsinkelsen. Saken ville da bli nærmere overveiet. I motsatt fall ville anken bli ansett som ikke innkommet. Dette brev som ble sendt rekommandert, kom senere i retur til lagmannsretten fra postverket. Det er imidlertid på det rene at hovedinnholdet var referert for Knutstad over telefonen den 14. juli. Den 20. juli innbetalte Knutstad 5000 kroner til lagmannsrettens kontor.

Ved brev av 28. september 1983 ble Knutstad i medhold av tvistemålsloven §369 underrettet av vedkommende dommer i lagmannsretten om at anken var ansett som ikke rettidig innkommet. Samtidig ble det i brevet bedt meddelt hvorvidt ankeerklæringen ble trukket tilbake. Knutstad svarte i brev av 3. oktober at han opprettholdt anken. Anken ble deretter ekspedert på vanlig måte fra lagmannsretten.

Høyesteretts kjæremålsutvalg besluttet 24. november 1983 å henvise anken til Høyesterett. I mellomtiden hadde Knut Langehaug begjært Knutstad utkastet fra eiendommen i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §167. Knutstad begjærte i prosesskrift av 10. mai 1984 til Høyesteretts kjæremålsutvalg under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §5 utsettelse av fullbyrdelsen til ankesaken var endelig behandlet av Høyesterett. Kjæremålsutvalget avsa 7. juni 1984 i medhold av tvistemålsloven §374 fjerde ledd kjennelse for at begjæringen om utsettelse av fullbyrdelsen ikke skulle tas til følge.

Erik Knutstad har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«I avvisningsspørsmålet:

Saken fremmes.

Subsidiært: Erik Knutstad innrømmes fristforlengelse med betaling av ankegebyr til 20. juli 1983.

Atter subsidiært: Erik Knutstad gis oppreisning for fristforsømmelse med hensyn til betaling av ankegebyr.

Sakens realitet:

1. Oslo Namsretts kjennelse av 26. februar 1982 hvor Knut Langehaugs bud på kr. 1450000,- for eiendommen gnr. 33, bnr. 853 i Oslo ble stadfestet, oppheves.

2. Erik Knutstad tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Norsk Trelast Industri A/S har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt:

Anken avvises.

Subsidiært:

Eidsivating lagmannsretts dom av 22. april 1983 stadfestes.

I begge tilfelle:

Norsk Trelast Industri A/S tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Knut Langehaug har likeledes tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt:

Saken avvises.

Subsidiært:

Eidsivating lagmannsretts dom av 22. april 1983 stadfestes.

I begge tilfelle:

Knut Langehaug tilkjennes saksomkostninger.»

Erik Knutstad har til støtte for at saken skal realitetsbehandles av Høyesterett i hovedtrekk anført følgende:

Det er rimelig å oppfatte rettsskriverens brev av 15. juli 1983 derhen at det ble gitt fristforlengelse til 20. juli, da forskuddet ble innbetalt. Hvis fristforlengelse ikke kan anses innvilget, er det ikke truffet noen avgjørelse av Knutstads begjæring av 14. juli. Iallfall er slik beslutning ikke fattet av lovlig sammensatt rett, idet rettsskriveren ikke har kompetanse til å gi avslag. Under enhver omstendighet vil et slikt avslag være ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil, da utsettelsesbegjæringen ikke kan ses vurdert ut fra riktig skjønnstema. Subsidiært gjøres det gjeldende at Knutstads brev av 14. juli 1983 må anses som begjæring om oppreisning for fristforsømmelse med hensyn til betaling av ankegebyr.

Når det gjelder realiteten, hevder Knutstad at lagmannsretten har tatt feil så vel i lovanvendelsen som i bevisvurderingen når den ikke har funnet at han har sannsynliggjort at auksjonsbudet er alt for lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. I denne forbindelse har han i hovedtrekk anført:

Domsgrunnene gir uttrykk for at lagmannsretten har sett bort fra eiendomsmegler Tore Espelands takst på 1850000 kroner med den begrunnelse at megleruttalelsen er en salgsvurdering og ikke verditakst. Dette er feil rettsanvendelse, idet det er eiendommens salgsverdi som i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd skal sammenlignes med auksjonsbudet, og ikke en teknisk oppbygget verditakst. Videre hevdes lagmannsretten å ha lagt til grunn feil faktum når den i domsgrunnene gir uttrykk for at resterende arbeider på huset fra 1977, som den gang var anslått til ca 242000 kroner, fremdeles gjenstod på auksjonstidspunktet. Omregnet til 1982-kroner ville dette i så fall ha andratt seg til i underkant av 350000 kroner. Størstedelen av disse arbeider hadde imidlertid Knutstad fått utført da tvangsauksjonen ble holdt i februar 1982. Endelig anføres det at både den takst som var fremlagt for de tidligere instanser, og den vurdering som er avgitt av takstmann Are Aakerøe i forbindelse med bevisopptaket for Høyesterett, er blitt for lave ved at tomteverdien er satt for lavt. Ut fra de opplysninger som er fremkommet under vitneforklaringene, hevder Knutstad at den sannsynlige verdi av eiendommen etter gangbar pris i februar 1982 minst måtte være 1750000 kroner. Auksjonsbudet på 1450000 kroner er da alt for lavt i forhold til denne verdi, slik at stadfestelse skulle ha vært nektet.

Knutstad har endelig opprettholdt sin anførsel om at underliggende forhold som gjorde Langehaug til eneste byder på tvangsauksjonen, må lede til opphevelse av stadfestelseskjennelsen, men har ikke gått nærmere inn på hva det siktes til.

Ankemotpartene, Norsk Trelast Industri A/S og Knut Langehaug, har til støtte for sine sammenfallende påstander om avvisning i hovedtrekk anført:

Etter tvistemålsloven §170 annet ledd skal det settes en kort betalingsfrist. Dette er rettsskriverens oppgave. Frist for innbetaling ble lovlig satt til 14. juli 1983. Forutsatt at begjæring om fristforlengelse kom inn før fristens utløp, hadde rettsskriveren myndighet til å gi forlengelse. Slik forlengelse gav han imidlertid ikke, idet han i brevet av 15. juli gav uttrykk for at vilkårene ikke forelå. Brevet inneholder bare et forslag om at Knutstad for egen risiko skulle sende inn gebyrforskudd ledsaget av begrunnelse, slik at revurdering kunne foretas av rette vedkommende, dersom rettsskriveren hadde tatt feil med hensyn til vilkårene for fristforlengelse. Vilkåret for å holde muligheten åpen for revurdering var at en redegjørelse for betalingsforsinkelsen ble innsendt sammen med forskuddet. Det skjedde ikke, og da er avslaget endelig. Oppreisning hevdes ikke å kunne gis, idet fristen på en måned etter domstolsloven §154 første ledd under enhver omstendighet er utløpt. Denne frist begynte iallfall å løpe fra det tidspunkt Knutstad fikk prosessfullmektig.

Hva realiteten angår, hevder ankemotpartene at lagmannsrettens dom er riktig så vel i resultatet som i begrunnelse. De bestrider at de angrepne formuleringer i lagmannsrettens domsgrunner kan oppfattes slik Knutstad hevder. Videre anfører de at den nye vurdering som er foretatt av takstmann Aakerøe viser at den verditakst som var fremlagt for de tidligere retter, har gitt et forsvarlig grunnlag for vurdering av eiendommens verdi.

Det nærmere saksforhold fremgår av namsrettens kjennelse og lagmannsrettens dom. Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak for Oslo byrett, hvor Erik Knutstad og Knut Langehaug har gitt partsforklaringer. Videre er 4 vitner avhørt under bevisopptaket, hvorav ett, eiendomsmegler Tore Espeland, tidligere har avgitt forklaring for lagmannsretten. De tre nye vitner er: murmester Ørnulf Daasnes, som på vegne av Boliginstituttet Veritas for fast eiendom utferdiget taksten av 12. november 1981 som er fremlagt i de tidligere instanser, takstmann Are Aakerøe, som 13. september 1984 besiktiget eiendommen med sikte på å vurdere dens antatte salgsverdi i februar 1982, samt statsautorisert eiendomsmegler Bård Bømark, som har gitt uttalelser om eiendomsverdier i Holmenkollåsen på mer generelt grunnlag.

Jeg skal først ta for meg det prosessuelle spørsmål.

Rettsskriveren satte frist til 14. juli 1983 med innbetaling av gebyrforskudd i medhold av tvistemålsloven §170 annet ledd. Jeg finner det lite tvilsomt at han i sin stilling hadde kompetanse til å sette slik frist. Inn under hans oppgaver som leder for lagmannsrettens kontor faller naturlig arbeidet med å påse at gebyr blir betalt og i den forbindelse sette frist for innbetaling i medhold av tvistemålsloven §170 annet ledd i de tilfelle hvor forskudd på gebyr ikke er betalt samtidig med innsendelse av ankeerklæringen. Jeg finner støtte for mitt syn i lovforarbeidene til endringen i 1959 av tvistemålsloven §170 annet ledd. I den henvendelse fra lagmannen i Gulating til Justisdepartementet som gav støtet til lovendringen, heter det uttrykkelig at rettsskriveren setter slike frister, jfr. Ot. prp. nr. 27 for 1959 15. Det ble under lovbehandlingen ikke tatt avstand fra uttalelsen. På denne måte blir det også forholdt i praksis, og det er ikke bestridt at dette er den eneste praktiske ordning.

Jeg finner det heller ikke tvilsomt at en betalingsfrist kan forlenges og at også dette kan gjøres av rettsskriveren.

Jeg oppfatter innholdet av rettsskriverens brev av 15. juli 1983 derhen at han antar at han ikke har myndighet til å forlenge fristen, men at han ville ha gjort det hvis han hadde hatt rettslig adgang til det. Han tok altså feil med hensyn til sin kompetanse. Istedenfor å sende ankeerklæringen tilbake til Knutstad, slik det korrekte ville ha vært dersom fristen ikke kunne forlenges, valgte rettsskriveren videre å holde spørsmålet åpent. Knutstad ble således oppfordret til å betale beløpet innen 20. juli, slik at det senere kunne ta endelig standpunkt til ankens rettidighet. Etter at Knutstad innbetalte forskuddsbeløpet 20. juli, hørte han ikke noe mer før han mottok brevet av 28. september 1983 fra vedkommende lagdommer. Etter den form rettsskriverens brev fikk og den lange tid som deretter forløp før Knutstad hørte noe mer, måtte han ha grunn til å tro at fristforlengelsen var i orden. En samlet vurdering må da lede til at anken bør anses rettidig.

Når det gjelder realiteten, er jeg enig med Knutstad i at lagmannsrettens domspremisser til dels er noe uheldige. De bemerkninger det gjelder, knytter seg imidlertid bare til lagmannsrettens vurdering av megler Espelands takst. Denne takst kan etter min mening ikke under noen omstendighet tillegges særlig vekt. Det foreligger ingen opplysninger om på hvilket grunnlag den er avgitt eller hvor omfattende Espelands besiktigelse av eiendommen har vært. Jeg peker også på at Espelands takst forutsetter et ferdigstillet hus og at han ikke hadde vurdert hva det ville koste å gjøre huset ferdig.

Det eneste namsretten og lagmannsretten derfor hadde å holde seg til når auksjonsbudet skulle vurderes mot verdien av eiendommen etter gangbar pris, var den takst murmester Daasnes hadde avgitt 12. november 1981 på vegne av Boliginstituttet Veritas for fast eiendom. Dette er opplyst å være en selvstendig, uavhengig institusjon, som er stiftet i 1954 av de fleste av Oslos større kredittinstitusjoner, samt av Oslo arkitektforening, OBOS og Oslo kommune, for blant annet å fremme en pålitelig verdsettelse av faste eiendommer. Til de enkelte takstoppdrag oppnevner institusjonen erfarne takstmenn som er godkjent av Forsikringsrådet. Det er ikke bestridt at murmester Daasnes er en vel kvalifisert takstmann.

Boliginstituttet Veritas' takst er avgitt etter et system som ubestridt er opplyst å ha vært i alminnelig bruk i mange år ved taksering av boligeiendommer. Det fremlagte takstdokument angir takstresultatet som «Eiendommens normale salgsverdi». Taksten er satt til 1450000 kroner. Takstmann Are Aakerøe som er ny for Høyesterett, vurderte eiendommen etter besiktelse i 1984 med sikte på verdiansettelse tilbake til februar 1982. Hans salgstakst er på 1600000 kroner. De to takstmenn synes å ha sett noe forskjellig på hva det den gang ville ha kostet å gjøre huset ferdig. Så vidt jeg kan forstå, samsvarer både det endelige resultat og vurderingene av de enkelte komponenter i de to takster meget godt med hverandre. Etter de avgitte vitneforklaringer ligger for øvrig avviket mellom takstbeløpene innenfor det man erfaringsmessig må regne med ved slike skjønnsmessige vurderinger. Jeg peker også på at Daasnes som besiktiget eiendommen i 1982, hadde det beste grunnlag for å vurdere hva den ikke ferdigstilte eiendom dengang var verd.

Knutstad har angrepet disse takster på det grunnlag at tomteprisen er blitt satt for lavt. Han har i denne sammenheng både vist til den uttalelse megler Espeland har gitt under bevisopptaket og til vitneprovet for Høyesterett av eiendomsmegler Bård Bømark om det generelle prisnivå i Holmenkollåsen. Når en eiendom er bebygget, kan imidlertid tomteverdien ikke ses isolert, men må vurderes som en del av verdien av det samlede salgsobjekt, slik Daasnes og Aakerøe har gjort. Jeg tilføyer at de to takstmenn begge har et bredt erfaringsgrunnlag med hensyn til eiendomsprisen i Oslo-området.

Etter dette finner jeg at anken må forkastes, idet jeg av de foreliggende opplysninger ikke kan se at det er sannsynliggjort at auksjonsbudet er alt for lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris.

Anken har ikke ført frem, og jeg finner at Erik Knutstad etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør ilegges saksomkostninger for Høyesterett. Prosessfullmektigene for ankemotpartene har fremlagt omkostningsoppgaver. Saksomkostningene ansettes overensstemmende hermed til 15500 kroner for Norsk Trelast Industri A/S og 23300 kroner for Knut Langehaug. Begge beløp er godtgjørelse for arbeid.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Erik Knutstad til Norsk Trelast Industri A/S 15500 - femten tusen fem hundre - kroner og til Knut Langehaug 23300 - tjuetre tusen tre hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Løchen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Sinding-Larsen, kst. dommer Backer og dommer Christiansen: Likeså.

Av namsrettens kjennelse (dommerfullmektig Lars Brun):

2. gangs tvangsauksjon over gnr. 33, bnr. 853 Holmenkollveien 122 B i Oslo ble avholdt den 17. februar 1982.

Høyeste og eneste bud på eiendommen ble avgitt av Knut Langehaug med bud stort kr. 1450000,-.

Saksøkerens representant erklærte i rettsmøtet at han antok det avgitte bud og begjærte dette stadfestet.

Saksøkte protesterte mot stadfestelse av det avgitte bud idet han hevdet at budet var altfor lavt i forhold til gangbar pris på eiendommen. Han viste i den forbindelse til det han tidligere har anført ved 1. gangs tvangsauksjon.

Ved denne auksjonen innga saksøkte skriftlig protest mot stadfestelse av budet. Ifølge saksøkte ligger markedsprisen på boliger i Holmenkollen på kr. 8000,- pr. m2 boflate og ca kr. 4000,- pr. m2 for våtrom hvilket ifølge saksøkte skulle gi en markedspris på eiendommen på kr. 2420000,-. Tomteverdien er da anslått til kr. 300000,-. Saksøker har imidlertid innsendt en takst over eiendommen, avholdt den 12. november 1981 av Boliginstituttet Veritas for fast eiendom. Denne takst setter omsetningsverdien til kr. 1450000,-, mens låneverdien er satt til kr. 1150000,-. Tomteverdien er i denne takst anslått til kr. 350000,-.

Retten har intet annet grunnlag å vurdere eiendommens verdi ut ifra enn den avgitte takst og de anslag saksøkte har avgitt om eiendommens markedsverdi. Disse anslag er imidlertid ikke underbygget nærmere, og retten finner derfor å måtte legge den avgitte takst til grunn i spørsmålet om eiendommens verdi.

Det er således ikke sannsynliggjort at det avgitte bud stort kr. 1450000,- er altfor lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris.

Tvangsloven §153 er overholdt og det kan ikke sees at det foreligger andre omstendigheter som gjør at retten av eget tiltak skal nekte stadfestelse. Det avgitte bud stort kr. 1450000,- blir således å stadfeste. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Erik Jørgensen, Agnes Nygaard Haug og ekstraordinær lagdommer Lelia Loe): - - -

Erik Knutstad har bl.a. anført:

Ved vurderingen av om det antatte bud på eiendommen skal stadfestes, må det underliggende forhold komme inn i bildet. Kjøperen på tvangsauksjonen, Knut Langehaug, var byggmester for huset, og han fikk kr. 700000 mer enn han hadde krav på. Det vil være helt galt om han i tillegg skal nyte godt av disse underliggende forhold som gjør ham til eneste byder på begge tvangsauksjoner. Dette er helt ekstraordinært. Namsretten ble gjort kjent med de underliggende forhold, men tok ikke noe hensyn til dette. Under enhver omstendighet må imidlertid retten underkjenne stadfestelsen ex officio etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd.

Boliginstituttets takst er basert på forrentningsverdien, hvilket er helt uvanlig. Det vanlige er å beregne verdien etter en kvadratmeterpris med tillegg av tomteverdien. Det vil nå være riktig å regne en kvadratmeterpris på kr. 8000 og kr. 4000 pr. kvadratmeter våtrom. Hvis verdien regnes ut etter dette, samt med tomteverdi kr. 300000, skulle verdien bli kr. 2450000. Dette er basert på undersøkelser av markedsverdien på basis av annonser om salg av eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Etter namsrettens stadfestelse av auksjonsbudet kr. 1450000 lot Knutstad avholde en takst ved Tom Stabe & Co. A/S eiendomsmeglerforretning som konkluderer med en veiledende salgstakst på kr. 1850000.

Med hensyn til at det gjenstår arbeider før huset kan sies å være helt ferdig, gjelder dette vesentlig manglende taksten og visse mindre monteringsarbeider. Dette vil ikke andra til mer enn ca kr. 50000. Etter det som foreligger, må tvangsauksjonsbudet antas å ligge ca 1 million kroner under den reelle salgsverdi. Under enhver omstendighet må budet sies å være alt for lavt i forhold til eiendommens verdi, og namsrettens kjennelse må derfor oppheves. - - -

Lagmannsretten er kommet til det resultat at det stadfestede bud på kr. 1450000 ikke kan sies å være alt for lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris. Budet er overensstemmende med den takst som er avgitt av Boliginstituttet Veritas for fast eiendom. Som anført av ankemotpart nr. 1, synes taksten å være meget omhyggelig, og det er ikke godtgjort at den takseringsmetode som ble benyttet, er uvanlig, eller ikke fører til et rimelig resultat. Bortsett fra denne takst foreligger for lagmannsretten bare uttalelsen fra megler Tor Espeland ved Tom Stabe & Co.s eiendomsmeglerforretning. Dette er en ren salgsvurdering og ingen verditakst. Espeland var klar over at huset var uferdig, men har ikke vurdert hva det ville koste å gjøre det ferdig. I denne forbindelse bemerkes at Knut Langehaug i 1977 regnet ut at det da ville koste ca kr. 242000 å gjøre huset helt ferdig. Knutstad har påberopt seg at andre eiendommer i strøket omsettes til beløp som viser at budet må være alt for lavt, men har ikke kunnet dokumentere noe av dette. Han har således ikke sannsynliggjort at budet er alt for lavt i forhold til verdien etter gangbar pris. - - -